XXXX年6月武汉市房地产市场月度报告(德盛行)

武汉市房地产2013年6月月报.新增预售总体情况2013年6月武汉市商品房新增预售总面积为186.97197.49万方，环比减少5.33%。其中住宅新增面积为152.48万方，环比下降45.01%，占商品房新增预售面积的81.5%。2．商品房新增预售明细区域证号项目名称预售总面积（㎡）住宅预售面积（㎡）商业预售面积（㎡）写字楼预售面积（㎡）其他预售面积（㎡）企业名称江汉区武房开预售[2013]226号

恒融商务中心

13808.9013808.90武汉恒融置业有限公司

硚口区武房开预售[2013]220号

华汉广场

15428.0915428.09武汉华嘉投资有限公司

武房开预售[2013]194号

融侨锦江项目二期（住宅及配套）

32812.5232812.52武汉融侨房地产开发有限公司

汉阳区武房开预售[2013]240号

沟咀村改造项目K1地块（广电•兰亭时代）

51606.6751606.67武汉广泓房地产开发有限公司

武房开预售[2013]238号

汉阳人信汇F地块一期

35588.1335588.13湖北人信房地产开发有限公司

武房开预售[2013]227号

江堤村开发项目B地块（广电•兰亭都荟）

29675.5629675.56武汉广电房地产开发有限公司

武房开预售[2013]224号

和昌·都汇华府一期

28611.2224248.514362.71武汉兴和昌置业发展有限公司

武房开预售[2013]223号

中国铁建·国际城

46156.7843055.193101.59中铁房地产集团武汉有限公司

武房开预售[2013]205号

龙阳1号二期

36062.9036062.90武汉世纪龙阳置业有限公司

武房开预售[2013]201号

汉阳渔场项目（春天里花园）

33522.9233522.92武汉新城宏盛置业有限公司

武房开预售[2013]168号名流公馆31419.8430137.781282.06名流置业武汉有限公司青山区武房开预售[2013]216号

武汉国际钢铁物流服务中心（一期）

35221.4335221.43武汉市中胜泓润物流有限责任公司

武房开预售[2013]203武东金桂园

41047.5541047.55武汉怡佳房地产开发公司

武昌区武房开预售[2013]244号

武汉中央文化区K4地块一期

57672.3154197.013475.30武汉万达东湖置业有限公司

武房开预售[2013]232号

长江紫都三期B1地块

37545.2337545.23武汉市巡司河物业发展有限公司

武房开预售[2013]215号

百瑞景中央生活区瑞景广场

4920.784920.78中铁大桥局集团武汉地产有限公司

武房开预售[2013]208号

复地·东湖国际五期

45870.2845870.28武汉中北房地产开发有限公司

武房开预售[2013]196号

武汉中央文化区K1地块一期一区

48803.928808.3139995.61武汉万达东湖置业有限公司

武房开预售[2013]195号

华润置地民主路项目

3463.433463.43华润置地（武汉）有限公司

武房开预售[2013]197号

纯水岸·东湖一期（A-3，A-4)

