条例近年修正重点课件

1公寓大廈管理條例與其相關子法暨近年修正重點主講人：呂春萍

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22公寓大廈管理條例與其相關子法

暨近年修正重點前言壹、公寓大廈管理條例及其相關子法貳、條例近年修正重點參、施行細則近年修正重點肆、管理辦法近年修正重點伍、公寓大廈規約範本近年修正重點陸、相關子法修正沿革柒、公寓大廈捌、住戶之權利義務玖、管理組織拾、管理服務人拾壹、其他小結

33壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（一）一、公寓大廈管理條例

1、84年6月28日制定公布，計52條條文

2、89年4月26日修正第2條（刪除「省府」主管機關）

3、92年12月31日修正公布，計63條條文

4、95年1月18日修正公布第29條，並增訂第59條之1

5、102年5月8日修正公布第8條、第27條二、公寓大廈管理條例施行細則

1、條例第62條

2、85年10月2日訂定發布，計16條條文

3、94年11月16日修正發布，計14條條文4壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（二）三、公寓大廈管理服務人管理辦法

1、條例第46條

2、86年9月3日訂定

3、91年6月24日修正第10條條文

4、94年7月12日修正

5、98年9月21日修正第4條、第5條條文四、公寓大廈規約範本

1、條例第60條

2、85年5月27日訂定

3、92年11月11日、94年2月23日、95年3月21日修正

4、100年7月22日、11月23日修正，定自101年1月1日生效5、102年6月5日修正5壹、公寓大廈管理條例及其相關子法（三）五、公寓大廈管理組織申請報備處理原則

1、條例第28條

2、85年3月22日訂定

3、85年11月22日、94年1月11日、94年10月7日三次修正六、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法

1、條例第17條第1項

2、85年11月27日訂定發布

3、101年2月1日修正第4條七、直轄市縣（市）公寓大廈爭議事件調處委員會組織準則

1、條例第59條之1第2項

2、95年10月31日訂定66貳、條例近年修正重點（一）一、修正沿革1、84年6月28日制定公布，計52條條文

2、89年4月26日修正第2條（刪除「省府」主管機關）

3、92年12月31日修正公布，計63條條文（修正31條、增加12條、刪除1條）

4、95年1月18日修正公布第29條，並增訂第59條之1

5、102年5月8日修正公布第8條、第27條二、92年修正之修正重點

（一）簡化與促進成立管理組織

1.管理委員會委員之選任，由「住戶」修正為「區分所有權人」（條例第3條第9款）

77貳、條例近年修正重點（二）2.管理負責人之選任，由「區分所有權人及住戶」修正為「區分所有權人推選」，或依第28條第3項、第29條第5項規定為負責管理之人（條例第3條第10款）3.公共基金應繳交地方主管機關公庫代收，於公共設施之點交，管理組織並完成報備後代為撥付。（條例第18條第2項）4.非封閉式之公寓大廈集居社區可分別成理管理委員會。（條例第26條）5.簡化互推召集人程序及指定召集人機制。（條例第25條第3項、第4項）6.將原成立管理委員會需經特別決議事項訂定規約始能成立之規定，修正為依區分所有權人會議之決議，但規約另有規定者，從其規定。（條例第28條、第29條）1010貳、條例近年修正重點（五）（三）明定管理組織之運作方式

1.為求簡化，除管理委員維持用選票「選任」外，管理負責人與召集人儘量以「推選」、「互推」之方式。（條例第25條第4項、第29條第6項）

2.為避免管理委員會把持不放，明定管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。（條例第29條第4項）

3.將原於施行細則中規定關於非專有部分之區分所有權人之住戶得於區分所有權人會議決議或規約約定，限制其被選任管理委員或管理負責人之事項，移列於條例第29條第5項。

4.明定地方主管機關得經區分所有權人申請指定管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。（條例第29條第6項）1111貳、條例近年修正重點（六）5.增訂管理委員之選任，應在區分所有權人會議開會通知單中載明並公告之，不得以臨時動議方式提出。（條例第30條第2項）6.明定管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。（條例第37條）7.為維護住宅社區管理維護，增訂共用部分應設置管理維護使用之空間。（條例第56條第4項、第5項）（四）加重管理負責人、管理委員會職責1.對於住戶違反第8條第1項規定之行為，經制止而不遵從回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀。（條例第8條第2項）2.對於住戶違反第8條、第15條、第16條規定，管理負責人或管理委員會應予制止者，增訂應「經制止而不遵從者」，始得報請地方主管機關處理，以避免住戶因不知本條例之規定而受罰。（條例第8條、第15條及第16條）1212貳、條例近年修正重點（七）3.明定管理負責人或管理委員會應定期將公共基金及管理費之收支支、保管及運用情形公告；於解職、離職或管理委員會改組時，應移交上開費用收支情形及其餘額，暨相關重要簿冊資料；如拒不公告或移交時，得報請地方主管機關或法院命其為之。（條例第20條、第49條第1項第7款）4.避免管理委員會委員有把持不放或操縱之情事，92年12月31日修正管理委員、主任委員及管理負責人之任期一年至二年，連選得連任一次；後於95年1月18日修正管理委員中之主任委員、財務委員及監察委員連選得連任一次，其餘委員連選得連任。（條例第29條第3項）5.增訂管理委員會、管理負責人之部分職務；並增訂其應受罰鍰之行為，亦減輕部分罰鍰額度。（條例第36條、第48條及第49條）16貳、條例近年修正重點（十一）9.增訂利害關係人得請求閱覽或影印相關資料，除規約及區分所有權人會議紀錄外，包括管理委員會議紀錄、公共基金餘額、欠繳公共基金及管理費情形，以及其他會計簿冊等。（條例第35條）（六）確保公共基金機制正常運作

