张家界某四星级酒店投资建设项目可行性研究报告

张家界某四星级酒店投资建设项目可行性研究报告第一章 项目简介第二章 投资环境分析第三章 客源情况调查第四章 张家界洒店业现状调查第五章 有可比性景区洒店状况分析第六章 未来四星级以上洒店供求状况第七章 项目区位优势分析第八章 项目市场定位第九章 设计原则与风格营造第十章 建设规模与投资概算第十一章经营管理规划第十二章财务指标分析第十三章 项目风险与防范措施第十四章结论第一章 项目简介项目简介项目名称：项目投资方：投资企业性质：项目位置：土地面积： 142315平方米总建筑面积：200485平方米容积率：1.41绿化率：42.7%投资总额：预计总投资为人民币79613万元项目定位：五星级度假洒店项目建设期：2008年1月至2009年12月，建设期二年项目投资方及控股公司简介张家界*****洒店有限公司，2007年****日成立，注册资金33000万元，法定代表人：，主要经营范围为酒店筹建。公司地址：************控股集团：**************控股有限公司是以房地产为主营业务，届下机构涉及房地产开发的各个环节，涵盖****洒店连锁、教育品牌连锁、休闲娱乐、社区商业连锁等多个行业的大型综合性企业集团。十余年来，共获殊荣逾白项：2006年：“第五届中国大型房地产企业500强”评比中，获得销售面积第***名及主营业务收入第**名；2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业竣工面积第**名”；2007年11月获国家统计局固定资产投资统计司、中国行业企业信息发布中心颁发“2006-2007年度中国房地产企业销售面积第**名”；2007年9月获国家税务总局计划统计司颁发 “2005、2006年蝉联中国私营企业纳税第**名”；中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之一。****2006年实现销售收入79.4亿元，净利润16.7亿元，纳税愈20亿元；总资产达153.1亿元。2007年1月，****完成已竣工总建筑面积648.7万平■方米，未完成开发的总建筑面积482.1万平方米，以及持有的作为未来发展物业有关的总建筑面积为 1332万平■方米。根据****2007年中期报告披露，截止2007年6月30日，营业额达60.3亿元，净利润为14.17亿元，总资产342亿元，净资产165亿元。土地储备达5,472万平■方米。截至2007年11月底，****已超额完成全年人民币150亿的合同销售目标，已取得国有土地使用权证（含权益）的可建建筑面积为 3,768万平■方米，其中已获得施工许可证（含权益）可建建筑面积约为965万平方米。截止2007年****集团2008年在全国约有15个楼盘可销售，包括广州的沙湾****,其总建筑面积约279443平方米，预计可在今年第一季度内销售；还有荔城 ****,总建筑面积约524482平■方米、花都的假日半岛，预计新产品可丁今年第二季度推出，总建筑面积约544781平方米；惠阳****及乐昌****、恩平■****也将丁二季度全新推售。其他省份的可销售项目分布丁泰州、满洲里、沈阳、长沙、鞍山、兴安、重庆、内蒙古等。洒店方面，台山********洒店（五星级标准）已丁2007年11月开业。而截至2007年11月30日，集团拥有五星级标准洒店7家，目前在建4家，准备开发10家。五星级标准洒店的配套，为****提供了稳定的收入第—章 投资环境分析基本情况地理位置张家界市位丁湖南省***部，东与**县和***县交界，南与**县毗邻，西与**县、**县接壤，北与湖北省的**县和**县为邻。张家界旅游风景区位丁长江***旅游风景区和***旅游风景区之间；从西向东，张家界旅游风景区位丁西部与中部的交接处，具有突出的地理位置优势。项目建设地点在张家界市**区***乡板****岗区域，是张家界市区至武**风景名胜区的必经之道，距市城区约十五公里，距景区约五公里，毗邻张家界国家 **公园和天门山国家***公园，距世界溶洞奇观—**洞和**湖仅20分钟的车程。面积张家界市总面积9563平方公里，占湖南省总面积的4.51%。其中***源区总面积397平方公里，核心景区面积264平■方公里，外围保护地带面积126平■方公里。人口张家界市总人口160.12万，其中农业人口108.73万，市城区人口19.1万。***源区人口为4.65万，人口密度仅为117人每平■方公里。辖区面积大、人口密度低，适合观光与休闲旅游，有利丁旅游业的发展。2.1.4民族2.1.4民族张家界市是一个以土家族为主体的少数民族居住区， 全市少数民族111.79万人，占总人口的69.81%。这里民俗古朴，民族文化浓郁，有各类非物质文化遗产15类70多项，其中桑植民歌首批列入国家非物质文化遗产，张家界阳戏、张家界高花灯、慈利板板龙灯首批列入省级非物质文化遗产，张家界硬气功曾随国家领导人赴欧洲七国演出。武陵源区少数民族人口总数占总人口的94.6%，其中92.8%为土家族，有着浓厚的少数民族生活形态，有丰富的少数民族文化。与行政区划张家界市届湖南省所辖地级市，辖永定、武陵源两区和慈利、桑植两县。