最新版房地产基础知识培训讲义

房地产基础知识培训

--讲师：xx房地产开发的主要内容及相应基础知识房地产开发的主要内容和产品种类建筑基础知识培训规划基础知识培训建筑鉴赏1、房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋产品类型的名词——居住类地产普通住宅是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。目前，它多为多层住宅和高层住宅。xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层及以上是指在郊区或风景区建造的舒适式园林住宅，一般拥有私家车库、花园、草坪、院落等。配套设施标准较高；高档住宅具有良好的物业管理服务；部分高档住宅带精装修；有关房屋产品类型的名词——居住类地产产业亩均创收的比较房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类销售价格明显高于同时期、同区域的普通住宅；别墅有关房屋产品类型的名词——居住类地产高档公寓是指其单位建筑面积造价通常高于当地一般民用住宅造价一倍以上的公寓，通常为跃层式住宅、顶层有花园的、或多层住宅配有电梯的，并拥有良好的绿化、商服、物业管理等配套设施。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”;市场定位很高;它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的;具有“自用”和“投资”两大功效，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类有关房屋建筑类型的名词——居住类地产独立式别墅该类别墅指在建筑设计形式上独门独院的住宅。房屋具有独立的围护墙体，房屋周围一般都有面积不等的绿地、院落。住宅的层数基本是3层或3层以下，具有私密性强、价格较高等显著特征，在住宅等级中居于顶尖位置。双拼别墅该类别墅是由两个单户别墅拼联组成，中间共用一道建筑分隔墙，每个单元可三面采光，均有天有地，住宅的层数大多在三层或三层以下，它是介于联排别墅与独立式别墅之间的中间产品。xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类别墅的狭义定义为独立式住宅，广义上将低密度的类似产品统称为别墅类产品，广义上有以下类型组成：有关房屋建筑类型的名词——居住类地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词——居住类地产联排别墅联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院。它是由几个三层左右的单户别墅并联组成，每个单元与共邻单元之间共用一道建筑分割墙。xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类叠拼别墅该类别墅是由两组类似复式的住宅上下叠加而成，高度为四层或四层半，上面两户，下面两户，每一套户型或有天（叠上有露台）或有地（叠下有花园）。有关房屋建筑类型的名词——居住类地产xx房地产开发的主要内容及相应基础知识：1、房地产开发的主要内容和产品种类塔楼指各面长高比均小于1的建筑，塔式建筑各朝向的建筑外墙均为长边主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。塔楼的基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和房型塔楼，改良后的塔楼形式为蝶型塔楼。板楼的售价明显高于塔楼，传统塔楼对采光通风活动空间采取了牺牲，对于没有明显板、塔偏好的消费者而言，蝶塔帮助实现了成本和户型的平衡。有关房房屋建建筑类类型的的名词词——居住类类地产产板楼指非塔塔式建建筑的的其它它建筑筑。当当板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑长度度大于于次要要朝向向建筑筑长度度两倍倍以上上时，，其主主要朝朝向的的建筑筑外墙墙称长长边，，次要要朝向向的建建筑外外墙称称端边边。当当板式式建筑筑主要要朝向向建筑筑长度度大于于次要要朝向向建筑筑长度度两倍倍以下下时，，其各各朝向向的建建筑外外墙均均为长长边。。是指由由多个个住宅宅单元元组合合而成成，每每单元元均设设有楼楼梯或或楼梯梯、电电梯均均有的的住宅宅；每个单单元用用自己己单独独的楼楼梯、、电梯梯。板板楼又又称排排楼，，是并并排兴兴建而而成的的建筑筑体，，一般般为多多层或或者小小高层层。xx房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：1、房地产产开发发的主主要内内容和和产品品种类类其它相相关物物业类类型名名词——办公类类地产产定义建筑物物内供供办公公人员员经常常办公公的房房间称称为办办公室室，以以此为为单位位集合合成一一定数数量的的建筑筑物称称为办办公建建筑。。xx房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：1、房地产产开发发的主主要内内容和和产品品种类类办公建建筑的的分类类：公寓式式办公公楼apartment-officebuilding。