恒大城市场调研报告0803014(易居)1222358971

恒大城工程市场调研工程宏观背景分析未来政策调控走向判断随着市场的逐渐开展，房地产无论在国家经济或是居民生活中所占份量越来越重，特别是从06年至今楼市愈演愈烈，宏观调控政策也相继出台。06年宏观政策回忆从国六条、十五条到二手房营业税、土地增值税、物权法，06年政策目标瞄向了房地产市场的各个主体。〔★表示政策涉汲到的主体〕。70/90政策武汉市场执行良好70/90政策武汉市场表现明显，相比2006年，2007年1-9月份武汉市场新增90平米供给有所增加，占整体新增供给的24%，另外2007年挂牌土地90平米以下的占到整体规划建面的47.93%。根据规定，90平米以下住房中，经济适用房占到30%，商品住宅占70%。而在70%的商品住宅新增供给中90平米以下又要占到70%，即在住房供给中商品房应占到总供给量的49%，与挂牌土地控制的47.93%根本吻合。06年国家房地产政策收效差强人意，虽然住房结构调整的概念被普遍认同，保障性住房土地政策、开发思路已经形成。但房价却“越调越涨〞06年政策的落脚点更多的瞄准了供给。通过缩紧银根、地根以及在规划方面提出刚性要求，来限制总供给，以求到达宏观抑制房价的作用，但市场毕竟是供需双方相互作用的，在旺盛的需求下，房价上涨是必然。07年政策:目标转向需求加息政策：武汉市场反响甚微9.27新政：成交逐渐下滑每项政策的出台都在房地产市场引起口头上的轩然大波，然而对实质上的市场影小很有限，就武汉来说，供不应求始终主导着市场的开展。再着，政策通常具有较长的延时性，而目前正是“延时后〞的第一次表达，虽然目前武汉市成交量大副下降，然而价格却只是略微波动，主要是中心城区成交量下滑所导致，然在近郊区市场反响依然良好，市场依然较为乐观。2021年政策预测?90平方米以下住宅设计标准?可能会出台，夹心层的住房问题也可能得到解决，土地调控也会会更为严厉。信贷政策将会继续加压中央经济工作会议12月3日至5日在北京举行。会议提出了08年经济工作的八项主要任务。明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，将防过热防通胀列明年调控首务，并强调要内外经济协调。实施“从紧〞的货币政策，首先必须适当加快人民币的升值和汇率形成机制改革包括浮动范围的扩大。而在具体的实施中，政策工具无非是数量手段(存款准备金等)和价格手段〔利率〕。中等收入家庭的住房问题继住房政策重心转向保障低收入人群之后，相关部门已开始研究中等及中等偏下收入群体住房问题。建设部部长汪光焘在日前召开的全国建设工作会议上表示，中等收入家庭“按照国务院部署，对中等收入家庭的住房改善，要加大中低价位、中小户型住房的供给，同时对房价上涨过快的城市，增加限价房的供给，以解决中等收入家庭的住房问题。另外08年关于合作建房可能会出台相关政策。相关土地政策可能会更加剧烈最近，北京师范大学金融研究中心推出的?中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告?指出，到2007年底，通过标准方式，全国房地产土地囤积面积突破8亿平方米。考虑到开发商早期囤地的不标准性，以及统计数据可能出现的错误和遗漏，进而估计土地囤积面积实际可能到达10亿平米。而沉淀在土地上的资金估计约2.4万亿元，每年“囤地〞所需承受的资金本钱约2000亿元。政策面对楼市及工程入市影响随着宏观政策的影响力的释放，市场供给方在工程入市时更加谨慎，并且有局部工程工程进度到达许可范围内仍未推出，市场供给双方观望气氛教浓，预计4－5月份会有大量工程入市。限价房上市情况对本工程影响判断由于限价房对销售对象的严格限制，而本案所在区域内几乎没有限价房上市，因此限价房政策对本案影响力甚微。区域内拆迁量统计2006－2007年区域拆迁量较少，对区域楼市不会产生太大影响。拆迁许可证面积地址东拆许字〔2007〕第8号1455.3径河农场田园路北、张柏路西陈家墩东拆许字〔2007〕第7号6276径河农场田园路北、张柏路西陈家墩东拆许字〔2007〕第5号3310.7金山大道北、久支沟西

东拆许字〔2007〕第3号18093.93东吴大道与六顺路交叉路西北角及环山路以东〔吴家山山体以西〕东拆许字第2号24647东西湖三店农场金北路北、焦家湾西、经五路东、径河以南拆许字2007第01号16728.52海口工业园电力四路北、环湖路西、张柏路东、武汉禅生房产“祥和园〞以南东拆许字〔2006〕第6号2626东吴大道〔五环路至六顺路〕北侧东拆许字(2007)第9号11664.43东西湖区张屋咀、何家庙

东拆许字〔2007〕第11号25287.1东西湖区金银湖环湖路北、径河东

东拆许字〔2007〕第10号994.29东西湖区吴祁街以南、二雅路东、东吴大道北拆许字〔2006〕第04号5309.66张公堤北、姑李路东、将军路南、广场路西〔D区〕拆许字(2006)第3号10285.06吴家山东吴大道〔五环路至六顺路〕路北以及五环路与环山路交叉路口西南总计126677.99区域规划分析东西湖区在城市开展中的角色东西湖区作为汉口生态商务城,承当分流汉口中心城区人口的功能,区域内吴家山台商投资区是汉口制造工业布局重点区域。东西湖区经济各区域生产总值：各区规模经济技标：全社会固定资产投资：城镇居民年均可支配收入：东西湖区人口现状据武汉市2007年统计年鉴(汉口四个行政区与全市人员)：人口总计(其中)男(其中)女(其中)非农业人口(其中)出生人口东西湖区260,660133,292127,36883,4652,336江岸区651,706326,274325,432632,1393,944江汉区464,416238,188226,226464,4152,833硚口区533,161266,912266,249522,1803,043武汉市8,188,4314,227,2113,961,2205,190,84961,633

东西湖区域交通区域内，机场路、市中环线、市外环线、金山大道、京珠高速公路，共同构建了区内“蛛网〞形立体交通。轨道交通1号线二期工程方案从宗关开始向西，止于东西湖三店内。另外，在2021年前完工两条地铁中，2号线〔地铁〕的一期工程，将建设常青花园—街道口段。目前区域内已引入713、730、207、603、604等5路公交车，常青路立交桥和连通姑嫂树路与金银湖的姑嫂树立交桥已通车，连接古田和金银湖的新墩立交桥也即将竣工。金山大道、马池路、机场高速、环湖路、环湖中路等道路纵横交错，金银湖与汉口已浑然连成一体。东西湖区域环境东西湖区域水域面积达12000亩，环金银湖湖岸线42000米，大量的湖汊和湿地，保存完好的自然原生态，河流湖泊星罗棋布，自然绿化带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然，形成了一整套天然的生态体系。东西湖拥有我省唯一一座以水生植物为主的国家湿地公园，且板块楼盘十分注重绿化配套建设，绿化覆盖率已达31.5％，绿地率26.53％，人均公共绿地6.8平方米。该区域的楼盘也具有容积率低、亲水性强的特点，据统计，容积率小于1.5的占81％，临自然湖和人工湖的占71％。金银湖区域凭借天然的自然环境和强有力的建设措施，使得该区域成为了“城在森林中、街在绿化中、楼在花园中、人在环境中〞的现代化城镇。

