佳兆业江阴市周庄镇商业项目定位报告课件

江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组1（一）周庄镇宏观分析地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。人口：13.8万全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。（一）周庄镇宏观分析地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积8021.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地；本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距3地块条件分析指标名称指标数用地面积43554㎡用地性质旅馆业用地、商办混合用地、住宅建筑密度不大于40%容积率不大于2.4绿化率不小于30%商住面积酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。住宅面积不大于32000㎡商业停车小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡用地指标项目地块图1、本项目的用地性质为商住混合用地；2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500㎡，其中商业部分面积为20000㎡左右；3、

项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；地块条件分析指标名称指标数用地面积43554㎡用地性质4地块周边现状分析拆迁安置区1000户0.7万人口佳兆业地块（待建设）0.4万人口卧龙湖别墅小区250套0.2万人口拆迁区200户0.15万人口100户0.1万人口1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区；2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手；3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。地块周边现状分析拆迁安置区佳兆业地块（待建设）卧龙湖别墅小区51.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自61.5项目SWOT分析项目内容优势地块方正、昭示性好，适宜商业的规划居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主劣势人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业机会中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区威胁传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力1.6小结本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。1.5项目SWOT分析项目内容优势地块方正、昭示性好，适宜商7（二）商业市场分析2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。*商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开（二）商业市场分析2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北82.2商业分析主要集中式商业区域名称商业面积（万㎡）空置面积（万㎡）经营情况北新路东方百业3.21.81楼百货面积空置80%，其他楼层基本无空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约，惨淡经营时代超市0.5无无空置面积，经营情况好吉麦隆超市1无1层为超市，中低档次，经营情况好。2楼承租给网吧如海超市0.5无无空置，经营状况不佳华联超市0.30.1经营很差合计62——所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。2.2商业分析主要集中式商业区域名称商业面积（万㎡）空置面积92.3商业中心案例：东方百业购物中心项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）；项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；对我司的借鉴：

持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。

2.3商业中心案例：东方百业购物中心项目最大特点：硬件最好的102.4小结人口与商业体量的配比关系:目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费者支撑；而百货则需要5－6个消费者支撑）商业空置率有待消化商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。原因分析：人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足15万人，因此不足以支撑一个百货店的发展。消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。

案例借鉴：客观评估本案适宜发展的商业体量；位于县镇级区域的商业体楼层不应高于3层；商业意在培育，应预有约3年的市场培育期；在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，2.4小结人口与商业体量的配比关系:目前周庄镇常住人口约111（三）本案定位考虑因素交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.道路情况：城市主干路延伸线2.公交车线路数量2路，可达1.商圈级别：镇商业中心外围2.商业特征：超市卖场、沿街私人商铺1.医院：无

2.景观：镇广场（规划中）

3.学校：幼儿园、小学4.公交站1.交通规划：增加公交线路，站点设计

2.商业规划：区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群中档消费（周庄镇三个大队拆迁社区居民）为主及高档消费（周边别墅区居民及镇富裕阶层）为辅

消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当

3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求）政府规划要求：商业建面不少于20000㎡。11月江苏地产会议暂定商业面积12000㎡（三）本案定位考虑因素交通情况商业环境市政配套未来规划消费人123.1.2分级模型商业类型服务人口辐射距离经营面积代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs3000人以下100-500米3000㎡以下内部会所小区内部道路无步行2-5分钟邻里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000㎡住宅底商，街区，集中物业支路，次干道公交站点步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000㎡复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟3.1.3业态选择百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。3.1.2分级模型商业类型服务人口辐射距离经营面积代表物业形13考虑因素主要内容对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，城中的商业情况是本案的最好参照；目前中集中式商业在营面积在8万平方米商业发展趋势消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展商业格局：商业在镇中轴线方向发展城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例增设服务商业人群的业态，如会所、商务餐饮等商业案例研究楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层；创新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，单体楼层不宜超过3层区域发展案例研究体量：规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引其他片区的居民前来消费业态：根据片区规划、商业体量确定主力店发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益以主力店带动新区商业体的发展与片区规划人口相匹配自身优劣势优势具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配劣势规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；本案定位考虑的具体因素考虑因素主要内容对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口14住宅类型商业类型商业建面商业业态组合品牌化程度定位商业功能必备业态业态比例城郊住宅邻里型（中间型）12000㎡餐饮：中型餐饮、特色餐饮

