皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿

沈阳皇姑区田义屯地块项目汇报皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第1页城市背景综述项目本体分析篇市场分析篇客户调研分析篇定位篇项目开发初步设想经济测算与分析目录contents皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第2页城市背景综述城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第3页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结

副省级省会城市

东北地域中心城市，东北区域性金融中心

中国最主要装备制造业基地

沈阳

一小时抵达城市抚顺、铁岭、辽阳、阜新

两小时抵达城市锦州、盘锦、鞍山、本溪

沈阳是辽宁省省会，东北地域政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心，中国15个副省级市之一，中国七大区域中心城市之一，全国工业重镇和历史文化名城。现辖九区一市三县，总面积12942平方公里，市区面积3495平方公里。沈阳市最新行政区划图（市内九区版）|城市背景综述皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第4页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市户籍人口及增加情况截止20底，沈阳市户籍人口靠近726万人。自来，沈阳户籍人口一直平稳增加，年同比增幅到达0.9%，今后该指标开始下降，20该指标基本稳定，年增加率在0.4%，年均增加约3.1万人。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第5页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市GDP及增加情况沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP一直呈稳定上升趋势。整年GDP值6700亿元，同比增加11%。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第6页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市城镇年人均可支配收入情况沈阳市整年城镇居民人均可支配收入为26430元，同比增加13.3%，自以后沈阳市人均可支配收入增速下降，现已趋于平稳。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第7页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市财政收入改变及增加情况年地方财政普通预算收入715亿元，比上年增加15.3%，是2.5倍。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第8页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市固定资产投资改变及增加情况沈阳市固定资产投资额为5600亿元，比上年同期增加22.81%。其中房地产投资仍保持高位增加，继续成为沈阳市全社会资产投资增加主要动力。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第9页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述-沈阳市人均消费支出及增加情况年沈阳市人均消费支出19417元，增加7.0%。从近几年沈阳城镇居民人均消费支出水平来看，自居民消费支出同比增幅到达至高点之后，此增加幅度一直呈下降趋势，受经济形势日益恶化影响，居民消费变得日渐慎重，致使其增加幅度下降，但沈阳城镇居民人均消费支出占城镇人均可支配收入75%左右，基本持平，市场整体消费观依然比较健康。数据起源：沈阳市统计局皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第10页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述七城联合，造就沈阳东北中心城市；中央政府政策支持，振兴东北老工业地；交通枢纽地位，东北城市群领军城市。加紧建设东北中心城市，建设“大沈阳”城市群是“十一五”规划发展目标。到，市域常住人口将到达1130万，城镇人口到达990万，城镇化水平到达87.5%左右。中心城区城市人口735万人，城市建设用地规模730平方公里，人均城市建设用地99.3平方米。沈阳市城市总体规划（-）区域空间协调发展示意图沈阳及辽中南城市群在中国版图新战略地位皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第11页城市背景城市人口规模城市GDP居民生活水平财政收支固定资产投资社会消费城市发展规划城市宏观小结|城市背景综述沈阳经济环境对于房地产市场发展还是十分有利，全市GDP稳定增加表明经济大势稳定，城镇居民人均收入水平提升以及人均消费稳定上升使老百姓理性消费观念越来越显著，对于主流房地产市场利大于弊，而房地产投资稳定上涨，则表明市场供给将长久处于稳定状态，能够满足客户不一样购置需求，从整体来看，沈阳房地产市场仍将处于一个健康稳定大环境之中。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第12页本体分析地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第13页|本体分析本项目位于沈阳市正北方向，地处皇姑区北部，三围绕城高速南侧，是于洪区、皇姑区及沈北新区交界处。南距北陵公园3公里，北距香缇澜山项目约4-5公里，西距黄河大街及地铁二号线延长线（沈阳医学院站）0.7-1.1公里。地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示因为区划被机场、铁路、高速公路包围，所以总体发展仍处于相对封闭状态，城市化水平和质量均较为落后。意向地块北陵公园3公里荣盛香缇澜山4-5公里0.7-1.1公里黄河大街地铁（沈阳医学院站）皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第14页本项目所在区域当前处于规划改造阶段，与黄河北大街沿线相比成熟度较差，但未来发展空间较大。|本体分析意向地块739医院沈阳医学院4S店三台子乐天玛特黄河北大街沿线梅江街陵北街文大公路及梅江街交汇处文大公路文大公路沿线梅江街西万方小学地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第15页|本体分析意向地块梅江街文储路陵北街二环——白山路三环——绕城高速黄河北大街鸭绿江北街文大线望花街道义南大街地铁2号线三台子站地铁2号线延长线医学院站217路北三台子站192路文大路梅江街站217路地铁专线田义屯站本项目所在地为区域主要干道——黄河北大街、文大公路、三围绕城高速及梅江街主要连接点，含有截留由南向北外溢客群优势。