征管习惯影响下的土地增值税形变分析及清算技巧

征管习惯影响下的土地增值税形变分析及清算技巧主讲：***不为人知的税法故事第四条条例第一条所称在中华人民共和国境内（以下简称境内）提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指：

（一）提供或者接受条例规定劳务的单位或者个人在境内。《营业税暂行条例实施细则该》该条修改背后的故事。未修改前的避税手法修改后的争议及荒谬的税收实践奇怪的税收条文（立法小事故）石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的，按照《中华人民共和国增值税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，对其取得的收入，应在征收增值税的同时按照“建筑业”税目征收营业税。《国家税务总局关于石材加工企业承包建筑装饰工程征税问题的批复》（国税函[1999]940号）其立法的上位渊源:

重庆市国家税务局、地方税务局：

现就重庆市国家税务局《关于建筑安装企业制作铝合金门窗产成品销售行为应征收增值税的请示》（重国税发［1996］360号）中所涉及的有关问题通知如下：

按照我局印发的《增值税若干具体问题的规定》（国税发［1993］154号）第一条第（四）款的规定，基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件及建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。这一规定对建筑安装企业制售铝合金门窗产品同样适用。无论其制作地点距施工地点远近，企业财务核算形式如何，应一律照章征收增值税。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条的规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的全部价款。铝合金门窗属于建筑工程中所用的原材料，其价款不能从工程承包额中扣除或分割开来分别征税，更不能以此作为划分确定混合销售只征一种税。如果生产铝合金门窗的纳税人是承包工程的分包或转包人，其应纳的营业税已由总承包人代扣代缴，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条第（三）款的规定，则对其不再征收营业税。国税函【1997】第186号

发布时间：1997年04月08日状态：失效

（四）基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，不征收增值税。

国税发〔1993〕154号国税发〔2009〕29号终于废了开篇语一个朋友曾说，四大+税总领导+当地主管的培训他才听。我问，那你为什么还总问我问题？税务解释的税法，是有最有利于税务的税法。按税务的解释执行就没有风险吗？那为什么各个专管解释的口径不同？征管和稽查的口径不同？第一节土地增值税征管现状一、“搞不懂”的税种名义上的第二道流转税(税金可所得税前扣除）操作意义上的第二道所得税（参照所得税的口径操作）税总惜墨如金，税务机关也说“模糊”、“搞不懂”税务机关的内部口径成了执法依据各省、各市的规定不同，他们都没有违反上位法，因而需要

换一种思路做土地增值税！国税发【2000】

44号文的做税思路和精神合作建房的故事一句话，弹性！二、征管现状理论上房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。实际上总体上原先核定为主，查帐为辅（有原因）现在查帐增多地方习惯和政策优先，有时和中央政策完全不同（各省不同，各市不同，各区不同）三、征管现状1、上海的地方性政策规定原先：沪地税地[1995]36号“本市的普通标准住宅可参照市建设委员会沪建建（94）第0632号《关于批准<住宅建设设计标准>为上海市标准的通知》1至9项标准认定（具体资料另行印发）。”放宽建筑面积积的标准根根据本市普通通标准住宅与与其他住宅具具体划分界限限的规定，每每户平均套型型的建筑面积积各放宽10平方米，即低低多层住宅每每户平均建筑筑面积由不应应超60平方米放宽到到不应超70平方米；中高高层住宅每户户平均建筑面面积由不应超超66平方米放宽到到不应通76平方米；高层层住宅每户平平均建筑面积积由不应超76平方米放宽到到不应超86平方米。无无论小套、中中套、大套在在某项目套型型中所占比例例如何，但该该项目每户平平均建筑面积积不能超出放放宽后的标准准，否则不能能认定为普通通标准住宅。。沪地税地[1997]19号苏地税发[2004]58号《江苏省地方税税务局关于进进一步做好土土地增值税预预征工作的通通知》“普通标准住宅宅是指由政府府指定的房地地产开发公司司开发、按照照当地政府部部门规定的建建筑标准建造造、建成后的的商品房实行行国家定价或或限价、为解解决住房困难难户住房困难难、由政府指指定销售对象象的住宅。普普通标准住宅宅须由房地产产开发公司凭凭有关文件，，经当地主管管税务部门审审核后确认。。”（注：这里的的普通标准住住宅与通常讲讲的“普通住住宅”有区别别，类似于““定销房”。。）