购物：社区标超、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类

休闲：美容美发、足浴

服务：书报音像、中介、汽车护理餐饮：购物：休闲：服务：3：4：2：1以中小型业态为主，品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。建筑类型楼层底商2层结论建议：方案目标：1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足；2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。业态规划：住宅类型商业类型商业建面商业业态组合品牌化程度定位商业功能必15

经营面积（㎡）总面积（㎡）面积比例经营楼层位置要求社区标超5000600047.06%

1-2层主出入口/主干道家电卖场10001-2层主出入口/主干道餐饮商户快餐类：100-500250019.61%1/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道西餐咖啡：200-800

中式酒楼：1000-3000美容美发美发：50-1006004.71%2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求

美容：200-1000便利店50-2001501.18%1层靠近主出入口，离居住区域较近服装饰品30-806004.71%1层主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面服务配套30-1008006.27%1/2层靠近主出入口，离居住区域较近休闲类500-10008006.27%1/2层无特殊要求，具体位置要求较好的展示面生活家居100-2003002.35%1/2层新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可中介、银行中介：30-505003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强银行：200-600其他10-405003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强业态指标业态面积比例规划：经营面积（㎡）总面积（㎡）面积比例经营楼层位置要求社区标16入口商街型：有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高，便于后期带合约销售社区商业布局规划入口商街型：有利社区居民的购物消费，社区商业布局规划17（四）项目财务测算4.1测算说明及结果按体量2万测算购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制；测算年限30年；以2017年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前2年基本无增长；第3年至第20年，租金及其他收入保持较快增长，而第21年至第30年保持较慢增长；项目面积分配：指标面积(㎡)2010年月租金(元/㎡)总面积26667

商业面积：2000022.7停车场面积：6667

业态配比业态面积租金业态比例超市800017.5元/㎡/月40％娱乐300030元/㎡/月15％餐饮300030元/㎡/月15％百货零售店600022.5元/㎡/月30％商业营业面积20000总建面26667停车场面积6667开业首年基本租金29.94元/㎡/月本案起始租金在2010年基础上每年按4%基本增长率进行递增。（四）项目财务测算4.1测算说明及结果项目面积分配：指标面积18项目总投资

物业类型商场地下停车场

建筑面积26667200006667成本项目计算依据合计（万元）单价（元/单位）合计单价（元/单位）合计土地费用

2001.35750.501500.99750.50500.36建筑工程成本估算

9693.443780.007560.003200.002133.44土建工程

6866.762500.005000.002800.001866.76设备安装工程

2666.681200.002400.00400.00266.68基础设施

160.0080.00160.000.000.00装饰工程

6684.332300.006484.32300.00200.01商场内部装修

3200.011500.003000.00300.00200.01外立面装修外立面面积按照地上建筑面积的25%计算3484.32800.003484.320.000.00其他费用

684.71283.18566.36177.51118.35其他费用一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51前期税费

133.3450.00100.0050.0033.34不可预见费一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51开发成本

19063.83

16111.67

2952.15开发费用

2709.051042.302084.59936.63624.45管理费一、二、三的之和3%551.37233.18466.36127.5185.01财务费用按总投资的11%计提2157.67809.121618.23809.12539.44总投资(不含财务费用)

19615.208289.0216578.034441.772961.33财务费用

1618.23

539.44总投资（含财务费用）

19615.209098.13

5250.88

项目总投资物业类型商场地下停车场建筑面积266672019租金核算项目年限

第1年第2年第29年第30年合计2017年2018年2045年2046年总面积

20000200002000020000出租率

75%80%90%90%出租面积(㎡)

15000160001800018000租金标准(元/㎡·月)