公交及地铁2号线延长线将实现方便、快捷出行。道路交通：可经过文大线、梅江街快速驶达北二环、黄河北大街、文储路等主要交通干线，实现十分钟交通圈向北可达道义大学城，向南可达北站、北行商圈，向东可达东二环地域，向西可达丁香湖地域。公共交通：当前经过192路、217路地铁专线转车，可方便抵达市内各大商圈。地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第16页【教育配套】教育资源较多，北部毗邻大学城，西部临近沈阳医学院，地块周围中学、小学配置齐全。缺乏大型优质幼稚园。小学：三台子第一小学、万方小学（引入珠江五校）中学：第十一中学、第十中学大学：沈阳医学院、沈阳师范大学、沈阳工程大学等。三台子生活配套基础生活配套万方小学改为珠江五校11中739医院黄河北大街沿线商业意向地块大学城沈飞厂区10中三台子第一小学【医疗配套】含有较完善医疗配套，能够满足普通医疗需求。沈阳医学院从属第三医院、何氏眼科医院、七三九医院何氏眼科【商业配套】地块周边除黄河北大街与文大线交汇处规划红星美凯龙外，无大型商场。地块区域以基础性生活配套为主，大中型商业主要依托黄河北大街三台子周边缘街配套支持。红星美凯龙（规划）东方家园建材市场、乐天新玛特超市、麦当劳、串姐客栈、彤德莱火锅等。|本体分析本项目所在区域生活配套成熟，主要大型配套分布在黄河北大街沿线，如乐天玛特、739医院等；教育资源优越、密集，重点中学11中、三台子第一小学、医学院、师范大学等。区域东北部以基础生活配套为主，当前缺乏大型综合商业配套及优质教育资源，但即将引入重点小学珠江五校，意向地块将具备学区价值。地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第17页|本体分析区域产业区及居住区分布分明。东部集中分布工业园区，其中东南部为沈飞集团及其下属工厂区，东北部为其它中小企业。西部集中分布居住区，主要居住人口为东部产业区从业者。其中西北部以新建居住区分布为主；西南部及中部以破旧居住区分布为主。区域为破旧小区改造工程重点对象，未来1-3年将大批量拆迁。沈飞集团及下属工厂区配套研究所、图书馆等金德工业园沈阳航宇居住区梅江街陵北街拆迁拆迁拆迁含有50年历史沈飞集团及下属工厂、配套研究所等拥有2-3万职员，金德、航宇等工业园区拥有近万人职员，同时未来1-2年将有约2万户拆迁原住民有住房需求。区域地缘客群需求旺盛。地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示拆迁区域以三台子破旧居住区为主，三台子总面积约14.92平方公里，共有居民4.17万户，123495人，人口密度为每平方公里8277人（第六次人口普查数据）。预测三台子拆迁区域范围约有1/2，拆迁居民约2万户。沈阳飞机工业集团（简称沈飞）隶属于中国航空工业集团企业，是以航空产品制造为关键主业，是中国主要歼击机研制生产基地。企业占地面积800多万平方米，现有职员近0人。在该区域建厂发展已50余年。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第18页拆迁后用于回迁安置首批拆迁拆迁原住民可选择原地回迁、拆迁赔偿款两种方式。拆迁住房面积多在30㎡以内，拆迁原住民多项选择择改进居住环境。虽有部分拆迁原住民选择原地回迁，但受补助面积及现有资金影响，仍有大量拆迁原住民选择在取得拆迁赔偿款后贷款购置商品住宅。三台子拆迁改造当前已开启，回迁可获原住房1.2倍面积住房或资金赔偿。首批拆迁范围：东至牡丹江街、西至黄河北大街、南至乐山路、北至松山路，临近黄河北大街三台子地铁站。首批拆迁回迁安置地点：东至蔷薇河街、西至陵北街、南至桃山南路、北至百花山路，临近三台子一校，距离意向地块2公里，距离拆迁地1.4公里。当前还未拆迁。拆迁房屋为上世纪50年代苏联援建沈飞时兴建，是单位住房分配制度担心产物。内部多为一层三户，每户由两个房间、一个卫生间、一个厨房组成，每户有1-2个家庭居住，公用卫生间及厨房。每个家庭居住面积多在30㎡以内，少许家庭房改时合并产权，居住面积可达50-60㎡左右。地铁2号线三台子站三台子一校1.4公里2公里距离意向地块|本体分析地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第19页|本体分析意向地块原占地42万平，考虑到企业资金占用，计划购置21万平，容积率为2.0，建筑面积约为42万平米，商业比小于等于25%，楼面价2130元/㎡，受拆迁成本及限高影响，容积率2.2楼面价元/平，难以实现。经济技术指标地块名称四至占地面积（万㎡）用地性质容积率限高（米）商业比田义村地块北：文大公路南：万山路东：用地界限西：用地界限21住宅商业2.045≤25%地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第20页本项目正在拆迁中,北侧为文大公路及三围绕城高速，西侧为检车线及高压走廊，南侧为居住区，东侧为金德管业工业园及苗圃。宗地西部及南部已形成成熟居住区，但居住环境较差；北部及东部处于区域规划改造初级阶段，还未形成生活气氛。该地块地势平坦，无起伏，宗地形状规则，地质条件良好，现地上拆迁物大致已拆迁完成，土地完整性良好，无市政代征地、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地，可直接开发建设。|本体分析南北西东东侧：小型洗车店以及原始居民西北侧：皇姑检车线北侧：文大公路东南侧：苗圃西北侧：沈阳师范大学西侧：217地铁公交线东北侧：金德管业南侧：沈飞各厂西侧：当地块围挡北侧：当地居民地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第21页|本体分析地理位置区域现状交通环境商业配套环境产业分布及人口宗地指标宗地现状本体启示1、本项目位于三区交界处、三大主要交通干道连接点，含有截留由南至北外溢客群优势。梅江街及文大公路交汇处将截留由皇姑区外溢至沈北新区客群；黄河北大街及文大公路交汇处将截留由皇姑区、于洪区乃至铁西区外溢至沈北新区客群。2、产业集群特征使区域地缘性吸附能力强，产业工人、拆迁原住民等地缘性刚需、首改旺盛且量大，不易受政策调控影响且足以支撑本案销售。大范围拆迁，将带来2万户原住民住房需求；长达50年盘踞沈飞国企及金德等新工业产业园区吸附近3万职员地缘性住房需求。3、当前意向地块所在区域内部尚处于改造期，生活配套环境较差，土地价值还未直观显现，但伴随改造进程加紧，住宅价格将得到快速攀升。区域内部城市化进程过慢，大型配套缺失，意向地块规划大型商业配套为土地主要价值之一；地铁延长线医学院站距离意向地块西侧仅0.7公里，地铁资源为土地主要价值之二；政府将利用皇姑区优质教育资源优势，将重点小学资源引入万方小学并更名珠江五校，重点学区教育资源为土地主要价值之三。区域外部居住环境及配套成熟，伴随内部改造达成，区域内外部联通，土地价值将得到大幅上涨。经过本体分析，意向地块未来客群起源及客户量得以处理。需深入处理问题：1、面对以地缘性刚需及首改为主客群，何种面积产品与其需求匹配？2、在区域价值还未直观显现时，首期入市产品价格怎样确立？皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第22页市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第23页起源二：中国房地产指数系统（CREIS）权威数据统计机构，定时公布中国主要城市房地产价格指数，数据实时更新，更贴近市场现实状况。起源一：官方公布数据沈阳市房产局：沈阳市房产供销数据官方公布网站，以取得预售许可及立案数据为准，数据存在2-3个月滞后期。沈阳市土地贮备交易中心：沈阳市土地供给/成交信息官方公布网站，仅公布招拍挂路径土地信息。起源三：实地调研重点项目详细信息，实地调研获取数据，更易掌握市场动向。数据来源说明皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第24页当前政策环境现实状况“新国五条”延续来调控取向，抑制投资投机取向不变。再次确认了今后一段时间内调控“有保有压”标准。|市场分析1、下六个月市场显著回暖，此态势在进入年后依然以强劲局面出现，新“国五条”是中央政府对调控决心再次表态。2、“有统一有差异”成为“国五条”特点，提出调控办法大多是对现有政策强调和完善。统一有：房价控制基本标准及统计口径、供地计划最低限额、限购区域类型及资格审查要求、对房产税试点扩围明确表态；差异化有：地级县级市严格实施差异化信贷并将地级市外来务工人员纳入保障房体系。3、释放年房地产政策坚持调控连续性信号，稳定市场预期。限购政策细化并严格执行，房产税试点范围扩大。未来政策走向预测1、深入完善并严格执行限购政策。此次“国五条”决定了其它地级、县级市是否将限购权利下放至省政府，考虑到各省经济发展及市场情况不尽相同，防止限购对市场发展较快城市一刀切而做出改变，当前地方政府已陆续出台相关政策，沈阳市已将限购范围由二环内扩大至全市范围，但当前仍无详细执行细则出台，预计将在4月18日-22日房交会后出台相关执行细则。2、扩大房产税试点范围。我国当前对房产税作用预期主要为调整市场供需、平稳市场，而非增加地方财政收入，故而开展试点城市为一线及部分房价上涨过快二线城市可能性较大。近日财政部表示，我国未来房产税绝不可能覆盖低收入人群，房产税改革应该是坚持只调整高端。可见，下一批房产税试点征收对象、范围及其标准将有所调整和完善，但突破口仍以高端住宅及部分新增住房为主。二季度传统推盘旺季将受到影响，需求受到抑制，量价上涨乏力。未来楼市走向预测1、短期价格上行势头或被抑制，供求关系有所转变。2、重点一二线城市受供给有限、政策趋紧影响，成交量上升有限，总体供过于求压力不减。政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第25页在顺应中央同时，地方政府有意于引导市场健康发展。地方政府态度此次地方“新政”出台较晚，且详细执行细则当前还未推行；此次限购虽扩大至全市范围，但未明确限购标准是“认房”还是“认贷”，为政策留有寻隙空间；经过加大拆迁等刺激住房需求；近期一些地方了二套房贷款百分比，沈阳当前除部分银行上调软陶商贷贷款利率1.2倍，尚无贷款百分比上调消息；首次针对于公积金提取放宽政策，将便于利用公积金快速接贷，利于旧房销售、购置新房。新政将刺激部分刚需商品住宅需求量增加，抑制改进需求。理性选择及观望加剧，客户质量大幅下降，难成交。整体短期抑制显著，回暖后劲有余。对楼市影响分析利：部分二手房需求将过分为商品住宅新需求，同时拆迁也增加了部分以刚需为主住宅需求，但需时间。经过公积金提取政策放宽，促进楼市在限购下连续运转；而二环内全精装房则预留了价格上涨空间。弊：改进类客户购房计划将暂停或终止；客户将愈加理性，加大了成交周期，同时要件审批周期延长加大了回款周期。沈阳市房地产相关新政政策名称公布单位公布日期政策关键点《关于加强沈阳市商品住宅全装修工程建设管理通知》沈阳市建委3月28日凡在沈阳市行政区二环内新开工商品住宅开发项目，必须全部施行全装修。其它区域商品住宅勉励采取全装修。沈阳市人民政府办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知（沈政办发【】18号）沈阳市政府4月1日对房价控制目标、限购区域、限购套数、出手自有住房个税税率等作出明确要求。《偿还其它贷款提取须知》沈阳住宅公积金管理中心4月1日首次申请提取公积金偿还商贷职员可选择一次性提取公积金账户内定时余额。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第26页沈阳市土地成交情况在出现6月份、11-12月份两次高峰，年一季度延续了11-12月份土地成交态势，同比一季度成交量上涨了66%。与年初相比，经历了几轮强政调控沈阳开发企业已相对理性，对市场经过深入分析，整体信心向上，对市场趋于乐观，拿地热情较高。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第27页年一季度沈阳市商品住宅新增供给148.1万㎡，同比去年同期下降了26%，一季度整体表现供给不足。中下旬土地市场热度将在年下六个月商品住宅市场新增供给量上将得到表达，预计年沈阳市商品住宅新增供给同比将呈整体上扬态势。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第28页年一季度，沈阳市商品住宅销售面积约212万㎡，同比增加了37%，但与同期市场水平仍存在较大差距。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第29页沈阳年商品住宅需求结构与趋同，仍以刚需为主，部分首改。全市主流需求面积段为60-90㎡，其次为90-120㎡。60㎡以下投资类、140㎡及以上再改类产品需求受到抑制。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第30页数据起源：中指数据库截止至3月，一季度全市商品住宅均价为6554元/㎡，同比去年上涨了1%。价格上涨幅度较小，全市住宅价格平稳。皇姑区住宅价格与全市平均水平基本持平。因为皇姑区关键区域基本无供给，造成关键区域需求向皇姑区边缘外溢，所以住宅价格与其它传统市内五区相比较低。伴随皇姑区内破旧居民区改造进程推进，区域住宅价格有连续上涨空间。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第31页皇姑区受整体供给影响，销售面积约为104.7万平，市场拥有率仅约8%，但需求量显著超出区域新增供给量。供不应求造成皇姑区客群大量外溢周围区域，于洪区吸纳了大量皇姑区外溢需求，销量全市最高。以及1季度，铁西、于洪、东陵区域商品住宅销售面积居全市前列。其中，于洪区销量最高，约238.45万㎡，市场拥有率为17%。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第32页皇姑北部板块竞争关系加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块四台子板块万山路板块黄河北大街沿线板块外溢（价格、供给量引发）外溢（配套引发）外溢（价格、供给量引发）本项目周围区域内主要可分为万山路板块\黄河大街板块\四台子板块.本项目处于万山路板块，板块需求旺盛，但供给量较少；四台子板块有一定供给量且价格相对较低，可吸纳万山路板块部分需求，但因为区位相对较偏，不存在直接竞争。黄河大街沿线板块与万山路板块临近，但供给量较低。未来将有新项目入市，价格有拉升趋势。万山路板块客户外溢主要由供给量差异、价格差异、配套差异引发。

