大学城物业服务整套计划方案

大学城物业服务方目录1.0项目基本情况2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标3.0项目分析3.1客户群体分析3•2客户需求分析3.3项目管理的重点及难点分析3.4项目关键成功因素4.0管理处的人力姿源配置；管理处组织架构图；人力资源编制计划；管理职员主要职责分工4.4管理处服务时间表；4.5各类组织成员名单；4.6管理处年度培训计划5.0物业管理日常运作客户服务客户服务承诺2007年关犍客户清单（每年更新）管理处公共关系的建立入住及装修管理安全管理护卫岗位设置平面图大学城护卫岗位布置方案大学城巡逻方案布防图治安情况2007年应急预案2007年主要危险源管理方案消防管理消防演习方案保洁服务保洁分包合同消杀计划2007年度环境管理方案保洁员岗位分工园艺养护小区绿化平面图主要苗木清单园林保养计划共用设施设备管理2007年度房屋本体、机电设备设施维护保养计划及公共设施维修养护计划2007年设备设施大中修（更新改造）计划2007公共能耗使用计划2007节能措施社区文化节假日小区美化装饰布置方案标识系统的管理公共广告位的管理空置房的管理.13标识系统的管理财务管理管理处收费标准一览表；特约服务项目及收费标准一览表；管理服务费收支测算表;（每年更新）停车场收支测算表;（每年更新）集中供暖系统收支测算表；（每年更新）中央空调系统收支测算表；（每年更新）供应商管理1.0项目基本情况1.1项目概况项目名称天津开发区泰达学院区座落位置天津经济技术开发区第十三大街洞庭路251,252号占地面积（M2）60000容积率0.5绿化率29%总建筑面积（M2）30104.06收费面积29084.3竣工时间2005年入住时间2005年9月1日发展商简介滨海分公司成立于2001年12月11日，是建设集团旗？三大房地产开发企业之一。公司立足于滨海新区，主营房地产业务，公司拥有一个专业素质高，勇于创新进取、年龄结构合理的团队，并为员工的发展提供各种支持。滨海分公司以"创新、至诚、敬业、协作、守正、学习”的团队精神为指导，秉承"尚品在先，真诚为基"的经营理念，相继开发了滨海金融街、翠亨东区高品质住宅——翠亨康庭、开发区第一个引领时代潮流的现代化蓝领公寓——天江公寓、大学城公建区等项目，目前学院区二期，金融街三期-爱丽榭项目正处于开发过程中。经过近四年的努力，滨海分公司由弱小的房地产新生儿迅速成长为滨海新区房地产界的生力军，公司将仕现有发展的基础上，继续加大开发力度，提升产品品质，实现持续、快速、良性发展，为滨海新区城市规划的改善和地区居住品质的提升贡献力量。

住宅面积（M2）多层（）栋（）M2、小高层（）栋（）M2、高层（）栋（）M2,公建（幼儿园、小学）： M2其他： M2户数22写字楼（ ）M2（ ）层，共（ ）栋商业面积( 30104.06 )M2( )层，共( 13)栋会所（M2）无功能配置停车场停车位共（125 ）个；其中地下停车位共（）个，地上停车位（125）个，租（ ）个，售（ ）个停车场出口共（）个，入口共（）个；小区出入口（3）个摩托车（ ）辆，电瓶车（ ）辆垃圾站1个化粪池4个水池（箱）2个燃气市政燃气； 口专用燃气站； 口其它空置房面积：8028.56 费用按80%收取1.2主要设备设施情况大学城主要公共用设施设备包括变配电设备、消防设施设备、水泵、通风、公共照明、给排水管道、通道、池、井、车场、文化娱乐及休闲设施等。1.2.1主要设备清单项目名称数量功率服务区域运行时间（小时/天）运行时间（小时/年）供配电系统高压开关柜1410kvAB区变电所2424*365变压器410kv/400VAB区变电所2424*365低压配电柜25400vAB区变电所2424*365柴油发电机动力配电柜8启动柜控制柜52424*365变频柜32424*365控制箱电表箱91开关箱消正压送风机排烟机16高区消火栓泵高区增压泵

防系统高区稳压泵高区喷淋泵高区增压泵（喷淋）高区稳压泵（喷淋）低区消火栓泵低区增压泵低区稳压泵低区喷淋泵低区增压泵低区稳压泵潜水泵泵房内消防管道单流阀防火阀4排烟阀4喷淋头125烟感探头425温感探头区域报警器2主机2消防广播2疏散灯95楼层指示灯消防对讲系统高区生活泵生低区生活泵高区中水泵活低区中水泵生活恒压泵水中水泵7排水泵泵排污泵6潜水泵客梯电消防梯观光电梯梯扶梯货梯安红外探测器微波探测器全控制器报警器技摄像机录像机防监视器

切换器系图象分割器防盗对讲门统空窗式空调调分体式空调给水管道给排水管道雨水管排消防管道地下蓄水池水生活水箱泳池1系喷水池雨水井56统污水井74化粪池4外墙面土公共内墙面木公共地面建公共门窗AA-巩

共天线用前端箱天放大器线公白炽灯泡商场楼梯间候梯间公共走道公用卫生间日光灯管商场楼梯间候梯间公共走道共公用卫生间白炽灯泡写字楼楼梯间候梯间公共走道公用卫生间日光灯管写字楼楼梯间候梯间昭公共走道

明公用卫生间白炽灯泡住宅楼楼梯间候梯间公共走道日光灯管住宅楼楼梯间候梯间公共走道节能灯泡10地下室88*36522走道88*365设备间车库日光灯管1060.04kv地下室走道金属岛灯120.5kv设备间车库室外泛光灯154lkw池底灯霓虹灯路灯1460.15kv88*365车库道闸验票机

收摄像机费电脑系打印机统制冷机商场中冷却泵商场冷冻泵商场循环泵商场冷却塔商场空气处理器商场央新风机商场风机盘管商场风管商场水管商场制冷机写字楼空冷却泵写字楼冷冻泵写字楼循环泵写字楼冷却塔写字楼空气处理器写字楼调新风机写字楼风机盘管写字楼风管写字楼水管写字楼采锅炉风机暖采暖循环泵1llkv系生活热水泵统楼宇自控系统电话通讯系统智能化系统网络通讯系统1.2.2项目房屋本体、设备设施遗留问题一、土建、设施部分：.个别区域路面大理石破损，井盖塌陷。.所有楼房的散水下沉现象且有很大的裂缝。.A08和B05楼顶大面积起鼓。.A08和B05墙体北侧墙面下雨时渗水。.地基沉降较严重，导致地埋管时有爆裂。（上次热力管道漏水以维修完，地面未恢复）.茶室咖啡厅内侧走廊的玻璃幕墙方向装反。二、水暖空调部分：.游泳馆、会堂、西餐厅、迪厅室内温度达不到设计温度。.游泳馆地采暖管道漏水较严重。（需施工单位打压确定漏点I.供暖水处理设备不能正常使用。（开启后往外冒盐水）.所有暖气阀门都是铸铁材料，锈蚀比较严重，容易造成管路堵塞漏水。（A08、B05）除外.三、强电部分：.变电所低压受电柜与联络柜不能互锁，开关上钥匙不能正常使用，在以后运行过程当中容易造成供电事故。.高压真空断路器有4台启动时不灵敏，不能正常吸合，经常有不吸合现象发生，在以后的停送电过程中容易造成无法正常送电的故障。.室外电缆井以及穿线管内都有水，对电缆的使用有影响。四、消防、弱电部分：.消防系统中A03-A08所有手报不能使用，B02-B05所有手报不能使用。.有线电视系统暂无。.A06、A07的室内电话线没有穿。.有一台消防泵回答信号接反。（A区中控室I.A区体育馆和B区电影院消防系统中红外对射故障。.B01屋顶有四台排风机不能启动、且腐蚀严重。.喷淋系统未投入使用。（B02迪厅内）五、其它部分：.游泳馆电话交换机至体育馆的通讯电缆有故障，不能正常连接。（张工与施工单位协调多次未解决1.夜景照明系统尚未完工,悬挂的临时电缆没有拆除。.绿化工程方面，请施工单位尽快给我公司准备图纸。具体问题附表：项目存在问题位置备注防水/滴漏物业宿舍房顶漏水A08二层」匕墙体卜雨漏水A081、2层1绳体下雨漏水B05路面设施门前石材松动25块A03灰色20块（30x60cm）有裂痕A03灰色2块（60x60cm）有裂痕A03门前水池大理石脱落残缺32块A03地球仪水池大理石裂两块A031个污水井塌陷A031个污水井塌陷开裂A03灰色76块（30x60cm）;1块（60x60cm）40块（40x60）有裂痕A04