45554.6345554.63武汉华侨城实业发展有限公司

洪山区武房开预售[2013]221号

保利公园九里四五区

74002.0674002.06武汉保利康桥房地产开发有限公司

武房开预售[2013]222号

保利心语九区B、C

39479.0038703.36775.64武汉林海房地产开发有限公司

武房开预售[2013]214号

武昌府二期西区

48429.2948429.29武汉维佳置业有限责任公司

武房开预售[2013]182号

金域天下花园（A地块）

61906.0359726.842179.19佳兆业地产（武汉）有限公司

东西湖区武房开预售[2013]243号

“祥生·君城”一期

33499.1832395.781103.40武汉祥生房地产开发有限公司

武房开预售[2013]212号

武汉临空皇冠假日酒店·八方明珠

26265.9023855.842410.06武汉大地林肯置业发展有限公司

武房开预售[2013]211号

常青花园六小区南区

59086.5757044.312042.26武汉新世界康居发展有限公司

武房开预售[2013]204号

赛洛城六期A区二组团

48859.5948202.37657.22沿海绿色家园发展（武汉）有限公司

东湖高新区武房开预售[2013]233号

保利·时代K17地块一区

68925.9564376.914549.04武汉保利金谷房地产开发有限公司

武房开预售[2013]231银久科技产业园一期

14202.1514202.15武汉银久科技发展有限公司

武房开预售[2013]217

金地·褐石庄园四期

28169.1428169.14武汉金地慧谷置业有限公司

经济开发区武房开预售[2013]218号

万科·金域蓝湾

40697.5440697.54武汉万科万威房地产开发有限公司

武房开预售[2013]206号

海伦堡·君临长江一期

16194.0316194.03武汉澳兴置业有限公司

江夏区武房开预售[2013]219银都雅苑

13883.7413883.74武汉宏泰房地产开发有限公武房开预售[2013]202号

联投荣域一期

42146.6140890.851255.76武汉联投同城时代置业有限公司

武房开预售[2013]200号

中建汤逊湖壹号二期高层

39684.3138196.351487.96中建地产（武汉）有限公司

黄陂区武房开预售[2013]现009号

恒达·盘龙湾桂苑

19842.3819842.38武汉恒达房屋开发装饰工程有限公司

武房开预售[2013]241号

名流·人和天地风和园

55198.2353437.191761.04武汉名流地产有限公司

武房开预售[2013]236号

天舜·翰林雅居（二期一组团）

32359.3828886.723472.66武汉天舜丰隆投资有限公司

武房开预售[2013]229号

南德·国际城一期

49047.9549047.95武汉鑫万利置业有限公司

武房开预售[2013]228号

天纵·颐景康城

21873.4821873.48湖北天纵滨湖置业有限公司

武房开预售[2013]213宏信·汉北尚都

30314.7930314.79湖北宏瑞房地产开发有限公武房开预售[2013]207恒大名都二期91#-95#88062.0888062.08武汉华力置业武房开预售[2013]198号

