【开封】住宅及商业产品市场调研报告

目

录市场数据123住宅板块格局及个案分析商业产品情况在售公寓产品分析452018市场总结及2019预判第一部分：市场数据1、2017数据回顾2、2018销售数据3、2018土拍情况一、

2017数据回顾2017年汴西新区领跑市场，年度最大单盘流量38.7亿【2017年住宅类销售top5，汴西新区领跑市场】2017年开封市场住宅销售统计排名（大定）排名项目名称套数面积（万方）2017年推量（亿）销售额（亿）Top1Top2Top3Top4Top5Top6Top7Top8Top9Top10Top11恒大未来城郑开碧桂园恒大帝景3278116715061200111360238.717.44835.8818.817.110.910.66.136.118.4514.6511.637.2318-晖达新世界西湖观邸枫桦西湖湾郑开橄榄城海马公馆4475.763714.974.945.94.473.6西湖印象2743.7碧水蓝城1482.121.8银基望京620.881.27115.45合计10101125.492017主力产品去化——各条产品线中，销售产品还是以高层为主。2017年洋房销售数据统计套数

销售面积（万方）

年度销售额（亿）2017年高层销售数据统计排名项目名称恒大未来城恒大帝景整体成交均价（元/㎡）销售面年度销售额（亿）整体成交均价Top1Top2Top3Top4Top5Top6Top7Top8Top9421392239132154200132936.265.983.391.872.312.251.931.480.7426.217.785.374.102.472.352.312.081.240.9828.68124008980（售罄前价格）12100排名Top1Top2Top3Top4Top5Top6Top7Top8Top9Top10项目名称恒大未来城郑开碧桂园恒大帝景套数2857962（万方）（元/㎡）321428.1012.4411.738.5985679100（售罄前价格）9406郑开橄榄城郑开碧桂园海马公馆1320010200晖达新世界西湖印象10300（售罄前价格）108001114100091812西湖观邸8400（包含润城）13200晖达新世界西湖观邸12.49.333.96927银基望京557417（包含润城）润城：6693

观邸：84206.92合计1818/枫桦西湖湾海马公馆4233.2978008000748185008590/2017年别墅销售数据统计21732.12排名项目名称郑开碧桂园枫桦西湖湾西湖观邸套数

销售面积（万方）

年度销售额（亿）整体成交均价（元/㎡）Top1Top2Top3Top4Top573313571.890.550.820.140.23.292.111.240.280.267.181700038000150002040013000/郑开橄榄城碧水蓝城2092.72.021482.1221.80银基望京西湖印象1421.52帝湖世家6合计799093.3978.53合计1523.60二：

2018销售数据2018竞品上市量——主力竞品共计207.89亿，去化周期18-23个月，库存压力巨大备注：以上为2018年初推货梳理数据，新入市项目未列入，开封西区大量新项目的进入，累计推货预计突破了400亿，目前西区库存量巨大。2018年高层预计推量2018年洋房预计推量2018年别墅预计推量项目名称项目名称面积项目名称面积套数金额（亿）面积套数金额（亿）（万方）套数金额（亿）（万方）（万方）恒大文旅城恒大未来城枫桦西湖湾恒大帝景郑开橄榄城晖达新世界锦官城6000484313561280123014004278010079恒大文旅城恒大未来城绿城桃李春风海马公馆400484420316372317200834.889西湖印象枫桦西湖湾银基望京郑开碧桂园西湖观邸帝湖世家汇总67483.25.72.468.7716.315.313.8517.55.35.4915.715.3150.995.055.444.38.67.66290.560.870.640.546.711.1郑开橄榄城银基望京251.1144.2250.860.7晖达新世界西湖印象2.52.451.760.43西湖印象3174.442.74.042.6161.260.42海马公馆252西湖观邸22碧水蓝城741.281.3521011.86汇总17179225.44

251.19汇总261438.1752.84三：

2018开封土拍焦点土拍焦点，聚焦在西区中意湖及高铁板块。中意湖板块美的、金茂、融创，一线房企集中拿地，2019年都将入市，可以断定围绕开封西湖的竞争格局将投向中意湖，一方面代表的是城市版图的扩大，同时也是一线地产商快速扩张并市场下沉至三线城市的模式印证，这意味着未来在三四线城市的市场争夺将愈演愈烈。而抛开房企的模式之争，对于冷淡的楼市当下则是刺激利好，毫无疑问，中意湖板块的格局已有郑州北龙湖的态势，高品质楼盘必然聚集开封的富人区。而“高铁经济”模式下，以建业、永威、晖达为代表，开封北站片区大有腾飞之势，在城市高铁规划尚不明朗、高铁之于居住的积极带动意义不置可否的情况下，我认为高铁片区的发展仍将在摸索中前行，其投资价值远不及眼下看得见的政策和品质。即将入市项目监控蓝光雍锦汇项目地块位于金明大道，目前土地已经基本清零完毕，合作方河南亿乘置业地块位于金明大道与周天路交叉口的西南角，东至金明大道道路红线，南至规划用地边界，西至规划用地边界，北至周天路道路红线，净用地面积22827.6㎡：蓝光地产，发迹于成都，如今开始全国扩张。位列2018年百强房企综合实力第22名，在产品方面，蓝光“雍锦系”2016年跻身中国高端项目品牌价值TOP10（数据来源：中国指数研究院）。“以改善型为重心，坚持产品主义，走差异化竞争路线”是蓝光的新的产品战略新导向，以“雍锦系”、“公园系”为代表的改善型产品体系，研究的是奢享空间，研究的是如何为未来业主打造更具舒适度的居住体验。项目占地约34亩，主体建筑约6栋，总建筑面积约8.6万㎡，地上约6.6万㎡（其中住宅约5.2万㎡，商业约1.4万㎡），地下约2万㎡，绿地率≧30％，容积率≦3.0万㎡/h㎡蓝光雍锦汇VS新惠华府该项目将是2019年城市刚需的代表向楼盘，也是新惠华府的首要竞争楼盘。项目位于老金明汽车站，位置之于新惠华府相对“偏”，周边配套规划水平相对较差，项目品牌产品设计★★★★配套价格交楼时间预计同步亮点综合新惠华府★★★★★★★☆------四建建筑资质蓝光雍锦汇★★★★未出★★★☆------预计同步品牌品牌价值换500米的醇熟配套，将是客户权衡的主要博弈点。而500元/㎡的价格或许将是快速打破该博弈的关键筹码。即将入市项目监控大宏集团和碧桂园合作的高端住宅项目，总建面22.28万㎡，计划2019年6月入市项目名称项目位置碧桂园金耀路道与四大街交汇处碧桂园&大宏集团133.7亩开发商占地面积总建面22.28万㎡物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）绿地率≥35（%），商住比≤10（%），建筑密度≤30（%）配套开封高中、博物馆、美术馆、音乐馆高端住宅项目定位即将入市项目监控金茂打造“悦系”高端住宅项目，总建面19万㎡，计划2019年6月入市项目名称项目位置金茂·汴京华庭位于六大街金耀路西南，汴西湖新区中意湖板块开发商占地面积总开发体量金茂集团89.3亩19万㎡物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%配套中意湖、北大附小、开封高中高端住宅项目定位即将入市项目监控融创打造“宸院系”高端住宅项目，总建面18.05万㎡，计划2019年7月入市项目名称项目位置融创·开封宸院五大街、安顺路北融创集团开发商占地面积总建面140.54亩18.05万㎡物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率1.50，绿地率35%，配套/项目定位高端住宅即将入市项目监控富力打造高端住宅项目，总建面18.74万㎡，计划2019年7月入市项目名称项目位置富力湾复兴大道以北，一大街以东富力集团开发商占地面积总建面111.5亩18.74万㎡物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率2.5，绿地率不低于35%配套汴西湖项目定位高端住宅即将入市项目监控美的打造高端住宅项目，总建面14.46万㎡，计划2019年7月入市项目名称项目位置美的七大街东侧、金耀路南侧地块美的集团开发商占地面积总开发体量111.5亩14.46万㎡物业类型住宅、商业开发指标（已确定部分）容积率≥1.0且≤2.5，建筑密度（≤30%），绿地率≥35（%）配套中意湖、北大附小、开封高中高端住宅项目定位第二部分：住宅板块格局及个案分析第二部分：住宅板块格局及个案分析西区是开封市绝对热点板块，品牌开发企业集聚，量价高地；北区板块发展逐步成熟，市场影响力逐步提升；中心城区古城保护限制，未来供应逐渐减少；东区和南区量价水平均较低。北区板块发展趋势：区域发展缓慢，随着复兴大道和东区板块高铁北站投入使用，将逐渐成熟，区域价值由西向东逐渐递减，中大规模项目为主，目前市场影响力一般。西区板块发展趋势：东区工业集聚区，区域形象和居住舒适度交差，未来小规模低品质住宅项目开发为主。中心板块发展趋势：随着郑汴融城进程加快，全国性品牌房企进驻，政府规划逐步落位，区域的价值不断走高，成为开封未来新城市核心，价格高地，市场容量不断提升，房地产开发绝对热点板块，片区价值可期发展趋势：中心板块为城市发展老核心区，成熟度较高，历史文化景点密集，棚户区较多，区域古城保护限制房地产开发，房地产市场供应逐渐减少，未来将会出现小规模旧城改造地块，文化旅游地产、特色商业运营成为中心区域主旋律南区板块发展趋势：南部处于火车站片区，现状嘈杂，短期内难以改变，非城市主要发展方向，未来以小规模住宅地块和商贸物流产业为主。第二部分：住宅板块格局及个案分析开封房地产板块分为五大板块，西区板块（汴西湖板块、中意湖板块、新区板块）、中心板块、东区板块、北区板块、南区板块。西区板块东区板块（汴西板块、中意湖板块、新区板块）S219东环路工业集中区，居住环境较差，临近老城区，配套完善，当地人口密度大；汴西湖板块五大街十二大街郑汴一体化最早开发区域，借势人工打造自然资源；北区板块中心板块中意湖板块北区板块东京大道郑汴一体化后续开发区域，开封未来中意湖CBD商务区；高校聚集，人文气息浓厚，配套缺乏，目前以合村并城项目为主；新区板块