由统统一物物业管管理，，根据据使用用要求求，可可由一一种或或数种种平面面单元元组成成。单单元内内设有有办公公、会会客空空间和和卧室室、厨厨房和和厕所所等房房间的的办公公楼。。酒店式式办公公楼hoteL-officebuilding。提供供酒店店式服服务和和管理理的办办公楼楼。综合楼楼multiple-usebuilding。由两种及及两种以上上用途的楼楼层组成的的公共建筑筑。商务写字楼楼businessofficebuilding。在统一的的物业管理理下，以商商务为主，，由一种或或数种单元元办公平面面组成的办办公建筑。。其它相关物物业类型名名词——商业类地产产定义商业地产，，即商业房房地产，也也叫商业物物业商业地地产是指用用于各种零零售、餐饮饮、娱乐、、健身服务务、休闲设设施等经营营用途的房房地产形式式，从经营营模式、功功能和用途途上区别于于普通住宅宅、公寓、、别墅等房房地产形式式。商业地地产同时包包括商业运运营商和消消费者两级级客户。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类其它相关物物业类型名名词——商业类地产产商圈是指商店以以其所在地地点为中心心，沿着一一定的方向向和距离扩扩张，吸引引顾客的辐辐射范围，，简单的说，也就就是来店顾顾客所居住住的区域范范围。商圈圈大致由三三部分组成成，即主圈圈、次圈、、边圈。主圈：即主要商圈圈，也称第第一商圈或或核心商圈圈，是指最最接近商店店的区域。。在主要商商圈内，消消费者去商商店购物最最为方便，，一般情况况下，百货货商店65％左右的顾顾客来自主主要商圈。。次圈：即次要商圈圈，是指位位于主要商商圈外围的的次要区域域。在这一一区域，顾顾客较为分分散，但消消费者来店店消费也较较为方便，，在次要商商圈聚集的的顾客约占占25％左右。边圈：即边缘商圈圈，也称第第三商圈，，是指位于于次要商圈圈以外的区区域。在边边缘商圈内内散居着百百货商店约约10％的顾客。。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类其它相关物物业类型名名词——商业类地产产业态介绍百货店：是在一个大大建筑物内内，根据不不同商品部部门设销售售区，开展展各自的进进货、管理理、运营的的零售业态态。超级市场：：是采取自选选销售方式式、以销售售生鲜商品品、食品和和向顾客提提供日常必必需品为主主要目的的的零售业态态。大型综合超超市：是采取自选选销售方式式，以销售售大众化实实用品为主主，并将超超级市场和和折扣商店店的经营优优势合为一一体、满足足顾客一次次性购全的的零售业态态。便利店：是指满足顾顾客便利性性需求为主主要目的零零售业态。。专业店：是指经营某某一大类商商品为主，，并且具备备有丰富专专业知识的的销售人员员和提供适适当售后服服务的零售售业态。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类其它相关物物业类型名名词——商业类地产产业态介绍专卖店：是指专门经经营或授权权经营制造造商品品牌牌和中间商商品牌的零零售业态。。购物中心：：是指企业有有计划地开开发、拥有有、管理运运营的各类类零售业态态、服务设设施的集合合体。仓储商店：：是指在大型型综合超市市经营的商商品基础上上，筛选大大众化实用用品销售，，并实行储储销一体、、以提供有有限服务和和低价格商商品为主要要特征的、、采取自选选方式销售售的零售业业态。家居中心：：是指以与改改善、建设设家庭居住住环境有关关的装饰、、装修等用用品、日用用杂品、技技术及服务务为主的、、采取自选选方式销售售的零售业业态。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类其它相关物物业类型名名词——产业地产定义产业地产：：是指在新经经济和新型型工业化背背景下，以以产业为依依托，地产产为载体，，以工业楼楼宇、高新新技术产业业研究与发发展用房、、生态写字字楼为主要要开发对象象，综合开开发、集约约化经营的的多功能综综合性产业业商服地产产。产业地产的的形态由于产业地地产与城市市化发展的的必要性，，城市发展展与产业结结合的必要要性，其主主要形态包包括：城市市新区、城城市副中心心、都市型型产业园、、大学产业业园区、创意产业园、媒体产业园等具具备产业聚聚集特点，，并在此基基础上为之之服务的综综合性产业业商服地产产。产业地产追追求资源价价值最大化化，而不是是企业价值值最大化。。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类其它相关物物业类型名名词——旅游地产定义旅游地产：：即旅游房地地产，就是是以旅游、、休闲、度度假人群为为目标、为为最终消费费者的物业业形式。旅游地产包包括：休闲度假村村、旅游景景区主题休休闲公园、、旅游(休闲)培训基地、、会议中心心、运动村村、产权酒酒店、分时时度假酒店店、高尔夫夫度假村、、风景名胜胜度假村、、海景住宅宅、景区住住宅(风格别墅)、民俗度假假村、国际际休闲度假假中心等旅旅游置业项项目。所有有这些以旅旅游、休闲闲度假为主主题的置业业，可称为为旅游地产产。xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类华侨城其它相关物物业类型名名词——旅游地产景区住宅：：旅游休闲培培训基地和和国际休闲闲度假中心心：自营式酒店店：产权酒店：：xx房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：1、房地产开发发的主要内内容和产品品种类2、建筑基础础知识培训训到建筑鉴赏赏建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑基本分分类民用建筑基基本分类民用建筑的的分类以及及建筑物举举例：居住建筑住住宅建建筑宿舍建筑：：单身宿舍舍或公寓、、学生宿舍舍或公寓等等公共建筑办办公建建筑：各级级立法、司司法、党委委、政府办办公楼，商商务、企业业、事业、、团体、社社区办公楼楼等科研建筑：：实验楼、、科研楼、、设计楼等等文化建筑：：剧院、电电影院、图图书馆、博博物馆、档档案馆、文文化馆、展展览馆、音音乐厅、礼礼堂等商业建筑：：百货店、、超级市场场、大型综综合超市、、便利店、、专业店、、专卖店、、购物中心心、仓储商商店、家居居中心等等等体育建筑：：体育场、、体育馆、、游泳馆、、健身房等等医疗建筑：：综合医院院、专科医医院、康复复中心、急急救中心、、疗养院等等交通建筑筑：汽车车客运站站、港口口客运站站、铁路路旅客站站、空港港航站楼楼、地铁铁站等司法建筑筑：法院院、看守守所、监监狱等纪念建筑筑：纪念念碑、纪纪念馆、、纪念塔塔、故居居等园林建筑筑：动物物园、植植物园、、游乐场场、旅游游景点建建筑、城城市建筑筑小品等等综合建筑筑：多功功能综合合大楼、、商住楼楼、商务务中心等等房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类按房屋建建筑结构构分类：：砌体结构构内外墙、、柱等由由砖、石石、砌块块砌成，，并用以以承重，，统称砌砌体结构构，常用用于单层层空旷的的房屋或或八层以以下的多多层房屋屋。其优优点是耐耐火性、、化学稳稳定性和和大气稳稳定性好好；易于于就地取取材，节节约钢材材、水泥泥和木材材；隔热热、隔声声性能好好。缺点点是抗拉拉、弯、、剪及抗抗震性能能差；材材料用量量多，结结构自重重大，但但砌体工工作繁重重，施工工进度慢慢。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类按房屋建建筑结构构分类：：框架结构构框架结构构是由梁梁、柱等等线形杆杆件组成成的一种种结构体体系。各各平面框框架通过过连系梁梁和板连连成空间间体系，，以承受受竖向及及水平荷荷载。框框架结构构布置灵灵活，使使用方便便，可获获得较大大的室内内空间，，广泛用用于多层层厂房、、旅馆、、科研楼楼、办公公楼、医医院、商商场、学学校等多多、高层层建筑。。框架结结构承受受水平荷荷载的能能力较低低，刚度度较小，，使用时时受房屋屋高度限限制；采采用砌体体填充墙墙时，墙墙体在地地震中容容易损坏坏。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类按房屋建建筑结构构分类：：板柱结构构由楼（屋屋面）板板、柱等等构件组组成的、、承受垂垂直及水水平荷载载的空间间结构体体系，板板柱结构构除有框框架结构构的优点点外，还还有结构构高度小小，顶棚棚平整，，采光、、通风及及卫生条条件好，，模板及及施工简简单等优优点。采采用升板板法施工工可节约约大量模模板。采采用预应应力方法法将预制制板、柱柱连成整整体，叫叫预应板板柱结构构。此种种结构若若采用预预置密肋肋轻型板板，还可可克服一一般板柱柱结构板板厚过大大的缺点点。板柱柱结构常常用于医医药、食食品、冷冷库、商商场及医医院等建建筑，预预应力板板柱体系系常用于于住宅建建筑中。。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类按房屋建建筑结构构分类：：剪力墙结结构由纵横承承重墙体体组成的的结构体体系叫剪剪力墙结结构。按按施工方方法分为为现浇剪剪力墙结结构和装装配式剪剪力墙结结构，一一般采用用现浇剪剪力墙结结构。它它的空间间整体性性好，刚刚度大，，抗侧力力强度高高，水平平力作用用下侧向向变形小小。装配配式剪力力墙结构构一般由由装配式式大型墙墙板拼装装而成。。墙板之之间及墙墙板与楼楼板之间间的连接接十分重重要，一一般内外外墙板除除用焊接接连接外外，还要要将留有有锚筋、、齿槽和和插筋的的相邻墙墙板用混混凝土浇浇成整体体；采用用卡口楼楼板，与与端头留留有齿槽槽和锚筋筋的墙板板通过后后浇混凝凝土形成成整体连连接。这这种结构构体系，，一般以以横墙承承重为多多。考虑虑到结构构整体性性的需要要，内纵纵墙一般般以承重重墙处理理，外纵纵墙不承承重，而而采用围围护墙板板。剪力力墙墙结结构构中中剪剪力力墙墙的的构构造造应应满满足足以以下下要要求求：：剪力力墙墙应应在在建建筑筑物物的的平平面面内内沿沿几几个个主主轴轴方方向向布布置置并并拉拉通通对对直直。。剪力力墙墙应应沿沿竖竖向向贯贯通通建建筑筑物物的的全全高高，，当当房房屋屋的的底底层层或或顶顶层层需需要要有有较较大大空空间间时时。。可可将将在在底底层层或或顶顶层层的的部部分分剪剪力力墙墙改改成成框框架架形形成成框框支支剪剪力力墙墙，，该该层层结结构构应应予予加加强强。。剪力力墙墙的的厚厚度度不不应应小小于于16mm，并并不不小小于于楼楼层层高高度度的的1/20，混混凝凝土土强强度度等等级级不不应应小小于于C20。剪力力墙墙宜宜不不开开洞洞（（构构造造洞洞除除外外）），，尤尤其其是是底底层层；；如如开开门门窗窗孔孔洞洞，，应应符符合合如如图图要要求求。。