美景天城四期

72137.3371015.531121.80湖北百利恒置业有限公司

蔡甸区武房开预售[2013]230号

中核·世纪广场

11083.0011083.00湖北中核置业有限公司

武房开预售[2013]225号

人信·千年美丽四期（二区）

21614.9221614.92武汉市蔡甸城建投资开发有限公司

新洲区武房开预售[2013]242号

百豪阳光住宅小区

15482.1114132.111350.00武汉市百豪阳光房地产开发有限公司

武房开预售[2013]237号

塑料制品生产线项目

29130.0829130.08武汉市健强科技有限公司

武房开预售[2013]235号

嘉鸿·军民小区

2369.912369.91武汉市嘉鸿房地产开发有限公司

武房开预售[2013]234号

文腾·新港天地

36575.3514960.6321614.72武汉文腾集团志成置业有限公司

汉南区武房开预售[2013]239号

浩汉世纪花园二期

25486.1024507.05979.05武汉浩汉房地产开发有限公司

武房开预售[2013]199号

御河兰亭住宅小区（二期）

28880.0027317.001563.00武汉博学房地产开发有限公司

3．商品房新增预售分析新增预售套数方面：2013年6月全市15个区域当中14个有区域有新增，其中黄陂区新增3317套，位列全市之首，汉阳区和洪山区紧随其后，排名第二和第三。新增预售面积方面：2013年6月全市15个区域当中14个有区域有新增，其中黄陂区新增面积36.24万方，位列全区之首，汉阳区和洪山区紧随其后，排名第二和第三。3.2.2商品房成交情况1.成交套数方面：2013年6月住宅成交13508套，环比上升1.51%，同比上升11.56%。2.成交面积方面：2013年6月住宅成交面积131万方，环比上升30.25%，同比上升38.84%。3.成交均价方面：2013年6月住宅成交均价为6816.89元/㎡，环比上升0.84%，同比上升7.62%。4.成交总金额方面：2013年6月住宅成交总金额90.64亿元，环比上升2.35%，同比上升15.3%。5.物业成交量方面：2013年6月住宅成交135087套，占比81.76%；商业成交1150套，占比6.96%；写字楼成交1028套，占比6.22%；其他类成交1028套，占比6.22%。6.物业成交面积方面：2013年6月住宅成交132.97万方，占比77.93%；商业成交11.02万方，占比6.46%；写字楼成交10.21万方，占比5.98%；其他类成交16.42万方套，占比9.62%。3.2.3商品房成交变化情况2013年6月份，武汉市新建住房销售登记备案面积为132.97万平方米，环比增加1.50%；套数为13508套，环比增加1.51%；平均价格为6816.89元/平方米，环比上升0.84%。存量住房交易面积为30.21万平方米，环比减少20.29%；套数为3286套，环比减少21.14%；平均价格为4922.83元/平方米，环比上升4.47%。2013年6月份，武汉市7000元/平方米以下的新建住房成交6791套，占比为50.27%；7000-10000元/平方米的新建住房成交5563套，占比为41.18%；10000元/平方米以上的新建住房成交1154套，占比为8.55%。2013年6月份，武汉市户型在90㎡以下新建住房销量占比为40.07％，90-120㎡新建住房销量占比为42.46％，两者合计120㎡以下新建住房销量占比为82.53％，占比较上月增加1个百分点。120-140㎡的新建住房销量占比为12.93％；140㎡以上的新建住房销量占比为4.54%。3.3各区住宅成交情况销售套数方面：2013年5月洪山区销售2025套，位列全市之首，并连续多月稳居第一，汉阳区和黄陂区紧随其后，排名第二和第三。销售面积方面：2013年5月洪山区销售面积19.06万方，位列全市之首，并连续多月稳居第一，黄陂区和汉阳区紧随其后，排名第二和第三。第四章专题：保利地产与保利置业众所周知，在中国房地产市场上活跃着两个“保利”品牌：保利地产和保利置业，他们都隶属于中国保利集团公司。经历了近二十年的风雨历程，“保利”品牌在中国几乎家喻户晓！可谓虎父有两子，各有各成就！2012年至2013年上半年保利地产和保利置业在武汉引领楼市，取得了不俗的业绩，引起了大家的关注。本专题从中国保利集团公司所专注的房地产领域，由面及点，以介绍“保利”品牌在武汉房地产市场的发展为重点，抛砖引玉！4.1公司介绍4.1.1中国保利集团公司（集团总公司）中国保利集团公司（以下简称“集团公司”）系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业。集团公司于1992年经国务院、中央军委批准组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。1999年3月，集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。2010年，中国新时代控股（集团）公司涉军业务并入集团公司。29年来，集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发民爆器材生产及爆破服务为主业的“五业并举、多元发展”格局。截止2012年底，集团公司合并总资产3829亿元。集团公司下辖保利科技有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）、保利（香港）控股有限公司（以下简称保利置业）、保利文化集团股份有限公司、保利能源控股有限公司、保利化工控股有限公司、保利财务有限公司、北京新保利大厦房地产开发有限公司等专业子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与保利置业集团有限公司（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等60多个城市和地区，在十几个国家设有子公司和办事处。