29.9429.94206.21212.39租金增长率

0.00%0.00%3%3%免租月数

3000实际租金月数

9121212年收入（万元）

404.19574.8484454.056414587.678102说明：开业

其他收入

项目年限

第1年第2年第29年第30年

2017年2018年2045年2046年租金收入

404.19574.854454.064587.68其他收入占租金比（管理费、促销、广告收入）

0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合计

0.000.00133.62137.63租金及其他收入合计18969.16404.19574.854587.684725.31租金核算项目年限第1年第2年第29年第30年合计2017年20商业项目损益表序号项目第1年第2年第3年第29年第30年2017年2018年2019年2045年2046年1经营收入404.19574.85659.644587.684725.31

租金收入404.19574.85659.644454.064587.68

其他收入0.000.000.00133.62137.632运营成本335.67344.88349.46561.58569.01

工程维修支出(总投资的1.5％)294.23294.23294.23294.23294.23

能源支出(管理费的30%)9.7013.8015.83110.10113.41

保险费（总投资的0.2%）19.6219.6219.6219.6219.62

推广费用（租金收入的3%）12.1317.2519.79137.63141.76

装修费用支出

3日常费用56.5980.4892.35642.27661.54

管理费用(租金收入的8%)32.3445.9952.77367.01378.02

营业费用(租金收入的1%)4.045.756.6045.8847.25

财务费用(营运期间的贷款利息；租金收入的5%)20.2128.7432.98229.38236.274税费83.26118.42135.89945.06973.41

营业税5%20.2128.7432.98229.38236.27

城建税及教育附加10%2.022.873.3022.9423.63

房产税12%48.5068.9879.16550.52567.04

堤围费1%4.045.756.6045.8847.25

印花税0.1%0.400.570.664.594.73

租赁管理费2%8.0811.5013.1991.7594.51

5折旧621.15621.15621.15621.15621.15

固定资产摊销621.15621.15621.15621.15621.156财务费用

7税前利润-692.48-590.08-539.211817.621900.198所得税(25%)-173.12-147.52-134.80454.40475.059税后净利润-519.36-442.56-404.411363.211425.15说明：折旧按30年分摊，残值5%

税后年投资利润率1.55%税前年投资利润率2.06%商业项目损益表序号项目第1年第2年第3年第29年第30年2021序号项目

第1年第2年第29年第30年

建设期2017201820452046

一、经营活动现金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1净利润

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定资产折旧

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流动资金

二、经营活动现金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有资产投入

19615.20

2.2经营流动资金

2.3设备装修翻新改造投入

2.4用于归还贷款流出

静态指标净现金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29净现金流量累计

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46现金回报率

年平均现金回报率

回收期(年）26.62

动态指标折现率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%净现金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644净现金流量累计

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)净现值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

内含报酬率1.77%

动态现金流累计(12945.78)序号项目第1年第2年第29年第30年建设期20172022序号项目

第1年第2年第29年第30年

建设期2017201820452046

一、经营活动现金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1净利润

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定资产折旧

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流动资金

二、经营活动现金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有资产投入

19615.20

2.2经营流动资金

2.3设备装修翻新改造投入

2.4用于归还贷款流出

静态指标净现金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29净现金流量累计

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46现金回报率

年平均现金回报率

回收期(年）26.62

动态指标折现率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%净现金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644净现金流量累计

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)净现值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

内含报酬率1.77%

序号项目第1年第2年第29年第30年建设期201720234.2财务指标汇总财务指标汇总总投资税后利润率静态回收期动态回收期净现值IRR19615.201.55%26.620.00-11988.371.77%具体财务结果：总投资成本为1.96亿元，税后利润率1.55%，静态回收期26.62年，动态回收期30年回收不了成本，净现值-1.19亿元，IRR1.77%,项目从财测算方面，不具有可行性；因此建议项目不考虑商业或以商业最低要求体量进行考虑。4.3小结4.2财务指标汇总财务指标汇总总投资税后利润率静态回收期动态24楼层业态分布图：1f楼层业态分布图：1f252f2f26技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）1,000-3,000经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水接驳到位，日供水量≥100吨；供配电提供商场正常用电的高低压配电设备电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，并设置备用电源中央空调提供与否需与发展商沟通电话线提供配口燃气管道配备管道煤气或瓶装煤气站排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位（个）50-150物业交付装修标准毛坯标准超市物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积27中式快餐物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）150-40028便利店物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－9进深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道宽1.5m以上，要裸露且没有绿化带物业交付装修标准简单装修便利店物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）50-100经营29服务配套物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯服务配套物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）30－20030美容美发物业条件美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求不尽相同，同时，美容业态对外服务性质较强，对展示性要求较高，其经营的特点也决定其对供给水、排污等技术指标有着较细致的要求。一般情况下，美容SPA的经营楼层多在二层，而美发大部分则在一层。美容SPA类商家物业条件要求：技术指标具体要求需求面积（㎡）