中意湖板块汴西湖板块东区板块新区板块开封向西发展新区，有恒大未来城热销，为区域带来一定知名度；宋城路南区板块中心板块受火车站制约，房地产发展缓慢，商贸物流业发展较好，同时老国有企业集聚区，区域基础配套完善。南区板块城市的老城区，古城墙环绕，商业与景点聚集，区域发展成熟，各种配套完善，市场供应量逐渐减少。第二部分：住宅板块格局及个案分析开封房地产仍以住宅+商业开发为主，公寓、写字楼发展处于初级阶段。12恒大未来城东润银基·望京郑开碧桂园拉菲国际212223242526272829303132333435锦绣花园翠庭尚都4万博时代广场美卓商业广场万相城56712345673翡翠华庭4格林公馆格林公馆商业大宏万达广场金茂广场305新晋美悦都东方今典龙翔世纪城香樟公馆3536196333216149317晖达温莎尚郡西湖印象金明华府锦上SOHO金悦湾.悦汇鼓楼里2081578金桂苑4晖达新世界西湖观邸新龙·御景城圣桦城2291921104

67

618222

361011121314151617181920开封国际金融中心金泰云都会三合国际7311512344御龙湾天河湾3

5211352328624

75建业菊香里奇瑞·金域华府恒大帝景安联优悦城晋开四季城北大资源1234567425311大宏万达广场金茂广场29

1712627欧洲小镇海马公馆CBD总商会大厦锦上SOHO美卓商业广场开封国际金融中心住宅富九华熙36371海马公馆公寓&商业国控·莱茵万象郑开绿地城郑开橄榄城新龙御都国际枫华西湖湾国控·莱茵万象江山宋城写字楼商业23东京大饭店商业第二部分：住宅板块格局及个案分析西区，又称为开封新区，由政府主导的推动高规格新城区域，自贸区、中意湖的规划及大品牌开发商的集中进入，又可划分为汴西湖、中意湖、新区三大板块。十二大街第五大街新区中意湖汴西湖S219S219东环路五大街十二大街海马公馆绿城桃李春风北区板块中心板块富九华熙东京大晖达新世界新龙御都国际晖达温莎尚郡道西湖印象新区板块

中意湖板块汴西湖板块东区板块欧洲小镇恒大帝景宋城路橄榄城东方今典郑开绿地城西湖观邸恒大未来城南区板块大宏万达广场新晋美悦都郑开碧桂园三和国际建业菊香里北大资源锦上SOHO东润银基·望京金泰云都会锦绣花园奇瑞·金域华府区域特征：郑汴一体化核心区域，自贸区、中意湖规划落地，市政拉菲国际府政策导向；

开发企业：恒大、绿地、碧桂园、绿城、建业、永威等品牌房企；

产品特征：项目众多、物业类型丰富，包括高层、洋房、别墅产品；

价格特征：高层7300-7500元/㎡

，洋房9000-11000元/㎡

，别墅12000-16000元/㎡

；住宅公寓写字楼客户特征：以开封市及开封周边地市改善客户为主，辅以郑州工作的开封本地人、郑州的投资客；商业第二部分：住宅板块格局及个案分析S219以西，第五大街以东，最早西区开发区域，借势汴西湖人工自然资源打造，向西发展第一能级区域。第五大街S219东环路S219海马公馆五大街十二大街绿城桃李春风晖达新世界北区板块中心板块枫华西湖湾西湖印象新龙御都国际东京大道新区板块

