润丰项目全案规划报告

66/66润丰项目全案策划报告目录第一部分润丰项目市场竞争环境分析 2一、北京市房地产市场总体形势 2（一）宏观经济形势 2（二）北京市住宅市场总体形势评估 41、2001年住宅市场回忆 42、2002年住宅市场形势推断 7（三）综合评述 11第二部分本案区域市场竞争环境综合评价分析 11一、区域市场情况调查与分析 11（一）市场供给 12（二）市场需求 13（三）价格及成交 13二、产品分析 14（一）规模 14（二）规划设计 15（三）建筑形式 16（四）户型特征及面积配比 17（五）配套设施及设备 19（六）智能化配置 20三、包装推广 21四、市场需求 21（一）客户构成 21（二）需求特征 22（三）客户特征 23五、价格及销售情况 23（一）价格分析 23（二）成交分析 24（三）销售率分析 25（四）销售价格比较 27第三部分项目市场定位及物业进展方向分析与建议 28一、项目的SWOT分析 28（一）项目优势（Strength）分析 28（二）项目劣势（Weekness）分析 29（三）机会（Opportunity）分析 30（四）威胁（Threat）分析 32二、市场定位 34（一）定位方向 34（二）市场形象定位 35（三）客群定位 35（四）价格定位 36（五）市场身份定位 36三、产品构想 37（一）规划布局： 37（二）建筑选型 38（三）建筑立面设计 38(四)交通规划 38（五）环境规划 38（六）生活配套系统 39（七）户型设计 39（八）建材与设备 40（九）装修与装饰 40四、物业治理 41五、文化主题 41六、操盘策略 42润丰项目全案策划报告第一部分润丰项目市场竞争环境分析一、北京市房地产市场总体形势（一）宏观经济形势在过去的一年里，我国经济克服了外部环境的不利阻碍，接着保持持续健康进展。据国家统计局的初步统计，2001年我国国内生产总值首次突破9万亿元大关，达到95933亿元，按同比价格计算，比上年增长7.3%。而北京的经济进展更是势头猛劲，连续第三年保持了两位数的增长，初步统计，全年实现国内生产总值2817.6亿元，增长率为11%。人均国内生产总值达到25300元，约折合3060美元，按可比价格计算，比上年增长10.2%。同时全市经济的内在比例关系比较协调，经济运行质量和效益明显改善，整体呈现出“快增长、高效益、低通胀”的可喜局面。全年实现消费品零售额1593.5亿元,比上年增长10.4%,扣除物价因素阻碍,实际增长11.7%。消费结构逐步升级。住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，消费热点扩大。全年销售个人商品住宅1049.6万平方米，同比增长35.8%；实现销售额485.2亿元，增长45%。投资规模稳步扩大。全年完成全社会固定资产投资1530.5亿元，比上年增长18%，增幅提高7.2个百分点。投资总量的扩张得益于地点投资和房地产投资的快速增长。全年地点项目完成投资1227.2亿元，比上年增长25.3%，占全社会固定资产投资的比重达到80.2%，同比提高6.2个百分点；房地产开发完成投资783.8亿元，增幅高达50.1%，在全社会投资中的比重首次过半。全年地点企业出口仍达到48.73亿美元，增长5.32%，保持了较高的增长速度。居民消费价格指数的过快增长得到有效操纵，保持了相对稳定物价形势。全年居民消费价格指数为103.1%，低于上年0.4个百分点。在居民消费价格上涨的3.1个百分点中，当年调价的阻碍仅为1.1个百分点，同比降低2.2个百分点。全市经济接着保持“快增长、低通胀”的良性运行格局。各项存款大幅增长。2001年末，北京市金融机构人民币存款余额12223.4亿元，比年初增加2476.2亿元，比上年多增1053.9亿元。其中企业存款余额达到6730.5亿元，比年初增加1278.7亿元，比去年多增299.4亿元；储蓄存款余额达3536.3亿元，比年初增加613.1亿元，多增370.6亿元。城镇居民生活明显提高。2001年，我市城镇居民家庭人均可支配收入11578元，比上年增长11.9%，扣除价格因素阻碍，实际增长8.5%。人均消费性支出8923元，实际增长1.9%，城镇居民恩格尔系数36.2%，比上年降低0.1个百分点。在居民消费中，文化娱乐支出比重上升，居民生活总体跨跃小康，向富裕目标迈进。尽管目前全球经济增长不景气，世界经济也可能会进入一个低速增长的新时期，但这没有严峻阻碍我国经济的进展，北京的经济受世界经济不景气阻碍也较小。相反，随着入世和奥运效应等因素对投资和期望产生积极阻碍；可能2002年中国经济增长“一枝独秀”的状况仍将会保持，北京经济也将接着保持相对高效、快速的增长。（二）北京市住宅市场总体形势评估1、2001年住宅市场回忆住宅市场总体持续走强2001年，房地产业景气水平不断提升。全市房地产景气指数达到115.64，比上年提高7.54点。房地产投资大幅增长。全年完成房地产开发投资783.8亿元，比上年增长50.1%，占全社会投资的比重达51.2%。完成投资（亿元）增速（%）比重（%）房地产开发投资783.850.1100#建安工程438.036.355.9费用支出323.580.241.3其中：住宅投资464.261.059.2房地产开发增势强劲。商品房建设规模进一步加大，开复工各类商品房5966.7万平方米，同比增长33.9％，其中住宅4349.6万平方米，同比增长46.4％.合计增幅(%)商品房开复工面积(万平方米)5966.733.9#住宅4349.646.4本年新开工商品房2789.866.4#住宅2236.569.2商品房竣工面积(万平方米)1707.425.0#住宅1393.437.5房地产开发资金来源充足。2001年，全市各房地产企业累计到位资金1151.5亿元，实际完成投资783.8亿元，国内贷款、自筹资金和定金及预收款三项合计占当年到位资金的比重达89.7%。