土地估价报告系统评审规则

土地估价报告系统评审规则2017年11月10日湖北省土地估价与登记代理协会主讲人:省协会评审专家

邱斐2目录第一部分2017年湖北省评估机构抽检情况第二部分土地估价报告系统评审流程介绍第三部分土地估价报告评审重点关注问题关注点第三部分土地报告备案系统操作注意事项3第一部分2017年湖北省评估机构抽检情况三、预购商品房抵押4第二部分土地估价报告系统评审流程介绍

行业鉴定部门

第一轮

系统随机抽取

初审

复审

会审

专家委员会

第二轮

评审专家

行业监管部门

第一轮

系统随机抽取

初审

复审

会审

专家委员会

第二轮

评审专家

三、预购商品房抵押5一、签字、盖章问题《关于规范土地估价报告格式和业绩报送的通知》（中估协发〔2009〕18号）明确要求：在正式提交的估价报告中须由土地估价师、法定代表人签字并加盖机构公章。不及格报告：1、土地估价师未签字；2、法定代表人签字栏空缺；3、以估价（或评估、业务）专用章代替机构公章的第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押6

二、基准地价超6年使用问题三、地价定义内涵问题较严重问题：1、与委托函不一致；2、用途、容积率、年期等设定与法定有出入而未说明原因；

3、地价定义与估价过程、估价结果不一致等；

第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押7四、市场比较法案例选取问题

应为成交实例，使用评估案例等属于严重问题五、抵押估价问题

（一）

价值的两种表述方式1、市场价值：在特殊说明中体现报告使用者应注意的风险；

2、抵押价值：应扣除优先受偿款；

（二）产权资料降等处理：1、未上传土地证；2、上传了的土地证但无附记页；3、有建筑物的未上传房产证；

第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押8六、报告逻辑错误问题

五处以上报告在原评分基础上降一等七、20号文实施后评审标准调整方案（一）

估价目的“为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据”（二）估价期日

应以国土部门同意补地价时点为准。第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押9（三）地价定义

应为正常市场价格

（四）估价依据

应将20号文列为估价依据。

（五）估价原则

价值主导原则、审慎原则、公开市场原则第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押10（六）附件

１、涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；

２、已形成的土地出让方案；

３、报告中采用的相关案例的详细资料（包括照片）；

４、设定规划建设条件的相关文件依据。（七）估价方法选择1、符合“三选一,二选一”。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。2、补地价的特殊要求,如:多种价格择高等。

第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押11（八）地价确定

应有明确的底价决策建议及理由。（九）方法应用1、剩余法开发周期的确定一般不超过三年；2、收益还原法只能采用收益不变公式计算；3、成本逼近法中国家或地方从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金不能纳入成本。土地增值收益率的确定应符合国土资厅函〔２００９〕３１１号相关规定。4、市场比较法不采用溢价率较高的案例、不采用楼面地价历史最高或最低的交易案例，各比较案例修正后的比准价格相差不能超过40%；各比较案例的修正幅度不能超过30%。

第三部分土地估价报告评审重点关注问题二、存量房（已领取产权证）抵押12（一）按所选方法填报数据

注意：剩余法与假设开发法的区别！！！（二）完整上传土地估价报告注意：结果报告与技术报告同时上传！！！（三）填报数据的计量单位准确总价、收费额：万元；面积：平方米（四）附件齐全清晰完整

第四部分土地报告备案系统操作注意事项二、存量房（已领取产权证）抵押