本案2.6东西湖区域规划本案近年来，东西湖区政府对金银湖区域进行了高起点的整体规划。充分利用产业规划这一生产力，率先引进台商投资区和工业园。台商投资区成立10年以来，共引进包括美国百事可乐公司、大陆谷物公司、台湾统一集团、远东集团、华晨电机、香港华润集团、新世界集团、印尼金光集团等一批跨国公司、知名企业在内的130余家境外投资者在区内落户，投资总额达5亿多美元。目前，政府对东西湖区域主要进行道路和环境的改造，建设成为武汉的生态旅游区。同时，也建成了华中区域内最大的高尔夫球场，占地面积2500多亩。现已建有8000多平方米的乡村俱乐部及会员会所、东西苑花园别墅、高尔夫城市花园、真草网球场、高尔夫学校、高尔夫球用专门店等多种配套设施。同时，政府也将使金银湖板块形成一个大型的CLD---城郊中央住宅区。并把其消费人群定位为武汉中产阶级，使金银湖区域成为承接中央商务区〔CBD〕和中央信息产业区〔CID〕的纽带。工程宏观背景的有利因素与不利因素有利因素不利因素政策导向，区域利好，将长期开展927等宏观调控效果显现，市场低迷区域市政规划、配套持续进行第二套住房贷款施压，高端、投资需求受挫信贷政策调整，中心区高房价产生压力加大，各类需求导入幅度加大。区域内、后湖、盘龙成供给充足，盘龙城也处于成长之中，具有价格优势，形成区域间的竞争江汉、硚口片大量拆迁产生刚性需求分流至区域拆迁同时产生供给，中高端产品竞争加剧工程类比市场分析本案位于环湖西路，金银湖西岸泾河北岸，周边工程开展较好，属生态居住生活区。其所属区域市场东西湖也同时为其最大的竞争市场，随着盘龙城工程的开发与配套的完善，逐渐成为本案的次级竞争市场。区域市场分析区域市场概述东西湖区作为汉口生态商务城,承当分流汉口中心城区人口的功能,并受到市场认可，区域内工程以大盘、大体量、品牌开发为主要特点，万科·高尔夫城市花园、万科西半岛、沿海·赛洛城、银湖翡翠等典型工程将继续引领区域开展，与此同时，2021年将继续有重量级、品牌开发商进入市场的角逐，如恒大城、宜家·金磐、美联·奥林匹克花园及金地工程等，另外万科在长青路与三环线交汇处宗地也在开工中(长青路以西、三环线以南)，区域比2007年更值得市场关注。市场特性分析供求结构自2007年1月截至2021年2月，东西湖区累计供给量为134.23万平方米，成交量为150.43万平方米，供求比为1.12，区域但区域内存量较多，因此产品供给上较为充足。在供给量上区域每月平均供给9.59万平方米/月，为目前最大的供给区。且存量土地较多，会持续保持供给充足状态。成交上月均成交10.74万平方米/月，仅次于江岸的14.80万平方米/月和武昌的12.88万平方米/月。本年度区域陆续有品牌开发商或大体量工程进入，因此供给量较为充足，同时区域形象、美誉度及在客户心中的认可度会继续提升，成交量也会保持在较高的水平，但区域内各个现工程的竞争态势会更加剧烈。价格水平区域月度供求比及价格走势较其他区域平稳，虽然整体市场受到曲折，但是区域成交均价始终保持在4500元/平方米左右。目前区域价格分布与三个层面：类别价格(元/平方米)典型工程高级生态生活区6000-10000高尔夫城市花园银湖翡翠环湖生态生活区4800-5500万科西半岛金珠港湾普通生活区3800-4500沿海赛洛城升华现代城相对1、2月分相比，12月份成交信息能较全面的反响区域个工程实际成交状况：工程名称总建筑面积行政区物业类型成交套数成交面积成交金额成交均价银湖翡翠128313.38东西湖区住宅4897.87821.659151.1高尔夫城市花园三期一区金湖居126500.83东西湖区住宅297756.836311.448136.62万科四季花城·西半岛212550.67东西湖区住宅615827.243258.915592.54常青花园11号小区4组团92878.7东西湖区住宅21827382.2714779.845397.59明利绿水山庄翠堤春晓三期65474.42东西湖区住宅151551.62697.294493.95畔岛花园〔顺驰。泊林〕167936.88东西湖区住宅7931.96406.634363.17嘉禾园D区212023.98东西湖区住宅966928.192950.894259.25海星花园〔西湖名都〕40983.45东西湖区住宅202276.08959.494215.54沿海赛洛城183907.78东西湖区住宅698824.973561.084035.23银湖·水印桃源85510.3东西湖区住宅131722.14652.223787.26博大．城市星座43168.07东西湖区住宅13313974.865236.023746.74紫云·黄狮海岸78221.69东西湖区住宅313517.231256.743573.1碧海花园(二期)139713.95东西湖区住宅1136.2246.913443.69秀水佳园38485.31东西湖区住宅6736.71232.963162.17鑫海花城二期157085.36东西湖区住宅394968.881554.353128.17产品结构容积率及楼体类型物业名称容积率绿化率楼体类型沿海赛洛城(一期)1.2540%多层、小高层、中高层银湖水印桃源1.4130%多层、小高层紫云黄狮海岸1.530%多层、小高层万科西半岛(二期)1.240%多层、小高层泰跃金河(一期)1.2335%多层、小高层、别墅高尔夫城市花园(三期)1.5935%多层、小高层、别墅银湖翡翠(一期)0.8746%小高层、别墅容积率普遍控制在1.2-1.5之间，产品以多层、小高层为主要供给建筑形态，由于金银湖的自然资源优势，市场上有个别类别墅工程从绿化率看，区域内绿化水平根本相当，平均绿化率到达36%。并且各工程均有良好的自然景观资源——金银湖、黄狮海、径河等。户型比例〔典型工程统计〕物业名称二居比例三居比例四居比例其他比例沿海赛洛城(一期)34928%90253%29519%//银湖水印桃源65454%55246%////紫云黄狮海岸24033%42059%548%//万科西半岛(二期)13624%34461%8815%//泰跃金河(一期)13825%38271%244%//高尔夫城市花园(三期)21239%///33961%银湖翡翠(一期)10830%13836%5615%769%合计183733.36%273849.72%5179.39%4157.54%工程配套物业名称幼儿园商业会所沿海赛洛城(一期)有配套商业有银湖水印桃源/配套商业有紫云黄狮海岸有配套商业有万科西半岛(二期)/配套商业有泰跃金河(一期)/配套商业有高尔夫城市花园(三期)有配套商业有银湖翡翠(一期)有配套商业有从配套情况来看，大型社区配套设施齐全，弥补大盘开发建设初期在商业、教育等公建配套上的缺乏。