资金到位（亿元）增速（%）比重（%）本年到位资金1151.547.4100#国内贷款340.342.529.6自筹资金223.070.719.4定金及预收款469.750.840.8住宅总体销售良好，个人购房踊跃。合计增幅(%)商品房销售面积(万平方米)1205.025.9#住宅1127.525.5销售给个人1049.635.8投资力度不断加大，投资渠道更加广泛从今年北京市房地产的投资情况来看，整体形势向好。反映出投资者对北京市以后几年内房地产市场进展后势仍比较乐观，预期也较高。随着申办2008年奥运会和加入WTO的成功，拥有强大资本优势的海内外企业正为进入北京房地产市场砺兵秣马，而国内社会游资也看中目前的市场机会，纷纷进入房地产行业，从事投资开发。种种迹象表明，在诸多利好因素，如2001年重点工程建设中，涉及房地产的相关项目达27项，在举办2008年奥运会和加入WTO等的阻碍下，投资力度还将进一步加大，北京住宅市场也将得到进一步进展。供给规模节节攀升，市场消化压力加大2001年新开发项目总面积2789.8万平方米，增长66.4%，其中新开工商品住宅占81.7%%，为2236.5万平方米。另一方面，在老盘消化速度没有明显加快的情况下，新盘的推盘速度和供应量却有大幅度的提高。截止目前，据不完全统计，北京住宅市场本年度共推出新项目222多个，平均一天半1个，总建筑面积两至三千万平米左右。而且分布的格局比较分散，东南西北各方向都有相当数量的新盘推出，城内城外遍地开花。新盘总体供应量如此之大、之快和之广泛是前所未有的。因此市场供应的急剧增长给后期的市场销售带来了巨大的压力。市场需求总量旺盛，但远不如供给之势由于政府相继出台的一些房改政策和银行给予个人购房按揭的支持，以及危改建设步伐的加快，北京市住宅市场需求不断释放，总体规模呈扩大趋势，市场销售已突破1100万大关。但其增长的速度却无法追赶急剧膨胀的供给总量。价格尽管坚挺，但性价比不断提高尽管北京房价仍高居全国榜首，且总的价格趋势没有下降（北京市商品住宅平均售价4716元/平方米，同比增长24.1%），但其含金量却大大增强，性价比也更加合理。自99年以来，激烈的市场竞争促使住宅产品进入高速升级换代时期。现在的住宅项目不仅在规划设计、环境设计、智能化、新技术新材料、节能生态等众多方面都将有所突破，而且在品质也有进一步提升，大量性价比更加合理的均好性房屋在今年住宅市场上相继登台。竞争更加激烈竞争更加激烈和多元化。不仅有产品的竞争还有品牌的竞争和实力的竞争。在产品上，竞争不仅表现在价格、品质上，更多的表现在形式的创新，营销策略和整体运做手段上。而这种形式上的创新包括规划、设计、造型等各方面，也包括概念的创新，SOHO、TOWNHOUSE、商住公寓、酒店服务式公寓等热点频现，而且转换的速度之快令人目不暇接。另一方面，2001年北京房地产市场最显著的特点确实是各路开发商纷纷云集于此。其中数量最多当属南方军团，规模最大莫过港资背景，仅李嘉诚的黄河地产在北京东坝就欲投资百亿。他们虽无本地开发商的地缘优势，但资金实力、创新、细腻、娴熟和市场感受灵敏却是外阜开发商的特长，他们实力雄厚，技术和经验都特不丰富。大企业集团作战也是北京房地产竞争的又一特点。从今年初开始，一些大的企业集团就以重拳出击，势头专门猛，比如春展的天鸿、万通、万科、当代、太合，夏展的首创，秋展的华远、住总、中房、新世界集团等集团纷纷集体亮相，寓意打造北京地产航母，改变北京房地产市场的格局，气概逼人已令人不寒而栗。还有，随着中国加入WTO后，中国放宽国外资本进入中国的市场准入限制，也直接刺激国外资本在中国的投资。由此能够看出，北京市房地产市场正在形成特不激烈的竞争局面。市场的治理和规范力度加强北京房地产市场正在迅速成长，市场化程度也有显著提高，产品种类更加多样。但由于土地市场的混乱无序和其它诸多制约因素，目前市场的透明度仍然不高，暗箱操作较多，再加上许多开发商差不多上初次涉足地产，人员的整体素养不高，许多劣质产品依旧存在，从而造成购房纠纷的不断升级。尤其是近两年的大规模开发不仅使得市场供给的增速已然超过需求，也使行业内部的不良竞争加剧，给本来就不规范的住宅市场又蒙上了一层阴影。为了保障购房者的权益，以利于房地产市场的持久、有序、可持续进展，政府部门相继出台了一系列的政策，加强对住宅市场的规范和治理。同时也加强了房地产准入的治理和开发企业资质等级审定，对一些违法、违规的企业和项目进行了严肃的处理。所有的这一切都表明，政府对北京住宅市场的治理力度和决心，也表明了今后的市场形势会更加严峻。2、2002年住宅市场形势推断市场供给a、投资规模进一步扩大首先，目前房地产业结余资金比较充裕，有利于房地产投资的接着增长；其次，随着房改政策、金融政策的进一步支持，二手房市场活跃和联动，再加上加入WTO和2008年奥运会的推动等，在各种利好因素的阻碍下，北京房地产的整体趋势依旧向好，因此，开发商投资房地产的热情还会连续。事实上，各路开发商积极查找囤地的机会已充分地预示了如此的一个趋势。b、供给量接着增加,内展外扩趋势加速2000、2001年较大规模投资和新开工的房地产项目会在2002年进入建设和上市的高峰，可能今年北京住宅总供应量仍将保持较高的增长速度。今年北京住宅市场将加速内展外扩的趋势，城内城外遍地开花，泛CBD地区、泛中关村地区、南部城区、奥运村规划用地地区、亦庄经济开发区、公路1环及都市高速路附近是今年的热点区域。三外（外资、外埠、外行）开发商进军北京楼市趋势不减，市场竞争加剧将会对开发商整体运作能力提出更高的要求。2001年进军北京地产的各路开发商大多都在积极预备和酝酿之中，没有正式亮相。相信通过一年多的预备，今年该是大展拳脚的时候。这些开发企业，虽无本地开发商的地缘优势，但创新、细腻、经验丰富和市场感受灵敏、资金实力雄厚却是他们的特长，由此可见，市场的竞争将会更加严峻，形式也更加广泛。