6块瓷砖（60x60cm）有裂痕A06灰色23块（30x60cm）;四块（60x60cm）有裂痕A07-A08100块灰色（30x60cm）；5块（60x60cm）;6块水池大理石（60x60cm）有裂痕B03北门前1个污水井盖裂A04北侧1个污水井盖裂A05前方1个污水井盖裂A082个井盖塌陷A08西侧门前坡道塌陷，6块大理石开裂B04(60x60cm)东侧路边石下沉A07北侧进门踏步全部下沉A07门前路边石脱落A08-103大厅南侧台阶下沉，栏杆松动A08东侧门前石材下沉A08北侧进门台阶踏步下沉破损A08门前大理石下沉B03中间过道石材破损B03东侧小院石材下沉B03南门前台阶裂B02会堂正门花坛大理石沉降开裂B01会堂东侧外楼梯走道大理石脱落B01会堂正门坡道大理石空鼓开裂B01201幕墙玻璃坏一块A06（商户未入住以前就坏）A02、A03、A04、A05、A06、A07墙体弱电箱预留孔即没有装箱子也没有处理A02\A03\A04\A05A06A07共18处墙面开裂B03南楼梯墙面有裂纹A03楼梯墙面有裂纹且脏A04踢脚大理石脱落A04幕墙玻璃坏一块A04北门前墙皮脱落A043平米走廊内幕墙，幕墙玻璃全部装反A05北侧房间窗户有裂纹A052层露台墙皮脱落A05主体外墙反碱A05外围2平方米墙皮脱落A01公共照明楼梯走道照明线路故障A06、A07室内设施一层二层厕所隔断坏A08一层卫生间拖布池坏A08西侧进户门坏东侧门插全部坏B02相约网口叫口相约剪吧，迪厅进户门，A07-102,A06-106门轴坏B03、A07、A06共8扇门空调'暖气会堂空调机控制启动不规范B01不使用按钮启动直接

用空开启动游泳馆地采暖效果不好，室内温度太低A02二次供热板换面积太小游泳馆泳池周围的暖风出风口堵塞A02暖气阀门进.回水阀门腐蚀严重共5个A03(p25暖气阀门进.回水阀门腐蚀严重共6个A04(p25暖气阀门进.回水阀门腐蚀严重共3组A05cp251层南部上方主管道阀门腐蚀严重A03(p502层北侧一暖气少个跑风A03暖气阀门进.回水阀门腐蚀严重共5个B02.(p25三组暖气进回水漏水A03一组暖气阀门渗水A05给排水门口上方自来水阀门少个手轮A04会堂地下泵房中水泵有一台坏B01轴承坏门口正上方阀门少个手轮A05门前污水井经常堵B03下水管道原因造成厕所污水井与化粪池没有连接B05早期遗留问题排水管道地下一0.7米处三通未处理A03雨水排水管西侧一组破裂A05(pllO长3m入户阀门并没有连接器A06咖啡厅南侧室外消火栓漏水A05低压配电柜一个断路器锁坏无法使用A区变电所梅兰日兰低压配电柜7号8号2号柜不能互锁B区变电所1号配电柜后面少个把手B区变电所消防水箱旁边配电箱少一个空气开关16安）A03门右侧少灯带Y脱落一个16个灯管不凫A03夜景照明系统3个EPS应急电源不能正常工作A02二次线路问题一层南侧配电间有一根临时电缆A03配电箱少3个空开（16安）A04室内壁灯少四个A042个安全指示灯不亮,空开缺少（单匹1个，两匹2个，三匹3个）B02配电柜进线口未堵一个空开盒没盖B02室内有一根临时电缆B02103-104之间墙上有个配电箱预留孔没做处理A07与施工单位协调过但未解决走道照明配电箱少二个空开A06配电间无门A071层2层配电箱没有空开A08-106路灯控制开关箱四个时间控制器坏AB区整个夜景照明系统没有完工灯带损坏严重AB区体育馆东侧墙上有根临时电缆还在使用，没有按规范去掉A01一层东侧配电箱有3路空开掉闸B05高压计量柜低电量报警器坏A区变电所室外路灯图纸没有AB区地下配电间电缆沟有积水A区地下渗漏游泳馆东侧射灯有两组没接线A区高压计量柜低电量报警器损坏A区消防/灭火器地下室有18个安全出口指亦幻不亮B01地下室A06威可特门前消火栓松动A06室外所有的消防电话只装了一部分所有位置会堂北侧至B05中间消火栓没有B区所有灭火器没有固定架所有区域15个消防接合器上盖缺失室外消火栓箱内缺失水带3条，枪头4,灭火器30个，小锤15个烟感、温感报警系统存留三处故障点。A区喷淋系统未投入使用，消防水箱进水阀不能打开放水B区

1.3项目管理用房:序号房屋类型位置面积（m’）原设计用途租金备注1管理处办公室B0574.29出租147.092客户服务中心B05出租3职员宿舍A0879.4出租157.214职员食堂无5消防控制室A0120.0出租6保安监控室无7库房B0550.0出租8维修操作间BOLA0230.009保安岗亭 ■……合计2.0管理处愿景、使命和主要绩效目标:管理处愿景：为商户解决困难，确保物业服务品质管理处使命：热忱服务2.32008年度主要绩效目标：指标名称费用收缴率预算执行率管理责任事故顾客满意度职员满意度指标值97.5%95%。起8585

3.0项目分析客户群体分析项目客户需求分析表需要分析的项目统计分析内容（目的）需要的服务特质（关键成功因素）拟采取的对策或措施业主（商户）年龄段区间业主为建设集团滨海分公司业主希望该社区卫生、有秩序。1,严格空置品质商户的年龄18-30有3户商户希望该社区安全有保障、生2,对中南的需求，在不客商户年龄30-50有19户意很红火、工程维修及时。中南增加人员的情况下对户业主（商户）籍贯分布公司希望在存车的管理上能够给护卫员的巡逻方案进群业主（商户）职业分布予支持行调整，满足中南的体业主（商户）兴趣爱好要求特首次/二次/多次置业比例征房屋用途（自用/投资）分家庭人口数比例析车辆拥有量租户比例100%由甲方负责特殊客户群体无宠物饲养/家电无客户需求分析:需求分析：就上述住户结构，结合06年业主意见调查问结果分析，业主需求或表示对当前服务不满的主要集中在以下几个方面:①夜晚路灯不开；②冬季暖气不热；③小区环境卫生较差。项目管理的重点及难点分析:内容摘要共用设施设备存在的主要工程遗留问题1,楼体沉降幅度比较大；2,部分房屋冬季供暖温度达不到要求；物业权属纠纷无群体生殳诉无过激维权无重大法律诉讼无开发商在开发管理上存在的问题、问题的历史情况做详细的分析支付物业费、空置费、能源费较慢。开发商强势，从2005年开始，甲方就按照他们的付款节奏来付款。难点分析；大学城项目属于开放式物业，他的管理难度较大；具体从护卫和保洁的工作方面看；由于是开放式，无法设立固定岗位，只能设立巡逻岗，也曾经建议开发商建立监控系统，甲方由于投资的关系没有做监控系统。保洁员管理的面积全部是室外的，面积较大，人员只有7名。在北方，由于气候的原因，室外的风沙较大，环境的维持难度很大。项目管理的重点。大学城项目有其特殊的地方，所有的房屋用来出租，业主只有开发商，其它全部属于商户，开发商是物业公司日常工作的重点。商户中的有中南公司也是一个重点，该公司占有面积的一半。项目关键成功的因素环境卫生：a.在关键时段之前，保洁主管必须巡视人行路面、各商店出入口等关键部位b.在关键时段，保洁主管必须配置对讲机，发现问题立即处理保安形象：a.工作仪表、服务礼仪b.主动服务意识c.注意车辆疏导d.护卫员巡逻要保质保量。客户沟通做好客户沟通工作，主要是开发商和中南公司。4.0管理处的人力资源配置4.1管理处组织架构图4.2人力资源编制计划冈位计划配置（人）实际配置（人）备注经理11物管助理22护卫员119技工44保洁员77

