重庆写字楼市场调查报告

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业第一章、重庆商务市场现状分析本章导读：本章通过对重庆市内主要商务板块的写字楼项目内入驻企业的研究，对目前重庆主城区内，商务市场的发展格局进行分析，明确各个主要商务板块内的产业聚集程度以及产业聚集类型。从现有市场的特征的层面上，分析各个企业对商务办公空间的要求。本章结论提取：渝中地区作为重庆最大的商业中心,商业繁华，具有较好的区位优势，以甲级写字楼为主。项目所处区域的商务市场以产品类型以乙级写字楼为主。重庆市商务市场的甲级写字楼除北部新区以外，租金在50元/㎡/月以上，入住率在65%以上。各写字楼内入驻企业的办公需求面积区间，公寓以100㎡以下为主，北部新区的甲级写字楼以200㎡以上为主，500㎡以上的占了52%；渝中区甲级写字楼200㎡以下与200㎡以上的各占一半。各区域的产业聚集情况写字楼排行前五名的行业渝中区1：房地产及相关行业类

2：银行/保险/证券/金融类

3：餐娱/生活服务类石桥铺-杨家坪片区1：电子信息类

2：机电/家私产品类

3：生物/医药/环保/科技类加州-新牌坊片区1：房地产及相关行业类

2：商贸运输类

3：旅游/教育/培训类观音桥商圈1：房地产及相关行业类

2：餐娱/生活服务类

3：商贸运输类北部新区1：电子信息类

2：房地产及相关行业类

3：生物/医药/环保/科技类一、分区域分析在写字楼的调研过程中，便于行业的统计把以下行业进行11大类的归类分析A类：专业事务所类（会计/审计/测量/评估/公证/律师等）B类：旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）C类：政府机关D类：银行/保险/证券/金融类E类：餐娱/生活服务类（票务中心、各式中西餐饮、食品、娱乐业、美容健身、婚纱摄影等）F类：电子信息类（电子产品/元件、电脑IT、软件等的开发及经营）G类：机电/家私产品类（普通电器、机械/电力设备、家私等的制造及经营）H类：房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）I类：商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）J类：生物/医药/环保/科技类K类：广告/展览/策划/礼仪/庆典类1.1解放碑1.1.1区域概述重庆特殊的地理环境造就了以各个商圈为中心的写字楼分布格局。目前，重庆市区主要形成了以下商圈：解放碑、两路口、上清寺、大坪、沙坪坝、杨家坪、石桥铺、陈家坪、南坪、观音桥、红旗河沟、新牌坊。1.1.2商务市场分布1.1.3商务市场分析1.1.3.1渝中区商务市场整体分析⑴商务市场类型比渝中地区作为重庆最大的商业中心及市内唯一的甲级写字楼聚集地区，不仅是提升企业形象的代表，周边的配套设施齐备，交通发达，商业繁华，具有较好的区位优势。⑵商务市场租金与入驻率渝中区甲级写字楼的主流价格在75元/㎡，出租率达到70%，而乙级写字楼的租金低至38元/㎡，出租率仅为40%。甲级写字楼的租金在高于乙级写字楼租金2倍的同时，出租率仍然较高说明在同区域的相等条件下，甲级写字楼更具备高科技、高智能化的硬件设施配备，同时建立了优质、高效、规范的管理、运转、服务机制，为入驻企业创造了良好的软环境，从而引起多数高端企业关注和兴趣，从而形成了价格越高出租率越好的态势。⑶商务市场入驻企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：房地产及相关行业类2：银行/保险/证券/金融类3：餐娱/生活服务类4：机电/家私产品类5：商贸运输类乙级1：房地产及相关行业类2：银行/保险/证券/金融类3：餐娱/生活服务类4：商贸运输类5：广告/展览/策划/礼仪/庆典类渝中区甲级和乙级写字楼入住企业前三位分别是房地产及相关行业类、其次为银行/保险/证券/金融类和餐娱/生活服务类。由于该区服务长江上游的总部基地，以金融业、商务、商贸为核心的现代服务的聚集地。所以吸引了大量的金融、保险、证券、商贸、地产、中介咨询等服务业入驻。1.1.3.2甲级写字楼概述⑴甲级写字楼行业分布从入驻企业分析，甲级写字楼以外资企业、金融机构、地产为主集中在解放碑，其中大都会商厦入驻的外资企业最多。⑵甲级写字楼企业面积区间渝中甲级写字楼企业办公200-500㎡占总面积的36%，其次100-200㎡占总供应面积的32%，500㎡以上和40-100㎡分别各占总面积的16%。由于该区位是商业文化中心，交通和配套相对成熟，且大量的甲级写字楼聚集于此，入住公司多以各类服务、咨询、外资、商贸、地产、金融公司为主，以上企业注重公司形象，企业规模较大并且希望能在商业氛围中为公司带来各种商机，所以面积在200-500㎡的办公空间即可满足这部分企业的办公需求，且需求较旺盛。⑶甲级写字楼购买和租赁情况渝中租赁写字楼占整个市场的68%，购买占整个市场的32%。其比例约为2.12：1。在购买的企业中，大多以金融、地产、各类服务行业为主，高端企业资金雄厚，发展实力较强，消费能力较高所以选择以购买的形式作为企业长线发展投资。其他大多数的企业仍然选择以租赁的方式办公，不管是在形式或是资金上租赁市场都较灵活。⑷甲级写字楼购买企业行业分布渝中甲级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类、房地产及相关行业类，各占购买企业行业的22%、15%和13%。⑸甲级写字楼租赁企业行业分布渝中甲级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、机电/家私产品类、餐娱/生活服务类各占租赁企业行业的15%、15%和13%。⑹甲级写字楼租金和入驻率渝中甲级写字楼租金在70-95元/㎡占整个租金比例的42%，入驻率达到85%，据有代表性的为纽约纽约、世贸、万豪等。租金55-70元/㎡占总比例的30%，入驻率分别为65%。代表性为国贸、国商等。租金40-55元/㎡占整个租金比例15%，入驻率为55%，代表性为地产大厦、希尔顿等。租金110-125元/㎡只占整个租金比例的12.5%，但是入驻率确达到95%，目前租金最高的出现在大都会商厦，现时重庆市高档的甲级写字楼之一，由现代综合性购物商场、高智能甲级写字楼大都会商厦、国际五星级酒店海逸酒店三部分组成，为重庆市标志性建筑之一，高居甲级写字楼租金的榜首。1.1.3.3乙级写字楼概述⑴乙级写字楼行业分布渝中乙级写字楼企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类、银行/保险/证券/金融类、餐娱/生活服务类各占乙级写字楼企业行业的17%、15%和14%。地产类、金融类和各种服务类仍然是占据着乙级写字楼行业分布的重要企业。⑵乙级写字楼企业面积区间渝中乙级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的40%，其次40-100㎡占总供应面积的25%，而0-40㎡占总面积的5%。选择乙级写字楼的企业大多属于成长型企业，规模较小，对写字楼的物业管理和硬件配套设施要求并不高，所以面积在100-200㎡的办公空间也可满足这部分企业的办公需求。而乙级写字楼远离繁华的商圈，租金低，办公空间增加，舒适度更强所以选择500㎡以上的面积需求多为金融企业和投资服务公司所占据，占整个企业面积比例的20%，需求较旺盛。⑶乙级写字楼购买和租赁情况渝中乙级写字楼租赁占整个市场的71%，购买占整个市场的29%。购买企业中仍然以金融、地产、投资行业为主。而乙级写字楼的大多企业发展规模较小，更多的资金是投资于公司发展其它有收益的项目，租赁对于小型的成长型企业优势更明显。⑷乙级写字楼购买企业行业分布渝中乙级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是政府机关、银行/保险/证券/金融类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类，各占购买企业行业的50%、25%和25%。其他行业均无任何购买。⑸乙级写字楼租赁企业行业分布渝中乙级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是商贸运输类、广告/展览/策划/礼仪/庆典类、房地产及相关行业类。各占租赁企业行业的24%、23%和18%。以贸易为主的公司、服务类行业和地产相关企业仍然以租赁的方式，选择办公场所。⑹乙级写字楼租金和入驻率渝中乙级写字楼租金在0-40元/㎡占整个租金比例的65%，入驻率达到70%，据有代表楼盘为得意大厦等。租金40-55元/㎡占总比例的25%，入驻率分别为65%。代表楼盘为欧鹏大厦等。租金55-70元/㎡占整个租金比例10%，入驻率为45%，代表楼盘为投资大厦等。1.1.4小结解放碑作为重庆市所规划的中央商务区，也是重庆市的金融中心、商贸中心、信息中心和文化中心。主城区90%以上的甲级写字楼项目均集中在此，是众多企业办公的首选之地，该地段已成为外国领事馆、境外联络机构和外资企业入渝的首选之地。该地区还集中了许多家国内、国外银行、保险公司、证券公司等金融机构。甲级写字楼的主流租金大致在70-80元/㎡，出租率达到85%，乙级写字楼的主流租金大致在0-40元/㎡，出租率也达到70%。1.2．杨家坪--石桥铺1.2.1区域概述石桥铺被称为重庆“中关村”，以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。石桥铺一直在重庆的IT市场中占有绝对重要的位置，逐渐形成了石桥铺这一重庆IT交易的核心地位。