為防止起造人日後拒絕或遲延移交公共基金，故修正公共基金應繳交地方主管機關公庫代收，於公共設施之點交，管理組織完成報備後，由公庫代為撥付。（條例第18條第2項）

17貳、條例近年修正重點（十二）

修正前條文：起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出已於金融業者設立專戶儲存之證明；並於成立管理委員會或選任管理負責人後，移交之。修正後條文：起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公

庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或選任管理負責人，並完成依第57條規

定點交共用部分、約定共用部分及附屬設

施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付。1818貳、條例近年修正重點（十三）（七）加重起造人部分責任1.修正第28條第1項，起造人召集第一次區分所有權人會議期限由「六個月內」改為「三個月內」；並增訂因出席未達法定數額時而未能成立管理委員會時，應就同一議題重新召集一次會議，並於成立管理委員會或推選管理負責人前，由起造人擔任管理負責人。（條例第28條）2.明定起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說外，亦應增加約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說，以維購屋者權益。（條例第56條第1項）3.明定起造人於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內，應會同地方主管機關檢測、移交相關共用部分及其附屬設備。（條例第57條）1919貳、條例近年修正重點（十四）（八）增訂管理服務人執行業務應遵守事項及罰則1.明定公寓大廈管理維護公司應經許可、辦妥公司登記，並領得登記證後，始得執業；違反者，得予處罰。（條例第41條、第50條）2.明定公寓大廈管理維護公司、公寓大廈管理服務人員執行業務應遵守事項；違反者，得予處罰。（條例第43條至第45條、第51條）3.明定授權中央主管機關訂定管服務人管理辦法之內容。（條例第46條）21貳、條例近年修正重點（十六）三、95年修正之修正重點（一）修正管理委員中之主任委員、財務委員及監察委員連選得連任一次，其餘委員連選得連任。（條例第29條第3項）（二）增訂地方主管機關應組設公寓大廈爭議事件調處委員會，處理公寓大廈爭議事件。（條例第59條之1）四、102年修正之修正重點（一）公寓大廈有12歲以下兒童，住戶可設置防墜設施。

（條例第8條）（二）明定區分所有權人得委託代理出席區分所有權人會議的對象範圍。（條例第27條）

2222參、施行細則近年修正重點一、公寓大廈管理條例施行細則修正沿革

1.85年10月2日訂定發布，計16條條文

2.94年11月16日修正發布，計14條條文二、修正重點

1.配合條例修正，修正用語、條文條次等文字修正。

2.明定條例第18條第1項第1款所定「工程造價」之認定。（細則第5條）

3.修正申請報備應附資料，刪除「規約內容」。（細則第8條）

4.明定條例第33條第2款所定無線電臺基地臺等類似強波發射設備，由無線電臺基地臺之目的事業主管機關認定。（細則第9條）2323肆、公寓大廈管理服務人管理辦法

近年修正重點（一）一、修正沿革1.86年9月3日訂定

2.91年6月24日修正第10條條文

3.94年7月12日全文修正

4.98年9月21日修正第4條、第5條條文二、修正重點

（一）91年修正係配合公司法修正，將「領得公司登記證」修正為「辦理公司登記」文字。

2424肆、公寓大廈管理服務人管理辦法

近年修正重點（二）（二）94年7月修正重點1.明確定義公寓大廈技術人員種類及其資格。（第2條第2款、第4條）

2.增訂管理服務人員領得認可證後每五年申請換發認定證所需文件，包括最近五年參加中央主管機關舉辦或其委託相關機構、團體辦理訓練課程證明文件。（第5條）

3.將原來公寓大廈管理維護公司領得登記後每滿三年應申請複查機制，修正為申請換發登記證，及其申請換發登記證應附文件。（第14條）

2525肆、公寓大廈管理服務人管理辦法

近年修正重點（三）4.增訂公寓大廈管理維護公司業務執行規範。（第16條）

5.增訂中央主管機關得委託相關機構、團體辦理管理服務人員認可證之發證、換發及管理等業務。（第6條）

6.增訂中央主管機關得委託相關機構、團體辦理管理服務人員訓練；及受託機構、團體應具備之資格、條件。（第19條）

7.明定管理服務人員訓練課程包括共同科目及專業科目，以及受訓時數。（第20條）26肆、公寓大廈管理服務人管理辦法

近年修正重點（四）8.明定受託受託辦理訓練之機構、團體應依委託契約規定辦理講習課程。（第21條）

9.依據規費法，明定管理服務人員及管理維護公司申領、換發認可證或登記證時，應繳納之規費。（第22條）10.配合條例內容，修正用語文字。（三）98年9月21日修正

1.擴大防火避難設施管理人員資格。（第4條）

2.管理服務人員年換證之回訓證明文件時數修正為20小時以上。（第5條）2727伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（一）一、修正沿革

1.85年5月27日訂定

2.92年11月11日、94年2月23日、95年3月21日修正

3.100年11月23日修正，定自101年1月1日生效。二、94年2月23日修正重點

1.配合條例第8條第1項修正，修正有關公寓大廈懸掛或設置廣告物之規定。（第2條第3款）

2.配合條例修正，修正相關用語、文字。28伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（二）三、100年7月22日、11月23日（均自101年1月1日生效）修

