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中国物业管理从业人员岗位培训《房地产开发经营与管理》1《房地产经营与管理》第一章房地产投资概述房地产业：是为人类社会生产活动提供入住空间或物质载体的行业。房地产投资具有收益，保值，增值和消费四个方面的特性。2《房地产经营与管理》

§1.房地产的种类和特性3《房地产经营与管理》一.房地产的种类1.土地2.建成后的物业（1）居住物业（2）商业物业（3）工业物业（4）特殊用途物业4《房地产经营与管理》二.房地产特性1.位置的固定性或不可移动性2.经济寿命的可延续性3.适应性4.不一致性5.需要管理6.能从周围社会环境的改善中获得收益5《房地产经营与管理》§2.房地产投资的形式与优缺点6《房地产经营与管理》一.房地产投资的形式1.房地产开发投资:从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资活动,即项目策划规划设计和施工建设等过程,建成可满足人们某种入住需要的建筑物及附属设备设施与环境即房地产商品向市场销售收回投资获取收益.2.房地产置业投资:满足自身生活居住或生产经营需要;作为投资将购入的物业出租给最终使用者获取利润也可转售给他人而获取收益.7《房地产经营与管理》二.房地产投资的优缺点1.优点：（1）能得到税收方面的好处（2）易于得到金融机构的支持（3）能抵消通货膨胀的影响（4）提高投资者的资信等级8《房地产经营与管理》2.缺点（1）投资数额大:开发或置业均需几百万几千万甚至数亿元人民币.前期投资或首期付款20%也望楼兴叹.故不是大众化的投资工具.（2）投资回收周期长:开发投资3一5年.置业投资少则8一10年,长则30一50年甚至60年.资金压力太长（3）需要专门的知识经验:要有开发商应具备的素质和能力.还必须进行有效的专业化的物业管理.

9《房地产经营与管理》§3.房地产投资的风险与投资组合一.风险的概念与风险分析的目的1.风险的定义：投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差2.风险与不确定性：风险涉及到变动和可能性，某事件具有不确定性，意味着对于可能的情况，无法估计其可能性，因此对未来投资收益估计应该是定性，而不是定量。3.风险分析的目的：辅助投资决策10《房地产经营与管理》二.房房地地产产投投资资风风险险的的种种类类1.第第一一种种分分类类方方式式（1））收收益益现现金金流流风风险险开发投资资：未来来房地产产销售价价格变化化，成本本增加，，市场吸吸纳能力力变化，，会对开开发商收收益产生生巨大影影响置业投资资：未来来租金变变化，市市场出租租率变化化，物业业毁损造造成损失失，资本本化率变变化，物物业转售售时的收收入等，，也会对对投资者者的收益益产生巨巨大影响响（2）未未来经营营费用的的风险：：主要是是对置业业投资来来说，建建筑技术术的发展展，建筑筑功能要要求的提提高，影影响到物物业使用用，购买买者须支支付昂贵贵的更新新改造费费用，这这些费用用对当前前房地产产市场价价值有很很大影响响11《房地产产经营与与管理》》（3）资资本价值值风险：：物业的的资本价价值，会会随着收收益率的的变化而而变化，，房地产产收益变变化是复复杂的，，资本价价值风险险影响置置业投资资的收益益，表现现在估价价误差，，市场影影响，政政府法律律金融政政策影响响，宏观观经济形形式影响响，功能能陈旧，，通货膨膨胀，法法律风险险。（4）比比较风险险：即机机会成本本风险，，投资者者将资金金投入房房地产后后，就失失去其他他投资机机会，也也就失去去其他机机会可能能带来的的收益。。（5）时间间风险：适适当时间强强调选择合合适地点和和物业类型型，进行投投资，使获获得最大投投资收益的的同时，风风险降至最最低限度。。