丽江天麓项目整体定位与策略整合报告(易居)页ppt

金林地产/中国丽江此报告仅供客户内部使用。未经CRIC书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制旅游复合地产开发咨询顾问E-HOUSECHINA/201006Phase1-FINreport丽江天麓项目整体定位与策略整合报告丽江天麓项目发展问题的研究建立在大量的基础信息收集和研究工作基础之上完成此次交流报告所做的基础工作外部调查上海大学房地产研究中心国务院发展研究中心《2010丽江旅游地产市场客户问卷调研》内部调查案例分析国际知名山地酒店研究国内外高端度假类物业研究云南省五星级酒店品牌调研案头研究丽江政府及业内人士访谈易居行业专家（旅游、产业经济、房地产、规划等）高端客户访谈丽江古城景区调研云南旅游业发展研究丽江云龙雪山景区调研中国休闲度假地产发展研究《丽江统计年鉴2006-2009》

易居中国CRIC系统丽江政府规划网做什么？如何做？项目整体发展策略制定项目市场定位别墅公寓市场机会分析项目方案选型市场分析城市机会城市经济层面机会分析城市资源层面机会分析城市发展机会酒店商业市场机会分析市场机会可能性：发展走向竞争策略.……可行性：发展走向竞争策略.……筛选条件：市场空间对企业能力要求对企业盈利性的促进作用产品导入自住养生区域目标客户分析项目客户价值演绎目标物业客户分析项目土地属性i目标界定城市属性市场属性客户属性项目客户价值分析客户机会城市规划层面机会分析高端住宅定位演绎结合客户需求、区域特点、高端住宅属性三个维度入手定位策略项目研究框架项目产品规划建议及财务评价1目录CONTENT丽江天麓发展定位总结………..........…......项目产品机会点分析（产品策略）………

项目价格策略分析………………

项目开发策略建议…….………….…….…….……..…...…….项目产品功能建议…….………….…….…….…项目户型设计建议………………05116072809623456PART

1丽江天麓发展定位总结国际产品：金林地产，品质运营商高端配套：国际会议中心会议度假功能兼备区位规模：傲居丽江之麓，顶级规模优势金林·麗江天麓Newworldwonderworld2010中国丽江·玉龙雪山巅峰级国际会议度假天堂！2010年代言区域的揭幕大作面对土地价值赋予丽江天麓的使命面对市场客户给予丽江天麓的机会挑战高价值的实现项目整体定位中国丽江·玉龙雪山巅峰级国际会议度假天堂！企业钓鱼台，总裁戴维营创意居住集群精奢会所集群精品酒店集群商务度假集群以精品酒店为核心的高端服务品牌精品酒店作为本项目的核心项目，承担着树立项目高端形象的重任；并通过酒店服务及精品主题商业丰富项目的度假配套产品以度假会议为主的国际会议中心以会议作为项目酒店的主要功能，能够导入更多高端商务客源；同时也满足了大区域对于高端别墅和会议中心的需求，填补区域稀缺以创意纳西民居为主的低密度物业以独栋院墅作为项目的核心利润点，并辅助以双拼、联排、花园度假洋房低密度产品等，构成生态山水低密度社区以文化休闲为主的高档商务会所会所不仅仅是会所，融入文化底蕴的会所更具有价值，在完善区域配套的同时，无形之中也提升项目的文化品位一期别墅产品售价达￥30000元/平米同比市场溢价率30%-40%高溢价目标！有决心更有信心3.领导型开发策略1.领导型产品策略2.领导型价格策略高溢价目标支撑点！让丽江天麓实现市场领导者的开发战略与企业目标，通过领导型的产品、价格与客群组合，取其利、争其势、求其名PART

2领导型产品策略——可售产品与持有产品的“3+2”组合3大可售产品：品牌产品：企业度假院墅主力产品：纳西风情院落独栋增值产品：MINI独立酒店别墅

+2大持有产品：引擎产品:国际会议中心+超五星级酒店附加亮点:主题会所最具竞争力的物业产品组合经过对地块规划条件与丽江市场的深入研究，CRIC提出本案最具竞争力的物业产品组合建议领导型产品四大启动引擎模块产品超五星级主题精品酒店高端度假会所精品度假区

（独栋别墅）五星级度假酒店（含会议中心）A.品牌产品——企业度假院墅[丽江首席企业度假会馆]——350-500平米面积段，辅以少量大独栋800-1500万主力总价段国内顶端富豪客户群体丽江已经成为国内知名的“会奖旅游目的地”，越来越多的国内外企业主每年定期在丽江举办商务培训或者公司会议近年来，作为会展业的一项新型表现形式，越来越多的企业倾向于在度假型会议酒店中举办商务培训或者公司会议，因此奖励旅游成为很多企业对员工的一种激励手段，从而带动了很多旅游目的地的酒店需求；每年的5-10月是丽江旅游的旺季，而11月-来年的4月则是当地旅游的淡季，受丽江旅游的季节性影响，店内会议需求的季节性也非常强。通常夏天是公司培训的旺季，此外10月—次年的1月也是颇受欢迎的季节，很多公司或者政府机关年终总结会议会选在这个时间举行，成为淡季丽江酒店客源的重要补充。丽江会议型酒店的客源组成：而丽江高端度假别墅，以其稀缺的自然资源与可观升值前景，也成为大量国内高端群体的置业首选别墅类物业一直是中国富豪阶层的投资首选。丽江作为唯一拥有的稀缺雪山与东巴文化资源的区域，在前段时间的房产低潮和金融危机下房产市场还稳定提升，彰显出了旅游地产的良好基础。随着大香格里拉概念的推出，基础设施如环岛轻轨等的完善，未来房地产前景不可限量。随着土地可利用资源日趋减少，后市的别墅供应稀缺性也会越来越来凸现，而“别墅禁批令”的出台令其身价更是日益高涨。受到土地供应的影响，目前主要在售别墅项目中，混合型社区占据主导，且均位于南部祥和和玉龙新城片区在纯别墅墅社区中，独栋和双拼的物业形态是目前市场的主流产品形态竞品市场售中与待售独栋别墅项目较多、联排等其他相对较少。但鉴于后期别墅市场尤其是独栋别墅需求持续强劲，且独栋别墅对项目档次与价值的高提升度建议本项目独栋别墅作为必备物业，并在保证高品质的前提下，做足别墅地块容积率。在售别墅物业形态分析图从目前供应项目来看，独栋别墅面积集中在300-400平米，对于“企业会所”型度假物业仍处于市场空白点项目名称150以下150-200200-250250-300300-350350-400400以上悦榕庄古城湖畔高尔夫雪山纳里花马溪谷天域阳光丽江一号丽江人家√√√项目名称150以下150-200200-250250-300300-350350-400400以上古城湖畔高尔夫花马溪谷丽江一号丽江人家√√项目名称150以下150-200200-250250-300300-350350-400400以上悦榕庄雪山纳里独栋双拼联排以上数据来源：市调数据独栋的主要面积在300平方米以上（无地下室）——高端项目的面积偏大，而一些开发年限较早的楼盘，面积也比较大；双拼的主力面积在150-250平方米之间（无地下室）——双拼别墅的面积段差异较大，主要是各个楼盘对双拼的定位不一，有些别墅对于双拼的理解等同于独栋，所以会出现和独栋面积相同的现象；联排的主力面积在200-250平方米之间（无地下室）——虽然市场联排别墅并不多，但面积较为符合经济型别墅的特点，非一般特别高端的联排，控制面积依然是重点；√√√√√√√√√√√√√√√√√居住类产品需求倾向对产品功能间的需求集中在储物间、阳光房、独立书房、入户花园以及露台。客户对新材料新技术应用的需求集中在太阳能供热、外墙保温隔热、中空玻璃。对于这些奖励因子，独栋别墅客户的可接受的提价幅度最高在1000元/平米左右。客户对独栋别墅花园面积需求在100-200㎡，联排别墅面积需求在50-100㎡。不一定是底层的花园客户认为项目住宅适合做独栋和联排别墅，有当地民族特色和独特主题的产品尤佳1、广西泰富黄金矿业开发有限公司董事长黄先生2、南昌红谷置业总经理秘书江先生3、国务院外交部外交官-驻捷克大使馆郭先生客户需求归纳————————————————————————————————————————深访对象企业会馆文化与思想呈现客户认为，只有思想，才是私人会所成功的关键，思想的汇集才是最有可能成功的。红酒、顶级艺术鉴赏等等都是锦上添花的东西。企业会所产品需求倾向小型企业会所：面积区间：350—500㎡；主要目标客户：中小型私企；物业型态、独栋别墅、合院别墅等；会所关键点：私密性、配套设施中型企业会所：面积区间：500-800㎡；主要目标客户：中、大型国企、私企；物业型态：合院别墅为主；会所关注点：配套设施、公共活动空间。大型（顶级）企业会所：面积区间：大于800㎡；主要目标客户：大型国企、世界顶级私企；物业型态：定制院落；会所关注点：资源独享、型态独一无二、完美的配套设施等。易居通过对成都、丽江高端客户的深访得知，“度假+商务”模式的高端物业在丽江具有较大的市场需求；且随着企业规模、性质的不同，其客户需求具有较大的差异。契合领导者竞争策略，建议本案“企业度假会馆”产品选择——