中意湖板块汴西湖板块东区板块晖达温莎尚郡橄榄城东方今典西湖观邸宋城路南区板块新晋美悦都郑开碧桂园锦绣花园拉菲国际

区域特征：郑汴一体化最早开发区域，借势人工打造自然资源

开发企业：碧桂园、绿城、建业、海马等品牌房企；

产品特征：项目众多、物业类型丰富，包括高层、洋房、别墅、合院产品；住宅公寓

价格特征：高层8000-9000元/㎡

，洋房11000-13000元/㎡

，别墅18000元/㎡

；写字楼商业客户特征：以开封市及开封周边地市改善客户为主。第二部分：住宅板块格局及个案分析&西区之汴西湖区房地产热点板块，产品线丰富，品牌云集，竞争激烈。项目规模（亩）建面（万㎡）容积率物业类型主力户型（㎡）均价（元/㎡）月均去化（套）首推时间已推体量（万㎡）已推剩余体量（万㎡）未推体量（万㎡）郑开碧桂园23096050030791.571.231.5小高层、洋房、大平层，别墅洋房、联排、合院、酒店等洋房、高层、112-131㎡三室小高层户型一期洋房110-177㎡高层8200元/㎡，洋房11000，别墅————2017年4月28020018000绿城桃李春风预计一期洋房11000-13000预计2017年10月2015年11月79海马公馆22（一期）洋房135-300㎡，高层90-130㎡高层8300二期基本售罄、三期未推22约3约63（一期）洋房13700（后期规划未定）郑开橄榄城12002601.8别墅、洋房、高层五期：高层：98和127㎡三房、洋房：110-175㎡均有高层：8000洋房：1200040五期：2016年6月6.570.2约48.4（后期规划未定）晖达新世界866.550801.3花园洋房高层、洋房高层130-143三室136-138三室900085009000——一期售罄；二期未推702016年2016年6.516630050西湖印象3003682.483.243412新龙御都国际91-94㎡两室，110-117㎡三室，120-140㎡三室2013年底备注：数据来源调研数据项目规模（亩）建面（万㎡）容积率物业类型主力户型（㎡）均价（元/㎡）月均去化（套）首推时间已推体量（万㎡）已推剩余体量（万㎡）未推体量（万㎡）晖达温莎尚郡340200802.9高层104-137三室8500一期售罄；二期无预售证，续客2014年36044西湖观邸25.31.902.47别墅；洋房；高层高层60-144㎡，小高层144㎡，叠加193-270，别墅230-360㎡内购7000多排号中预计2017年8月2.431.6222.87东方今典御府32861高层、洋房102-132三室95008800售罄，车位30个/月2012年610.240新晋美悦都30010050.5162.522.49高层120-130三室4月份后剩200多平的大面积，1套/月2012年2014年450.750.75.51.5拉菲国际高层、洋房、别墅、商业高层106-137㎡三室高层：7600-7800；洋房：9500，洋房底层15000-16000现在：10套左右最好时：300-400套14.5龙成锦绣花园165232.451.4别墅、洋房洋房97-149㎡，别墅280-300㎡、——最后一期未推2010年2012年2230001.5400枫华西湖湾4480430洋房、高层、公寓、别墅等目前在售86㎡两室，128㎡三室，137㎡四室高层8500，洋房12000目前无货源，预计下半年推出别墅合计35313.51711.77汴西湖区板块//典型案例//郑开碧桂园碧桂园进驻开封首个项目，汴西湖以西，定位低密改善型住宅。项目名称区位郑开碧桂园四大街与晋安路交汇处总建面总户数30万㎡1246套占地面积最近开盘时间绿化率230亩2017年4月2日35%容积率1.57是否精装小高层精装修建筑风格现代主义简约销售均价建筑类型高层8200元/㎡，洋房11000元/㎡，别墅18000元/㎡小高层、洋房、大平层，别墅主力产品开发商112-131㎡三室小高层户型开封碧海置业有限公司物业公司物业费碧桂园物业暂未知汴西湖区板块//典型案例//郑开碧桂园项目占地230亩，规划建设有小高层、大平层、洋房、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅多种物业类型，面积段偏大，指向改善型客群，且去化良好。项目规划有13栋18层小高层、4栋18层大平层、5栋6-7层洋房、42栋双拼别墅，4栋联排1栋叠拼。35项目业态房型户型总套数配比成交套数去化率29203323三室两厅两卫小高层112-13186269%862100%281632221827四室两厅两卫3125平层洋房266142-143232.762161361324011%11%3%131132382611496%100%95%81%92%31%19212630四室两厅两卫1715四室两厅两卫13郑开碧桂园12四室两厅两卫11双拼别墅323%别墅区五室两厅六卫371121%四室两厅三卫叠拼别墅联排别墅223131%四室两厅四卫329192%15%合计1246100%120597%汴西湖区板块//典型案例//郑开碧桂园别墅主力户型——230.62㎡别墅产品赠送面积280㎡，赠送率达到122%，功能性及实用性强。首层花园赠送面积65花园赠送面积72㎡阳台赠2.5㎡露台赠5㎡㎡露台赠9㎡首层赠送面积104㎡露台赠10㎡露台赠15㎡首层架空设计，私享三面大花园，双车位，满足大家庭停车需求；南北通透，餐客阳台一体化设计，客厅5.1米开间；主次卧均南向设计，主卧套房内配卫生间、衣帽间、书房，外接南北双露台；大卧室双露台设计，畅享阳光，前庭后院美景尽收眼底；汴西湖区板块//典型案例//郑开碧桂园高层主力户型——110㎡高层赠送面积8㎡，赠送率达到7%，产品三面朝南，采光较好，舒适度较高。洋房主力户型——139.2㎡洋房产品赠送面积11㎡，赠送率达到8%，产品南向采光较好，舒适度较高。高层主力户型

110㎡紧凑三房，三面朝南，户型方正；洋房主力户型电梯双入户，设计私家电梯厅。改善型四房，三房朝南，户型方正，南北通透；

室内采用动静功能分区，居家更舒适；室内采用动静功能分区，居家更舒适；双厅双阳台，厨房带家政阳台，人性化布局；多飘窗全明设计，超高空间利用率；室内超强的收纳系统，套房式主卧。飘窗赠2.3飘窗赠2.38阳台赠4.3㎡㎡㎡飘窗赠2.17多飘窗全明设计，超高空间利用率，尽享四季美景；室内超强的收纳系统，套房式主卧，尽享尊贵。飘窗赠送2㎡阳台赠送4.5㎡㎡汴西湖区板块//典型案例//郑开碧桂园卖点：品牌+一级物业+智能安防+低密住宅；客户有一定地缘性，金明区占主力，改善型置业。沙盘外部展示1、销售情况：本次推出别墅116套，洋房132套，高层862套，大平层136套，共计推出1246套，去化1205套。2、客户来源：①来访客户，有一定地缘性，但金明区客户占主力，占比52%，郑州来访客户占比30%，其余来自周边县市；②成交客户开封占比50%，郑州客户占比30%，县级客户占比20%。园林景观3、客户置业目的：改善置业4、主要卖点：一级物业+智能安防+低密住宅5、推盘情况：2017年4月2日开盘推出1栋叠拼别墅：5-1#（13套），42栋双拼别墅，18栋洋房，4栋大平层。楼盘点评：碧桂园进驻开封的首个项目，依托强悍的品牌实力和极具穿透性的营销推广宣传，让郑开碧桂园在很短的时间内，在开封楼市全面打开名望，吸引购房者的强效关注与极大期待。后续更是依托碧桂园自身的品牌，不断蓄客揽客，一跃成为和恒大并肩前行的楼市焦点。户型设计出彩、营销布点到位、品牌溢价强势、区位卓越适中，所有因素的聚合，让郑开碧桂园几乎开盘既清盘。唯一的缺点是项目买的太快，后续无产品持续支持，导致后续楼市中，碧桂园的声音不强。汴西湖区板块//典型案例//绿城桃李春风绿城桃李春风——项目概况百强房企绿城首入开封楼盘名称开发商绿城·桃李春风开封新区绿城置业有限公司项目位置建筑类型在售期数开封新区附一大街西侧、东京大道北新宋风洋房一期总占地960亩，总建面79万㎡；其中一期占地113亩，建面12.8万㎡占地面积主力户型销售价格115-171㎡1.45-2.2万/㎡绿城·开封桃李春风地处东京大道与附一大街交汇处，邻6000亩汴西湖一线湖景。规划有国风洋房、中式院墅、五星级酒店、小镇中心等业态项目简析交通：连霍高速、开封北站、东京大道学校：二师附小、开封高中周边配套内部配套医院：妇儿医院、中心医院星际酒店、小镇中心等汴西湖区板块//典型案例//绿城桃李春风绿城桃李春风——产品分析结论：绿城桃李春风定位高端项目，洋房、别墅高端产品，目前在售一期为纯洋房项目，产品定位高，品质高。对于客户的实力要求比较高。绿城桃李春风户型占比物业类型洋房房型面积套数套数占比115-13038736.34%三房两卫130-14014008%15.87%四房两卫150-17017816.72%100%合计1065汴西湖区板块//典型案例//绿城桃李春风绿城桃李春风——推广渠道分析结论：绿城桃李春风产品定位高端，因优越的地理位置，紧邻开封西区汴西湖。紧邻东京大道，人流量以及车流量较大。项目品质较高，客户群体对开发商认可度较高。所以本项目对外推广相对较少。推广渠道时间线上线下户外1月-3月3月-6月朋友圈广告、网站通栏周末暖场活动、周末圈层活动公交车体广告朋友圈广告、网站通栏、微信推广、