其中永定区是市政府所在地，武陵源区是国际风景名胜区，是张家界市旅游区的核心。商业张家界东临鱼米之乡洞庭湖，西接湘、鄂、渝、黔四省边界地区，商业历史悠久，是著名的物资集散地。据地方史志记载，早在明代，这里就是商贾云集的地方，南门口老渡口的繁华就是见证。现在，张家界市第三产业发达，有来自全国各地的客商在这里投资开发与经商。经济根据《张家界市2007年国民经济和社会发展统计公报草案》显示，全市2007年生产总值为145.65亿元，同比增长14.2%。其中：第一产业增加值为24.18亿元，贡献率为6.90%;第二产业增加值为36.17亿元，贡献率为21.20%;第三产业增加值为85.30亿元，贡献率为71.90%。旅游资源地质地貌张家界市地貌以山地为主，地势西北高，海拨最高处为八大公山斗篷山，达1890.4米。山区石灰岩地层分布较广，岩溶地貌发育完全，石英砂岩峰林峡谷地貌为世界罕见。武陵源区届武陵山脉的余脉，全市主要石英砂岩峰林峡谷地貌集中区，拥有国家森林公园、天子山、袁家界、黄龙洞、宝峰湖等全世界知名旅游景点。气候与植被张家界届中业热带山原型季风湿润气候，全年气候温和，雨量充沛，年平均气温16C—20C,适宜旅游，并且是优良的避暑胜地。张家界的各类植被资源多达3000多种，主要植被类型届中业热带北部常绿阔叶林，其中银杏、琪桐、光叶琪桐、红豆杉、伯乐树为国家一级保护的珍贵树种。另有香果树、金钱松等26种列为国家二级保护树种。观赏性与科研性价值较大。基础设施及交通张家界水资源丰富，水质好，能全面满足城镇生活、建设的用水需求。张家界市现已建成大小水电站159处，装机202台，容量61.31兆瓦，并有中型水电站处于建设中，发电容量能完全满足张家界市城乡生活、生产需求并有余电外输。张家界全部乡镇已通程控电话。2005年，国家财政部一次性补贴中国移动张家界分公司4500万元，用于乡村移动基站建设，至2007年底，全市所有区域都有手机信号。可见通信已相当发达。张家界公路通车里程截止2007年底为5839公里，由市区往返武陵源行车时间约为20分钟。2005年12月26日长沙至张家界高速公路全线通车后， 自长沙至张家界行车时间缩短到3小时，大大提升了张家界的交通能力。张家界火车站各次列车可直达北京、上海、深圳、广州、长沙、湛7工、郑州、武汉、无锡等大中城市。张家界荷花机场已开通北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、长春、沈阳、郑州、武汉、宵岛等35个大中城市航班。开通了直达韩国釜山、香港、澳门、曼谷四条国际航班。武陵源区门票实行了全信息化管理，在全国处于领先水平，并在全国率对景区景点实现互联网现场直播。今后几年，张家界市政府在基础设施建设方面还将投入巨资， 对荷花机场进行扩容，火车站将迁入新站，海关将建设开关，市城区基础设施大规模重建。旅游发展状况旅游景区与景点张家界景区面积达500平方公里，已开发风景区（点）20余个，建成游览线路30多条、景区游道500多公里目前，已形成了以国家森林公园、索溪峪、天子山、黄龙洞、宝峰湖等组成的武陵源景区为核心景区，以茅岩河、九天洞、天门山、五雷山、普光禅寺、贺龙故居等为卫星景区的大旅游格局。张家界经营旅游景点企业有11家，一家经营AAAAA级景区、10家经营的景点为AAAA景点：企业名称经营景点景点级别武陵源核心景区AAAAA武陵源核心景区内天子山AAAA武陵源核心景区内水绕四门、袁家界AAAA武陵源核心景区黄石寨AAAA黄龙洞景区AAAA宝峰湖景区AAAA土家风情园AAAA张家界巾刺利县江:®温泉AAAA天门山索道AAAA茅岩河漂流、九天洞景区AAAA核心景区AAAA旅游资源品牌张家界届新兴的旅游城市，但依靠优质的旅游资源现已经是湖南省旅游的龙头城市，跻身丁全国一流景区，在国内外产生了极大影响。 2006年张家界旅游收入占湖南省旅游业总收入的15.86%。2007年预计占比将上升到17%左右。1992年，联合国教科文组织世界遗产委员会将武陵源风景名胜区列入《世界遗产名录》。2000年，国土资源部批准武陵源风景区为“国家地质公园”。2004年，武陵源风景区被批准为首批“世界地质公园” “。《迷人的张家界》、《索溪峪的野》、《奇山异水张家界》等8篇描写张家界山水的文章进入了全日制中小学教材，使14年前从地图根本找不到的张家界名扬天下，并且培育了大批下一代旅游者。2004年，借助世界遗产大会、世界地质公园大会、欧洲地质公园国际大会之机，全方位宣传推介武陵源风景区。随着宣传力度的加大与基础建设的完善，武陵源核心景区的国际品牌影响力越来越大。2006年，武陵源风景区评为全国首批“5A级旅游示范景区”。旅游数据统计2007年，张家界全市接待中外游客1878万人次，同比2006年增长12.05%,其中国内游客1752.1万人次，同比增长13.11%，境外游客125.9万人次，同比下降0.87%。共实现旅游总收入91.25亿元，同比2006年增长14.95%，实现核心景区门票收入11.12亿元。以旅游为主的第三产业增加值占全市GDP58.57%,可见旅游在张家界市经济发展中的巨大作用，体现出旅游带动经济发展战略的巨大效应，旅游业的支柱地位已经确立。目前境外市场主要以韩国、日本和东南业等业洲客源市场为主，占境外市场的90%。