350-500平米主力面积段，单价段在3-6万元/平米、主力总价控制800-1500万的高端别墅为主.辅以少量600-800平米、2000-3000万顶级别墅，提升形象与档次竞争市场小结与机会点：市场发展小结：整体市场存量小，高端度假仍处于培育期，但高务度假型的需求逐步上升，存在的高端企业度假市场空间项目机会点：1、从经济发展和旅游产业发展的角度分析，未来丽江中高端酒店需求看好2、本案具备发展高端的一线雪山景观资源、优势区位，具备吸引高端商务及旅游游客的天然优势3、金林拥有高端定制型别墅的丰富运营管理经验，政府对于项目国际会议中心有很高期望，可通过项目综合配套提高企业物业溢价空间B.主打产品——纳西风情风情院落小独栋[新纳西风情院落小独栋]——150-200平米面积段主力总价控制在200-450万高端自住与投资客户,华东、西南为主整体别墅市场供求平衡，月均去化较为稳定，丽江别墅市场处于发展的起步阶段；价格略低和前期客户蓄水工作较为充分的楼盘去化较快——典型代表如花马溪谷，其低价确实吸引了不少客户关注，相对较低的价格加上优势地段使其取得较佳销售业绩，而雪山纳里的别墅以其强大的宣传攻势和相对合理的价格策略，完成了联排产品的顺利去化；价格最高的悦榕庄以稳定的每月1套的去化速度引领高端别墅市场，充分证明了过于高端产品在丽江的市场反应不是十分理想。项目名称开盘日期供应套数去化套数月均去化套数悦榕庄2008-1225121雪山纳里2009-9846020花马溪谷2009-9625920古城湖畔高尔夫2008-1026171丽阳天下*2009-8602010丽江人家*2009-10502020丽江一号*2008-155302单位：套分析研究市场现状得知，目前联排产品是丽江别墅市场上的主流产品高端双拼（清水）价格为10000元/平米，独栋价格为15000元/平米；双拼的平均总价在200万左右，独栋的总价300万左右—双拼最低70万，最高500万，独栋最低120万，最高1050万，可见高端与低端的价差较大，而价格最高的悦榕庄是位于玉龙雪山脚下的资源稀缺型项目。单价特征（单位：元/平米）总价特征（单位：万元/套）项目名称价格（元/平米）面积段（平米）主力总价(万元)悦榕庄（精装）独栋：26000独栋:340-390独栋:1025-1050联排：22000联排：241联排：535-550古城湖畔高尔夫（精装）双拼/独栋:25000双拼/独栋:90-180双拼/独栋:200-500雪山纳里独栋:18000联排：7000叠拼：7000独栋:200-300联排：190-200叠拼：130-160独栋:350-550联排：130-150叠拼：100-120花马溪谷双拼：5460小独栋：5860独栋：7300双拼:270-360小独栋:350大独栋：400双拼:150-200独栋:200大独栋：300丽江一号联排:3000独栋:3500联排:230-280独栋:403联排:70-80独栋:120-130丽江人家双拼:3500联排:3000双拼:200-300联排:200-250双拼:70-100联排:60-80丽江中高端别墅市场销售情况较为稳定，目前单价控制在价格为10000-15000元/平米，总价控制在200-500万的别墅产品去化较好面积建议取目前市场需求量较大的150-200平米段，同时在内部附加空间上适当放大，在迎合市场的同时引领市场项目名称物业档次营销形式价格（元/平米）总价（万元）月均去化（套/月）雪山纳里高端自住式7000-10000100-15020天域阳光中端自住式7300-8500150-30020丽江一号低端自住式3000-350070-1302丽江人家低端自住式3000-350060-10010*数据来源：易居（中国）CRIC系统2009年价格段供求对比图5000-8000元/平方米区间的产品成为本年度供应主力，占总量49%，面积段则以140平米以上为主，同时，180-200平方米的院落联排产品也是近期市场热销产品。大部分别墅购买者将关注点落在“产品”和“自然资源”上，而对其他因素要求不高。■

项目购买意向分析■根据购买的现实度来看分为2个层次，都是以“价格”和“产品”作为前提条件，与实际购买力关系不大。项目理想住宅研究■

别墅产品购买意向强（80%）■

客栈购买或租赁意向很低（95%）■

外部条件■

公共空间■

建筑形态■

功能空间■

公共设施■

建筑风格■

房型面积对房产市场信息了解不充分，对丽江的别墅价格可以接受，产品还期待有更合适的独栋庭院式别墅，希望以较低的价格购买，看好项目的位置，自然资源以及别墅产品，认为本项目别墅产品升值潜力较大，值得投资。客栈投资客首选在古城租赁，认为到丽江来挣钱不是最主要目的，而是修身养性的同时挣点钱，感受丽江的风情文化，喜欢这里的气候、阳光，要在古城里才有感觉。区域做客栈认同度不高是潜在客户积极性不强的主要原因。客户以投资为主，注重自然资源、产品设计、户型和面积，对开发商品牌、总价敏感度较低。配备高级会所、高端商业街、会议中心以及相应的运动配套设施，如网球场、游泳池、温泉等组团规划，别墅和普通住宅分开，人车分流；引进情系水库环绕水系为景观中轴，建筑布局注重景观均好性；古朴中式带纳西风味的建筑风格，外立面色彩与材质典雅、富于人文气质。以独栋、联排为主配备国际会议中心，少量配套高端酒店公寓；部分特色高端商业街别墅控制在300平米以内，独栋带纳西式庭院，联排前后带花园为主。人性化设计，针对高端客户需求规划功能空间。客户需求呈明显趋势：关注价格、自然资源和稀缺三大要素，大部分别墅购买者将关注点落在“院落”和“古城、雪山”上，而对其他因素要求不高契合领导者竞争策略，建议本案采用“新纳西风情院落小独栋”产品与主流联排产品加之区分——150-200平米主力面积段，