房地地产产开开发发的的主主要要内内容容及及相相应应基基础础知知识识：：2、建筑筑基基础础知知识识培培训训xx建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑基基本本分分类类按房房屋屋建建筑筑结结构构分分类类：：框架架－－剪剪力力墙墙在框框架架结结构构体体系系中中适适当当布布置置剪剪力力墙墙，，组组成成框框架架与与剪剪力力墙墙协协同同工工作作的的结结构构体体系系。。其其中中剪剪力力墙墙是是主主要要的的抗抗侧侧力力构构件件。。这这种种体体系系既既有有框框结结构构使使用用上上的的灵灵活活性性，，又又有有较较强强的的抗抗震震能能力力和和较较好好的的刚刚度度，，是是常常用用的的高高层层结结构构体体系系，，适适用用于于各各类类公公共共建建筑筑。。框架架剪剪力力墙墙结结构构中中的的剪剪力力墙墙的的布布置置与与构构造造应应满满足足下下列列要要求求：：每个个独独立立的的结结构构单单元元，，剪剪力力墙墙应应对对称称均均匀匀地地布布置置，，纵纵横横向向剪剪力力墙墙宜宜成成组组布布置置成成L形或或T形；；剪力力墙墙应应贯贯通通建建筑筑物物地地全全高高，，厚厚度度逐逐渐渐减减薄薄，，厚厚墙墙不不应应小小于于16mm，且且不不小小于于楼楼层层净净高高的的1/20。剪力力墙墙宜宜布布置置在在结结构构单单元元的的中中间间区区段段，，尽尽可可能能利利用用楼楼、、电电梯梯间间或或服服务务设设施施空空间间形形成成封封闭闭式式的的剪剪力力墙墙；；当楼楼盖盖水水平平刚刚度度有有突突破破时时，，宜宜在在突突变变处处加加设设剪剪力力墙墙，，并并加加厚厚楼楼板板。。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑基本本分类按房屋建建筑结构构分类：：筒体结构构体系将建筑物物内的墙墙体围成成筒构形形成空间间薄壁筒筒体，或或将框架架柱的间间距加密密，加强强度的刚刚度形成成封闭的的框筒，，采用一一个或多多个这类类的筒体体做为结结构的主主要抗侧侧力构件件的结构构体系称称为筒体体结构体体系。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑用地地及规划划技术指指标建设用地地——建设单位位可用于于工程建建设的用用地。建建筑用地地面积由由城市规规划行政政部门确确定的建建设用地地边界线线所围合合的用地地水平投投影面积积，不包包括代征征地的面面积。代征市政政用地——由城市规规划行政政部门确确定范围围，由建建设单位位代替城城市政府府征用集集体所有有土地或或办理国国有土地地使用权权划拨手手续，并并负责拆拆迁现状状地上物物、安置置现状居居民和单单位后，，交由市市政、交交通部门门进行管管理的规规划市政政、道路路用地。。代征绿化化用地——由城市规规划行政政部门确确定范围围，由建建设单位位代替城城市政府府征用集集体所有有土地或或办理国国有土地地使用权权划拨手手续，并并负责拆拆迁现状状地上物物、安置置现状居居民和单单位后，，交由市市、区园园林绿化化行政部部门进行行管理（（包括公公园绿地地、河湖湖绿地、、文物绿绿地、绿绿化隔离离区绿地地、交通通防护绿绿地等））的规划划城市公公共绿地地。其它代征征用地——由于建设设工程的的建设而而造成的的日照遮遮挡或由由于其他他原因，，由城市市规划行行政部门门确定范范围，需需由建设设单位负负责拆迁迁现状地地上物并并安置现现状居民民和单位位的用地地（该用用地由建建设单位位或城市市规划行行政部门门指定单单位进行行管理））。房地产开开发的主主要内容容及相应应基础知知识：2、建筑基础础知识培培训xx建设用地地的分类类及定义义建筑基本本分类及及基本建建筑术语语——建筑用地地及规划划技术指指标容积率容积率是指一定定地块内内，地上上总建筑筑面积与与建设用用地面积积的比值值。容积率是是衡量建建设用地地使用强强度的一一项重要要指标。。容积率率的值是是无量纲纲的比值值，通常常以地块块面积为为1，地块内内地上建建筑物的的总建筑筑面积对对地块面面积的倍倍数，即即为容积积率的值值。容积积率以公公式表示示如下：：容积率实实际于城城市规划划管理秩秩序要，，为改善善城市居居住环境境条件，，为控制制人口密密度和产产业密度度，即控控制土地地使用强强度等而而提出的的一个限限制指标标。容积率越越高，则则意味着着建筑面面积越大大，单位位土地成成本越低低，房屋屋成本越越低。同同时也意意味着人人均占有有绿地面面积减小小，居住住环境质质量下降降。容积率关关系到居居住的舒舒适程度度，容积积率越低低，舒适适度相对对越高；；房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：2、建筑基基础知知识培培训xx建设用用地规规划技技术指指标容积率＝总建筑面积（地上）建设用地面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标容积率率房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：2、建筑基基础知知识培培训xx建设用用地规规划技技术指指标容积率对应的住宅产品类型（一般情况下）0.5以内纯独栋别墅（顶级别墅容积率一般在0.15-0.4）0.8-1.0联排、叠拼别墅1.1～1.6多层住宅、小高层住宅1.8～2.1小高层板楼或塔楼2.1以上高层建筑楼不同容容积率率对应应的产产品类类型注：本本文主主要指指在普普遍情情况下下不同同容积积率所所对应应的产产品类类型建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑密密度建筑密密度:一定地地块内内所有有建筑筑物的的基底底总面面积占占用地地面积积的百百分比比。