c、建筑形式更加丰富，创新更加大胆住宅形式的创新和丰富趋势在2001年已初见端倪，除了TOWNHOUSE风靡一时外，花样翻新的各种变异板楼（东晶国际、北京印象、郦城等）也让北京人耳目一新，也着实吸引了许多购房人的目光。而今年，由于市场竞争的加剧，相信这种追求建筑形式创新以求制造更多卖点的趋势将更加严峻和普遍。据了解，今年会有更多更大胆、更加标新立异的项目出现在北京市场上。d、住宅档次两极分化据资料表明，一方面，今年在CBD和CBD附近将有大规模的豪宅涌现，目标直指金字塔塔尖人群；另一方面，为平抑高企不下的北京房价，政府加大了经济适用房的供给量，另外，再加上绿化带项目的集中上市，届时北京将会出现大规模的豪宅和大规模的低价房将同台竞技的现象，而中档产品将受到严峻冲击，一统天下的格局有所改变。e住宅品质将进一步提高，性价比更加合理自99年以来，激烈的市场竞争促使住宅产品进入高速升级换代时期，今年的住宅项目在规划设计、环境设计、智能化、新技术新材料、节能生态等众多方面都将有所突破，品质进一步提升，大量性价比更加合理的均好性房屋将在今年住宅市场上不断登台。市场需求对低档商品房、经济适用住房与高档商品房同样强烈的市场需求，将构成2002年住宅市场的需求格局。从最一般的拆迁居民，到刚开始工作的年轻人；从想改善居住条件的城镇居民，到追求更舒适生活的都市中产阶级；从北京的高收入阶层，到富有的外省甚至外籍人士，都成为北京住宅需求市场的重要组成。他们的需求特点表现如下：住房需求贫民化趋势进一步加强a、购房客户年龄集中据统计，年龄在25—45岁之间的人群是北京住宅市场的主力购买者。这部分需求群体为了解决住房或改善住房条件，购房愿望特不强烈，又有较高的收入作为保障，因而成交率较高。b、购房目的接着分化随着人们生活水平的提高，购房者差不多由单一解决居住目的向高品质居住、第二居所、商住两用、房产投资等方向分化。其中，自2001年6月份以来的股市大幅下挫，使部分资金来源于股市收入的投资置业者遭到重创，同时只有23%的股民考虑将资金投向房地产。因此，在优越地段投资置业，将成为人们投资理财的一种新的尝试。c、现房和准现房是购房者的首选对象随着入住纠纷的愈演愈烈，购房者对期房已失去了信心，更相信的依旧眼见为实。另外，由于银行放款的速度减慢，对房地产项目预售门槛的提高，使部分项目推迟上市时刻；还有，自1998年以来，供给的持续高速增长，和需求的相对滞后，消化速度减慢，使得许多楼盘自觉不自觉都成为了现房，等等。诸多缘故致使现房时代差不多来临。d、购房者消费日趋理性，对住宅产品均好性要求更高购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通便利度等方面接着保持关注之外，还将对新技术新材料、景观、节能、环保、智能化等多方面提出新的需求，均好性成为衡量物业综合品质的重要标准。因此，物业治理也是购房者的比选因素之一。物业治理是购房者入住后最为关怀的问题，物业治理水平不达标、超标收费、不合理收费等都使购房者叫苦不迭。选择物业治理的品质更优，物业治理作到“物有所值”的房屋，是今年购房者的重要倾向。e、购房节奏放慢受房价过高、股市暴跌及世界经济普遍不景气等其他因素的阻碍，也有部分购房者暂缓购房而持币观望。据搜房最近的消费者调查显示，选择一年之内将要买房人的比例，今年与去年的比例差不多相同，为13%左右，但在一年到两年之内要买房的比例从去年的近50%降到18.2%，在三年到五年的购房比例为22.1%，同比下降5-10个百分点，在五年以后购房或者不打算购房的消费者比例为45.9%，比去年同期上升一倍,购房者正在迅速形成日趋理性的消费倾向。价格将有所下降，但幅度有限2001年全市商品房平均售价为5061元/平方米，比2000年增长2.9%，商品房住宅全年平均售价4716元/平方米，增长3.5%，尚处于差不多稳定状态。2001年上半年北京市商品房平均价格为4771元/平方米，比去年同期增长25%，高居全国首位。房价的虚高引起有关部门的重视，纷纷采取了有利的措施平抑房价，房价自7月份开始一路小幅下滑。而2002年又大量经济适用房和绿化带的低价房上市，可能2002年的房价将在现有水平上接着下降，但由于目前北京专门的政治经济和文化地位，其土地开发成本已接近刚性，而且房地产交易的中间环节税费也比较高，造成房价短期内下降的是开发商的利润而不是成本，可能降价空间可不能专门大。尤其是，关于一些特定区域内的差异化产品而言，依旧存在较大的价格上涨空间的。（三）综合评述总之，宏观经济形势的持续走好，是房地产市场保持活跃的有利支持，也使这一轮房地产市场恢复性增长仍处于惯性上升时期。对北京而言，目前商品房供应、资金、土地和需求等方面尚有余地，房地产业以后进展空间较大，房地产开发在周期上正处于扩张时期，尤其是二、三级市场的交易量相对较少，因此居民购房的巨大潜力还有待释放。同时综上分析也能够看出，潜在的时期性风险也悄悄酝酿中。目前全球经济正处于一种低迷状态，我国经济或多或少也会受此牵连，由于房地产市场的进展与宏观经济形势存在着一定的关联性，因此，北京乃至全国的经济增长情况都会直接阻碍房地产市场走势。由此，房地产业在持续数年的高速进展之后也面临着进入一个时期性的调整压力。第二部分本案区域市场竞争环境综合评价分析一、区域市场情况调查与分析区域市场范围——本次针对润丰项目的调研范围如图所示：（一）市场供给北部中高档住宅项目要紧分布在北三环到亚运村一带，尤其是亚运村及周边地区，差不多成为北京中档住宅市场的要紧供给渠道。据统计，目前亚运村及周边地区的在售物业约30个，总供给规模在400万平米左右。除华馨公寓、嘉铭园等为数不多的几个项目为板楼外，其余项目均为高层塔楼，典型的如欧陆经典、天创世缘等，平面布局以一梯6-8户为主，主力户型两居三居面积在100-170平米左右。该地区以后几年的潜在供给将要紧来自于北苑路东侧正在开发建设的大片住宅区和立即进行开发的占地百万平米的华汇家园。