物业管理物业名称物业公司物业费沿海赛洛城(一期)武汉沿海物业管理1.2银湖水印桃源武汉桥建物业开展1.2紫云黄狮海岸武汉紫云物业管理1.2万科西半岛(二期)武汉市万科物业管理1.2泰跃金河(一期)武汉泰跃物业管理1.2高尔夫城市花园(三期)戴德梁行〔武汉〕1-4银湖翡翠(一期)深圳保利物业管理1.2-5物业管理费平均约为1.2元/㎡/月.潜在供给区域土地资源多，且有多个新工程工程进度到达结构封顶状态，在售工程的后期推案也较大。据不完全统计，区域本年度潜在供给超过110万平方米，预计与2007年年度供给量持平，并有超出2007年总供给量的供给力度。初步统计如下：工程名称预计推量沿海·赛洛成30高尔夫城市花园10银湖翡翠10耀江·丽景湾7嘉禾园4博大城市星座4升华·现代成5航天·银湖湾5美联·奥园8金山银湖湾5银湖·水印桃源5宜家·金磐10顺驰·泊林5泰跃·金河4总计112成交人群区域客户的变化：由集团购置转变为以中等收入客户为主区域初期住宅产品以经济适用房为主，通过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现了人口导入，初期以集团购置为主，随着武汉住房分配制度的改革，个人购置者的比重逐步提高。此后，随着金银湖片区开发逐渐成熟，板块价值提高，目前个人购房率超过90％。客户群以中等收入为主，也包含局部的高收入阶层，拥有私家车等交通工具。客户主要来源于汉口汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而面对江岸、江汉、硚口、东西湖4个汉口区域，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。大局部工程的客户群以附近的大型企业高收入阶层员工，汉口区的私企业主和大型企事业单位员工为主力客群，如：中国电信、中国移动、天河机场、邮政中心、中国石油等单位就近的员工。此外还有同济医学院及附属医院、协和医院，在汉口区经商的商人、武汉市公安系统等政府机关的中高级公务员和外地来武汉工作、经商的人员为次主力客群；武汉市汉口区内的旧城改造拆迁居民和周边原住居民也占有一定的比例。客户特征金片区客户主要分为四类：1〕新兴白领〔年龄在25岁—35岁之间〕；2〕以医生、教师、公务员、企业管理人员为主的三口之家；3〕私营业主；4〕企业高级管理人员。这些客户的共有特征是：收入来源丰厚且较稳定，拥有私家车；对生活品质要求较高，同时有着较强的社交需要，强调社区气氛；购置的情感需求略高于功能需求；注重品牌、社区气氛、产品附加价值等因素；购房总价范围大致在40—60万左右。二次置业和拆迁导入的客户居多购置金银湖板块内的楼盘的客户均以二次置业者和房屋拆迁者居多。有大局部客户均在汉口其他板块有物业，在金银湖板块置业，主要看中其低密度的规划、高绿化率的自然环境、畔湖的绝色美景和有别与市中心楼盘所缺少的大型社区形态等优势。随着市中心土地的不断挖掘，越来越多的老城区居民面临着购置新房的问题，中心城区高涨的房价明显不适合这一类购房者，所以他们把目光投向了金银湖。未来趋势在建筑形态上各个楼盘规划根本都以混合型社区规划为主，其中产品类型多为多层和联体别墅，但高层小高层产品增长势头十分强劲。产品户型上二房房与三方的成交量占片区成交总量的77.66％，而3800－4500元之间的房型占据了近半壁江山。步入2007年以来，5500元/平方米以上的房源成交量大幅增长，接近成交总量的12％。其中两方产品手市场追捧度越来越高，典型代表为升华·现代城，开盘首日所推两方产品售罄，而三方产品去化一般。在成交价格上，因区域覆盖面广，工程较多，同时交通配套等相对落后，与光谷片区的迅速崛起不同，区域开展不可能一蹴而就，因此市场的开展是一种稳定持续导入状态，区域目前均价在4500元/平方米左右，后前前景看好。对于本工程的借鉴意义区域内新增或在售工程可推体量较大，并且能灵活把握上市时间，占主动地位，本案目前仍处于桩基工程阶段，入市时机较难把握。因距工程上市时间较长，可定期保持形象宣传，并借助恒大华府提升本案的形象，表达出本案的价值及性价比。区域成交人群文化层次较高，可做定向宣传。配套不完善，社区根本配套小商业规划尽早进行。因本案较区域其他竞争工程相比，缺少景观资源，因此小区景观需着重设计与宣传。竞争市场分析区域市场概述本案所在的区域市场――东西湖区同为本案的竞争市场，汉口西部(古田等)及江岸东北部〔后湖等〕未来可能会有较大供给上市，对本案产生相当威胁，另外，新兴起来的盘龙城区域在武汉市场中的影响力在逐渐上升，在价格上相对东西湖区有巨大优势，在低端产品市场上对东西湖区的威胁将会加大，因此在次对盘龙城做简单分析，但目前缺乏以与本案产生直接竞争关系。武汉盘龙城经济开发区原名为武汉市黄陂滠口经济开展区，成立于1992年12月〔武政[1992]70号〕，原辖区为滠口镇，国土范围157.5平方公里，1993年，黄陂县成立滠口经济开展区管理委员会，属县人民政府派出机构。2000年4月，黄陂县改区后，划出42平方公里〔含刘店、下集、叶店、许庙、刘古塘五个村〕交开展区管委会封闭托管。2003年5月，经市开发区管理办公室同意〔武开发区办[2003]5号〕，更名为武汉盘龙城经济开发区，履行职能不变。同年9月，区人民政府将岱黄高速公路以西另外7个村〔后湖、刘集、丁店、三店、丰山、龙王庙、黄花涝〕划入开发区托管。目前，开发区行政托管88平方公里，常住人口3.4万人。2005年，全国开发区清理整顿中，经省人民政府批准保存盘龙城开发区，确定规划建设面积为18.8平方公里，到2005年末，建成区面积6平方公里。开发区开展思路：坚持走科技立区、工程强区、环境兴区的根本区策，依托大武汉，引进大工程，重点建设现代制造业区、临空港物流产业区、都市旅游度假区、生态人居区，努力把盘龙城开发区建设成为武汉市高新技术开展的产业基地和环境优美的生态新城。盘龙城规划1、道路:盘龙城大桥06年5月18日通车。这座长1.2公里、宽27米、双向6车道、通往汉口的大桥上，从汉口新华路驱车至盘龙城楚天大道只需15分钟以内，不受收费站制约，将极大的促进区域经济的开展2、机场:2004年，首都机场正式收购武汉天河机场，准备将其建成国际性机场。届时将跻身为全国六大航空枢纽，规模将超过成都、西安、杭州等地机场的航站楼。同时，黄陂区的配套建设、航空物流区将与之对接，这必将强力拉动盘龙城及黄陂区的经济开展。3、绿地公园:

A、绿地景观

B、公共公园