五矿地产省体育训练中心地块丽晶置业模具厂地块占地13.26万平11.4万平容积率3.13.3商业配比40%40%楼面价2745元/㎡2705元/㎡土地情况净地净地成交市场4月18日12月28日|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第33页加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第34页丽江苑介绍销售现实状况：项目当前在售二期，主要在售多层产品，成交均价7000元/㎡。后期规划三栋17层高层以及11栋多层以及1栋公寓。地域皇姑北部地址皇姑区万山路19号物业类别住宅装修毛坯建筑类型高层、小高、多层、洋房建筑面积19万平方米占地面积11万平方米容积率1.7绿化率37%物业费1..2元/月/平方米开发商沈阳兴和房屋开发有限企业物业企业沈阳百宣有限企业最早开盘时间8月最早入住时间3月已入住在售售罄未售|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第35页加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第36页加华小城介绍销售现实状况：该项目当前库存95套房源，为尾盘去化阶段，成交均价6800元/㎡。当前，尾盘在售一层、顶层特价房5700元/㎡，后期无规划。当前该项目二手房成交均价7000元/㎡。地域皇姑北部地址皇姑区黄河北大街万山路10号物业类别住宅装修毛坯建筑类型小高、多层建筑面积10.7万平方米占地面积6.2万平方米容积率1.7绿化率35%物业费0.8元/月/平方米开发商沈阳加华房地产投资有限企业物业企业辽宁天阳物业有限企业最早开盘时间8月最早入住时间11月售罄在售|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第37页加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第38页黄河府介绍销售现实状况：当前4栋高层在售，库存155套。正常销售均价为6800元/㎡，其中一栋楼暂时为无证违规销售状态，一次性付款售价为4680-4800元/㎡。二期规划洋房产品，预计售价10000元/㎡。地域皇姑北部地址皇姑区黄河北大街西-2号物业类别住宅装修毛坯建筑类型高层、洋房建筑面积15.7万平方米占地面积6.8万平方米容积率2.3绿化率35%物业费——开发商辽宁城开地产集团物业企业绿城物业最早开盘时间6月最早入住时间10月