园艺工2127244.3管理职员主要职责分工姓名职位主要职责预期绩效月度年度实际绩效王劲风经理全面负责完成2007年全部目标设备设施运行事故0次，装修违章纠正及时率100%,物料采购费用控制在预算内社区文化活动不少于6次住户信息更新及时率100%,合同台帐全面规范年收费率在97.5%以上韩美娜刘羽物管助理工程、设备设施分包监管、二次装修管理、物料管理、重大业主请修清洁绿化分包监管，客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，收费，社区文化活动，A座周巡客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，收费，档案、合同整理，C座周巡客户中心投诉、建议、请修受理、信息维护，收费外联及交办日常事务 4.4管理处服务时间表:工作时间表地点上班时间备注办公室8:00 17, :00周一至周日中控室0:00……24:00周一至周日4.5各类小组成员名单：1,过程改迸小组：组长：杨志飞组员：齐柏、韩美娜、刘庆平、王建平2:病危人员事件处理方案小组组长：韩美娜联络组：刘羽救护组：刘庆平3:触电应急方案小组总负责人：管理处经理工程抢修组：工程部当班技工信息传达组：客服人员善后处理组：全体人员4:大学城停电应急方案小组应急处理组：（5人）组长：杨志飞组员：郝章雷、王喜强、王建平、张锋现场警戒组：（5〜7人）组长：齐柏组员：石磊、韩光填、高承勇、刘晓勇救护组：组长：刘庆平组员：李锦格、孙春红、李淑艳客户服务组：组长：韩美娜组员：刘羽、高承亮5:大学城停水应急方案小组总负责人：王劲风抢修组：（5人）组长：杨志飞组员：郝章雷、王喜强、王建平、张锋信息传达组：（3〜5人）组长：韩美娜组员：韩美娜、刘羽、齐柏、石磊客户服务组：（4~5人）组长：刘羽组员：齐柏、韩光填、石磊保洁组：（5人）组长：刘庆平组员：张桂玲、李月凤、孙春红、李淑艳6：公共卫生突发事件应急处理小组组长：王劲风副组长：韩美娜、刘羽组员：齐佰、杨志飞、刘庆平7:交通事故应急小组组长：齐柏警戒组：韩光填石磊、贾兴盛医务组：韩美娜联络组：刘羽8:失窃事件处理小组组长：齐柏警戒组：石磊、韩光填贾兴盛联络组：韩美娜医务组：刘羽9:外来人员挑衅滋事处理小组组长：齐柏警戒组：石磊、韩光填、贾兴盛医务组：韩美娜劝解组：刘羽:刑事（治安）处理小组组长：齐柏警戒组：韩光填石磊、贾兴盛医务组：韩美娜联络组：刘羽：自杀事件应急处理小组组长：齐柏警戒组：石磊、韩光填、贾兴盛医务组：韩美娜劝解组：刘羽序号培训课程培训时间学分培训类别课程类别培训问培训师必修选修能力心'态基本拓展基本拓展1管理处客户服务程序1月1VV内培2投诉受理作业指导书1月1VV内培3咨询、建议受理作业指导书1月1VV内培4报修受理作业指导书1月1VV内培5客户中心环境标准2月1VV内培6《答客问》标准2月1VV内培7客户助理礼仪标准2月1VV内培8电话接听礼仪标准2月1VV内培9客户档案管理作业指导书3月1VV内培10车位租赁受理作业指导书3月1VV内培11物管助理辩论赛之一3月2VV内培12物业专业知识之一物业管理纠纷的防范与处理3月2VV内培13突发事件处理3月2VV内培14保洁（消杀）服务管理程序4月1VV内培15保洁服务检验标准4月1VV内培16案例研究之一客户投诉处理技巧及案例4月27V内培4.6管理处年度培训计划培训对象：基层管理职员计划人数：2人

17档案管理知识4月2VV内培18园艺养护管理程序5月1VV内培19园艺服务检验标准作业指导书5月1VV内培20案例研究之二物业服务收费对策5月2VV内培21物业专业知识之二国际的物业管理见闻5月2VV内培22物管助理辩论赛之二5月2VV内培23设备管理控制程序6月1VV内培24机电设备管理作业指导书6月1VV内培25设备房管理作喔导书6月1VV内培26团队执行力提升6月2VV外培27OA、CRM系统6月2VV内培28房屋本体及公共设施管理控制程序7月1VV内培29房屋本体与公共设施管理作业指导书7月1VV内培30物管助理辩论赛之三7月2VV内培31人际关系处理与协调应变7月2V内培32案例研究之三社区文化建设7月2VV内培33物业专业知识之三外委工程7月2VV内培

34体系执行检验程序8月35体系执行检验作业指导书8月36不合格项控制程序8月1VV内培37不合格项处置作业指导书8月1VV内培38同类不合格项分类作业指导书8月1VV内培39沟通能力测评与提高8月2VV外培40GB/T19001/190028月2VV内培41IS0140018月2VV内培42服务供方管理程序9月1VV内培43服务供方管理作业指导书9月1VV内培44服务供方环境因素与危险源管理作业指导书9月1VV内培45案例研究之四业主资源经营9月2VV内培46创新能力训练9月2VV外培47物管助理辩论赛之四9月2VV内培48成本费用报销程序10月1VV内培49成本费用报销作业指导书10月1VV内培50预算管理程序10月1VV内培51预算管理作业指导书52服务礼仪10月2V内培53物业专业知识之四楼宇设备、智能化10月2VV内培

54装修管理程序11月1VV内培55装修审批要点编制要求作业指导书11月1VV内培56装修管理作业指导书11月1VV内培57物管助理辩论赛之五11月2VV内培58卓越客户服务与管理11月2VV内培59培训管埋程序12月1VV内培60培训实施作业指导书12月1VV内培61护卫员培训实施作业指导书12月1VV内培62物管助理辩论赛之六12月2VV内培序号培训课程培训时间学分培训类别课程类别培训方式培训师必修选修能力心态基本拓展基本拓展1护卫服务管理程序1月1yV内培2大堂岗服务作业指导书1月1VV内培3巡逻岗服务作业指导书1月1VV内培4车场岗服务作业指导书1月1yV内培5军事训练1月8Vy内培6突发事件处理演习——停水1月2VV内培培训对象：护卫员it划人数：10人

7礼仪礼节1月2V内培8小区布防作业指导书2月1VV内培9突发事件处理作业指导书2月1VV内培10消防安全管理作业指导书2月1VV内培11常见公共秩序问题处理作业指导书2月1VV内培12军事训练2月8VV内培13突发事件处理演习一一停电2月2VV内培14物业管理基本知识一一供水系统设备参观及原理2月2VV内培15护卫员礼仪标准3月1VV内培16护卫员服饰配置作业指导书3月1VV内培17护卫器材配置作业指导书3月1yV内培18内务管理作业指导书3月1VV内培19军事训练3月8VV内培

20突发事件处理演习——其他设备设施故障3月2VV内培21小区消防知识简介3月2yV内培22消防值班室从业管理人员资格证3月1VV外培23护卫员交接班作业指导书4月1VV内培24紧急集合作业指导书4月1VV内培25停车场责任险管理作业指导书4月1VV内培26停车费收费管理程序及作业指导书4月2yV内培27军事训练4月8VV内培28突发事件处理演习——刑事（治安、偷盗或抢劫）案件4月2VV内培29物业管理基本知识一一供电系统设备参观及原理4月2VV内培30护卫员辩论赛之一4月27V内培31灭火应急管理作业指导书5月1yV内培32监控中心管理作业指导书5月1VV内培33装修管理程序5月1yV内培

34装修管理作业指导书5月1VV内培35军事训练5月8VV内培36突发事件处理演习——斗殴事件5月2VV内培37安全知识5月2VV内培38护卫员辩论赛之二5月2V内培39不合格项处置作业指导书6月1VV内培40同类不合格项分类作业指导书6月1VV内培41不合格原因消除作业指导书6月1VV内培42固体废弃物WS作业指导书6月1VV内培43军事训练6月8V内培44突发事件处理演习——火灾6月2y内培45物业管理基本知识——入伙流程6月2VV内培46护卫员从业资格证6月1VV外培47人力资源调配程序7月1VV内培48职员招聘作业指导书7月1VV内培

49职员录用作业指导书7月1VV内培50竞争上岗作业指导书7月1VV内培51军事训练7月2VV内培52突发事件处理演习一一台风暴雨7月2VV内培53服务礼仪7月2VV内培54车管员资格证7月1VV外培55护卫员辩论赛之三7月2VV内培56职员辞职（退）作业指导书8月1VV内培57职员调配作业指导书8月1V内培58考勤管理程序8月17内培59作息时间作业指导书8月1V内培60职员加班作业指导书8月17内培61请休假管理作业指导书8月1V内培62军事训练8月8yV内培63突发事件处理演习——电梯故障8月2VV内培64物业管理基本知识——园艺管理8月2VV内培65护卫员辩论赛之四8月2VV内培