在满足品质和面积指标前提下，尽量增加小独栋数量，总价控制在200-450万，在启动期投入市场，有效降低风险并快速获取销售收益竞争市场小结与机会点：市场发展小结：区域内高端小面积度假别墅市场近年呈现供需两旺的态势，但目前区域内除了悦榕庄项目以外，高端类产品相对比较稀缺项目机会点：1、从目前区域在售高端度假别墅项目基本接近尾盘，市场存在较大的小面积度假物业需求空间2、本项目具备较好的产品禀赋，面积合理控制，并注重对创新附加值的打造，市场前景看好3、大部分客户多为来自的新移民客户，此类客户相对高端，关注生活品质，购买能力较强C.增值产品——产权式酒店别墅[产权式酒店别墅]——80-100平米面积段，小面积精萃别院总价控制在250-550万之间华东、西南区域中高端投资客户客户职业构成置业动机1购买者地区分布购房关注点243根据丽江市建设局官方统计：丽江外地人购房比例呈逐年上升趋势，05年约为20％，06年约为30％，08年约为40％。本地购房基本属于刚性住房需求。本地购房者大多属于年轻购房群体购置新居所，因此大多选择面积适中、总价相对较低的公寓或叠加别墅产品等

外地人占区域购房比例的40％，他们主要是在丽江长期工作、经商的人士，以及部分度假及投资者。外地人由于经济能力普遍高于本地人，因此需求产品主要为大户型类别墅产品以及投资性质的高档产品。从丽江供应住宅项目客户构成情况看，实际上是丽江本地购房需求和外地来投资需求同时存在的直接市场反映项目名称区域分析职业分析置业目的悦榕庄台湾、香港及国外投资客为主，其次是部分的北京、上海和广东的投资客。外企高管，私企业主，投资客以及老顾客的二次认购主要为投资、度假两用古城湖畔高尔夫北京、上海和广东的客源占绝大部分，少部分来自其他周边的城市国企高管，私企老板，投资客主要为投资、度假两用雪山纳里北京、上海和广东的客源占绝大部分，少部分来自其他周边的城市企业定制、企业高管、私企业主、政府工作人员主要表现为投资和度假，其次有部分客户做为自己的第二居所花马溪谷丽江市区及周边县市的高端客户为主，其次有部分的外地人企业高管、私企业主、私人老板改善自住刚性需求为主，看重市区的属性和产品的特色、其中还有少量的投资客丽江一号丽江周边县市的高端客户为主，其次有部分的外地人私企老板、公务员以及投资客改善自住刚性需求为主，看重总价和升值空间别墅产品的客户主要来源于上海、北京、广东等沿海城市，以企业高管、私人老板等职业为主，购房目的以投资、度假为主竞争区域内暂无新增产权式别墅项目规划,以去化悦榕庄、古城湖畔高尔夫项目存量为主丽江悦榕庄五星级产权式别墅古城湖畔高尔夫产权式别墅项目名称物业档次营销形式面积*（㎡）价格（元/平米）总价（万元）销售模式悦榕庄（精装）高端产权式240-39022000-26000500-1000为期6年每年6%的固定回报率；或选择全年房屋出租净收益33%的固定回报率每年享受60天免费入住所购买的房屋自动成为悦榕轩俱乐部的高级会员选择加入悦榕轩俱乐部的交换计划古城湖畔高尔夫（精装）高端产权式90-18021000-27000200-500为期3年每年6%的固定回报率；3年后可选择继续返租或者选择作为住宅自己持有按照国际旅游目的地物业类型的市场发展次序，产权式酒店别墅将是下一阶段丽江高端度假物业市场的发展重点国际旅游目的地物业类型的市场发展次序酒店短期旅游高端别墅中端公寓高端公寓低层次投资＋度假酒店式公寓度假酒店别墅高层次投资＋度假中长期度假目前物业类型发展情况2008-2009年丽江商品房成交构成产权式酒店别墅目前占比仅在2%左右,后续发展空间可观产权式酒店别墅别墅公寓建议本案“产权式酒店别墅”产品选择——80-100平米面积段，小面积精萃别院总价控制在250-550万之间，鉴于区域酒店式别墅市场氛围尚未成熟，本项目产体量宜控制在1万平方米内，便于后期根据实际市场状况灵活销售。竞争市场小结与机会点：市场发展小结：区域内酒店式别墅市场氛围尚未成熟，产品供应稀缺。项目机会点：1、从目前区域在售高端度假别墅项目基本接近尾盘，市场存在较大的小面积度假物业需求空间2、依托区位优势、自身国际会议中心、星级酒店资源，本项目可以开发高端山景酒店别墅，既能加强项目度假氛围的营造，又可作为项目增值产品，展示高升值空间；并能丰富项目产品线，加速资金回现速度D.两大引擎——国际会议中心

超五星级主题度假酒店【超五星级酒店+国际会议中心】引擎产品，特色主题显著提高项目整体档次为住宅物业提供高端配套设施根据易居调研得知，丽江星级酒店入住以高端旅游度假客群为主，商务度假旅游市场具备相当的开发潜力。目前丽江酒店客源分布：海外客源市场：一级市场：港澳台地区、日本、韩国以及在华外国人。二级市场：东南亚市场、欧洲、北美。三级市场：澳大利亚市场。国内客源市场：一级市场：长三角、珠三角、环渤海湾经济发达地区。二级市场：云南省周边如四川、重庆等城市三级市场：云南省内以及国内其它地区。度假旅游为丽江市高星级酒店主力客源，但此部分客源受季节变化波动明显;另外一部分是商务客源，包括企业年会、高级会议、会展等，大多数酒店在淡季非常重视这一部分客源开发。随着丽江城市知名度的提高，丽江酒店凭借优质的自然环境、高品质服务水平，其商务部分业务具备广阔的发展空间。注：商务需求为经贸活动酒店需求，会议为会议类的酒店需求酒店客源消费需求未来客源的扩大与消费力的提升将增加高价值的商务需求未来丽江酒店发展趋势研究政策要求当前酒店市场情况

从以上三点可以看出，未来1-4星级酒店市场供应量将不会增加，5星级以上酒店未来将有较大的市场供应量，如何利用、本项目的自然资源和整体效应优势争取高端客户是我们项目成功的较大机会点。通过详细市场调研我们发现，发展以文化取胜、精致唯美、价格适中的主题精品酒店是可考虑的发展方向。未来丽江高端酒店供应量较大丽江现在的床位数已基本足够，客栈有2万多个床位，星级酒店有4万多个床位。按丽江年旅游人数500万计，平均每天1万多，除黄金周、暑期假期等旺季高峰外，丽江的旅游供求情况已经基本饱和，但其结构存在额外问题——高星的少，低星的多。目前丽江已经有的五星级以上酒店有官房酒店、大港旺宝饭店、悦榕庄、丽江国际大酒店、皇冠假日酒店，部分五星级酒店由于年代较早，设施较落后。目前，正在修建的五星级以上酒店有铂尔曼酒店、古城高尔夫酒店，未来可能入驻丽江的高端酒店还有香格里拉酒店、喜来登酒店。2006年5月,丽江政府公布了《中共丽江市委丽江市人民政府关于进一步加快旅游业发展的决定》，规定“今后5年内市区范围不再审批新建五星级以下酒店，发改部门不得审批立项，规划建设部门不得办理规划建设手续，土地部门不得供地，旅游部门不得评定星级”。受政策导向影响，丽江未来5星级以上酒店市场竞争激烈，从现有市场基础出发，发展商务会议为功能的主题式精品酒店不失为极具市场机会的潜力产品酒店名称大型会议厅数量（个）可容纳人数（人）中型会议厅数量（个）可容纳人数（人）小型会议室数量（个）可容纳人数（人）基础会议配套设施大港旺宝国际饭店多功能会议厅1400-650中型会议厅11100-200小型会议室610-50A、多媒体投影仪及仪慕；