清明文化节、周末暖场活动、派单、商大牌广告、公交车体广告、社区道闸掌上开封、影院大屏广告超展点朋友圈广告、网站通栏、楼市内参大微号、掌上开封周末暖场活动、样板间开放活动、工地开放日6月-10月大牌广告、出租车顶灯开封之家、好房网等地产门户网站户外大牌道闸广告行政事业宣传汴西湖区板块//典型案例//绿城桃李春风绿城桃李春风——在售情况分析结论：绿城桃李春风全年销售目标10亿，截止目前累计销售5亿，2018年截止目前销售468套，货源剩余约40套，平均趋化5套/周。开盘截止目前去化率达91.45%，每次加推房源较少，认筹周期长。所售一期为纯洋房产品，定位高端，小区品质较高。作为一个纯改善型项目，对客户群体要求高，资金实力要求较高。2019年已去化一期所剩产品为主，暂无二期开发。一期未推售房源约597套，作为2019年初期销售主要方向。产品定价较高，标准层14000元/㎡，首层均价22000元/㎡。6.15正式开盘11、12已去化开盘3.27启动认8.1加推10.28工地开放销售节点筹未售房源为主1、绿城桃李春风作为开封为数不多的高品质楼盘，成品结合宋都韵味的风格，体现高端的中式建筑。2、因产品定位相对过于高端，去化效果相对一般，认筹周期长，客户范围较小、要求较高。3、目前所售一期为纯洋房社区，整体约16亿的货值，累计目前已销售5亿，加推节奏慢，产品去化慢。虽已售房源去化率较高，但每次加推房源数量少，周期性长，成交客户区域占比分析首次开盘去化分析去化套数区域成交量占比郑州162开封201开封市郊县60其它5合计428认筹量解筹率去化率/428/91.45%37.85%46.96%14.02%1.17%100%成交户型分析销售价格区域去化套数占比115-130228130-140102140-15040150以上58合计428洋房标准层成交均价洋房首层成交均价1300元/㎡22000元/㎡53.27%23.83%9.35%13.55%100.00%楼盘点评：绿城进驻开封之初，在开封购房者群体中知名度并不高，人们对于绿城的品牌还很陌生。绿城前期从品牌导入入手，接连开启多项品牌造势活动，把绿城的品质感与精致感全面释放并牢牢俘获购房者内心的同时，首开洋房价格并不高，形成市场虹吸效应，销售一路走高。伴随着样板间和实景展示区的落地，体验感更强，销售稳定。截至目前，依然是西湖畔洋房价格标杆，售价依然坚挺。后续地块的临湖别墅，是桃李春风的看家经典产品，值得期待与关注。汴西湖区板块//典型案例//枫华西湖湾枫华西湖湾——项目概况沿湖而建，大型低密项目，以一线湖景、超大低密社区、教育配套为主要卖点。开发商枫华西湖湾物业位置金明大道和东京大道交汇处最近开盘时间——占地面积容积率4480亩规划建面绿化率430万㎡1.430%物业类型项目规划主力面积住宅建筑风格英伦集居住、旅游、酒店、商业为一体的6000亩综合体，包括洋房、高层、公寓，以及别墅等复合产品系，兼顾湾区城市属性及居住属性目在售86㎡两房，122㎡三房，137㎡四房目前成交价目前临湖高层8500元/㎡，洋房标准层1.2万/㎡目前现状项目卖点目前无货在卖，下半年预计推出别墅一线湖景+超大规模低密社区+社区配套汴西湖区板块//典型案例//枫华西湖湾项目占地4800亩，分为三个组团开发，占据开封汴西湖绝佳景观资源，集住宅、酒店、商业、教育于一体开发，目前开发组团一，洋房、高层已卖完，预计下半年推出组团一沿湖别墅。组团一：由高层、洋房、别墅组成，目前剩余少量洋房和别墅未动工，高层全部售罄。预计下半年主要推售此组团组团三的别墅商业配套组团二：此组团不直接临湖，规划纯高层物业，项目幼儿组团二园、小学在此组团内，主打教育配套。组团一组团三：目前规划为以低密产品为主，搭配少量高层产品。组团一商业配套：滨水五星级酒店群、北美风情水岸商业区、中加合作国际教育基地、2.5公里环西湖护城堤遗址公园、私家游艇码头、“诗兴开封”国际文化论坛永久会址汴西湖区板块//典型案例//枫华西湖湾目前在售产品以舒适型为主，户型设计比较常规，创新性元素不多。最后销售房源数据统计均价（元/㎡）楼号户型面积总套数总面积户型占比四房两房三房136.96㎡86.45㎡10210210213969.92㎡8817.9㎡85008500850033.3%33.3%33.3%136.96㎡四室两厅两卫86.45㎡两室两厅一卫6#、7#楼122.09㎡12453.18㎡户型方正，三面宽，大面积阳台赠送；动静分离，有较强的舒适度；主卧套房设计，对客户吸引力强；干湿分离厨房设计；住宅产品总销售面积合计：35241㎡项目目前在售面积区间86-136㎡，面积段跨度大，兼具首置与改善。开发商推货进度慢，开盘去化情况良好，高层由5800元/㎡涨至现在8500元/㎡。122.09㎡三室两厅一卫楼盘点评：西湖湾作为目前开封市体量最大的地产项目，在今年主力销售高端商业别墅——浅水湾，刚性需求纯高层——金明府。浅水湾目前因自身销售推广和产品原因，基本处于搁置状态。金明府是西湖湾今年的主力出货社区，刚性需求属性强、户型设计赠送面积多、工程进度块、销售稳定，是北区标准的刚需盘。但受市场行情波动影响，价格在下半年极其不稳定，浮动较大。汴西湖区板块//典型案例//郑开橄榄城郑开橄榄城——项目概况楼盘名称开发商郑开橄榄城开封中联创房地产开发有限公司项目位置建筑类型占地面积建筑面积主力户型开封新区郑开大道交第一大街北500米高层、洋房1200余亩约160万平米高层90-179平米