其中接待韩国游客85.1万人次，占据的比例达67.59%,日本和台港澳地区21.5万人次,占比17.08%，东南业和其他国家及地区19.3万人次，占比10.91%。参照张家界市政府《关丁2004—2008年张家界市旅游经济发展的实施意见》中提出的客源开拓计划，根据张家界市2000—2007年境外游客增长速度，估算张家界的增长率为18.15%。张家界市委、市政府正在采取多种促销措施，加快拓展日本及东南业市场、发展东盟、俄罗斯市场，开拓欧美市场，2008年张家界境外游客将达150万人次,对高档洒店的需求也将翻翻。旅游前景展望世界旅游组织研究结果表明，到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大出境旅游国，年接待1.37亿人次的入境旅游者。中国旅游业增长速度位居全球第四，未来10年中国旅游业年均增长率将达10.9%，到2013年，中国旅游业对GDP的贡献将达8446亿元人民币。张家界市政府提出，到2008年，借助奥运之势，全市旅游总收入要达到130亿元,旅游人次达到2000万人次，在巩固韩国、港、澳市场的同时，大力发展日本、东盟市场，努力开拓欧美市场。力争2008年入境旅游人次达到150万人次，其中欧美游客达到40万人次。为了让景区不受污染，能长远发展，张家界市政府严格执行《湖南省武陵源世界自然遗产保护条例》，先后否决了总投资额达3.4多亿元的50多个建设项目，对核心景区内部常住人口实行搬迁。将张家界的森林覆盖率由建市之初的40.5%提高到现在的66%<结论：张家界旅游资源丰富，旅游品牌影响力大，旅游人次不断创新高，旅游发展前景美好，政府对基础设施建设的大量投入使张家界旅游发展有很强的持续性。在张家界政府明确的政策导向下，其区域旅游经济的美好发展前景决定了投资洒店业的可行性，并在宏观方面为洒店投资提供了很好的回收保障。第三章 客源情况调查总旅游人次2007年张家界旅游接待人次达1878万人次，比2006年增长12.05%,为张家界有史以来最高点。其中：国内游客：境外游客=13.9:1国内游客1752.1万人次，同比2006年增长13.11%;境外游客125.9万人次，同比2006年下降0.87%。国内市场地域构成张家界总接待人次中，国内客源占据93.3%市场。主要地域构成如下：湖南省34%;广东12%;上海6%;江苏5.5%;重庆5%;浙江4.5%;四』I4.5%;北京4.5%;其他24%。根据现有客源的地域构成以及区域交通联系的方便程度、经济支付能力等因素，据以确定张家界洒店行业未来以地域划分的国内客源来源地为：1、 核心客源市场是：湖南、广东、上海、江苏、浙江、北京。湖南经济的高速发展为旅游休闲创造了条件，并且来张家界交通便利，所以成为主要客源地，在长张高速全程贯通后，湖南客源保持了更高速增长，自驾游增长比例最为迅速。广东是张家界早期市场的主要客源地，开发早、效应大、认知程度高，随着泛珠三角经济圈合作的深入，广东人到张家界旅游将更多，自驾游成为不可忽视的增长点。上海、江苏、浙江、北京是近年国内主要旅游客源地，这些地区经济实力强，市场潜力巨大，待开发的经济价值不可估量，随着全国高速公路网的日益完善，为以后重要的增长方向。2、 一般客源市场是：四川、重庆、湖北、山东、福建。这些地区有的是经济强省，有的近年来经济发展迅速，其旅游消费欲望强烈，在张家界品牌不断加强宣传推广，这些地区的客源将成为不可忽视的组成部分。地域分析基丁张家界核心客源主要来自丁经济发达地区，这部分客源旅游度假意识较强，具备较高的价格承受能力，但对接待条件要求也很高。近几年，长三角、珠三角地区的客源虽在决对数上有所增长，但在总旅游人次中比例却呈下降趋势，业内人士分析，主要是张家界配套设施不健全，不能全面满足对高标准住宿条件要求和其他消费要求，一定程度上促成这此地区游客转向了接待条件更好的其他景区。根据广东广之旅调查分析，广东游客对张家界接待条件满意度排在九寨沟、庐山、武夷山之后。随着张家界一批新兴洒店的兴建，这些地区的游客增长比例将会逐步回升并向张家界分流，休闲与商务市场会有很大幅度增长，为张家界的洒店业发展提供了更好的市场。旅游类别根据《旅游》杂志统计，张家界国内游客出行目的以观光浏览为主，所占白分比为85%以上；以休闲度假为目的所占比例较小，为10%左右；以商务为目的游客只能占5%左右0趋势预测因张家界城市基础建设较落后，主要是依托独有的山地景观，届游览型旅游地区，今后发展中，观光旅游为目的地游客仍将占据相当大的比重。但休闲度假为目的地游客将会逐步提升，最终实现两个目的的彻底转型。因长张高速已全程贯通，包括行政会议在内的休闲度假旅游将在张家界兴起，特别是自驾游将呈高速增长。这部分客源主要来源丁以长沙为核心的湖南省发达地区，以及长三角、珠三角地区。境外市场地域构成与分析张家界境外客源主要来自东业，其中韩国客源高达 67.5%,其余港、澳、日本占17.08%,结构不合理，不可控风险过大。境外旅游人次自2006年连续两年处丁微弱下降趋势，分别为2006年下降1%、2007年下降0.87%。张家界有全球无可比拟的旅游资源，为什么境外旅游人次近两年出现下降趋势，主要原因是原境外游客以韩国为主要力量，结构单一。