B、同步会议翻译系统；

C、音响设备

D、有线、无线麦克风

E、舞台灯光；

F、会议背景/横幅/指示牌设计制作

G、茶点服务

H、团体用餐和府皇冠假日酒店皇冠宴会厅1560皇冠“88”多功能会议厅1801-8号会议厅（无4、5号）630-80丽江悦榕庄玉龙多功能厅1160黑龙厅180玉水1、2、3厅340丽江国际大酒店多功能会议厅1300中型会议厅180小型会议室210-20丽江官房大酒店多功能会议厅1500中型会议厅180-100小型会议室210-15合计大型会议厅5\中型会议厅15\小型会议室19\比较完善的会议商务设施和多媒体视听系统目前市场上配备有会议功能的酒店均为5星级酒店，均缺乏大型会议中心配置，服务状况有待完善1、南昌红谷置业总经理秘书江先生2、

AcnielsenMarketingResearch&ConsultingCO.LTD大中华区副总裁ShanPhillips3、正大集团华南区域副总裁姚振峰先生深访对象附件7云南丽江天麓项目会议中心研究规划设计需求汇总设计形式剧场式、课桌式、酒会式、晚宴式功能形式宴会厅、多功能厅、大小会议厅规模配置大型会议，容纳800-1000人中型会议，容纳500-800人中小型会议，容纳300-500人（可分隔成较小会议厅）小型会议，容纳10-50人内部设施需求汇总同声传译系统镭射笔彩色多频系统电视机幻灯视频转换器实物投影机A/V传送现场电视信号通道音频信号合成系统和多媒体演示控制系统幻影机&幻灯机等常用会议设施所需服务内容汇总大宗客户定制制度——针对不同类型的客户配备专门客户服务项目组，提供从预定会议室到饮食、休闲活动的全盘安排服务一对一私人秘书服务------针对休闲的商务散客提供贴身客户服务助理，实现一对一管理服务奔驰中巴接送服务------提供深港、环城会议接送服务。高端安保设施------满足高级接待的安全要求，在全区或个别区域设置高端的安保设施。客户需求归纳————————————————————————————————————————通过深访发现：会议中心的设置可作为项目的强力引擎，吸引全国范围会议型大客户，拉动项目未来酒店、商业的消费1、北京中牧股份有限公司总经理王建成先生2、国务院外交部外交官-驻捷克大使馆郭先生客户需求归纳————————————————————————————————————————深访对象传统文化或地方特有文化导入打造丽江民族特色人居文化，酒店风格呈现纯正纳西民居风情，给客户亲切的体验要打造以中国传统居住文化（不一定是丽江）为根基、以现代西方居住文化为营养的新东方人居模式国际会议中心或顶级会所的驱动要有可以承接600人以上大型会议的国际化会议中心要有顶级的私人会所配套以国际会议中心或顶级私人会所为引擎，驱动整个酒店的运营要能够提供高档的硬件配套和高标准的软件服务个性化、定制化服务内容有个性化、量身定做的服务，如根据会员资料，量身定做营养膳食方案、心理保健方案、户外有氧运动策划、商务会议安排、婚宴活动策划、拓展训练策划、亲子娱乐策划等等或将会员第一次到访的经历记下，如健康记录、一张照片、消费习惯等等，等下次到访的时候按照客人独特的经历安排消费，使人产生归属感。受访客户也认为，丽江主题精品酒店在产品硬件发展上、应该突出打造具有民族特色文化，个性化、定制化的高端产品九寨天堂洲际酒店国际会议度假中心结合以上因素，CRIC建议——项目开发以国际会议中心为驱动、打造高服务品质的超五星级精品度假酒店，提升项目整体品质，同时为项目的住宅物业提供高端配套支持。另外酒店开发面积需适中，以降低后期开发运营风险。竞争市场小结与机会点：市场发展小结：整体市场存量巨大，5星级酒店仍处于培育期，市场需求稳定，存在这较大的高端市场空间。项目机会点：1、从经济发展和旅游产业发展的角度分析，未来丽江中高端酒店需求看好2、本案具备发展高端酒店的景观资源、优势区位，具备吸引高端商务及旅游游客的天然优势3、项目开发以国际会议中心为驱动、可获取政府对于项目的支持，同时为项目住宅物业提供高端配套支持五星级酒店（含会议中心）地上建筑面积约40000平米客户服务中心（会所）1500-2000平米，该区域之服务功能及空间布局，可与酒店相关联并作为将来酒店经营场所剩余为低密度别墅居住区，在满足舒适品质与开发限制条件的前提下，尽量提高可售别墅的数量

产品组合/土地利用建议项目南区作为启动区域，建设五星级酒店（含会议中心）、客户服务中心（会所）以及低密度高端住宅物业住宅物业形态面积段/平米赠送面积套数企业会馆350-400180-2006500左右约2504院落独栋150-160约120满足舒适品质、单栋面积指标前提下，尽量增加别墅数量190-200130-150Mini酒店独栋80-10070-9080注：1、此处表中建议的面积段，在设计过程中浮动范围在3%之内。

2、赠送面积：指自然采光、通风的地下层或半地下层、建筑物的阁楼、露台、阳台等空间。企业会所以国内顶端富豪客户群体为主，承担房总价在800-1500万主力总价段院落独栋别墅华东、西南高端自住与投资客户为主，承担房总价在400-500万左右

