房地产市场调研报告课件

调研目的：认识会泽，初步掌握市场调研方法：文案法、实地踏勘调研内容：会泽城市发展概况、会泽房地产市场现状调研成果：形成对会泽市场的初步判断，提供项目参考意见目录第一章…宏观研究第二章…市场研究第三章…………房地产市场研究第四章……………项目基地研究第一章宏观研究会泽县位于云南省东北部、金沙江东岸、曲靖市西北部，地处东经103°03′～103°55′、北纬25°48′～27°04′之间。东邻宣威市、贵州省威宁县，南与沾益县、寻甸县毗邻，西接东川、巧家县，北与鲁甸接壤。县境东西最大横距84公里，南北最大纵距138公里，国土面积5854平方公里，山区占95.7%。县城钟屏镇，海拔2120米，距曲靖市区254公里，距省会昆明273公里。2013年5月22日，国务院批复同意会泽县列为国家历史文化名城。城市规模国土面积5854平方公里总人口数为97万人，其中农业人口85万人，非农业人口12万人。每平方公里人口密度154人。共有21个民族，少数民族人口5.1万人，占总人口的5.15%会泽县辖21个乡(镇)。金钟、娜姑、者海、矿山、乐业、迤车、大井、待补8个镇，大海、老厂、五星、大桥、纸厂、马路、火红、新街、雨碌、鲁纳、上村、驾车、田坝13个乡，361个行政村，15个社区。会泽经济2012年全县实现地区生产总值1309758万元（按可比价格计算）增长13％。第一产业实现增加值331757万元，增长6.8%；第二产业实现增加值698189万元，增长16.6%。在第二产业中工业实现增加值658072万元，增长17%；第三产业实现增加值279812万元，增长9.9%。从三大产业的贡献率来看，第一产业对经济增长的贡献率为34.06％，拉动GDP增长4.41个百分点；第二产业对经济增长的贡献率为48.51％，拉动GDP增长6.31个百分点；第三产业对经济增长的贡献率为17.43％，拉动GDP增长2.28个百分点。三大产业的比重为25.3：53.3：21.4。会泽2012年第二产业增幅较大，第一、第三产业增幅较小。会泽县2012年三大产业产值第一产业第二产业第三产业331757万元698189万元279812万元会泽县2012年三大产业中，第二产业比重较大，第二产业以烟草和、矿冶、磷化工、水电；第三产业相比去年有所增长，第一产业也有所增长。会泽旅游景点会泽的地貌景观主要有三种类型：以山地地貌为主，次为盆地地貌，部分为冰川地貌。山地地貌，面积5600余平方千米。属典型的温带高原季风气候，四季不明，夏无酷暑，冬季冷寒，干湿分明。这里有令人向往的自然景观和人文景观。其中最著名的景点：大海草山、大地裂缝、以礼河风景区、亚洲第一土坝、水城扩红文化生态园、唐继尧故居、黑颈鹤自然保护区。会泽十景：翠屏春晓：会泽古城东南一里，翠屏山层蛮叠嶂，林木葱郁，冬春积雪，四时苍翠，每年县城的第一缕春意从这里开始；饮虹云阵：在城西三里，饮虹岭山下有龙泉，潭水流入义通河，潭中水气在太阳的折射下，形成了梦幻之景，宛如一道彩虹降临人间；蔓海秋成：在义通河以下，蔓海已成桑田，每年秋天稻子成熟时，金钟坝子呈现一片丰收景象，麦浪层层，薄雾淡淡，变幻无常；青龙残雪：古城北十里，奇石林立，土石相半，宛如龙鳞，酷似青龙；金钟夕照：古城西南一里，翠屏山西麓，楼阁隐见，夕阳西沉，树木、庙宇形成金钟夕阳之景。除此之外，还有龙潭夜月、石鼓樵歌、龙募桃花、水城渔笛、温泉柳浪景色。2013年“五一”节小长假，全县各景区景点共接待游客17665人次，旅游总收入940.54万元。其中：过夜旅游人数7066人次，一日游游客数10599。仅雨碌地缝景区就接待游客1500余人次，比去年同期上升10个百分点，实现综合旅游收入15万元。旅游经济城市历史会泽，历史悠久，在秦汉时为古夜郎地，，清雍正五年(1727年)置会泽县至今，已有两千多年的历史，1995年被列为云南省历史文化名城。在漫长的历史长河中，会泽因矿冶业的兴旺而鼎盛一时，由于矿冶业的兴旺，吸引了赣、浙、桂、川、黔等地商贾云集，至今会泽留下各省会馆、寺庙100余座，形成了别具一格的铜文化和会馆文化。清乾、嘉年间，因清政府对铜的大量需求，在开采、冶炼、铸造、京运等方面可谓盛况空前，每年运往京城的铜，额定数为633.144万斤，会泽县城因而被冠以“万里京运第一城”。