正重點（一）分為「注意事項」及「本文」二部分。（二）本文分為7章，分別為「使用分區及管理」、「區分所有權人會議」、「管理委員會」、「財務管理」、「住戶共同遵守協定事項」、「爭議事件及違反義務之處理」及「附則」等7章；計30條條文。

29伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（三）

伍、公寓大廈規約範本近年修正重點（四）四、102年6月5日修正重點(一)貳之本文部分增訂第22條之1「住戶室內裝修遵守之

事項」(二)訂定「室內裝修工程具結書」格式供參。

303131陸、其他相關子法修正沿革一、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費差額補償辦法

1、條例第17條第1項

2、85年11月27日訂定發布

3、101年2月1日修正第4條關於公共意外責任保險最低保險金額二、公寓大廈管理組織申請報備處理原則

1、條例第28條

2、85年3月22日訂定

3、85年11月22日、94年1月11日、94年10月7日三次修正3232柒、公寓大廈（一）一、定義：

1.條例第3條第1款

2.構造上、使用上、圖樣上、獨立性二、所有權屬

1.區分所有：條例第3條第2款

2.專有部分＋共用部分

3333柒、公寓大廈（二）

三、用途不論

1.住宅、辦公室、工廠、一般事務所。

2.如條例第26條，住宅與辦公、商場混合使用等。四、公寓大廈之定義，依條例第3條第1款規定，在構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線加以認定，惟其是否為公寓大廈尚需同時具有「得區分為數部分之建築物及其基地」之要件。（內政部92.05.15.台內營字第0920085806號函釋）

3434柒、公寓大廈（三）五、建築物之登記型態，如為同一建號，屬同一權利主體所有，已非屬區分所有建物，自無共同使用部分者，即無區分數部分之情形，應非屬公寓大廈，自無公寓大廈管理條例之適用。（內政部93.02.24.內授營建管字第0930082158號函釋）六、條例公布施行（84年6月30日）前已領得使用執照之公寓大廈，如果未成立管理委員會或選定管理負責人時，除不能適用管理組織相關規定外，其住戶在公寓大廈之行為，仍適用條例；如依條例第5條、第15條、第16條等，對共用部分、專有部分之使用，其住戶在公寓大廈之行為，仍有條例適用。（內政部90.03.30.台90內營字第9083071號函釋）

35捌、住戶之權利義務（一）一、相關用辭定義（一）區分所有

1.條例第3條第2款

2.專有部分＋共用（有）部分

3.區分所有權人（二）專有部分

1.條例第3條第3款

2.使用上之獨立性（三）共用部分

1.條例第3條第4款

2.專有部分以外之其他部分

3.不屬專有之附屬建築物，而供共同使用

4.條例第58條第2項規定36捌、住戶之權利義務（二）※案例：僅有土地所有權者可否出席區分所有權人會議疑義乙案

內政部營建署95.06.08.營署建字第0952909264號函釋

僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人，自無參與該區分所有權人會議表決之權利；如涉及私權爭執，宜循司法途徑解決。37捌、住戶之權利義務（三）

（四）約定專用部分

1.條例第3條第5款

2.不得約定專用部分：條例第7條第1款至第5款

3.條例第33條第3款、第56條第2項

（五）約定共用部分

1.條例第3條第6款

2.條例第33條第1款38捌、住戶之權利義務（四）（六）住戶

1.條例第3條第8款

2.包括：

2-1區分所有權人

2-2承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。

2-3業經取得停車空間建築物所有權者。

＊92年12月31日修正公布增訂「或業經取得停車空間建築物所有權者」，其立法目的係將「業經取得停車空間建築物所有權者」列入住戶之範圍，使其於條例修正後，亦受條例、區分所有權人會議決議及規約之規範。（內政部93.11.02.內授營建管字第0930087289號函釋）

39捌、住戶之權利義務（五）

※停車位類型有三：﹝詳見回訓教材1-52、1-53﹞

1.法定停車位：條例第58條第2項、第56條第1項、第33條第3款

2.增設停車位

3.獎勵停車位

3.設立於公寓大廈內之公司行號，係向區分所有權人承租使用該專有部分，該公司行號之負責人或員工，應屬經區分所有權人同意而為專有部分之使用者，應為住戶，其住戶之權利義務當依條例相關規定辦理。

（內政部95.01.24.內授營建管字第0950800434號函釋）4.條例第3條第8款規定「住戶」，並無規定住戶是否須將戶籍遷入該區分所有權標的中。

（內政部97.03.19.內授營建管字第0970802110號函釋）

40捌、住戶之權利義務（六）二、專有部分之權利義務－－區分所有權人（住戶）間之相鄰關係

（一）對於專有部分之權利：條例第4條第1項（二）對於專有部分處理之限制：

1.條例第4條第2項

2.基於條例第4條第2項規定並未訂有過渡條款，且強制執行法上之拍賣，為民法買賣之一種，是以有關區分所有建物與其基地所有權屬同一人所有，而所有權人僅以建物或基地設定抵押權，並於該條例施行後始行拍定者，拍定人持憑法院核發之建物或基地權利移轉證明書，申辦所有權登記，似仍應受該條例規定之限制。（內政部85.

7.