1.2.2商务市场分布1.2.3商务市场分析1.2.3.1石桥铺-杨家坪商务市场整体分析⑴商务市场类型石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼、甲级写字楼和公寓占整个市场的比例分别是42%、29%和29%。⑵商务市场租金与入驻率石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼的主流租金承受能力50元/㎡，出租率达到65%，而乙级写字楼的租金38元/㎡，出租率70%。公寓的租金30元/㎡，出租率55%。⑶商务市场入驻企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：电子信息类2：机电/家私产品类3：生物/医药/环保/科技类4：房地产及相关行业类5：银行/保险/证券/金融类乙级1：电子信息类2：生物/医药/环保/科技类3：机电/家私产品类4：商贸运输类5：银行/保险/证券/金融类公寓1：电子信息类2：机电/家私产品类3：餐娱/生活服务类4：生物/医药/环保/科技类5：商贸运输类石桥铺-杨家坪片区甲级、乙级写字楼和公寓入住企业前三位分别是电子信息类、其次机电/家私产品类和生物/医药/环保/科技类。该区以服务数码、电子产品为核心的大型主题式商业地产。1.2.3.2甲级写字楼概述⑴甲级写字楼行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼以电子信息类、机电/家私产品类为主。⑵甲级写字楼企业面积区间石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的74%，其次200-500㎡占总供应面积的15%，40-100㎡占总面积的11%。该区域目前缺少档次较高的写字楼项目，入驻企业多以高新科技产业和电子科技产业的企业为主，所以甲级写字楼的面积以小户型面积为主流。⑶甲级写字楼购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区写字楼租赁占整个市场的67%，购买占整个市场的33%。在购买的企业中，主流客户仍以大型的高新技术产业公司和电子科技产业的企业为主。租赁企业也以电子科技为主，其他小型的企业为辅，电子科技相关行业聚集较多。⑷甲级写字楼购买企业行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼购买企业的行业排名前位的分别是电子信息类、机电/家私产品类。⑸甲级写字楼租赁企业行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼购买企业的行业排名前位的分别是机电/家私产品类、房地产及相关行业类。⑹甲级写字楼租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼租金在40-50元/㎡占整个租金比例的68%，入驻率达到65%，据有代表楼盘的为龙湖西街等，租金55-70元/㎡占总比例的32%，入住率分别为55%。代表性为大西洋国际等。1.2.3.3乙级写字楼概述⑴乙级写字楼行业分布石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼以电子信息类、生物/医药/环保/科技类、机电/家私产品类为主，分别占整个行业比例40%、27%、9%。⑵乙级写字楼企业面积区间石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的55%，其次200-500㎡占总供应面积的25%，500㎡以上和40-100㎡各占总面积的10%。100-200㎡主力户型区间以商贸和科技公司为主力企业。200-500㎡主力户型区间以地产相关企业和大型科技公司为主力企业。⑶乙级写字楼购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租赁占整个市场的82%，购买占整个市场的18%。⑷乙级写字楼购买企业行业分布石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼购买企业以电子信息类、生物/医药/环保/科技类和银行/保险/证券/金融类为主，均占整个行业的16%。⑸乙级写字楼租赁企业行业分布石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租赁企业的行业分别以电子信息、科技生物、机电、生活服务类和部分金融行业为主打。其中部分金融、证券行业和通信技术产业部分驻重庆外办，企业常驻时间较长，长远考虑，购买的潜力比租赁优势更加明显。租赁以小型科技公司和电子通讯为主，企业规模小，流通性大，且资金链不充足所以大多数小型企业仍以租赁为市场。⑹乙级写字楼租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区乙级写字楼租金在0-40元/㎡占整个租金比例的76%，入驻率65%，代表楼盘为泰兴科技大厦。租金40-50元/㎡占总比例的24%，入住率为60%。代表楼盘为渝高大厦等。1.2.3.4公寓概述⑴公寓行业分布石桥铺-杨家坪片区甲级写字楼以电子信息类、机电/家私产品类、餐娱/生活服务类为主。⑵公寓企业面积区间石桥铺-杨家坪片区公寓办公40㎡以下占总面积的62%，其次40-100㎡占总供应面积的38%。公寓一般位置靠近商业中心，且价格便宜，是小型办公和投资自用首选的物业。⑶公寓购买和租赁情况石桥铺-杨家坪片区公寓以租售为主，购买与租赁的比例各占35%和65%。⑷公寓购买企业行业分布石桥铺-杨家坪片区购买企业的行业分布中以机电/家私、电子信息和房地产为主。购买客户以周边附近的机电市场和建材市场的建材商为主要客户。⑸公寓租赁企业行业分布石桥铺-杨家坪片区租赁企业的行业分别以电子信息、科技生物、机电、为主打。⑹公寓租金和入驻率石桥铺-杨家坪片区公寓租金在20-30元/㎡占整个租金比例的70%，入住率60%，代表楼盘为一城国际精英。租金30-50元/㎡占总比例的30%，入住率为40%。代表楼盘为龙湖西街等。1.2.4小结众所周知石桥铺是IT业的聚集，周边写字楼大多以乙级写字楼为主打，甲级写字楼稀缺，行业分布多以电子信息、通讯技术、机电、科技等为主。写字间户型面积需求以100-200㎡为主，写字间租金主流价格在40-45元/㎡，公寓的户型面积需求0-50㎡之间，主流租金价格在20-30元/㎡。1.3．加州-新牌坊片区1.3.1区域概述加州-新牌坊片区写字楼的入驻企业以房地产企业和商贸运输类为主，随着近几年的“城市北移”，商贸运输中心和经济副中心建设逐渐往该片区靠拢，有关政府机关和相关企业的大量的迁移带动了区域的发展。目前该片区无任何甲级写字楼，大多聚集在江北观音桥商圈附近。1.3.2商务市场分布加州片区新牌坊片区1.3.3商务市场分析1.3.3.1加州-新牌坊片区商务市场整体分析⑴商务市场档次目前加州-新牌坊片区无任何甲级写字楼。⑵商务市场租金与入驻率乙级写字楼主力租金约在45元/㎡，整体入住率为65-70%。⑶商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业乙级1：房地产及相关行业类2：商贸运输类3：旅游/教育/培训类4：政府机关5：机电/家私产品类1.3.3.2乙级写字楼概述⑴乙级写字楼行业分布加州-新牌坊片区写字楼的入驻企业以房地产及相关行业类、商贸运输类、旅游/教育/培训类，由于该片区是重庆重要的商贸区和物质集散地，所以商贸运输类占总行业比例的20%。⑵乙级写字楼企业面积区间加州-新牌坊片区乙级写字楼企业办公100-200㎡占总面积的57%，其次200-500㎡占总供应面积的32%，而500㎡以上占总面积的10%。100-200㎡主力户型区间仍以成长型企业为主要考虑的对象，一般如运输贸易公司为主的小型企业承担。200-500㎡主力户型区间以地产相关企业和政府机关等所承担，由于远离商圈，周边的配套和其他的设施未完全完善，租金价格相对较低，所以大面积的办公空间可满足这部分资金雄厚的企业。⑶乙级写字楼购买和租赁情况加州-新牌坊片区租赁写字楼占整个市场的62%，购买占整个市场的38%。该区写字楼主要购买的企业多为规模小的创业型企业，且大多数购买的为小户型写字楼。而该片区写字楼远离商圈，价格较低，性价比较高，一些成长型企业看好写字楼市场的升值潜力和性价比优势，投资兼自用成为不少中小企业购买小户型写字楼的重要原因。⑷乙级写字楼购买企业行业分布加州-新牌坊片区乙级写字楼购买企业的行业排名前三位的分别是生物/医药/环保/科技类、房地产及相关行业类、政府机关类，分别各占的比例为66%、16%、12%。企业购买一次性投资较大，可成为了公司的固定资产，物业升值潜力巨大，投资自用两不误，成长型为主的小公司成为企业的主要购买力。⑸乙级写字楼租赁企业行业分布加州-新牌坊片区乙级写字楼租赁企业的行业排名前三位的分别是房地产及相关行业类（开发/建筑/建材/装饰装修/中介代理/设计等）、商贸运输类（商业代理、贸易、运输等）、旅游/教育/培训类（旅行社、电脑培训、商务培训、出国咨询、报社、杂志社等）。⑹乙级写字楼租金和入驻率加州-新牌坊片区乙级写字楼租金在40-55元/㎡占整个租金比例的51%，入驻率65%，租金出现相对较高的写字楼靠近加州片区附近，代表楼盘为总商会大厦。租金0-40元/㎡占总比例的47%，入驻率为70%。代表楼盘为理想大厦、科技大厦等。租金55-70元/㎡占整个租金比例2%，入驻率为50%，代表楼盘为财信弗瑞登等。1.3.3.3酒店概述1.3.3.3.1、加州-新牌坊片区酒店现状