未售基本售罄在售|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议无证销售楼皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第39页加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第40页保利溪湖林语介绍销售现实状况：该项目当前在售三期多层产品，成交均价5800元/㎡，库存334套。项目四、五期暂无规划。地域皇姑北部地址文大路339号物业类别住宅、别墅、商住装修清水建筑类型多层、小高、别墅建筑面积100.7平方米占地面积48.9万平方米容积率2.06绿化率35%物业费1.5元/月/平方米开发商保利房地产股份有限企业物业企业保利物业管理有限企业最早开盘时间11月入最早住时间11月售罄在售售罄未售|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第41页加华小城丽江苑恒大雅苑保利溪湖林语黄河府五矿地产体训中心地块丽晶置业模具厂地块|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议意向地块皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第42页销售现实状况：高层规划共计47栋，已推出8栋，当前在售4栋高层里面部分房源，共计200套左右，成交均价6200元/㎡（含精装修）。地域皇姑北部地址皇姑区黄河北大街物业类别住宅、公寓装修精装建筑类型板塔结合、高层建筑面积60.6平方米占地面积23.9万平方米容积率2.54绿化率40.8%得房率——物业费待定开发商沈阳嘉俊置业有限企业物业企业沈阳金碧物业顾问有限企业最早开盘时间12月最早入住时间12月恒大雅苑介绍在售在售售罄未售|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第43页区域供需两旺型产品为60㎡以下及70-110㎡面积段。考虑到国五条限购对60㎡以下小户型影响较大，提议少许规划该面积段产品。主力产品面积段定位在70-110㎡。竞品样本项目：加华小城、丽江苑、黄河府、恒大雅苑、保利溪湖林语刚需类改进类|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第44页|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议1、70-90㎡二室为供需两旺型产品，其中：70-80㎡二室去化率较高，提议规划为主力产品；80-90㎡二室竞争激烈，提议发挥企业该面积段户型规划优势，以85-90㎡三室产品与区域内该面积段二室产品展开直接竞争。2、100-110㎡三室及60㎡以下一室即使去化率较高，考虑国五条，提议少许规划。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第45页板块内住宅价格涨幅较大，、价格上涨幅度分别达20%、30%。旺盛需求是支撑价格大幅上涨主要原因。受到区域供给量及供给品质双重影响，大量需求向周围区域外溢。无新增供给，且区域内项目品质较低，所以区域销售面积统计量大幅下降。|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议注：万山路板块以丽江苑、加华小城为主要供给项目皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第46页|市场分析政策及影响沈阳市场现状区域市场现状产品供需分析产品规划建议提议70-80㎡二室为主力规划产品，满足市场主流需求；提议85-90㎡三室为次主力规划产品，与市场该面积段展开直接竞争；提议少许规划100-110㎡三室及60㎡以下二室产品，作为主力产品承接和补充。各面积段产品提议以下：皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第47页客户调研分析客户类型分析客户调研分析皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第48页沈阳企业在售七盘，各项目销售受定位及客群影响较大。除外地客户，各项目客群可分为两类，第一类为地源性客户，第二类为外溢性客户。其中，地缘性客户又分为原住民及产业客群，也就是“在此居住”和“在此工作”，铁西两项目主要为地缘性客户居多。外溢性客群又分为主动外溢和被动外溢，主动外溢客群购房目标为改进居住品质，被动外溢性客户受中心房价较高影响，转向距原住地或原工作地较近价格洼地域域。爱家郦都及香缇澜山项目原定位为主动外溢性客群，但后期因为该类客群需求得不到充分满足，销售下滑，定位逐步转向被动外溢客户。紫提东郡项目客群主要为被动外溢性客群，因为所属区域供给量较少，销售稳定。盛京绿洲、坤湖丽舍项目客群主要为地缘性客户及外溢性客户，但因为区域市场供给量大，客户不足，造成竞争激烈，销售迟缓。不一样属性客群转变特征|客户类型分析客户分类地缘性客户外溢性客户在此居住客户在此工作客户主动外溢性客户被动外溢性客户皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第49页本项目客群比较充分，有“在此工作”客户,如沈飞集团、金德管业等，同时有“在此居住”客群，如大量动迁户及待动迁户。同时，因为本项目所处位置恰为沈阳北部老城区及沈北新区连接点，能够充分节流大量外溢性客群。所处区域客群地缘性客户外溢性客户在此居住客户在此工作客户主动外溢性客户被动外溢性客户2万户动迁户沈飞15000人，金德8000人等新老城区连接带，外溢性客户充分|客户类型分析皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第50页田义村问卷调查简述调研时间4月19日调查人员数量10人分布区域三台子原住居民区；沈飞各厂门；黄河大街11中门前收回问卷116份有效受访问卷103份|客户调研分析沈阳企业对本项目部分客群进行问卷调查，主要标本取样为沈飞企业职员及少部分原住民。搜集问卷共计116份，其中有效问卷103份。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第51页沈飞职工构成编制内(80%)15000人高层领导（1%）本科及以上薪资不详五险一金中层领导（5%）本科及以上8000-9000元/月.人+五险一金技术员（24%）本科及以上3500-5000元/月.人+五险一金工人（70%）中专及大专3000-5000元/月.人+五险一金编制外(20%)3000人工人（100%）中专及大专2000元/月.人三险目标调研客群经了解，沈飞编制内职员共约15000人，新进、退休人员流动每年在300-500人之间，年纪在20-55岁都有分布。薪资稳定，薪资上涨速度较慢。|客户调研分析沈飞职员薪资组成皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第52页受访客户需求百分比为：70-80㎡占比45%，70㎡以下占比9%，80-90㎡占比33%，90㎡以上占比13%。二室需求占比70%，三室需求占比21%。70%受访客户计划购置两室产品；9%受访客户计划购置一室产品；8%受访客户计划购置3室产品。|客户调研分析受访客户计划购置面积主要集中在70-80㎡之间，占整体45%；其次为80-90㎡，占比33%。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第53页|客户需求分析各面积段需求客户特征分析：面积段