66内部沟通程序9月1VV内培67内部沟通作业指导书9月1VV内培68职员满意度测评作业指导书9月1VV内培69职员绩效评估作业指导书9月1VV内培70军事训练9月8VV内培71突发事件处理演习——触电事故9月27V内培72质量管理9月2VV内培73护卫员辩论赛之五9月27V内培74护卫员培训实施作业指导书10月17V内培75职员行政奖惩作业指导书10月1VV内培76职业操守作业指导书10月1VV内培77物业管理处职位说明书10月1yV内培78军事训练10月8VV内培79突发事件处理演习——液化气泄漏10月2yV内培80物业管理基本知识——清洁管理10月2VV内培81护卫员辩论赛之六10月2V内培

82客户关系维护程序11月1VV外培83业主大会关系维护作业指导书11月2VV内培84业主委员会关系维护作业指导书11月2VV内培85关键客户关系维护作业指导书11月1VV外培86军事训练11月8VV内培87突发事件处理演习——病危人员11月2V7内培88礼仪礼节11月2qV内培89开发商关系绳:户作业指导书12月1VV内培90社区互动活动管理程序（策划、实施）12月1VV内培91社区互动活动作业指导书（策划、实施）12月1VV内培92VI视觉识别系统管理程序12月1VV内培93军事训练12月8VV内培94突发事件处理演习——火灾消防12月2VV内培

95物业管理基本知识——装修管理12月27V内培物业管理日常运作客户服务客户服务承诺客户服务承诺表项目内容目标运作时间管理处办公室每天08:00-17:00客户服务中心投诉处理紧急事件立即处理口头投诉3天内回复书面投诉3天内书面回复水池清洗生活水箱每半年清洗一次并送检水样中水水箱每年清洗一次供水中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场处理供电中断一般情况1小时内到场处理非办公时间2小时内到场处理

供电系统发电机检查每半月空载运行一次每半年保养并试机一次配电房检杳半年保养、年保养全面检查每年全面检查一次供暖系统保养检查每月保养每年全面检查一次消防系统一般检查每月一次全面检查每年全面检查一次防火演习有业主、商户参加每年必须至少进行2次全管理处的灭火应急方案的演练，其中应当至少1次需要组织小区内客户参与。客户满意度测评测评每年1次（10月份进行）项目管理报告月度工作管理报告每月5日前上报甲方年度管理工作报告每年1月底前上报甲方上述服务承诺，我们定必竭尽所能，务求达到指定目标。2007年关键客户清单（每年更新）关键客户清单（每年更新）序号姓名联系方式出生日期教育程度特长爱好工作单位1李亚男B0566237158本科羽毛球泰达建设集团滨海分公司2陈爱清A0166237070本科乒乓球中南体育文化管理有限公司3刘雪霜B0513920600868本科篮球开发区社保局大学城社区管理中心管理处关键客户数量：旦—占小区总户数比例15 %;管理处公共关系的建立部门姓名职务职责范围联系电话与之重要业务沟通记录关系维护情况关系状态管理处对口联系人社区工作站刘雪霜职员大学经常沟通良好韩美娜派出所辖区民警于伟警经常沟通好王劲风城管执法队都队长队长开发工作沟通好王劲风消防支队罗煜民参谋开发工作往来好王劲风开发商李亚南主任大学城66237158有每天沟通良好王劲风入住及装修管理装修手续办理-、选择装修承建商：商户于装修前须向经营管理办公室提供装修公司营业副本及资质等级证书复印件和一份装修期间紧急事故联络人名单，以便于经营管理办公室与商户及装修公司保持联系，而装修公司也必须指定一名现场施工负责人，于装修施工期间内负责处理现场之一切事务。消防设施施工由具备相应资质的专业单位进行.二、装饰装修方案：1）商户应聘用具有政府部门认可资质之设计师和装修公司为其进行装修设计和施工，所有的装修图纸应盖有资质设计单位的出图专用章后，向经营管理办公室报批并依据批准的装修图进行施工，而以后的改建或再次装修，也须得到经营管理办公室书面批准后方可进行，未经经营管理办公室书面批准不得进行任何装修工程（包括各种招牌等）.2）平面布置图应标明房屋总体平面布置（包括轴线位置、详细尺寸、面积、单元功能、名称等），所有隔墙的厚度、高度和材料，摆放重物（如保险柜、文件柜等）的位置、占地面积及重量；3）吊顶平面图应表明吊顶类型、布置及高度，吊顶上照明位置、数量、尺寸、功率，消防喷淋头、烟感、温感、广播设备、出风口、回风口、新风口的原位置及更改后的位置，检查口位置及大小；4）消防设计图应表明所有装修材料的类型，易燃材料的防火处理及阻燃报告，消防喷淋头、烟感、温感的原位置及更改后的位置，检有口位置及大小，图纸必须经天津市相关消防部门审核批准；5）空调设计图应表明各类风口的位置、尺寸，供、回水、冷凝水管道图（包括水管位置、型号），风机盘管或变风量末端数量及位置，风机盘管或变风量末端控制器位置；6）强弱电设计图应表明总开关的规格及位置，所有线路的具体走向，消防报警联动系统；上述图纸必须严格按设计规范进行绘制。三、确定申请装修施工时间商户/租户于装修期间未接通电源若须临时切断楼层总闸，必须提前五日以书面形式通知物业管理办公室，以便配合安排.物业管理办公室不会接受即时申请切断楼层电力。若商户/租户未经批准而进入楼层配电间擅自连接施工用电，一旦损坏大学城设施或影响其他商户/租户，所造成的一切后果及损失，由该商户/租户承担。四、申请手续办理房屋进行装饰装修须由商户/承租人在装修方案通过天津市消防局消防审批后，提前三天到物业管理办公室申请，并提交《天津大学城装饰装修项目申请表》。装修申请应当提交下列材料：1）申请人身份证件/申请单位营业执照复印件（并加盖公章）；2）申请单位委托办理人办理相关手续的书面证明（加盖公章），申请人委托办理人办理相关手续的书面证明（申请人签章）；委托办理人身份证件及复印件；3）承租人需提供开发商同意装饰装修的书面证明；4）商户/承租人与承建商的装修合同复印件；5）承建商需提供企业营业执照、资质证书的复印件，并加盖公章；6）现场装修施工人员本人身份证、操作证、健康证复印件及1寸照片2张；7）承建商的车辆牌号，以便于物业管理办公室护卫人员登记；装饰装修方案（包括装修图纸如：平面图、吊顶布置图、强电详图、弱电详图、消防图等）一式两份,一份由物业管理办公室存档，另T分审批后返还装修承建商。《天津大学城装饰装修项目申请表》一式二份，一份由开发商保存，一份由物业公司存档。五、装修管理费用装修施工保证金:10元/平米垃圾清运费：2元/平米六、物业管理办公室将认真审核装修项目、范围、安全使用性，并于10个工作日之内予以书面批复（不包括政府有关部门的审批时间）。若物业管理办公室认为所递交的资料不清楚或不完整或认为商户/租户的方案需要修改，商户/租户必须重新递交有关图纸.商户/租户应负责将方案递交天津市有关政府部门审批，以符合政府部门及国家条例所规定的要求。在未收到经营管理办公室和有关政府部门的审批的书面批准前，商户/租户不得开始装修工作。经营管理办公室的书面批准并不代表商户/租户不需要取得有关政府部门的法定许可。装修申请获批准后，物业管理办公室、商户、承建商三方签订《天津大学城商户装饰装修协议书》、《天津大学城商户装修施工治安消防责任书》，同时领取《天津大学城商户装饰装修许可证》及办理《施工人员出入证》。七、成品保护应在装修入场施工前由装修承建商完成，并经物业管理办公室验收合格后方可开工，成品保护要在装修期间始终有效。成品保护中途失效须停工整改至合格后方可复工。成品保护内容包括：1）制作与公共区域（空间）的隔离门和防尘罩（帘）杜绝施工噪音、异味和粉尘影响公共区域和相邻商户。2）密封施工面积内的风口、风机盘管口、烟感探头、保安监控摄像头、喷淋头、空调开关及其它防止污染的设备设施.3）对已铺好的地板、墙面砖、立柱、天花及其它的设施进行必要的防污防损保护。4）对已安装的空调风柜、吊柜、水管、强弱电线管在装修中应保证其完好。5）其它须进行成品保护的设备设施。八、装修工程开始后，物业管理办公室将进行检查，商户/租户和装修公司应接受检查。九、装修工程分验收.在隐蔽工程/整体工程完成后，商户/租户应组织施工单位自查合格后，再书面通知物业管理办公室.由物业管理办公室组织隐蔽工程/整体工程检查验收。如果装修工程达到物业管理办公室要求，可在三个月后无息返还装修保证金。如工程需要政府有关部门验收时，商户/租户应在经营管理办公室验收合格后自行向有关政府部门申请验收。物业管理办公室的检查验收并不代表商户/租户不需要取得有关政府部门申请验收。在政府部门验收合格三个月后，物业管理办公室将无息返还装修保证金。十、装修垃圾的清理1）在装修期间，装修废物必须袋装化（除不能袋装的废物以外），于当日结束营业时间后的两个小时内依照物业管理办公室所规定的路线用胶轮手推车自行清运至指定地点，不得以任何理由，置于公共区域；绝对禁止使用铁轮车或在地面拖拉的运输方式。2）严禁将装修垃圾放置于公共区域或服务通道内。3）一切因运输不当造成发展商/物业管理办公室或其他设备、设施损坏及人身伤害的，物业管理办公室将向肇事者要求赔偿。十一、装修中发生修改增减项目在装修过程中，出现有修改或增建的情况，而与原来审批之图纸不相符合，必须先将改动图纸及说明送到物业管理办公室确认后，方可进行，任何改动所发生之费用，皆由商户/租户负责。十二、监督及例行检查商户/租户应预先通知物业管理办公室实际开工日期及预计工期，而物业管理办公室将在装修施工期内对装修施工进行检查，以监督该项目工程依照有关批准图纸进行。如发现装修工程未依照审批图纸施工或未能符合物业管理办公室要求，商户/租户需负责进行更改，而一切费用皆由商户/租户承担。十三、保险商户/租户或装修公司应在装修工程施工前为其工人购买人身意外伤害险、火险、水侵险、公众责任险以及其他必要的保险。十四、安全措施商户/租户公共区域施工，须依从物业管理办公室的指示，并于工作范围区域摆放告示牌及适当的围封场地，以保障途经行人安全；动用电焊等操作，须于施工前到物业管理办公室申请动火证，并由专业人员操作及现场看护；动火施工完成后，检查现场确认无隐患后方可离开；严禁与易燃工序同时操作，一切施工在开始前及整个过程中，商户/租户必须在单元内设置足够数量且在有效使用期限内的手提灭火器（每15平方米设置干粉灭火器1个），电器设备的安装和使用也应按政府部门的规范操作。十五、遮挡若商户/租户的装修工程对邻近商户/租户或对其他人士有所影响、潜伏危险或有碍观瞻、噪声过大、污染环境等，商户/租户须装设适当的围板遮盖以减低影响，并必须关闭单元大门。否则，物业管理办公室人员有权即时终止其工作而无须事前通知。十六、物业管理办公室有权要求和监管各商户/租户按照经过物业管理办公室和政府部门批准的图纸施工，任何由于商户/租户的装修工程而造成的遗留问题，商户/租户需在接到物业管理办公室书面通知后的一个月完成整改。十七、商户/租户的装修方案，一经付诸实施，不论其为全部或部分，皆视为商户/租户同意接受本装修守则所订之条款。十八、所有运入大厦的家具都应在大厦外上漆，一切在大厦内的油漆工作或其他施工，如物业管理办公室认为该工作可能会影响其他商户/租户，必须在正常工作时间外由管理公式指定时间或地点完成。十九、水路系统采用镀锌管，冷凝水有求设计有一定坡度，以利于冷凝水的排放，冷凝水管路弯头位置的连接应为三通加丝堵。二十、任何空调水管必须在打压冲洗合格经物业管理办公室批准后，方可与大学城主管连接，严禁用空调循环水冲洗打压。（二）装修质量保证商户委托施工进行的装修质量由装修商户负责。装修装饰工程保修期国家规定最低2年，有防水要求的卫生间、厨房等为5年，日期自装修工程竣工验收合格之日起计算。具体保修期限由装修商户自行与承建商签定有关协议进行约定。（三法律责任装修商户及承建商要严格遵守国家政府有关法规，履行有关协议条款，服从泰达大学城物业管理办公室的管理，接受大学城物业管理办公室的检查，并承担违法违规的责任。如因装修施工造成大学城结构及设备设施损毁人员伤亡影响邻里工作（营业）均由承建商承担赔偿等法律责任.有关赔偿详见下表：《装修违规赔偿规定》，赔偿（纠正服务）与其它处理同时进行。装修违规赔偿规定序号违章事项赔偿（纠正服务）金额其它处理和说明1出现本手册所列的装修"禁止事项"修复或按处理费用的3倍赔偿损失必要时报政府主管部门处理2施工噪声、异味和粉尘影响邻里商户正常工作和营业500元以上/次同上3未进行成品保护或成品保1000元以上/次必要时停工整改