C、长江乐园4、“居住新城〞:在?武汉市国民经济与社会开展第十五个年方案?中，后湖纳为武汉市四个开展居住区的新型居住区之一，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，而其核心就是盘龙城经济开发区的建设。从武汉市的开展战略可以看出，本工程所处的盘龙城地区是未来武汉市重点建设的区域之一，众多实力开发企业把目光投向这里，在各类根底建设的不断完善，在政府的大力支持下，该区域开展前景看好。开发区东邻阳逻深水港，西依武汉天河国际机场，南临汉口新火车站；岱黄一级公路、天河机场一级公路和盘龙大桥、盘龙大道及刘宋大道组成的四通八达的道路网络，构成了“水、陆、空〞立体交通网络。尚在建造中的国内最大规模的公铁两用大桥武汉天兴洲长江大桥，早已引起许多投资者的兴趣，将会为武汉增添多个经济增长极。如今，即将被大桥贯穿的武汉中环线沿线已成为投资热土，引来络绎不绝的境内外客商。天兴洲长江大桥所经之处，将武钢、武汉开发区、汉阳新区、盘龙城经济开发区等串连起来，形成一个强强联合、优势互补的产业链，并辐射城市外围的黄陂、江夏等郊区(县市)的新兴生态工农业园和卫星城，促进武汉区域经济协调开展。盘龙城与武汉其它也在开展别墅的片区相比，最大的优势是有武汉航空港这一快捷的交通枢纽，它为盘龙城赢得富人青睐立下了汗马功绩。盘龙城正处在武汉市北郊外环线上，这样就形成空中、陆地相交叉的立体交通网，这一静一动很符合富人的心态。即将落户盘龙城的武汉国际航空物流港，规划了两个度假区，一个是水上娱乐工程，另外是个高尔夫球场，这无疑为盘龙城增添了魅力，盘龙城的富人区正悄悄地形成。开发区内，楚天大道东接岱黄一级公路和巨龙大道，西连天河机场和外环线，境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥等五桥直接与汉口相连。南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里，交通条件极为便利。市场特征分析供求结构盘龙城自然环境、历史人文、地理位置，具有多方面独特的优势。到目前为止已有超过1.88亩土地批租出去，十几个千亩大盘聚集在盘龙城，是典型的“大盘造城〞时代。但在武汉市几大开发区中，盘龙城板块属于起步较晚的一个区域，在2002年以前一直处于一种被遗忘的状态，2002年纵横集团率先在此区域内开发了第一个大型纯别墅工程“F·天下〞，首开先河。此后，区域房地产市场别墅工程开展较快，而在近两年新开发工程上产品种类和形态有所丰富。但是盘龙城区域的问题也同样明显。大盘居多，每个楼盘都是相对独立进行开发的，虽然政府有整体规划，但这种独立式、封闭式的开展模式会无形中淡化盘龙城空港物流的大概念。另外，盘龙城各种市政配套相对落后，完善时间又遥遥无期，使得区域优势大打折扣，限制了房地产市场的开展。但是可以预见，随着内部路网的完善，桥梁经济的促进，长期困绕盘龙城的交通和配套的问题解决，在汉口区域的带动下，盘龙城区域房地产市场前景较为乐观！区域整体做出房地产市场分析来看，2007年总量上由于各工程的季节性放量，成交量也随之增加，到10月份到达最高点。而在放贷新政等房地产宏观调控后，成交量急剧下降。说明盘龙城片市场敏感性较强。价格水平通过对代表楼盘的成交价格分析来看，1月份由于F·天下的成交放量，所以较大的影响了总体价格，其他月份来看盘龙城区域价格整体上扬，但变化较平缓。同邻近区域东西湖比拟来看，盘龙城整体价格比东西湖价格要低，原因一方面地段在城市消费者心目中交远，另一方面是与盘龙城相比，东西湖区域交通和商业等配套开展相对成熟；但是由于盘龙城的交通网的不断完善和工程宣传使得盘龙城区域形象慢慢亲近，盘龙城与东西湖区域的价格差变小，未来这种趋势将继续。产品结构区域在售楼盘供给分析物业属性物业名称建面〔万方〕建筑形态开盘日期纯别墅巢NEST12联体别墅;2005-09-25F·天下〔一期〕28.8独栋、联体别墅;2003-11-08恒达·盘龙湾一期6.6独栋;叠拼;联体别墅2004-11-18恒达·盘龙湾二期4.1独栋;叠拼;联体别墅2006-11-08F·天下〔二期〕1.2独栋别墅;2006-12-16宝安·山水龙城7.6独栋;叠拼;联体别墅2004-10-28合计60.3综合工程日月山水16多层；小高层；别墅2007-4-21未来海岸13.4多层;别墅;2004-11-28罗纳河谷10.7小高层;多层;别墅2007-04-21名流·人和天地17.3多层;小高层；别墅2006-09-30合计57.4普通住宅武汉28街20.2小高层;多层;2005-12-10盘龙新天地9.6小高层;多层;2006-08-19天玺花园6.2多层；小高层2007-09-28歌林花园12高层2007-7-28龙城天居园6多层；小高层2007-8-25摩卡小镇11多层；小高层2007-5-26澜桥康城4.8多层2021-01合计69.8总计188.9盘龙城凭借优美的自然环境和极具潜力的投资优势，吸引了众多房地产开发商的目光。区域首个开发工程即定位于“顶级〞的别墅工程“F·天下〞，为盘龙城奠定了较高的市场定位和社会形象。随后，宝安·山水龙城、恒达·盘龙湾、巢NEST等工程的开发，使该区域逐渐成为别墅工程的聚集地。2002-2004年可称为盘龙城的“别墅时代〞。目前市场供给中，别墅还是占领相当一局部。从以上表中可以看到，目前纯别墅工程的开发面积占区域市场中30.4%。别墅工程中由于区域内各工程卖点均以公共资源为主，主打生态，共同的产品诉求导致区域产品类型较为单一，产品同质化现象严重。而从2006年开始，盘龙城的物业形态开始丰富，小高层、多层结合的产品成为主流，此类工程占到区域市场供给的37%。与纯别墅工程相假设，形成一种两极端产品的供给占主导的局面。并且值得一提的是，综合体工程中也出现了大量的多层和小高层产品。作为生态居住区，区域内土地资源相对丰富，地价同其他区域相比拟低，因此所开发工程均以大盘为主，占地面积均在千亩以上。由于区域内配套设施极为缺乏，从而导致所开发工程均有自有配套，诸如会所、学校、商业、休闲等，以此来弥补区域公共配套设施缺乏的矛盾。但值得注意的是，由于区域入住率较低，而且各工程规模大，开发周期长，大多数工程的内部配套设施都没有投入使用，配套问题并没有解决。区域在售楼盘销售分析物业属性物业名称开盘日期建筑形态住宅总套数已售套数月均销售套书销售率纯别墅巢NEST2005-09-25联体、独栋别墅;50247216.194%F·天下〔一期〕2003-11-08独栋、联体别墅;8712003.923%恒达·盘龙湾一期2004-11-18独栋;叠拼;联体别墅2261754.477%恒达·盘龙湾二期2006-11-08独栋;叠拼;联体别墅1831167.363%F·天下〔二期〕2006-12-16独栋别墅;85845.799%宝安·山水龙城2004-10-28独栋;叠拼;联体别墅4762416.351%合计2343128855%综合工程日月山水2007-4-21多层；小高层；别墅10497357270%未来海岸2004-11-28多层;别墅;120852313.343%罗纳河谷2007-04-21小高层;多层;别墅52820419.839%名流·人和天地2006-09-30多层;小高层；别966%合计4572191342%普通住宅武汉28街2005-12-10小高层;多层64855320.685%盘龙新天地2006-08-19小高层;多层;73264234.788%天玺花园2007-09-28多层3586011.317%歌林花园2007-7-28高层1086941128.987%龙城天居园2007-8-25多层；小高层9124987955%摩卡小镇2007-5-26多层；小高层41338441.293%澜桥康城2021-01多层232242410%合计4381310271%总计11296630356%注：来自房产局08年3月3号总体来看，市场上在售套数到达11296套，已经去化过半，销售了6303套。