现在（国家政政策）财税〔2006〕〕21号：《条例》第八条中“普普通标准住宅宅”和《财政部、国家家税务总局关关于调整房地地产市场若干干税收政策的的通知》（财税字[1999]210号）第三条中中“普通住宅宅”的认定，，一律按各省省、自治区、、直辖市人民民政府根据《国务院办公厅厅转发建设部部等部门关于于做好稳定住住房价格工作作意见的通知知》（国办发[2005]26号）制定并对社会会公布的“中中小套型、中中低价位普通通住房”的标标准执行。财税〔2006〕〕141号“普通标准准住宅”的认认定，可在各各省、自治区区、直辖市人人民政府根据据《国务院办公厅厅转发建设部部等部门关于于做好稳定住住房价格工作作意见的通知知》（国办发〔2005〕〕26号）制定的““普通住房标标准”的范围围内从严掌握握。”国办发【2005】】第026号“五、明确享受受优惠政策普普通住房标准准，合理引导导住房建设与与消费为了合理引导导住房建设与与消费，大力力发展省地型型住房，在规规划审批、土土地供应以及及信贷、税收收等方面，对对中小套型、、中低价位普普通住房给予予优惠政策支支持。享受优优惠政策的住住房原则上应同时满足以下条件件：住宅小区建筑筑容积率在１１．０以、单单套建筑面积积在１２０平平方米以下、、实际成交价价格低于同级级别土地上住住房平均交易易价格１．２２倍以下。各省、自治区区、直辖市要要根据实际情情况，制定本本地区享受优优惠政策普通通住房的具体体标准。允许许单套建筑面面积和价格标标准适当浮动动，但向上浮浮动的比例不不得超过上述述标准的２００％。各直辖辖市和省会城城市的具体标标准要报建设设部、财政部部、税务总局局备案后，在在２００５年年５月３１日日前公布。””（地方政策））根据沪地税流流[2005]59号文件的规定定，普通住房房必须同时符符合下列条件件：（1）住宅小区建建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面面积140平方米以下；；（3）实际成交价价格：低于同同级别土地上上住房平均交交易价格1.44倍以下，坐落落在内环线以以内的低于17500元/平方米，内环环与外环间的的低于10000元/平方米，外环环线以外的低低于7000元/平方米。上述标准自2005年6月1日起执行。以以后由市政府府每半年公布布一次。凡不符合上述述条件的均为为非普通住房房。沪地税税地[2007]26号通地税税发〔2007〕185号普通通标准准住宅宅，是是指按按当地地政府府部门门规定定的建建筑标标准建建造，，按商商品房房住宅宅价格格管理理的要要求实实行国国家定定价或或限价价，为为安排排住房房困难难户、、解决决中低低档收收入者者住房房而建建造的的经济济实用用房、、微利利房、、解困困房、、拆迁迁安置置房、、落实实私改改房等等。（（苏地地税发发[1995]103号）。。又据苏苏财税税[2007]57号（苏苏州市市文件件）：：普通通住宅宅的认认定，，按苏苏州市市人民民政府府《关于印印发苏苏州市市加强强房地地产市市场调调控切切实稳稳定住住房价价格实实施意意见的的通知知》（苏府[2005]61号）关于对对“普普通商商品住住房””的规规定执执行，，即住住宅小小区建建筑容容积率率1.0以上，，单套套建筑筑面积积144平方以以下，，实际际成交交价格格低于于同级级别土土地上上住房房平均交交易价价格1.44倍以内内。思考：：A公司到到国土土房产产局打打了一一个批批复，，是普普通住住宅，，如何何认定定？预售是是2003年，2007年清算算，是是分段段计算算？还还是按按新政政策？？2、当地地的征征管习习惯（1）、上上海据据了解解没有有清算算，但但有的的公司司通过过注销销方式式清算算了（2）苏州州各个个区不不同，，园区区原则则上核核定清清算，，新区区可选选择核核定或或查帐帐清算算，不不同的的清算算方式式，产产生完完全不不同的的结果果。如一个个开发发精装装房的的园区区地产产公司司，，核定定了3000万，查查帐，，几乎乎没有有。思考：：为什什么一一些专专家建建议开开发精精装房房，是是个““外科科医生生”的的作法法？《筹划不不可顾顾此失失彼》案例：：由于于不了了解征征管习习惯而而导致致的c公司失失败筹筹划案案例（（沟通通的重重要））。第二节节土土地增增值税税税法法解读读（基基础入入门））一、土土地增增值税税概念：是对对转让让国有有土地地使用用权、、地上上建筑筑物及及其附附着物物并取取得收收入的的单位位和个个人，，就其其转让让房地地产所所取得得的增增值额额征收收的一一种税税。（国务务院令令[1993]138号）思考：：只转转让建建筑物物而不不转让让国有有土地地使用用权是是否要要交土土地增增值税税？（（化工工厂划划拨土土地建建房分分房的的案子子）答案案：：““第第二二条条条条例例第第二二条条所所称称的的转转让让国国有有土土地地使使用用权权、、地地上上的的建建筑筑物物及及其其附附着着物物并并取取得得收收入入，，是是指指以以出出售售或或者者其其他他方方式式有有偿偿转让让房房地地产产的行行为为。。不不包包括括以以继继承承、、赠赠与与方方式式无无偿偿转转让让房房地地产产的的行行为为。。””（（财财法法[1995]6号））上海海奇奇怪怪政政策策十六六、、土土地地增增值值税税是是对对有有偿偿转转让让国国有有土土地地使使用用权权为为征征税税对对象象。。对对各各乡乡村村在在集集体体土土地地开开发发建建造造商商品品房房出出售售，，乡乡镇镇企企业业和和农农民民转转让让房房地地产产时时土土地地仍仍属属集集体体所所有有的的，，均均不不征征收收土土地地增增值值税税。。