mini酒店独栋别墅华东、西南高端自住与投资客户为主，承担房总价在180-300万左右总体定位及规划要求/市场定位——可售产品与持有产品的“3+2”组合3大可售产品：品牌产品：企业度假院墅主力产品：纳西风情院落独栋增值产品：产权式酒店别墅2大持有产品：引擎产品:国际会议中心+超五星级酒店附加亮点:主题会所最具竞争力的物业产品组合领导型产品补强型产品在别墅领导型产品市场研判的基础上，易居结合天麓北区容积率标准，对其它具备市场机会的两类产品再次分析门槛产品：复式叠加院墅跑量产品：纳西花园洋房E.门槛产品——复式叠加院墅[北部别墅区复式叠墅产品]——150-200平米面积段，主力总价100-200万本地富裕阶层及外地投资客户群体楼盘名称体量（平米）主要物业形态悦榕庄10000独栋/联排雪山纳里52100独栋（未推售）/联排/叠拼花马溪谷50000独栋/双拼古城湖畔高尔夫267000独栋/双拼丽阳天下*30000联排/多层丽江人家*60000独栋/双拼/多层丽江一号*20000独栋/双拼/多层在售别墅物业形态分析图受到土地供应的影响，目前主要在售别墅项目中，混合型社区占据主导，且均位于南部祥和和玉龙新城片区在纯别墅墅社区中，独栋和双拼的物业形态是目前市场的主流产品形态，叠拼产品占比较低，且销售情况较差物业形态与项目区位和自身定位有着紧密的联系，高端别墅社区以独栋、双拼、联排产品为主，叠拼的市场占比较低备注：以上数据为市调数据以上数据来源：市调数据项目名称区域分析职业分析置业目的悦榕庄台湾、香港及国外投资客为主，其次是部分的北京、上海和广东的投资客。外企高管，私企业主，投资客以及老顾客的二次认购主要为投资、度假两用古城湖畔高尔夫北京、上海和广东的客源占绝大部分，少部分来自其他周边的城市国企高管，私企老板，投资客主要为投资、度假两用雪山纳里北京、上海和广东的客源占绝大部分，少部分来自其他周边的城市企业定制、企业高管、私企业主、政府工作人员主要表现为投资和度假，其次有部分客户做为自己的第二居所花马溪谷丽江市区及周边县市的高端客户为主，其次有部分的外地人企业高管、私企业主、私人老板改善自住刚性需求为主，看重市区的属性和产品的特色、其中还有少量的投资客丽江一号丽江周边县市的高端客户为主，其次有部分的外地人私企老板、公务员以及投资客改善自住刚性需求为主，看重总价和升值空间客户主要来源于上海、北京、广东等沿海城市，以企业高管、私人老板等职业为主，购房目的以投资、度假为主丽江叠拼别墅市场接受度较差，本地客户对创新型产品有一定兴趣，但整体市场容量有限目前在售主要项目是雪山纳里，其联排销售明显好于叠拼，竞品市场售中与待售疊拼别墅项目较少。鉴于项目产品多样性和地块经济指标实现程度的考虑，叠拼产品是可发展的方向，但总量需要进行控制。建议本项目叠拼别墅作为可选物业，并在地块属性条件较差的区位，适量进行布局。该项目一期于2009年9开盘，一期仅推出部分联排和叠拼产品，均价为7000元/平米，总价为100-150万元/套，推出的房源约84套，已售60套，其中联排别墅已全部售罄，整体销售率约70%。预计二期于2010年初推出，独栋别墅单价18000元/平米,售价为400-500万元/套，联排别墅价格为8000-9000元/平米。雪山纳里最经典的两个关键词概况最纯粹的别墅生活：阳光+院落。项目采用不同形态的院落——合院别墅里的围合式中庭院落、叠加与联排别墅赠送的空中院落以及独栋别墅的前庭后院。景观回廊，合围式中庭。院落·雅砌-有故事的院子-雪山纳里准别墅客户进入“天麓”圈层的入门级产品，建议本案“天麓”别墅区入门级产品”产品选择——150-200平米主力面积段，单价段在7000-10000元/平米、主力总价控制100-200万的叠拼别墅为主.院子和顶楼花园面积在50-100平米竞争市场小结与机会点：市场发展小结：整体市场开发量小，市场去化不及联排、双拼，价格提升空间有限，购买者以本地客户为主项目机会点：1、从市场以往成交的产品来看，本地客户对创新型叠拼产品有一定的偏好，但总价控制需要把握适度。2、整体社区品牌的打造和创新型叠拼产品是项目叠拼产品的两大突破口，如何打造社区品牌影响力，如何打造叠拼的“院落”感，是项目叠拼产品取得高溢价和高去化的关键。3、叠拼产品将成为总价承受力相对有限的本地富裕阶层入主“天麓”别墅住区的入门级产品。F.跑量产品——纳西花园洋房[丽江顶级度假洋房]——80-140平米面积段，辅以少量小户型公寓60-150万主力总价段国内顶端养老客户群体祥和和玉龙作为城市新开发区域，从区域内代表楼盘价格来看，其价格与主城区价格存在较大差距；北部片区公寓价格在3200元/㎡，祥和丽城价格在2800元/㎡，玉龙新城均价在2600元/㎡，价格形成明显梯度。单价特征（单位：元/平米）总价特征（单位：万元/套）区位项目名称价格（元/平米）面积段（平米）主力总价(万元)北部片区香江花园240075-14018-35锦天国际花苑350076-16024-60祥和丽城丽阳天下300080-10024-30华首上领260040-16010-42祥和领域280060-16018-50玉龙新城丽江一号250080-10020-25丽江人家270039-6915-20丽江北部片区公寓价格在3200元/㎡，祥和丽城价格在2800元/㎡，玉龙新城均价在2600元/㎡以上数据来源：市调数据目前市场公寓型产品销售火爆，客群以丽江本地务工人员及周边县市客户为主。但外地养老型客户也是目前丽江高品质社区的重要客源，且此类客户更多关注社区规模、景观等配套，其总价承受能力略高于本地自住客户，但市场仍需要进一步培育。建议本项目洋房产品作为后期物业，在整体景观及规模已经基本成型后，相关地块可做足地块容积率，为养老型客户提供适合其需求的产品，同时也为有意进入本案的当地客户提供一个相对较低的进入门槛。整体公寓市场需求火爆，月均去化极高，丽江公寓市场与全国公寓市场情况较为一致；公寓产品中区位条件较好的项目，更加受到购房者的追捧，如城北的锦天国际花苑项目以3500元/㎡的价格开盘销售80%，市场火爆异常，香江花园以其极佳的区位和超高的性价比迅速清盘；公寓市场的火爆证明丽江本土及周边县市存在较强的购买力和购买需求。项目名称开盘日期供应套数去化套数月均去化香江花园2009-8200售罄50锦天国际花苑2009-1140040360丽阳天下2008-960056040华首上领2009-530018030祥和领域2009-8400300100丽江一号2009-11300售罄300丽江人家2008-130022010丽江近期公寓市场火爆异常，区位条件优越的主城区项目开盘销售均达到80%以上以上数据来源：丽江市场市调数据项目名称区域分析职业分析置业目的香江花园昆明、丽江本地及周边县市。私企业主，投资客以及老顾客的二次认购，政府工作人员主要表现为投资和度假，其次有部分客户做为自己的第二居所锦天国际花苑昆明、丽江周边县市的客户为主，其次有部分的外地人在本地的生意人私企老板、公务员以及投资客主要表现为投资和度假，其次有部分客户做为自己的第二居所丽阳天下昆明、丽江周边县市的客户为主，其次有部分的外地人在本地的生意人私企老板、公务员以及投资客、改善自住刚性需求为主，看重总价和升值空间华首上礼昆明、丽江周边县市的客户为主，其次有部分的外地人在本地的生意人私企老板、公务员以及投资客改善自住刚性需求为主，看重总价和升值空间祥和领域昆明、丽江周边县市的客户为主，其次有部分的外地人在本地的生意人私企老板、公务员以及投资客改善自住刚性需求为主，看重总价和升值空间客户主要来源于丽江及周边邻近县市，以国有企业、私营企业、政府公务员等职业为主，购房目的以第一居所为主，部分楼盘养老客户的占有一定比重丽江洋房产品的升级，建议本案“丽江顶级度假洋房”产品选择——

80-140平米主力面积段，主力总价控制60-150万的高品质洋房为主.辅以少量小户型度假洋房，丰富项目产品线，降低项目销售风险竞争市场小结与机会点：市场发展小结：丽江养老物业市场仍在培育期，高品质洋房存在市场，而目前洋房产品普通品质较差，未来市场空间较大项目机会点：1、从经济发展和旅游产业发展的角度分析，未来丽江中养老及度假物业需求看好。2、本案作为以会议中心和超五星级酒店为主题的综合型超大型社区、同时具备一线雪山景观资源、清溪水库资源、黑龙潭公园资源，具备吸引养老客户和度假客户的综合优势。3、洋房产品同时为本地富裕阶层提供了入住项目的又一个渠道，是项目客户渠道拓展的重要举措。