其中普通住宅类销售较为理想。而纯别墅类去化周期较长，去化速度较为缓慢，但由于区域配套缺乏，生活本钱较高，销售情况普遍不佳。普通住宅工程中综合来看，大多销售过半，仅有今年和去年年底新开盘的工程未售套数较多，而成交平均售价3269元/平米，远远低于市区，甚至低于金银湖、汤逊湖等郊区楼盘。从销售客户角度来说，盘龙城不可复制的天然山水资源，和别墅类产品本身的需求，吸引了相当一局部高端消费群体，作为他们城市生活的补充。而另一类低端消费群体，随着城市中心地区房价的不断飙升，总价已经超过他们实际承受价格，于是将目光转移到较偏远的地区。盘龙城的低端住宅每平米均价两千多元，在武汉市房地产市场较为稀缺，而实际距离又比其他郊区距市区要近得多，这两点的结合无疑会受到低端消费群体的追捧。形成了“低端化与塔尖化〞的消费共存户型结构：多以二房、三房这种改善型的住宅产品为主，从图中我们也可以看出二房和三房分别占盘龙城户型比例的29%和54%。从市调情况来看，两房和面积段较小三房以及大面积的四房和复式户型销售较好，这也反映了目前盘龙城房地产市场的“低端化与塔尖化〞的消费共存的现状。潜在供给目前盘龙城在售的工程多只是推出了一期，而楼盘后期还有大量存量用地：具体如下(万方);工程开盘日期总体量推量剩余体量人和天地2006-9-30701753天玺花园2007-9-2840634歌林花园2007-7-28461234龙城天居园2007-8-251468摩卡小镇2007-5-26481137日月山水2007-4-21501634罗纳河谷2008-1-1621151而08-09年又将有大体量楼盘入市，并与之形成价格竞争和客源竞争。所以08年盘龙城住宅供给量将有大幅度的上升。08上市新工程总体量珩生领袖城60哥特帝景16.4F阳光城35皇家小镇12.9盘龙瑞祥熙园5.6盘龙·香槟半岛45盘龙城楼盘分布图上我们可以看到，从区域上看本案罪直接的竞争工程来自于，盘龙城市场最活泼的地方是在楚天大道和盘龙大道交汇的地方。因为此处是盘龙城的行政中心所在，而随着周边工程的商业街的建成，加上此处也是盘龙城的交通中心，此处日后也会成为盘龙城的商业中心。根据07年盘龙城预售许可证的统计，盘龙城总体的供给量为114.9万方，而非别墅工程的供给量到达94.3万方。根据目前盘龙城工程存量和未来新增供给量推算08年盘龙城供给量因该在70万方以上。成交人群客户人群主要来自于武汉的中心城区，以江汉、江岸为重点区域，并吸纳整个市区投资性需求。区域本地居民目前根本上没有刚性需求，改善型需求也甚少，相反，区域本地成交客户以投资为主要目地，总体所占比例甚小。未来趋势“居住新城〞:在?武汉市国民经济与社会开展第十五个年方案?中，后湖纳为武汉市四个开展居住区的新型居住区之一，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，而其核心就是盘龙城经济开发区的建设。从武汉市的开展战略可以看出，本工程所处的盘龙城地区是未来武汉市重点建设的区域之一，众多实力开发企业把目光投向这里，在各类根底建设的不断完善，在政府的大力支持下，该区域开展前景看好。开发区东邻阳逻深水港，西依武汉天河国际机场，南临汉口新火车站；岱黄一级公路、天河机场一级公路和盘龙大桥、盘龙大道及刘宋大道组成的四通八达的道路网络，构成了“水、陆、空〞立体交通网络。尚在建造中的国内最大规模的公铁两用大桥武汉天兴洲长江大桥，早已引起许多投资者的兴趣，将会为武汉增添多个经济增长极。如今，即将被大桥贯穿的武汉中环线沿线已成为投资热土，引来络绎不绝的境内外客商。天兴洲长江大桥所经之处，将武钢、武汉开发区、汉阳新区、盘龙城经济开发区等串连起来，形成一个强强联合、优势互补的产业链，并辐射城市外围的黄陂、江夏等郊区(县市)的新兴生态工农业园和卫星城，促进武汉区域经济协调开展。盘龙城与武汉其它也在开展别墅的片区相比，最大的优势是有武汉航空港这一快捷的交通枢纽，它为盘龙城赢得富人青睐立下了汗马功绩。盘龙城正处在武汉市北郊外环线上，这样就形成空中、陆地相交叉的立体交通网，这一静一动很符合富人的心态。即将落户盘龙城的武汉国际航空物流港，规划了两个度假区，一个是水上娱乐工程，另外是个高尔夫球场，这无疑为盘龙城增添了魅力，盘龙城的富人区正悄悄地形成。开发区内，楚天大道东接岱黄一级公路和巨龙大道，西连天河机场和外环线，境内岱山府河桥、岱黄公路府河桥、机场南线路府河桥、外环线府河桥和盘龙城府河桥等五桥直接与汉口相连。南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里，交通条件极为便利。市场小结虽然区域普通住宅产品档次低于本案，且区域形象落后金银湖甚远，目前缺乏以对本案产生威胁，但目前区域的房地产开发市场较为炽热且成长迅速，并且在价格上占据着绝对优势，在对购置能力较弱的刚性需求及投资性需求有着较强的吸引力，在底端产品上与东西湖区的竞争逐渐升级。工程竞争情况判断工程竞争关系确定本案竞争工程均集中与区域内部，江汉、硚口区大量拆迁虽带来了土地供给，但这些土地特别是江汉区的，必定以中高端姿态入市，与办案需求层次相对错开，相反，由拆迁带来的大量刚性需求那么是本区域----东西湖区的客户导入。弱竞争弱竞争区域内各工程分布图如下：主要竞品分布如下：工程入市环境判断鉴于工程施工阶段，预计下半年旺季10月左右上市，但届时会面临这区域第二轮的推案顶峰期，市场竞争较为剧烈，不可防止，沿海·赛洛城、宜家·金磐等。在去年市场受挫之时，二房产品去化相对较为乐观，在1、2月份沿海·赛洛城、万科·西半岛的营销活动中也以主打两房，并获得成功，两房产品市场需求加重。区域大型工程媒广宣传力度很强，而工程入市时便是媒广宣传及营销活动爆发的顶峰期工程竞争策略建议配套、景观、特色点定期媒广宣传工程品质较高，可借助恒大华府提升本案在客户期预价值工程分析工程根本情况概况宗地位置工程宗地位于武汉东西湖区，东临环湖路，南依东径河，西临张柏公路及万亩葡萄园，北接万亩葡萄园。宗地现状宗地四至东临环湖路，南依东径河，西临张柏公路及万亩葡萄园，北接万亩葡萄园。宗地地势宗地整体地势平坦，无坡地等地貌情况，但地块中部有大面积的藕塘，不利于工程快速开发。宗地形状宗地形状呈长方形，东西长约828米，南北宽约332米，利于物业排列，对建筑密度影响较小。宗地现状宗地内大局部拆迁工作已经完成，已经开始开工。【工程现场图片】工程周边情况噪音情况宗地离交通主干道较远，周边也无工厂、铁路、轻轨等容易产生噪音污染的设施。危险源情况规划区内有一条30米宽的高压走廊南北向穿越地块。自然景观丰富的旅游观光资源，12000亩金银湖；湿地公园；万亩葡萄园等。预计宗地局部区域内10层以上建筑，可拥有金银湖、湿地公园、葡萄园等自然景观。工程周边配套交通配套713、730、603路车可以到达工程附近，207可以直接到达本工程。生活配套中小学:睿升中学，常青第一中学，常青一小