沪沪地地税税地地[1995]40号案例例：：一一个个划划拨拨地地块块上上的的建建筑筑物物抵抵押押给给银银行行，，银银行行拍拍卖卖，，税税务务要要征征土土增增。。（一一））纳纳税税人人：：土地地增增值值税税纳纳税税人人：：转转让让房房地地产产并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人，，为为土土地地增增值值税税的的纳纳税税义义务务人人(以下下简简称称纳纳税税人人)，应应当当依依照照相相关关法法规规的的规规定定缴缴纳纳土土地地增增值值税税。。（（国国务务院院令令[1993]138号））1、转转让让房房地地产产，，指指没没有有产产权权转转让让不不需需缴缴。。自自用用不不需需交交。。2、取取得得收收入入，，指指直直系系亲亲属属或或直直接接赡赡养养义义务务人人的的继继承承及及公公益益捐捐赠赠不不交交。。（（财财税税[1995]48号））思考考：：以以房房地地产产减资资，是是否否交交营营业业税税和和土土地地增增值值税税？？无无偿偿捐捐赠赠呢呢？？国税税发发〔2006〕〕187号““（（五五））申申报报的的计计税税依依据据明明显显偏偏低低，，又又无无正正当当理理由由的的。。””核核定定，，一一网网打打尽尽条条款款。。二、、土土地地增增值值税税的的税税率率土地增值值税四级级超率累累进税率率表级数增值额与扣除项目金额的比率

税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50％的部分3002超过50%—100％的部分

4053超过l00%—200％的部分50154超过200％的部分6035三、应税税收入的的确定：：包括转转让房地地产的全全部价款款及有关关的经济济收益。。包括货货币收入入、实物物收入和和其他收收入。1、房地产产销售收收入思考：没没有产权权证的销销售房地地产，是是不是收收入？还还是参照照国税函〔2007〕645号？（军军房的问问题）2、视同销销售收入入开发企业业将开发发产品和和公共配配套设施施用于职职工福利利、奖励励、对外外投资、、分配给给股东或或投资人人、抵偿偿债务、、换取其其他单位位和个人人的非货货币性资资产等，，发生所所有权属属转移时时应视同同销售房房地产。。（国税税发〔2006〕187号）1.按本企业业在同一一地区、、同一年年度销售售的同类类房地产产的平均均价格确确定；2.由主管税税务机关关参照当当地当年年、同类类房地产产的市场场价格或或评估价价值确定定。思考：没没有列举举无偿捐捐赠，无无偿捐赠赠是否是是视同销销售？发文，就就加入了了捐赠。。未列举捐捐赠，是是否可以以核定？？征管法。。第三十十五条纳纳税人有有下列情情形之一一的，税税务机关关有权核核定其应应纳税额额：（一）依依照法律律、行政政法规的的规定可可以不设设置帐簿簿的；（（二）依依照法律律、行政政法规的的规定应应当设置置帐簿但但未设置置的；（（三）擅擅自销毁毁帐簿或或者拒不不提供纳纳税资料料的；（（四）虽虽设置帐帐簿，但但帐目混混乱或者者成本资资料、收收入凭证证、费用用凭证残残缺不全全，难以以查帐的的；（五五）发生生纳税义义务，未未按照规规定的期期限办理理纳税申申报，经经税务机机关责令令限期申申报，逾逾期仍不不申报的的；（六六）纳税税人申报报的计税税依据明明显偏低低，又无无正当理理由的。。这里面有有个核定定权的标标准和程程序问题题。可以以讨论。。3、自用或或出租开发企业业将开发发产品和和公共配配套设施施转为企企业自用用或用于于出租的的，凡房房地产所所有权未未发生转转移的，，不征收收土地增增值税；；在税款款清算时时不计入入房地产产转让收收入，同同时按照照建筑面面积比例例确定相相应的成成本和费费用，不不计入扣扣除项目目金额。。（国税发〔2006〕〕187号）思考：地下建建筑面积如何何处理？根据1985年6月11日发布的《关于平时使用用人防工程收收费的暂行规规定》第二条：“人人防工程及其其设备设施是是国家的财产产”。《人民防空法》第二十二条之之规定“城市市新建民用建建筑，按照国国家有关规定定修建战时可可用于防空的的地下室。””，自用的地下建建筑面积，成成本如何处理理？后面讨论论思考：（1）人防的地下下车库到底是是转租行为还还是销售行为为？成本是否否可以扣除？？（2）销售使用权权和租赁的区区别是什么？？（3）什么叫自用用或出租？标标准是什么？？（4）、地上车位位的租金收入入是不是土地地增值税的收收入？有筹划划方法。四、扣除项目目的确定：（一）取得土土地使用权所所支付的金额额：（1）纳税人为取取得土地使用用权所支付的的地价款；（2）纳税人在取取得土地使用用权时按国家家统一规定缴缴纳的有关费费用。（财法[1995]6号）思考：（1）有税务提出出契税是税不不是费，是否否正确？（2）如何确定投投资土地的计计税成本？（3）一个项目为为另一个项目目提供了部分分安置房，如如何确定土地地成本？（二）房地产产开发成本1、土地征用及及拆迁补偿费费：包括土地地征用费、耕耕地占用税、、劳动力安置置费及有关地地上、地下附附着物拆迁补补偿的净支出出、安置动迁迁用房支出等等。2、前期工程费费：包括规划划、设计、项项目可行性研研究和水文、、地质、勘察察、测绘、“三通一平”等支出。（财法[1995]6号）3、建筑安装工工程费：指以以出包方式支支付给承包单单位的建筑安安装工程费，，以自营方式式发生建筑安安装工程费，，包括人工费费、材料费、、机械使用费费、施工管理理费等。房地地产开发企业业销售已装修修的房屋，其其装修费用可可以计入房地地产开发成本本；房地产开开发企业的预预提费用，除除另有规定外外，不得扣除除。（都是没有。。没有特例，，但142可以）31号文改了。4、基础设施费费。包括开发发小区内道路路、供水、供供电、供气、、排污、排洪洪、通讯、照照明、环卫、、绿化等工程程发生的支出出。5、公共配套设设施费：（1）公共配套设施施费，包括不不能有偿转让让的开发小区区内公共配套套设施发生的的支出。房地地产开发企业业开发建造的的与清算项目目配套的居委委会和派出所所用房、会所所、停车场（（库）、物业业管理场所、、变电站、热热力站、水厂厂、文体场馆馆、学校、幼幼儿园、托儿儿所、医院、、邮电通讯等等公共设施，按以下规定定进行处理：：