洋房110-220平米35#（高层）、37#（高层）、12#（高层）、15#（高层）、少量洋房、52#LOFT、50#公寓在售房源销售均价高层均价：9500元/㎡洋房标准层15000元/㎡，首层18000元/㎡优惠政策物业费2万抵总房款2%优惠1.68元/㎡郑开橄榄城项目位于郑汴新区郑开大道与一大街交汇处，项目规划用地千余亩,建筑面积百余万平米，为郑汴新区之选千亩大盘。6000亩开封西湖、800亩众意湖双湖环绕，纯法式建筑，千亩恢弘大宅。项目简析幼儿园：伯利恒国际幼儿园中小学：金明中学综合商场：

居然之家

万达医院：155医院周边及内部配套小区内部配套近20万平米的临湖商业都会，是郑开新区首座滨水商业之城，满足业主一站式全品牌消费；郑开橄榄城配备运动健身会所、文化休闲会所、汴西湖湖心岛会所汴西湖区板块//典型案例//郑开橄榄城郑开橄榄城——产品分析结论：郑开橄榄城作为开封“资历”较老的项目，开发期数较多，目前已开发至六期。主要优势紧邻开封汴西湖，对面为万达广场，生活圈以及配套逐渐完善。郑开橄榄城户型占比物业类型高层房型面积套数套数占比三房一卫90-11040224.48%110-130130-140140-150110-130130-150150-1704682231151481909628.50%13.58%7%三房两卫四房两卫三房两卫四房两卫9.01%洋房合计11.57%5.85100%1642汴西湖区板块//典型案例//郑开橄榄城郑开橄榄城——推广渠道分析总结：郑开橄榄城六期香颂，在已有的项目宣传基础，配合渠道做一些线上以及线下的客户推广，因为前期的项目开发在开封以及郑州市场做足了项目宣传。作为第六期香颂项目的开发，产品也是偏改善型住房。推广渠道时间线上线下户外1月-4月5月-8月朋友圈广告、网站通栏公益活动、周末暖场活动大牌广告、公交车体广告朋友圈广告、网站通栏、微信推广、

公益活动、周末暖场活动、媒体答谢会、

大牌广告、公交车体广告、社掌上开封派单区道闸朋友圈广告、网站通栏、楼市内参大微号、掌上开封周末暖场活动、千人音乐节、样板间开放活动8月-10月大牌广告、出租车顶灯开封之家、好房网等地产门户网站户外大牌公交车体广告朋友圈广告汴西湖区板块//典型案例//郑开橄榄城郑开橄榄城——在售情况分析结论：郑开橄榄城香颂总体货值18亿，总体量1642套房源。目前已推售8#，9月6号开盘，共计208套房源，均价9500元/㎡。橄榄城产品定位经历从刚需--高端--改善性住房的思路改进，充分结合市场需求。自2018年9月开盘至今，共计开售208套房源。预计今年销售任务4亿，开盘至今已累计销售1亿。11月4号开盘5#东单元，精装家9500元/㎡。5.13香颂洋房样板间开放销售节点8.5启动认筹9.6开盘8#11.4开盘5#东单元1、郑开橄榄城香颂作为郑开橄榄城六期项目，产品定位于改善型项目，是一个洋房及高层产品项目。2、郑开橄榄城作为老牌项目，产品价位一路高升，但根据今年最新市场行情以及政策，销售动态大批量减少，产品去化速度大大降低，较高的售价是导致项目销量大批量下降的主要原因。3、2019年销售动态主要已六期香颂为主，香颂也是开封市场精装房不多的项目，由于市场行情变动，并无太多销售动态。成交客户区域占比分析首次开盘去化分析去化套数区域成交量占比郑州67开封101开封市郊县30其它10合计208认筹量解筹率去化率46116435.57%78.85%32.69%48.56%14.42%4.81%100%成交户型分析销售价格区域去化套数占比90-100104100-13052130-14052140以上合计2080高层标准层成交均价9500元/㎡50%25%25%0%100.00%楼盘点评：今年郑开橄榄城销售比较吃力，项目六期入市，前期洋房均价13000，销售并不理想。又赶上市场下行，受回款及年度任务的压力，高层精装价格降至9300，洋房毛坯降至9300，在第四季度全面推向市场，对市场的撼动性比较大。但橄榄城在西湖畔，依然有他的巨大影响力，市场关注度还是比较强的。汴西湖区板块//典型案例//海马公馆海马公馆——项目概况汴西湖区板块//典型案例//海马公馆海马公馆——在售情况分析汴西湖区板块//典型案例//海马公馆汴西湖区板块//典型案例//海马公馆楼盘点评：海马公馆在开封楼市中属于异类，“慢工出细活”的理念下，所售房源销售较慢，但价格较高并坚挺，社区建筑品质不断提升，市场声音并不强，销售比较佛性。下半年海马拿到二期80亩土地，在明年会全面开启，建设及销售速度会全面提速，品质依旧是海马持之以恒要坚守并大力提升的关键。所以明年的海马二期极具看点。汴西湖区板块//典型案例//中南樾府中南樾府——项目概况中南首入开封品质力作，位于汴西湖片区，项目规划总占地44101.2㎡，建面约14.9万㎡楼盘名称开发商中南·樾府整体规划图开封中南锦程置业有限公司集英街与金耀路交会处东500米新亚洲建筑风格（高层、洋房）一期12项目位置建筑类型在售期数935占地面积主力户型销售价格44101㎡（66亩）10建筑面积约108—143㎡三房和四房11高层8000-8500元/㎡洋房9200-9700元/㎡126项目规划总占地44101.2㎡，总建筑面积约14.9万㎡，新亚洲建筑风格，是中南首入开封精工筑造的全成品房社区；项目产品有舒适高层和花园洋房，建筑面积约108—143㎡通透全明的三房和四房户型设计，满足不同家庭的需求项目简析78中小学：集英街小学

集英街中学

幼稚园：集英幼儿园综合商场：开元广场、金明广场、万达广场医院：第二中医院周边配套内部配套无汴西湖区板块//典型案例//中南樾府中南樾府——产品分析主力户型125㎡-145㎡四房，占比73%，其中145㎡为宽厅设计，占比18%，108㎡占比27%A户型135㎡四室两厅两卫B户型108㎡三室两厅两卫C户型145㎡四室两厅两卫D户型125㎡四室两厅两卫户型占比物业类型高层房型面积套数套数占比户型优略势分析三房两厅两卫108㎡24627%紧凑型三房，刚需首选户型方正，主次卧设计飘窗，两卧室朝阳，采光不足四房两厅两卫135㎡36816840%18%宽厅设计，洋房主力户型，各房间比例适中，主卧南向采光，次卧及客卧北向四房两厅两卫四房两厅两卫145㎡125㎡洋房合计12991115%非宽厅设计，紧凑型四房设计100%汴西湖区板块//典型案例//中南樾府中南樾府——推广节点及渠道分析4月项目推介会正式入市，5月份城市展厅开放，9月启动认筹，线上传播配合商超展点+渠道拓客为主，设定老带新奖励，结合售楼部周末暖场活动进行项目宣传。推广渠道项目阶段项目阶段线上推广线下推广户外广告4月入市蓄客地产媒体宣传项目推介会、商超展览、社区行户外广告大牌、公交候车厅广告开封交通广播、微信公众号大V推文、微信朋