4.1.2保利地产保利地产（600048）是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。4.1.3保利地产（武汉）保利（武汉）房地产开发有限公司（以下简称保利地产（武汉））是保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司，国家一级房地产开发资质企业。2012年，公司实现销售认购额破70亿元，占位武汉市场份额5.21%，高居榜首。保利地产（武汉）成立于2002年，作为保利房地产（集团）股份有限公司全国化扩张战略的第一步，11年来，成功开发了保利花园、保利海寓、保利壹号公馆（黄冈）；在建项目保利十二橡树庄园、保利心语、保利圆梦城、保利海上五月花、保利拉菲、保利中央公馆、保利香槟国际、保利公园九里。2013年，保利时代、保利茉莉公馆及保利清能西海岸三盘也将面世。如今，保利地产棋行武汉三镇，并实现了向中心城区及二、三线城市的成功拓展。从普通住宅，到纯独栋高端别墅，以及复合型项目及商业项目，保利武汉13盘雄驻，闪耀荆楚！公司奉行“和者筑善”的企业价值观，并将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程。现有业主数量突破10万，通过亲情和院式物业服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀客户业主及江城市民的精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到“爱国主义教育暨国防兵器展”，连续五年举办的和乐中国青少年文化艺术赛事，从走巷中国到梦想书屋，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。时值保利地产迈入千亿之际，武汉保利地产成功进入集团第一军团，并成为保利地产打造的中部区域中心。“纵横百亿，传承百年”，武汉保利地产坚持“双百目标”，融入城市、扎根文化，继续打造坚实的中国地产长城武汉站。4.1.4保利置业保利置业，是香港上市公司“保利（香港）投资有限公司”的全资子公司，为中国保利集团房地产主业的两个开发平台之一，已形成物业管理、旅游酒店经营和房地产开发相互促进的良性发展格局，地域辐射上海、北京、湖北、四川、重庆、广东等地区。自创建以来，保利置业始终秉持“凝聚民族智慧、传承世界文明、塑造国家精神、创造和谐生活”的开发理念，形成集投资控股、开发建造、销售出租、物业酒店管理为一体的产业链发展体系。保利置业充分发挥上海、香港两个国际大都市的地域优势和保利品牌、保利文化的优势，以发展为主题，积极推行专业化、市场化、国际化的发展战略，在实践中探索、追求并实现和谐发展的新境界。4.1.5保利置业（武汉）湖北保利投资有限公司（以下简称保利置业（武汉））隶属于国资委监管的中国保利集团公司，是中国保利集团下属两大房地产开发公司之一——保利（香港）投资有限公司(HK0119)在武汉的开发平台。主要从事房地产开发，具备二级房地产开发资质。公司成立以来，秉承保利品牌的经营理念和创业精神，以房地产开发为经营主业，并将经营业务延伸到工程施工和物业管理，形成了完整的房地产开发产业链。公司先后开发了“保利•浅水湾”、“保利•华都”、“保利•才盛景苑”、“保利•蓝海郡”等房地产项目。。。公司大力拓展新项目，并已获取充足资源储备，目前在建项目保利城是迄今为止武汉二环内最大的综合地产项目，2012年公司跻身武汉市房地产年度销售金额和面积十强！4.2“保利兄弟”的前世今生在武汉房地产市场上活跃着两个“保利”，保利（武汉）房地产开发有限公司（简称保利地产）和湖北保利投资有限公司（简称保利置业），两兄弟隶属于中国保利集团公司。保利地产和保利置业的发展历程都有着很深的历史烙印。简单地讲，保利地产是集团在内地的战略布局，而保利置业是集团在香港开发的平台。而如今，保利置业在内地正在以他的大哥保利地产为榜样，形成了同门相争的竞争格局。1992年李彬海（保利房地产（集团）股份有限公司前董事长）奉命到南方组建一家房地产公司，当时的保利集团还是直属解放军总装备部的一家科技有限公司。1993年保利集团成立，并且收购了一家香港上市公司成立了保利香港。当时的保利香港一直充当着多元化发展的投资公司，航运、能源、房地产各种业务纷繁复杂。但保利集团对其控制并不能如臂使指，上世纪90年代的保利香港有着浓浓的荣家影子，因为当年的保利科技有限公司的两大股东之一就是中信公司，而保利香港的上市过程也倚重了荣智健在香港的人脉。王军等一批荣家背景的管理者牢牢地控制着保利香港。其也是香港股市“中信系”的代表之一。而当时的保利地产，虽然“个子不高”，却一条心地在华南开发房地产项目。李彬海也显示出过人的能力，1992年公司成立之初，就开发了一个15万平方米的项目，并且销售一空。这也让保利集团有心扶持这个直属的小房地产公司。2005年开始保利集团进一步明确坚持做大做强贸易和房地产两个主业。虽然同年保利香港也表示要以房地产作为发展方向，但由于各种股权因素，集团对保利香港的发展有所保留，同时这也给了保利地产更多的机会。2006年保利地产A股上市成功，集团为公司的急速扩张提供了无限量的资金支持。到了2007年后，保利集团对保利香港的控制逐渐增强，标志性事件是保利集团董事长贺平取代了王军兼任保利香港的董事长，随后集团对保利香港人事控制加强。到了2009年6月荣智健减持2亿股保利香港，股份由14%降到1.8%。随着荣家的影响逐渐在保利香港退却，保利集团对于保利香港的重视程度开始日益增强，也不满足于仅握有一个地产上市公司。此时的保利地产与母公司也有矛盾出现，集团希望保利地产上市后可以整合集团的地产业务，但李彬海希望注入的都是优质项目，对于一些“历史遗留”问题并不愿接手。再加上经过十几年的发展，李彬海已经牢牢控制保利地产人事、财务的各个节点，这都让母公司觉得有必要把鸡蛋分开放。保利香港这家国营地产公司高速发展的原因在于保利集团公司的支持，保利香港多次从集团公司获得了共近大量的土地储备。保利香港未来会继续收购母公司资产项目，项目主要位于珠三角及长三角，多次资产注入造就了保利香港大量的土地储备，资产注入时资产价格高比例的折让也让保利香港每股净资产增加，由此获得的股价空间备受资本市场关注。