①建成后产权属属于全体业主主所有的，其其成本、费用用可以扣除；；②建成后无偿偿移交给政府府、公用事业业单位用于非非营利性社会会公共事业的的，其成本、、费用可以扣扣除；（人防防等）③建成后有偿偿转让的，应应计算收入，，并准予扣除除成本、费用用。稽查大部分认认同，作为可可售面积的配配比成本销售售。如果不可可以，怎么做做？标准？举例：对比：国税发【2006】】31号“开发企业在开开发区内建造造的会所、停停车场库、物物业管理场所所、电站、热热力站、水厂厂、文体场馆馆、幼儿园等等配套设施，，按以下规定定进行处理：：（1）属于非营利利性且产权属属于全体业主主的，或无偿偿赠与地方政政府、公用事事业单位的，，可将其视为为公共配套设设施，其建造造费用按公共共配套设施费费的有关规定定进行处理。。（2）属于营利性性的，或产权权归开发企业业所有的，或未明确产权权归属的，或无偿赠与与地方政府、、公用事业单单位以外其他他单位的，应应当单独核算算其成本。除除开发企业自自用应按建造造固定资产进进行处理外，，其他一律按按建造开发产产品进行处理理。”国税发【2009】】31号第三十三条企企业单独独建造的停车车场所，应作作为成本对象象单独核算。。利用地下基基础设施形成成的停车场所所，作为公共共配套设施进进行处理。第二十七条开开发产品品计税成本支支出的内容如如下：（五））公共配套设设施费：指开开发项目内发发生的、独立立的、非营利利性的，且产产权属于全体体业主的，或或无偿赠与地地方政府、政政府公用事业业单位的公共共配套设施支支出。6、开发间接费费用：指直接组织织、管理开开发项目发发生的费用用，包括工工资、职工工福利费、、折旧费、、修理费、、办公费、、水电费、、劳动保护护费、周转转房摊销等等。房地产企业业会计制度度“本科目核算算企业内部部独立核算算单位为开开发产品而而发生的各各项间接费费用，包括括工资、福福利费、折折旧费、修修理费、办办公费、水水电费、劳劳动保护费费、周转房房摊销等。。企业行政政管理部门门(总部)为组织和管管理生产经经营活动而而发生的管管理费用，，应作为期期问费用，，记入“管管理费用””科目，不不在本科目目核算。””思考：1资本化利息息是否是开开发间接费费用的内容容？苏州原原来的政策策非常优惠惠。2行政罚款是是否可以作作为开发成成本的一部部分？3土地闲置费费是开发费费用还是开开发成本？？国税发【2006】31号“土土地闲置费费。开发企企业以出让让方式取得得土地使用用权进行房房地产开发发的，必须须按照土地地使用权出出让合同约约定的土地地用途、动动工开发期期限开发土土地。因超超过出让合合同约定的的动工开发发日期而缴缴纳的土地地闲置费，，计入成本本对象的施施工成本；；因国家无无偿收回土土地使用权权而形成的的损失，可可作为财产产损失按税税收规定在在税前扣除除。”国税发【2009】31号第二十七七条开开发产品计计税成本支支出的内容容如下：（一）土地地征用费及及拆迁补偿偿费。指为为取得土地地开发使用用权（或开开发权）而而发生的各各项费用，，主要包括括土地买价价或出让金金、大市政政配套费、、契税、耕耕地占用税税、土地使使用费、土土地闲置费费、土地变变更用途和和超面积补补交的地价价及相关税税费、拆迁迁补偿支出出、安置及及动迁支出出、回迁房房建造支出出、农作物物补偿费、、危房补偿偿费等。财政部《关于企业房房地产开发发与交易若若干财务处处理问题的的通知》（财基字[1995]938号）的规定定，以出让让方式取得得土地使用用权的企业业，因超过过出让合同同约定的动动工开发日日期，按规规定缴纳的的土地闲置置费，或因因满2年未动工开开发，被政政府有关部部门无偿收收回土地使使用权而造造成的损失失，企业可可计入当期期管理费用用。4、开开发发间间接接费费和和期期间间费费用用的的界界限限在在哪哪里里？？（1）、、分分管管副副总总的的工工资资（2）、、工工程程部部门门的的费费用用（3）、、有有公公司司帐帐面面无无期期间间费费用用，，怎怎么么办办？？5、票票据据的的规规范范性性？？根据据收收款款方方的的性性质质、、支支付付款款项项的的内内容容，，确确定定收收到到票票据据是是否否规规范范，，主主要要依依据据以以下下的的原原则则：：如果果对对方方单单位位是是经经营营性性企企业业（（例例如如：：建建筑筑公公司司、、设设计计院院、、运运输输队队、、材材料料供供货货商商、、监监理理公公司司）），，就就必必须须提提供供税税务务部部门门监监制制的的发发票票；（（甲甲供供材材的的问问题题））如果果对对方方是是行行政政机机关关（（例例如如：：房房产产局局、、土土地地局局、、规规划划局局、、公公安安局局等等））或或是是政政府府行行业业管管理理机机构构（（例例如如：：质质监监站站、、防防疫疫站站、、测测绘绘队队、、消消防防局局、、市市容容管管理理等等）），，则则可可以以是是行行政政事事业业性性收收据据，，而而并并非非一一定定为为税税务务部部门门监监制制的的发发票票。。