幼儿园:深圳海丽达国际幼儿教育中心；中国音乐学院附属艺术幼儿院

综合商场:阳光超市

银行:工商银行

医院:同济医学院附属协和医院；武汉东明药房市政规划配套逐渐完善的交通体系1条主轴线、2条轨道交通线、3条公交线、4座立交桥。无往不利的私享交通重金打造社区巴士专线，无障碍沟通，出入皆繁华。轻轨、地铁，公交、立交全力打造立体交通体系，与全生活配套构建繁华领地。工程控规要点规划区内有一条30米宽的高压走廊南北向穿越地块。按照?金银湖北部片区控制性详细规划?要求地块东部沿环湖路预留75米宽城市绿化用地，西部预留50米城市绿化用地。工程理解【工程总规图】规划特点为提高本住宅区品质，使住户能享受金银湖独特风光的同时拥有更高环境气氛，根据周国这道路及环境的不同，引入围合的概念，沿基地周边布置建筑，赋大片连续空间予环境。到达闹中取静的居住环境，以环境建设为重点，以广场、园林、水景及成片绿地等为载体，形成点、线、面多层次的景观系统，全方位营造高品位的高尚住宅环境。沿环湖路严格控制75米城市绿地，沿张柏公路严格控制50米绿地。结合周边已建建筑在基地周边或临街设置商业及公共建筑，住宅建筑的布置在满足居住区标准要求的同时争取彼此间最大的采光间距，由北至南依次布置小高层住宅、高层住宅和花园洋房，形成活泼、优美、富有节奏感的建筑天际线。社区交通动线在环湖路和地块北面规划道路上各设置一个小区主要入口，在张柏公路上设一次要出入口。依托地块周边城市道路，在住宅区内部形成独立的道路系统，尽量防止车辆流线对行人的影响，减少由于车辆的活动对整个小区的影响。城市干道：东部为规划50米宽的环湖路，西面为规划60米宽的张柏公路，北面为规划30米宽的城市干道。区内道路系统：小区主干道—小区次干道—入户路三个等级。1、小区主干道：连接城市干道，并将各组团紧密联系起来，设计宽度为7米。2、小区次干道：各组团内主要道路，设计宽度为2.5米。3、入户路：各建筑入户路。停车场：本规划停车场主要结合人防设施为地下停车库，地面沿小区主要道路布置机动车与非机动车停车位。建筑风格特点小区建筑以及外立面风格以欧陆风情为母题，采用米黄色的高档面砖及石材搭配墙面，浅绿色中空保温玻璃窗，营造金碧辉煌的豪宅特色，但又不失清新飘逸。园林环境特点沿环湖路和张柏公路各控制75米和50米的城市绿地，为小区小气修的改善提供了必要的保障，同时也减少道路噪音对小区的影响。小区内部采用公共绿地、组团绿地、庭院绿地及道路绿化相结合的布置方式形成完整的绿地系统。根据建筑物的布局形式在小区内部设置了集中绿地和大面积的水体，为人们提供活动及休闲交流的场所。组团绿化及庭院绿化也为人们提供了更多的生活情趣。园林的整个定位为欧式贵族风格，意大利古典园林设计，以三大内湖水系贯穿全园作为主题，并利用工程地块的上下错落的地势，在溪流的几个景观节处做叠式跌水处理，瀑布泳池、喷泉使水景空间有收有放，营造出水流的多变性和韵律感。社区配套与功能布局在东侧沿湖路和北侧规划路设置商业中心，运动中心及作为会所使用的综合楼。集餐饮、棋牌、健身中心、室内恒温泳池、室外泳池、雪茄吧、会议中心、球类馆、儿童活动中心等于一体。在满足景观功能、形成区域核心的同时，兼顾商业经营活动，在方便居民日常生活的同时，为他们提供文化生活交流的重要场所。户型统计与户型特点〔总体与首期〕工程整体产品户型分析物业类型户型套数户型比率小高层、高层二室二厅一卫233542.656%三室二厅一卫170231.092%三室二厅二卫98517.994%花园洋房三室二厅二卫400.731%四室二厅二卫440.804%12F复式三室二厅二卫1763.215%四室二厅二卫1923.507%总数5474工程整体产品面积分析面积区间套数户型比率90㎡以下426577.914%90㎡到120㎡3506.394%120㎡到140㎡2855.206%140㎡到160㎡3386.175%160㎡以上2364.311%总数5474●一期可售产品1、一期可售产品分析产品套数套数比例建筑面积面积比例精装小户型24017.47%19579.210.86%3+1花园洋房846.11%13452.417.47%12层复式楼36826.78%64287.235.67%11层小高层住宅68249.6482915.2946%合计1374100%180234.1100%小结：从以上数据显示，11层小高层的可售套数、可售面积比例皆为最高。其次是12层的复式楼。2、一期可售产品户型分析物业类型户型套数户型比率小高层、高层二室二厅一卫28520.742%三室二厅一卫1208.734%三室二厅二卫51737.627%花园洋房三室二厅二卫402.911%四室二厅二卫443.202%复式三室二厅二卫17612.809%四室二厅二卫19213.974%总数13743、一期可售产品面积分析面积区间套数户型比率90㎡以下34525.109%90㎡到120㎡17012.373%120㎡到140㎡28520.742%140㎡到160㎡33824.600%160㎡以上23617.176%总数13744、一期可售产品明细栋号层数单元数平面户型编号户型建筑面积〔㎡〕套数总体量111层22-11层〔首层商铺〕wc-6a２＊２＊173.67201473.4２＊２＊170.32201406.4３＊２＊189.93201798.6３＊２＊192.42018481wc-6２＊２＊173.6710736.7２＊２＊170.3210703.2３＊２＊189.9310899.3３＊２＊192.410924211层22-11层〔首层商铺〕wc-6a２＊２＊173.67201473.4２＊２＊170.32201406.4３＊２＊189.93201798.6３＊２＊192.42018481wc-6２＊２＊173.6710736.7２＊２＊170.3210703.2３＊２＊189.9310899.3３＊２＊192.41092434层2１楼首层,2楼为标准层,3,4楼为复式wc-4４＊２＊２176.882353.76４＊２＊２176.882353.76３＊２＊２130.112260.22３＊２＊２130.112260.22４＊２＊２184.582369.16４＊２＊２184.582369.162wc-5４＊２＊２179.822359.64４＊２＊２173.862347.72３＊２＊２135.652271.3３＊２＊２130.12260.2４＊２＊２195.672391.34４＊２＊２184