单单位：：％。。建筑密密度是是反映映建设设用地地经济济性的的主要要指标标之一一。计计算公公式为为：房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：2、建筑基基础知知识培培训xx建设用用地规规划技技术指指标建筑密度＝建筑基底总面积建设用地总面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑面面积是是指建建筑物物外墙墙外围围所围围成空空间的的水平平面积积，如如果计计算多多、高高层住住宅的的建筑筑面积积，则则是各各层建建筑面面积之之和。。建筑筑面积积包含含了房房屋居居住的的可用用面积积、墙墙体柱柱体占占地面面积、、楼梯梯走道道面积积、其其他公公摊面面积等等。单体建建筑的的总建建筑面面积：：指该建建筑物物每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。单体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指该建建筑物物地上上部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。单体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指该建建筑物物地下下部分分每层层外墙墙外围围的水水平投投影面面积之之和。。群体建建筑的的总建建筑面面积：：指各单单体建建筑的的总建建筑面面积之之和。。群体建建筑的的地上上建筑筑面积积：指各单单体建建筑的的地上上建筑筑面积积之和和。群体建建筑的的地下下建筑筑面积积：指各单单体建建筑的的地下下建筑筑面积积之和和。房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：2、建筑基基础知知识培培训xx建筑面面积建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标建筑高高度一般指指建筑筑物室室外地地面到到其檐檐口（（平屋屋顶））或屋屋面面面层（（坡屋屋顶））的高高度。。房地产产开发发的主主要内内容及及相应应基础础知识识：2、建筑基基础知知识培培训xx建筑高高度一般地地区，，其建建筑高高度，，平顶顶房屋屋按女女儿墙墙高度度计算算；坡坡顶房房屋按按屋檐檐和屋屋脊的的平均均高度度计算算。屋屋顶上上的附附属物物，如如电梯梯间、、楼梯梯间、、水箱箱、烟烟囱等等，其其总面面积不不超过过屋顶顶面积积的20%，且高高度不不超过过4米的，，不计计入建建筑高高度之之内。。空调调冷却却塔等等设备备高度度不计计入建建筑高高度。。采用传传统坡坡屋面面形式式的建建筑，，一般般以屋屋面下下檐口口计算算建筑筑高度度。屋屋顶坡坡度大大于30°°时,按坡屋屋顶高高度一一半处处计算算建筑筑高度度。对于屋屋顶部部分采采取错错落方方式的的复杂杂形体体建筑筑，以以大于于标准准层建建筑面面积20％的最最高点点处计计算建建筑高高度。。建筑基基本分分类及及基本本建筑筑术语语——建筑用用地及及规划划技术术指标标退线距距离：：系指指建筑筑物后后退各各种规规划控控制线线（包包括：：规划划道路路、绿绿化隔隔离带带、铁路隔离带带、河湖隔隔离带、高高压走廊隔隔离带）的的距离。退界距离：：系指建筑筑物后退相相邻单位建建设用地边边界线的距距离。城市道路：：系指在总总体规划和和分区土地地使用规划划中已确定定的及详细细规划中规规定的主干道、、次干道、、支路。建筑工程与与城市道路路之间的距距离：系指指建筑物临临城市道路路一侧最突突出部分与与道路红线之间间的水平方方向的垂直直距离。城市道路宽宽度：系指指该道路两两侧规划红红线之间的的水平方向向的垂直距距离。现有城市道道路路面边边线：当路路面为单幅幅路时，系系指路牙线线；当路面面为三幅路路(机动车道与与非机动车车道之间以以隔离带分分隔)时，系指非非机动车道道路牙线。。房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx建筑退让建建设用地边边线距离建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标建筑间距指两栋建筑筑物或构筑筑物外墙外外皮最凸出出处（不含含居住建筑筑阳台）之之间的水平平距离。规划设设计时应综综合考虑防防火、防震震、日照、、通风、采采光、视线线干扰、防防噪、绿化、卫生生、管线埋埋设、建筑筑布局形式式以及节约约用地等要要求，确定定合理的建建筑间距。建筑间距系系数一般指在正正南北或正正东西方向向上出现重重叠的建筑筑之间，遮遮挡建筑与与被遮挡建建筑在正南北或正正东西方向向上的水平平距离与遮遮挡建筑高高度的比值值。（只有有在同期规规划建设的平行相相对的板式式建筑之间间，指遮挡挡建筑与被被遮挡建筑筑在平行相相对的垂线线方向上的水平距距离与遮挡挡建筑高度度的比值。。）