（6）持有有期风险：：与时间风风险相关，，影响项目目收益的不不确定因素素越多，风风险随持有有期的延长长而加大。。12《房地产经经营与管理理》2.第二种种分类方式式（1）商业业风险：置置业投资经经营的费用用超过收益益或销售利利润的情况况。（2）利率率风险：利利率的变化化会导致置置业投资的的损失。（3）市场场供求风险险：房地产产市场是地地区性市场场，可通过过密切关注注当地经济济发展状况况，细心使使用投资分分析结果，，避免某些些市场风险险。（4）购买买力风险：：由商品或或服务价格格上涨带来来的风险。。（5）政策策风险：国国家税收政政策变化带带来的风险险，可选择择政府鼓励励的有收益益保证或有有税收优惠惠政策的项项目投资。。（6）或然然损失风险险：是由自自然灾害引引起的置业业投资风险险13《房地产经经营与管理理》三.风险对对房地产投投资者行为为的影响1.令投资资者根据投投资风险的的大小，确确定其合理的的投资收益益水平。2.使其尽尽可能规避避，控制和和转移风险险14《房地产经经营与管理理》四.风险与与投资组合合投资组合理理论主要论论点：是在相同的的宏观经济济环境变化化下，不同同投资项目目的收益会会有不同的的反映。目目标是在一一个固定的的预期收益益率下使风风险最低，，或是在一一个预设的的风险下使使收益最大大化的投资资组合，要要使基金安安全，收益益稳定。15《房地产经经营与管理理》§4.考虑时间因因素的资金金等效值计计算16《房地产经经营与管理理》一.资金的的时间价值值是指同样数数额资金在在不同时间间点上具有有不同的价价值.17《房地产经经营与管理理》二.利率与与计息方式式1.利率:单位时间增增加的利息息与原金额额之比,用用百分比表表示,称为为利率.利率(i)=单位时时间增加的的利息/原原金额X100%2.单利计息与与复利计息息单利:利利息总额=本金金X计息周期数数X利率=p•n••i复利:F=p(1+i)n18《房地产经经营与管理理》三.符号P=现值F=终终值A=连连续出现在在计息周期期期末的等等额支付款款N=计计息周期数数I=利利率19《房地产经经营与管理理》四.复利计计算公式与与系数1.一次支支付的现值值和终值F=p(1+i)n2.等额序序列支付的的现值和资资金回收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-120《房地产经经营与管理理》五.名义利利率与实际际利率例:年利率率为12%,存款额额1000元,期限限为1年一年一次计计息:F=1000*(1+12%)=1120元12%一年四次计计息:F=1000*(1+3%)4=1125.51元元12.55%一年十二次次计息:F=1000*(1+1%)12=1126.83元元12.68%名义利率12%=周期利率率*复利利利率周期数数21《房地产经经营与管理理》名义利率与与实际利率率有下述关关系:1.计息周周期一年则则名义利率率=实际利利率,短于于一年则实实际利率>名义利率率2.名义利利率不能反反映资金时时间价值,只有实际际利率才能能反映.3.名义利利率越大,周期越短短,差异越越大.22《房地产经经营与管理理》六.例题23《房地产经经营与管理理》例一：某家家庭预计在在今后10年内的月月收入为16000元，如果果其中的30%可用用于支付住住房抵押贷贷款的月还还款额，年年贷款利率率为12%，问该家家庭有偿还还能力的最最大抵押贷贷款额是多多少？解:（1）该家家庭每月月可用于于支付抵抵押贷款款的月还还款额A=16000X30%=4800元（2）月月贷款利利率i=12%/12=1%（3）计计息周期期数n=10X12=120个月（4）该该家庭有有偿还能能力的最最大抵押押贷款额额：P=A（（1+i）n–1）/i（（1+i）n=4800（（（1+1%）120–1）/1%（1+1%））120=33.46万24《房地产产经营与与管理》》例二：某某家庭以以抵押贷贷款的方方式购买买了一套套价值为为25万万元的住住宅，如如果该家家庭首期期付款为为房价的的30%，其余余为在10年内内按月等等额偿还还的抵押押贷款，，年贷款款利率为为15%。