放眼整个渝北区域，五星级酒店与国际甲级写字楼相对短缺。作为重庆发展的核心区域，渝北区近年来的人气提速，政府机关、城市人口、商业乃至文化产业的北移，让这一区域的人气与日俱增。加州-新牌坊片区以商务经济型酒店为主，四星级酒店3个，三星级酒店1个。⑴地理位置选择加州-新牌坊片区星级宾馆以及商务经济型酒店主要集中于红锦大道沿线，靠近观音桥商圈以及重庆四大餐饮名街——加州美食街，这样的地理位置可以弥补经济性酒店自身配套不齐全、一般没有完善的餐饮服务的缺陷，还保证了充足的客源流动，保证了资金收益。四星级的重庆创世纪宾馆，位于自身配套欠缺的新牌坊，其标间以及单间价格仅仅相当于红锦大道附近的商务经济性酒店。⑵房间比例加州-新牌坊片区的酒店主要以标间为主，单人间为辅，再配部分的套房，比例为5：3：2，四星级酒店中包含少量的豪华套房。⑶价格标准一般商务经济型酒店的价格在158—298元之间。三星级酒店标间以及单间的价格在218—318元之间，豪华套房的价格为780元。四星级酒店标间以及单间的价格在348-448元之间，豪华套房的价格为1200元左右。⑷住店客人特征及消费习惯分析过夜数据调查，商务经济型酒店住店客人平均过夜数为1—2夜；超过80%以上的客人没有在酒店消费的习惯。住客类别主要是商务客商，占75%。其他人员居住占25%。由于主力客源是商务客商，决大部分酒店都有固定客源。客房面积分析房型单间标间套间豪华套间四星酒店28㎡30㎡35㎡70㎡三星酒店20㎡20㎡30㎡50-60㎡经济性酒店20㎡30㎡--客房设施四星级酒店：宽带上网接驳口、电话、卫星电视机、冰箱，个别酒店还包括电脑。三星级酒店：宽带高速上网、中央空调、卫星电视、智能门锁、小型冰柜。经济型酒店：电视、空调、电话、互连网接入口。加州-新牌坊片区小型的经济性酒店占有较大比例，呈现的特点：1、房屋结构紧凑2、房屋装修简洁明快3、家具主要是定制，以18平米为例，装修费用在7千元左右（包括地毯和墙纸）4、面积18—30平米之间5、周边生活、交通、购物、娱乐配套齐全，房间的租赁价格较为便宜158—298元之间）1.3.3.3.2、典型酒店分析⑴五洲大酒店（四星）共199间商务标间行政单人间豪华大床间商务套间豪华套房面积（㎡）2833353570价格（元）（含双早）4084284487001168房屋比例45%20%20%10%5%电梯配置4部（上海三菱）客户群多以商务型客户为主，如：企业的管理人士、部分投资业主楼层分布1楼：大厅2楼：宴会厅、中餐包房3楼：中餐厅4楼：会议中心5楼：茶逸轩6楼：商务包房7-24楼：客房部入住率70%客房设施1：1-2个宽带高速上网接驳口2：1-4部电话机、1-2台电脑、传真机、29寸的康佳专用电视机、3：冰箱、电热水壶、电吹风、其他配套1：室内外约300个停车位2：健身中心、棋牌室、游泳池、网球场、桑拿、平面图酒店入口处酒店大厅（约3000㎡，挑高18米）⑵和府饭店（四星）共285间商务标准间单人间豪华套房钻石套房面积（㎡）25273575价格（元）（含双早）3483986581188房屋比例45%35%19%1%电梯配置3部（上海三菱）客户群多以商务型和休闲型客户为主楼层分布1楼：大厅2楼：健身室、台球室3楼：办公区、空中吧4楼：茶楼、棋牌室5楼：八汤浴桑拿6楼：中餐厅、西餐厅、夜总会7-25楼：客房部入住率65%客房设施1：宽带高速上网接驳口2：保险箱、电话机3：儿童照看服务和残疾人设施其他配套1：休闲茶楼、桑拿、棋牌、健身、台球2：健身中心、棋牌室、游泳池、网球场、桑拿、总平面酒店入口处酒店大厅⑶重庆创世纪宾馆(四星)共124间重庆市渝北区新牌坊一路1号房型普通标准间普通单人间豪华标间豪华单人间豪华套房价格（元）288308328338800面积（㎡）30㎡30㎡30㎡30㎡60㎡客户群多以商务型和休闲型客户为主入住率65%客房设施1、全部高标准配置卫星电视2、免费高速宽带3、DDD、DID、CDN等设施。其他配套1、金手指沐足桑拿休闲中心、户外健身中心、茶皇轩、馨怡茶吧、世纪金花夜总会、大堂吧、商务中心、精品屋等配套设施2、会议设施：会议厅、多功能厅，宾馆建有各类会议室、厅11个，3、餐饮设施：中餐厅、西餐厅、大堂吧⑷渝通宾馆（三星）共196间标间商务标间商务套房情侣套房豪华花园套房面积（㎡）1820253050价格（元）（含双早）218278318640780房屋比例15%40%30%10%5%电梯配置3部（通力）客户群以商务和休闲型客户为主入住率50%客房设施1：高速宽带上网服务2：中央空调、卫星电视、智能门锁、小型冰柜、电热水煲和电吹风其他配套沐足中心、桑拿、洗衣房、美容室、夜总会、棋牌室、平面图酒店入口酒店大厅⑸大同荷泰酒店（商务经济性）共120间商务房豪华房豪华休闲房豪华套房面积（㎡）20253040价格（元）198218268298房屋比例40%30%20%10%电梯配置1部（蒂森）客户群以休闲型和散客户为主楼层分布1楼：大厅2-3楼：客房部入住率40%客房设施1：免费宽带上网2：卫星电视其他配套商务中心、商场、美发中心、停车场酒店大厅⑹重庆果岭时尚酒店（商务经济性）共58间商务标间豪华单人间面积（㎡）2025价格（元）228（周末含早餐）248（周末含早餐）房屋比例60%40%电梯配置1部（三菱）客户群以散客户为主楼层分布1楼：大厅2-3楼：客房部入住率50%客房设施1：中央空调、电视机、电吹风、电热水壶2：免费宽带其他配套商务服务