房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx建筑间距与与建筑间距距系数建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx建筑间距与与建筑间距距系数群体布置时时板式居住住建筑的间间距系数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上新建区1.71.41.5改建区1.61.41.51.7H(1.6H)1.4H1.5H北0º～20º20º以上～60º60º以上在规划设计计中要特别别注意两个个临界角度(20º、60º)的准确性。。在正南北向向按照1.6（改建区））或1.7（新建区））间距系数数计算后，，建筑间距大于于120米时，可按按120米控制建筑间距距。在正东东西向按照照1.5间距系数计算算后，建筑筑间距大于于50米时，可按50米控制建筑筑间距。建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标遮挡阳光建筑群的长高比1.0以下1.0～2.02.0以上～2.52.5以上新建区1.01.21.51.7改建区1.01.21.51.6房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx建筑间距与与建筑间距距系数多栋塔式居居住建筑的的间距系数数中小学教室室、托儿所所和幼儿园园的活动室室、医疗病病房建筑的的间距系数数建筑朝向与正南夹角0º～20º20º以上～60º60º以上建筑间距系数1.91.61.8建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标多层建筑的的消防间距距多层民用建建筑之间的的防火间距距，不应小小于下表的的规定。房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx消防间距民用建筑的的防火间距距耐火等级耐火等级一、二级三级四级防火间距(m)一、二级679三级7810四级91012建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标高层建筑的的消防间距距高层建筑之之间及高层层建筑与其其它民用建建筑之间的的防火间距距不应小于于下表的规规定。房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑基础知知识培训xx消防间距高层建筑之之间及高层层建筑与其其它民用建建筑之间的的防火间距距(m)建筑类别高层建筑裙房其它民用建筑耐火等级一、二级三级四级高层建筑13991114裙房96679建筑基本分分类及基本本建筑术语语——建筑用地及及规划技术术指标其它间距通风间距通风间距是是为了获得得较好的自自然通风，，两幢建筑筑间为避免免受由于风风压而形成成的负风压压影响所需需保持的最最小距离。。生活私密性性间距应在设计中中注意避免免出现对居居室的视线线干扰情况况。一般最最小为18米。城市防灾疏疏散间距城市主要防防灾疏散通通道两侧建建筑间距应应大于40米，且应大大于建筑高高度的1.5倍。房地产开发发的主要内内容及相应应基础知识识：2、建筑筑基基础础知知识识培培训训xx建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑用用地地及及规规划划技技术术指指标标建筑筑工工程程绿绿化化用用地地面面积积的的要要求求一般般规规定定成片片绿绿化化的的用用地地面面积积,按绿绿化化设设计计的的实实际际范范围围计计算算。。绿绿化化设设计计中中园园林林设设施施的的占占地地,计算算为为绿绿化化用用地地；；非非园园林林设设施施的的占占地地,不计计算算为为绿绿化化用用地地。。庭院院绿绿化化的的用用地地面面积积,按设设计计中中可可用用于于绿绿化化的的用用地地计计算算。。但但距距建建筑筑外外墙墙1.5米和和道道路路边边线线1米以以内内的的用用地地,不计计算算为为绿绿化化用用地地。。两个个以以上上单单位位共共有有的的绿绿化化用用地地,按其其所所占占各各单单位位的的建建筑筑物物面面积积的的比比例例分分开开计计算算。。道绿绿化化用用地地面面积积,按道道路路设设计计中中的的绿绿化化设设计计计计算算,分段段绿绿化化的的分分段段计计算算宅旁旁(宅间间)绿化化面面积积计计算算，，起起止止绿绿地地边边界界对对宅宅间间路路、、组组团团路路和和小小区区路路算算到到路路边边，，当当小小区区路路设设有有人人行行便便道道时时算算到到便便道道边边，，沿沿居居住住区区路路、、城城市市道道路路则则算算到到红红线线；；距距房房屋屋墙墙脚脚1.5米；；对对其其它它围围墙墙、、院院墙墙算算到到墙墙脚脚；；房地地产产开开发发的的主主要要内内容容及及相相应应基基础础知知识识：：2、建筑筑基基础础知知识识培培训训xx建筑筑工工程程绿绿化化用用地地面面积积的的要要求求与与计计算算办办法法建筑筑基基本本分分类类及及基基本本建建筑筑术术语语———建筑筑用用地地及及规规划划技技术术指指标标建筑筑工工程程绿绿化化用用地地面面积积的的要要求求一般般规规定定道路路绿绿地地面面积积计计算算，，以以道道路路红红线线内内规规划划的的绿绿地地面面积积为为准准进进行行计计算算院落落式式组组团团绿绿地地面面积积计计算算，，绿绿地地边边界界距距宅宅间间路路、、组组团团路路和和小小区区路路路路边边1米；；当当小小区区路路有有人人行行便便道道时时，，算算到到人人行行便便道道边边；；临临城城市市道道路路、、居居住住区区级级道道路路时时算算到到道道路路红红线线；；距距房房屋屋墙墙脚脚1.5米；；开敞型院落组组团绿地，至至少有一个面面面向小区路路，或向建筑筑控制线宽度度不小于10米的组团级主主路敞开，并并向其开设绿绿地的主要出出入口；株行距在6米×6米以下栽有乔乔木的停车场场,计算为绿化用用地面积。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：2、建筑基础知识识培训xx建筑工程绿化化用地面积的的要求与计算算办法建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建设工程绿化化用地面积的的计算办法地下设施实行行覆土绿化：：建设工程对其其地下设施实实行覆土绿化化，在符合以以下规定时，可按一一定比例计入入该