鉴于当前市场情况，建议丽江天麓以最具竞争力的180-200平米纳西联排与350-500平米面积段独栋高端物业，做为先期产品撬动市场；北区叠加别墅与花园洋房产品建议在项目中期导入，以获取最大溢价空间。市场机会点总结：综上所述，项目具备优势秉赋，但如何实现高溢价目标？在启动阶段，效益平衡点与实施立足点是本项目面临的两大关键点平衡点

社会效应与经济效益的平衡点。在生态保护的基础上实现丽江经济、社会效益最优化。启动期投资与收益的资金平衡点以小投资启动，引导项目不断有序滚动开发。开发价值的平衡点，提升整个区域价值，扩大区域知名度实现土地增值立足点

规划实现开发主题与战略定位的落位。不断丰富主题内涵，形成布局合理的旅游新城功能结构。进程实现合理利用土地，克服土地现状问题，提高土地综合价值。产品实现可持续发展，文化、生态与旅游和谐发展，观光、休闲与专项旅游产品整合与创新。领导型价格PART

3领导型价格策略产品溢价市场溢价模式溢价品牌溢价基于上述物业产品组合建议，从市场、产品、品牌、模式四个维度对项目一期别墅产品进行溢价分析市场聚焦法所形成的溢价力品牌竞争力所形成的溢价力产品稀缺性所形成的溢价力模式独创性所形成的溢价力四个维度导出项目的领导型价格！注：易居前期研究结论中，根据市场比较法得出项目一期别墅物业的基期（2010.Q1）销售建议价为23000元/平方米，在此基础上根据现时市场环境进行溢价调整1.市场溢价空间丽江目前缺乏高端旅游度假物业支撑，区域同类产品供应稀缺，成交价已超过25000元/平米，未来别墅产品市场大有可为高中低悦榕庄与古城项目已成功获得高溢价表现，目前处于清盘阶段，市场需要新的领导者丽江高端度假产品领导者的高溢价表现悦榕庄古城湖畔高尔夫雪山纳里天域阳光花马溪谷丽江人家*丽江一号*40009000140001800022000260004000-7000元/平米混合社区8000-15000元/平米叠拼联排独栋双拼独栋叠拼联排\双拼独栋2.产品溢价空间集四大高端配套于一体，创新出色的产品体系,在前期市场深访中已获得众多客户认同超五星级酒店主题会所企业会所客户认为目前正在经营的

五星及超五星酒店服务和

会议设施尚未达顶级标准目前超五星酒店如悦榕庄

性价比较低需要会议中心和主题会所

的带动，才能保证其经营

的稳定性客户希望以俱乐部形式，对入会条件进行控制希望经常举办高端活动，使会所能够成为其扩大交际圈的平台对会所的装修奢华并不是

十分看重，但注重文化感

和服务质量及个性化对精神层面和文化层面的活动及服务更为看重企业会所在丽江市场存在市场需求，但以丽江周边二级城市和直航城市为主企业会所受总价及交通的影响较大项目的成功打造将有利于企业会所的销售对会所成为能成为身份的

象征更为看重，对项目的影响力有较高要求政府会议以丽江及周边县市为主，四川及其他区域政府及相关事业单位会议选择丽江的可能性较小企业的公司年会、旅游会议和奖励性员工等会议举办地首选海南和丽江丽江本地无大型产业支持，外地大型会展更多考虑重点一线城市举办，适合丽江的举行的会展产业有限，长期经营存在一定风险会议会为酒店提供顶级会议服务，带动酒店入住量高品质酒店服务及高性价比为会议中心提供服务支撑主题会所会成为入住酒店和购置物业的重要驱动企业会所将成为企业身份的象征会议中心3.品牌溢价空间项目产品具有领先水平的元素；深耕高端地产多年，金林具有追求利润最大化的气魄，敢于挑战价格天花板南区商务会展带来的土地增值→3万M2丽江国际会议中心做为南区的启动引擎，这是项目最闪亮的价值之一1超五星酒店品牌带来的服务增值→中国首个亚洲绿色环保酒店开创优于丽江现状的五星级酒店品牌，以超前理念支撑2主题会所带来的圈层增值→针对顶级人仕的奢享会所项目境界体验的空间展示，营造有利的销售利器3度假会馆物业增值→11万M2丽江精睿度假会馆建立市场标杆物业，实现未来项目最大利润点4主题产品营造价值形象目标中国丽江玉龙雪山巅峰级国际会议度假天堂︾︾4.模式溢价空间定制型企业度假会馆，专为中国层峰人士“量身打造”的商务休憩度假胜地21

传承民族建筑文化精粹丽江的庭院是丽江文化的重要表现承载之一，在奢侈度假产品中需细致演绎，不失传统建筑精髓，方能满足高端客群对原生态居住文化的追求在保留中实施创新建筑原生态意象不可亵渎，但却可对现代新材料、新技术加以运用，为丽江古建筑注入新鲜元素，创新表现形式

21

环保科技运用，维系生态环保科技技术的运用，为生态丽江带来福祉，项目为倡导低碳环保经济而践行。节能技术的实施，节省能源，保护生态，给生态丽江架起保护伞智能化科技运用，丽江新作智能化建筑带来奢侈的科技体验，给顶级客群献上科技大宅的私家享受。

纳西建筑意向下的现代环保、智能科技会馆－精神与物质的统一－新派民族建筑——纳西原生态建筑的现代演绎环保智能科技内涵——环保建材运用、低碳节能技术采用智能科技内涵——智能化建筑，自动化控制系统等

会馆产品发展意向纳西建筑意向，丽江之魂环保智能科技，丽江福祉3联排别墅总体可实现均价17019元/m2根据销售时点的不同、物业所处区位的差异，具体价格有所区别营销时应强调产品生态资源、配套资源、规划等优势，突出性价比联排别墅可实现均价项目整体可实现均价独栋别墅可实现均价独栋别墅总体可实现均价29396元/m2根据销售时点的不同、物业所处区位的差异，具体价格有所区别用精装报价为物业营造提价空间项目整体可实现均价23208元/m2该价格为现实市场情况下的预估，根据现实状况的变动存在调整的空间和可能性12︾︾运用市场比较法确定项目现时销售均价，并在此基础上对未来价格进行初步预估并展开溢价分析最终上市时均价预期独栋别墅现时均价=23150元/m2