停车场

票务中心

会议室

酒吧

夜总会

平面图酒店大厅⑺重庆金地126连锁旅店(商务经济性)共73间重庆市渝北加州龙华大道1856号房型大床房双床房三床房套房价格（元）100120180200客户群以休闲型和散客户为主客房设施旅店提供宽带免费上网，24小时中央热水，冷暖空调，电视、IP国际国内电话直拨，灯光遥控系统其他配套棋牌麻将⑻重庆米格尔大街酒店(按四星级标准装修的商务经济性酒店)重庆渝北区红锦大道567号房型商务客房休闲客房价格（元）228238客户群以休闲型和散客户为主客房设施互联网宽带接入系统、独立调校空调系统、卫星电视及国际国内直拨长途电话等设施。其他配套咖啡厅、桑拿、提供泊车位、会议室、酒店内餐厅⑼重庆大同美伦酒店(商务经济性酒店)共106间重庆市渝北区红锦大道555号房型普通标准间普通单人间商务标准间商务单人间豪华标准间价格198198218218258面积30㎡21㎡30㎡30㎡38㎡客户群以休闲型和散客户为主客房设施独立控制的冷暖空调系统、高标准卫星电视系统、免费高速宽带、IDD、DDD、Mini-Bar等设施。其他配套容纳100人次的多功能会议厅配有高科技电子投影仪、宽带网络、音响等设备。位于酒店负一层的美伦休闲会所设有中餐厅、茶餐厅及棋牌室娱乐包房。⑽重庆加州客栈(渝北区)(商务经济性酒店)重庆市渝北区加州花园７号房型单人间C单人间B单人间A标准间C价格168188218218房型标准间B标准间A套房机麻房价格228238298298注：房型中凡标明C是无窗的房间。单人A是1.8米宽床，单人B是1.5米床，单人C是1.5米宽床且无窗客户群以休闲型和散客户为主客房设施每间客房均备有高速宽带接口（免费上网）及国际、国内直拨电话等商务设施其他配套酒店内餐厅洗衣服务会议室前台贵重物品保险柜1.3.4小结随着观音桥商圈、江北城中央商务区、寸滩深水港、唐家沱货运编组站的建成，政府的北迁，区域将成为中国西部的商务中心和现代物流中心，重庆城市向北的趋势越来越明显。该区交通发达，周边辐射各大产业园，是重庆新兴发展起的商务区，这里集中了重庆市的大量企业、政府单位，也可以说是一个行政中心。由于江北观音桥目前交通和配套都相继成熟，吸引了不少企业大量的涌入甲级写字楼，而乙级写字楼则往加州-新牌坊延伸，该片区的写字楼相对比较分散，整体形象感较差，企业的行业分布较分散，租金承受力约30-50元/㎡，整体入驻率达到65%以上，主力需求面积在100-200平米，多以重庆本土的企业为主。1.4．观音桥商圈板块1.4.1区域概述江北区观音桥是传统的商贸繁华区域，是重庆市五大商圈之一，是江北区政治、经济和文化中心。观音桥商圈以观音桥转盘为中心，以建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。江北地区功能分区：一、是商业购物、金融酒店区：包括世纪新都至江北商场建新北路东西两侧区域及龙湖北城天街；二、是市场贸易区：包括观音桥农贸市场及改扩建区域；三、是餐饮、服务、居住区：包括渝北二村1、2、3、4号地块；四、是文化休闲及商务办公区：包括嘉陵公园及周边区域。1.4.2商务市场分布1.4.3商务市场分析1.4.3.1观音桥商务市场整体分析⑴商务市场档次观音桥商圈写字楼占整个商务市场的54%，仅仅只有一半。三种类型的商务市场，以小户型的公寓为主，占46%；其次为高品质的甲级写字楼，占整个商务市场的31%；最后才是乙级写字楼，仅仅为23%。甲乙级写字楼的个数相差不大。⑵商务市场租金与入驻率观音桥商圈甲级写字楼的整体租金为60元/㎡/月，包括、嘉年华大厦、同聚远景等，目前入驻率均超过了90%。乙级写字楼整体租金为30元/㎡/月，入驻率为52%。其中茂业东方时代由于位于步行街中央，使得其入驻率到达85%。而地理位置不是很好的中信大厦，入驻率仅为20%左右，但相对于中信大厦更偏远的西普大厦，由于租金在25元/㎡/月左右，低廉的租金使得其入驻率在70%左右。公寓整体租金为30/㎡/月，入驻率为60%，地理位置较好的北岸星座以及红鼎国际租金为35元/㎡/月，入驻率在80%以上；地理位置较偏远的城市领地以及浩博天庭租金为25元/㎡/月，入驻率仅仅只有30%左右。⑶商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：房地产及相关行业类2：餐娱/生活服务类3：机电/家私产品类4：商贸运输类乙级1：餐娱/生活服务类2：房地产及相关行业类3：商贸运输类4：机电/家私产品类5：旅游/教育/培训类公寓1：房地产及相关行业类2：餐娱/生活服务类3：广告/展览/策划/礼仪/庆典类4：商贸运输类5：旅游/教育/培训类1.4.3.2甲级写字楼⑴甲级写字楼行业分布观音桥商圈甲级写字楼行业分布以地产及相关行业类为主，其次为餐娱/生活服务类，机电/家私产品类，分别占据19%，18%以及13%。⑵甲级写字楼企业面积区间观音桥商圈甲级写字楼以100-200㎡中型企业为主，占了将近一半，其次为500㎡以上的大规模企业,也占了27%，而100㎡以上的企业占到82%，江北商圈甲级写字楼入驻公司以中型和较大型公司为主。⑶甲级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈甲级写字楼客户绝大多数以租赁为主，占85%，而购买客户仅仅只有15%，租售比例为：5.7：1。⑷甲级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈甲级写字楼购买企业行业分布以为餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类。分别占据30%，29%。其余各个行业均在10%以下。⑸甲级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈甲级写字楼购买企业行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类；机电/家私产品类分别占据27%，20%以及12%。其余各个行业均在10%以下。⑹甲级写字楼租金和入驻率观音桥商圈甲级写字楼租金在50元/㎡/月以上，整体租金在50-70元/㎡/月以上。50-60元/㎡/月入驻率为100%。商圈租金以60-70元/㎡/月为主，入驻率为95%。1.4.3.2乙级写字楼概述⑴乙级写字楼行业分布观音桥商圈乙级写字楼行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为房地产及相关行业类；商贸运输类分别占据27%，16%以及13%。⑵乙级写字楼企业面积区间观音桥商圈乙级写字楼以100-200㎡中型企业为主，占了将近一半，其次为200-500㎡以上的中大型企业,占了20%，而100㎡以下较小企业占到28%，江北商圈乙级写字楼入驻公司以中型和偏小型公司为主。⑶乙级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈乙级写字楼客户绝大多数以租赁为主，占91%，而购买客户仅仅只有9%，租售比例为10.1：1。相对于甲级写字楼，购买客户减少。⑷乙级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈乙级写字楼购买企业较少，行业绝大部分都是餐娱/生活服务类，占了76%，其余各个行业所占比例较小。⑸乙级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈乙级写字楼租赁企业行业分布以餐娱/生活服务类为主；其次为地产及相关行业类，分别占据22%，17%。⑹乙级写字楼租金和入驻率观音桥商圈乙级写字楼租金在20-40元/㎡/月左右。