13.(85)台內地字第8506813號函釋）4141捌、住戶之權利義務（七）（三）對於專有部分使用之限制：

1.條例第5條

所謂「違反區分所有權人共同利益之行為」之認定標準，得依條例第3條第7款及第12款之規定，於規約規定或依區分所有權人會議決議，惟該行為是否係屬「違反區分所有權人共同利益」，非僅得以規約約定及區分所有權人會議決議為認定標準，且規約內容是否即得限制專有部分所有權之行使，仍應由直轄市、縣﹝市﹞政府依其權責視個案情形審酌。（內政部94.06.22內授營建管字第0940084181號函釋）

2.條例第15條

42捌、住戶之權利義務（八）（四）對於約定專用部分：條例第15條（五）對於共用部分：條例第9條

（六）住戶應遵守之一般事項（即住戶間相鄰關係應注意事項）：條例第6條、第16條（七）專有部分之管理、維護及費用負擔：

1.條例第10條第1項

2.條例第12條（八）其他事項

1.條例第13條、第14條：重建

2.條例第17條

43捌、住戶之權利義務（九）※六樓民宅之頂樓女兒牆崩塌＊管理、維修責任？＊無管委會社區※大樓邊間外牆磁磚剝落，其管理、維修修繕責任？

＊牆壁測繪及登記：條例第56條第3項44捌、住戶之權利義務（十）＊條例第16條第4項「妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全」之認定＊條例第16條第5項之制止＊條例第23條第2項第3款「禁止住戶飼養動物之特別約定」事項45捌、住戶之權利義務（十一）三、共用部分之權利義務－－區分所有權人（住戶）之共有關係（一）型態

1.大公、小公

2.功能上共用（如條例第7條規定）、合意共用（二）共用部分之使用：條例第9條（三）共用部分之管理、維護及費用負擔：

1.條例第10條2項

2.條例第11條4646捌、住戶之權利義務（十二）四、條例第8條規定

（一）92年12月31日修正前：非經決議許可，不得為之。

（二）92年12月31日修正後：符合以下二要件，即受其限制）缺一不可）

1.規約另有規定或大會已有決議。

2.已完成報備者。

3.有關規約訂定或修改是否須辦理申請報備手續乙節，本條例及報備處理原則並無明文，惟規約如係依條例第8條第1項條文所為之限制規定時，則須向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者始得適用，其修改時亦同。

（內政部94.08.15.內授營建管字第0940085330號函釋）

（三）公寓大廈外牆屬於專有部分，然其使用仍需依據條例第8條規定辦理。﹙內政部85.09.09.台內營字第8505707號函釋﹚

47捌、住戶之權利義務（十三）（四）102年5月8日修正公布增訂第2項條文，

「公寓大廈有12歲以下兒童之住戶，外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後，設置理由消失且不符前項限制者，區分所有權人應予改善或回復原狀。」

＊內政部（營建署）指出，防墜設施與一般公寓大廈可予以限制的鐵鋁窗是屬於不同性質的，如果管委會鐵鋁窗與防墜設施併為一談，即是過度解讀相關規範。一般鐵鋁窗須經多方考量，如消防安全、都市景觀等方面，只要明確界定防墜設施、種類，不要混淆一般鐵鋁窗，防墜設施即不受限制。＊內政部於102年7月4日定有「公寓大廈防墜設施設置原則」（附有相關設置圖例）供參。48捌、住戶之權利義務（十四）案例：○○社區規約第二條專有部分、共用部分、約定專有部分、約定共用部分

三、本公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備應依規約之約定或區分所有權人會議之決議，懸掛或設置廣告物。五、區分所有權人及住戶對於陽臺，如需裝置鐵鋁窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，應先經區分所有權人大會同意，方得裝設。

◎住戶在大樓外牆面設置冷氣室外機並裝鐵框架，該社區○次區分所有權人會議討論決議，「不同意陽臺外牆加掛、、」，該住戶違反條例第8條第1項規定否？49捌、住戶之權利義務（十五）案例：公寓大廈外牆設置廣告物，申請人除應依「招牌廣告及樹立廣告管理辦法」之規定辦理外，於申請時應檢附該公寓大廈規約或區分所有權人會議決議之文件；如該公寓大廈規約或區分所有權人會議決議未向直轄市、縣（市）主管機關完成報備，或已完成報備，但對於廣告物設置無相關規定之限制時，主管機關自得依權責核發該廣告物之設置許可。意即規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，惟於該規約或

決議向直轄市、縣（市）主管機關完成報備程序前，

其已受理之廣告物設立申請案件，均得不受規約規定

或區分所有權人會議決議之限制。

（內政部96.05.01.內授營建管字第0960802798號函釋）50捌、住戶之權利義務（十六）五、公共基金

1.來源：條例第18條第1項

2.起造人提列比例：細則第5條第1項

3.起造人提列義務：條例第18條第2項

4.撥付程序：條例第18條第2項後段

5.保管及運用：條例第18條第3項

6.條例第18條第4項

7.條例第19條51捌、住戶之權利義務（十七）＊案例：有關公寓大廈區分所有權皆屬一人所有，無法成立管理組織，其依法繳交公共基金如何提撥乙案單一區分所有權人得推選自己為管理負責人，並完成依條例第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備，完成報備程序，依條例第18條第2項規定，由公庫代為撥付公共基金。（內政部94.03.03.台內營字第0940081546號函釋）＊案例：有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依條例第21條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。（內政部86.02.26.台（86）內營字第8672309號函釋）52捌、住戶之權利義務（十八）六、關於公共基金及管理費之管理事項（一）管理費：條例第10條第2項、第