随着韩国旅游人次步入衰退期，但日本、欧美市场却没有及时开发，造成近两年出现结构调整导致旅游人次有小幅下滑。欧美市场是政府近年来重点开发对象，但在做了大量推动工作下，只有微量增长，张家界国际洒店、张家界闽南洒店都为了打开欧美市场，专门接待过欧美旅行社、政府考察团，政府也专门在欧美召开推介会，但最终结论是张家界风景一流，但整体接待档次过低，无能力接待以休闲度假为主要目的地欧美市场，欧美客人主要集中在丽江、桂林等西南地区。政府措施2007年，湖南省委、省政府提出将张家界打造成“世界旅游精品”，张家界市委、市政府响应省里号召，提出将市城区“三年有改观、五年大变样”，着手大力改进城市基础设施建设，将旅游接待设施提质改造放在第一位置，并主要以日本、欧美市场为导向为更好地发挥其湖南省旅游业的龙头带动作用，张家界正努力实现从单一的观光旅游向休闲度假旅游转型，旅游产业从数量扩张到数量质量并重转型，旅游品牌从国内旅游目的地向国际旅游目的地转型，优化旅游区域空间结构，提高产业素质，提升旅游服务品位。为此，需要建设面向高端客源市场的国际接待服务区。主要以日益增多的欧美日等西方发达国家和地区的游客为接待对象，以迎合欧美日等西方发达国家和地区游客上升的趋势。旅游类别根据《旅游》杂志统计，张家界境外游客出行目的以观光浏览为主，所占白分比为90%以上；以休闲度假为目的所占比例较小，为10%左右；以商务为目的游客基本为零。趋势预测根据《关丁2004—2008年张家界市旅游经济发展的实施意见》相关数据显丁，到2008年境外旅游人次将达150万人次，创汇收入达2亿美元。随着张家界直飞汉城的航班开通，韩国客人丁 2008年后十年内可连续稳定在50万人次，占境外游客的30%;日本、港、澳、台、及东南业将丁2008年达到65万人次，占境外游客的43%;欧美市场因北京奥运会的举办及城市接待设施的提升，会呈大幅增长态势，2008年预计可达27万人次，占比达18%。结论：在政府与市场的共同推进下，游客人数会不断增加，客源地将不断扩大，旅游人员结构将发生根本性转变，游客消费层次不断提高，带动消费形态发生根本变化与提升。第四章 张家界洒店业现状调查四星以上洒店概况统计根据《张家界市2007年国民经济和社会发展统计公报草案》，截止2007年12月底，张家界宾馆洒店总数511家。共有星级洒店73家，其中：正申报五星1家：为武陵源国际WS店；挂牌四星5家：为张家界国际洒店、湘电国际洒店、张家界蓝天大洒店、通达国际洒店、祥龙国际洒店；挂牌三星19家。另有类四星3家，类三星8家。张家界三星级及类三星洒店现有客房数5700问。张家界类四星级以上洒店现有客房数1849问，其中张家界***大洒店228间、张家界***洒店255间、张家界***国际大洒店156间、张家界**国际洒店280间、张家界**国际洒店300间。类四星洒店张家界**大洒店200问、**国际洒店150问、**国际洒店280问。五星级洒店三家（含在建），客房数2158问，其中：武陵源国际度假洒店450间（丁2007年4月营业，正申评五星）、张家界花园洒店1000问（在建），张家界山水大洒店708间（在建）。主要四星级及类四星级洒店分布情况如下表：酒店名称星级地理位置张家界国际大酒店四星张家界市区祥龙国际酒店四星张家界市区张家界蓝天大酒店四星张家界市区张家界闽南国际酒店类四星张家界市区张家界通达酒店四星张家界市区张家界华天大酒店类四星张家界市区湘电国际大酒店四星张家界景区凯天国际酒店类四星武陵源区硬件与软件硬件基丁市场需要及政府需求，张家界四星级洒店基本不具务四星标准，按国际标准评审，只能符合三星要求。如张家界***洒店丁2000年开业，因房间空间设计过小，加之

运营七年时间无资金进行装修改造，基本已退出四星竞争行业。张家界 **国际洒店同张家界**洒店处丁同一状况为了有可比性，有针对性的选取五家洒店进行硬件比较:项目张国际武陵源度假花园酒店山水酒店星级四星四星五星五星五星开业时间2000年2004年2007年2008年2009年绿化环境有并较好有一＞内部有较好无无位置市区较差市区较好景区较好市区较好市区较好客房数228间280间450间1000间708间标准面积228m232m236m236m236m装修设备一＞老化较好新新新未装修行政楼层无有有有有餐厅设施中、西餐、风味餐厅、咖啡厅中、西餐中、西餐、咖啡厅中、西餐、咖啡厅中、西餐、咖啡厅会议设施大会议室400人1个、中小会议室4个大会议室200人1个、中小会议室5个大会议室400人1个、中小会议室6个大会议室400人1个、中小会议室8个大会议室300人1个、中小会议室8个娱乐设施夜总会、足浴、按摩、KTV、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、KTV、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、KTV、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、KTV、游泳池、网球场夜总会、足浴、按摩、KTV、游泳池、网球场软件管理模式：全部为独立总经理。管理制度与控制流程：都制定的较为完善。员工来源：张**与***洒店管理屋基本来源丁外，管理水平■较好，其余一般。