护不合格4粉尘、污物等污染公共区域地面、墙面或设施按处理费用的3倍赔偿必要时停工整改5造成公共设备设施无法使用或占用公共区域按损坏设备价值的3倍赔偿必要时停工整改6施工用水、电未经计量或违反用电安全规定200--500元/次造成断电须同时赔偿相应损失。必要时停工整改7违章用电造成竖井开关跳闸200元以上/次同上8未经批准擅自动火2000元以上/次必要时报政府主管部门处理9施工垃圾未在规定位置放置或未日产日清200元以上/次必要时停工整改10施工人员未佩戴出入证50元/人次同时给予批评教育11施工人员串楼100元/人次同时给予批评教育12施工人员在施工现场吸烟200元/人次同时给予批评教育13施工人员在卫生间洗澡50元/人次同时给予批评教育14施工人员造成卫生间污染100元/人次同时给予批评教育15施工造成下水道堵塞按处理费用的3倍赔偿同时给予批评教育16施工人员在施工现场留宿100元/人次同时给予批评教育17施工人员未按指定路线进出100元/人次同时给予批评教育5.2.2大学城商户装修管理流程图商户持滨海分公司证明文件原件及复印件到大学城物业管理办公室办理入场手续刖期手续办与物业管理办公室签订《大学城商

户管理公约》出装饰装修图，通过消防局审批填写相关资料，鼠供,“二上交纳装修押金及装修管理费签订装修管理协议书及安全责任书，发放装修许可证按审批施工方案进行施工5.2.3 大学城商户进场装修许可证存根楼层区域建筑面积商户名称联系人电话现场负责人姓名联系人电话进场时间经办人： 深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司大学城管理处（签章）大学城商户进场装修许可证楼层区域建筑面积商户名称联系人电话现场负责人姓名联系人电话进场时间年月 日经办人： 深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司大学城管理处（签章）5.2.4治安消防安全协议书甲方：深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司大学城管理处）（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）为保证大学城各业户的人身财产安全，根据国家及天津市有关消防法规的规定，甲乙双方特签定安全协议：.甲方作为大学城消防安全的主要管理者，应对乙方的消防安全工作进行监督、检查，并协助乙方做好消防安全工作。.乙方现场安全负责人：联系方式：..甲方应定期进行安全检查，有权要求乙方及时消除火险隐患，对严重违反消防安全规定并拒不整改的，甲方有权提请消防机关进行处罚..甲方应定期对固定消防设备保养、维护，出现问题及时检修。.乙方区域发生火灾，在房门未开情况下，甲方人员有权以非常手段进入火灾现场，由此给乙方造成的损失甲方不负任何责任，但完成任务后，甲方应对现场进行封闭，并及时向乙方通报。.甲方应及时向乙方转达消防监督部门对消防工作的布署和要求及有关消防工作的各类文件。.乙方人员在大学城应严格遵守国家和本市消防法规启觉遵守大学城的消防安全规定，禁止在大学城内公共部位吸烟。.乙方应定期参加甲方专门组织的消防培训I,使全体业户懂得消防器材的使用、初期火灾的扑救及熟记报警程序和电话并会组织疏散逃生。.乙方必须爱护大学城内消防设施，如果由于乙方责任造成各类消防设施损坏，乙方区域内的各类消防设施如有人为损坏应由乙方负责赔偿。.乙方如在单元内进行施工，应向甲方提出申请，获得甲方许可后才能施工。.如果大学城发生火灾，由引起火灾的责任方承担相应的法律责任，并应赔偿给大学城造成的经济损失。.本协议自签字之日起生效,双方各执T分，未尽事宜，双方协商解决。