商圈租金35元/㎡/月左右，入驻率为85%。而中信大厦，入驻率仅为20%左右，从而拉低了整体入驻率；但相对于中信大厦更偏远的西普大厦，由于租金在25元/㎡/月左右，低廉的租金使得其入驻率在70%左右。1.4.3.3公寓概述⑴乙级写字楼行业分布观音桥商圈公寓行业分布以地产及相关行业类为主，占27%；其次为餐娱/生活服务类，占26%，其中第2类中，入驻步行街中央北岸星座以及红鼎国际中包含大量的小型衣饰铺和美容业。⑵乙级写字楼企业面积区间观音桥商圈公寓以40-100㎡中小型企业为主，占了73%，其次为100-200㎡中型企业,占了22%。江北商圈中，这种中型偏小企业在公寓中占据的比例达到了95%。⑶乙级写字楼购买和租赁情况观音桥商圈公寓客户仍然绝大多数以租赁为主，占96%，购买客户有4%。租售比例为：24：1。⑷乙级写字楼购买企业行业分布观音桥商圈公寓购买企业较少，行业绝大部分都是餐娱/生活服务类，占了61%，其余各个行业所占比例较小。⑸乙级写字楼租赁企业行业分布观音桥商圈公寓购买企业行业分布绝大部分为餐娱/生活服务类；其次为地产及相关行业类，分别占据38%，14%。⑹乙级写字楼租金和入驻率观音桥商圈公寓租金在20-50元/㎡/月左右。分布在商圈中心的公寓租金为30-50元/㎡/月,入驻率在80%以上。而分布在商圈边缘，如城市领地、浩博天地等，租金为20-30元/㎡/月，低价位也未提高入驻率。仅仅只有32%。1.4.4区域内商务市场共性随着重庆城市向北的新的理念的提出，重庆市江北区作为重庆市又一新的政治，经济，文化的中心的发展，江北区商圈中心位置的商务市场：写字楼以及公寓呈现出供不应求的状况，入驻率达到85%以上，特别是甲级写字楼几乎是座无虚席。目前在江北区甲级写字楼仅观音桥商圈的几幢写字楼，如、嘉年华大厦、同聚远景等，而此甲级写字楼入驻率均超过了95%。由于市政府加强了对江北，渝北交通、市政的完善，重庆行政机构集中在渝北，并且观音桥成熟的休闲，购物的商圈更是吸引了大量的公司入驻江北的写字楼，造成了目前甲级写字楼供不应求的状况，特别是针对大面积的写字楼更是目前江北市场中急缺的写字楼。江北商圈行业分布餐娱/生活服务类以及地产及相关行业类为主。1.4.5对比分析观音桥商圈甲级写字楼以中大型企业为主，占了82%；江北商圈乙级写字楼以中型和偏小型企业为主，占了82%，江北商圈公寓以中型偏小型企业为主，占了95%。以此看来，从甲级写字楼到乙级写字楼再到公寓的企业规模是逐渐减小的。观音桥商圈甲、乙级写字楼以及公寓的客户绝大多数以租赁为主。其中甲级写字楼租售比为：5.7：1；乙级写字楼租售比为10.1：1；公寓租售比为：24：1。由于公寓的面积小，面积区间为35-70㎡，总价低，客户对于公寓投资倾向相对于写字楼大得多。观音桥商圈甲级写字楼的整体租金为60元/㎡/月，乙级写字楼整体租金为30元/㎡/月，公寓整体租金为30/㎡/月，乙级写字楼和公寓的租金水平大致相同。从入驻率来看甲级写字楼的入驻率在90%左右，乙级写字楼和公寓的入驻率由于某些楼盘的地理位置欠佳造成入驻率仅为50%左右。1.5．北部高新区1.5.1区域概述北部新区利用重庆规模最大的服务外包基地——“重庆信息服务外包基地”优势，努力建成年收入过亿元的服务外包基地，着力打造国家级软件与服务外包示范区。北部新区再造重庆工业,定位为生态科技商务区“老工业基地”重庆要焕发青春，就需要一些以科技开发、现代企业为主导的新兴地区。如今这种具有“重庆模式”的新区，逐渐成为都市发达经济圈的核心增长极。北部新区发展楼宇工业、打造生态科技商务区，用完善的城市功能来孵化产业。可口可乐饮料公司；北部新区高新园产业发展基金与“神州龙芯”公司，组建重庆龙芯公司，使我市成为具有完全自主知识产权的“中国芯”产业基地；全球瞩目的重庆长安福特公司，嘉年华、蒙迪欧、福克斯到马自达3等一系列汽车出厂，“十里汽车城”使我市成为世界品牌汽车生产基地。力帆520轿车、中法水务、中兴通讯、华邦制药等也在北部新区落户，形成汽车、软件、光电、生物医药、出口加工、物流商贸等多个产业，世界500强企业和国内知名企业让北部新区“群星”闪耀。这个重庆市最年轻的新区，目前已初步形成了20多平方公里的城市功能区。到2010年，北部新区(含经开区、高新区)将实现工业总产值1500亿元，“再造一个重庆工业”。1.5.2商务市场分布1.5.3商务市场分析1.5.3.1北部新区商务市场整体分析⑴商务市场档次目前北部新区商务市场仅只有甲级写字楼。⑵商务市场租金与入驻率北部新区租金在30元/月/㎡，入驻企业限制不大的，入驻率在60%左右；限制较大的则仅仅在30%左右。⑶商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业甲级1：电子信息类2：房地产及相关行业类3：生物/医药/环保/科技类4：机电/家私产品类1.5.3.2甲级写字楼概述⑴甲级写字楼行业分布北部新区甲级写字楼行业分布绝大部分为电子信息类，占了45%；其次为房地产及相关行业类以及生物/医药/环保/科技类，均为12%。⑵甲级写字楼企业面积区间北部新区甲级写字楼以500㎡以上大型企业为主，占了52%，其次为100-500㎡中大型企业,占了48%。北部新区甲级写字楼均在100㎡以上，以大型企业为主。⑶甲级写字楼购买和租赁情况⑷甲级写字楼购买企业行业分布北部新区甲级写字楼客户绝大多数以购买为主，占81%，租赁客户有19%。租售比例为：1：4.2。北部新区甲级写字楼购买企业，行业绝大部分都是电子信息类，占了42%；其次为生物/医药/环保/科技类，占了13%；房地产及相关行业类以及，均为12%。⑸甲级写字楼租赁企业行业分布北部新区甲级写字楼租赁客户较少，企业行业分布绝大部分为电子信息类，占56%；其次房地产及相关行业类；生物/医药/环保/科技类以及机电/家私产品类均占11%。⑹甲级写字楼租金和入驻率北部新区作为一个新兴区域，政府给予的优惠政策较多，租金较低，在20-40元/㎡/月左右。其中海王星以及天王星，由于企业进驻写字楼对于产业的要求没有其余几颗星这么严格，入驻率较高。而其余几颗星则是由于企业进驻写字楼对于产业的要求高，使得即使租金低，也并未带动入驻率。1.5.4小结北部新区作为一个新兴的商务区域，全部都是高端品质的甲级写字楼。其行业分布绝大部分为电子信息类；其次为房地产及相关行业类以及生物/医药/环保/科技类。北部新区以大型企业，绝大多数为购买客户，租售比例为：1：4.2。入驻该区域，政府给予的优惠政策较多，租金较低，在20-40元/㎡/月左右。其中除了海王星以及天王星，其余几颗星是由于企业进驻写字楼对于产业的限制高，即使租金低，也并未带动入驻率。二、重庆市商务市场整体分析2.1商务市场档次渝中地区作为重庆最大的商业中心,商业繁华，具有较好的区位优势，以甲级写字楼为主。北部新区作为一个新兴区域，也同样是以甲级写字楼为主。加州-新牌坊片区以乙级写字楼为主。而其余几个区域的甲乙级别写字楼与公寓所占比例均衡。2.2各档次商务市场租金与入驻率2.2.1甲级写字楼重庆市商务市场的甲级写字楼除北部新区以外，租金在50元/㎡/月以上，入住率在65%以上。解放碑作为重庆市最为成熟的商务中心，甲级写字楼的租金最高，70元/㎡/月；入驻率最高的是租金较为便宜的观音桥商圈，达到95%。重庆市的新兴区域—北部新区，得到政府扶持，优惠较大，租金仅为30元/㎡/月，但由于该区域的部分楼盘对于企业行业的要求较大，入驻率仅仅只有40%左右。2.2.2乙级写字楼重庆市商务市场乙级写字楼的租金在30-45元/㎡/月，入驻率在40%-70%之间，石桥铺-杨家坪片区的入驻率最高。2.2.3公寓重庆市商务市场公寓的租金在30元/㎡/月左右，入驻率在55%左右。2.3商务市场企业行业排名写字楼排行前五名的行业渝中区1：房地产及相关行业类