需求百分比主要人群组成可承受单价首次置业百分比可支付首付付款方式70㎡以下9%20-30岁单身人士及51岁以上老两口6400-6700元/㎡78%6-15万78%公积金，13%商贷，13%一次性70-80㎡45%26-30岁小两口及36-40岁三口之家6400-6700元/㎡78%11-15万76%公积金，17%商贷，7%一次性80-90㎡33%31-35岁三口之家及26-30岁小两口6600-6900元/㎡47%16-20万47%公积金，35%商贷，18%一次性90㎡以上13%31-35岁三口之家及26-30岁小两口6000-6400元/㎡21%26-30万57%公积金，43%商贷26-30岁小两口及36-40岁三口之家为主要置业客群，对面积段需求主要受到购置力影响，多为公积金贷款，购房压力主要在于首付款筹集，购房后还款无压力。80㎡以下需求客群可承受单价集中在6400-6700元/㎡之间，多为首次置业，可支付6-15万首付款。80㎡-90㎡需求客群可承受单价集中在6600-6900元/㎡之间，多为二次置业，可支付16-20万首付款。90㎡以上需求客群可承受单价集中在6000-6400元/㎡之间，多为二次置业，可支付26-30万首付款。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第54页27%受访客户关注大型商业配套；26%受访客户关注公共交通；25%受访客户关注上下班距离。购房敏感点：受地缘性需求影响，上下班距离及公共交通成为购房敏感点；因为区域内大型商业配套缺失，成为主要关注原因。因为位置优势，八成受访客户表示会考虑购置本项目产品。若本案开盘，受访客户中意向购房者占比81%，多为沈飞及当地居民。|客户调研分析皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第55页以受访客户为代表区域地缘性客户特征对产品、价格定位影响：|客户调研分析1、对本区域关注度及接收度较高，认可区域价值及当前市场表现价格，但产品价格需满足客群实际购置力，在其能力范围内存在价格引导可能；2、对产品面积需求主要受购置力限制影响，在其购置力范围之内存在产品升级引导可能。皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第56页定位客户定位产品定位建议价格定位其他建议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第57页|客户定位目标客群：区域产业职员、拆迁原住民争取客群：以皇姑为主破旧居民区价格被动外溢性首次、二次置业者。刚性地缘性客群被动溢出性客群被动溢出性客群争取客群（被动溢出性客群）区域起源：区域外部：皇姑破旧居民区职业特征：皇姑区及周围区域企业职员置业特征：0-1次置业，购置力有限，对价格较为敏感，关注产品性价比占据百分比：20%目标客群（刚性地缘性客群）区域起源：区域内地缘客群（100%）职业特征：沈飞职员（90%）及其它周围企业职员（10%）置业特征：0-1次置业经历，对价格较为敏感，关注位置、配套及交通年纪组成：中老年60%（拆迁居民）、中青年40%（未曾享受分房待遇）占据百分比：80%皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第58页北临近文大公路及三围绕城高速公路，受噪音影响较大。