工程的的绿化用地地面积指标：：该建设工程用用地范围内无无地下设施的的绿地面积已已达到《北京市城市绿绿化条例》相应规定指标标的50%以上者；实行覆土绿化化的部分，不不被建、构筑筑物所围合（（其开放边长长应不小于总总边长的1/3），覆土断面面与设施外部部土层相接，，并具备光照照、通风等植植物生长的必必要条件；实行覆土绿化化必须保持必必要的覆土厚厚度，形成以以乔木为主的的合理种植结结构，保证绿地效益的发发挥。凡符合上述规规定的地下设设施实行覆土土绿化的，其其地下设施顶顶板上部至室室外地坪覆土土厚度达3米（含3米）以上，其其绿化面积可可按1：1计入该工程的的绿化用地面面积指标；覆覆土厚度达1.5米（含1.5米）以上，其其绿化面积可可按1/2计入该工程的的绿化用地面面积指标。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：2、建筑基础知识识培训xx建筑工程绿化化用地面积的的要求与计算算办法建筑基本分类类及基本建筑筑术语——建筑用地及规规划技术指标标建设工程绿化化用地面积的的计算办法（（要点）屋顶绿化：建设工程实施施屋顶绿化，，建设屋顶花花园，在符合合下述规定时时，可按其面面积的1/5计入该工程的的绿化用地面面积指标：该建设工程用用地范围内无无地下设施的的绿地面积已已达到《北京市城市绿绿化条例相应规定指标标50%以上者；实行绿化的屋屋顶（或构筑筑物顶板）高高度在18米以下；按屋顶绿化技技术要求设计计，实现永久久绿化，发挥挥相应效益。。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：2、建筑基础知识识培训xx建筑工程绿化化用地面积的的要求与计算算办法建筑图纸的基基础认识——建筑平面图建筑平面图反反映出房屋的的形状、大小小及房间的布布置，墙、柱柱的位置和厚厚度，门窗的的类型和位置置等。因此建建筑平面图是是施工过程中中施工放线、、砌墙、安装装门窗、预留留空洞、室内内装修及编制制预算、施工工备料等工作作的重要依据据，是施工图图中最基本、、最重要的图图样之一。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：3、建筑图纸的基基础认识xx建筑图纸的基基础认识——建筑立面图建筑立面图主主要表示房屋屋的外貌特征征和立面处理理要求。主要要有正立面、、背立面和侧侧立面。建筑筑立面图主要要为室外装修修所用。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：3、建筑图纸的基基础认识阅读立面图应应注意以下内内容：与平面图对照照，了解房屋屋的外形、屋屋顶形式以及及门、窗、阳阳台、台阶和和檐口等的形形状及位置等等；了解立面各部部位的装修做做法；了解建筑物的的总高和各层层的标高及室室内外高差。。xx建筑图纸的基基础认识——建筑剖面图假想用一个或或两个（必要要时多个）剖剖切平面沿着着房屋的横向向或纵向，将将房屋垂直剖剖切后所得到到的平面图，，称为建筑剖剖面图。建筑剖面图主主要表示建筑筑物内部在高高度方向的结结构形式、高高度尺寸、内内部分层情况况和各部位的的联系，是与与平面图、立立面图配套的的三大图样之之一。房地产开发的的主要内容及及相应基础知知识：3、建筑图纸的基基础认识阅读建筑剖面面图应注意以以下内容：明确剖面图的的剖切位置、、投影方向；；了解各部分（（如梁、板与与墙、柱）的的相互关系、、构造做法及及结构形式等等；了解解建建筑筑物物的的总总高高、、室室内内外外地地坪坪标标高高、、各各楼楼层层标标高高、、门门窗窗及及窗窗台台高高度度等等；；注意意图图中中索索引引及及文文字字说说明明，，了了解解详详细细的的位位置置、、内内容容等等。。xx建筑筑图图纸纸的的基基础础认认识识———建筑筑透透视视图图和和表表现现图图住宅宅建建筑筑的的透透视视图图，，表表示示建建筑筑物物内内部部空空间间形形体体与与实实际际所所能能看看到到的的住住宅宅建建筑筑本本身身的的相类类似似的的主主体体图图像像，，它它具具有有强强烈烈的的三三度度空空间间透透视视感感，，非非常常直直观观地地表表现现了了住住宅宅的的造造型、、体体量量、、空空间间布布置置、、色色彩彩和和外外部部环环境境。。一一般般都都是是在在住住宅宅设设计计和和住住宅宅销销售售时时使使用用。。从高高外外俯俯视视的的透透视视图图又又叫叫做做““鸟鸟瞰瞰图图””或或““俯俯视视图图””。。房地地产产开开发发的的主主要要内内容容及及相相应应基基础础知知识识：：3、建筑筑图图纸纸的的基基础础认认识识xx建筑筑图图纸纸的的基基础础认认识识———小区区规规划划图图小区区规规划划图图主主要要说说明明拟拟建建筑筑物物所所在在的的地地理理位位置置和和周周围围环环境境的的平平面面布布置置。。