中海项目总监特训第八课→财务管理

财务总监应知应会沈阳公司

陈鹏2019年08月加房地产精英QQ群582644255

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测PART03PART04项目总监角度对财务的需求项目发展各个阶段财务需求加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”一、基础术语篇合约额合约额是指房屋出售后向市房产局管理部门办理商品房买卖合同登记备案金额。SUCCESS结利合约额结利合约额是指房屋在复核竣工备案等收入确认条件后能够结转收入的合约额。营业额营业额=结利合约额-增值税=结利合约额/（1+增值税率）。利润额营业利润=营业收入-营业成本-税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值+投资收益+其他收益。成本利润率成本利润率=利润额÷成本额。加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”一、基础术语篇毛利率毛利率=毛利/营业额毛利=营业额-营业成本

。IRR内部收益率(IRR)），就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率存出保证金存出保证金，是指企业按规定或合同约定交存的保证金，比如土地购置保证金、竞标保证金、监管资金等P

01成本分摊方法各项成本按成本对象、按可售面积等方式分摊，使之税负最低。现金流现金流量是投资项目在其整个寿命期内所发生的现金流出和现金流入的全部资金收付，最大化利用资金效率。WHY

?加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”房地产行业主要税种房地产开发企业主要涉及的税种有增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、契税、房产税、印花税、土地使用税、河道费等各税种实际税负所占比例计算公式应纳增值税=销售额x税率-进项税额增值税税率9%税负约税负约4%5%所得税=（收入-成本-税金-费用）x25%企业所得税税率25%土地增值税税率30%-60%土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数税负约6%税负约契税=土地价款x4%契税（4%）等其他税费2%加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”土地增值税税率加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”二、项目成本盈利预测利

润01收入-成本=利润。020304P

01收入-成本-税金=利润。收入-成本-费用-税金=利润。全部现金收入-全部现金支出=利润。WHY

?加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”项目投资备案书项目投资任务书指标240,626193,368项目投资任务书指标15.24%含税总销售金额含税项目总成本全投资税后利润含税营销费用含税建安成本销售周期安排结利安排全投资

IRR不计息

IRR19.63%15.67%28,032

全投资成本利润率3,609

全投资项目毛利率19.37%84,9662020年7月-2022年6月2021年12月20日2022年6月开工时间开盘时间竣工时间入伙时间2020年5月1日2020年5月30日2021年12月20日2022年10月30日清盘时间JOHN

US开工时间开盘时间俊工时间入伙时间加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化D圈e”signer投资任务书体系规划成本收入回报节点加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”从投资任务书看地产管控体系成本回报收入目标成本体系价总投资额投入时点利润额利润率收益率量销售总收入各物业形态销售单价土地费用前期费用建安成本其他费用开发节点利润总额利润单方成本利润率毛利率IRR集团管控项加房地产精英QQ群582644255

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关注公众号“优化圈”核心利润核心现金流收入体现、成本体现、利润率体现体现资金流入与流出值与时点计算资本化利息体现计息，部分计息与不计息情况下的现金流情况土地增值税计算现金流的图表性体现资金投入与流出时点与份额成

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关注公众号“优化圈”输入与输出项建

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点测算表的计算，实质上，就是整个项目经营的一次模拟！加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”盈利预测报表盈利预测表-全投资成本规划控制表土增税测算1234现金流量表加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”三、项目总监角度对财务的需求项目发展预算执行科学细化编制预算，为预算执行打好基础。预算编制是预算执行管理的基础。预算执行过程中按实际情况客观修正预算，建立反馈机制，确保预算有效落地。项目发展过程中的参谋角色对项目整体进行财务把发控，确保项目发展按照预算执行。项目发展的资金统筹、税务安排项目发展经营成果确认1、通过现金流量表预测统筹安排资金调度，最大化的加大资金利用效率。通过项目总合约额、总成本、净利润、全投资成本利润率、全投资项目毛利率、

IRR、各运营节点等各项指标确认经营成果。2、通过税务筹划及税务协调最大化的降低企业税负，合理延迟缴税时间争取现金流。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”四、项目发展各阶段不同的财务需求“项目前期税务筹划（1）项目前期通过税务筹划合理规划分期并取得规证，降低税负。（2）通过土地增值税测算对销售定价提出合理建议，降低税负。加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”全流程税务筹划前期介入开发建设环节规划立项环节销售环节取得土地环节加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”全流程税务筹划规划立项阶段取得土地阶段严格监督投资报建部门按照前期策划要求办理相关手续对于公开市场拿地，应尽量降低土地出让金分期利息等扣除有争议的支出，同时也可以保证项目的整体利润最大化；通过比对测算结果，合理划分清算单位（具体表现为立项和规证的划分范围），合理规划地下开发面积销售阶段将普通住宅、非普通住宅销售均价控制在合理水平，避免土增税的跳跃式增长；（或可考虑降低人防地下车位面积，并将此部分销售时间推迟到清算完毕之后）加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”全流程税务筹划实际清算阶段开发建设阶段应加快合约结算进度，催收成本发票，最大化成本扣除范围。通过关联方供应商转移定价，合理设定设计费及建安成本的浮动空间，降低土增税的适用税率；（目前碧桂园等公司较多采用）复盘阶段项目开发完成后，与预测数据对比，为今后同类筹划方案提供经验数据加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”项目前期税务筹划项目前期税务筹划，应充分考虑未来销售价格上涨因素的影响加房地产精英QQ群582644255加地产微信注公众号“优化圈”税务筹划案例一武汉中海项目税务筹划案例加房地产精英QQ群582644255

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