.582369.1644层2１楼首层,2楼为标准层,3,4楼为复式wc-4４＊２＊２176.882353.76４＊２＊２176.882353.76３＊２＊２130.112260.22３＊２＊２130.112260.22４＊２＊２184.582369.16４＊２＊２184.582369.162wc-5４＊２＊２179.822359.64４＊２＊２173.862347.72３＊２＊２135.652271.3３＊２＊２130.12260.2４＊２＊２195.672391.34４＊２＊２184.582369.1654层1１楼首层,2楼为标准层,3,4楼为复式wc-2３＊２＊２177.811177.81３＊２＊２178.811178.81３＊２＊２127.31127.3３＊２＊２127.31127.3４＊２＊２150.51150.5４＊２＊２150.51150.52wc-3３＊２＊２183.382366.76３＊２＊２178.82357.6３＊２＊２133.712267.42３＊２＊２127.292254.58４＊２＊２150.492300.98４＊２＊２150.492300.9864层1１楼首层,2楼为标准层,3,4楼为复式wc-2３＊２＊２177.861177.86３＊２＊２178.811178.81３＊２＊２127.31127.3３＊２＊２127.31127.3４＊２＊２150.51150.5４＊２＊２150.51150.52wc-3３＊２＊２183.382366.76３＊２＊２178.82357.6３＊２＊２133.712267.42３＊２＊２127.292254.58４＊２＊２150.492300.98４＊２＊２150.492300.9871221，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1a３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.26３＊２＊２159.3781274.96３＊２＊２159.3781274.96４＊２＊２180.3581442.8４＊２＊２197.1381577.04３＊２＊２159.372318.74３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.261221，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.26３＊２＊２159.3781274.96３＊２＊２159.3781274.96４＊２＊２180.3581442.8４＊２＊２197.1381577.04３＊２＊２159.372318.74３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.2681221，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1a３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.26３＊２＊２159.3781274.96３＊２＊２159.3781274.96４＊２＊２180.3581442.8４＊２＊２197.1381577.04３＊２＊２159.372318.74３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.261221，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.26３＊２＊２159.3781274.96３＊２＊２159.3781274.96４＊２＊２180.3581442.8４＊２＊２197.1381577.04３＊２＊２159.372318.74３＊２＊２159.372318.74４＊２＊２180.352360.7４＊２＊２197.132394.26911层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78２＊２＊189.23201784.6３＊２＊２140.12202802.41wc-8３＊２＊２132.121132.12３＊２＊２120.511120.51３＊２＊２132.48101324.8３＊２＊２120.22101202.21011层21楼首层2－11楼为标准层wc-9３＊２＊２137.332274.66３＊２＊２120.212240.42３＊２＊２137.69202753.8３＊２＊２119.92202398.41111层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78２＊２＊189.23201784.6３＊２＊２140.12202802.41211层21楼首层2－11楼为标准层wc-9３＊２＊２137.332274.66３＊２＊２120.212240.42３＊２＊２137.69202753.8３＊２＊２119.92202398.4131211，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1a３＊２＊２159.371159.37４＊２＊２180.351180.35４＊２＊２197.131197.13３＊２＊２159.374637.48３＊２＊２159.374637.48４＊２＊２180.354721.4４＊２＊２197.134788.52３＊２＊２159.371159.37３＊２＊２159.371159.37４＊２＊２180.351180.35４＊２＊２197.131197.131231，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1３＊２＊２159.373478.11４＊２＊２180.353541.05４＊２＊２197.133591.39３＊２＊２159.37121912.44３＊２＊２159.37121912.44４＊２＊２180.35122164.2４＊２＊２197.13122365.56３＊２＊２159.373478.11３＊２＊２159.373478.11４＊２＊２180.353541.05４＊２＊２197.133591.39141211，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1a３＊２＊２159.371159.37４＊２＊２180.351180.35４＊２＊２197.131197.13３＊２＊２159.374637.48３＊２＊２159.374637.48４＊２＊２180.354721.4４＊２＊２197.134788.52３＊２＊２159.371159.37３＊２＊２159.371159.37４＊２＊２180.351180.35４＊２＊２197.131197.131231，2层为首层，3－10层为标准层，11