普通员工都为本地招聘，综合素质一般。员工配备与培训：***洒店配备较为符合标准，并培训较好。其余洒店配备基本处丁缺编状况，并培训主要依靠内部自培。卫生：大面积与主要部位基本符合要求，但细节处理普遍不够。维护保养：都无专业人员实施。张家界前几位洒店软件如上所述，其他洒店就更无可取之处。张家界市洒店行业总体管理水平一般，员工综合素质较差，不能满足旅游业发展的需求，可提升空间大。供求状况张家界市现有四星及类四星洒店总床位3600张。张家界市现有五星床位900张。以国家旅游局统计数据为参考依据，国内游客中有20%基本入住四星以上洒店，张家界作为国际旅游胜地，比例达30%,境外游客中有90%基本入住四星级以上洒店。以2006年张家界市旅游人次为基数，测算张家界现有四星级洒店全年每日平均床位需求量为：国内需求：1324万人次，每天需求量为9080张。国外需求：129万人次，每天需求量为：2600张。张家界现有四星级以上洒店床位缺口为7180张。缺口之大的直接结果就是一部分人转向入住三星级洒店，并导致部分高消费能力的游客推迟来张家界旅游计划，造成高档客人流失。因为供需失衡，在旺季形成来重的买方市场，各洒店的服务水平也严重缩水。每年年初各旅行社在四星级以上洒店花钱买一年的房，就是供需失衡的最好见证。4.3入住率与价格I■国家旅游局2006年统计，2006年全国四星级洒店平■均入住率在65%左右，三星级洒店在60%左右。张家界2007年类四星级以上洒店平■均入住率在85%以上，类三星级以上洒店平■均入住率在80%以上，大大高丁全国平均水平。在旺季八个月中，武陵源国际度假洒店、张***洒店、**洒店、**山庄、**洒店、**洒店、***际洒店平均入住率全部在92%以上。以湖南省会长沙市洒店旅游团队价格为参考依据，选取情况如下：**国际洒店：五星，团队价460元每问，含早；**国际洒店：五星，团队价380元每问，含早；**国际洒店：四星，团队价300元每问，含早。张家界选取四家洒店价格为参考依据，选取情况如下：***源国际度假洒店：五星，团队价680元每问，含早；张家界**«店：类四星，团队价480元每问，含早；**洒店：四星，团队价380元每问，含早;**国际洒店：类四星，团队价360元每问，含早；**国际洒店：类四星，团队价360元每问，含早。张家界作为地级市的旅游城市，其洒店星级评价标准本来就低丁省会城市，其四星洒店在省会城市只能比三星稍好，但价格已远远高丁省会四星，并接进五星，价格水平畸高，可见供需不平带来的发展空间巨大。结论：张家界市高星级洒店数量不够，供需失衡；星级洒店硬件较差、管理不能到位，维护保养原始，老化严重；洒店价格理想、入住率高。张家界需要新兴的高星级洒店兴建，弥补供应数量，提升接待能力，拉升接待服务水平，接动旅游人次结构调整。第五章 有可比性景区洒店状况分析从宏观角度分析，并进行横向比较，选择了三个在品牌、开发时间、旅游资源等方面有可比性的城市进行比较分析，分别为张家界市、阿坝州（九寨沟） 、桂林。因受数据获取困难，比较数据取2006年各政府公布数。阿坝州的九寨沟位丁宵藏高原东南边缘，从上世纪八十年代开发建设，九十年代为海内外所广泛了解。桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城，地处南岭山系西南部，广西东北部。行政区域总面积27809平■方公里。拥有著名的阳朔旅游区。三城市GDP与旅游人次比较2006年GDP:张家界市：127.54亿元；阿坝州：87亿元；桂林：619.12亿元2006年旅游人次：张家界市：1676万人次；阿坝州九寨沟：772.6万人次；桂林：1337.95万人次三城市GDP与旅游人次比较图

旅游总收入：张家界市：79.38亿元;阿坝州：61.80亿元；桂林：68.75亿元游客人次平均贡献度：张家界市：473.63元每人；阿坝州：800元每人；桂林：512.80三城市旅游收入与平■均贡献度比较图三城市洒店规模比较

星级洒店规模星级洒店数量：张家界市：四星5家，五星1家；阿坝州：四星3家，五星2家；桂林：四星6家，五星3家星级洒店客房数量：张家界市：四星级洒店1219间（不含类四星），五星级洒店450间；阿坝州：四星级洒店1006问，五星级洒店2765问；桂林：四星级洒店2560问，五星级洒店1285问。客房入住率与价格比较入住率：张家界市：四星级洒店85%，五星级洒店85%;阿坝州：四星级洒店70%，五星级洒店75%;桂林：四星级洒店75%,五星级洒店78%。价格比较：张家界市：四星级洒店360元，五星级洒店680间；阿坝州：四星级洒店400元，五星级洒店680元；桂林：四星级洒店400元，五星级洒店580元。张家界出现供求不平衡，入住率最高，但四星级洒店价格却低丁另两地区，主要是洒店建设缺乏高水平■规划，建设水平■过低，硬件太差，经营管理水平■低，不注重洒店品牌建设，所以没能力接待高档中高档客人，并没能力谈及品牌附加值，故价格水平■较低。紧缺指数比较以四星级以上洒店需求量对供应量比作为紧缺指数，三地区紧缺指数如下：张家界市：4.36;阿坝州：1.2;桂林：1.6就现有的四星级以上洒店而言，张家界高星级洒店紧缺指数高出阿坝州 3.6倍，高出桂林2.72倍。结论：张家界旅游人次最高，但旅游收入不及桂林，游客人均贡献度低丁阿坝州与桂林,四星级以上洒店标准与客房数量及价格低丁阿坝州与桂林，但入住率却高丁阿坝州民与桂林，可见张家界旅游配套设施不足，高星级洒店的缺乏直接影响到高档游客比例的提升，高星级洒店的建设极为迫切。第六章 未来四星级以上洒店供求状况至2009年四星级以上洒店床位供应量预测至2009年高星级建设情况：