验资活动、小蜜蜂街区派单、商超展览、社

户外广告大牌、公交车体广告、社区宣传栏、5月-8月友圈广告区行社区入口道闸开封楼市内参、开封生活类大V号推文、微信户外广告大牌、公交车体广告、社区宣传栏、社区入口道闸9月认筹开盘周末暖场、置业顾问扣客、加油站广告朋友圈广告地产类门户网站广告、开封楼市内参、开封生10月周末暖场、小蜜蜂街区派单公交候车厅广告、活类大V号推文商超展位城市展厅开放项目推介会周末暖场汴西湖区板块//典型案例//中南樾府中南樾府——在售情况分析9月28日启动认筹，10月17日首次开盘，目前洋房6#、8#售罄，10#、11#去化65%，截止年底完成2亿签约任务，2019年计划住宅清盘。5.12验资活动6月-8月9.28认筹10.17首开4.1项目推介会销售节点蓄客1.

项目整体货量：共计6栋洋房，5栋高层，911套房源，总货值11亿左右。2.

首次开盘情况：10月17日推售148套房源，认筹165组，开盘成交57套，解筹率34%，去化率38%（蓄客总价优惠1%，认购总价优惠1%）3.

推售计划：2018年全年计划任务5亿，截止11月3日去化约2亿，2019年完成住宅清盘。成交客户区域占比分析开盘去化分析去化套数57区域数量占比郑州区域开封市区48开封五县一郊省内其他区域合计57认筹量解筹率去化率450016534%38%7%85%8%100%开盘成交户型去化占比分析洋房销售价格面积145㎡125㎡23合计57100.00%一楼成交价12500元/㎡10500元/㎡数量占比34顶楼成交价标准层59%41%9600元/㎡楼盘点评：中南樾府顶着全国20强的光环和实力开场，几场活动下来，并未达到预期的市场认知度。项目地块较小，景观难以做出规模和亮点，但户型设计颇具亮点。前期有精装的标准将为毛坯来适应市场。工程进度较慢，导致今年只有洋房产品出售，销售情况一般。高层要到明年才会入市。汴西湖区板块//典型案例//拉菲国际拉菲国际——项目概况开封自贸区与汴西CBD双重辐射利好，纯法式皇家墅区开发商河南集英置业有限公司物业位置开封宋城路与四大街交汇处最近开盘时间2017年4月占地面积容积率100亩规划建面绿化率16万㎡2.4940%物业类型项目规划主力面积高层、洋房、别墅、商业建筑风格法式9栋高层，12栋别墅，2栋洋房、2栋商业，部分沿街底商106-137㎡三房高层高层：7600-7800元/㎡；洋房：9500元/㎡，洋房底层15000-16000元/目前成交价㎡目前现状项目卖点高层余20多套，洋房余200多套，别墅未售（预计做现房推售）法式别墅+自贸区核心+七重园林汴西湖区板块//典型案例//拉菲国际拉菲国际——产品户型分析面积段87-450㎡，跨度较大，产品多样，高层106-137㎡三室为主；洋房、别墅产品面积较大。规划建设9栋高层，12栋别墅，2栋洋房、2栋商业，部分沿街底商。产品线高层面积（㎡）总套数户型配比3210159687106-1371401569881124612%73%8%7高层8122325洋房27售楼部

261122212019双拼别墅双拼别墅1683%15洋房16

联排别墅171827940%2829商业联排别墅双拼别墅357322%45081%总计1346100%汴西湖区板块//典型案例//拉菲国际拉菲国际——产品户型分析产品多为三开间双卧朝南设计，大尺寸客厅带来空间的阔绰感。

三开间，复式户型设计三室两厅两卫（高层）三室两厅两卫（高层）

南北通透，采光绝佳；面积：131.74㎡面积：120.32㎡

中空式客厅布局；

私家景观室观景阳台分布两侧。

南北双阳台，户型通透，全明采光；

三面宽设计，气派大尺寸客厅；

朝阳双卧，动静分区，干湿分离；赠送飘窗。

三开间设计，气派大尺寸客厅；

朝阳双卧，动线合理；

多阳台设计。洋房（2-3层复式户型）面积：279.17㎡汴西湖区板块//典型案例//拉菲国际拉菲国际——销售情况分析卖点：法式别墅+自贸区辐射区+七重园林；客户地缘性较强，多为开封本地，自住为主。售楼部沙项目入口大门盘1、销售情况：高层余20多套，洋房余200多套，别墅未售；2、客户来源：地缘性较强，以项目周边开封客户为主，年龄多在30多岁，极少量郑州客户；3、客户置业目的：多为自住，做婚房用较多；4、主要卖点：法式别墅+自贸区辐射利好+七重园林；小区内景工程进度5、推盘情况：已推售高层和洋房，别墅未推售（预计做现房推售）。楼盘点评：拉菲国际周边竞品楼盘不多，但也反映出拉菲国际的孤单和寂寞。2016-2017年市场中，销售并不好，但恰巧赶上2017年的楼市行情上涨，高层几乎快速销售一空，洋房产品销量也所有增长。目前别墅产品因总价高、区位差等客观状况太过明显，让别墅几乎停售。汴西湖区板块//典型案例//新龙御都国际新龙御都国际——项目概况本土知名开发商打造旗舰项目，刚需偏改善楼盘，坐拥城市“双站”便捷交通动线和行政中心。开发商河南新龙集团开封汴西新区郑开大道与四大街交汇处物业位置入市时间2013年年底占地面积容积率368亩规划建面绿化率80万㎡3.2645%物业类型二期总户数主力面积高层建筑风格停车位新中式1062户739个二期：91-94㎡两室，110-117㎡三室，120-140㎡三室均价9000左右目前成交价目前现状项目卖点一期房源售罄，二期房源2016年7月开盘，目前处于平销阶段学区房、市政配套、超高绿化、汴西核心区汴西湖区板块//典型案例//新龙御都国际新龙御都国际——产品概况项目分三期开发，目前处于二期平销期，临街底商共2.2万㎡，内部配套会所、商业街，外部配套知名中小学，大润发超市和开封行政中心——市民之家。项目共分三期开发，逐步加推。其中1#、2#、5#、3#、4#、8#楼分别有两层底商，建筑面积约2.2万㎡。目前1期住宅已交付入住，2期2016年7月开盘，目前处于平销期。

一期：6栋高层，面积以110—130㎡三房，150—180㎡为主，1期已于2015年末交房，底商已全部出租。2梯3户：1#、2#、5#、9#、10#2梯4户：1#、2#、5#、6#、9#、10#