以以上上部部门门若若提提供供的的是是应应税税行行为为，，则则需需提提供供发发票票，，开开发发企企业业可可以以相相应应的的计计入入成成本本费费用用中中；；以以上上部部门门若若提提供供的的为为非非应应税税行行为为的的政政府府性性收收费费，，则则提提供供行行政政事事业业性性收收据据，，开开发发企企业业应应将将该该部部分分支支出出列列入入““开开发发费费用用””或或““期期间间费费用用””中中。。如果果是是征征地地及及拆拆迁迁补补偿偿费费用用，，则则要要根根据据实实质质重重于于形形式式的的原原则则，，只只要要有有证证明明该该项项费费用用发发生生的的书书面面凭凭据据（（合合同同协协议议、、收收据据）），，具具备备对对方方单单位位或或个个人人签签章章要要件件，，应应予予以以认认可可；；其他他的的白白条条和和收收据据不不能能作作为为确确认认支支出出及及扣扣除除项项目目的的凭凭证证。。6代收收费费用用的的准准确确性性？？（县县以以上上政政府府））对于于县级级及及县县级级以以上上人人民民政政府府要求求房房地地产产开开发发企企业业在售售房房时时代收收的的各各项项费费用用，，如如果果代代收收费费用用是是计计入入房房价价中中向向购购买买方方一一并并收收取取的的，，可可作作为为转转让让房房地地产产所所取取得得的的收收入入计计税税；；如如果果代代收收费费用用未未计计入入房房价价中中，，而而是是在在房房价价之之外外单单独独收收取取的的，，可可以以不不作作为为转转让让房房地地产产的的收收入入。。对对于于代代收收费费用用作作为为转转让让收收入入计计税税的的，，在在计计算算扣扣除除项项目目金金额额时时，，可可予予以以扣扣除除，，但但不不允允许许作作为为加加计计20%扣除的基数；；对于代收费费用未作为转转让房地产的的收入计税的的，在计算增增值额时不允允许扣除代收收费用。（（财税[1995]48号）国税发【2007】】132号（1）、原则性规规定，看费用用是对谁收取取的，小业主主？开发商？？（2）、发票抬头头；（3）、苏州当地地，只有与交交易中心有关关的税费了。。（契税，维维修基金，印印花税，产权权证工本费））（4）、各地不同同。有些地方方，许多费用用由开发商代代收。思考：江苏省政府规规定实行“一一费制”，将将代收的费用用全部纳入房房价内，此时时企业就无法法选择作为代代收款项。?混淆概念!7、审核成本费费用（1）、对于房屋屋建筑安装工工程费，如果果已取得发票票记入开发成成本，审核中中直接确认；；（2）、如果未取取得发票已记记入开发成本本或者只在预预付账款中反反映了公司实实际支付的工工程款，在地地税项目中可可通过执业判判断确认，判判断时注意施施工合同的类类型（是否为为总价包死合合同）、已审审工程决算中中是否包括甲甲供材；质保金的问题题。未付质保金，，是不是成本本？（3）、施工用水水电费是否为为公司代付。。（4）、对于基础础设施费和非非营利性的公公共配套设施施费，不存在在预提。（5）、对于开发发间接费用，，主要审核其其实际发生情情况，合法凭凭证中包含了了部分自制凭凭证，如：发发放工资、计计提福利费、、领用的劳保保用品、计提提的折旧等。。对于房地产产企业借款产产生的利息支支出，是否列列入房地产开开发间接费用用核算，如已已计入该科目目的，应将其其剔除并计入入“房地产开开发费用—利息支出”科科目核算。审审核人员还应应计算出开发发间接程费占占全部开发成成本的比值，，并将该比值值与同类工程程的比值相比比较，若发现现有严重偏差差的，则应进进一步核实。。（6）、甲供材成本重重复列支问题题对纳税人采用用甲供材方式式的，应审查查其是否存在在重复列支成成本问题，即即在取得施工工方开具的建建筑安装业发发票时是否又又包含甲供材材的材料款，，如包含了，，则有可能存存在重复列支支问题，因此此应着重审核核其与施工企企业签订的建建安合同对甲甲供材的约定定情况，同时时核对其取得得的建筑安装装发票金额与与建筑安装合合同的金额是是否存在较大大的差异，如如存在则应进进一步核实其其“开发成本本”科目中的的原材料项目目的金额是否否与建安发票票中填开的金金额是否存在在重复，如有有重复列支甲甲供材的应予予以调出。对对于已竣工决决算的，应查查看房地产开开发企业与建建安企业之间间的甲供材核核对清单。（7）滚动开发中中甲供材的处处理(滚动中的建安安成本问题及及招标问题））对甲供材的划分，一般而而言，企业的的甲供材，建建设方需开具具建安发票，，以开票金额额确定入账，，但在实际中中，企业往往往由于滚动开开发情况，只只有在全部项项目开发完毕毕后，才做一一个总的竣工工验收（决算算）报告。对对于这种情况况，可以通过过几种方法划划分：①根据据各期的开工工时间进行合合理划分。以以后一期的桩桩基合同订立立的开工时间间，作为甲供供材提供的时时间（或者以以其他的合理理时间，以确确定后一期甲甲供材），对对于这一时间间点之后发生生的相关甲供供材成本，根根据企业开发发的建筑面积积进行分摊。。②从材料的的发出部门取取得材料的领领用单据，以以确定各期的的材料领用情情况。施工工工地的材料发发出部门，对对于各期开发发的材料领用用，有严格的的台帐登记，，从台帐的登登记情况统计计当期甲供材材的领用情况况，以计算出出该工程甲供供材的实际用用量。