乙方（盖章）:日期：甲方（盖章）:乙方（盖章）:日期：日期：5.2.5天津大学城商户装饰装修管理协议物业管理办公室（甲方）： 装修商户（乙方）： 承建商（丙方）： 为加强装修施工的管理，提供及时、周到和专业的服务，保障装修施工的顺利进行，并维护大学城全体商户的利益，经甲、乙、丙三方友好协商，签订协议如下：1、装修施工位置、面积：装修施工区域位于大学城―座—层—单元，面积m2,装修工程造价计元。2、工程内容：包括拆改非承重墙、加装隔断墙、更改空调（新风1更改消防设备设施布局、铺装地面、更改网络布线、更换天花、更换照明灯具、、、、 、、 、3、施工期限：于年月日至年月日。4、允许施工的时间：大学城集中装修期装修时间为08:00-18:00,装修期内不得给邻里商户和公共区域造成污染。5、开工条件：具备以下条件后方可开工。（1）该协议书正式签订。(2)乙方或丙方已向甲方全额缴纳有关管理和服务费用。(3)施工面积内完成成品保护且经甲方验收合格。(4)乙方或丙方已向甲方提交全部施工方案或图纸，并经甲方审核同意。(5)乙方或丙方已办理装修施工消防申请并获消防主管部门书面批准。(6)《大学城商户装饰装修须知》中规定的装修准备阶段的工作已全部完成。6、禁止行为：乙方和丙方不得出现以下禁止行为：(1)变动大学城建筑主体和承重结构。(2)变动大学城建筑主干管线路。包括水、暖、气等管道和电缆、光缆、线缆等线路。(3)变动大学城外立面及窗户框架和玻璃。(4)拆改电梯厅、走廊、消防楼梯厅、消防门等公共部位。(5)在大学城内及外围公共区域从事装修装饰材料、配件加工。(6)在大学城内及外围公共区域内存放易燃、易爆、易腐蚀等危险品.(7)占用大学城公共区域墙面、地面或空间。(8)其它影响建筑结构及使用安全，影响其它商户利益的行为。(9)装修方案、图纸未获物业管理办公室批准开始施工或营业。(10)未通过消防等政府部门批准或验收。即开始施工或营业.(11)使用国家和政府明令淘汰的建筑装修装饰材料和设备。(12)施工面积及相关区域内未进行成品保护或保护不合格即开始施工。(13)未经物业管理办公室批准擅自进行动火作业。7、施工人员的管理：(1)在施工进场前，乙方向甲方提供所有进入大学城施工人员的名单和有效身份、务工及操作证件。(2)甲方对乙方或丙方进入大学城施工人员进行审核，并有偿办理《施工人员出入证》。(3)甲方负责对其所有施工人员进行安全、消防和施工管理方面的培训，乙方或丙方须遵守甲方的有关管理规定，接受甲方的检查和违规赔偿，并对甲方提出的问题及时整改至合格。(4)乙方或丙方人员在进出大学城期间须佩戴甲方制发的《施工人员出入证》，自觉遵守有关管理规定，不得进入与施工无关的区域，不得违反进出路线和乘坐滚梯、不得赤身子穿拖鞋,不得大声喧哗、喝酒、赌博和打斗，不得使用非指定洗手间及污染公共设施和区域,不得夜间留宿，如有违犯者须接受甲方的教育或违规赔偿。8、消防安全管理：(1)由乙方或丙方负责装修施工面积内的消防安全工作并承担施工期间消防安全责任。(2)设工现场管理须符合消防安全的有关规定。包括物料放置、临时用电线料及架设、油漆、稀料、木料等议燃品的存放和使用，动火作业现场管理，不得在施工区域内抽烟等方面.(3)使用电气焊、切割等动火作业需事先得至瞅业管理办公室申请批准后方可进行。(4)由乙方或丙方方负责在施工现场配备足够数量的灭火器且现场施工人员会正确使用。(5)由乙方或丙方负责保护装修施工面积的消防安全设备设施。(6)甲方负责施工期间的消防安全检查，对违规现象有制止、要求整改和违规赔偿的责任。9、装修用料管理：乙方或丙方须严格执行国家和政府关于建筑和装修装饰材料使用管理规定，如有违规甲方有权禁止使用，乙方或丙方须服从甲方对施工用料的管理。10、管理和服务费用：a)装修施工保证金:元b)装修监管费:元：c)人员或车辆出入证制证费:元；d)施工用电费:按市民广场商户用电价统一收取；e)施工用水费:按市民广场商户用水价统一收取；以上费用由装修商户或委托方向物业管理办公室统一缴纳，其中装修施工保证金、装修监管费、人员或车辆出入证制证费在装修申请时缴纳,施工用电费、施工用水费按发生额在装修验收后结算时缴纳，也可在装修保证金中支出，结算后装修施工保证金多退少补。11、入场和使用条件：具备以下条件乙方或丙方可以入场或使用：(1)乙方或丙方按经甲方同意的装修施工方案和图纸完成装修施工且经甲方验收合格。(2)经政府有关部门(消防、卫生检疫等)验收达到合格。(3)装修管理和服务费用结算完毕。(4)甲方约定的其它条件全部达到.12、违约责任：由违约方承担违约责任，并向对方赔偿因违约造成的全部损失.13、其它约定事项：(1)乙方或丙方须承担因装修施工而带来的质量和法律责任。如果装修施工造成大学城结构和设备设施损坏，以及影响其它商业户正常工作和营业，须在损失或影响产生后3日内修复完毕或进行赔偿.(2)甲方有权采取对装修施工全过程进行监管和检查，对违规提出整改、赔偿或停工整改要求，以及报有关政府主管部门处理，乙方或丙方均应配合和服从甲方的管理。(3)乙方或丙方负责并承担其施工的人身、财产安全和法律责任。甲方无须承担此方面的任何责任。(4)本协议一式三份，签约方各执T分，各方签字盖章后该协议即生效。(5)该协议未涉及内容由签约方协商定。(6)乙方或丙方已阅读《大学城商户装饰装修管理程序》，对该管理程序无异议并自动遵守。甲方代表： 乙方代表： 丙方代表：甲方签章： 乙方签章： 丙方签章：日期： 日期： 日期：天津大学城商户装修施工治安消防责任书为了维护开发商及商户的利益，加强对装修承建商的监督和管理，确保市民文化广场拥有一个舒适、安全的环境，凡在本区内开展业务的承建商，其施工人员应服从本物业管理办公室的管理，同时须签订此责任书并严格遵守责任书中的相关规定：如实申报在制定区域内施工的人员名单，并提交施工人员的身份证、操作证、健康证复印件及1寸照片2张/人，办理装修施工人员登记手续。缴纳装修保证金、装修管理费、装修垃圾清运费，装修方案经大学城经营管理办公室批准，并领取《大学城装修施工许可证》及《施工人员出入证》后，装修施工人员方可进入市民广场，否则管理企业有权拒绝施工人员进入市民广场。施工人员必须文明施工，不得骚扰和影响其它商户的正常生活，不得在非施工区域逗留，承建商负责人必须教育施工人员遵守大学城经营管理办公室相关规定，由此引起其它商户投诉造成他人财产损失，由承建商承担一切责任。施工人员不准盼天台、地下室,嗨铁台、地f室及楼霹蛔所碘大小便。违者将从装修｛呆证金中扣除钩金50-200元/人次施工人员应爱护大学城内的一切公共设施，因操作不当造成公共设施（楼梯扶手、梯阶、墙面、电梯间、公共照明、生活垃圾桶等）损坏由承建商负责修复或照价赔偿.装修施工前由承建商进行成品保护。成品保护经泰大学蟋营管理办公室验收合格后方可开工.装修装饰废料（包括装修垃圾及废弃物）应在装修单元内指定的位置存放，日产日清。每日22时以后按规定路线运至市民广场外围指定的废料堆放处。由承建商负责运出。承建商应加强消防安全管理工作，施工现场应配备足够、有效的灭火器材，装修过程中，必须指派专人负责消防工作。严禁施工人员在职工现场吸烟，易燃物品应按规范放置,防止火灾事故的发生。教育施工人员安全用电，不得使用明火在施工现场烹、煮、烧、烤食物，否则由此引起的一切责任事故由承建商负责。经营管理办公室的巡查人员如发现有消防违规的现象，有权立即停止该装修工程，责令装修单位负责人停工整改，物业管理办公室书面认可后方可重新开工。施工材料必须袋装进场，不得堆放在楼梯间等公共场所，室内装修材料不得超负荷集中码放。施工人员在小区内不得打架、斗殴、吸毒、贩毒及色情等违法乱纪行为，一经发现将严格处理直至报送公安机关。装修过程中，若需使用电、气、焊，需提前3天填写《天津泰达市民文化广场临时动火作业申请表》报泰达市民文化广场经营管理办公室审批，操作人员应持有相应的操作证。承建商必须按照物业管理办公室规定的时间进行装修施工(集中装修其装修时间为08:00-18:00,正常营业期装修时间安排在当日19:00—次日07:001如确因施工要求延时施工的，必须到管理企业申报。承建商必须按照管理企业批准的装修项目进行装修，对于不经批准私自改变房屋结构及用途者，除责令恢复原样外，承建商负责赔偿由此产生的一切损失。承建商要严格遵守《大学城商户装饰装修管理程序》中规定的有关安全、消防条款。承建商负责人应将以JL规定题］现场施工人员,并要求其严格遵守。承建商违反上述规定，造成大学城财产或公共设施损失的，管理企业有权采取如下办法进行处理或处罚：(1)要求更换承建商或拒绝承建商进入大学城内施工。(2)造成直接损失的,扣除相应的装修保证金并责令承建商恢复原样。(3)情节严重的，依法向有关部门提出诉讼。装修承建商负责人(签章)天津大学城商户装饰装修项目申请表商户名称商户负责人联系电话装修单元装修单元面积装修期简装口精装口

