不动产投资概论课件

不动产投资分析下载！免财富值！！不动产投资分析下载！第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业

1.2不动产投资与投资方式

1.3不动产投资分析的研究内容和框架

第一章不动产投资概论1.1不动产与不动产业1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征1.不动产的概念是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。1.1不动产与不动产业1.1.1不动产的概念与特征2.不动产的特征（1）地理位置的固定性（2）商品本身的惟一性（3）使用寿命的长期性（4）使用功能的多样性（5）投资消费的双重性（6）房地产价值的相关性（7）房地产投资的大量性（8）房地产的合并及可分性2.不动产的特征（1）地理位置的固定性1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。1.1.2不动产业及其特点1.不动产业的涵义2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性（2）不动产投资的高度关联性（3）投资数额大，回收期长，风险高（4）易受政策法规的限制和影响（5）开发经营业务的复杂性2.不动产业的特点（1）房产、地产交易的不可分割性1.2不动产投资与投资方式

1.2.1不动产投资的概念1.投资的一般含义投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。1.2不动产投资与投资方式1.2.1不动产投资的概念（1）投资主体投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。（2）投资目的投资目的也就是投资的动机。一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。（1）投资主体（3）投资资金投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。（4）投资客体投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。（3）投资资金（5）投资方式投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。（5）投资方式2.不动产投资及其特征不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。不动产投资具有其自身的特点。（1）不动产投资的巨额性（2）不动产投资建设与回收的长期性（3）不动产投资的高度风险性（4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性2.不动产投资及其特征不动产投资是指投资者为了获取预期不（5）不动产投资具有较强的金融依赖性（6）不动产投资具有较强专业性（5）不动产投资具有较强的金融依赖性1.2.2不动产投资方式按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。1.2.2不动产投资方式按照投资主体，可以分为国家投资、1．直接投资不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。（1）不动产开发投资不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。1．直接投资不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购①按照投资对象按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。①按照投资对象②按照投资收益实现方式按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的；不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。②按照投资收益实现方式（2）不动产置业投资房地产置业投资是指投资者购买开发商新建成的增量房地产或者在市场上购买存量房地产，以满足自身生产经营的需要，或者转售给其他置业投资者以获得转售收益，以及租赁给他人以获得租赁收益的行为。这类投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是投资者将购入的物业出租给最终的使用者，以获取较为稳定的经常性收入。（2）不动产置业投资2.间接投资不动产间接投资主要是指将资金投入与不动产相关的金融市场的行为。不动产的间接投资者不需直接参与有关不动产投资的管理活动。其具体投资方式包括发放不动产抵押贷款，购买不动产开发投资企业的债券、股票，购买不动产投资信托基金和不动产抵押贷款证券等。2.间接投资不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券资金资金资金利润股息、红利、债息图1-1不动产间接投资向直接投资的转化过程不动产开发企业间接投资者金融市场不动产直接投资证券证券1.3不动产投资分析的研究内容和框架

1.3.1不动产投资的运动过程所谓不动产投资运动过程，是指投资者将筹措的资金从货币状态转化为不同类型的不动产，形成资本，又回到货币状态的不断循环的过程。动态地看，无论是直接投资，还是间接投资，无论是不动产开发投资，还是置业投资，都是一个周而复始的运动过程。1.3不动产投资分析的研究内容和框架1.3.1不动产投1.资金筹集2.投资分配3.投资实施4.投资回收与增殖1.资金筹集进行自我积累投资收益货币资金在建不动产货币资金获得目标不动产金融资产投资者债权人补偿生产消耗不动产开发投资置业投资间接投资投入退出投资回收与增值投资分配投资实施资金筹集自营、出租、转售出售、出租建成不动产图1-2不动产投资运动过程进行自我积累投资收益货币资金在建货币资金获得目标不动产金融资1.3.2不动产投资开发程序一般而言，不动产投资开发可分为三个阶段：计划阶段、开发阶段、销售与自营阶段。1.计划阶段计划阶段指从投资意向到项目投资决策这一时期。这一时期的中心任务是对拟建项目进行科学论证。计划阶段的主要工作是进行市场分析、法规可行性分析及财务分析等活动。1.3.2不动产投资开发程序一般而言，不动产投资开发可分2.开发阶段开发阶段即项目决策后从项目设计到竣工验收、交付使用这一时期。（1）土地取得（2）规划设计条件与方案报批（3）项目施工与竣工验收2.开发阶段3.销售与经营阶段销售与经营阶段的主要任务是通过销售或经营的方式，实现投资收益目标，归还贷款，回收投资。3.销售与经营阶段计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地竣工验收制定营销计划销售、出租、自营规划设计与方案报批开发阶段销售与经营阶段项目施工物业管理图1-3不动产投资开发程序示意图计划阶段市场分析法规可行性分析财务分析融资活动取得土地1.3.3不动产投资分析的研究内容与框架1.不动产投资分析的研究内容（1）投资决策投资者在把资金投入到各种不同的不动产上时，必须以投资者收益最大化的投资目标为标准。不动产直接投资包括开发投资和置业投资两种方式。（2）筹资决策要从事不动产投资活动就必须筹集一定数量的资金。在资本市场十分发达的现代经济中，投资所需要的资金可以从不同来源，用不同方式来筹集。1.3.3不动产投资分析的研究内容与框架1.不动产投资不动产投资分析的研究内容筹资分析投资分析风险报酬投资收益最大化不动产投资目标市场分析法规可行性分析权衡图1-4不动产投资分析的研究内容不动产投资分析的研究内容筹资分析投资分析风险报酬投资2.不动产投资分析研究框架(p19)2.不动产投资分析研究框架(p19)11醉翁亭记