北部地区当前在售典型项目一览表项目名称地理位置规模（万M2）主力户型（M2）均价（元/M2）欧陆经典亚运村北苑路东482居100-1203居136-1806500嘉铭园亚运村北苑路以东86号602居1103居140-160。5900天创世缘安立路与大屯路交界西北角17.22居129-1353居1474居1607000华亭嘉园北四环中路健翔桥东南300米402居1503居183、2139500风林绿洲朝阳区劳动大厦东侧1000米393居1684居181-1846700亚运新新家园北京市朝阳区辛店村路162号30TOWNHOUSE300左右，公寓190-320TOWNHOUSE10000左右公寓8500左右时代庄园来广营西坡子北路26Townhouse、公寓6800万科星园奥运村北苑路302居97-1303居1504居170跃层2707200倚林佳园亚运村林萃路15Townhouse208-、公寓7450九台2000安立路和大屯路交界处北100米141居752居1093居129－1716300北辰绿色家园奥运村北苑路1801居902居1203居1504居1705400奥林春天奥运村林萃路16.172居1163居1334居2085300（二）市场需求亚运村作为北京较早的成熟商业社区，开发初期吸引了大批北京及外地有产者前来购房，但随着北京其它区域住宅市场的逐渐成熟，如泛CBD地区、万柳地区等，现在的亚运村差不多成为都市中产阶级的生活乐园。（三）价格及成交亚运村地区住宅项目的均价集中在5500-7000元/平米，单套总价在60-110万元左右，由于供给量巨大，再加上其他区域市场对该地区潜在客户的分流，市场消化速度受到一定限制，因此尽管整体上市场对亚运村地区物业的吸纳量专门大，但具体到各个项目，月均成交也只在20－30套左右。二、产品分析（一）规模绝大多数典型物业的总体规模都相对较大，其中，最大的当属北辰绿色家园规模为180（40万配套及公建）万平米。这些楼盘目前在销的规模并不是专门大，但后续几年供给规模将会专门大。据初步统计以后几年该区域的供给总量将在300万平米以上。案名已销供应量（万平米）现供应量（万平米）剩余供应量（万平米）时代庄园1339倚林佳园6.41.68风林绿洲17.28.813万科星园7.93.119欧陆经典22224嘉铭桐城27924九台20003.71.3（商业）10北辰绿色家园103127奥林春天64.40合计113.232.7234（二）规划设计区域典型物业规划设计公司一览表项目名称规划设计单位环境设计单位倚林佳园清华大学建筑设计研究院中国建筑设计研究院风林绿洲清华大学建筑设计研究院贝尔高林香港有限公司嘉铭桐城加拿大B+H国际建筑师事务所中国风景园林规划设计研究中心九台2000北京建筑设计院欧陆经典加拿大B+H国际建筑师事务所加拿大B+H国际建筑师事务所时代庄园美国JWTA建筑师事务所美国JWTA建筑师事务所万科星园新加坡雅科本设计公司贝尔高林香港有限公司奥林春天北京建筑设计院北辰绿色家园北京建筑设计院北京市园林局上表显示，区域内典型项目的设计单位由三个类型构成：美国JWTA、加拿大B+H，新加坡雅科本为第一类，作为外籍设计公司，其设计理念及经验丰富，富有时代精神；另两类则分不是传统的国有设计单位，新兴的学院派代表，他们对国情十分了解，但对建筑设计的人性化及前瞻性方面的考虑还有些差距。综合比较，万科星园的环境规划较为成熟和有特色，它是由贝尔高林香港有限公司所做，强调的则是人与建筑、与自然的亲和。整体规划设计较为突出，局部环境处理也得当，园内水系流淌，绿草葱郁，环境幽雅。（三）建筑形式由于本案地区受都市规划阻碍较小、建筑高度受到制约较小，因此在对建筑形式的选择上自由度较高。但由于该区域土地成本较高，因此除几个高档项目是以低密度的TOWMHOUSE和小多层形式出现外，其余绝大部分还差不多上以大体量的板、塔为主，尤其是塔楼较多。10个项目中，只有嘉铭苑、风林绿洲和北辰绿色家园部分为纯板式建筑。塔楼项目中除万科星园为了追求户型的均好性，设计成蝶型外，其余项目均为点式塔楼，以1梯4-6户为主，个不为7-10户。在外观的视觉效果上，除TOWNHOUSE外，该区域只有万科星园、天创世缘较为突出，不仅能显示项目档次，又能表明自己的个性。风林绿洲和九台2000虽色彩比较醒目，但未免有些俗气，反而不能体现物业档次。区域典型物业建筑形式物业档次项目名称建筑形式标准层户数工程进度外观高档物业时代庄园Townhouse、公寓一层一户二层一梯两户部分完工北美的风格，采纳三段式构图，外观使用涂料与石材相结合，现代简洁，与项目本身的建筑风格相得益彰。倚林佳园Townhouse、公寓公寓：一梯两户已封顶现代、简洁、明快亚运新新家园Townhouse、公寓一梯1户部分封顶温馨、现代、彰显身份一梯2户挖槽中档物业欧陆经典塔楼一梯4－7户现房欧式万科星园蝶型塔楼一梯6户一期现房二期封顶外立面沿袭了万科的一贯作法，色彩丰富、亮丽，生活气息强烈。嘉铭桐城板楼一梯2－3户二期现房三期期房一般九台2000塔楼一梯10户一期现房二期期房一般、色彩醒目北辰绿色家园板楼一梯4户现房二期期房现代、简约，德式风格奥林春天板楼一梯2户期房前卫、现代风林绿洲板、塔一梯2－4户一期现房二期封顶外立面有不与其他物业，采纳橘红色面砖，是比较醒目的。但由于其体量过大，颜色偏暗，有一种压抑感。（四）户型特征及面积配比除TOWNHOUSE外，各项目的主力户型集中在100－120平米的二居和140－160平米的三居。