11條第2項（二）條例第20條：管理負責人或管理委員會之保管方式（三）住戶積欠公共基金及管理費用之處理：條例第21條、第22條第1項第1

款及第3項53

◎住戶積欠應繳納之公共基金或應分（負）擔費用之處理一、本條例所定應繳納之公共基金或應分（負）擔費用（條例第21條）

1.應繳納之公共基金。（如條例第18條第1項第2款）

2.應分擔之費用。（如條例第10條第2項後段、第11條）

3.其他應負擔之費用。（如條例第10條第2項但書、第12條但書、第17條第2項）54二、條例規定得處理程序：（民事程序）

1.依條例第21條規定催繳。

2.依本條例規定應分擔費用：再依條例第22條第1項第1款第2項及第3項規定處理。三、未繳納公共基金：得依條例第49條第1項第6款規定，報請主管機關處以罰鍰。【4萬至20萬元】◎積欠應繳納之公共基金、應負擔費用如何處理？55案例：有關公寓大廈住戶經催討後仍拒絕繳納管理費時，可否依條例第49條報請地方政府主管機關處罰疑義乙案公共基金係指區分所有權人或起造人依條例第18條規定設置者，至公寓大廈管理費用之收繳及運用，前揭條例第10條第2項及第3項（修正後條文第10條第2項）業有明定，其設置及運用應有區別。......如係屬前揭條例第10條第2項規定之費用，應依第21條規定辦理，如係屬區分所有權人會議決議繳納之公共基金，則依條例第39條第6款（修正後條文第49條第6款）處理。

（內政部87.04.20台（87）內營字第8771690號函釋）56◎公寓大廈住戶就共同部分修繕、管理、維護等負有繳納管理費用之義務，並基於住戶之合意，相隔一定期間反覆繼續而為給付，依其性質，屬定期給付。因此，公寓大廈之管理費既係基於一定之法律關係而生，且每次以1個月期間之經過順次而發生，依前開說明，管理費請求權自屬民法第126條所謂1年或不及1年之定期給付債權，而有前開5年時效期間之適用（台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民事類提案第2號決議參照）。查系爭規約第11條第1項第2款約定管理費按月計收，自屬不及1年之定期給付債權，即有5年

短期時效之適用。（臺灣臺北地方法院99年度簡上字第291號民事判決）57案例：有關公寓大廈管理委員會於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備之執行疑義乙案

內政部94.07.28.內授營建管字第0940084983號函一、按有關公寓大廈管理委員會可否於緊急用昇降機間設置刷卡機或類似管制設備乙節，條例並無明文限制，惟依本部88年7月21日台88內營字第8873924號函釋，緊急用昇降機如設置刷卡機，將影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，是為避免影響建築物之救災及逃生功能，緊急用昇降機不宜設置刷卡機。至於貴府研議，經區分所有權人會議之決議同意，始得於緊急用昇降機設置刷卡機或類似管制設備，該刷卡機或類似管制設備加設與消防設備或設施連動管理裝置，並於災害發生時可進行自動與手動取消管制等措施乙節，因就該連動裝置及取消管制措施是否未影響緊急救難之時效及增加逃生之阻礙，尚不可知，故緊急用昇降機似不宜設置刷卡機，其設置仍依建築技術規則建築設計施工編第55條、第106條及第107條等規定辦理。二、另區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用時，應依條例第21條及第22條規定辦理，故不宜以住戶未繳交公共基金或管理費或其他負擔之費用為由，剝奪其一般昇降機或緊急昇降機等共用部分使用之權，影響其生活利用上不可或缺之權利。58案例：關於函詢公寓大廈管理條例第35條規定之疑義及區分所有權人可否均分公共基金乙案依條例第18條第3項規定：「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，另依內政部營建署88年5月6日88營署建字第57862號函示：「按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付．．．，又按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付．，條例第10條第2項及第11條第2項業有明定。公寓大廈公共基金之用途及運用方式應以前揭規定為原則，本

案區分所有權人會議決議將公共基金全數分配全體區分所有權人，實

屬不宜，恐有將妨礙公寓大廈正常修繕、管理、維護之執行，影響住

戶權益之虞。」，故有關區分所有權人主張均分公共基金乙節，請依前揭條文規定及函示說明辦理。（內政部營建署94.08.22營署建管字第0943040512號函釋）

59＊以一個月免繳管理費優惠方式鼓勵區分所有權人出席會議，妥當否？＊管理委員會得否逕以決議免繳一個月管理費方式鼓勵區分所有權人出席會議？＊將「管理費用超過三個月未繳住戶繳者，無法享受一個月免繳管理費之優惠，妥當否？案例：公告

區分所有權人大會將於7月28日召開，比照去年模式，管理費用超過三個月未繳住戶（包括五月份未繳者），無法享受一個月免繳管理費優惠，請各位住戶為了自身利益，別忘了前往行政中心繳費。謝謝！！

○○管理委員會敬啟60案例：有關區分所有權人違反條例第22條第1項規定，管理委員會未訴請法院命其出讓所有權應有部分，而由第一順位抵押權人申請拍賣時，得否申請參與分配其受償順序是否與第一順位抵押權同乙案