商户联系人联系电话联系地点承建商联系人联系电话施工人员数量申报装修内容拆改非承重墙口 加装隔断墙匚□□更改风机盘管布局 更改新风口布局更改消防探头布局口 更改消防喷淋头布局口更改网络布线口 开挖地面布线槽匚换天花匚 更换照明灯具口其他装修项目： 装修预期时间年月 日至年月 日装修金额人民币 万元；装修方案、图纸批报时间 年月 日装匐臻及图氏装修方案। 吊顶布置图口平面图匚 管网、电力及网线布置图,其他图纸匚-申报人商户单位承建商负责人签字负责人签字单位公章单位公章初审意见工程部：经办人：日期：保安部：经办人：日期：审核意见经营管理办公室 经办人：日期：经营管理办公室财务审核意见商户已交纳下列费用：装修保证金：装修管理费：

经办人签名：年 月 日天津大学城房屋装饰装修平面图鉴签收表图号内容比例规格数量提交日期收图人1平面布置图2吊顶布置图3强电图4弱电图5消防布置图6空调布置图7给排水图8土建及防水

910111213天津大学城装饰装修施工许可证场内施工许可证装修区域：商户名称：施工单位：联系电话：现场安全、消防负责人：联系电话：施工日期：年月日至 年月日装修项目内容： 深圳市长城物业管理股份有限公司天津分公司大学城管理处签发人：年月日注意：1、进场施工人员必须佩戴出入证，服从管理。2、施工期间必须严格执行《装修管理协议》中的有关规定。3、必须严格按国家、天津市有关规范、规定，按图纸施工。4、动火施工必须办理临时动火作业申请表。5、物业巡查人员按照以上施工内容对施工现场进行监管，出现任何违章行为，物业管理办公室将发放整改通知单责令限期整改。此证复印件张贴在施工现场醒目处。天津大学城装修施工人员登记表装修施工地址人数施工日期年月日至年月日天数装修承建商负责人联系电话现场治安消防负责人联系电话装修施工人员详细情况姓名照片姓名照片工种工种

操作证号操作证号出入证号出入证号身份证号身份证号暂住证号暂住证号姓名照片姓名照片工种工种操作证号操作证号出入证号出入证号身份证号身份证号暂住证号暂住证号装修施工人员详细情况姓名照片姓名照片工种工种操作证号操作证号出入证号出入证号身份证号身份证号暂住证号暂住证号姓名照片姓名照片I种I种操作证号操作证号出入证号出入证号身份证号身份证号暂住证号暂住证号姓名照片姓名照片工种工种操作证号操作证号出入证号出入证号身份证号身份证号暂住证号暂住证号天津大学域临时动火/用电作业申请表装修地点装修单位动火/用电部位动火用电起止时间动火工具动火负责人施I单位意见负责人签名（章）：年月日

物业管理办公室意见签发人（章）：年 月 日1、动火前做到"八不"，即：防火、灭火措施没落实不动火；周围杂物和易燃品未清不动火；动附近难以移动的易燃结构物未采取安全防范措施不动火；凡盛装过油类等易燃、或可燃液体火的容器、管道用后未清洗干净不动火；危险性未排除不动火；高空焊接作业时，未清除地面作可燃物品和采取相应防护措施不动火；未配备灭火器材或灭火器材不足时不动火；现场安全业负责人不在场不动火。安2、动火中"四要"，即：现场安全负责人要坚守岗位；现场人员要加强观察，精心操作，发全现不安全苗头时，立即停止动火；一旦发现火灾或爆炸事故要立即报警和组织扑救；动火作要业人员要严格执行安全操作规程。求3、动火后"一清"，即：完成动火作业后，动火人员和现场责任人要彻底清理动火作业现场后才能离开。层区域 施工日期：年月日至年月曰j一一一一 日期项目 j''-备注1、承重结构2、空调系统3、消防系统4、电F路5、房屋外观6、装修时间7、消防要求8、隐藏工程9、其他检直人：要求：L监督管理人员一定要认真负责的检查。2、对违反施工的现象加以坚决制止。3、在检查中如果发现不能及时处理的问题，应及时向上级反映。 4、W"代表合格，"x"代表不合格。5、同时在《装修不合格整改记录》中如实记录。

大学城二次装修监管单（二）层区域 施工日期：年月日至年月曰~J --日期项目 jJ 备注装修手续是否齐全、合法，人员是否都办理公司临时出入证是否按装修审批意见装修,有无超范围装修或更改审批意见是否安全用电，是否安全防火（防火设施配备、施工等）防火措施是否到位施工过程有无安全隐患动火是否办妥动火作业申请垃圾是否及时清运到指定位置有无其他不安全行为或隐患是否超出规定装修时间检查人：要求：L监督管理人员一定要认真负责的检查。2、对违反施工的现象加以坚决制止。3、在检杳中如果发现不能及时处理的问题，应及时向上级反映。 4、"V”代表合格，"x"代表不合格。

5、同时在《装修不合格整改记录》中如实记录。天津大学城装饰装修不合格项目整改通知巡查日期装修不合格项目整改措施处理结果巡查人签名注：巡查中发现不合格事项应做好记录，并及时通知客户/装修责任人进行整改。

天津大学城工具/物品放行条工具物品名称规格单位数量理由经办人（签字）： 办理日期：年月日工具/物品放行条工具物品名称规格单位数量理由

放行日期： 年月日时5.2.16天津大学城装修竣工验收单商户名称商户负责人联系电话装修单元装修单兀面积装修程度简装口精装口商户联系人联系电话联系地点承建商联系人联系电话施工人员数量验收项目123456保安值岗人（签字）:保安值岗人（签字）:78装修竣工时间工 口 装修验收时 HOC年月日 「 年月曰间申报人商户单位承建商负责人签字负责人签字单位公章单位公章工程部：经办人：日期：保安部：经办人：日期：审核意见物业管理办公室： 经办人：日期：财务审核意见扣除违章款：退还装修保证金：经办人签名：年月 日5.2.17装修承诺书本人/公司承诺在物业管理办公室批准有关的装修申请后自按照装修图纸及《装修协议书》中有关的规定进行施工。本人/公司如有违章，物业管理办公室有权追讨一切引起的损失及停止正在进行的工程。本人/公司如有任何行为导致物业管理办公室被牵连在任何诉讼赔偿等事件，本人/公司自当负起一切的责任，并谨此向物业管理办公室作此承诺为据。承诺人/公司（签章）:日期：5.3安全管理大学城管理处巡逻方案（1）本项目共有管理面积6万多平方米，有13栋建筑和多个广场及休闲空地，按照公司预算共配备护卫员10名，为了本项目管理区域内的公共安全及小区的公共秩序，特定以下治安管理方案。一、人员及班次安排：根据公司预算共有护卫员10名，按照相关治安管理需求及公司相关文件的要求，将按照24小时值班制，分为三班：A（白）班3人，时间段为8:00-12:00,14:00-18:00B（中）班4人，时间段为12:00-14:00,18:00-24:00C（夜）班3人，时间段为0:00-8:00其中B班有一人负责整体护卫员的替休，也就是每月有20天是在替换队员休息，只有10天是在B班正常上班，具体根据工作安排。二、岗位安排及巡逻方案：1、A班岗位及巡逻路线：A班为白班时间段，共设置3名护卫员，因人员和小区特点全部设定为巡逻岗，其中项目A区设置2名巡逻员，按照路线指示交叉巡逻，周期为30分钟；项目B区设置1名，周期为20分钟，按照路线指示依次巡逻，具体巡逻路线为下图：A区巡逻路线及图示：根据A区的特点及楼宇的结构，共设置10个巡逻签到点，两名巡逻员交叉进行巡逻签到，下图中的 为巡逻员1的路线指示，巡逻员2的路线指=^ ►10游泳馆正门8、游泳馆后门A7、A03南拐角V6、A04南侧5,咖啡厅4、A06西南角kA08东北角3、A06东北角9、A02东南角2、A07东南角1号起点B区巡逻路线及图示：根据B区的特点及楼宇的结构,共设置5个巡逻签到点，一名巡逻员依次进行巡逻签到，周期20分钟，具体见下图:

大学城巡逻方案（2）A区巡逻路线及图示：为巡逻员1的路线指示,根据A区的特点及楼宇的结构，共设置10个巡逻签到点，两名巡逻员分区域进行巡逻签到，周期为为巡逻员1的路线指示,为巡逻员2的路线指示 二＞ -►3、A06东北角4、A06西南角2、A07东南角9、A02东南角10游泳馆正门B区巡逻路线及图示根据B区特点和楼宇结构，共设置5个巡逻签到点一名巡逻队员从三号控制点开始依次巡逻，周期25分钟，具体见下图:大学城巡逻方案（3）A区巡逻路线及图示：根据A区的特点及楼宇的结构，共设置10个巡逻签到点，两名巡逻员依次进行巡逻签到，周期为30分钟下图中的 为巡逻员1的路线指示,巡逻员2的路线指示 = 一B区巡逻路线及图示根据B区特点和楼宇结构，共设置5个巡逻签到点一名巡逻队员从5号控制点开始依次巡逻，周期20分钟，具体见下图:大学城巡逻方案①严格按巡逻路线巡逻，按时签到，前后误差不超过5分钟。每班接班前30分钟仔细检查交接事项，可不按规定签到，检有完毕后，需按巡逻路线签到；②每两天护卫主管将巡更棒数据导入电脑，检查巡逻情况。5.3.4布防图5.3.6 2007年应急预案A、停电突发事件应急处理预案停电事件处理预案1.0、目的为应对突发停电事件，正确、迅速、有序地组织和恢复电力供应，减轻停电造成的影响和损失，促进事故应急工作的制度化和规范化，提高事故应急的快速反应能力，制订本预案.2.0、适用范围管理处停电事件3.0、组织机构及职责范围：3.1、orniws*：'组长：杨志飞,电话)维修组：郝章雷 联络组：刘羽电话电话 )\ )监控组：齐柏电话/3.2、职责:1）组长：负责整个程，并做好相关1）组长：负责整个程，并做好相关导2）维修组：负责现及时向联络组汇3）联络组：负责及件处理过程，联查明原因整改，做好相关应急准4）监控保障组：负及通道，避免意4.0、事件处理流程工作流程5.0 关键电话管理处客户服务中心管理处消防控制室管理处办公室火警119派出所工作要点备注事件的处理过记录汇报上级领场维修工作，并报事件进展情况时向甲方汇报事络维修单位尽快并安排保洁人员备工作责监控电梯轿厢外事件发生022-66237151022-66237173022-66237151022-253235461、客户服务中心或消防监控中心接到停电信息时，立即通知当值维修技工即时到现场进彳^»;2、通知工程主管和管理处经理，运行技工负责启动发电机进入预送电状态，并监控其运行状况。1、工程组值班技工和班长迅速到达发电机房，在3分钟内启动发电机。2、待命的技工迅速到达楼内电梯现场，检查、解救被困乘客（消防监控中心发现有人被困梯内，需立即告诉技工），并关闭指定电梯降低负荷。3、，程主管在现场指挥、协调，并报告管理处经理，护卫主管协助。4、联系供电部门，查明停电详情。5、无法即时恢复市电送电时，将预先准备好的停电通知张贴出去，说明停电原因，并通知客户服务中心，以便于答复客户询问，必要时可通过消防广播通知。同时知会护卫组加强楼层的巡逻，及时反馈异常信息。6、答释内容：如果是短暂停电，是供电部门线路进行切换，电源波动，引起跳闸。如是停电时间长，应解释是由于供电线路故障，引起停电1）萨们正在跟供电部门联系，尽快恢复供电并明确供电时间。1、技工留守发电机房监控运行；2、若停电时间较长，需注意发电机柴油大学城停水应急方案B、停水突发事件应急处理预案大学城停水应急方案一、应急组织客户服务组信息传达组总负责人：第一〃项序人：管理处技工程班长、管理处经理第二JI顺序人：管理处护卫班长、管理处经理第三顺序人：物管助理1、管理处经理第四顺序人：物管助理2、管理处经理抢修组：（5人）组长：杨志飞组员：郝章雷、王喜强、王建平、张锋信息传达组：（3~5人）组长：韩美娜组员：韩美娜、刘羽、齐柏、石磊客户服务组：（4~5人）组长：刘羽组员：齐柏、韩光填、石磊保洁组：（5人）组长：刘庆平组员：张桂玲、李月凤、孙春红、李淑艳100二、应急方案确认停水情况1、客户服务中心或消防咐空中心'接到业主（客户）传达的停水信息，立即通知当值维修技工到现场查看情况，如属于简易维修状况的，及时处理；当停水面积在2户以上时，通知技工班长，检查现场情况，认真分析调蛰产生停水的原因，尽快处理。视情况通知：分管物管助理和管理处经理。2、管理处接市政停水通知，做好相应的信息传达工作，包括张贴通知（对大客户安排专人送达停水通知）告知业主（客户）提前做好准备；停水期间各项目组工作分工等等。3、如大学城突遇管网停水或管道跑水时，派人及时查明情况，研究解决对策，尽快解决停水问题；其间，客户服务组人员致电水务局查询停水情况，并由信息传达组出通知，告知业主（客户）临时停水的情况（停水时间、停水原因、停水区域\注意事项:①如管道跑水或管道爆裂停水的情况，还应在通知上讲明抢修的部门、抢修的时间等;应急供水抢修组：抢修组人员积极抢修，若在维修完成，确保正常运行状况，则恢复供水；若不能立即修复，立即通知客户组，由客户服务中心通知全体业主（客户1注意事项:①若为水泵故障,启动备用水泵供水;②检查消防存水情况是否在规定的范围内,确保消防用水的正常用量。客户服务组及信息传达组：若无法正常供水,则调动人员寻找供水点,告知业主（客户）供水点位置。

保洁停水期间，保洁组应合理控制用水量，对停水区域的洗手间卫生、楼层的清扫必须加强，避免停水对相关区域保洁工作造成影响，保洁工作不予停顿。客户解释信息传达组：当无法即时恢复供水，必须张贴通知，说明停水的情况；客户服务组：客户服务中心人员做好业主（客户）的解释或咨询工作，必要时可通过消防监控室内的广播进行广播通知。注意事项:当班护卫加强的巡逻,防止火灾等其他突发事情发生,及时反馈异常信息致管理处。管理处客户服务中理处消防控制室管理处办公室自来水公司管理处消防控制室管理处办公室自来水公司火警119022-66237173022-66237151022-23149999供水抢出、刑事突发事件应急处理预案刑事（治安）案件处理预案1.0、目的为应对突发刑事（治安）案件，正确、迅速、有序地组织对事件进行处理，减轻事件造成的影响和损失，促进此类事件处理应急工作的制度化和规范化，提高快速反应能力，制订本预案。2.0、适用范围管理项目发生刑事（治安）事件3.0、组织机构及职责范围:3.1、组织机构设置:3.2、职责:1）组长：负责整个事件的处理过程，并做好相关记录汇报上级领导2）警戒组：负责尽量控制现场，维护现场秩序，封锁现场出口，保护现场3）医务组：负责现场有人员受伤时拨打120求助尽快将受伤人员送往附近医院，并通知其亲属4）监控组：负责监控出事地点，保存好监控证据事件处理流程发生刑事（治安）案件时，护卫巡逻人员应立即通过对讲机向班长报告班长立即组织护卫人员维护现场秩序，封锁现场出口，保护现场，在得到经理同意后立即拨打110报警，与大学城派出所保持联系。并向大学城项目管理中心汇报事件进展情况事主或现场人员受伤时，及时拨打120求助或尽快送往泰达医院大学城门诊部诊治如事主购买保险的应提醒其通知承保公司警察到场后，认真、全面汇报案件的相关情况事后组长应把此次事件处理过程做好记录，汇报上级领导。5.0关键电话管理处客户服务中理处消防控制室理处办公室疗急护120 派出所电话：66298797 报警中心：110D、失窃突发事件应急处理预案偷盗或抢劫事件处理预案1.0、目的为应对突发盗抢事件，正确、迅速、有序地组织对事件进行处理，减轻事件造成的影响和损失，促进此类事件处理应急工作的制度化W规范化，提高快速反应能力，制订本预案。

2.0、适用范围管理处盗抢事件3.0、组织机构及职责范围:3.1.组织机构设置:3.2、职责:1）组长：负责整个事件的处理过程，并做好相关记录汇报上级领导2）警戒组：负责尽量控制疑犯，维护现场秩序，封锁现场出口，保护现场3）联络组：负责向经理报告事件情况，做好与学校保卫处及图书馆办公室的联系4）医务组：负责现场有人员受伤时拨打120求助尽快将受伤人员送往附近医院