2：银行/保险/证券/金融类

3：餐娱/生活服务类石桥铺-杨家坪片区1：电子信息类

2：机电/家私产品类

3：生物/医药/环保/科技类加州-新牌坊片区1：房地产及相关行业类

2：商贸运输类

3：旅游/教育/培训类观音桥商圈1：房地产及相关行业类

2：餐娱/生活服务类

3：商贸运输类北部新区1：电子信息类

2：房地产及相关行业类

3：生物/医药/环保/科技类2.4重庆市商务市场企业面积区间重庆市商务市场的企业面积区间，公寓以100㎡以下为主，北部新区的甲级写字楼以200㎡以上为主，500㎡以上的占了52%；渝中区甲级写字楼200㎡以下与200㎡以上的各占一半。其余企业面积区间均以200㎡一下为主。2.5重庆市商务市场租售情况重庆市商务市场绝大多数以租赁为主，除北部新区租赁占19%以外，其余租赁均占62%以上。第二章、写字楼、公寓供应市场调研本章导读：本章通过对重庆市内主要商务版块内，重点项目的调查，了解目前重庆市内产品的市场导向，为本项目的产品设计提供借鉴。同时从商务供应市场方向，分析项目所面对的竞争市场。本章结论提取：写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商务及配套功能体现为多元互补，解放碑板块高档写字楼相对较多且舒适度较高，观音桥板块发展势头较快，南坪板块相对滞后，但未来高档写字楼竞争将日趋激烈，中高档写字楼存在一定市场空间。解放碑和观音桥板块写字楼物业的各种硬件和软件配套相对齐全，但会务功能相对弱化，南坪板块配套相对不够完善且档次不高。商圈等级和商务氛围深厚程度，决定了解放碑、观音桥和南坪三大板块的写字楼售价、租金和物管费等呈依次递减的趋势。三大商务板块写字楼市场总量达到105万平方米，主要新增量集中在2004、2005年，市场整体消化率在8成左右，各大板块写字楼空置率有所上扬，租用、自用比例在3：7左右。未来三年主要写字楼新增供应区域将集中在南坪商务板块、南滨路板块及解放碑板块、观音桥板块主要以现有物业消化为主目前市场上处于供应状态的写字楼物业相对较少，随着重庆近几年经济快速发展，金融快速升级，做为西部最具潜力的城市，对国内外知名公司及企业吸引力逐步增强，对其写字楼的需求量也逐步上升，使其写字楼物业成为继住宅后，重庆又一投资热点，写字楼物业存在一定的市场空间，但未来2-3年写字楼物业供应体量相对较大，南坪板块预计近20万平方米，解放碑板块近15万平方米，且大多为高档写字楼，市场竞争压力较大。[研究目的]本章节对解放碑、观音桥、南坪三大商务板块正商务产品特点进行对比，掌握重点商务板块属性、现状及特点。在4个重点片区中，进行项目抽样对比分析，为项目产品建议提供一定依据。[研究说明]重点商务板块（解放碑/观音桥/南坪）中、高档写字楼项目抽样分析，在新牌坊、观音桥、解放碑、南坪四个板块中抽取部分中高端公寓进行对比分析。板块选取标准物业类型选取板块选取标准写字楼新牌坊入驻企业规模及性质观音桥客流来源解放碑高端产品集中地南坪未来入市中高端项目较多江北城构成直接竞争威胁商业、公寓观音桥区域相似性，解放碑物业较多，客流来源南坪物业较为集中，客流来源一、重点商务板块中高端写字楼部分研究1.1写字楼基础指标对比分析写字楼基础指标特征板块名称项目名称物业档次占地面积（万平方米）总建筑面积（万平方米）容积率总栋数（栋）物业类型主力店酒店星级解放碑板块半岛国际商务大厦中高档0.55101写、商－－大都会商厦高档2.52082写、商、酒太平洋百货4星万豪商务中心中高档－9－1写、商、酒－5星纽约纽约中高档0.46.5131写、商商社电器－世贸中心高档0.512241写、商茂业百货－国际商务中心中高档0.153.3231写、商－－国贸中心高档116162写、商、酒NOVO电通王5星各项指标平均值0.8410.2615.71观音桥板块重庆国际商会大厦中档0.45.2131写、商商社建材-龙湖·北岸星座中档0.33.511.61公寓、商香港城-茂业东方时代中档0.7514.819.71公寓、商茂业百货-同聚远景中高档0.24.819.81写、商两岸咖啡-嘉年华大厦中高档0.785.97.61写、商苏宁电器-未来国际高档1.0812.6111写、商新世界百货-重庆总商会大厦中高档0.554.98.961写、商--各项指标平均值0.587.3913.101南坪板块宏声大厦中档0.555.567.21写-金台大厦中档0.274.717.41写、酒3星以下浪高凯悦中高档217142写、商、酒百盛百货5星万凯新都会中高档0.962.29.12写、商、酒--科尔国际大厦中档0.723.651写、商--重庆会展中心中高档8.6923161写、会展--上海城高档171105.333写、商、酒、公寓、住宅上海百联5星喜来登高档2.217.85.894写、酒、商-5星浪高会展高档2.0174.54写、商、公寓--万达高档9.878822写、商、酒、公寓、住宅-5星各项指标平均值3.5525.596.967.00数据来源：实地调研及电话访问◆写字楼物业大多具有商业、酒店配套，使其功能互补，解放碑板块发展相对成熟，高档写字楼较多，观音桥板块发展较快，南坪板块发展相对滞后。主城区写字楼物业大多具有商业和酒店配套，商业招商、引入知名度较大的主力店入驻，以聚集人气，酒店配套一般以星级酒店为主，以提升项目档次，多种物业类型聚集，使其功能互补。解放碑板块是传统商贸、商业聚集区域，写字楼物业发展相对成熟，区域内主要以高档和中高档写字楼为主，如大都会、国贸中心，商业招商引入太平洋百货和NOVO电通王以聚集人气，酒店配套为海逸和豪生星级酒店，提高项目档次。观音桥板块，近几年写字楼市场发展相对较快，区域内写字楼物业基本只有商业配套，无酒店配套，使其项目自身档次有所下降，主要以中高档为主。南坪板块，近几年写字楼市场发展相对滞后，区域内写字楼物业以中档为主，但随着会展经济的逐渐发展，未来上海城、浪高会展和喜来登均会推出高端写字楼物业，竞争将日趋激烈。1.2写字楼经济技术指标特征写字楼经济技术指标特征板块名称项目名称物业档次写字楼建筑面积（平方米）写字楼配比（%）写字楼楼层数（层）写字楼栋数（栋）公摊系数入市时间解放碑板块半岛国际商务大厦中高档2.55021139.31999大都会商厦高档31525142.81999万豪商务中心中高档11131-2000纽约纽约中高档46235138.52003世贸中心高档86752140.52003国际商务中心中高档2.575231372004国贸中心高档4.528291462004各项指标平均值3.644427140.68观音桥板块重庆国际商会大厦中档2.650201352000龙湖·北岸星座中档2.160251252002茂业东方时代中档6.947281302004同聚远景中高档3.369291402004嘉年华大厦中高档11761262004未来国际高档756381402005重庆总商会大厦中高档3.163221302005各项指标平均值3.715224132.29南坪板块宏声大厦中档2.768271352001金台大厦中档3.574231302002浪高凯悦中高档3.822371382002万凯新都会中高档1.821261352003科尔国际大厦中档380221192004重庆会展中心中高档0.480.0241402005上海城高档2.42.21-未入市喜来登高档422.5481-未入市浪高会展高档5.230.8451-未入市万达中高档-----未入市各项指标平均值3.3040.06331.0031.4数据来源：实地调研及电话访问◆城市综合体项目中写字楼物业大多以1栋为主，规避一定的市场风险，超高层对提升写字楼档次有一定促进作用，高档写字楼普遍具有星级酒店配套，形成业态互补、功能布局完善，对写字楼档次提升也起到一定的促进作用。三大板块写字楼物业总建筑面积均主要集中在3.7万平方米左右，楼层数集中在25-30层，栋数均以1栋写字楼为主，以期规避一定的市场风险。解放碑板块，写字楼总建筑面积平均数为3.64万平方米，写字楼楼层平均数为27层，其中世贸中心为（写字楼52层），纽约纽约为（写字楼35层），均为超高层写字楼，提升项目档次，公摊系数平均值为40.68%，高于其它两个板块，舒适度较好。观音桥板块，写字楼总建筑面积平均数为3.71万平方米，略高于另两个板块，楼层平均数为24层，相对较低，未来国际高档写字楼38层，是观音桥板块唯一超过30层的写字楼。南坪板块，写字楼总建筑面积平均数为3.30万平方米，楼层平均数为33层，高于另两大板块，其喜来登、浪高会展规划的写字楼均超过45层，已用的浪高凯悦也达到37层，均为超高层写字楼，平均公摊系数为31.4%，略高于观音桥板块。