问月月还款额额为多少少？如果果该家庭庭25%的收入入可以用用来支付付住房消消费，问问该家庭庭须月收收入多少少，才能能购买上上述住宅宅？解:（1）抵押押贷款额额Ｐ=25Ｘ70%=17.5（（万元））（2）月月贷款利利率i=15%/12=1.25%,计息周期期数n=10X12=120个个月（3）月月还款额额A=Pi（1+i）n/（（（1+i））n–1）=175000X1.25%（1+1.25%）120/（（（1+1.25%）120–1）=2823.4元（4）该该家庭欲欲购买上上述住宅宅，其月月收入须须为2823.4/0.25=11293.4元25《房地产产经营与与管理》》第二章房房地产产开发的的程序与与管理§1.房地产开开发的主主要程序序一.概述述房地产开开发是通通过多种种资源的的组合使使用而为为人类提提供入住住空间并并改变人人类生存存的物质质环境的的一种活活动26《房地产产经营与与管理》》二.房房地产开开发的主主要程序序八个步骤骤：投资资机会寻寻找；投投资机会会筛选；；可行性性研究；；获取土土地使用用权；规规划设计计与方案案报批；；签署有有关合作作协议；；施工建建设与竣竣工验收收；市场场与物业业管理四个阶段：投投资机会选择择与决策分析析；前期工作作；建设阶段段；租售阶段段27《房地产经营营与管理》三.房地产产开发过程的的主要参与者者1.土地所有有者或当前使使用者2.开发商3.政府及政政府机构4.金融机构构5.建筑承包包商6.专业顾问问,建筑师,工程师,会会计师,经济济师及成本控控制人员,估估价师及市场场营销人员,律师及代理理人28《房地产经营营与管理》§2.土地使用权的的获取开发商获取土土地的几种方方式:1.政府行政政划拨2.土地使用用权的有偿出出让出让年限：居住用地70年；工业用用地50年；；教科文卫体体用地50年年；商业旅游娱乐乐用地40年年；综合或其其他用地50年出让形式：协议；招标；；公开拍卖；；补地价29《房地产经营营与管理》§3.城市规划及其其对房地产市市场开发的影影响一.城市规划划的作用和任任务1.作用:对对城市建设综综合布署,是是城市开发建建设管理的依依据.2.任务:根根据规划状况况条件,布署署城镇体系,确定城市性性质,规模和和布局,统一一规划,合理理利用城市土土地,综合各各项建设,保保证城市有序序地协调地发发展30《房地产经营营与管理》二.城市规划划的层次及与与其他规划的的关系1.城市规划划的层次:总总体规划;详详细规划2.与其他规规划的关系:和国土规划划,区域规划划,江河流域域规划,土地地利用总体规规划相协调31《房地产经营营与管理》三.房地产开开发项目规划划设计方案中中的主要技术术经济指标1.居住区技技术经济指标标居住区总用地地；居民人均均占地；居住住区总建筑面面积；总户数数总人口，平平均每户人口口；平均每户户居住面积；；居住建筑密密度（建筑基基底面积/建建筑用地面积积）；居住面面积密度（居居住面积/居居住建筑用地地面积）；容容积率（居住住建筑面积/居住建筑用用地面积）；；人口毛密度度（总人口/总用地）；；人口净密度度（总人口/居住建筑用用地面积）；；平均层数（（住宅总面积积/住宅基底底总面积）；；高层（7层层以上）比例（高层建建筑面积/居居住总面积））；住宅间距距；居住区总总造价；建设设周期32《房地产经营营与管理》2.非居住区区开发项目规规划设计方案案的技术经济济指标建筑容积率；；总建筑面积地上建筑面积积建筑密度规划建设用地地面积建筑高度绿化比率停车位个数有效面积系数数开发项目总造造价，平均造造价和开发建建设周期33《房地产经营营与管理》四.房地产开开发项目的规规划管理1.