，12为顶层wc-1３＊２＊２159.373478.11４＊２＊２180.353541.05４＊２＊２197.133591.39３＊２＊２159.37121912.44３＊２＊２159.37121912.44４＊２＊２180.35122164.2４＊２＊２197.13122365.56３＊２＊２159.373478.11３＊２＊２159.373478.11４＊２＊２180.353541.05４＊２＊２197.133591.391511层21楼首层2－11楼为标准层wc-9３＊２＊２137.332274.66３＊２＊２120.212240.42３＊２＊２137.69202753.8３＊２＊２119.92202398.41611层21楼首层2－11楼为标准层wc-9３＊２＊２137.332274.66３＊２＊２120.212240.42３＊２＊２137.69202753.8３＊２＊２119.92202398.41711层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78３＊２＊２140.12202802.4２＊２＊189.23201784.61wc-8３＊２＊２132.121132.12３＊２＊２120.511120.51３＊２＊２132.48101324.8３＊２＊２120.22101202.21811层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78３＊２＊２140.12202802.4２＊２＊189.23201784.61911层11楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.751139.75２＊２＊189.89189.89３＊２＊２140.12101401.2２＊２＊189.2310892.31wc-8３＊２＊２132.121132.12３＊２＊２120.511120.51３＊２＊２132.48101324.8３＊２＊２120.22101202.21wc-9３＊２＊２137.331137.33３＊２＊２120.211120.21３＊２＊２137.69101376.9３＊２＊２119.92101199.22011层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78３＊２＊２140.12202802.4２＊２＊189.23201784.62111层11楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.751139.75２＊２＊189.89189.89３＊２＊２140.12101401.2２＊２＊189.2310892.31wc-8３＊２＊２132.121132.12３＊２＊２120.511120.51３＊２＊２132.48101324.8３＊２＊２120.22101202.21wc-9３＊２＊２137.331137.33３＊２＊２120.211120.21３＊２＊２137.69101376.9３＊２＊２119.92101199.22211层21楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.752279.5２＊２＊189.892179.78３＊２＊２140.12202802.4２＊２＊189.23201784.62311层11楼首层2－11楼为标准层wc-7３＊２＊２139.751139.75２＊２＊189.89189.89３＊２＊２140.12101401.2２＊２＊189.2310892.31wc-8３＊２＊２132.121132.12３＊２＊２120.511120.51３＊２＊２132.48101324.8３＊２＊２120.22101202.21wc-9３＊２＊２137.331137.33３＊２＊２120.211120.21３＊２＊２137.69101376.9３＊２＊２119.92101199.21374180234.1户型特点恒大城原户型配比：面积区间套数户型比率90㎡以下426577.687%90㎡到120㎡3506.375%120㎡到160㎡63911.639%160㎡以上2364.299%90平米以下户型在片区内供量较小，针对近郊区首次置业型客户而言，市场空间较大。区域内3房产品依旧是绝对主力，其次为2房产品，存在一定数量的小3房作为市场补充，而4房及以上户型设计多数只出现在工程上最具景观价值区域。区域内主力面积段为120-140平间，其次为140平以上产品，但随着区域楼价的快速上升，市场的二元化格局将越创造显，中间档面积必向两端开展，形成M型布局，预计区域不具备优势资源的工程，多将转向性价比及实用型产品。精装修全成品交付从工程定位、设计、选材、施工到后期效劳的一系列标准体系。通过集约化采购、专业化施工，大幅降低装修本钱，并保障成品质量，让利于购房者，降低客户首期置业本钱。国际品牌精装聘请全国前三甲的装修公司担任工程精装。遴选西门子厨房电器、欧普照明、多乐士涂料、西蒙电气、亚细亚瓷砖TOTO卫浴、摩恩厨卫五金、大金中央空调等国际品牌。SWOT分析与应对思路SWOT分析内部因素:S〔优势〕优美的金银湖天然生态环境；区域和我工程的规模优势；逐渐完善便捷的立体交通网络；完善的生态休闲娱乐配套规划；优良的产业根底；金银湖的空港经济效应；社区背靠万亩葡萄园；社区内有大型水景观；高标准的装修房；恒大品牌优势〔豪宅专家、优质精装修、完善的社区配套、金牌物业管理〕。W〔劣势〕首推一期内有高压线；户型面积大/总价高，市场去化速度较慢；地块周边目前配套不全，生活气氛不浓；区域认可度存在范围限制；目前直线公交线路班次相隔较长，交通不便；距离生活配套成熟区域便利度不够。外部因素:O〔时机〕环湖片区后期规模大盘稀缺；目前处于区域升值前期；区域的未来投资价值将大幅提高〔王家墩CBD与航空港经济〕；大量拆迁户成为潜在目标客户资源〔汉口市区大规模拆迁〈唐家墩，常青花园将军路段〉〕；邻近竞争工程万科的品牌影响力为区域带来口碑和集聚效应；工程规模配套优势，且区域精装产品稀缺具有一定的市场空间；工程是金银湖少有的精装修成品住宅大社区。T〔威胁〕目前区域规模工程集聚竞争压力较大；汉口市区未来上市体量较大，竞争剧烈；原泰跃金河工程口碑不佳对本案造成一定的负面影响。应对思路区域内部竞争压力应对：在推广策略上走差异化路线，通过细分市场精细划分有效客群，寻找适宜的通路进行推广；区域外部竞争压力应对：城中心坐地升值、捂盘惜售的状况，不可能在土地储藏充足的郊区出现。除非市场前景只升不降，否那么，郊区住宅就应选择快速开发、快速销售的跑量策略，节省时间本钱，薄利多销创造利润。定价策略：区域中高价，维持品质感，以活动促销，变相拉低总价。营销策略：分批推出房源，分批举行活动。如：开盘前VIP卡优惠、青年置业方案、奇瑞A1争抢方案等活动。泰跃金河工程负面影响应对：泰跃金河现存产品的