1.3重点商务板块中高端写字楼产品特征对比1.3.1标准层特征标准层特征对比板块名称项目名称物业档次标准层建筑面积（平方米）标准层层高（米）装修后层高（米）柱间距（米）走廊宽度（米）主采光面距筒体距离（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档110032.57.21.210大都会商厦高档12003.62.87.81.514万豪商务中心中高档25003.32.87.81.516纽约纽约中高档12003.62.87.61.89世贸中心高档14003.62.88.11.812国际商务中心中高档10003.62.87.81.89国贸中心高档13003.83.08.41.811各项指标平均值13863.62.87.81.89观音桥板块重庆国际商会大厦中档11003.33.58.42.215龙湖·北岸星座中档7022.82.8无1.812茂业东方时代中档24782.92.9无1.810同聚远景中高档13003.63.28.1215嘉年华大厦中高档163143.58.4210未来国际高档13503.8-8.11.510.6重庆总商会大厦中高档10003.83.28.128各项指标平均值13663.83.28.1210南坪板块宏声大厦中档100032.67.51.525金台大厦中档8002.82.271.510浪高凯悦中高档10523.32.87.5214万凯新都会中高档70032.671.510科尔国际大厦中档104932.67.51.815重庆会展中心中高档120032.5204.035上海城高档------喜来登高档------浪高会展高档1266-----万达高档------各项指标平均值977.833.02.67.51.510.0数据来源：实地调研及电话访问◆解放碑和观音桥板块，写字楼物业内部结构大体一致，标准层面积均集中在1300-1400平方米内，层高均高于3.5米，高于南坪板块，舒适度及形象感相对较高。解放碑板块和观音桥板块，写字楼标准层面积均为1360多平方米，而南坪板块仅为977.83平方米，低于其它两个板块380多平方米，标准层面积相对较小。解放碑和观音桥板块，写字楼标准层层高均值为3.6和3.8米，而南坪板块仅为3.0米，层高相对较低，空间显得较为压抑。柱间距、走廊宽度和主采光面距筒体距离等指标方面，解放碑和观音桥板块也颇为相似。南坪板块则在三项指标中相对处于落后。1.3.2写字楼户型特征户型特征对比板块名称项目名称物业档次单户最大建筑面积（平方米）单户最小建筑面积（平方米）开间区间（米）进深区间（米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档387587-1110-12大都会商厦高档355517.8-15.614-16万豪商务中心中高档310488-1014-16纽约纽约中高档366807.6-15.29-12世贸中心高档5051568.112-15国际商务中心中高档383867.89-12国贸中心高档4841788.4-16.812-14各项指标平均值399948-1510-16观音桥板块重庆国际商会大厦中档8002306-1210-16龙湖·北岸星座公寓48413.6-3.98-10茂业东方时代公寓222423.6-4.28-10同聚远景中高档6882748-1616-20嘉年华大厦中高档3701428-2016-20未来国际高档2049716-207.8－9重庆总商会大厦中高档2108010-1612-20各项指标平均值3631298-1610-20南坪板块宏声大厦中档150604-88金台大厦中档150344-810浪高凯悦中高档285685.6-9.911.9-13.5万凯新都会中高档180804-610-15科尔国际大厦中档160508-1012-15重庆会展中心中高档160308-148-14上海城高档----喜来登高档----浪高会展高档----万达高档----各项指标平均值185.058.44-1010-15数据来源：实地调研及电话访问◆解放碑和观音桥板块为目前商务氛围最为浓厚的区域，各大公司总部机构及办事处等均把办公地点选址在上述区域内的专业写字楼，导致单户面积相对偏大，南坪板块写字楼入驻客户规模及档次相对偏低，需求面积相对偏小。在户型面积的划分上，解放碑和观音桥板块单户平均最大面积分别为399平方米和363平方米，而南坪板块单户平均最大面积仅为185平方米，面积相对较小，仅为其它两个板块的一半，单户最小面积，解放碑和观音桥板块单户最小面积平均为94平方米和129平方米，而南坪板块仅为58.4平方米。解放碑和观音桥板块，开间区间集中在8-16米，进深集中在10-18米，而南坪板块写字楼开间区间为4-10米、进深区间为10-15米，指标均偏小化，面积较为单一化。1.3.3写字楼电梯配置特征产品电梯配置特征板块名称项目名称属性客梯（部）货梯（部）观光梯（部）电梯品牌速度承载人数（人）电梯功能分区层梯比面梯比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档41－瑞士迅达2.515高低4.25000大都会商厦高档102－日立2.5/3.515高低22500万豪商务中心中高档44－OTIS2.518－－－纽约纽约中高档41－日立3.520高低78000世贸中心高档102－日立3.518高低4.36600国际商务中心中高档41－三菱2.515高低4.65000国贸中心高档61－三菱2.515高低4.16400各项指标平均值623.0174.365583观音桥板块重庆国际商会大厦中档41-三菱315高低55200龙湖·北岸星座公寓21-迅达2.713无8.37000茂业东方时代公寓82-日立2.713高低3.578600同聚远景中高档31-三菱315高低7.148250嘉年华大厦中高档31-日立3.218无1.492500未来国际高档71-三菱3.818高低4.768800重庆总商会大厦中高档51-三菱314高低3.75000各项指标平均值513154.856479南坪板块宏声大厦中档41LG2.515无66000金台大厦中档4--帝森213无8.2511750浪高凯悦中高档52日立315高低5.45430万凯新都会中高档31帝森315无5.54500科尔国际大厦中档31渝环215无77500重庆会展中心中高档142日立221无0.5300上海城高档--------喜来登高档--------浪高会展高档--------万达高档－－各项指标平均值412.50156.437036数据来源：实地调研及电话访问说明：层梯面积指写字楼楼层数与电梯数之比面梯面积指写字楼总建筑面积与电梯数比◆解放碑和江北板块写字楼电梯配置较高，南坪板块次之，中高档写字楼电梯一般具有功能分区。解放碑板块高档写字楼相对较多，电梯配置较高，电梯平均速度为3米/秒，江北板块电梯速度为3米/秒，而南坪板块仅为2.5米/秒相对较慢。写字楼楼层数与电梯数量之比，解放碑板块为4.36，配置较高，江北板块为4.85，而南坪板块为6.43，配置相对较低。写字楼总建筑面积与电梯数之比，解放碑板块为5583，而江北板块为6479，南坪板块为7036，同样位列三大板块末位。1.3.4写字楼产品车库配置特征产品车库配置特征板块名称项目名称属性车库总建筑面积（平方米）总车位数（个）层高（米）出入口总建筑面积与车位数比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档0.32804.5单向625大都会商厦高档1.64054.5单向500万豪商务中心中高档1.23004.5单向－纽约纽约中高档1.53704.5双向175世贸中心高档24804.5双向250国际商务中心中高档0.82004.2双向165国贸中心高档1.83844.5双向117各项指标平均值1.323174.5305观音桥板块重庆国际商会大厦中档0.481654.6单向160龙湖·北岸星座公寓0.351204.8单向175茂业东方时代公寓0.94004.6单向170同聚远景中高档0.762504.8双向130嘉年华大厦中高档1.96704.6双向150未来国际高档2.48004.8双向870重庆总商会大厦中高档0.82504.6双向125各项指标平均值1.13794.7254南坪板块宏声大厦中档0.151804单向150金台大厦中档0.182004双向260浪高凯悦中高档26004.5单向233万凯新都会中高档0.21204单向150科尔国际大厦中档0.291504单向200重庆会展中心中高档1.58004双向284上海城高档-----喜来登高档-----浪高会展高档-----万达高档-----各项指标平均值0.562504.0199数据来源：实地调研及电话访问◆解放碑和南坪板块车位配置相对较高，单个项目车位在350个左右，南坪板块配置相对较低，单个项目车位平均在250个左右。