开发项目目选址,定点点审批阶段2.申请建设设用地规划许许可证阶段3.规划设计计条件审批阶阶段4.设计方案案审批阶段5.建设工程程规划许可证证阶段6.竣工验收收阶段34《房地产经营营与管理》五.城市规划划与房地产开开发的关系房地产开发服服从于城市规规划的管理,而城市规划划的实现,则则有赖于房地地产开发的资资金投入.要要纠正两种错错误观念:1.规划是开开发的判脚石石2.城市规划划是万能的,不能改变的的35《房地产经营营与管理》§4.政府的的土地地政策策及其其对土土地市市场的的管理理一.房房地产产市场场的宏宏观调调控是是政府府调控控的主主要方方式1.土土地供供应计计划的的调控控2.城城市规规划的的指导导3.地地价的的杠杆杆作用用4.税税收的的功能能5.租租金的的控制制6.金金融杠杠杆的的作用用7.住住房政政策的的影响响36《房地地产经经营与与管理理》二.房房地产产行为为的规规范1.资资质审审查2.产产权登登记3.建建立房房地产产价格格评估估制度度4.交交易程程序的的规范范化37《房地地产经经营与与管理理》第三章章房房地产产开发发项目目可行行性研研究一.可可行性性研究究的含含义和和目的的1.含含义：：在工程程项目目决策策前，，对与与项目目有关关的社社会，，经济济和技技术等等方面面进行行深入入细致致的研研究。。对各各种可可能建建设方方案或或技术术方案案进行行认真真的技技术经经济分分析，，比较较和论论证。。对项项目的的经济济，社社会，，环境境效益益进行行认真真的科科学预预测和和评价价，提提出决决策依依据。。38《房地地产经经营与与管理理》2.目目的：：实现项项目决决策的的科学学化，，民主主化，，减少少或避避免投投资决决策的的失误误，提提高项项目开开发建建设的的经济济，社社会和和环境境效益益。39《房地地产经经营与与管理理》二.可可行性性研究究的作作用1.是是项目目投资资决策策的依依据2.作作为筹筹集建建设资资金的的依据据3.作作为开开发商商与有有关部部门签签定协协议，，合同同的依依据4.作作为编编制下下阶段段规划划设计计的依依据40《房地地产经经营与与管理理》三.可可行性性研究究的依依据1.国国家方方针，，政策策和长长远规规划2.批批准的的项目目建议议书等等文件件3.城城市总总体规规划，，详细细规则则，市市政设设施4.基基础资资料5.工工程技技术标标准，，规范范，指指标要要求资资料6.国国家经经济参参数，，指标标7.开开发项项目备备选方方案的的土地地利用用条件件，备备选规规划设设计方方案等等41《房地地产经经营与与管理理》四.可可行性性研究究的四四个工工作阶阶段1.投投资机机会研研究2.初初步可可行性性研究究3.详详细可可行性性研究究4.项项目的的评估估和决决策42《房地地产经经营与与管理理》可行性性研究究的内内容和和步骤骤一.可可行性性研究究内容容1.项项目情情况2.开开发项项目用用地的的现状状调查查及动动迁安安置3.市市场分分析和和建设设规模模确定定4.规规划设设计方方案选选择5.资资源供供给43《房地地产经经营与与管理理》6.环环境影影响和和环境境保护护7.项项目开开发组组织结结构，，管理理费用用研究究8.开开发建建设计计划9.项项目经经济及及社会会效益益分析析10.结论论及建建议44《房地地产经经营与与管理理》二.可可行性性研究究步骤骤1.接接受委委托2.调调查研研究3.方方案选选择和和优化化4.财财务评评价和和国民民经济济评价价5.编编制可可行性性研究究报告告45《房地地产经经营与与管理理》房地产市市场分析析与预测测一.房地地产市场场分析与与预测目目的1.了解解影响房房地产市市场的宏宏观社会会经济因因素，把把握投资资机会与与方向2.了解解各类物物业的供供求关系系和价格格水平，，就拟开开发项目目进行市市场定位位3.了解解房地产产使用者者对建筑筑物功能能和设计计形式的的要求，，用以指指导项目目的规划划设计46《房地产产经营与与管理》》二.