80-500经营楼层选择（层）≤3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美容美发物业条件美容SPA和美发两者对经营场所的技术指标要求31技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）4－8进深（m）10-20给排水提供接口，能保持稳定正常店前走道裸露，最好不要有绿化带燃气管道不需要排污提供接口，排污水管直径要宽物业交付装修标准简单装修/毛坯美发类商家物业条件要求：技术指标具体要求需求面积（㎡）80－150经营楼层选择（层）32生活家居类物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯可以看出，生活家居对于经营场所的硬件技术要求符合自身经营的需要，和其他业态相比，其对大面积商铺的需求可通过打通两间或多间小铺来达到，这样在规划设计商业建筑时可有较大的灵活性。生活家居类物业条件技术指标具体要求需求面积（㎡）50-20033生活娱乐类物业条件休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在二、三楼，对给排水、供配电、排污、停车场车位等要求较高，同时，面积的需求也相对较大。技术指标具体要求需求面积（㎡）≥200-500经营楼层选择（层）2～3结构层高要求（m）≥4给排水提供接口供配电提供接口且符合国家标准排污提供接口，排污水管直径要宽燃气管道需要停车场车位50左右物业交付装修标准毛坯生活娱乐类物业条件休闲类业态辐射面较广，服务性质较强，一般在34江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组江阴市周庄镇商业项目定位报告报告单位：商业管理公司江阴项目组35（一）周庄镇宏观分析地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80平方公里。地处美丽富饶的太湖平原，经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首。人口：13.8万全镇GDP：经济繁荣的苏锡常之腹，经济、社会事业发展列江阴各乡镇之首，工业开票销售额连续三年位列江苏省第一，荣膺“江苏名镇”之称，在全省乡镇综合实力百强排名中居第6位，在全国乡镇综合实力百强排名中列第13位，是建设部小城镇建设示范镇、江苏省卫生镇、小城镇综合改革试点镇、环境与经济协调发展示范镇、江阴市重点中心镇。自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。（一）周庄镇宏观分析地理位置：位于江阴市东郊，全镇总面积80361.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距离华西村2公里，是新兴城区之一；商业位于整个项目的中心位置，北面为集中拆迁安置区，东面为待开发用地；本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手，亦严重缺乏生活服务配套。1.1项目区位：本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸位置上，距37地块条件分析指标名称指标数用地面积43554㎡用地性质旅馆业用地、商办混合用地、住宅建筑密度不大于40%容积率不大于2.4绿化率不小于30%商住面积酒店+商业+办公不大于72000㎡。其中酒店客房不小于200间，办公用房不小于15000㎡，不大于20000㎡。住宅面积不大于32000㎡商业停车小汽车80辆/万㎡，非机动车500辆/万㎡用地指标项目地块图1、本项目的用地性质为商住混合用地；2、目前的面积：公建部分的建筑面积为10500㎡，其中商业部分面积为20000㎡左右；3、