保利集团如此加大对保利香港的支持，意在何为?保利香港融资办公室的解释为，同是集团下的融资平台，建设好保利香港，是为了更好地发展集团的海外融资平台。4.3保利地产和保利置业解读4.3.1.企业文化和战略1.企业文化——“奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明”经营理念务实：立足之本创新：发展之源规范：经营之道卓越：追求之境企业观点人才观：企业即人，企业为人，企业靠人服务观：您的满意是我们孜孜以求的目标市场观：没有饱和的市场，只有饱和的产品企业精神团队精神敬业精神创新精神公司发展过程中，坚持雷厉风行、令行禁止的作风和严明的组织纪律，公司上下形成了奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明等具有军队特色的企业文化，造就了公司内部高效、和谐、简单的工作氛围。2.品牌理念——“和谐”是伴随保利地产成长的一条主线，其品牌宗旨为“和谐生活，自然舒适”，其品牌理念为“和者筑善”2010年，保利地产提出“和者筑善”的品牌新理念。以和为道，追求建筑、人与社会的和谐共生，营造业主的和美生活，促进企业的和谐发展；以筑立业，品质为先，追求卓越，不断创造与构筑理想生活与丰美人生；以善为达，心存感恩，诚待他人，关爱社会。“和者筑善”意喻“和谐创造美好”，既体现了保利地产“以和为道”的文化底蕴，又传递了“以善为达”的价值准则。在“和者筑善”的统领下，保利地产和谐理念形成了五“和”共筑的价值体系发展战略：三个为主，三个结合三个为主：以房地产为主业，拓展相关产业；以省会及中心城市为主，逐步向二三线城市辐射；以住宅开发为主，有计划地增持国家中心城市的商业地产；三个结合：扩大经营规模与提高开发效益相结合；开发性收入和经营性收入相结合；资产经营和资本经营相结合；经营的市场定位及主要消费群体市场定位：主要在经济较发达的城市进行住宅开发，实施精品策略；产品形式：以优质中档商品住宅开发为主，适量开发高档住宅、低密度生态住宅和写字楼等，以优化产品结构；中档商品住宅主要目标客户：为“中等或中等偏上收入阶层，包括政府部门公务员、企事业单位的管理人员、私营企业经营者和自由职业者；写字楼主要目标客户：主要面向外资跨国企业、国内知名企业和政府办事机构等。区域战略：针对性极强的“以点带面”区域布局保利地产对进入城市的具有策略性，先在房地产市场比较发达的超大规模城市站稳脚跟，然后以其为根据地覆盖周边城市。目前已经完成全国布局：以北京辐射环渤海经济圈，以沈阳覆盖东北重工业经济圈，以武汉辐射中部经济圈，以重庆辐射西南经济圈，以上海辐射长三角经济圈，以广州覆盖珠三角经济圈。产品战略：以住宅为主，同时加大商业地产投入，并逐步发展养老以及旅游地产保利地产实行中高端精品住宅为主、以城市地标性商用物业为辅的产品开发战略，通过成功开发商业办公、购物中心、会展、酒店等多种物业形态，同时逐步发展养老及旅游地产，走综合型地产的发展方向。从2010年开始公司进一步加大商业地产经营力度。目前保利地产在广州、北京、上海、天津、成都、武汉、长沙等中心城市已建商业地产项目总建筑面积超过250万平方米，涉及商务写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心等多元业态，以及多重城市功能的大型城市综合体。现阶段，保利地产的主要目标仍是扩大规模、加快周转，持有物业仍以核心城市的地标性建筑为主，二线城市仍以住宅开发为主。未来，保利地产将继续以普通中高档住宅开发为主，适当增持写字楼、商业地产等经营性物业，使住宅类物业投资与经营性物业投资的比例控制在7：3左右。拿地策略：较为激进保利地产的土地储备素质与城市发展脉络相适应，将重点项目布局于政府市政建设投入集中的城市未来核心区域。在土地拓展方面，保利地产也在坚定执行既有战略，并严控土地成本。2012年，保利地产抓住土地市场供应机遇，拓展40个项目，新增权益规划面积956万平米，同比提高23%，权益地价307亿元，同比提高58%。其中获取土地92%集中于一二线城市。2013年今年1-6月，保利地产在成都、武汉、合肥为主的中西部区域，沈阳、大连、青岛、天津等环渤海区域，以及南京、杭州等长三角区域以及北京、重庆、佛山等区域分别获取19个项目，大大充实一二线城市土地储备。在已拓展项目中，10个为底价附近获取，收益可期。房地产项目的定价模式以市场竞争导向为原则，确定合理的性价比，以取得产品价格的竞争优势。在制订具体项目价格时：第一，综合分析项目素质、成本、开发计划和市场竞争状况等因素，确定项目初步的定价区间；第二，全面平衡项目的规划布局、产品构成、楼层高度、户型比例、面积设置、单位朝向、户外景观、装修格调和用材品质等，确定每一销售单位的定价；第三，通过访问或预售等方法测定目标客户对项目定价的认同程度，对项目定价进行相应的调整；第四，根据项目实际销售情况和每期产品特点，调整定价，以适应市场和竞争的需要4.3.2产品和物业介绍1.产品理念：自然和美自然和美保利地产产品理念，贯穿了保利产品开发的方方面面，是保利产品的最显著特征：将原生态自然资源价值最大化的规划；以大气自然、舒适实用为主的设计风格；通风、采光、绿化、密度和实用率等无一不精的居住舒适指标。三色系优建绿色代表生态。保利将打造如长沙·麓谷林语、总部基地等项目，作为公司环保、节能、减排的绿色建筑示范性项目，引导保利产品生态化建设与发展；金色代表品质。寓意保利产品精细化的发展方向：建筑、设计、选材、设备等各方面都将提高精细化标准，以此提升产品品质；蓝色代表科技。保利产品将引入前沿建筑设计与技术，选择高智能化的设备，提升产品科技含量。2.保利住宅产品分类分类型品牌和项目品牌两大类。“山水、尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品和保利花园、保利心语、保利茉莉、保利香槟、保利十二橡树等项目品牌产品保利康居——城市家庭的健康人居均为大中型普通住宅小区，包括完善的生活配套、优雅的社区园林环境。该系列产品走精致舒适路线，突出和谐、自然的居家氛围；目标客户：中等消费人群；代表项目：保利花园；保利珍品——都市精英珍藏的城央领地城市中心精品住宅，独特的园林设计，把都市的喧嚣静静隔开，居中而居的精品社区；目标客户：高尚品味生活，浪漫情调小资生活，中高收入消费人群；代表项目：保利香槟国际；保利山水——有识之士的山水大宅别墅混合大户型住宅设计、倚山而建、地处郊区；目标客户：追求生活品质且拥有一定事业基础的三口之家；代表项目：保利白云山庄（广州）保利尊享——层峰人士的人居名片主要是高端标准的别墅、洋房物业，项目内拥有一流的高尔夫球场，属于典型的生态别墅小区。基于项目的高端规划和物业管理；目标客户：包括大公司董事级在内的社会高端财富人群；代表项目：保利十二橡树庄园保利商业地产包括五种类型：酒店、购物中心、商务办公、会展以及高端休闲商务办公。