房地地产市场场宏观因因素分析析1.首先先要考虑虑国家地地区或地地方的经经济特性性，以确确定整体体是上升升还是衰衰退阶段段2.开发发商要分分析研究究所选择择的特定定开发地地区经济济社会情情况3.对项项目所在在地域情情况分析析47《房地产产经营与与管理》》三.房地地产市场场微观因因素分析析1.具体体物业类类型和开开发项目目所处地地区市场场状况分分析2.针对对所开发发项目的的类型及及其特点点进行分分析48《房地产产经营与与管理》》四.房地地产租售售方案内内容1.项目目出租出出售还是是租售并并举2.可出出租面积积和可分分摊建筑筑面积及及各自在在建筑物物中位置置3.出租租和出售售时间进进度安排排及面积积数量确确定4.租金金和售价价水平确确定5.收款款计划确确定49《房地产产经营与与管理》》房地产开开发项目目投资和和成本费费用估算算一.房地地产开发发项目投投资与费费用构成成1.开发发直接费费用（土土地费，，前期工工程费，，房屋开开发费））2.开发发间接费费用（管管理费，，销售费费用，财财务费用用，其他他费用，，不可预预见费，，税费））50《房地产产经营与与管理》》二.各项项成本费费用估算算方法1.土地地费用估估算a.土地地出让金金b.土地地征用费费c.城市市建设配配套费d.拆迁迁安置补补偿费51《房地产产经营与与管理》》2.前期期工程费费估算3.房屋屋开发费费4.管理理费5.销售售费用6.财务务费用7.其他他费用8.不可可预见费费9.税费费52《房地产产经营与与管理》》房地产开开发项目目的财务务评价一.财务务评价的的基本概概念根据国家家现行财财税制度度和价格格体系，，分析计计算项目目直接发发生的财财务效益益和费用用，编制制财务报报表，计计算评价价指标，，考察项项目的盈盈利能力力，清偿偿能力以以及外汇汇平衡等等财务状状况，据据以判别别项目的的财务可可行性53《房地产产经营与与管理》》1.项目目销售（（出租））收入2.开发发项目总总投资=固定资资产投资资+投资资方向调调节税+借贷利利息+流流动资金金3.经营营成本：：项目目建成后后经营过过程中发发生的费费用4.税金金54《房地产产经营与与管理》》二.财务务评价的的主要工工作内容容和技术术经济指指标1.主要要工作内内容：通过主要要技术经经济指标标对项目目的盈利利能力进进行分析析，计算算项目的的投资利利润率，，投资收收益率2.主要要技术经经济指标标a.财务务内部收收益率b.财务务净现值值c.动态态投资回回收期d.开发发商成本本利润率率e.投资资收益率率55《房地产产经营与与管理》》三.房地地产开发发项目财财务评价价体系示示例四.房地地产开发发项目财财务评价价中所使使用的基基本报表表56《房地产产经营与与管理》》房地产开开发项目目的不确确定分析析变动因素素：地价；；土地开开发成本本；购置置土地过过程中的的附加费费；容积积率或有有效面积积系数；；建造成成本；专专业人员员费用；；管理费费；租赁赁代理费费；广告告宣传费费；租金金或售价价；开发发周期；；建设期期和租售售期；投投资收益益率；贷贷款利率率；空置置率等主要变动动因素：土地成成本；建建造成本本；租金金或售价价；开发发周期；；投资收收益率；；贷款利利率；空空置率等等57《房地产产经营与与管理》》一.房地地产开发发项目财财务评价价中主要要变量分分析1.土地地成本2.建造造成本3.租金金或售价价4.开发发周期5.年投投资收益益率6.容积积率及有有关设计计参数7.贷款款利率8.空置置率58《房地产产经营与与管理》》二.房地产产开发项目目的敏感性性分析1.敏感性性分析的概概念2.敏感性性分析的方方法和步骤骤3.单变量量敏感性分分析和多变变量敏感性性分析4.敏感性性分析的““三项预测测法”5.敏感性性分析的局局限性59《房地产经经营与管理理》三.房地产产开发项目目的风险分分析主要有两种种：1.