项目的公建部分临近主干道，地块展示性较好，且地块地势平整，地块比较适合发展商业物业；地块条件分析指标名称指标数用地面积43554㎡用地性质38地块周边现状分析拆迁安置区1000户0.7万人口佳兆业地块（待建设）0.4万人口卧龙湖别墅小区250套0.2万人口拆迁区200户0.15万人口100户0.1万人口1、项目周边目前主要是待开发的空地，北新路对面为大型拆迁户安置区；2、本案距离周庄镇传统商业旺区2.5公里，周边无其他强势竞争对手；3、未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。地块周边现状分析拆迁安置区佳兆业地块（待建设）卧龙湖别墅小区391.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自改革开放以来，周庄乡镇工业一直名列江苏省前茅、江阴市榜首。2004年，全镇完成工业总产值275亿元，同比增长36.33%；工业开票销售收入227亿元，同比增长51.39%；利税总额20亿元，同比增长17.97%。2005年全镇计划完成工业总产值360亿元，工业开票销售收入324亿元，利税总额25亿元。1.3片区商业：传统商业街区沿北新路展开，中小型超市及临街商铺为主要形式1.4片区发展规划：未来镇区的发展主要沿北新路往东部延伸。1.2消费潜力分析：城镇居民人均收入较高，并保持较快增长；自401.5项目SWOT分析项目内容优势地块方正、昭示性好，适宜商业的规划居民具有较高的人均收入，消费不断升级，逐步以发展及享受型为主劣势人口规划较少，不足以支撑大型商业的发展政府对地块的发展有限制，即必须发展2万平方米的商业机会中高档住宅不断落户到项目周边区域，项目对面即为超大型拆迁安置小区威胁传统商业街区大型商业物业较多，对于我项目吸引知名大型超市有较大阻力1.6小结本案位于周庄镇主干道北新路向东延伸部，具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；居民富裕，消费逐步向发展型、享受型发展。本案未来的发展主要受制于城区的人口数量，目前周庄镇居民约13.8万。另一制约因素，当地传统商业区已存在大型现代化商业物业，一旦有实力超市企业入驻将极大威胁我项目生存。1.5项目SWOT分析项目内容优势地块方正、昭示性好，适宜商41（二）商业市场分析2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北新路发展，中部（现镇中心）商业功能较综合，东面以服务于周边居民的商业业态为主。*周庄镇北面主要是工业园区，而未来亦规划为工业区，商业主要是较为低端的临街商业及配套小超市。*商业区沿北新路是城市未来发展的主线，东面规划为高档住宅区，而西面则是集商务、行政、科技、文化于一体的多功能综合区。*预计随着以上两区域的快速发展，商业主要分布于城市的中轴线上。*当前影响力较大的集中式商业是吉麦隆生活超市、时代超市等，受人口规模限制无大型综合性百货商场存在，以临街商铺形式展开（二）商业市场分析2.1商业发展趋势研判：未来商业主要往沿北422.2商业分析主要集中式商业区域名称商业面积（万㎡）空置面积（万㎡）经营情况北新路东方百业3.21.81楼百货面积空置80%，其他楼层基本无空置；2楼3楼为超市业态，经营惨淡。苏宁电器承租2楼1000㎡，受超市人流制约，惨淡经营时代超市0.5无无空置面积，经营情况好吉麦隆超市1无1层为超市，中低档次，经营情况好。2楼承租给网吧如海超市0.5无无空置，经营状况不佳华联超市0.30.1经营很差合计62——所处商业阶段：以超市为主，竞争激烈商业所处的发展阶段是以超市为主，受人口规模制约无综合性百货业态。超市竞争激烈，规模最大、位置最优、硬件最好的东方百业广场受超市经营不善拖累，经营惨淡。5000-8000㎡的中低档超市满足城镇居民及打工人群日常生活需要，经营情况较好。2.2商业分析主要集中式商业区域名称商业面积（万㎡）空置面积432.3商业中心案例：东方百业购物中心项目最大特点：硬件最好的商业物业，地理位置优越（位于市区核心商圈）；项目最大劣势：主力超市店为当地股份企业，经营能力较弱；对我司的借鉴：