户型面积配比表：（单位：平方米）案名一居二居三居四居五居跃层时代庄园160（跃层）260（跃层）比例50%50%倚林佳园160－180208－280比例50%50%风林绿洲80105140－160188比例10%10%70%10%万科星园97－130150（错层）170230－270比例40%40%15%5%欧陆经典8090－120130－170180－190180－230比例1%46%30%20%3%嘉铭桐城80104、109143、144217250比例5%10%70%5%10%九台200075109129-171三种比例20%20%60%北辰绿色家园90120150170比例20%20%40%20%奥林春天116133180（五居）208（六居）比例45%45%10%能够看出，不同的建筑形式体现了不同的户型特点。低密度项目（倚林佳园、时代庄园、亚运新新家园）的户型以跃层为主，设计的较为舒适，具备面宽大（6米左右），南北通透，分区明显，层次感强等优点。如时代庄园156平米的下户型，一层是面宽6米的南向客厅，三向操作台的厨房，以及室外花园；二层是三个居室，地下室可用作家庭活动室（视听室、健身房等）。这种设计是较为理想的居所，是比较讲求生活品味的。板式住宅（嘉铭桐城、奥林春天、北辰绿色家园、风林绿洲二期）布局方正，采光、通风良好。如嘉铭桐城144平米的三居室，面宽11.1平米，进深13.1平米，起居室、主卧和一个次卧均是南向采光，12.56平米的厨房通透、明亮、独立。塔式住宅（风林绿洲一期、九台2000、欧陆经典、万科星园）在前些年进展的基础上有了较大提高。如万科星园的蝶型塔楼，不管在朝向、采光、依旧在通风方面都有较大的改善。但九台2000的户型设计依旧没能摆脱传统塔楼的缺陷，是诸多项目中较差的一个。装修：各物业外立面的装饰多采纳涂料（风林绿洲和嘉铭桐城三期为面砖）。在门、窗以及公共部分的用材上差距并不悬殊，选材差不多雷同，户内除万科星园（6800元/平米）是含厨卫精装修外，其他项目均为毛坯房。在门窗的选择上，多为当前流行的三防子母门和塑钢窗户。作为建筑的细部环节，外立面及门窗的选材特不重要，尤其是建筑外观的视觉效果越来越受到重视，而区域内许多典型项目在这方面则显得明显不足。区域典型物业装修情况一览表项目名称外墙室内窗户门其他倚林家园进口高级无机瓷砖及涂料相结合初装修铝合金喷塑、断桥中空玻璃德国霍曼防盗门风林绿洲天然石材厨卫精装修中空落地窗实木门嘉铭桐城高级外墙面砖毛坯房双层中空玻璃塑钢节能窗高级三防门九台2000高档涂料，四层以下西立面为天然石材初装修高档塑钢窗恩源牌高档四防门欧陆经典涂料毛坯房铝合金窗大连金房子四房门时代庄园美国威尔斯帕涂料配天然蘑菇石装饰转毛坯房断热冷桥铝合金中空玻璃平开窗南枫牌高档子母木钢门万科星园一、二层仿石面砖，三层及以上为涂料厨卫精装修隔热型双层铝合金中空玻璃豪华钢衬实木夹板门管道直饮水闻涛苑三期一至三层为浅暖色仿花岗岩墙面毛坯房双层玻璃塑钢窗三防户门配门镜北辰绿色家园涂料毛坯房铝合金铁制三防门（五）配套设施及设备区域典型物业配套设施及设备一览表项目名称会所面积会所功能典型设备倚林家园1700平方米游泳池、壁球馆美的牌冷暖式中央空调风林绿洲3000平方米游泳池、书吧嘉铭桐城2000平方米游泳池采暖热水两用壁挂炉九台2000一期1500平方米二期2000平方米游泳池欧陆经典5000平方米包括部分楼的顶部游泳池、图书室时代庄园7000平方米室内游泳池，露天网球场万科星园8000平方米地下游泳池管道直饮水、地板采暖闻涛苑11000平方米室内豪华泳池，不墅级会所北辰绿色家园10000平方米游泳池24小时温泉入户、屋顶电热膜供暖为了解决业主的日常生活之需，会所已成为目前各项目必备的配套设施，但关乎人们健康的运动设施及场所被大多数典型物业忽视。在典型项目中，倚林佳园为每户配备了中央空调，而北辰绿色家园则提供了屋顶电热膜供温顺24小时的地下温泉，万科星园提供了管道直饮水。这些项目都深层次挖掘了个性资源，为项目的热销打下良好的基础。（六）智能化配置目前，智能化差不多成为衡量社区档次高低的重要标准，购房者对这方面也越来越关注。下表显示，区域典型物业对智能化方面均特不重视，除北辰绿色家园和闻涛苑三期的智能化配套设施稍差外，其余项目的配置均较高，尤其是倚林佳园、风林绿洲和时代庄园，给客户的日常生活提供了极其方便的安全及使用保障。区域典型物业智能化配置一览表项目名称智能化配置倚林家园可视对讲门禁系统、红外线监控防盗、烟感消防灭火系统、紧急求助系统、家庭电器遥控系统风林绿洲车辆出入治理系统、电子巡更系统、住宅网络系统、可视对讲系统、IC门禁系统、闭路电视监控系统嘉铭桐城可视对讲门禁系统，24小时保安、周界防范报警系统及家庭户内安防报警系统九台2000闭路电视监控系统、门禁系统、消防报警系统、泊车安全系统、24小时保安欧陆经典安防系统、一卡通系统时代庄园宽带网络系统、闭路电视监控系统、周界防范系统、电子巡更系统、消防报经紧急求助系统万科星园24小时保安、消防报警系统闻涛苑三期楼宇可视对讲系统北辰绿色家园自动消防报警系统三、包装推广本案区域典型物业的包装推广的思路，多数都以“奥运盛事”和“国家级森林公园”为卖点。除此之外，也深挖了各自的优势。从产品形式、物业品质、地理位置、到企业品牌、性能价格比无一不有。推广手段上依旧以广告为主，但比较注重路牌广告和灯箱引导系统。传统的报纸广告除嘉铭桐城、倚林佳园、风林绿洲的广告频率较高外，其他项目力度不是专门强，宣传推广的连续性较差，没有亮点。从整体包装效果来看，较好的应属风林绿洲。该项目不管是案名、楼书、广告设计依旧现场售楼处，包装都比较到位，给人印象深刻，也比较美好。四、市场需求（一）客户构成A区域典型物业客户构成情况项目名称要紧年龄时期职业阶层分布区域倚林家园35－45岁左右私营业主、外企金领阶层中关村、亚运村为主风林绿洲35-45岁左右私企业主、外企、中科院人员中关村为主，CBD专门少嘉铭桐城25－35岁左右中层治理人员居多亚运村为主九台200025－45岁左右私营业主亚运村、安定门地区为主，也有一部格外地人员欧陆经典30－40岁左右白领阶层、私营业主、国营企业领导亚运村地区为主时代庄园35－45岁左右部门经理、副总以上职位来源比较广泛，亚运村、CBD、中关村都有万科星园35-45岁左右公司经理以上级高级治理者亚运村为主，中关村占20%闻涛苑三期25－50岁左右白领、私企业主中关村、亚运村为主北辰绿色家园25－45岁左右外企职员亚运村为主、部分为CBD地区（二）需求特征各项目的购房客户中相当一部分人经历了较为艰辛的奋斗获得一定的财宝，因此十分渴望能够得到舒适的生活，因而关于居住以及与此相关的生活配套设施水平的关怀度较高，同时也希望拥有体贴细致的服务。