南临近万方小学，无采光或噪音影响。西临近检车线，受噪音影响较小，无视线遮挡。临近高压走廊，有辐射影响。东西地块临近梅江街，受噪音影响，有一定基础商业气氛。东地块东侧临近空地，无不利影响。地块价值分析规划建议|产品定位提议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第59页住宅（小高）银行、餐饮楼体排布以设计院最终设计为准。底商受容积率及限高影响，提议以小高层住宅为主要产品形态，配综合商业及独立商业。|产品定位提议地块价值分析规划建议底商大型综合商业洗浴中心各类型面积分配类型面积（万㎡）住宅33.60配套商业（底商）3.00主题商业（餐饮、银行、洗浴等）2.40综合商场（超市、影院等）3.00住宅地下室1.60总计43.60主题商业业态方向面积（万㎡）/个个数累计（万㎡）洗浴中心0.61个0.6银行0.23个0.6餐饮0.34个1.2累计8个2.4住宅小高银行底商底商餐饮皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第60页|产品定位提议地块价值分析规划建议住宅面积配比提议：以产品设计优势与竞品展开直接竞争！抓住市场机会点，满足目标客户需求，满足功效，控制面积！面积区间户型功效套数所占百分比规划套数规划建筑面积（㎡）60㎡以下2室1厅1卫10%4483360070-80㎡2室2厅1卫45%15120085-90㎡3室2厅1卫35%1568117600100-110㎡3室2厅2卫10%44833600小计