（含3000元/m2精装报价）联排别墅现时售价=15333元/m2（毛坯）现时销售均价(2010.第一季度)再结合四个维度的价格溢价，导出项目的领导型价格溢价调整后项目一期物业售价可达30000元/m2项目基期售价为23000元/

m2市场溢价幅度为1200元/m2产品溢价幅度为3100元/m2模式溢价幅度为2000元/m2品牌溢价幅度为800元/m2PART

4领导型开发策略所在区域高档别墅23000元/m2矛盾区域价格自身价值巅峰级国际会议度假别墅30000元/m2以上怎么卖?清溪水库最高价值地块高价值地块最高价值中价值地块最高地块价值区:邻近湖,公园区,生态环境佳。高地块价值区:地块环境相对规整,道路设有绿化带,周边村落对地块影响相对较小。中价值地块:周边有村落,学校,对项目未来打造高端形象有一定影响地块。启动区的确立建立在对地块价值充分分析的基础上，按照由低向高的推出路径，逐步推高项目的市场形象，实现最佳投资回报。地块价值评估总体开发时序确立：根据地块价值高低，秉承由低向高、由南向北的大基调实行顺序开发。启动区的确立：南区地块，以国际会议中心为引擎，率先推出南区高价值区域内别墅，保证销售的稳步实现和现金流的合理滚动，同时，为后期物业提价预埋伏笔。启动区启动区的确立根据AECOM提供经济指标，初步测算南北区总建244116

m2，其中南区建筑面积82948m2区域物业类别占地/平米容积率建面/平米北1产权式酒店518381.291805花园洋房北5天麓1号会所24666北4(纳西民居)独栋641640.4014580高端酒店11360北7(纳西民居)独栋209190.398166北2、3其他配套101470.676800北6复式叠拼+联栋260000.9324152北8主题会所60030.724305北区合计

203737

161168区域名称占地容积率建面/平米南1企业会所433620.654000迎宾会所1500院落独栋22680南2会议中心150800.233508南3酒店客房区476620.6822583院落独栋4000mini酒店独栋8100南4酒店配套79561.4611592南5精品餐饮中心54300.914985南区合计119490-82948结合丽江不同区域的资源秉赋，将催生多种共融并举的开发运作模式北1北5北4北7北2-3北6北8南1南3南2南5南4建议采取方案B：“先筑底、后滚石”开发模式一期以南区迎宾会所、国际会议中心为先期启动引擎，力争2011年南区别墅物业完成销售，实现回笼资金需要。二期以精品酒店为引擎，带动北6及北4部分产品销售。三期以天麓1号为引擎，北区以独栋别墅为主力产品销售，项目实现溢价最大化。南区北区时间轴线关键节点南1道路景观绿化完工开通、南1区样板景观完成，会议中心地块平整、现场包装2011年1月2010年12月南1物业开始接受内部认购2011年3月一期南区正式开盘推售2011年5月2011年11月北区开始蓄客、物业开始接受内部认购现场迎宾会所开放、南区开始蓄客根据项目启动要求，

建议集中在2011年7月份前加大推盘量，以小独栋与院落独栋别墅为主推，保证资金回笼。2010年10月物业形态建筑面积/平米面积段/平米赠送面积套数比例体量/平米比例企业会馆4000350-400180-20062.4%24006.2%500左右约25031.2%16004.1%院落独栋26680150-180约1205622.2%925523.9%190-220130-1508533.7%1742544.9%Mini酒店独栋810060-8070-906525.8%455011.7%90-100约1003714.7%35509.2%合计38780--252100%38780100.0%项目运营开发建议/项目经营模式建议物业方向物业类别细化产品物业经营方式收益特点度假产品酒店类超五星精品度假酒店保有产权聘请酒店管理公司经营管理获取长久、丰厚的经营利润丽江民族风情国际会议中心地产产品住宅类企业度假会馆（独栋别墅）出售（提供全程资产管理服务）获取直接销售收益新纳西风情院落独栋（小独栋别墅）纳西情景民居（花园洋房）MINI酒店别墅（产权式投资别墅）售后回租，统一经营管理直接销售利润与现金流提前回收纳西叠加别墅出售获取直接收益商业类民族文化主题会所自有经营管理持续获取长期经营利润天麓1号（国宾疗养中心）各产品类型经营模式建议PART

5产品功能建议规划根据地块特点,营造建筑的亲水性，增加项目卖点。建筑组团形式丰富。力争做到建筑的主景观面面向玉龙雪山。景观充分考虑地面绿化带与水体的融合，进一步提升项目的度假氛围与居住养生理念.建筑突出现代风格融合纳西风情元素的产品，强调低碳技术的应用，突出品位与住宅档次,营造丽江真正意义上的高档度假别墅户型营造1.可营造自然采光、通风的地下或半地下空间,增加建筑的附加值.顶层可考虑设置露台或阁楼等附加值空间2.在户型居住功能完善情况下,增加特色度假休闲空间，如：观景露台,观景浴室、私家度假浴池等特色度假空间交通、停车系统设计除企业会馆外，其余别墅住宅不设置入户停车别墅区域不考虑地下停车系统别墅住宅的停车区域可与酒店停车区域相结合别墅住宅区域内应考虑电瓶车之交通体系其他智能化与节能环保新概念也可作为本项目一项特色作为卖点.1.产品基本设计要求:产品设计要求/产品基本设计要求酒店（含会议中心）、80栋MINI别墅与其余度假别墅在空间布局上应予以一定分隔按照资源分级的级配原则，档次高的度假别墅分配较好的资源，且尽量在景观、朝向良好的位置集中安排大户型度假别墅MINI别墅拟作为酒店管理物业，为了便于日后的物业管理，规划中应适当考虑各期或组团的分区封闭管理

2.产品分区设计要求：产品设计要求/产品分区设计要求地上建筑面积340-360平米1、客厅+TEAhouse+餐厅+开放式厨房（含红酒存放）+客卫，除客卫外，其余净空高度不低于4.5米

2、中式厨房

3、一间书房

4、三间套房，其中一间为主套房（配全套式卫浴功能及衣帽间）

5、露台设置观景浴池附加值地下室/半地下室阁楼庭院露台空间前庭后院面积400平米以上精致院落景观庭院内配置BBQ地热

地下或半地下空间功能

1、影视厅

2、洗衣房

3、娱乐区（9球台球+棋牌、麻将）

4、工人房、工人卫生间

5、卫生间

6、健身区

7、客卫

8、储物间1、考虑自然采光形式地下室或半地下室,面积约200平米

2、单独停车区，满足停放两辆汽车3.单体设计要求：前提是满足居住或度假的舒适度的同时，提高可售度假别墅的数量

产品设计要求/单体设计要求企业度假会馆

独栋别墅A户型户型面积340-360㎡3.单体设计要求：前提是满足居住或度假的舒适度的同时，提高可售度假别墅的数量

产品设计要求/单体设计要求 企业度假会馆

独栋别墅B户型户型面积550-600㎡地上建筑面积550-600平米1、客厅2、休闲厅

3、早餐区+开放式厨房

4、正餐区

5、中式厨房

6、客卫

7、商务区：书房+会议功能8、四间套房，其中二间为主套房（配全套式卫浴功能及衣帽间）

9、露台设置观景浴池

10、SPA区（或设置于地下空间）附加值室外游泳池地下室休闲亭BBQ庭院露台空间

前庭后院面积500平米以上精致院落景观地热地下或半地下空间功能1、影视厅

2、洗衣房

3、娱乐区（SNOOKER+棋牌、麻将）

4、工人房、工人卫生间

5、客卫

6、健身区

7、酒吧区8、储物间1、考虑自然采光形式地下或半地下室,面积约300平米；2、单独停车区，满足停放四辆汽车企业度假会馆示意3.单体设计要求：前提是满足居住或度假的舒适度的同时，提高可售度假别墅的数量

产品设计要求/单体设计要求 院落独栋A户型户型面积150-160㎡地上建筑面积150-160平米1、客厅+TEAhouse+客卫2、餐厅+开放式厨房3、两个卧室（套房），其中一间为主卧4、主卧配备全套卫浴功能及衣帽间5、露台设置观景浴池

