房地产管理层内训基础知识讲义

房地产常用专业基础知识

“扫盲”专项培训

决策资源管理层内训系列一08突破年培训纲要一、中国房地产行业发展历程

二、房地产开发流程及各阶段需求分析

三、房地产常用专业术语

附1：专业研究编辑技巧

附2：个人管理心得分享一、中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—07-10第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段07-10——第二个调整期拐点、通涨、紧缩、猪坚强、范跑跑……08突破年附：房地产开发企业类型分类标准类型企业性质

国有、集体、私营、中外合资企业资质

一级、二级、三级、四级开发类型

住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商业务体系

房地产专业化企业、多元化企业企业规模

项目公司、集团公司企业前身

原住宅统建相关部门、建筑施工企业、其他行业企业开发区域

本土型开发企业、跨区域开发企业08突破年房地产开发流程及开发商角色分析二、房地产开发各环节需求分析二、房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告08突破年需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……08突破年二、房地产开发各环节需求分析2、前期策划需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工08突破年二、房地产开发各环节需求分析3、规划设计需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本08突破年二、房地产开发各环节需求分析4、施工阶段需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行08突破年二、房地产开发各环节需求分析5、营销推广需求1）销售培训训（楼盘盘知识、、销售说说辞、礼礼仪、策策略……）2）销售管理理（人员员管理、、客户管管理、业业绩管理理、物料料管理……）3）销售策划划（销售售过程中中的销售售执行策策略策划划：价格格、促销销……）4）客户服务务：办理理按揭、、交房等等08突破年二、房地地产开发发各环节节需求分分析6、销售容积率绿化率建筑密度度占地面积积总建筑面面积08突破年三、房地地产常用用专业术术语1、技术经济济指标五证《国有土地地使用证证》《建筑用地地规划许许可证》《建筑工程程规划许许可证》《建筑工程程施工许许可证》(建筑工程开工工证）《商品房销售（（预售）许可可证》两书《住宅质量保证证书》《住宅使用说明明书》08突破年三、房地产常常用专业术语语2、“五证两书””三通一平三通一平是指指房地产综合合开发施工结结构的基础工工程要求，内内容包含“水通、电通、、路通和土地平平整”，是房地产基基础用地开发发的最低法定定要求。七通一平七通一平是指“给水、排水、电力力、通信、燃燃气、热力、、道路通，土地平整”。08突破年三、房地产常常用专业术语语3、“三通一平”与“七通一平”开间住宅设计中，，住宅的宽度度是指一间房房屋内一面墙墙皮到另一面面墙皮之间的的实际距离。。因为是就一一自然间的宽宽度而言，故故又称开间。。住宅开间一一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构构住宅开间一一般不超过3.3米。规定较较小的开间尺尺度，可缩短短楼板的空间间跨度，增强强住宅结构整整体性、稳定定性和抗震性性。进深在建筑学上是是指一间独立立的房屋或一一幢居住建筑筑从前墙皮到到后墙壁之间间的实际长度度。进深大的的住宅可以有有效地节约用用地，但为了了保证良好的自然采光和和通风条件，，住宅的进深深在设计上有有一定的要求求，不宜过大大。目前我国国大量城镇住住宅房间的进进深一般要限限定在5米左右，不能能任意扩大。。08突破年三、房地产常常用专业术语语4、“开间与进深”砖木砖混框架钢结构其他：钢混、、框剪……08突破年三、房地产常常用专业术语语5、建筑结构错层复式跃式入户花园空中花园08突破年三、房地产常常用专业术语语6、创新户型错层室内实景景图08突破年错层平面户型型图08突破年复式户型图08突破年跃式户型图08突破年跃式下层跃式上层错跃式户型图08突破年错跃式室内效果图图08突破年入户花园08突破年空中花园08突破年按建筑层数分分多层、小高层层、高层按单体结构分分板楼、塔楼、、板塔结合别墅按单体结结构分独栋、联排、、双拼、叠拼拼08突破年三、房地产常常用专业术语语6、建筑类别板楼四大优点点南北通透，采采光通风好；；均好性；管理成本不高高；实用率、得房房率高。08突破年板楼平面及户户型示范板楼两大缺陷陷建筑密度小，，不能充分挖挖掘地土地价价值，且房价价相对高；房型格局不宜宜改造。塔楼平面图08突破年塔楼四大优点点节约土地资源源，房价较低低；空间结构灵活活，宜于改造造；结构强度高，，抗震性好；；居高望远，视视野开阔。塔楼两大缺陷陷均好性差，居居住密度高；；使用率不高，，存在灰色空空间。独栋别墅立面面及户型示范范08突破年联排别墅联排别墅又称称TOWNHOUSE，有天有地，，每户独门独独院，设有1至2个车位，还有有地下室。与与独栋别墅区区别很大的是是，它是由几几幢小于三层层的单户别墅墅并联组成的的联排或住宅宅，有统一的的平面设计和和独立的门户户。建筑面积积一般是每户户250平方米左右。。08突破年双拼别墅它是联排别墅墅与独栋别墅墅之间的中间间产品，是由由两个单元的的别墅拼联组组成的单栋别别墅。在美国国被叫作“Twofamilyhouse”，直译为两个个家庭的别墅墅。08突破年08突破年叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一一种延伸，是是在综合情景景洋房公寓与与联排别墅特特点的基础上上产生的，由由多层的复式式住宅上下叠叠加在一起组组合而成，下下层有花园，，上层有屋顶顶花园，一般般为四层带阁阁楼建筑，这这种开间与联联排别墅相比比，独立面造造型可丰富一一些，同时一一定程度上克克服了联排别别墅窄进深的的缺点。叠拼别墅立面面图08突破年叠拼别墅户型型图08突破年叠拼别墅户型型图——上层套型叠拼别墅户型型图叠拼别墅户型型图——下层套型受众是开发商商等专业人士士报告风格08突破年附1：六大编辑技巧巧1、坚定立场，把把握方向资讯的广度、、热度与新鲜鲜度全面收集，快快速学习，先先加后减2、整合研究模式式3、从大到小完成成结构，再优优化细部4、图表化5、上纲上线，量量化包装6、新瓶装旧酒或或新酒装旧瓶瓶