1．反复朗读并背诵课文，培养文言语感。

2．结合注释疏通文义，了解文本内容，掌握文本写作思路。

3．把握文章的艺术特色，理解虚词在文中的作用。

4．体会作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、导入新课范仲淹因参与改革被贬，于庆历六年写下《岳阳楼记》，寄托自己“先天下之忧而忧，后天下之乐而乐”的政治理想。实际上，这次改革，受到贬谪的除了范仲淹和滕子京之外，还有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文学家、史学家欧阳修。他于庆历五年被贬谪到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期间，欧阳修在滁州留下了不逊于《岳阳楼记》的千古名篇——《醉翁亭记》。接下来就让我们一起来学习这篇课文吧！【教学提示】结合前文教学，有利于学生把握本文写作背景，进而加深学生对作品含义的理解。二、教学新课目标导学一：认识作者，了解作品背景作者简介：欧阳修(1007—1072)，字永叔，自号醉翁，晚年又号“六一居士”。吉州永丰(今属江西)人，因吉州原属庐陵郡，因此他又以“庐陵欧阳修”自居。谥号文忠，世称欧阳文忠公。北宋政治家、文学家、史学家，与韩愈、柳宗元、王安石、苏洵、苏轼、苏辙、曾巩合称“唐宋八大家”。后人又将其与韩愈、柳宗元和苏轼合称“千古文章四大家”。

关于“醉翁”与“六一居士”：初谪滁山，自号醉翁。既老而衰且病，将退休于颍水之上，则又更号六一居士。客有问曰：“六一何谓也？”居士曰：“吾家藏书一万卷，集录三代以来金石遗文一千卷，有琴一张，有棋一局，而常置酒一壶。”客曰：“是为五一尔，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之间，岂不为六一乎？”写作背景：宋仁宗庆历五年(1045年)，参知政事范仲淹等人遭谗离职，欧阳修上书替他们分辩，被贬到滁州做了两年知州。到任以后，他内心抑郁，但还能发挥“宽简而不扰”的作风，取得了某些政绩。《醉翁亭记》就是在这个时期写就的。目标导学二：朗读文章，通文顺字1．初读文章，结合工具书梳理文章字词。2．朗读文章，划分文章节奏，标出节奏划分有疑难的语句。节奏划分示例

环滁/皆山也。其/西南诸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，琅琊也。山行/六七里，渐闻/水声潺潺，而泻出于/两峰之间者，酿泉也。峰回/路转，有亭/翼然临于泉上者，醉翁亭也。作亭者/谁？山之僧/曰/智仙也。名之者/谁？太守/自谓也。太守与客来饮/于此，饮少/辄醉，而/年又最高，故/自号曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之间也。山水之乐，得之心/而寓之酒也。节奏划分思考“山行/六七里”为什么不能划分为“山/行六七里”？