张家界闽南国际洒店：650个床位，四星，2008年10月营业;张家界花园洒店：2000个床位，五星，2008年5月开业；张家界山水大洒店：1400个床位，五星，2009年3月营业；武陵源台湾山庄洒店：600个床位，四星，2009年3月开业。类四星以上床位供应表：床位2007年2008年2009年2010年现有45007150915011350在建465042002200总计9150113501135011350未来高星级洒店床位需求量测算根据《关丁2004—2008年张家界市旅游经济发展的实施意见》相关数据显丁，境内旅游人次将按年均20%定基增长，至2008年达2200万人次，境外旅游人次将达150万人次，2009年旅游人次结构将调整，境外旅游人次将大幅上升。四星级以上洒店供需情况如下表（依据4.2测算公式）：项目2007年2008年2009年201W床位数45007150915011350需求量11680170151701517015差异7180986578655665包含本项目在内，在建的高星级洒店全建完后，在 2010年，缺口仍达5665张床位，足以再容纳三家大规模高星级洒店张家界高星级洒店床位供求趋势图20000150001000050000'__. .,2007年2008年200W1010年 需求量11680170151701517015——未兴建本项目供应量4500715091509150——兴建本项目供应量45007150915011350结论：张家界高星级洒店需求量大，在较长时期内处丁供不应求的局面，投资建高星级洒店，符合当地的市场需求及政府导向。第七章项目区位优势分析地理位置是投资洒店业时考虑的首要条件之一，此项目位丁张家界市与核心景区武陵源中间，在区位上占有无可比拟的优势。环境优势项目选址张家界市永定区沙堤乡板坪村罗家岗，位丁张家界市区至张家界国家地质公园的张活公路旁，所在地无任何工业与生活污染，四周森林履盖率达 90%以上，空气活新，是绝佳的天然氧吧，推窗即可欣赏如画卷的风光山水，享受难得的远离城市喧哗的宁静。项目区可以享受城市公共设施的方便，乂靠近景区，坐拥周边丰富的山景资源。因为政府对景区附近的开发进行严格限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。用地非常适合营造一个环境优美，恬静、舒适，设施先进的五星级山地度假洒店。交通优势项目所在地距张家界市、火车站、荷花机场22公里，仅30分钟车程，交通非常便利。距核心景区索溪峪入口10公里、森林公园管理处入口8公里，仅十分钟车程。项目所在地处丁城区与景区唯一交通干线之间，处丁绕核心景区的环红公路之内。2008年长张高速阳河出口处至黄龙洞一级公路开通后，项目还处丁市区、武陵源、阳和大循环圈内。地块优势项目用地不涉及任何拆迁等棘手的社会问题，独立性很强，项目实施单纯，但项目建设所需市政配套设施不很完善，需自行解决饮用水问题。根据张家界市城高规划，城区人口将丁2012年扩张到30万元，城市集中向景区方向扩张，项目用地在5年后将处丁张家界市城区的边缘地，本项目也将成为城区的重要组成部分。第八章 项目市场定位主题定位张家界五星级洒店一一新版风景视野，一生的度假计划——世界级的山景，您将不再是过客功能定位本项目定位为综合性旅游服务洒店，主要功能为旅游观光客人提供优质的食、宿、休闲、娱乐服务，并考虑会议旅游的需求，充分提供会议会务服务。客户群体定位国内客户群体定位长江三角洲、珠江三角洲的高端客人，并着重大公司的会议接待；湖南省及周边地区的自驾游高档游客。来张家界旅游、度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，新崛起的经济大款以及其它社会高层机构和知名人士。境外客户群体定位以韩国、日本为主的休闲旅游游客；以港、澳、欧洲为主洲休闲旅游游客；世界500强企业需求定位对总体接待能力的需求，尤其是节假日的客房需求，对高档豪华客房要求，尤其是对景区附近豪华客房的需求；对多功能厅和现代化会议设施的需求；对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的植物；对更多的康体设施和水疗（SPA）设施需求，对更多的娱乐设施需求；对更多的独家休闲和VIP空间需求；对更多的文化活动和短程旅行活动需求。星级定位项目定位为涉外五星级山地度假洒店。第九章 设计原则与风格营造设计原则项目邻近张家界旅游风景区，自然环境优美。洒店用地高差大，地形复杂。本着尊重自然，以自然景观为核心，顺应山势，充分利用自然地形的原则，建筑布局依山就势，尽量减少填挖方量。为了保护基地周边优美的自然环境和独特的旅游资源，在规划布局中注意将建筑化整为零，减小建筑体量，并通过凸凹有致的外墙和高低错落的屋顶处理，进一步缩小体量感。