一一般般在在图图上上应应标标出出小小区区内内各各功功能能建建筑筑物物的的平平面面形形状状、、平平面面布布置置；；房地地产产开开发发的的主主要要内内容容及及相相应应基基础础知知识识：：3、建筑筑图图纸纸的的基基础础认认识识xx3、规规划划基基础础知知识识培培训训建筑筑面面积积的的分分类类和和技技术术规规范范———住宅宅技技术术经经济济指指标标住宅宅设设计计应应计计算算下下列列技技术术经经济济指指标标：：———各功功能能空空间间使使用用面面积积（（ｍｍ²）；；———套内内使使用用面面积积（（ｍｍ²/套））；；———住宅宅标标准准层层总总使使用用面面积积（（ｍｍ²）；；———住宅宅标标准准层层总总建建筑筑面面积积（（ｍｍ²）；；———住宅宅标标准准层层使使用用面面积积系系数数（（%）；；———套型型建建筑筑面面积积（（ｍｍ²/套））；；———套型型阳阳台台面面积积（（ｍｍ²/套））。。规划划基基础础知知识识培培训训：：1、住宅宅建建筑筑面面积积分分类类和和技技术术规规范范xx建筑筑面面积积的的分分类类和和技技术术规规范范———住宅宅技技术术经经济济指指标标住宅宅设设计计技技术术经经济济指指标标计计算算，，应应符符合合下下列列规规定定：：套内内使使用用面面积积等于于套套内内各各功功能能空空间间使使用用面面积积之之和和；；住宅宅标标准准层层总总使使用用面面积积等于于本本层层各各套套型型内内使使用用面面积积之之和和；；住宅宅标标准准层层建建筑筑面面积积，按按外外墙墙结结构构外外表表面面及及柱柱外外沿沿或或相相邻邻界界墙墙轴轴线线所所围围合合的的水水平投投影影面面积积计计算算，，当当外外墙墙设设外外保保温温层层时时，，按按保保温温层层外外表表面面计计算算；；标准准层层使使用用面面积积系系数数等于于标标准准层层使使用用面面积积除除以以标标准准层层建建筑筑面面积积；；套型型建建筑筑面面积积等于于套套内内使使用用面面积积除除以以标标准准层层的的使使用用面面积积系系数数；；套型型阳阳台台面面积积等于于套套内内各各阳阳台台结结构构底底板板投投影影净净面面积积之之和和。。规划划基基础础知知识识培培训训：：1、住宅宅建建筑筑面面积积分分类类和和技技术术规规范范xx建筑筑面面积积的的分分类类和和技技术术规规范范———住宅宅技技术术经经济济指指标标套内内使使用用面面积积计计算算，，应应符符合合下下列列规规定定：：套内内使使用用面面积积包包括括卧卧室室、、起起居居室室（（厅厅））、、厨厨房房、、卫卫生生间间、、餐餐厅厅、、过过道道、、前前室室、、贮贮藏藏室室、、壁柜等等的使使用面面积的的总和和；跃层住住宅中中的套套内楼楼梯按按自然然层数数的使使用面面积总总和计计入使使用面面积烟囱、、通风风道、、管井井等均均不计计入使使用面面积；；室内使使用面面积按按结构构墙体体表面面尺寸寸计算算，有有复合合保温温层，，按复复合保保温层层表面面尺寸寸计算算；利用坡坡屋顶顶内空空间时时，顶顶板下下表面面与楼楼面的的净高高低于于1.20m的空间间不计计算使使用面面积；；净高高在1.20m~2.10m的空间间按1/2计算使使用面面积；；净高高超过过2.10m的空间间全部部计入入使用用面积积；坡层顶顶内的的使用用面积积单独独计算算，不不得列列入标标准层层使用用面积积和标标准层层建筑筑面积积中，，需计计算建建筑总面面积时时，利利用标标准层层使用用面积积系数数反求求。阳台面面积应应按结结构底底板投投影面面积单单独计计算，，不计计入每每套使使用面面积或或建筑筑面积积内。。规划基基础知知识培培训：：1、住宅建建筑面面积分分类和和技术术规范范xx建筑面面积的的分类类和技技术规规范——建筑面面积规规范计入建建筑面面积的的部分分单层建建筑物物高度度在2.20米及上上上者者应计计算全全面积积，高高度不不足2.20米者应应计算算1/2面积。。利用坡坡屋顶顶内空空间时时净高高超过过2.10米的部部位应应计算算全面面积，，净高高在1.20米至2.10米的部位应应计算算1/2面积，，净高高不足足1.20米的部部位不不应计计算面面积。。单层建建筑物物内设设有局局部楼楼层者者，局局部楼楼层的的二层层及以以上楼楼层，，有围围护结结构的的应按按围护护结构外外围水水平面面积计计算，，无围围护结结构的的应按按其结结构底底板水水平面面积计计算。。层高高在2.20米及以上上者应应计算算全面面积，，层高高不足足2.20米者应应计算算1/2面积。多层建建筑首首层建建筑面面积按按外墙墙勒脚脚以上上结构构的外外围水水平面面积计计算，，二层层及二二层以以上按按外墙结结构的的外围围水平平面积积计算算。层层高在在2.20米及以以上者者应计计算全全面积积，层层高不不足2.20米者应应计算算1/2面积。。多层建建筑坡坡屋顶顶内和和场馆馆看台台下，，当设设计加加以利利用时时净高高超过过2.10米的部部位应应计算算全面积，，净高高在1.20米至2.10米的部部位应应计算算1/2面积，，净高高不足足1.20米的部部位不不应计计算面积。。规划基基础知知识培培训：：1、住宅建建筑面面积分分类和和技术术规范范xx建筑面面积的的分类类和技技术规规范——建筑面面积规规范计入建建筑面面积的的部分分建筑物物内的的室内内楼梯梯间、、电梯梯井、、观光光电梯梯井、、提物物井、、垃圾圾道、、管道道井、、通风风排气气竖井、、附墙墙烟囱囱应按按自然然层计计算建建筑面面积。。雨篷结结构的的外边边线至至外墙墙结构构外边边线的的宽度度超过过2.10米者，，就按按雨篷篷结构构板的的水平平投影面积积的1/2计算。。有永久久性顶顶盖的的室外外楼