依條例規定，管理委員會須於踐行條例第22條第2項規定之程序時，對於其拍賣所得始有同條文第3項「於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。」規定之適用，故如管理委員會未訴請法院命違反條例第22條第1項之區分所有權人出讓其所有權應有部分時，其與條例第22條第2項規定不符，自無同條文第3項規定之適用。（內政部93.10.14.內授營建管字第0930087002號函釋）6161捌、住戶之權利義務（十九）七、公寓大廈公共意外責任保險投保及火災保險費保及火災保險費差額補償辦法

1.條例第17條

2.營業行業：條例第17條第1項、辦法第2條

3.最低保險金額：辦法第4條

4.所稱「管理負責人或管理委員會應代為投保」，係賦予管理負責人或管理委員會，於住戶未依規定投保時，有代為投保之責任，其代為投保所支付之保險費、差額補償費及其他費用，當屬該住戶應負擔之費用。又該住戶積欠應負擔之保險費、差額補償費及其他費用，管理負責人或管理委員會得依條例第21條規定辦理。

（內政部96.05.29內授營建管字第0960803419號函釋）6262捌、住戶之權利義務（二十）八、規約

（一）條例第3條第12款，須經區分所有權人

會議決議為之。（二）條例第23條第1項、第2項。（三）條例明定「視為規約」情形

1.條例第56條第2項

2.條例第55條第2項63捌、住戶之權利義務（二十一）＊案例：條例第23條第2項第1款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」，且依條例第56條第2項規定，「規約草約」經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為「規約」，故起造人於申請建造執照時，其檢附之詳細圖說，如標示有約定專用部分、約定共用部分時，當於「規約草約」載明，始生效力。惟規約草約之約定內容，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。（內政部96.11.08.內授營建管字第0960807061號函釋）

64捌、住戶之權利義務（二十二）九、強制遷離、強制出讓（惡鄰居條款）

（一）事由：條例第22條第1項

1.積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後

再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

2.違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。

3.其他違反法令或規約情節重大者。（二）程序：條例第22條第1項、第2項

1.促請改善。

2.經區分所有權人會議之決議。

65捌、住戶之權利義務（二十三）

3.由管理委員會或管理負責人訴請法院為之。（三）訴求

1.違規者為一般住戶（即非該專有部分之區分所有權人）者，強制其遷離。

2.違規者為該專有部分之區分所有權人者，強制其出讓產權；逾期未依確定判決自行出讓者，得聲請法院拍賣之。

6666捌、住戶之權利義務（二十四）十、條例第24條

1.條例第24條第1項＊有關欠繳公共基金之原區分所有權人，如已將其專有部分之區分所有權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300條或第301

條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外，應依條例第21條規定辦理，不得逕向新區分所有權人請求繳納之。（內政部86.02.26.台（86）內營字第8672309號函釋）

2.條例第24條第2項「公寓大廈專有部分之無權權占有人，應遵守本條例規定住戶應盡之義務。」

3.條例第24條第3項「無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。」6767玖、管理組織（一）一、前言：包括區分所有權人會議及管理委員會或管理負責人

（一）區分所有權人會議：條例第3條第7款

（二）管理委員會：條例第3條第9款

（三）管理負責人：條例第3條第10款

（四）條例第三章（第25條至第40條）6868玖、管理組織（二）二、區分所有權人會議（一）定義：條例第3條第7款（二）參加人：

1.區分所有權人：條例第25條第1項

2.區分所有權人因故無法出席時

（條例第27條第3項）

2-1得以書面委託代理出席

2-2受託人受託人數之限制69玖、管理組織（三）＊102年5月8日修正公布第27條第3項條文修正前條文：「、、得以書面委託他人代理出席。、、」

【內政部96.04.16.內授營建管字第0960802487號函釋，公寓大廈不得經由規約或區分所有權人會議決議限制其委託對象】修正後條文：「、、得以書面委託配偶、有行為能

力之直系血親、其他區分所有權人或

承租人代理出席。、、」

【明定受委託代理出席會議對象限於區分所有權人之配偶、有行為能力之直系血親（如祖父母、父母、子女、孫子女等等）、其他區分所有權人或其承租人。】70※內政部96.04.16.內授營建管字第0960802487號函釋

按條例第27條第3項立法意旨，係為保障區分所有權人行使區分所有權人會議表決權之權利，故特別規定區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人【註：102年5月8日公布修正條例第27條第3項，將