在中心城市的核心商圈打造优质的地标性商务写字楼物业，一部分销售一部分长期持有。购物中心。或依靠优越的城市景观，或凭借城市商业核心中轴，打造城市核心商圈内最具特色的复合购物综合体，计划成立自己的经营管理公司，实施对商场的管理。酒店。与六洲酒店管理公司结成战略合作伙伴，引进其最高端品牌“洲际酒店”为城市打造地标性商务酒店旗舰，其中保利出资建设，洲际酒店管理，合作分成。会展。是公司的崭新板块，是公司商业地产国际化运作的重要组成部分。将长期持有，收取租金。高端休闲。着力打造城市顶级的休闲胜地，将高尔夫花园引入世界级的设计标准，使高尔夫花园成为集居住、旅游、体育休闲、商务会议为一体的综合性高端社区，以优质高尔夫球场为核心打造的城市顶级休闲系类产品。将长期持有。保利产品示意图物业服务：亲情和院，其特色为“安全、舒适、便捷和融洽”“亲情和院”，就是要以家人般的关怀共同构筑和谐的、大院般的温情社区，追求“家庭和美、邻里和睦、社区和谐”的理想氛围，让亲情回归生活，为业主寻回心中“和暖融融”的院落记忆。三大幸福升级服务：安全升级，放心在和院三重智能按防管理定时巡查及时维护全方位温馨提示满意升级，省心在和院限时快速反应维修质量保证贴心便捷服务服务全程跟进微笑升级，开心在和院全程微笑接待用心聆听需求营造融洽氛围倾注亲情关注三大亲情守护工程：“我爱我家”主题系列活动：倡导中国传统亲情观念，提倡尊孝父母、关爱子女，兄弟姐妹相亲相爱，家和万事兴。“家有好邻”主题系列活动：倡导亲仁善邻的道德态度，做好邻，得好邻。“情满和院”主题系列活动：倡导和谐一体的传统大院式社区文化，加强社区亲如一家的情感氛围，把和谐融洽的氛围传递到每家每户。4.4.保利地产与保利置业武汉代表项目汇总保利地产武汉公司成立于2002年，作为保利房地产（集团）股份有限公司全国化扩张战略的第一步，11年来，成功开发了保利花园、保利海寓、保利壹号公馆（黄冈）；在建项目保利十二橡树庄园、保利心语、保利圆梦城、保利海上五月花、保利拉菲、保利中央公馆、保利香槟国际、保利公园九里。2013年，保利时代、保利茉莉公馆及保利清能西海岸三盘也将面世。【保利香槟国际】（硚口区）（在售）售楼地址：武汉市硚口区解放大道宗关（武汉四中旁）物业类别：住宅、普通住宅项目特色：复合地产,地铁沿线装修状况：毛坯环线位置：内至二环所属商圈：硚口容积率：4.00绿化率：45%物业费：2.50元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利公园九里】（南湖片区）（在售）售楼地址：洪山区南湖花园城建安街与南湖路交汇处（东方莱茵对面）物业类别：住宅、普通住宅板塔结合高层超高层毛坯南湖二至中环景观居所项目特色：景观居所装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：南湖容积率：3.52绿化率：35%物业费：2.40元/平方米·月物业公司：保利（武汉）物业管理公司【保利中央公馆】（南湖片区）（在售）售楼地址：洪山南湖路中段（武梁路与丁字桥南路交汇处）物业类别：住宅、普通住宅、别墅项目特色：豪华居住区,地铁沿线装修状况：毛坯环线位置：内至二环所属商圈：南湖容积率：3.02绿化率：35%物业费：2.00元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利心语】（南湖片区）（在售）售楼地址：武汉市洪山东湖开发区南湖大道与野芷湖西路交汇处（江汉大学实验师范学院旁）物业类别：住宅、普通住宅、别墅项目特色：水景地产,复合地产装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：南湖武汉保利购房圈武汉婚房购房圈容积率：2.97绿化率：35%物业费：1.80元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利拉菲】（南湖片区）（在售）售楼地址：雄楚上鲁巷前地铁二号线首盘（名都花园旁）物业类别：住宅、普通住宅、别墅项目特色：创意地产,特色别墅装修状况：毛坯环线位置：内至二环所属商圈：南湖武汉保利购房圈武汉婚房购房圈容积率：2.80绿化率：35.50%物业费：2.00元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利浅水湾】（南湖片区）（已售罄）保利浅水湾位于洪山区卓刀泉南路旁,总建筑面积110000平米,由2栋11层小高层和5栋16-18层高层组成,小区用地面积5.8公顷主力户型为两室两厅和三室两厅面积为80145平方米不等拥有良好的采光和通风条件舒适家居尽享生活乐趣园林景观自然清新组团庭院内广植草坪花木设置步行小道花架游廊周边医疗、教育、购物等配套设施一应俱全在景观和户型设计上1、2号楼更具优势楼体面向南湖观景条件极佳前可眺望南湖水岸优美景致充分观湖亲水后可尽览小区内盈盈景致盎然绿意【保利时代】（光谷片区）（在售）售楼地址：武汉市东湖高新区关山大道332号(新竹路与关山大道交汇处)物业类别：住宅、普通住宅、公寓项目特色：塔楼板塔结合超高层毛坯光谷北品牌地产装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：光谷北容积率：3.78绿化率：35%物业费：暂无物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利十二橡树庄园】（光谷片区）（在售）售楼地址：东湖开发区民族大道与中环线交汇处（华师一附中对面）物业类别：别墅、独栋别墅项目特色：水景地产,特色别墅,豪华居住区,低密居所装修状况：毛坯环线位置：中环以外所属商圈：光谷南武汉保利购房圈容积率：0.40绿化率：42.6%物业费：2.80元/平方米?月物业公司：武汉保利物业管理有限公司【保利茉莉公馆】（光谷片区）（待售）保利茉莉公馆位于雄楚大道保利花园东边，紧邻保利湖北总部，十年前，保利在这里起步，在武汉打拼出天地之后，在十年后的今天再回来在起点站树立起标杆建筑，算是保利对保利花园的延续。占地为下图的地块K21和K23，总用地面积为42443m2，总建筑面积为178000m2，其中住宅面积170976m2、商业面积6000m2、物业及其他设施用房面积1024m2，停车位1220辆（其中地下停车位861辆），绿化率35%。将于今年下半年隆重面市。【保利花园】（光谷片区）（已售罄）保利花园位于洪山光谷景观大道关山一路与雄楚大街交汇处，原湖北电机厂的所在地，据守光谷中心区龙眼旺地，坐拥绝佳地形，面临鲁巷商业圈，南望城市干道，北连森林风景、区域文化氛围日渐浓郁。保利花园坐落在光谷高尚生活中心地带，具有优越的地理优势。80-150平米风格各异的多款户型，舒适实用，更具有传统户型所不具备的优点，将为业主展示独具风格的品位空间。保利花园提倡居住地与工作地的时间尺度、都市与自然的环境尺度、楼与楼的视野尺度、居室大小的面积尺度，舒适的尺度，直接决定了生活的舒适。