持续运营3年，出租率只有20%，作为乡镇商场楼层数应控制在3层以内；应该培育商业，开发商应与实力商企一起度过商场前三年的市场培育期。

2.3商业中心案例：东方百业购物中心项目最大特点：硬件最好的442.4小结人口与商业体量的配比关系:目前周庄镇常住人口约13.6万人，而营业的商业面积约8万平方米，人口与商业面积比例接近1.7：1，距离超市开设条件尚有距离。（一般超市每平方米的建筑面积，需要3个消费者支撑；而百货则需要5－6个消费者支撑）商业空置率有待消化商业发展阶段:人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合。城镇居民有很高的收入，但商业却处于以超市为主。原因分析：人口不足：一般百货店的面积在3.5万平方米左右，需要21万人口的支撑，目前周庄城镇居民不足15万人，因此不足以支撑一个百货店的发展。消费外流：由于靠近上海、苏州等大城市，部分高收入群体选择前往品种更丰富的大城市消费。

案例借鉴：客观评估本案适宜发展的商业体量；位于县镇级区域的商业体楼层不应高于3层；商业意在培育，应预有约3年的市场培育期；在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，2.4小结人口与商业体量的配比关系:目前周庄镇常住人口约145（三）本案定位考虑因素交通情况商业环境市政配套未来规划消费人群消费能力消费需求1.道路情况：城市主干路延伸线2.公交车线路数量2路，可达1.商圈级别：镇商业中心外围2.商业特征：超市卖场、沿街私人商铺1.医院：无

2.景观：镇广场（规划中）

3.学校：幼儿园、小学4.公交站1.交通规划：增加公交线路，站点设计

2.商业规划：区域、社区商业中心1.步行2-5、5-10、10-15分钟的可达人群来源2.骑车5-10、10-15、15-30分钟的可达人群3.机动车10-15、15-30分钟以的可达人群中档消费（周庄镇三个大队拆迁社区居民）为主及高档消费（周边别墅区居民及镇富裕阶层）为辅

消费支出中满足生活必须与休闲娱乐消费比例相当

3.1.1业态要求（商务、居住、政府要求）政府规划要求：商业建面不少于20000㎡。11月江苏地产会议暂定商业面积12000㎡（三）本案定位考虑因素交通情况商业环境市政配套未来规划消费人463.1.2分级模型商业类型服务人口辐射距离经营面积代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型Clubs3000人以下100-500米3000㎡以下内部会所小区内部道路无步行2-5分钟邻里型Neighborhood3000-50000人1-2千米3000-20000㎡住宅底商，街区，集中物业支路，次干道公交站点步行、骑车、机动车10-15分钟区域型Department50000-150000人5-10千米20000-50000㎡复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟3.1.3业态选择百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。3.1.2分级模型商业类型服务人口辐射距离经营面积代表物业形47考虑因素主要内容对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口与商业面积比例1.7：1商业过剩：目前集中式商业总体量约在6万平方米，空置约2万平方米；人均消费支出与商业所处的发展阶段不吻合：原因主城区人口偏少、消费外流等因素导致，城中的商业情况是本案的最好参照；目前中集中式商业在营面积在8万平方米商业发展趋势消费趋势：居民消费逐步向发展型、享受型发展商业格局：商业在镇中轴线方向发展城市规划：中部集商业金融、文化、科技、居住于一体应该提高休闲、娱乐、教育等业态比例增设服务商业人群的业态，如会所、商务餐饮等商业案例研究楼层数：位于县镇级的商业体楼层不应高于3层；创新：在业态、商家较为同质化的情况下，应在建筑风格、形式方面寻求突破，单体楼层不宜超过3层区域发展案例研究体量：规模须与片区规划人口相匹配；或有足够的实力吸引其他片区的居民前来消费业态：根据片区规划、商业体量确定主力店发展路径：以主力店为基础，用零售店铺平衡租金收益以主力店带动新区商业体的发展与片区规划人口相匹配自身优劣势优势具有很好的昭示性，地块规整亦利于商业规划；采取谨慎性原则与片区规划人口相匹配劣势规划人口偏少，不能支撑大体量商业的发展；本案定位考虑的具体因素考虑因素主要内容对本案定位启示商业现状人口与商业面积比：人口48住宅类型商业类型商业建面商业业态组合品牌化程度定位商业功能必备业态业态比例城郊住宅邻里型（中间型）12000㎡餐饮：中型餐饮、特色餐饮