解析法法2.蒙特卡卡洛模拟法法60《房地产经经营与管理理》房地产开发发项目可行行性研究报报告的撰写写一.项目评评估报告的的基本构成成1.封面2.摘要3.目录4.正文5.附表6.附图61《房地产经经营与管理理》二.评估估报告正文文的写作要要点三.项目目评估报告告的校读与与编辑62《房地产经经营与管理理》第四章房房地产开发发的建设过过程§1.建筑工程施施工招标投投标一.建筑工工程施工招招投标基本本概念房地产开发发商设定““开发项目目建筑工程程施工”这这一标的，，招请若干干个建筑承承包商进行行秘密报价价竞争，由由开发商从从中选择优优胜者并与与之达成协协议，签定定合同的过过程.63《房地产经经营与管理理》二.开发建建筑项目的的招标方式式1.公开招招标2.邀请招招标3.议标64《房地产经经营与管理理》三.招标机机构1.确定开开发项目发发包范围2.确定承承包方式和和承包内容容3.确定标标底4.决标并并签定合同同或协议65《房地产经经营与管理理》四.招标程程序1.申请招招标2.编制招招标文件3.编制招招标工程标标底4.确定招招标方式，，发布招标标通告或邀邀请招标函函5.投标单单位资格审审查6.招标工工程交底及及答疑7.开标，，评标和决决标8.签定合合同66《房地产经经营与管理理》§3.建筑工程施施工合同形形式与一般般合同条款款一.合同形形式1.按计价价方式不同同划分a.固定总总价合同b.固定单单价合同c.计量估估价合同d.成本加加酬金合同同67《房地产经经营与管理理》2.按照合合同所包括括的工程范范围以及承承包关系的的不同划分分a.总包合合同b.开发商商直接发包包承包合同同c.独立承承包合同68《房地产经经营与管理理》3.按照是是否包料划划分a.包工包包料合同b.包工部部分包料合合同c.包工不不包料合同同69《房地产经经营与管理理》二.一般合合同条款1.一般义义务2.合同文文件管理3.材料与与设备供应应4.开工，，竣工时间间和工期5.变更与与增减6.转让与与分包7.竣工验验收与维修修8.支付方方式9.风险与与保险10.中断断合同11.经济济责任12.争端端的解决70《房地产经经营与管理理》§4.工程项目管管理一.工程项项目管理的的概念工程项目管管理，是以以高效率地地实现项目目目标为目目的，以项项目经理负负责制为基基础，对工工程项目按按照其内在在的逻辑规规律进行有有效地计划划，组织协协调和控制制的管理系系统71《房地产经经营与管理理》工程项目管管理有以下下特点：1.目标明明确2.项目经经理负责制制3.充分的的授权保证证系统4.项目管管理具有四四种基本职职能a.计划职职能b.组织职职能c.协调职职能d.控制职职能72《房地产经经营与管理理》二.房地产产开发中的的项目管理理1.开发建建设用地情情况2.开发建建设的法定定程序3.合同文文件的准备备4.承包商商的选择5.现场监监督6.施工阶阶段7.项目竣竣工验收阶阶段8.开发项项目管理队队伍的管理理73《房地产经经营与管理理》三.建筑工工程项目的的质量，工工期，成本本控制(1).质质量控制对原材料的的检验；对对工程中的的配套设备备进行检验验；确立施施工中控制制质量的具具体措施；；确立有关关质量文件件的档案制制度(2).工工程进度与与工期控制制1.工程进进度计划的的编制2.进度管管理与计划划调整3.其他配配套进度计计划4.进度控控制中应关关注的因素素74《房地产经经营与管理理》(3)工程程成本控制制1.编制成成本计划2.控制工工程成本a.强强化化成成本本意意识识，，加加强强全全面面管管理理b.确确定定成成本本控控制制的的对对象象c.完完善善成成本本控控制制制制度度d.奖奖励励措措施施75《房房地地产产经经营营与与管管理理》》§5.工程程项项目目的的竣竣工工验验收收一.竣竣工工验验收收要要求求工程程质质量量情情况况；；隐隐蔽蔽工工程程验验收收资资料料；；关关键键部部位位施施工工记记录录；；按按图图施施工工情情况况及及有有无无漏漏项项等等二.