（8）于售楼处、样样板房的装修修费用列支问问题处理方法：对对纳税人为销销售房屋而对对售楼处、样样板房进行装装修装潢而发发生的费用应应计入销售费费用，而不应应在开发成本本中列支，且且不允许加计计扣除，在实实际操作时应应审核其“开开发成本”和和“开发间接接费”科目中中是否列支上上述内容，如如有应予以调调出。国税发〔2009〕〕31号第二十七条开开发产品品计税成本支支出的内容如如下：（六））开发间接费费。指企业为为直接组织和和管理开发项项目所发生的的，且不能将将其归属于特特定成本对象象的成本费用用性支出。主主要包括管理理人员工资、、职工福利费费、折旧费、、修理费、办办公费、水电电费、劳动保保护费、工程程管理费、周周转房摊销以以及项目营销销设施建造费费等。（9）关于开发企业业为施工方代代垫的临时水水电费列支问问题在房地产开发发过程中施工工方发生的临临时水电费（（俗称“临水水、临电”））通常是由开开发企业先行行代垫，再由由开发公司向向施工企业收收取（与为施施工企业代付付统筹费用的的操作类似）），这部分代代付的费用应应作为往来款款项（一般为为“其他应收收款”科目））进行核算，，因此在清算算审核中，应应关注开发企企业是否在““开发成本””或“开发间间接费”中列列支了这些代代垫费用，如如列支了应将将其调出，不不允许作为扣扣除项目（开开发成本）扣扣除。（10）关于开发企业业为施工方代代付的统筹费费用列支问题题处理方法：根根据一些市的的有关规定，，要求开发企企业先行为施施工方职工代代付社保统筹筹费用，待项项目完工后再再由施工企业业将这部分费费用支付给开开发企业，因因此这部分代代付的费用是是不允许作为为扣除项目（（开发成本））扣除的，在在清算实务中中，不少开发发企业将这部部分先行代付付以后收回的的费用在“开开发间接费用用”中列支，，而不是通过过往来科目进进行核算，因因此在审核中中应注意将这这部分费用调调出。（11）、关关于房房地产产开发发企业业对外外支付付的各各类赞赞助款款如何何计税税问题题房房地产产开发发企业业由于于各种种需要要对外外支付付的各各类赞赞助款款（如如用于于开发发小区区以外外的道道路绿绿化等等），，不能能作为为开发发成本本、费费用列列进扣扣除项项目金金额，，显然然不能能作为为三项项费用用和加加计20%扣除的的基数数，如如果确确有特特殊情情况需需要作作为扣扣除项项目金金额的的，应应报市市局核核准。。沪地税税地[1997]25号（三））房地地产开开发费费用：：房地地产开开发费费用是是指与与房地地产开开发项项目有有关的的销售售费用用、管管理费费用和和财务务费用用。1、纳税税人能能够按按转让让房地地产项项目计计算分分摊利利息支支出，，并能能提供供金融融机构构的借借款利利息证证明的的，：：实际支支付利利息＋＋(取得土土地使使用权权所支支付的的金额额＋房地地产开开发成成本)×5％2、纳税税人不不能按按转让让房地地产项项目计计算分分摊利利息支支出或或不能能提供供金融融机构构借款款利息息证明明的：：(取得土土地使使用权权所支支付的的金额额＋房房地产产开发发成本本)×10％思考：：（1）没有有借款款，是是否可可以按按10%扣除开开发费费用？？（（2）滚动动开发发利息息如何何划分分？（四））财政政部规规定的的其他他扣除除项目目：20%：对从从事房房地产产开发发的纳纳税人人可按按上述述1、2项规定定计算算的金金额之之和，，加计计20%的扣除除。对对于上上述代代收费费用作作为转转让收收入计计税的的，在在计算算扣除除项目目金额额时，，可予予以扣扣除，，但不不允许许作为为加计计20%扣除的的基数数；对对于代代收费费用未未作为为转让让房地地产的的收入入计税税的，，在计计算增增值额额时不不允许许扣除除代收收费用用。（（国税税发【2007】132号）（五））与转转让房房地产产有关关的税税金是指在在转让让房地地产时时缴纳纳的营营业税税、城城市维维护建建设税税、印印花税税。因因转让让房地地产交交纳的的教育育费附附加，，也可可视同同税金金予以以扣除除。（（财法法[1995]6号）思考：：园区区存在在的营营业税税税收收返还还，是是否可可以作作为与与转让让房地地产有有关的的税金金扣除除？与销售售有关关的河河道基基金呢呢？（六））旧房房及建建筑物物的评评估价价格1、能够够取得得评估估价十、关关于转转让旧旧房如如何确确定扣扣除项项目金金额的的问题题转转让旧旧房的的，应应按房房屋及及建筑筑物的的评估估价格格、取取得土土地使使用权权所支支付的的地价价款和和按国国家统统一规规定交交纳的的有关关费用用以及及在转转让环环节缴缴纳的的税金金作为为扣除除项目目金额额计征征土地地增值值税。。对取取得土土地使使用权权时未未支付付地价价款或或不能能提供供已支支付的的地价价款凭凭据的的，不不允许许扣除除取得得土地地使用用权所所支付付的金金额。。十二、、关于于评估估费用用可否否在计计算增增值额额时扣扣除的的问题题纳纳税人人转让让旧房房及建建筑物物时因因计算算纳税税的需需要而而对房房地产产进行行评估估，其其支付付的评评估费费用允允许在在计算算增值值额时时予以以扣除除。对对条例例第九九条规规定的的纳税税人隐隐瞒、、虚报报房地地产成成交价价格等等情形形而按按房地地产评评估价价格计计算征征收土土地增增值税税所发发生的的评估估费用用，不不允许许在计计算土土地增增值税税时予予以扣扣除。。