得委託對象予以明定】代理出席，且為避免委託之區分所有權集中於特定之受託人，於條文但書中限制其受託之比例及人數。惟該條文並無「除規約或區分所有權人會議另

有規定外」之例外規定，故有關區分所有權人委託他人代理出席區分所有權人會議，除受託比例及人數，依上開條文規定外，其受託人表決權行使之限制，應屬委託人之委託權限，自不得經由規約或區分所有權人會議決議加以限制。71案例：區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，依條例第27條第3項規定，得以書面委託他人【註：102年5月8日公布修正條例第27條第3項，將得委託對象予以明定】代理出席，此「書面委託」為一要式法律行為，不具備該要件時，即不生法律行為之效力，且其委託不因受託人為其配偶，而有所區別，與民法第1003條第1項規定無涉。（內政部94.06.28.台內營字第0940084041號函釋）案例：關於函詢僅有土地所有權者可否出席區分所有權人會議疑義乙案僅有土地所有權而無區分所有建築物所有權者，顯非該區分所有建築物之區分所有權人，自無參與該區分所有權人會議表決之權利；如涉及私權爭執，宜循司法途徑解決。﹝內政部營建署95.06.08.營署建字第0952909264號函釋﹞72◎公寓大廈社區召開區分所有權人會議，物業管理公司可否代為收取委託書？問題：恐人數不足而流會，於通知未住在社區的區分所有權人參加開會時，順便告知若不參加，可將委託書交由行政人員或管委會統籌處理。違法否？答：一、依條例第27條第1項規定，區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，是得以「書面」委託他人代理出席會議，原則上是可以的，受託人收受託書人數須注意不超過五分之一即可。二、但以「物業管理公司代為收取委託書」、「由行政人員或管委會統籌處理」等方式處理，作法上恐有爭議：731.所謂「由行政人員或管委會統籌處理」方式，是否指委託人只是簽名﹝蓋章﹞，其他內容由管委會或物業管理公司「統籌處理」？如果是的話，萬一以後某一委託人否認這種「概括授權」委託書時，該次會議即有爭議，且此類爭議一定是須經民事訴訟程序認定效力的。2.在社區而言，「物業管理公司」畢竟是一個受任﹝僱﹞執行社區管理事務，立場最好是中立的。不宜過於主動介入「統籌處理」社區事務或是以「受託人」身分出席會議。三、因此收受委託書，必須讓委託人簽名及確認授權範圍，以減少糾紛。【其受託人對象仍應依102年5月8日修正

條例第27條第3項規定辦理】

74◎臺灣桃園地方法院

95年度訴字第1968號民事判決本件原告甲委託訴外人丙出席區分所有權人會議，查委託書之受託人欄及受託人簽名欄均屬空白，原告甲雖然主張係欲委託乙代理其出席投票等語。惟查，原告甲將空白授權委託書交給管理中心，而委託人欄並已經原告甲簽名及按捺手印，已經發生概括授權委託他人出席之效力，不論其之真意係欲委託乙或是其他人參加出席，委託書既已提交給管理中心，即已經發生委託他人出席之效力。因此，原告甲依條例第

27條第2項，以書面委託他人代為行使權利，依民法第103條規定，視為已參加，故應認甲已合法委託他人出席區分所有權人會議，因代理人未當場表示異議，原告甲不得依民法第56條規定主張撤銷會議決議。7575玖、管理組織（四）

（三）召集人

1.條例第28條第1項：起造人

2.條例第25條第3項

3.條例第25條第4項：指定臨時召集人案例：本案區分所有權人會議之召集人未依條例第25條規定推舉產生，其所為之會議決議既經台灣板橋地方法院板橋簡易庭88年度板簡字第1863號宣示判決筆錄所示：『．．．無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤銷。最高法院28年上字第1911號著有判例，可資參照。』準此，其區分所有權人會議之決議，自不生效力，殆無疑義。

（內政部89.06.30.台八九內營字第8983866號函釋）

76玖、管理組織（五）（四）通知

1.條例第30條第1項原則：十日前書面通知例外：公告二日

限於急迫情事須召開臨時會議

2.條例第30條第2項，管理委員之選任事項，不得以「臨時議案」提出。

※管理委員之任期修訂或罷免事項可否以「臨時議案」提出？7777玖、管理組織（六）

（五）決議

1.第一階段：條例第31條

2.第二階段：條例第32條

3.區分所有權人人數、區分所有權比例及表決權

3-1區分所有權人人數：細則第3條

3-2區分所有權比例：細則第2條

3-3表決權：條例第27條第1項

3-4限制：條例第27條第3項，超過1/5部分不予計算。

78案例：公寓大廈管理條例第29條第3項（修正後第27條第2項）規定，同條第1項任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算，如何執行？

按區分所有權人會議進行表決同意人數及區分所有權比例之計算，係依條例第29條及其施行細則第3條（修正後第27條及其施行細則第2條、第3條）之規定辦理，至該條例第29條第3項（修正後第27條第2項）所定「第一項任一區分所有權人」，應包括出席者與未出席者及同意者與未同意者，故計算區分所有權比例時，不僅特定區分所有權人

(分子數)

之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算外，充做合計數之區分所有權人

(分母數)

、如其區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，超過部分均不予計算。

（內政部86.04.29.台內營字第8603147號函釋）79※92年12月31日修正後條文一、開、決議方式第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。二、重新開議：第32條：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第34條第1項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

※92年12月31日修正前條文一、普通決議

1.第29條：區分所有權人會議之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。

2.第30條：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人四分之一以上及其區分所有權比例合計四分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議，並應於召集會議通知書上載明。

80＊注意：一、關於公寓大廈區分所有權人會議開、決議方式，92年12月31日修正後之條例規定，已無「普通決議」事項、「重大決議」事項之區別；除社區規約另有約定外，均適用條例第31條及第32條規定辦理。二、92年12月31日修正後之條例增訂第32條重新開議之機制，對於社區開議、決議之出席（決議）比例規定均有調整。三、有關區分所有權人會議開、決議定額，於條例修正後，其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容，應注意適用正確條文。※92年12月31日修正前條文二、重大決議：第31條：區分所有權人會議之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：