竣竣工工验验收收的的依依据据经过过审审批批的的项项目目建建议议书书；；年年度度开开工工计计划划；；施施工工图图纸纸和和说说明明文文件件；；施施工工过过程程中中的的设设计计变变更更文文件件；；现现行行施施工工技技术术规规程程；；施施工工验验收收规规范范；；质质量量检检验验评评定定标标准准及及合合同同中中有有关关竣竣工工验验收收条条款款；；工工程程建建筑筑规规模模；；工工程程建建筑筑面面积积，，结结构构形形式式，，建建筑筑装装饰饰，，设设备备安安装装等等应应与与各各种种审审批批文文件件，，施施工工图图纸纸，，标标准准保保持持一一致致76《房房地地产产经经营营与与管管理理》》三.竣竣工工验验收收的的工工作作程程序序1.单单项项工工程程竣竣工工验验收收2.综综合合验验收收开发发商商为为主主，，组组织织设设计计部部门门，，施施工工单单位位，，客客户户，，质质量量监监督督部部门门初初检检，，然然后后邀邀请请有有关关城城市市建建设设管管理理部部门门，，如如建建委委，，计计委委，，建建设设银银行行，，人人防防，，环环保保，，消消防防，，开开发发办办公公室室，，规规划划局局等等77《房房地地产产经经营营与与管管理理》》四.工工程程决决算算五.编编制制竣竣工工档档案案1.技技术术资资料料的的内内容容a.前前期期工工作作资资料料b.土土建建资资料料c.安安装装方方面面的的资资料料2.绘绘制制竣竣工工图图78《房房地地产产经经营营与与管管理理》》第五五章章房房地地产产开开发发项项目目的的资资金金融融通通§1.房地地产产开开发发项项目目融融资资的的概概念念与与意意义义一.房房地地产产开开发发项项目目投投资资的的特特性性与与存存在在的的矛矛盾盾特点点：：资金金垫垫付付量量大大，，周周转转期期，，运运动动的的固固定定性性，，增增值值性性以以及及风风险险性性大大和和回回报报率率高高矛盾盾：：1.资资金金投投入入的的集集中中性性和和来来源源分分散散性性的的矛矛盾盾2.资资金金投投入入量量大大和和来来源源小小的的矛矛盾盾3.投投资资回回收收期期长长与与再再生生产产过过程程连连续续性性的的矛矛盾盾79《房房地地产产经经营营与与管管理理》》二.房房地地产产开开发发项项目目融融资资的的基基本本概概念念企业业面面向向社社会会广广泛泛筹筹集集资资金金，，在在企企业业和和社社会会间间开开拓拓一一条条通通畅畅的的资资金金渠渠道道，，这这就就是是融融资资三.房房地地产产开开发发项项目目融融资资的的意意义义达到到尽尽快快开开发发，，提提高高投投资资效效益益的的目目的的，，将将固固定定在在土土地地上上的的资资金金重重新新流流动动起起来来，，使使其其进进入入社社会会流流通通领领域域，，以以扩扩充充社社会会资资金金来来源源80《房房地地产产经经营营与与管管理理》》四.融融资资的的目目标标与与原原则则1.目目的的为获获取取利利息息或或分分享享收收益益，，以以便便提提高高资资金金的的使使用用效效益益，，也也为为社社会会创创造造更更多多财财富富的的目目的的2.原原则则a.流流动动性性原原则则b.安安全全性性原原则则c.盈盈利利性性原原则则81《房房地地产产经经营营与与管管理理》》§2.房地地产产开开发发项项目目融融资资的的资资金金来来源源一.企企业业自自有有资资金金现金金及及其其他他流流动动资资产产，，以以及及在在近近期期可可回回收收的的各各种种应应收收款款，，银银行行透透支支贷贷款款，，保保函函，，或或信信用用证证的的补补偿偿余余额额和和冻冻结结资资金金二.银银行行信信贷贷三.社社会会集集资资1.发发行行房房地地产产股股票票2.发发行行公公司司债债券券82《房地地产经经营与与管理理》四.其其他融融资方方式1.各各类信信托基基金2.各各类企企事业业单位位的自自有资资金3.预预收定定金或或购楼楼款4.