100%4480336000皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第61页沈阳企业对黄河大街沿线及以东，二环以北，三环以南区域一二手房及未来入市项目价格进行深入调查，价格走势展现南高北低，西高东低趋势。北陵西门项目售价基本在1元左右，向北4公里，现项目售价在7000元左右，差距较大。本项目所属区域现售价基本在6500-7000元。价格高点1元/㎡意向地块价格低点7400-8000元/㎡6500-7000元/㎡|价格定位价格低点6800元/㎡注：政府在三台子地域被征收房屋赔偿安置条款中核定地域房屋平均价值为6500元/㎡（新、旧小区均含）6700-7200元/㎡百花小区7000元/㎡丽江苑5700元/㎡6500-7000元/㎡加华小城6800元/㎡黄河府1元/㎡中粮隆玺壹号7400-8100元/㎡金山小区意向地块新房在售成交均价二手房成交均价预计上市均价8000元/㎡6900-7200元/㎡牡丹江小区8000元/㎡五矿项目丽晶置业项目6200元/㎡恒大雅苑6000元/㎡保利溪湖林语三台子区域平均6500元/㎡北陵公园黄河北大街区域新建小区一、二手房价格分布皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第62页意向地块价值点自身规划大型商业配套引进重点小学珠江五校地缘客群大量需求地铁延长线医学院站意向地块四大价值点足以支撑当前价值区间，同时具备后期价值大幅攀升条件。但为预防需求外溢，提议首次开盘价格不宜过高。预防需求外溢|价格定位皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第63页市场权重比较法竞争楼盘选择|同价位/同品质|价格定位项目权重项目名称丽江苑加华小城黄河府保利溪湖林语恒大雅苑各项目序号12345Q’各项目权重值35%25%20%10%10%参考原因权重丽江苑加华小城黄河府保利溪湖林语恒大雅苑（本项目）区位资源20%51515130.630.640.8规模15%40.630.4540.650.7550.7550.75景观资源15%30.4530.4540.650.7550.7540.6配套资源15%50.7550.7550.7530.4530.4540.6配套档位15%50.7550.7540.630.4530.4530.45品牌资源10%30.330.330.350.550.550.5服务10%20.230.340.450.550.550.5小计100%

4.05

4

4.25

4

4

4.2参考价格

7000

6200

6800

5000

6200

权重价格

7259

6510

6720

5250

6510

皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第64页经过计算，本项目住宅首期成交均价为6700元／平方米。|价格定位市场权重比较法项目名称

丽江苑加华小城黄河府保利溪湖林语恒大雅苑G

72596510672052506510Q’

35%25%20%10%10%Ｇ×Q＇

254116281344525651本项目预期价PA

6688皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第65页57㎡二室一厅一卫户型提议：南向全明|其它提议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第66页79㎡二室二厅一卫户型提议：南北通透、全明、空间舒适|其它提议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第67页89㎡三室二厅一卫101㎡三室二厅一卫户型提议：南北通透、全明、空间尺度舒适|其它提议皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第68页|其它提议立面提议：新古典主义格调皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第69页项目开发初步构想开发总体进度说明开发进度表皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第70页|项目开发初步构想开发总体进度说明开发进度表开发进度总体说明

沈阳市田义村项目计划7月正式取得土地，9月底之前完成一期施工图设计、前期手续、招投标等工作，具备进场施工条件，9月底正式开工建设，年5月开始一期住宅销售，7月主体完工，204月中旬开始外网配套及园林绿化；年7月开始底商销售，9月开始主题商业销售。年7月底前完成二期施工图设计、前期手续、招投标等工作，具备进场施工条件，年8月正式开工建设，203月份开始二期住宅销售，4月开始二期底商销售，5月开始主题商业、综合商场销售，至204月项目全部销售完成。

皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第71页|项目开发初步构想开发总体进度说明开发进度表开发进度表皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第72页经济测算与分析产品配置定价与销售收入非土地成本说明土地成本测算皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第73页|经济测算与分析产品配置定价与销售收入非土地成本说明土地成本测算项目整体物业分类汇总表科目数量单位备注一、项目占地21.50(万㎡)合322.47亩二、容积率2.00

三、建筑总规模45.10(万㎡)

四、地上建筑面积43.00(万㎡)

（一）住宅部分33.54(万㎡)

住宅33.54(万㎡)

（二）商业部分9.46(万㎡)

配套商业6.91(万㎡)

综合商场2.55(万㎡)

五、地下建筑面积12.50(万㎡)

住宅地下室2.10(万㎡)

六、绿化面积6.45(万㎡)按30%绿化率测算七、道路面积4.30(万㎡)按20%道路测算皇姑区田义屯地块项目汇报终终稿第74页|经济测算与分析产品配置定价与销售收入非土地成本说明土地成本测算销售价格测算

一期二期住宅