（财财税[1995]48号）国税发[1996]48号：旧房及及建筑物物的评估估价格是是指在转转让已使使用的房房屋及建建筑物时时，由政政府批准准设立的的房地产产评估机机构评定定的重置置成本价价乘以成成新度折折扣率后后的价格格。重置成本本价：对对旧房及及建筑物物，按转转让时的的建材价价格及人人工费用用计算，，建造““同样面面积、同同样层次次、同样样结构、、同样建建设标准准”的新新房及建建筑物所所需花费费的成本本费用。。某房地产产公司2007年11月2004年2月建成自自用的房房屋1000平方米，，当时造造价300万元，转转让方式式取得土土地使用用权。如果按现现行市场场价的材材料、人人工费计计算，建建造同样样的房子子需600万元，该该房子为为7成新，按按500万元出售售，支付付有关税税费计27.5万元。计算企业业转让旧旧房应纳纳的土地地增值税税额。（1）评估价价格=600×70%=420（万元））（2）允许扣扣除的税税费27.5万元（3）扣除项项目金额额合计=420+27.5=447.5(万元)（4）增值额额=500-447.5=52.5(万元)（5）增值率率=52.25÷÷447.5××100%=11.73%（6）应纳税税额=52.5×30%-447.5××0=15.75（万元））思考:房地产企企业销售售旧房能能否加计计扣除?2、不能取取得评估估价财税[2006]21号规定：：纳税人转让让旧房及及建筑物物，凡不不能取得得评估价价格，但但能提供供购房发发票的，，经当地地税务部部门确认认，《条例》第六条第第（一））、（三三）（新建建房及配配套设施施的成本本、费用用，或者者旧房及及建筑物物的评估估价格；；）项规定的的扣除项项目的金金额，可可按发票票所载金金额并从从购买年年度起至至转让年年度止每每年加计计5％计算。。对纳税税人购房房时缴纳纳的契税税，凡能能提供契契税完税税凭证的的，准予予作为““与转让让房地产产有关的的税金””予以扣扣除，但但不作为为加计5％的基数数。对对于于转让旧旧房及建建筑物，，既没有有评估价价格，又又不能提提供购房房发票的的，地方方税务机机关可以以根据《中华人民民共和国国税收征征收管理理法》（以下简简称《税收征管管法》）第35条的规定定，实行行核定征征收。没有评估估价：（取得得土地使使用权所所支付的的金额＋＋新建房及及配套设设施的成成本、费费用（不不可能是是评估价价了））×5%××持有年度度+税金（（含契契税）以上存在在逻辑上上的不通通，因为为转让旧旧房只可可能是一一张购房房发票。。购房时缴缴纳的契契税作为为“与转转让房地地产有关关的税金金”予以以扣除无评估价价，这已已经是理理论上的的了。3、评估价价、发票票都不能能取得2007年7月15日起，对对个人转转让非普普通住房房，既没没有评估估价格，，又不能能提供购购房发票票的，实实行核定定征收土土地增值值税：凡凡居住未未满三年年的，按按转让收收入的0.5%征收，居居住满三三年未满满五年的的减半征征收。（（个人人转让普普通住房房的，仍仍按规定定暂免征征收土地地增值税税。（个人因因工作调调动或者者改善居居住条件件转让非非普通住住房，居居住满五五年的，，免征土土地增值值税；居居住满三三年未满满五年的的，减半半征收；；居住未未满三年年的按规规定征收收。））沪地税地地[2007]26号对单位转转让旧房房及建筑筑物，既既没有评评估重置置成本价价格，又又不能提提供购房房发票的的，按转转让收入入的90％作为扣扣除项目目金额。。二、对个个人转让让非普通通住宅，，既没有有评估重重置成本本价格，，又不能能提供购购房发票票的，按按转让收收入的1％计征土土地增值值税。苏苏（州州）财税税[2007]57号思考、开开发商出出租或自自用的房房地产是是否成为为旧房？？新建房是是指建成成后未使使用的房房产。凡凡是已使使用一定定时间或或达到一一定磨损损程度的的房产均均属旧房房。使用用时间和和磨损程程度标准准可由各各省、自自治区、、直辖市市财政厅厅(局)和地方税税务局具具体规定定。（-财税[1995]48号）现将财政政部、国国家税务务总局财财税字（（1995）48号《关于土地地增值税税一些具具体问题题规定的的通知》转发给你你们，请请遵照执执行。对对规定中中需要本本市明确确的有关关问题，，特作具具体补充充规定如如下：规定第七七款所称称使用时时间和磨磨损程度度标准为为：新建建商品房房未投入入使用，，三年以以内也未未出售的的，可以以按新建建房的实实际成本本费用扣扣除，计计征土地地增值税税；如超超过三年年出售的的，均按按旧房重重新评估估价格扣扣除，计计征土地地增值税税。新新建建房投入入使用在在一年以以上或达达到磨损损程度3%左右的均均属旧房房，在转转让时均均按评估估价格扣扣除，计计征土地地增值税税。沪地税地地[1995]38号[京地税地地[2007]134号]、辽地税税发[2007]102号]“房地产开开发企业业纳税人人建造商商品房，，已自用用或出租租使用年年限在一一年以上上再出售售的，应应按照转转让旧房房及建筑筑物的政政策规定定缴纳土土地增值值税，不不再列入入土地增增值税清清算的范范围。””苏地税发发[1995]143号“旧旧房，是是指建成成后已交交付使用用了一定定时间的的房产，，其使用用时间可可掌握在在一年以以上。””苏财税[2007]45号“土地增值值税中的的旧房，，是指已已建成并并办理房房屋产权权证或取取得购房房发票的的房产以以及虽未未办理房房屋产权权证但已已建成并并交付使使用的房房产。（（修正了了）”思考：（1）旧房转转让的评评估费是是否可以以扣除？？