清朝末年，会泽的经济在国家的内乱外患中走向衰弱，但成立于同治十三年(1874年)的东川矿务股份公司，是云南最早的招集商股实行资本组织形式的地区之一，从中可以看出当时会泽社会进步及思想开放方面的情况。正因为如此，会泽就有一大批莘莘学子冲破世俗的观念，赴日留学，学成回国后，为当地及云南的经济和教育文化做出过重要贡献，特别是唐继尧、黄毓英、邓泰中等人，在国家和民族处于重要关键时刻的重九起义和护国运动中，站在时代前列，作出了不可磨灭的贡献。会泽的经济、教育和文化孕育了一代名人，这些名人也将为会泽名城增辉添彩。会泽，以其悠久的历史，深厚的文化内涵，经济的繁荣在云南九个历史文化名城中独树一帜。目前会泽的现代化发展速度在逐步加快，工业、农业、第三产业共同发展，并且日益趋于合理化。城市建设会泽是云南省十一座历史文化名城之一，铜商历史文化名城，因丰富的铜矿资源形成了特有的铜商文化景观，成为了这座名城贯穿始终的文脉和灵魂。会泽县城是会泽县的政治、经济、文化、商贸及旅游服务中心，是以卷烟工业为先导，特色农产品加工工业突出、新区环境优美、古城特色鲜明的现代化小城市。2015年城市人口14万人、建设用地为13平方公里；2030年城市人口19万人、建设用地为17平方公里。确定会泽县县域城镇体系范围：会泽县域行政区划范围，面积5884平方公里；中心城区规划范围：北至水城、南到金钟山、西至以礼河、东到华泥村，规划面积55.7平方公里。规划采取“集中发展，保护古城”的方针，集中建设北环路以北的城市新区，保护和发展古城区。城市小结劣势：1、区位优势不强2、城市化水平不高3、城市规划不完善，市政配套不齐全4、第一、第三产业发展缓慢优势：1、气候环境好，宜居2、资源丰富3、历史文化名城，促进旅游业发展4、区政府城市建设热情高5、市政建设投入高、力度大6、政府积极开拓旅游市场7、

经济平稳高速发展8、政府积极招商引资，带动会泽经济发展第二章市场研究

主要街区整个县城主要以“四横”、“四纵”街道组成，“四横”主要指钟屏路、通宝路、瑞丰路、二环路（瑞祥路）；“四纵”指翠屏路、东直街、西直街、抚军街。其中商圈主要分布于东直街、西直街、钟屏路的老街区，新街区商圈主要分布于主干道通宝路中段，瑞丰路。城市东边以工业为主，南面是老城区，主要是历史文化城区。西边和北边是新兴城区以住宅为主，也是目前发展快速的片区。整个城区是古典与现代的结合。会泽广场休闲商圈百家汇超市商圈西直街主力商圈老街主力商圈通宝路主力商圈步行街文化商圈优品尚家超市商圈本案商圈细分老城区核心商圈新城区核心商圈家世界购物广场好又多好又多优品尚家乐家福金玛特百家汇玉福荣超市顺兴超市福家乐超市诚信超市荣鑫超市会泽华联超市利易达超市万家乐超市主要超市分布主要商圈及业态翠屏路—钟屏路：主要业态是酒店、娱乐会所、社区便利店、餐饮、汽车美容及维修、综合市场、农机具销售；东直街：餐饮、超市、通讯、社区商业、便利店；西直街：主要是鞋类、服装、箱包、皮具、餐饮、超市、家居馆、宾馆；抚军街：宾馆、酒店、家居广场、装饰、建材、综合市场；通宝路：酒店、餐饮、家居、数码、摄影、建材、通讯、超市、便利店、综合市场；瑞丰路：建材、餐饮。主要商圈商铺的租金情况主要商圈的租金情况（单位：元/m2.月）商圈名称铺面地段面积(m2)开间(m)进深(m)层高(m)租金(元/m2.月)租金年增长率（%）转让费（元）翠屏路北段临街2045460————中段临街304.47455.6————南段侧街2847449————东直街北段侧街1507.28445————中段临街3047.53.940——28800南段临街1479.615.3445——45000中段临街3074.44.57510%——西直街南段临街25——————80——20000南段临街60——————108————南段临街70——————142.8————中段临街7——————297——20000中段临街24——————250————北段临街60——————170————北段临街120——————125————