他们需要的差不多不仅仅是可供居住的住宅，而是要同时拥有安全、健康的居住环境。因此住宅智能化程度、物业服务内容和质量、绿化和景观设计也自然成为他们在购买时的要紧选择标准。另外，该年龄段的客户能够同意新奇事物，他们希望他们居住的环境等各方面个性化特色应当比较突出，与众不同，因此他们希望有一定的装修创意空间。地缘因素作用巨大购房者强烈的区位认知度是本案区域内项目成交的重要因素，从对该区域某项目到访客户进行的调查显示，将近90%的人认为即使房价贵些，也只情愿居住在北城。物业档次不同，热销户型不同高档住宅的热销户型多为面积较大和景观较好的户型。中档住宅，需要户型面积在90-140平米的客户占一半以上，且尤以90-120平米的2-3居受欢迎，而140平米以上的户型则受到客户的冷落。对物业的均好性要求较高由于购房者大多差不多上二次置业，再次购房属于更新换代产品，因此换新不仅仅只是单纯的面积的简单增大，更多地则体现在整体居住环境的改善。（三）客户特征来源多来自本区域内及中关村、CBD，少量外地购房者。年龄构成年龄以30-45岁为主购房者受到财力及其他因素的阻碍，年龄集中在30-45岁之间。项目档次及风格不同，购买客户的年龄也不尽相同。行业、职业构成从当前市场成交情况看，购房者的行业特征不是特不明显，只随着项目的位置不同略有差异而已。如安立路区域由于接近中关村，因此成交客户中从事高科技的人士较多；北辰路因偏近CBD，成交客户则在三资的成份大一些。然而，购房者的职业构成却随项目档次和品位的不同而有较大差不。高档物业购房者中，明显私营、民营企业主多一点；中档项目，中层治理者或有实力的白领购房者也有较大比例。二次置业较多，有一定投资商住客户从对北部地区的调查了解中发觉，中高档项目的客户二次或多次购房者较多，而中低档物业的购房者多以初次置业为主。另外，由于亚北地区是自1990年亚运会后兴起的北京又一商圈，其商业、商务氛围浓重，新兴企业和流淌人口较多，因此该区域住宅有专门大的商用和投资价值。因此，成交客户虽以自住为主，但也不乏一定的投资或商住客户。五、价格及销售情况（一）价格分析区域典型物业单价、总价一览表项目名称主力户型（M2）均价（元/M2）主力户型单套房款（万元）倚林佳园Townhouse208-2807450160－210风林绿洲三居140－1607200101－115嘉铭桐城三居143－144630090.7九台2000三居129－177630081.9－111.5欧陆经典两居90－120680061.2－81.6时代庄园三居160、四居2606800108-177万科星园两居97－130三居1507200两居72－93.6三居108奥林春天两居116三居1335300两居61.5三居70.5北辰绿色家园三居150540081典型项目均价柱状图（单位：元/平米）以上图表显示，区域内典型高档项目的单价在8000元/平米以上，由于户型较大，因此单套房款都在100万元以上。中高档物业的单价在7200元/平米左右，单套房款在70-120万元，而中档项目多集中在6500元/平米以下，总价在80万元以下。（二）成交分析区域典型物业成交状况一览表项目名称开盘日期成交总量（万M2）月销售速度（套）倚林佳园2001.96.430风林绿洲2000.717.235嘉铭桐城2000.42725九台20002000.83.715欧陆经典98年底2245时代庄园2001.71340万科星园2000.8835奥林春天2002.2630北辰绿色家园1999.101025该区域总体销售情况都比较好。各案前期差不多推出部分的销售率大多在80％以上，而在销当期的部分销售率也在50％左右。（三）销售率分析销售率比较项目销售物业销售率时代庄园一期townhouse85%倚林佳园一期townhouse80%风林绿洲一期80%二期40%万科星园一期80%二期50%欧陆经典一期87%嘉铭桐城一期100%二期80%三期30%九台2000一期95%北辰绿色家园一期80%闻涛苑一期100%二期80%三期（奥林春天）30%（四）销售价格比较通过对典型项目的调查分析发觉，这些项目价格要紧集中在6000－7200元/平米之间，尤其是均价6300元/平米的更多。一方面讲明在那个层面上的客户需求比较大；另一方面也表示该区域项目同质化程度特不严峻，因此竞争必定比较激烈。从当前统计数据来看，区域典型物业到目前为止共成交113万平米，其中，中高档物业成交93万平米，月均销售速度在20－30套左右。总之，该区域中档物业较多，高档物业较少，且差不多差不多上TOWNHOUSE。物业品质总体水平一般，但也不乏各自特色。相比之下，风林绿洲的整体运做水平较高，能够把各种资源较好地整合起来，通过营销推广手段对项目的销售起到巨大推动作用的项目依旧专门少。万科星园尽管产品的均好性和品牌都专门好，但营销推广水平还有待提高。因此，要使项目热销，不仅要有准确的定位、良好的产品，还要有较强的资源整合能力和包装推广手段。第三部分项目市场定位及物业进展方向分析与建议一、项目的SWOT分析（一）项目优势（Strength）分析S1良好的区域认知度本案位于商业、商务繁华的亚运村北部。地处安立路东，距安立路约80米；南为安立花园，北临白庙路，西接规划待建的高档酒店和写字楼。由于亚北地区是北京最早的富人密集区，加之属于北京市的上风上水地带，历来有良好的认知度，因此可望得到客户的区域价值认同。S2优越的交通通达性由于本项目位于四环、五环中间地带，周围交通网四通八达，快速连通都市各生活网络。