（2）个人卖卖旧房的的契税是是否可以以扣除？？（3）旧房转转让，为为什么一一些规定定不具有有操作性性？（二二手房市市场活跃跃，并且且核定））（七）扣扣除项目目的计算算1、按《条例》规定：取得土地地使用权权所支付付的金额额＋房地地产开发发成本＝建造成成本扣除项目目金额计计算公式式：扣除项目目金额＝＝建造成成本＋10%建造成本本＋20%建造成本本＋5.5%×销售收入入总额＝1.3××建造成本本＋营业业税金及及附加前提：《实施细则》规定的“建建造成本””中不含利利息支出。。2、《清算鉴证准准则》对扣除项目目计算公式式的影响：：（1）企业开发发项目的财财务费用中中利息支出出不能够提提供金融机机构证明的的：扣除项目金金额＝（建建造成本－－已计入开开发成本的的借款利息息）×1.3＋营业税及及附加+已计入开发发成本的借借款利息？？+代收费用(2)企业开发项项目的财务务费用中的的利息支出出能够提供供金融机构构证明的：：扣除项目金金额＝（建建造成本－－已计入开开发成本的的借款利息息）×1.25＋营业税及及附加+已计入开发发成本的借借款利息+财务费用中中的利息支支出+代收费用论上是按以以上方法的的。实际上上，10%扣除的多。。（3）、新区A公司的案例例计算3、上海自己己的计算公公式十、为了便便于计算土土地增值税税增值额，，根据出售售房地产的的不同情况况分别设计计以下四种种扣除公式式：1．土地使用用权转让（（指土地使使用权人将将未附有建建筑物和其其他附着物物的土地使使用权出售售给买受人人）。增增值额额＝转让土土地使用权权收入－（（取得土地地使用权时时所支付的的价款＋对对土地进行行开发的成成本）×125%－利息支出出－销售税税金（被废废了，没有有实质开发发）2．建造商品品房出售的的（指纳税税人取得土土地使用权权后，建造造商品房，，并将商品品房连同土土地使用权权一并出售售）。增增值额额＝出售商商品房取得得收入－（（取得土地地使用权时时所支付的的价款＋建建造商品房房及配套设设施的成本本）×125%－利息支出出－销售税税金（和国国家政策不不合，也和和自己的文文件不符合合）沪地税地[1995]40号3．购入商品品房用于出出售的（指指纳税人购购入商品房房用于出售售的经营业业务）增增值额额＝出售商商品房取得得的收入－－购入商品品房支付的的价款－三三项费用（（包括利息息支出）－－销售税金金（这不是是新房，和和国家政策策也不合））沪地税地[1995]40号增值额＝出出售商品房房取得的收收入－购入入商品房支支付的价款款－三项费费用（出售售商品房取取得的收入入×l.5%）－销售税税金

（沪沪地税地地[1997]25号）规定定了三项费费用是1。5%4．其他房地地产转让（（指纳税人人出售旧房房连同土地地使用权一一并转让））增增值额＝出出售房地产产取得的收收入－取得得土地使用用权时所支支付的价款款（如属行行政划拨的的无偿用地地应为“零零数”）－－房产评估估重置价×成新率－销销售税金（（和国家政政策不合））沪地税地[1995]40号沪地税地[1998]1号规定此公公式也适合合存量房4、清算后的的销售在土地增值值税清算时时未转让的的房地产，，清算后销销售或有偿偿转让的，，纳税人应应按规定进进行土地增增值税的纳纳税申报，，扣除项目目金额按清清算时的单单位建筑面面积成本费费用乘以销售或转让让面积计算。单位建筑面面积成本费费用=清算时的扣扣除项目总总金额÷清算的总建建筑面积（国税发〔2006〕187号）还是适适用旧房条条款？思考：清算算后的销售售收入是否否可以扣除除销售税金金、开发费费用？第三节、重重要的概念念（操作提提高篇）一、清算单单位（1）土地增值值税以国家家有关部门门审批的房房地产开发发项目为单单位进行清清算。（2）对于分期期开发的项项目，以分分期项目为为单位清算算。。开发项目中中同时包含含普通住宅宅和非普通通住宅的，，应分别计计算增值额额（国税发发〔2006〕187号）（3）土地增值值税以纳税税人房地产产成本核算算的最基本本的核算项项目或核算算对象为单单位计算。。（财法[1995]6号）思考：什么么叫分期开开发？分期期开发目前前无官方的的标准。苏苏州的标准准是“综合合认定。””（规划））。上海对于计计税单位的的规定土地增值税税的计税单单位，是以以纳税人房房地产开发发的成本核核算中最基基本的核算算项目或核核算对象为为单位计算算，也就是是计税单位位要与成本本核算的最最基本的核核算项目相相一致。具具体可解释释为房地产产开发纳税税人在某一一项目核算算上的单位位与计税时时的单位基基本一致。。所所谓基本一一致是指在在成本费用用核算中，，按房地产产开发企业业财务会计计制度规定定的方法核核算，作为为土地增值值税主要扣扣除项目金金额的依据据，但对其其中三项费费用的扣除除（销售费费用、管理理费用、财财务费用））是按沪地地税地（1995）36号文文（（编编者者注注：：见见《企业业财财税税法法规规选选编编》第13册第第1059页））第第一一款款的的规规定定核核算算的的。。需需要要明明确确，，开开发发企企业业的的管管理理费费用用中中支支付付的的非非销销售售税税金金（（房房产产税税、、车车船船使使用用税税、、土土地地使使用用税税、、印印花花税税））已已包包括括在在整整个个三三项项费费用用核核算算中中，，故故不不能能重重复复列列进进扣扣项项目目金金额额。。土土地地增增值值税税计计税税依依据据的的确确定定，，是是以以纳纳税税人人转转让让房房地地产产的的每每一一计计税税项项目目所所取取得得的的转