二期：6栋高层，四栋29层，两栋33层超高层，面积区间为90—180㎡，以91—96㎡两室，110—140㎡三室为主。二期底商正在招商。2梯3户：3#、4#、8#、11#、12#2梯4户：3#、4#、7#、8#、11#

三期：3栋高层，4栋小高层，未开盘。汴西湖区板块//典型案例//新龙御都国际新龙御都国际——户型分析二期整体为高层、超高层，产品为90—200㎡2室—5室，以91—94㎡两室，110—140㎡三室为主。120—140㎡大三房户型设计传统，有一定的提升空间。115㎡

三室两厅96㎡

两室两厅140㎡

三室两厅户型点评：物业类型户型面积（㎡）户型供应占比当期开盘时间1、刚需型两房和小三房户型设计较为合理，改善型住房户型传统；90-96两室三室三室四室五室30%38%17%10%10%新龙御都国际二期户型配比110-117140-152150-160170-200高层2016.72、公摊面积基本低于15%，得房率高。汴西湖区板块//典型案例//新龙御都国际新龙御都国际——销售情况项目一期已交房入住，首层架空挑高4.55米，八重安防智能化管理系统、叠翠如画的优雅南方园林景致。1、销售情况：一期已售罄，现在售二期高层，2016年7月开盘，逐步加推，最近开盘时间为2017年5月21日，目前处于平销期；三期小高层、高层目前未推售。沙盘展示科技展示景观展示一期地下停车场展示2、客户来源：客户开封市与郑州客户大约各占一半。3、客户置业目的：自住为主，投资客户约2-3成。4、主要卖点：学区、高绿化率、市政配套。样板间展示入户门展示楼盘点评：新区唯一目前有房可售的本地老牌房企。项目自身优势主要集中于现房实景、二师附小学区房，以及新龙集团在开封楼市中的口碑信赖。价格比较坚挺，项目推广宣传不多，市场声音不强，汴西湖区板块//典型案例//中南林樾中南林樾——项目概况高铁站片区，百强房企，中南置业与河南本土晖达集团联合开发项目整体规划图楼盘名称中南·林樾开发商开封晖达中南置业有限公司项目位置三大街与东京大道交汇处西南角建筑类型在售期数占地面积新中式风格（高层、洋房）一期（未开盘）占地102亩，建面24.4万方主力户型销售价格洋房143㎡四房；小高146㎡四房，高层108—135三房待定中南樾府是2018中国房地产开发企业20强第19位的中南置地所开发的TOP级樾系产品;共计17栋楼，2洋房、2小高，13高层，共计1542户。项目简析交通：连霍高速、开封北站、东京大道学校：金耀路小学、二师附小、金明中学西校区与开封实验幼儿园等周边配套内部配套医院：妇幼医院、中心医院无汴西湖区板块//典型案例//中南林樾中南林樾——产品分析主力户型108㎡—135㎡三房及四房，占比80%，140㎡—146㎡，占比20%。高层户型135㎡四室两厅两卫小高层户型146㎡四室两厅两卫洋房户型143㎡四室两厅两卫高层户型108㎡三室两厅两卫户型占比物业类型房型面积套数套数占比户型优略势分析三室两厅两卫108㎡67243%44%户型紧凑，方正，三室配比均匀高层四室两厅两卫四室两厅两卫四房两厅两卫135㎡146㎡140㎡686136卧室过道狭窄，空间设计利用率不足四室南向，多采光面光照充足小高层9%洋房合计484%双阳台设计，客厅连接卧室超大观景阳台1542100%汴西湖区板块//典型案例//中南林樾中南林樾——推广节点及渠道分析8月入市，线上线下配合户外多渠道推广，10月13日示范区正式亮相。推广渠道项目阶段热5项目阶段线上推广线下推广户外广告开封交通广播、开封楼市内参、微信朋友圈广告8月9月商超展览、社区行、景区派单公交候车厅广告入市宣传微信公众号大V推文、微信朋友圈广告“不二情书”大型事件营销活动示范区及样板间开放，周末暖场活动周末暖场、小蜜蜂街区派单户外广告大牌、社区宣传栏10月11月示范区及样板间开放认筹开封楼市内参、地产类网站通栏广告围挡户外地产类门户网站广告、开封生活类大V号推文、公交候车厅广告、社区宣传栏微信朋友圈广告开封楼市内参等微信大V快闪事件营销活动示范区开放周末暖场汴西湖区板块//典型案例//中南林樾中南林樾——在售情况分析项目总货值约17.6亿，8月入市，11月开启认筹，计划12月份进行首次开盘，首开2栋洋房，签约任务1.5亿，2019年住宅清盘。10.13示范区开放11月认筹12月洋房开盘8月入市销售节点1.

项目整体货量：共计17栋楼，2洋房、2小高，13高层，住宅总货值约17.6亿。2.

入市情况：项目2018年8月入市宣传，10月13日示范区及样板间正式开放，目前积累意向客户约150组。3.

推售计划：2018年任务量1.5亿，11月启动认筹，12月开盘销售两栋洋房货值约5000万，2019年计划任务完成住宅清盘。意向客户区域占比分析区域数量占比郑州区域15开封市区105开封五县一郊省内其他区域合计15025510%70%16%4%100%楼盘点评：作为中南品牌在开封的第二个项目，来到中意湖、高铁站和西湖三大板块的重叠辐射范围，区位优势明显。首期推送的48套洋房，户型设计是一大亮点。开盘销售情况优良。现阶段正在蓄客高层产品，在明年将会是整个西区不可忽视的楼盘之一。汴西湖区板块//典型案例//晖达新世界晖达新世界——项目概况楼盘名称开发商晖达新世界河南晖达嘉睿置业有限公司开封新区东京大道与四大街交会处高层、小高层、洋房1300余亩项目位置建筑类型占地面积建筑面积主力户型在售房源约220万平米高层90-143平米洋房108-169平米高层已售罄，小高层已售罄，洋房三期B区20#-27#楼8栋少量房源在售销售均价高层均价：2016年5000元/㎡小高层均价：2017年6800元/㎡洋房标准层12500元/㎡，首层15500元/㎡优惠政策物业费5000抵总房款20000优惠高层、小高层、洋房均为：1.9元/㎡晖达新世界项目位于东京大道与第二大街交汇处，总占地1300余亩，为200万方超级综合体，由高端别墅、花园洋房、品质高层、高档写字楼、主题商业群等物业组成。