解放碑、观音桥和南坪三大板块的写字楼车库数量基本一致，解放碑板块平均为317个，观音桥板块为379个，南坪板块为250个，车库层高解放碑和观音桥板块分别为4.5米和4.7米，南坪板块仅为4米，车库层高相对较低。写字楼总建筑面积与车位数之比，解放碑板块为305，观音桥为254，南坪板块为199，车位配置率相对较高。1.3.5写字楼空调配置特征产品空调配置特征板块名称项目名称属性中央空调分户空调集中式中央空调分层中央空调分户中央空调解放碑板块半岛国际商务大厦中高档●大都会商厦高档●万豪商务中心中高档●纽约纽约中高档●世贸中心高档●国际商务中心中高档●国贸中心高档●各项指标平均值观音桥板块重庆国际商会大厦中档●龙湖·北岸星座公寓●茂业东方时代公寓●同聚远景中高档●嘉年华大厦中高档●未来国际高档●重庆总商会大厦中高档●各项指标平均值南坪板块宏声大厦中档●金台大厦中档●浪高凯悦中高档●万凯新都会中高档●科尔国际大厦中档●重庆会展中心中高档●上海城高档----喜来登高档----浪高会展高档----万达高档----各项指标平均值数据来源：实地调研及电话访问◆各板块写字楼仍然以集中式中央空调为主，分层、分户的中央空调写字楼数量较少。目前在用的写字楼大多数采用集中式的中央空调，其优势为成本较低，方便于安装、管理与维护，分层和分户式中央空调，其优势在于用户可自我调节温度，但成本相对较高。解放碑板块内，相对时间较早的写字楼均采用集中式中央空调，而相对新建的写字楼采用分层式中央空调。观音桥板块写字楼，空调配置的发展模式与解放碑板块大体一致，时间相对较早的采用集中式中央空调，而相对新建的写字楼采用的分层式中央空调。南坪板块，中档写字楼如宏声和金台等，采用的集中式中央空调，而中高档写字楼，采用分层式中央空调。1.3.6写字楼产品卫生间配置特征产品卫生间配置特征板块名称项目名称属性公共卫生间分户卫生间单层公共卫生间面积（平方米）标准层面积与卫生间面积比值单层分户卫生间数量（个）套内卫生间与标准层面积比解放碑板块半岛国际商务大厦中高档7016.7无无大都会商厦高档1507.7无无万豪商务中心中高档15016.7无无纽约纽约中高档8514.3无无世贸中心高档无无12120国际商务中心中高档5520.0无无国贸中心高档10012.52650各项指标平均值102.0014.67.0385观音桥板块重庆国际商会大厦中档6020.0无无龙湖·北岸星座公寓无无2628茂业东方时代公寓无无3473同聚远景中高档4032.5无无嘉年华大厦中高档6030.0无无未来国际高档5027.0无无重庆总商会大厦中高档无无8125各项指标平均值53.0027.422.775南坪商块金台大厦中档2057.0无无宏声大厦中档1450.0无无浪高凯悦中高档无无8-1029：1万凯新都会中高档1839.0无无科尔国际大厦中档无无12重庆国际会展中心中高档12010.0无无上海城高档----喜来登高档----浪高会展高档----万达高档----各项指标平均值17.348.7－－数据来源：实地调研及电话访问◆目前市场上写字楼物业卫生间形式，普遍只有公共卫生间，只有少数高档写字楼具有分户卫生间。各板块内写字楼采用公共卫生间较多。从卫生间面积上看，解放碑与观音桥板块写字楼的卫生间面积平均达到53-102.53平方米。而南坪板块内，除会展中心，写字楼公共卫生间面积仅为17.33平方米采用分户卫生间的写字楼中，各板块的水平相差不大，面积主要集中在8-12平方米之间，集中在少数高档写字楼内。1.3.7写字楼配套设施对比配套设施对比板块名称项目名称属性商务中心会议中心楼内餐厅数量（个）面积（平方米）数量（个）面积（平方米）数量（个）面积（平方米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档180无无无无大都会商厦高档1200无无无无万豪商务中心中高档1100无无无无纽约纽约中高档110011000无无世贸中心高档115011500无无国际商务中心中高档150无无无无国贸中心高档11501180013000各项指标平均值11191433观音桥板块重庆国际商会大厦中档11204800无无龙湖·北岸星座公寓无无无无无无茂业东方时代公寓无无无无无无同聚远景中高档160无无1300嘉年华大厦中高档180无无无无未来国际高档180510001400重庆总商会大厦中高档150无无无无各项指标平均值185900南坪板块宏声大厦中档无无无无无无金台大厦中档无无无无无无浪高凯悦中高档11052（整层）71052（整层）--万凯新都会中高档无无37001700科尔国际大厦中档无无无无无无重庆会展中心中高档无无无无12000上海城高档------喜来登高档------浪高会展高档------万达高档------各项指标平均值数据来源：实地调研及电话访问◆与解放碑、观音桥板块相比，南坪板块内写字楼配套设施相对缺乏，商务中心和会议中心，逐渐成为中、高档写字楼必备设施，餐厅配套目前而言相对较少。解放碑和观音板块内，写字楼均有1个商务中心配套，而南坪板块内仅浪高凯悦具有1个面积较大的商务中心。各板块内的会议中心配套数量相对较少，分别仅有2-3幢较高档次的写字楼含会议中心。南坪板块内的写字楼浪高凯悦和万凯虽含会议中心，但其面积均较小，平均每个会议室面积仅为150-200平方米左右。与解放碑上千平米和观音桥200平方米以上的水平相比，相对落后。1.3.8写字楼装修标准对比产品公共装修板块名称项目名称属性公共部分室内部分大堂面积（平方米）大堂高度（米）交房标准是否菜单级装修菜单级装修金额解放碑板块半岛国际商务大厦中高档756清水否－大都会商厦高档4009简装否－万豪商务中心中高档2006简装否－纽约纽约中高档1507清水否－世贸中心高档3009清水否－国际商务中心中高档1506清水否－国贸中心高档3007清水否－各项指标平均值2257观音桥板块重庆国际商会大厦中档3005.1清水否－龙湖·北岸星座公寓605清水否-茂业东方时代公寓1005.4清水否-同聚远景中高档1506清水否-嘉年华大厦中高档1004.8清水否-未来国际高档30010.5清水否-重庆总商会大厦中高档1507清水否-各项指标平均值1665.5南坪板块宏声大厦中档1506清水否-金台大厦中档506清水否-浪高凯悦中高档3508清水否-万凯新都会中高档1005清水否-科尔国际大厦中档1505清水否-重庆会展中心中高档无无简装否-上海城高档-----喜来登高档-----浪高会展高档万达高档各项指标平均值1606数据来源：实地调研及电话访问◆解放碑板块大堂装修中高档为主，观音桥和南坪板块中档集中，室内装修多为清水房。公共大堂部分，总体上可以看出解放碑板块的大堂装修多是中高档次，这与区域写字楼产品的前期定位和吸引的目标客户群有关。大堂面积设置较大，200平方米及其以上的有四个，且大堂高度均为6米以上。观音桥和南坪板块的大堂装修中档为主，面积集中于100-150平方米的水平，高度5.5米左右。只有少数高端项目大堂面积达到300平方米，并且高度超过6米。室内部分装修的交房标准基本上均为清水房，使用业主可以自行对框架结构房间进行打通和隔断，为其个性化需求提供了方便。1.3.9重点商务板块中高端写字楼价格对比1.3.9.1销售价格对比销售价格对比（套内）板块名称项目名称属性套内均价（元/平方米）套内起价（元/平方米）套内最高价（元/平方米）车位售价（元/个）物管费（元/月·平方米）解放碑板块半岛国际商务大厦中高档56805380无无7大都会商厦高档无无无无10万豪商务中心中高档无无无无10纽约纽约中高档680060008000无8世贸中心高档10000900012000无10国际商务中心中高档750070008000无10国贸中心高档800063008900无12各项指标平均值75966736922510观音桥板块重庆国际商会大厦中档65005400720085龙湖·北岸星座公寓330031003550未售2.5茂业东方时代公寓560050006100未售2.3同聚远景中高档680049008000105嘉年华大厦中高档750060008300未售5.5未来国际高档750058