一、規約之訂定或變更。

二、公寓大廈之重大修繕或改良。

三、公寓大廈有第13條第2款或第3款情形之一須重建者。四、住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。五、約定專用或約定共用事項。前項區分所有權比例之計算，準用第29條第3項及第4項之規定。81案例：有關區分所有權人會議決議，於條例修正後，其修正前所定之規約引述本條例條文因修正變更條次及內容，應如何適用乙節按規約內容引用條例修正前之條文，即以當時條文之內容作為規約之內容，該規約約定條文於未經區分所有權人會議決議修正前，仍具一定效力，惟為免規約引用條文與條例現行條文不合致，仍應由區分所有權人探求該規約原約定意旨，如有配合條例現行條文修正規約相關文字之必要，並請儘速依程序修正。

（內政部94.06.28.台內營字第0940084041號函釋）82案例：A社區於98年12月5日召開區分所有權人會議，全社區共有205戶（註：全社區各戶區分所有權比例相同，故以戶數計即可）規約未作規定情形下問題一：達可開議之應出席戶數？問題二：當日計159戶出席，115戶是否達可決議之戶數？83玖、管理組織（七）案例：區分所有權人會議議程，住戶個別提案，需要多少人附議，才能進行討論？答：關於區分所有權人會議之提案，一、條例及其施行細則並無相關規定。二、社區有規定（大會決議或規約規定）者，依社區規定。三、社區無相關規定者，依內政部所定「會議規範」為之。84案例：關於公寓大廈區分所有權人會議出席人數計算及其決議與規約牴觸之疑義乙案

一、規約之訂定係經區分所有權人會議決議，其修正或變更亦須經區分所有權人會議決議，即區分所有權人會議決議，涉及規約之內容，應於決議後修正規約，避免產生爭議，且涉條例第23條第2項規定之事項，須載明於規約，始生效力。二、有關區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，條例第27條定有明文，又按條例第31條及第32條第2項條文所稱「以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」及「以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」之規定，其區分所有權人會議決議同意之計算，均係以「出席人數」作為計算基準，並以簽名簿作為依上開條例第27條計算出席人數之依據。至開會後缺額問題之處置，得參照會議規範第7條規定辦理。《例：規約範本第3條第10款》

（內政部95.04.04.內授營建管字第0950801808號函釋）

85※會議規範第7條（開會後缺額問題）會議進行中，經主席或出席人提出額數問題時，主席應立即按鈴，或以其他方法，催促暫時離席之人，回至議席，並清點在場人數，如不足額，主席應宣布散會或改開談話會，但無人提出額數問題時，會議仍照常進行。在談話會中，如已足開會額數時，應繼續進行會議。86案例：B社區緊急開會公告（影本）載公告日期為97年4月15日，開會時間為：97年4月26日；又社區97年第一屆第一次區分所有權人第二輪次會議開會通知書（影本），其公告通知日期為：97年4月26日，開會時間為：97年5月3日。是否符合條例第30條第1項規定？一、條例第32條第1項規定之立法目的係為避免區分所有權人會議第一次會議未獲致決議、出席之人數或比例未達條例第31條定額時，由召集人就同一議案重新召集會議，使區分所有權人有再次參與會議之機會，並以降低出席、同意之人數及比例之門檻方式作成決議，俾利管理維護事務之執行，故條例第32條所稱就同一議案重新召集會議，自當於第一次會議結束後，始得進行會議召集之程序。即該會議應踐行條例第30條第1項規定開會「通知」或「公告」之程序，應於第一次會議結束後始得進行。87

是本案就同一議案重新召集區分所有權人會議時，其與第一次會議所須最少間隔時間之疑義，請依上開條例規定及說明辦理。

（內政部96.03.01.內授營建管字第0960801174號函釋）二、條例第30條第1項所定「但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。」揆其條文意旨，係明定區分所有權人會議之通常召集程序即有急迫情事時之特別召集程序。所謂『急迫情事』以未及處理即會造成損害或有擴大損害之虞者之意為妥，應於召開臨時會議時由召集人自行認定。」

（內政部營建署92.05.07.營署建管字第0923040371號函釋）88三、該次會議就：〈1〉成立○○管理委員會並向原處分機關申請管理組織報備。〈2〉○○社區住戶規約逐條討論。〈3〉選舉第1屆管理委員會委員提案討論，可知該次會議並無『急迫情事』存在，非屬有急迫情事須召開臨時會。依上開所述日期，○○來來社區於97年5月3日所召開97年區分所有權人第2次會議係於公告後未達10日即召開會議，顯與條例第30條第1項，應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人之規定不符。四、案經○○政府審究屬實，且該項瑕疵無法於事後補正，故依法予以撤銷該府○號函報備案暨府○號公寓大廈管理組織報備證明，並應繳回上開公寓大廈管理組織報備證明。

（內政部971204；案號：0970190097訴願決定書）89玖、管理組織（八）

（七）條例第33條：區分所有權人決議之特別生效要件＊條例第33條第2款所定「類似強波發射設備」：細則第9條

（八）會議紀錄

1.條例第34條

2.條例第35條90玖、管理組織（九）三、區分所有權人會議決議效力

（一）無效情形：無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效。本案區分所有權人會議之召集人未依條例第25條規定推舉產生，其所為之會議決議既經台灣板橋地方法院板橋簡易庭88年度板簡字第1863號宣示判決

筆錄所示：『．．無召集權人所召集之會議，所為決議當然無效，係自始確定不生效力，無待法院撤

銷。最高法院28年上字第1911號著有判例，可資參照。』準此，其區分所有權人會議之決議，自不生效力，殆無疑義。

（內政部89.06.30.台八九內營字第8983866號函釋）91玖、管理組織（十）（二）得撤銷情形：區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程（指區分所有權人決議或規約）時。