。主要商圈的租金情况（单位：元/m2.月）商圈名称铺面地段面积(m2)开间(m)进深(m)层高(m)租金(元/m2.月)租金年增长率（%）转让费（元）抚军街南段临街38.449.6460————南段临街60——————41————南段临街25——————15————北段临街827.111.4——40.6————北段临街35.3——————23.4————钟屏街东段临街304.66.6445————中段临街183.66.6465————西段临街364.28.4447————通宝路东段临街27——————40.7————东段临街27——————74————中段临街254.26478————中段临街60106475————西段临街120——————50————西段临街4000——————1512%——西段临街700——————1812%——瑞丰路西段临街80——————10————中段临街25.6——————65.1————东段临街28.8——————52.1————第三章房地产市场研究早期项目：平安小区、会烟小区、林业小区、财政小区、龙湖二期、明泽园、电力小区、公安小区、金泽园小区、温馨家园。早期的项目都以住宅为主，而且分布的都比较零散，功能性不强。近期开发的项目：住宅项目考虑空气质量、景观、土地供应等情况向西集中，主要有泽润龙都、德诚逸景、景上中环、城市天骄，会商.金街、龙湖三期、驰宏小区、宝靖花园。近期开发的项目总体来说体量都比较大，有商住、有别墅。住宅主要在西边主要是泽润龙都、德诚逸景、景上中环、城市天骄这几个项目。近期将会面市的一个商业项目——会商.金街，在北二环瑞祥路于京云大道交汇处。会与本楼盘形成竞争。主要住宅小区及楼盘本案金鑫园乐园小筑公务员小区电力小区德城尚居烟草小区财苑小区润泽苑教育小区规划九龙湖公园景上中环德城·逸景会泽县楼盘分布新城区老城区泽润龙都泽润龙都开发企业：昆明鼎业房地产开发经营有限公司项目地址：会泽县抚军街物业类型：多层、小高层、住宅底商建筑面积：520564㎡占地面积：341.5亩当期户数：722户车位配比：1800个容积率：2.33绿化率：35%装修状况：毛坯项目特色：花园洋房,景观居所,经济住宅在售项目介绍销售情况泽润龙都小区目前启动的是这块——A地块，总占地74亩，总建筑面积114942㎡。共有25栋，分别为多层和小高层，1栋和2栋为11层的小高层，其它的均为7层的多层，1至5楼是平层，顶楼是6跃7的楼中楼。一期共有722套住房，面积从110平米到250平米不等。住宅价格：2100元/㎡起。商铺价格：均价5500元/㎡。景上中环开发企业：曲靖华鑫地产开发公司项目地址：会泽县抚军街与瑞祥路交叉口物业类型：小高层2栋、多层5栋、住宅底商建筑面积：9300㎡占地面积：33.3亩容积率：3.75绿化率：40%装修状况：毛坯项目特色：低密度生态观景楼房、未来规划公园环绕在售项目介绍销售情况住宅：总套数512，剩余60套，均价2315元/㎡商铺：总套数67套，剩余6套，价格：6000-7000元/㎡德城·逸景开发企业：会泽县德城房地产开发有限公司项目地址：会泽县抚军路中段物业类型：小高层、多层、住宅底商、酒店装修状况：毛坯项目特色：低密度品质楼房、毗邻公园、中式景观、星级酒店在售项目介绍销售情况多层住宅均价2500元平米。小高层住宅2100元平米商业一楼商业均价8500元平米一二楼连商业均价6800元平米。住宅多层全部售完，小高层剩余10%商业只剩余一间大面积300平米，一二楼连商。已开盘，开盘较早现销售尾盘。开发商：九龙地产投资商：百孚兴控物业：嘉悦物业建设地点：通宝路西段营销代理：灵通经纪（深圳）物业类型：住宅、商铺建筑结构：框剪项目占地：150亩建筑面积：40万平方米容积率:4建筑风格：简欧开盘时间：2013年7月24日开盘价格：无项目配套:内配套双语幼儿园、游泳馆、篮球馆、羽毛球馆;外配套：会泽实验高中、驰宏小学、会泽中医院……城市天骄，前身是两年前的烂尾楼“通宝山水间”，现重新请了代理公司包装销售，预计会在7月底开盘。商业方面没有可比性，但住宅方面会取得先开盘抢占市场、低价格的优势。