银银团联联合贷贷款5.借借助有有经济济实力力的公公司合合作开开发6.令令承包包商带带资承承包建建设工工程83《房地地产经经营与与管理理》§3.房地产产开发发项目目融资资方式式一.融融资的的分类类分直接接融资资和间间接融融资两两类：：1.直直接融融资是是指拥拥有暂暂时闲闲置资资金的的单位位与资资金短短缺需需要补补充资资金的的单位位相互互间直直接协协议或或在金金融市市场交交易的的融资资过程程，双双方直直接接接触2.间间接融融资是是指拥拥有暂暂时闲闲置资资金的的单位位通过过存款款形式式或购购买金金融机机构发发行的的有价价证券券，将将其资资金先先行提提供给给中介介机构构，再再以中中介机机构贷贷款形形式或或购买买有价价证券券形式式提供供给这这些单单位使使用84《房地地产经经营与与管理理》二.抵抵押贷贷款指房地地产开开发公公司（（抵押押人））以一一定量量的房房地产产或其其他固固定的的，有有价值值的财财产或或有价价证券券作为为如期期偿还还贷款款的保保证物物，向向房地地产金金融机机构或或其他他贷款款人作作抵押押，从从而取取得贷贷款的的融资资方式式85《房地地产经经营与与管理理》分类：：1.渐渐进式式抵押押贷款款2.递递减式式还款款抵押押3.定定息抵抵押4.重重新协协议利利率抵抵押或或滚动动抵押押86《房地地产经经营与与管理理》三.其其他银银行融融资方方式1.短短期透透支贷贷款2.存存款抵抵押贷贷款87《房地地产经经营与与管理理》§4.房地产产开发发项目目融资资的步步骤一.编编制资资金流流动计计划1.资资金投投入计计划2.资资金回回收计计划3.资资金流流动计计划二.探探讨和和确定定资金金来源源88《房地地产经经营与与管理理》三.融融资方方案选选择和和决策策（1））融资资方案案选择择1.资资金融融出机机构的的资金金来源源和财财力状状况2.资资金融融出机机构的的办事事效率率3.各各项融融资收收费的的合理理性4.对对资金金的调调动和和转移移的灵灵活性性（2））融资资决策策融资存存在一一定的的风险险，决决策具具有综综合性性，政政策性性和调调节性性特点点.四.按按规定定办理理各类类贷款款手续续89《房地地产经经营与与管理理》§5.融资风风险和和金融融机构构提供供融资资的条条件一.融融资风风险1.未未来市市场不不景气气，低低价出出售开开发项项目；；2.融融资过过多，，偿还还利息息额过过高；；3.对对融资资方资资信不不了解解，出出现资资金供供应不不上；；4.对对未来来证券券市场场没有有很好好估测测；以下须须引起起注意意：1.加加强融融资可可行性性研究究2.采采用多多种融融资方方式3.正正确作作出融融资决决策90《房地地产经经营与与管理理》二.金金融机机构提提供融融资条条件1.开开发商商过去去的业业绩表表现2.开开发商商的会会计报报表3.拟拟开发发建设设项目目的情情况4.开开发商商拟贷贷款数数量5.贷贷款期期限6.利利息率率7.贴贴现率率8.有有助于于金融融机构构同意意融资资的其其他因因素91《房地地产经经营与与管理理》三.融融资过过程中中的主主要费费用1.中中介费费2.承承诺费费3.律律师费费4.评评估费费5.罚罚金92《房地地产经经营与与管理理》第六章章房房地产产市场场营销销93《房地地产经经营与与管理理》§1.房地产产市场场营销销工作作的类类型与与费用用一.房房地产产市场场营销销工作作类型型1.成成片开开发的的各种种开发发区，，通常常由带带有政政府职职能的的开发发区管管理委委员会会或公公司做做，一一般周周期较较长，，吸引引投资资者到到开发发区安安家落落户。。其市市场营营销工工作第第一步步是在在本地地区建建设一一些市市政基基础设设施，，发行行小册册子宣宣传等等。2.房房地产产开发发商针针对自自己开开发建建设的的某一一项目目或物物业持持有者者针对对自己己欲租租售的的物业业进行行的市市场营营销工工作.时间间短，，以推推销所所开发发的某