小区西侧的安立路为亚运村地区的南北主干路，连接四环、五环。此外，本地区现有公交线路108、328、379、387、406、417、419、602、803、804等18条线路。为配合奥运的举办，在以后的几年里，通过项目边缘的都市轻轨、地铁五号线也相继建成，届时更增加本地区的交通便利。S3良好的都市氛围、居住氛围和人文环境随着北京市区版图的北扩，亚北逐渐成为北京都市的中心地带，现代化的都市氛围越来越浓，而且伴随奥运会的举办，周边各种设施的进一步到位，这种趋势将更加强烈。另外，该地区是北京市传统的富人区，现在更被公众认为是一个高尚的居住社区，并被称之为中央生活区（CLD），成为北京市最大的中高档居住物业集中地。整体居住人群的层次也相对较高，人文环境良好。S4都市机能完善，能够支撑高尚社区的生活系统本地区为集中有以五洲大酒店、奥体中心为中心的商务、展览、休闲、文化、娱乐为一体的高尚居住社区，都市机能完善，而且与传统都市的居住区有明显的区不，具有一定的现代感、国际感，能够支持现代人士的生活方式，满足其精神文化的高层需求。S5市场需求较大从目前各楼盘销售状况来看，不管是品质好的依旧品质差的楼盘销售情况都比较好，到目前为止，差不多没有死盘。这种现象充分讲明，本地区的需求相对较大。再加上2008年在此举办奥运会，本地区已成为社会关注的焦点和购房的热点地区。随着奥运村建设的开始，整体环境的进一步改善，消费者对本地区将更加看好，因此市场需求也将呈现增长的趋势。S6以后周边规划前景良好从地块周边的规划来看，有多所中小学，教育环境较好，是有利卖点之一。尤其是本案西侧待建高档酒店和写字楼相继落成，更能烘托本案高档社区的生活氛围。S7开发商强烈的市场意识本案开发商具有较强的市场意识，注重产品的开发，能够从市场需求动身研究产品，为项目的成功运做提供必要的保障。（二）项目劣势（Weekness）分析W1地块自然条件对其开发潜力的发挥有阻碍。本地块狭小，总体建筑面积较大，容积率较高，关于规划布局和建筑形式有严峻制约。由于占地局促，内部环境景观可发挥的空间专门小，而外部更是高楼密布，视线不畅，又没有自然的景观能够利用，加之，地块紧邻市政道路，交通噪音对居住类物业会有较大阻碍，不利于社区价值感的制造和体现，对项目开发的制约性较大。W2周边现状环境有待改善。目前，本案东侧及部分南侧的相邻区域建筑破旧，街区环境杂乱，阻碍社区形象的视觉效果。因此还需要通过切实的改善措施加以扭转这些不尽人意的环境现状。W3受本地区目前交通状况的制约，本案对周边地区的辐射能力有限。本地区目前交通状况压力较大，主干道安立路、四环堵塞现象比较严峻，五环尚未开通，导致对CBD地区、中关村地区的辐射能力大大减弱，本案客户目前仍以本区域的消费者为主。W4开发商的知名度不够，无法增强客户购买期房的信心。由于受房地产市场信任危机的阻碍，北京楼市目前可谓多事之秋，期房市场面临着巨大的销售压力。而本案的开发商又缺乏一定的知名度，因此难以增强消费者购买期房的信心。尤其面对成熟、理性的多次置业者，本案期房的销售阻力更大。W5可直接借助的奥运题材不多，缺少推广卖点奥运场馆、万亩国家森林公园等离本案的距离相对较远，诸多利好的促进作用必定减弱，因此，借势炒做将受到专门大的限制。（三）机会（Opportunity）分析O1总体市场形势有利加入WTO和举办2008年奥运会将刺激北京的经济进入新一轮的快速增长期；住房市场化的新体制差不多确定，在这两大核心因素带动下，总体形势向好。2001年北京商品住宅销售达1200多万平方米，新建住宅销售面积1100多万平方米（年增长160%），其中个人购房占全市住宅总销售额和销售面积的比重均超过90%。买房差不多成为全社会共同关注和追求的目标。可能在本案运作周期，北京商品房年销售面积仍可达到并保持在1100万平方米左右。在购房平民化趋势蓬勃进展之时，中高收入阶层住房换代性消费有望跟进，高端住宅市场机会趋好。O2奥运会申办成功为亚北地区房地产进展带来良好的机遇。奥运会的筹备将使本地区各项设施得到全面的改善，成为最大的获益者。交通状况地铁五号线的修建、五环的开通将直接改善本地区的交通环境。自然环境森林公园、人工湖的建设大大改善了本地区的自然环境、大气环境和生态环境，使本地区将成为北京市人们最理想的栖居地。人文环境世界贸易中心、国际展览馆的建设将增加本地区的商务氛围，使得本地区更加呈现国际化、现代化的态势，国际大都市的感受更加浓郁。升值空间巨大依照以往的奥运效应，奥运建设的完成将带来本地区经济的飞速进展，使本地区成为又一新的都市中心，因此本地区的房地产增值潜力巨大。借助今年的奥运建设的炒作，共同烘托市场气氛。2008年奥运筹委会差不多成立，奥运建设工作立即全面开始，相应的有关报道也开始陆续出现，公众由此会产生对该地区极其乐观的心理预期和坚决信心，抓住这一时机会，共同炒作，定能构成良好的市场气氛。O3区域市场现时机会本案直接腹地内，不管是中端或高端住宅产品的供应都处于一个相对的过渡期，特不是高端住宅除一些TOWNHOUSE项目外，目前真正有竞争力的高品质项目不多，万科星园尽管品质良好，但与本案有相当的距离，不能直接产生威胁。而其它在销项目产品设计相对其定位要求，不仅品质不突出，甚至有明显的缺陷。区域市场缺乏升级换代的新住宅产品。本案尤其在产品设计方面具有形成区域领导地位的进展空间。假如开盘时刻及时，能够与其它项目构成时刻差，就有可能占据市场先机。（四）威胁（Threat）分析T1区域内、区域间竞争加剧今年北京市总体开发规模仍然专门大，城内城外遍地开花，市场竞争不断加剧。区域内众多项目的后期开发也陆续入市，欧陆经典的二期（20万平米），九台2000的二、三期，嘉铭桐城三期、万科三期，以及未开发的华汇家园剩余部分和北辰的170多万待开发部分等等，将对本案产生较大的冲击。T2整体市场形势的趋紧对个案销售构成压力总体供给的增大，市场竞争的不断加剧，致使2001年的个案销售速度减缓。