保利花园总体规划以尊重地域特性与文脉为指导思想，以住宅的艺术化、科技化、智能化、环保化和前瞻性、多样性、均好性、楼盘个性为前提，创造一个生态的、有机的、可持续发展的、充满商业活力与现代气息的、具有公共文化空间的的亲和力与和谐的人文特色的综合性大社区。

保利花园的建筑设计以现代与典雅的风格为核心思想，追求建筑的文化内涵，建筑与周边生态环境的协调性，建筑之间的起伏跌宕而形成的空间层次感，建筑的细部处理（如威卢克斯斜屋顶窗，中部缕空花园，弧形空中花廊等）则让建筑充满了灵性。

建筑风格创新：

融汇澳洲典雅建筑艺术之精粹与欧洲现代建筑艺术之瑰宝于一体，形成兼融典雅与现代有机融合的，别具一格，而独领风骚的建筑风格。建筑色彩创新：

保利花园建筑色彩取自然的灰、天空的蓝、草地的绿为其主色调，辅以太阳的橙红，稻谷的金黄作几何线条的勾勒，使整个建筑富有激情，赏心悦目。

建筑材料创新

保利花园在建筑材料的使用上大量采用（聚苯颗粒）节能保温材料，使居室冬暖夏凉，有效节省业主在夏、冬二季的空调使用电费；所有房间玻璃均采用双层中空玻璃，有效阻隔噪音，节省能源。建筑结构创新

保利花园所有建筑结构均采用异型框架结构，大幅度提升建筑质量与得房率，使业主的实际得房率达到90℅；高层建筑底层大堂挑高6米，使大堂宏伟、开阔；部份建筑底层架空，让建筑生长在花草丛中。【保利海寓】（江夏片区）（已售罄）保利海寓，保利地产倾力钜献，秉承“和谐生活，自然舒适”的品牌主张，将保利·;海寓项目打造成为一座植入品牌理念的美式精品寓所。保利海寓以原味美式宽松大宅规划理念为蓝本，享生态，360°双湖世界，广袤湖泊，注重人与自然的和谐沟通，项目设计用心考虑业主生活的每处细节，原汁美式空中园林，打通架空层营造尊贵美式体验馆加上自身商业配套更是无比便利，都旨在用真诚的筑家态度营造全新生活环境。保利海寓，雄踞大光谷，陶醉在美式宽松生活同时，还能尽情享受这里的丰盛配套，在大光谷日益发展的今天，该片区的配套建设速度也必将进一步提升保利海寓的居住附加值。【保利海上五月花】（江夏区）（在售）售楼地址：江夏大道88号（华一寄宿学校旁）物业类别：高层、商铺、洋房、别墅项目特色：纯正英伦、一线临湖、光谷新中心装修状况：毛坯环线位置：三环所属商圈：光谷南生活城容积率：2.40绿化率：35%物业费：1.50元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司【保利清能西海岸】（光谷片区）（待售）保利清能·西海岸是两个开发商合作开发的，将于今年下半年隆重面市。【保利圆梦城】（阳逻片区）（在售）售楼地址：新洲新城柴泊湖以北（新洲一中阳逻校区斜对面）物业类别：住宅、普通住宅、商住楼、别墅项目特色：宜居生态地产,配套商品房装修状况：毛坯环线位置：中环以外所属商圈：阳逻武汉保利购房圈容积率：2.44绿化率：36%物业费：1.20元/平方米?月物业公司：武汉保利物业管理有限公司【保利壹号公馆】（黄冈）（在售）售楼地址：黄州大道建设银行旁（临时营销中心）物业类别：住宅、普通住宅、商业项目特色：创意地产,景观居所装修状况：毛坯环线位置：中环以外所属商圈：黄冈容积率：2.50绿化率：35%物业费：2.80元/平方米·月物业公司：保利(武汉)物业管理公司4.5保利置业武汉代表项目汇总【湖北保利白玫瑰大酒店】（中南商圈）（酒店项目经营中）酒店名称：湖北保利白玫瑰大酒店英文名称：PolyWhiteRoseHotel酒店地址：武汉武昌区民主路788号所在商业区：