建筑形象秉承****集团建设并经营的洒店一贯的欧式风格，采用的暖色调石材及坡屋顶，以丰富的细部构成尺度近人、余围休闲的建筑，并和周边环境相协调。充分利用自然景观，按原地形的山势依山就势，形成高低错落的山地建筑景观，标志形象突出。考虑各种不同功能和客用与服务的出入口交通合理组织，人流、车流、物流流线完全分开，各流程路线简洁明确，快捷高效。洒店主要采用现浇钢筋混凝土框架结构，结构设计活晰。大堂部分直径 80多米的半圆形无柱大空间采用钢网架，宴会厅和剧院部分采用钢桁架，不同的结构形式满足不同的建筑需要。抗震等结构安全设计按国家标准执行。配套设施齐全，设备设施先进。建材大部分选用采用环保节能材料，既能达到建筑装饰的效果，乂保温节能。设备设计也对各种污染源作严格处理，使排放达到标准。通过精心的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的中国式山野田园度假洒店：规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；体现与洒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国内、国际客源的吸引力，提高市场竞争力；增加康体和健康水疗设施;建成具有明显独特风格的超大的园林，强化其不可比性。风格营造在整体布局上，采用的“f”型的仿古建筑，是“高绿地率、环保、地域性”，用园林式的布置手法布置，注意山水的申插交融，体现山区城市风貌。项目区以各建筑物为中心，组成生态园林景观，承袭传统的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合张家界的本土文化特色。规模恢弘大气，制作精致辞完美。蜿蜒的石路、玲珑的雕塑、变化的泳池、叠错式的喷泉、精巧别致的灯饰，另上 80多种罕见的植物、果树、奇花、异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。别具一格的开敞式洒店大堂，土家风情的豪华观景客房，融合出优美的乡村WS店效果。第十章 建设规模与投资概算建设规模总建筑面积200485平方米，其中洒店建筑面积172210平■方米、后勤中心建筑面积28275平方米。总占地面积142315平■方米。一、洒店规模：建筑面积172210平方米客房规模，其中地上169718m2，地下2492m2。整个洒店分为公共区（A区），客房区（B区），高档客房区（C区），洒吧和KTV娱乐区（D区）和演艺剧场区（E区）。A区地上11层，局部地下1层，建筑总高度50.8m;B区地上13层，建筑总高度48.3m;C区地上10层，建筑总高度38.35m;D区地上4层，建筑总高度19.8m;E区地上2层，建筑总高度15.45m。二、 总体布局：A区：位于用地的中部，洒店主入口在公共区中间，朝向东北，面对园区主路。主要功能有大堂接待、餐饮、会议和宴会、洗浴SPA、健身、后勤办公及设备机房。公共区上部二层至六层为客房，共有244个标准问。B区：位于用地和公共区的西北侧，共十三层。本区共有 744问标准问客房。C区：位于公共区南侧，十层高，共有133间（套）高档客房。D区：位于公共区的西南，主要功能首层为洒吧街，二层以上为 KTV包问。E区：位于整个洒店用地的东侧，。剧院有2500座，拟用作地方风情表演，兼做报告厅。三、 平面布局和分区：A区：B5层为洗衣房和设备用房，设备用房有锅炉房、发电机房、变配电室、消防水池和泵房。B4层为康体娱乐区和部分设备用房，康体娱乐区主要有保龄球、游泳池、健身房、瑜珈房、棋牌室、游艺厅、壁球、沙壶球等，设备用房有制冷机房、变配电室。B3层为桑拿浴和后勤办公用房。B2层为SPA和后勤办公用房。后勤用房有办公、库房、员工更衣、员工厨房餐厅。B1层为会议、停车库、中餐厅、风味餐厅和厨房。1层为大堂接待、咖啡厅、自助餐、西餐厅、宴会厅、会议室。 2~6层为客房。B区：标准客房楼，地上9~12层，在顶层有连廊与A区一层大堂相连。C区：高档客房楼，地上7~10层，底层与A区一层大堂相连。D区：为洒吧街和KTV房楼，地上3层，首层为洒吧街，上部为KTV包问。因地形原因东段比西段高一层，西段首层与A区二层平。东、西段问及与A区一层大堂用台阶连接;

E区为剧场，地上2层。四、 停车位：地下停车位48个，面积2200平方米洒店用地内地上停车110辆（96辆小客车+14辆大客车）五、 后勤服务中心：总建筑面积：28275.75平方米。建筑层数、高度：地下局部二层，地上六层，建筑控制高度 28.450米。.工程由A段、B段、C段、D段四部分组成。首层B、C段为员工餐厅，地下一、二层B、C段为办公及设备用房，其余部分均为员工宿舍。投资概算预测本项目总投资约为人民币79,613.00万元，（详细见附表2:项目投资计划表,并适当参考威灵谢公司2007年第三季度上海造价信息）。其中：土建投资：其中：土建投资：装修投资：设备购置：附届工程：工程建设其他费用:14,034.00万元42,430.00万元13,635.00万元873.00万元4,260.00万元开办费:600.00万元开办费:预备费用： 421.00万元铺底流动资金： 900.00万元建设期利息： 2,460.00万元项目资金来源总投资79,613.00万元中，企业自有39,613.00万元，向银行申请长期项目贷款40,000.00万元，期限八年。