2002年，在整体市场形势没有好转的情况下，这种趋势将有可能连续。T3市场房价有下降要求，开发商利润空间被挤占由于北京市房价始终高启不下，市场要求降价的呼声日益增强，政府开始采取抑制价格的上涨措施。2002年北京市政府将投入约80亿用于经济适用房建设，大量经济适用房的上市将中档商品房构成极大的冲击，整体市场的价格水平将呈现走低趋势。为了保全市场份额，开发商不得不降低心理预期，缩减利润空间。T4现房时代即今后临，期房将面临巨大的销售压力2001年是北京市期房的入住高峰年，也是入住的纠纷年。愈演愈烈的购房纠纷，挫伤消费者购买期房的积极性，打击了消费者的信心，使消费者产生了持币观望的心态。加上，目前未销住宅自觉不自觉地都到了现房时期，购房者的选择现房的机会增多，因此期房的销售难度将越来越大。T5资金压力沉重，有效需求实现受到阻碍2001年6月以来，中国股市的长期低迷，股民手中大量现金被套。一部分来自股市的房地产准客户，他们的购房和偿贷资金受到严峻的威胁，购房需求遭到遏制。另外，一直以来，北京二手房市场的交投不畅，使一、二级市场无法形成联动。旧资产不能变现，致使消费者更新换代的资金压力过重，从而阻碍了有效需求的实现。T6本地区住宅价格水平偏低，逾越客户心理界限有难度本区域非低密度住宅，均价差不多都处于6000元/平方米－7000元/平方米之间。假如突破这一心理价位，必定会加大项目的运做风险。T7市场变化自1998年以来，北京的房地产市场已持续高速增长数年，打算经济时代积压已久的购房力量，也逐步的得到有效的释放。本轮市场高潮能否持续到2003年底仍待进一步研究。以后市场变数较多，比如目前全球经济正处于低潮时期，尽管中国的经济还独树一帜，保持较高的进展势头，但长期的世界性的经济衰退势必会阻碍中国经济的高速进展。一旦这种现象出现，就必定阻碍到房地产市场，本案也不可能幸免。T8新兴建筑形式的巨大挑战目前，本区域及相邻地带已不乏TOWNHOUSE项目出现。它们不管是在产品形式、概念，依旧居住舒适度等方面都有专门强的优势，也占据了高端住宅市场的一定地位。随着市场竞争的加剧，还会有更多的开发商在产品不断创新中查找生机，由此将导致一些形式新颖、性价比更趋合理的优秀楼盘脱颖而出，这将使本案的W1劣势更加突出。二、市场定位（一）定位方向结合市场分析及SWOT分析，本案的市场定位有如下方向：A方向定位——中档住宅（中端、中档、中价）面向中等收入的主流购房群体，着眼于塑造产品个性特征和局部高品质的完备性产品优势。以性价比和个性魅力赢得市场。参考项目：风林绿洲、天创世缘等。定位支持及难点支持：swot分析中的s1+s2+s3+s4+s5+s6+o1+o2+o3难点：swot分析中的W2+W4+T1+T2+T3+T4+T5+T7B方向定位——中高档住宅（高端、中档、中高价）面向高收入的购房群体，着眼于制造高价值感的品牌住宅，全面提升居住品质，以品质赢得市场。该住宅与传统的住宅小区应要有直接感观化的明显区不,是区域内中产阶级的样板住宅。传统住宅社区提供的居住生活是以满足衣食住行等差不多需求为核心特征的。而本案的是以满足人们享受充分休闲的精神需要为核心的现代都市居住生活。定位支持及难点支持：S1+S2+S3+S4+S5+S6+S7+O1+O2+O3难点：W1+W3+W4+T4+T5+T6+T7+T8从市场面考虑，本案定位于中档和中高档住宅，都有各自的市场基础支持和难点。但由于中档市场定位，市场利润空间较小，同类物业较多，极易同质化，竞争相对激烈。而中高档住宅，尽管有一定的市场风险，但市场竞争者少，又能制造更高的利润，对提升进展商行业阻碍力，塑造品牌，都更加有利，因此建议采纳后者的定位方向，即定位于中高档住宅市场。并从那个定位入手安排规划设计，减少单梯户数，增大每套户型的面积，提高物业品质。（二）市场形象定位充分体现现代都市情怀和都市文明价值，注重生活质量、讲究高度休闲的中产阶级生活乐园。定位标志：功能舒适，与传统住宅有不，努力满足人们以充分休闲为核心的精神文化需求。与高端购房客群对接，外观力求简洁、现代、高档、有价值感。明显的标志性。与周边的传统住宅小区有明显的视觉差异。（三）客群定位依照对周边项目的客户情况调查和分析，结合本案资源和条件，其目标客户群应有如下特征：客群生态——事业取得成就或稳步进展的中产阶级人士具有都市新生活价值观向往舒适安逸、追求生活质量和高度休闲，又依恋都市生活讲究生活品位，注重生活细节。既有较高文化背景，又有充足的资金实力。视野开阔，经历丰富。职业特征——三资企业中高级治理人员国有、股份集团公司的高级治理人员私营企业主自由职业较高收入人群客户来源——要紧来自海淀、朝阳的现居住者和工作者及少量的外地人士年龄特征——30—50岁的中青年家庭为主购买力——80—160万元的支付能力，家庭月收入超过10000元，且有百万家资购买目的——自住型客户占绝对比例，亦有少量的投资买家和商家（四）价格定位单价预期：整体均价7600元/平方米。住宅均价为7200元/平方米。相对较高的单价，一方面，起到适度操纵入住人群结构，提升社区人文品质的功效；另一方面，也能够幸免与那个区域目前在销物业在同一市场层面上进行无差异竞争。总价分布：二居总价操纵在90万内，三居总价操纵在120-140万左右，四居总价在160万左右。（五）市场身份定位区域市场先锋的身份入市都市公寓文化的代言人中产阶级的身份象征三、产品构想依照市场定位和客群定位，本案的产品设计应遵从以下几个方向：（一）规划布局：社区规划强调个性化、高档化尽管我们对本地区市场拥有乐观的预期，但由于本项目受专门多先天条件限制，如规模小，密度高，绿化不足，开发商知名度有限等都会阻碍我们的销售，因此仍然需要在产品设计上能够独树一帜，体现鲜亮的产品特色、价值感，满足客户追求高尚生活的心理需要。以高度换空间由于地块相对局促，建议充分发挥规划同意的建筑高度，以高层建筑为主体，在最大限度提升总体容积率的同时，降低建筑密度，采纳围合式规划设计