晖达新世界一期位于开封市东京大道与四大街交汇处，占地86亩，总建筑面积6.5万方，产品规划为16栋纯粹电梯洋楼。项目简析交通：晖达·新世界，位居开封新区核心地段，高端居住圈、优质学府圈、生态奢享圈三大圈层俯首直指。共享郑开CBD商圈、郑徐高铁商圈繁盛商业配套，东京大道、郑徐高铁开封北站、郑汴轻轨、连霍高速等立体化交通网络公交：[公交站]（52,16(开往职教园区)）中小学：金耀小学、开封高中综合商场：大宏万达广场周边及内部配套医院：一五五医院汴西湖区板块//典型案例//晖达新世界晖达新世界——产品分析结论：晖达新世界作为开封新区首批进入房企，地块面积大，物业类型全，开发体量巨大，目前在售三期B区少量洋房，性价比和产品力是其主打，户型优化赠送较多，优势为汴西湖临，高铁头排，纯粹低密住宅。晖达新世界洋房户型占比楼座房厅卫1920212223252627小计占比三室两厅一卫110-120㎡00001200122412.37%三室两厅2120-130㎡130-140㎡000048480048480016328.25%卫三室两厅216.49%卫140-150㎡150-160㎡160㎡以上套数4室两厅2卫4室两厅2卫4室两厅2卫--20030044441204444120901646.39%8.25%00440440168.25%2030242424242424194100.00%汴西湖区板块//典型案例//晖达新世界晖达新世界——推广渠道分析总结：晖达新世界二期紫檀，在已有的项目宣传基础，配合渠道做一些线上精简，线下强化推广，因为前期的项目开发在开封市场做足了项目宣传。作为第二期紫檀项目的开发，产品是洋房偏改善，兼顾高层刚需住房。时间推广渠道线上线下户外1月-4月朋友圈广告、网站通栏公益活动、周末暖场活动大牌广告、围挡广告大牌广告、围挡广告5月-8月朋友圈广告、网站通栏、微信推公益扶贫活动、周末暖场活动、媒体答谢会、派单广、掌上开封8月-10月朋友圈广告、网站通栏大牌广告、围挡广告牌周末暖场活动、商铺宣传出租、晖达图书馆案场活动，电约开封之家、好房网等地产门户网站微信、朋友圈案场、公交候车亭广告案场展示广告汴西湖区板块//典型案例//晖达新世界晖达新世界——在售情况分析结论：晖达新世界三期B紫檀洋房总体货值3.5亿，总体量194套房源。目前已推售20#-27#楼8栋，均价12500元/㎡。新世界产品定位一直坚持低密，高品质，低价格，合理控制总价的原则，经历晖达品牌自销+品牌房企合作的战略，贴合市场需求和趋势，不断提升品牌溢价率。自2018年6月开盘至今，共计开售194套房源。在补差及政府行政干预市场不断强化的背景下，销售150余套，余量40套左右，坚持毛坯标准，均价12500元/㎡。2017年9月入市认筹并认购2018年1-8月平销10月平销11月平销销售节点1、晖达新世界紫檀作为晖达新世界二期项目，产品定位于改善型项目，是一个洋房及高层产品项目。2、晖达新世界自西班牙小洋楼走红市场后，产品价位一路高升，但根据今年最新市场行情以及政策，销售动态大批量减少，产品去化速度大大降低，较高的售价及补差额度是导致项目销量大批量下降的主要原因。3、2019年销售动态主要以温莎尚郡为主，新世界也是汴西湖一线最具性价的项目，由于市场行情和政策影响，销售放缓。洋房销售价格一楼成交价顶楼成交价15500元/㎡12800元/㎡标准层12000元/㎡汴西湖区板块//典型案例//晖达温莎尚郡晖达温莎尚郡——项目概况温莎尚郡代表晖达品牌在开封市场落地植根，自2011年以团购入市，项目英伦风格，总占地350亩，建筑面积约80万方。楼盘名称开发商晖达温莎尚郡河南晖达建设投资有限公司金明大道与金耀路交会处东100米英伦建筑风格（高层）三期项目位置建筑类型在售期数占地面积350亩主力户型销售价格建筑面积约95—143㎡三房和四房高层7600-8500元/㎡英伦风格晖达·温莎尚郡，80万方园英伦生活体，晖达集体首临开封之礼，20年厚积薄发，品牌跨越之作。择址七朝古都复兴要地—

红圈板块：为温莎尚郡一期，12栋楼，15万平方，已于金明大道与郑开大道，借今朝融城之势，尽纳古风新韵，重现东京梦华。萃取英伦住区人文精华—百年的河大、都铎的建筑、低密的园区、绅士的礼制、闲适的格调和考究的态度一脉相承。温莎尚郡，根、英伦风，开封前所未有的纯正英伦人文住区，优雅降临。项目简析2016年底顺利交付入住。

黄圈板块：二期A区5栋楼约6万方，工程节点均已达到7-8层。中小学：集英街小学集英街中学幼稚园：集英幼儿园综合商场：开元广场、金明广场、万达广场医院：第二中医院周边配套内部配套紫圈板块：温莎C区地块，规划两栋住宅一栋写字楼，并已顺利签约国际一线酒店集团洲际品牌负责运营管理，两栋住宅工程节点已达到4-5层。无汴西湖区板块//典型案例//温莎尚郡温莎尚郡——产品分析主力户型90㎡-144㎡，本案为2梯4连廊结构三房户型，所有户型北侧房间为阳台+储藏室设计，变相赠送1个房间。2梯4连廊结构三房户型109㎡3室两厅两卫127㎡3室两厅两卫户型占比分析楼座室厅卫15#8816#5217#18#5219#5220#21#小计14029215310425550占比100㎡以下100-110㎡111-120㎡121-130㎡131-140㎡141㎡以上套数3房2厅1卫3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫14.08%29.38%15.39%10.46%25.65%5.03%881001015252522052055050176104201104104100994100.00%汴西湖区板块//典型案例//温莎尚郡温莎尚郡——推广节点及渠道分析8月项目推介会正式入市，9月份团购认筹启动，10月认购，线上今日头条、微信公众号大V传播配合公交亭、阅报栏+渠道拓客为主，设定全民经纪人奖励，结合暖场进行宣传。项目阶段项目阶段推广渠道线上推广线下推广户外广告8月9月入市蓄客公交亭媒体宣传项目推介会、电梯横媒体、社区插单行户外围挡大牌今日头条、微信公众号大V推文、微信朋定存活动、小蜜蜂街区派单、拓客分销、社区行户外围挡大牌、公交亭广告、阅报栏、电梯横媒体友圈广告10月认购移动4G、掌上开封、开封网大V号推文、微信朋友圈广告周末暖场、置业顾问扣客、电话邀约领大闸蟹广告户外围挡大牌、公交亭广告、阅报栏、电梯横媒体10-12月地产类门户网站广告、移动4G、掌上开封、开封网大V号推文公交候车厅广告、阅报栏、电梯横媒体二批次认筹、开盘周末暖场、小蜜蜂街区派单、夜间插车、幼儿园派发大马戏门票朋友圈转发、集赞、留言等周末暖场夜间插车公交亭、电梯横媒体汴西湖区板块//典型案例//温莎尚郡温莎尚郡——在售情况分析8月28日启动认筹，10月1日首次内购，目前一批次高层15#、16#、18#售罄，20#、17#去化50%，二批次C区入市认筹，2019年计划住宅清盘。9.10项目推介会10月1日认购11.1认筹12.209.1验资活动再开销售节点1.9119611套房源，总货值

亿左右。项目整体货量：共计

栋高层，2.

首次开盘情况：10月1日推售520套房源，认筹765组，开盘成交350套，解筹率54%，去化率78%（均为一口价成交）3.

推售计划：2018年全年计划任务5亿，截止11月1日去化约4.6亿，2019年完成住宅清盘。成交客户渠道分析成交客户渠道分析需求面积㎡