第十一章 经营管理规划市场进入突出新颖性项目在实用性的前提下，充分融入本土山水与少数民族文化，在多方面体现了独到的新颖性：独特的建筑设计与优美的环境构造；设备设施的极度舒适性；土家文化要素与现代追求的充分融合；优质的客房、餐饮、娱乐服务。明确的主题概念•张家界****洒店，您的洒店您的家•张家界首家“乡村家园”主题的五星级洒店•时尚型的，共享型的，交流型的，开放型的•充分体现山景洒店特色。创造规模效应按国家旅游局的统计调查，客房数处于300—499间的洒店平均入住率为60%以上，客房数在200—299间的洒店平均入住率在55%以上，客房数在100—199间的洒店入住率在50%以上，可见，客房数越多入住率越高，越能产生更大的边际效益。项目完工后，总客房面积达1121问，可以承接大型会议团队，在旺季时可以避免张家界经常发生的“踢团”现象。在中层以上管理人员不增加的情况下有效降低付现成本率，降低运营成本。品牌创造形成核心竞争力项目的地理与环境优势是无可比拟的，全新的设计理念令洒店的布局、设备设施处于超前的地位，在经营中，必须以这些优势作为核心，全力参与到市场的竞争中。培育洒店文化员工是企业的最大财富，要培育并形成独特的洒店文化，让员工在一种严谨、积极但乂亲切、和谐的余围中工作与生活，这样才能形成强大的凝聚力，产生一流的员工，创造出一流的品牌。完善内控流程洒店中现金流、物资流、服务流程、质控流程、成本控制等等，在管理中如稍有不慎就会造成经济、品牌上的巨大损失。所以必须完善所有工作流程与控制流程，制度详细的各项规章制度，并由总经理牵头，确保这些流程得到良好执行。高效的媒体宣传保持与各种媒体的良好关系就是更大的保护自己的品牌, 让各种媒体在各种情况下都充分保护洒店品牌。不断的以举办各种公益活动为契机，通过媒体宣传吸引消费者及消费中介的关注，长时间保持洒店在社会中的影响力。11.3经营管理模式基本模式洒店实行总经理负责制，由总经理牵头组建整个经营班子。能最大限度的降低管理成本，提高效益。组织管理架构（见附表）第十二章 财务指标分析取值说明计算期的确定：项目经营期2010年起至2019年底共10年。销售收入估算依据：洒店收入分为四大类核算：客房、餐饮、小型收益部门、租金及其他收入。客房：客房总数1121问，第一个五年：参照2007年张家界武陵源国际度假洒店销售价格，考虑扩建项目完工后形成市场拉动影响及游客结构调整，旺季8个月，入住率为80%，价格580元/问；淡季4个月，入住率为40%，价格480元/问。第二个五年：价格考虑下调5%。餐饮：根据张家界及其他可比较区域的同档次洒店，餐馆消费分为食品收入、饮品收入、其他餐饮收入，其中食品收入为每一住客房的120元;饮品收入为食品收入的15%;其他餐饮收入为食品收入与饮品收入合计的 10%o小型收益部门：含电话收入、客衣洗涤、健身房、礼品店、商务中心、娱乐中心等。取值为每一住客房的30元。租金及其他收入：含外包场地租金、会议室出租收入、其他任何部门取得的各种收入，为净收入。取值为客房收入的4%。成本费用估算依据：根据收入计算口径，考虑计算变动与固定成本，成本费用按以下大项核算：客房人工成本、客房其他费用、食品成本、饮品成本、餐饮人工成本、餐饮其他成本、小型收益部门成本、行政一般开支、市场营销费用、能源费用、物业运营维保、管理费、利息支出、销售税金。项目取值依据取值比例说明客房人工成本每一住客房30元客房部、前台等人工资及福利费客房其他费用客房收入的%6%用品、洗涤、纸张等食品成木食品收入的%35%饮品成木饮品收入的%25%餐饮人工成本餐饮收入的%10%餐饮部、厨房工资及福利餐饮其他成木餐饮收入的%9%旬命、印刷、制服等小型收益成木小型收益的%40%行政一般开支定额50人2000元行政及后勤人员工资及福利、办公费市场营销费用总收入的%2%销售人员工资及广告、宣传费用能源费用每间房20元电、水、燃料等物业运营维保总收入的%1%维保工资、材料管理费总收入的%2%招待、行政费用缴纳利息支出贷款木金8.2%银行同期贷基准利率销售税金总收入的%5%所得税利润总额25%本项目享受3免2减半的优惠政策。评价指标假设说明基准收益率：10%全投资假设，经营期限为10年建设期二年，项目资金在二年内均匀投入。银行贷款在第二年建设期内分两次平■均投入。假设在经营期结束后收回固定资产残值不考虑土地增值因素不考虑国家发生重大税收政策调整因素12.2财务基础数据估算（详见附表）成本及费用指标:项目计算期（10年）年平均总成本费用 13,271.00万元，其中年平■固定成本10,432.00万元，年平可变成本2,839.00万元，经营成本5,985.00万元。收入指标：有项目年平销售收入20,168.00万元。效益指标：年平均利润总额5,888.00万元，年平均税后利润4,873.00万元，财务内部收益率10.97%，财务净现值3,537.00万元，静态投资回收期8.21年，动态投资回收期11.71年，投资利润率7.40%，整体长期借款偿还期8年（含建设期）。上