待售项目介绍开发商：会泽县聚成房地产开发有限公司投资商：昆明会泽商会建设地点：会泽县北二环瑞祥路与京云大道交汇处营销代理：云南益多房地产服务机构物业类型：城市综合体建筑结构：框剪项目占地：50亩建筑面积：8万平米容积率:2.4绿化率：30%建筑风格：中式复古开盘时间：预计2013年9月底开盘价格：无交房时间：预计2014年底销售进度：无畅销户型：无会商·金街，由会泽商会投资的中式旅游商业项目，包含一个五星级酒店和3层商业街，目前售楼部已对外开放，从规划和定位上不足以与本项目形成竞争。但预计对方会和我们打“价格战”，从而截流我们很大一批商铺投资客。待售项目介绍会泽房地产公司会泽鑫鼎房地产开发有限公司锦泰房地产开发有限公司曲靖市会泽九龙房地产开发有限公司会泽艺龙房地产开发有限公司（“怡瑞园”“财苑小区”“方正圆”“世纪东宸”）曲靖华鑫房地产开发有限公司（景上中环）会泽县德城房地产开发有限公司（德诚逸景）会泽县乾靖房地产开发有限公司会泽县聚成房地产开发有限公司会泽县锦源房地产开发有限公司鼎业集团（泽润龙都）会泽县海华房地产开发有限公司会泽县聚成房地产开发有限公司会泽约有房地产开发公司12家，目前开发体量较大的有：九龙地产、艺龙地产、德诚地产三家会泽近期土地供应量小，地块面积小，大宗土地出让屈指可数；房地产2005年起步，2007年快速发展。目前市场住宅均价2500元/㎡左右；商铺7000元/㎡左右早期项目集中在市中心附近。目前住宅项目向西发展，集中在抚军街北段二环路。商业项目向北发展，集中在中心区通宝路中段；会泽目前有开发公司约12家，住宅地产项目较多，竞争压力较大；会泽廉租住房建设力度大，目前有424套，对房地产市场有一定冲击；会泽90㎡以下、120㎡以上户型市场认可度低，100㎡左右三室两厅单元受市场追捧；会泽县地产市场研究结论会泽县房地产市场近几年发展速度较快，呈现了良好的发展势头新建商品房主要集中在新城区，当地人对电梯房的抗性较大，近年来新建的墅商，面积在200㎡以上，比较受欢迎同时在售项目不多，新售住宅项目价格在2000—2500元/平米之间区域客户以首次和部分改善型置业为主，投资客群也逐渐成为市场的辅助客群；主力购房群体以公务员、事业单位员工、私营业主为主住宅产品主要以舒适和功能型三房、四房为主，小面积的投资型产品也渐成气候未来会泽县房地产市场将会逐步走向成熟，需要考量的重点问题是会泽县城市人口对城市发展的支撑力度会泽县住宅市场研究结论会泽县房地产市场近几年发展速度较快，呈现了良好的发展势头同时在售商业物业类型不多，以住宅底商和临街商铺为主商业销售模式单一，一般为直接销售和连带销售；返租加自持的商业销售模式暂时没有从商业单位面积划分来看，单位面积不大，大部分集中在40-150平米之间未来会泽县房地产商业市场将会逐步走向成熟，以大型购物中心定义的商业模式将会引导未来会泽人民的消费会泽县商业市场研究结论第四章项目基地研究金鼎·财富中心项目定位：会泽首个LivingMall，一站式购物新天地一个集商业、住宅、休闲娱乐为一体的全生活广场优势（S）片区价值：新城区中心位置，得到市场较高认同人文氛围：近宣传文化中心以及体育馆、公园，人文气息浓郁交通优势：三面临街，交通便捷升值潜力：新城区中心，规划改造重心为位置，升值潜力较大劣势（W）·地块不足：地块狭长，建筑格局受到限制既有障碍：项目整体格局已定，业态选择范围受限环境影响：周边民居较多，体育馆、机关单位、学校等使得难以形成商业集群威胁（T）项目分流：泽润龙都、景上中环、德城·逸景等竞争分流供应增大：几个项目的推新，无疑增加区域内的供应量市场形势：规划发展中的新区域，其未来形势存在不确定因素机会（O）政策扶持：作为新区域的发展，政府的扶持与引导意义重大区域升温：随着更多的开发改造，新的中心将是新的看点配套完善：周边原有配套，已然满足的城镇人居的各方要求项目意义：填补了区域内多种业态的空白，具有规划上的优势总结：优势大于劣势，应充分利用优势，同时，策略处理得当，完全可以转化为对本案有利的因素。项目SWOT分析项目周边市政配套行政单位：检察院、烟草局、中国运政、国土资源局、财政局、县人民政府学校：会泽实验高中、驰宏小学银行：农村信用社、工商银行、邮政储蓄、建设银行、农业银行、曲靖市商业银行超市：玉福荣、优品尚佳、百家汇购物中心酒店：阳光假日酒店、以礼河大酒店、聚宝大酒店、半岛大酒店、江州大酒店、美景大酒店医院：会泽县中医院、会泽县妇幼保健院、会泽惠民医院、福安乐医院（在建）通讯：