明确：“山行”意指“沿着山路走”，“山行”是个状中短语，不能将其割裂。“望之/蔚然而深秀者”为什么不能划分为“望之蔚然/而深秀者”？明确：“蔚然而深秀”是两个并列的词，不宜割裂，“望之”是总起词语，故应从其后断句。【教学提示】引导学生在反复朗读的过程中划分朗读节奏，在划分节奏的过程中感知文意。对于部分结构复杂的句子，教师可做适当的讲解引导。目标导学三：结合注释，翻译训练1．学生结合课下注释和工具书自行疏通文义，并画出不解之处。【教学提示】节奏划分与明确文意相辅相成，若能以节奏划分引导学生明确文意最好；若学生理解有限，亦可在解读文意后把握节奏划分。2．以四人小组为单位，组内互助解疑，并尝试用“直译”与“意译”两种方法译读文章。3．教师选择疑难句或值得翻译的句子，请学生用两种翻译方法进行翻译。翻译示例：若夫日出而林霏开，云归而岩穴暝，晦明变化者，山间之朝暮也。野芳发而幽香，佳木秀而繁阴，风霜高洁，水落而石出者，山间之四时也。直译法：那太阳一出来，树林里的雾气散开，云雾聚拢，山谷就显得昏暗了，朝则自暗而明，暮则自明而暗，或暗或明，变化不一，这是山间早晚的景色。野花开放，有一股清幽的香味，好的树木枝叶繁茂，形成浓郁的绿荫。天高气爽，霜色洁白，泉水浅了，石底露出水面，这是山中四季的景色。意译法：太阳升起，山林里雾气开始消散，烟云聚拢，山谷又开始显得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明变化的，就是山中的朝暮。春天野花绽开并散发出阵阵幽香，夏日佳树繁茂并形成一片浓荫，秋天风高气爽，霜色洁白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季。【教学提示】翻译有直译与意译两种方式，直译锻炼学生用语的准确性，但可能会降低译文的美感；意译可加强译文的美感，培养学生的翻译兴趣，但可能会降低译文的准确性。因此，需两种翻译方式都做必要引导。全文直译内容见《我的积累本》。目标导学四：解读文段，把握文本内容1．赏析第一段，说说本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此运用了怎样的艺术手法。

明确：首先以“环滁皆山也”五字领起，将滁州的地理环境一笔勾出，点出醉翁亭坐落在群山之中，并纵观滁州全貌，鸟瞰群山环抱之景。接着作者将“镜头”全景移向局部，先写“西南诸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南诸峰之中，视野集中到最佳处。再写琅琊山“蔚然而深秀”，点山“秀”，照应上文的“美”。又写酿泉，其名字透出了泉与酒的关系，好泉酿好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”来。作者利用空间变幻的手法，移步换景，由远及近，为我们描绘了一幅幅山水特写。2．第二段主要写了什么？它和第一段有什么联系？明确：第二段利用时间推移，抓住朝暮及四季特点，描绘了对比鲜明的晦明变化图及四季风光图，写出了其中的“乐亦无穷”。第二段是第一段“山水之乐”的具体化。3．第三段同样是写“乐”，但却是写的游人之乐，作者是如何写游人之乐的？明确：“滁人游”，前呼后应，扶老携幼，自由自在，热闹非凡；“太守宴”，溪深鱼肥，泉香酒洌，美味佳肴，应有尽有；“众宾欢”，投壶下棋，觥筹交错，说说笑笑，无拘无束。如此勾画了游人之乐。4．作者为什么要在第三段写游人之乐？明确：写滁人之游，描绘出一幅太平祥和的百姓游乐图。游乐场景映在太守的眼里，便多了一层政治清明的意味。太守在游人之乐中酒酣而醉，此醉是为山水之乐而醉，更是为能与百姓同乐而醉。体现太守与百姓关系融洽，“政通人和”才能有这样的乐。5．第四段主要写了什么？明确：写宴会散、众人归的情景。目标导学五：深入解读，把握作者思想感情思考探究：作者以一个“乐”字贯穿全篇，却有两个句子别出深意，不单单是在写乐，而是另有所指，表达出另外一种情绪，请你找出这两个句子，说说这种情绪是什么。明确：醉翁之意不在酒，在乎山水之间也。醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。这种情绪是作者遭贬谪后的抑郁，作者并未在文中袒露胸怀，只含蓄地说：“醉能同其乐，醒能述以文者，太守也。”此句与醉翁亭的名称、“醉翁之意不在酒，在乎山水之间也”前后呼应，并与“滁人游”“太守宴”“众宾欢”“太守醉”连成一条抒情的线索，曲折地表达了作者内心复杂的思想感情。目标导学六：赏析文本，感受文本艺术特色1．在把握作者复杂感情的基础上朗读文本。2．反复朗读，请同学说说本文读来有哪些特点，为什么会有这些特点。(1)句法上大量运用骈偶句，并夹有散句，既整齐又富有变化，使文章越发显得音调铿锵，形成一种骈散结合的独特风格。如“野芳发而幽香，佳木秀而繁阴”“朝而往，暮而归，四时之景不同，而乐亦无穷也”。(2)文章多用判断句，层次极其分明，抒情淋漓尽致，“也”“而”的反复运用，形成回环往复的韵律，使读者在诵读中获得美的享受。(3)文章写景优美，又多韵律，使人读来不仅能感受到绘画美