购物：社区标超、专卖店、面包房、布艺家纺、服饰鞋类

休闲：美容美发、足浴

服务：书报音像、中介、汽车护理餐饮：购物：休闲：服务：3：4：2：1以中小型业态为主，品牌聚集度一般，除主力店为品牌店外，其余为私人经营店日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。建筑类型楼层底商2层结论建议：方案目标：1、项目附近商业以农居点的商业为主，数量少档次低，业主生活的基本需求难以靠此满足。并且，近期项目周边无商业规划，也就是项目交付后无其他商业配套开业。因而业主入住的基本需求要依靠本项目的商业配套满足；2、以主力店带动新片区商业体的发展，吸引其他片区的居民前来消费。业态规划：住宅类型商业类型商业建面商业业态组合品牌化程度定位商业功能必49

经营面积（㎡）总面积（㎡）面积比例经营楼层位置要求社区标超5000600047.06%

1-2层主出入口/主干道家电卖场10001-2层主出入口/主干道餐饮商户快餐类：100-500250019.61%1/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道西餐咖啡：200-800

中式酒楼：1000-3000美容美发美发：50-1006004.71%2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求

美容：200-1000便利店50-2001501.18%1层靠近主出入口，离居住区域较近服装饰品30-806004.71%1层主力承租面积通常位于1层，具体位置要求较好的展示面服务配套30-1008006.27%1/2层靠近主出入口，离居住区域较近休闲类500-10008006.27%1/2层无特殊要求，具体位置要求较好的展示面生活家居100-2003002.35%1/2层新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层1、2层皆可中介、银行中介：30-505003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强银行：200-600其他10-405003.92%1层位置要求不高，可移动弹性较强业态指标业态面积比例规划：经营面积（㎡）总面积（㎡）面积比例经营楼层位置要求社区标50入口商街型：有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高，便于后期带合约销售社区商业布局规划入口商街型：有利社区居民的购物消费，社区商业布局规划51（四）项目财务测算4.1测算说明及结果按体量2万测算购物中心的土地成本、建安费用等，根据江阴市场情况、项目区位、以往我司购物中心建造标准等来编制；测算年限30年；以2017年开业为起始点；租金增长、其他收入的增长，前2年基本无增长；第3年至第20年，租金及其他收入保持较快增长，而第21年至第30年保持较慢增长；项目面积分配：指标面积(㎡)2010年月租金(元/㎡)总面积26667

商业面积：2000022.7停车场面积：6667

业态配比业态面积租金业态比例超市800017.5元/㎡/月40％娱乐300030元/㎡/月15％餐饮300030元/㎡/月15％百货零售店600022.5元/㎡/月30％商业营业面积20000总建面26667停车场面积6667开业首年基本租金29.94元/㎡/月本案起始租金在2010年基础上每年按4%基本增长率进行递增。（四）项目财务测算4.1测算说明及结果项目面积分配：指标面积52项目总投资

物业类型商场地下停车场

建筑面积26667200006667成本项目计算依据合计（万元）单价（元/单位）合计单价（元/单位）合计土地费用

2001.35750.501500.99750.50500.36建筑工程成本估算

9693.443780.007560.003200.002133.44土建工程

6866.762500.005000.002800.001866.76设备安装工程

2666.681200.002400.00400.00266.68基础设施

160.0080.00160.000.000.00装饰工程

6684.332300.006484.32300.00200.01商场内部装修

3200.011500.003000.00300.00200.01外立面装修外立面面积按照地上建筑面积的25%计算3484.32800.003484.320.000.00其他费用

684.71283.18566.36177.51118.35其他费用一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51前期税费

133.3450.00100.0050.0033.34不可预见费一、二、三之和的1.5%275.69116.59233.1863.7642.51开发成本

19063.83

16111.67

2952.15开发费用

2709.051042.302084.59936.63624.45管理费一、二、三的之和3%551.37233.18466.36127.5185.01财务费用按总投资的11%计提2157.67809.121618.23809.12539.44总投资(不含财务费用)