附加值

前庭后院面积约80平米

露台空间

BBQ

地热地下空间功能1、影视及休闲2、储物间地下室面积约80平米3.单体设计要求：前提是满足居住或度假的舒适度的同时，提高可售度假别墅的数量

产品设计要求/单体设计要求地上建筑面积190-200平米1、客厅+TEAhouse+客卫2、餐厅+开放式厨房3、两个卧室，两个大套房配备全套式卫浴功能及衣帽间4、书房5、露台设置观景浴池

附加值

前庭后院面积约100平米

露台空间

精致院落景观

BBQ

地热地下空间功能1、影视区2、休闲娱乐区3、储物间地下室面积要求100平米左右院落独栋B户型建筑面积190-200平米院落独栋示意地上建筑面积80-100平米1、建筑一层或考虑局部半地下架空2、客厅+书房功能+客卫3、餐厅+开放式厨房4、一间大套房配设全套卫浴式功能及衣帽间附加值前庭后院面积约50平米

若考虑半地下架空，则架空区域可为休闲区MINI独立酒店别墅户型面积80-100㎡3.单体设计要求：前提是满足居住或度假的舒适度的同时，提高可售度假别墅的数量

产品设计要求/单体设计要求除公益性服务内容外，其余设计成专业会所，公益性服务空间且与商业性服务空间在交通组织上分开，以便日后的经营4.会所设计(以下内容仅作参考）:产品设计要求/会所设计展示民族文化的科技中心

——“文化的科技演绎、科技的艺术视角”东巴艺术动态沙盘体验馆结合投影沙盘系统，将东巴艺术文化作沙盘式展示，通过触摸屏或红外笔点击可作互动式体验，增强客户对东巴文化与艺术的生动体验感

投影沙盘是传统沙盘与数字科技的完美结合，在普通的沙盘模型上融入声、光、电、数控、三维影片等科技技术将沙盘展示提升到新高度，观众只需在触摸屏上或用红外笔在模型上轻轻点击，声、画、形、文字并貌的动态环境立刻对当前位置进行详细阐述，形象直观、信息全面、认识深刻，是全面传递信息的综合展示体。产品设计要求/会所设计/科技中心馆民族艺术品鉴赏馆展示民族文化的科技中心

——“文化的科技演绎、科技的艺术视角”国学养生互动博艺馆利用会所内设置的互动投影系统，通过独特的视频和图形互动技术，进行道教养生/佛教养生、茶道演示、书法研习、中华礼仪等国学文化的展示，并让客户现场与系统互动，感受真实的茶道、书法表演等，产生极强的参与感。

互动投影系统是一个创新的互动媒体平台，能将任何物体表面变成一种创新的展示载体，通过独特的视频和图形互动技术，让现场观众与系统互动、并享受延长的信息传递时间。来往行人只要挥挥手，就能与生动有趣的品牌效果进行互动，让人体验停下来从未有过的乐趣，通过激发客户的好奇心，鼓励他们进入展示环境。是数字展厅必备的元素。产品设计要求/会所设计/科技中心馆民族艺术品鉴赏馆保护“世界文化遗产——丽江古城、世界自然遗产——三江并流与世界记忆遣产——纳西东巴文”，三大文化遗产的公益性慈善机构，可考虑在会所内设置一个办公、会议交流展示区，宣扬文化与环境保护理念

除与”保护三遗”合作外,可与区域旅游相关资源合作如:“大中华旅行献爱心”活动丰富慈善资金募集途径可结合东巴艺术动态沙盘体验馆配套设置，进一步突出对丽江和东巴文化的珍视和保护的态度。展示民族文化的科技中心

——“文化的科技演绎、科技的艺术视角”大中华保护“三遗”公益基金会产品设计要求/会所设计/科技中心馆民族艺术品鉴赏馆低碳智能化体验中心——低碳节能生活技术应用

智能节水节电系统卫浴体验区配制红外感应出水龙头和感应马桶，同时运用声控灯光系统，可有效节约水电资源40%以上。地源热泵系统该系统替代了常规的室内空调系统，通过获取土壤浅层能量用以供热制冷，在国际上已经是普遍采用的能源再生技术，从而保证室内达到“恒温”状态。其节能率是常规空调的40-50%。防辐射外遮阳系统在紫外线较强烈的丽江地区采用该项技术尤为体现开发商对产品品质和生活品质的关注。高效节能隔热外窗系统外窗采用高性能隔热保温窗，窗框和窗洞的结合空隙采取阻热设计，隔绝热传导。玻璃为中空玻璃，内侧镀有LOW-E涂层，有效降低热传递。节能外墙外保温系统与全面保温隔热节能系统建议该两项技术不在会所内应用，而仅是作技术展示，告知参观者此类保温技术会在住宅内应用和推广，以此增加住宅产品的卖点。太阳能技术系统丽江的阳光资源相当丰富，太阳能作为重要的天然能源如能被广泛加以利用，将切实落实项目的低碳环保目标，实现环境的可持续发展。产品设计要求/会所设计/低碳智能化体验中心馆民族艺术品鉴赏馆PART

6户型设计建议[丽江首席企业度假会馆]——350-500平米面积段，辅以少量大独栋800-1500万主力总价段国内顶端富豪客户群体企业度假会馆_独栋别墅A户型

面积约360㎡（地上360㎡，地下赠送310㎡）项目单位占地面积500-800m2建筑面积360-380m2地下面积310㎡功能配置两大会客厅、四大卧室、中西式双厨房、多媒体室、健身娱乐区、酒窖等客厅挑空钢结构玻璃屋盖地下室内天井和水池采光水设备处理间特色空间企业度假会馆_独栋别墅A户型

面积约360㎡（地上360㎡，地下赠送310㎡）企业度假会馆_独栋别墅B户型面积574㎡（地上574㎡，地下281㎡）项目单位占地面积600-800m2建筑面积574m2地下面积281㎡功能配置双层庭院、茶居桑拿，四大卧房健身房娱乐室，影音室等参照太湖天阙户型会客区环绕，日式内庭，展现居主品味挑空客厅，内外双景南北双井，采光通风双重保障一层作为主要会客区域，单卫生间略显不足[新纳西风情度假联排]——90-180平米面积段，200平米少量辅助主力总价控制在200-600万高端自住与投资客户,华东、西南为主联排别墅

建筑面积90-120平米项目单位占地面积120-140m2建筑面积90-120m2地下面积60㎡功能配置两大会客厅、四大卧室、中西式双厨房、多媒体室、健身娱乐区、酒窖等地下室南北双向自然采光，通风环境好一层挑空客厅，告别单调生活空间二层外凸设计，增加卧室实用空间，三卧设置一层平面图功能设置：前庭后院、客厅挑空二层平面图功能设置：卧室、卫生间三层平面图功能设置：主卧、卫生间、露台（87.2平米联排别墅户型）指标单位占地面积约100m2建筑面积约90m2面宽3.95米（较小）庭院面积15-20m2功能配置3（卧）+2（厅）+3（厕）+1（车库）附加空间多：2个花园+1露台+1楼客厅挑空（可进行隔断，有效扩大使用面积15.8㎡）90平米的户型满足了客户前庭后院、有天有地的别墅需求，户型设计具有一定的创新性，一般市场上90平米的别墅也顶多为复式产品，90平米的联排三层别墅是市场上绝无仅有的，属于市场稀缺产品。地下室空间原停车一层二层三层阁楼空间联排别墅

建筑面积120-140平米本项目120-150平米的联排在户型空间上主要突出附加值，如地下室空间，阁楼空间。如传统联排户型在附加值上还会用到中庭空间，本项目150平米联排可结合处理，此中