中南商业圈附近景点：

中南商业街、洪山体育中心、武汉大学、省政府、太子，湖锦酒楼开业时间：1998房间数量：371【武汉保利文化广场】（中南商圈）（已售罄）武汉保利文化广场由保利置业有限公司投资，湖北保利置业有限公司开发。项目地处武昌区中南路与民主路交汇处，北临洪山广场，与洪山体育馆隔街相望。该写字楼总投资逾11亿元，，总建筑面积为13.1万平方米。建筑40层主楼与19层配楼空中连体，构成正对洪山广场的门户，打造出高43.8米、建筑面积1084平米的开放式公共空间。建筑品质上，项目依据国际甲级写字楼标准，确保每层层高为2.8米，为企业提供舒适人性化的办公空间。保利广场在立足商务写字楼基础上，将设置特色餐饮店、影院、博物展厅、画廊等多种商业文化设施，为都市上班群体全方位提供商务之余的休闲文化生活。武汉保利文化广场建筑高度180米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。另与19层配楼形成空中连体，构成正对洪山广场的“巨型门”。项目总投资逾11亿，开发周期3年。武汉保利文化广场定位为5A高智能化商务平台，项目由美国SOM国际设计公司进行概念设计、中南建筑设计院进行深化设计。【保利城】（徐东片区）（待售）售楼地址：武昌徐东团结大道与铁机路交汇处（爱家国际华城对面）物业类别：住宅、普通住宅、SOHO项目特色：品牌地产,地铁沿线装修状况：毛坯环线位置：内至二环所属商圈：徐东商圈容积率：3.65绿化率：35%物业费：待定物业公司：武汉保利物业管理有限公司开发商

：湖北保利普提金置业有限公司

保利城是保利置业在武汉的第一大盘，也是武汉近内环最大的综合地产项目之一。保利城位于武汉内环边，占地约33万平方米，总建筑面积为130万平方米，主要以洋房、高层、商业形态综合组建而成；规划建有高档住宅区、SOHO办公区、购物中心、时尚街区、星级酒店、幼儿园等物业形态，以完善的微缩城市功能配套和繁荣的城市景观，体现新现代城市主义规划集居住、商业、工作、娱乐于一体的复合功能理念，建成后将成为武汉独具特色的健康社区、智慧社区、环保社区、和谐社区。保利以“城市让生活更美好”的新现代主义都市规划理念为原则，独享人性化的交通枢纽系统，展现低碳的生活方式，提供最优质的服务。 作为城市体的开创者，保利城150万方城市磁场，自身规划有华中唯一的20万㎡集中SOHO、8万㎡商街、2万㎡华中最大的儿童嘉年华主题乐园、保利文化中心、星级酒店、和高层/超高层/洋房全系住宅产品，其意义不仅在坐享亿万市政配套，更在于对城市格局、居住空间的优化，更代表了保利所倡导的全新青年城市生活方式。【保利才盛景苑】（徐东片区）（在售）售楼地址：武昌友谊大道及才盛街交汇处（余家头附近）物业类别：住宅、普通住宅项目特色：

教育地产装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：徐东商圈容积率：3.40绿化率：33.01%

物业费：1.80元/平方米·月

物业公司：武汉保利物业管理有限公司开发商

：武汉市柴林房地产开发有限责任公司【保利公园家】（东西湖片区）（在售）售楼地址：武汉市新常青宏图大道6号物业类别：住宅、普通住宅项目特色：品牌地产,地铁沿线装修状况：毛坯环线位置：近三环线所属商圈：新常青容积率：1.49绿化率：35%物业费：待定物业公司：武汉保利物业管理有限公司【保利蓝海郡】（南湖片区）（在售）售楼地址：武汉市洪山区南湖北路（楚康路南湖北路交汇处）物业类别：住宅、普通住宅、别墅、高层项目特色：湖景地产装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：南湖商圈容积率：3.40绿化率：37%

物业费：2.00元/平方米·月物业公司：武汉保利物业管理有限公司【保利华都】（虎泉片区）（在售）东湖高新虎泉街（上马庄车站旁）物业类别：住宅、普通住宅项目特色：小户型,地铁沿线装修状况：毛坯环线位置：二至中环所属商圈：HYPERLINK"/house/%CE%E4%