19615.208289.0216578.034441.772961.33财务费用

1618.23

539.44总投资（含财务费用）

19615.209098.13

5250.88

项目总投资物业类型商场地下停车场建筑面积266672053租金核算项目年限

第1年第2年第29年第30年合计2017年2018年2045年2046年总面积

20000200002000020000出租率

75%80%90%90%出租面积(㎡)

15000160001800018000租金标准(元/㎡·月)

29.9429.94206.21212.39租金增长率

0.00%0.00%3%3%免租月数

3000实际租金月数

9121212年收入（万元）

404.19574.8484454.056414587.678102说明：开业

其他收入

项目年限

第1年第2年第29年第30年

2017年2018年2045年2046年租金收入

404.19574.854454.064587.68其他收入占租金比（管理费、促销、广告收入）

0.00%0.00%3.00%3.00%其他收入合计

0.000.00133.62137.63租金及其他收入合计18969.16404.19574.854587.684725.31租金核算项目年限第1年第2年第29年第30年合计2017年54商业项目损益表序号项目第1年第2年第3年第29年第30年2017年2018年2019年2045年2046年1经营收入404.19574.85659.644587.684725.31

租金收入404.19574.85659.644454.064587.68

其他收入0.000.000.00133.62137.632运营成本335.67344.88349.46561.58569.01

工程维修支出(总投资的1.5％)294.23294.23294.23294.23294.23

能源支出(管理费的30%)9.7013.8015.83110.10113.41

保险费（总投资的0.2%）19.6219.6219.6219.6219.62

推广费用（租金收入的3%）12.1317.2519.79137.63141.76

装修费用支出

3日常费用56.5980.4892.35642.27661.54

管理费用(租金收入的8%)32.3445.9952.77367.01378.02

营业费用(租金收入的1%)4.045.756.6045.8847.25

财务费用(营运期间的贷款利息；租金收入的5%)20.2128.7432.98229.38236.274税费83.26118.42135.89945.06973.41

营业税5%20.2128.7432.98229.38236.27

城建税及教育附加10%2.022.873.3022.9423.63

房产税12%48.5068.9879.16550.52567.04

堤围费1%4.045.756.6045.8847.25

印花税0.1%0.400.570.664.594.73

租赁管理费2%8.0811.5013.1991.7594.51

5折旧621.15621.15621.15621.15621.15

固定资产摊销621.15621.15621.15621.15621.156财务费用

7税前利润-692.48-590.08-539.211817.621900.198所得税(25%)-173.12-147.52-134.80454.40475.059税后净利润-519.36-442.56-404.411363.211425.15说明：折旧按30年分摊，残值5%

税后年投资利润率1.55%税前年投资利润率2.06%商业项目损益表序号项目第1年第2年第3年第29年第30年2055序号项目

第1年第2年第29年第30年

建设期2017201820452046

一、经营活动现金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1净利润

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定资产折旧

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流动资金

二、经营活动现金流出

19615.200.000.000.000.002.1自有资产投入

19615.20

2.2经营流动资金

2.3设备装修翻新改造投入

2.4用于归还贷款流出

静态指标净现金流量

(19615.20)101.79178.591984.362046.29净现金流量累计

(19615.20)(19513.41)(19334.82)6400.178446.46现金回报率

年平均现金回报率

回收期(年）26.62

动态指标折现率

100.00%92.59%85.73%10.74%9.94%净现金流量

(19615.20)94.2474573153.1019527213.1202371203.4015644净现金流量累计

(19615.20)(19520.95)(19367.85)(13149.18)(12945.78)净现值(NPV)-11988.37

回收期（年）0.00

内含报酬率1.77%

动态现金流累计(12945.78)序号项目第1年第2年第29年第30年建设期20172056序号项目

第1年第2年第29年第30年

建设期2017201820452046

一、经营活动现金流入

0.00101.79178.591984.362046.291.1净利润

(519.36)(442.56)1363.211425.151.2固定资产折旧

621.15621.15621.15621.151.3其他

1.4回收流动资金