2017年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务人员的职业道德试题

2017年福建省房地产估价师《制度与政策》：房地产中介服务人员的职业道德试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。

A．收益现金流风险

B．资本价值风险

C．比较风险

D．未来运营费用风险2、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款__。

A．甲银行优先受偿

B．按2家银行的债权数额大小确定受偿顺序

C．乙银行优先受偿

D．按2家银行的债权比例受偿3、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为。

A：36％

B：62．07％

C：73．47％

D：80％

E：工业用地的监测点评估价格4、土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

A．7

B．10

C．14

D．205、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的。

A：配套设施建设的限制

B：房地产使用管制

C：房地产权利的设立和行使的限制

D：房地产相邻关系的限制

E：工业用地的监测点评估价格6、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章7、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。

A：商业用房

B：住宅

C：写字楼

D：工业用房

E：工业用地的监测点评估价格8、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。

A：现在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付

D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付

E：工业用地的监测点评估价格9、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格

B．重置价格结合成新

C．重置价格结合结构差价

D．物价部门核定价格10、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为__。

A．7.78%

B．8.28%

C．13.21%

D．14.21%12、物业管理公司对小区内所有房地产拥有__。

A．产权

B．使用权

C．部分收益权

D．经营管理权13、大跨度的工业厂房要采用结构。

A：砖木

B：砌体

C：钢筋混凝土

D：钢

E：执行层的组织协调14、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。

A．生产理论和价格理论

B．成本理论和市场均衡理论

C．生产理论和市场均衡理论

D．生产理论和成本理论15、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。

A：房地产开发经营业

B：房地产咨询业

C：房地产估价业

D：房地产经纪业

E：房地产估价机构必须加盖公章16、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润17、在选择最佳的开发利用方式中，最重要的要选择。

A：最佳规模

B：最佳档次

C：最佳用途

D：最佳利用

E：工业用地的监测点评估价格18、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。

A：价值

B：价格

C：效益

D：利润

E：工业用地的监测点评估价格19、Iregret______harderatoffice.

A．nottohaveworked

B．nothavingworked

C．nothaveworked

D．havingnotworked20、《廉租住房保障办法》属于。

A：房地产的法律

B：房地产的行政法规

C：房地产的部门规章

D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章21、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

A：国务院

B：国务院建设主管部门

C：直辖市人民政府房地产主管部门

D：省、自治区人民政府建设主管部门

E：执行层的组织协调22、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府

C．上级财政部门

D．上级房改部门23、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。

A：18％

B：25％

C：30％

D：50％

E：借款合同24、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元／㎡，后街路线价为3800元／㎡，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为m。

A：22

B：28

C：38

D：50

E：工业用地的监测点评估价格25、拍卖的基本原则中不包括__原则。

A．公开

B．公平

C．客观

D．诚实信用二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为__。

A．随机型竞争者

B．凶猛型竞争者

C．选择型竞争者

D．从容不迫型竞争者

E．软弱型竞争者2、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为__。

A．33.3

B．12

C．20

D．60%3、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的．(2007年试题)

A：商业信誉和财务状况

B：面积需求大小

C：租金支付方式

D：物业服务需求

E：与写字楼业主的关系4、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5．75％，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0．2％，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。

A：2277．4

B：2281．9

C：2728．8

D：2741．9

E：借款合同5、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。

A．土地稀缺

B．城市化进程快

C．竞争充分性

D．交易复杂性6、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业的统计。

A：平均价格

B：加权价格

C：抽样价格

D：成交价格

E：借款合同7、在建设用地使用权出让时，必须符合。

A：城乡发展规划

B：国土规划

C：土地利用总体规划

D：年度建设用地计划

E：城市规划8、不定值保险的特点在于，保险标的的损失额以为计算依据。

A：保险事故发生时保险标的的预期价值

B：保险事故发生时保险标的的实际价值

C：保险合同双方事先约定的保险价值

D：保险合同双方事后约定的保险价值

E：执行层的组织协调9、收集统计资料时，对于重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。

A：判断提问

B：多项选择

C：单项选择

D：书面提问

E：执行层的组织协调10、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）年。

A．小于5

B．5～6

C．6～7

D．7～8

11、某商场当前市场售价为6000元/，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为元/。

A：283

B：318

C：460

D：423

E：借款合同12、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。

A．利率

B．本利和

C．利息

D．本金13、办理商业汇票应遵守下列原则和规定。

A：使用商业汇票的单位，必须是在银行开立账户的法人

B：商业汇票在同城和异地均可使用

C：签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础

D：商业汇票一律不记名，允许背书转让

E：商业汇票由银行印制和发售14、下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是．(2009年试题)

A：出租率

B：基准收益率

C：成本利润率

D：财务杠杆比率

E：借款合同15、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为__元/m2。

A．2700.8

B．2800.1

C．2800.8

D．2817.716、投资基金的创立和运行涉及四方。

A：政府

B：投资人

C：发起人

D：管理人

E：托管人17、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。

A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高

B：贷款期限越长，期限系数值越大

C：项目风险越大，风险等级系数值越大

D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

E：借款合同18、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。

A：拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任

C：委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任

D：承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：即使拍卖巾确实存在应告知而来告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责19、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。

A．4580

B．5580

C．6580

D．758020、属于影响产品成本高低的因素是（）。

A．生产技术方案与技术水平

B．生产规模

C．生产组织方式与管理水平

D．销售状况

E．市场供求状况21、尽管有些房地产开发商也有自己的销售队伍，但他们往往还要借助于物业代理的帮助，这是因为物业代理具有某些优势，具体包括。

A：物业代理对房地产市场当前和未来的供求关系

B：物业代理具备丰富的租售知识和经验的专业人员

C：物业代理信誉更高，更易销售

D：物业代理更加熟悉市场情况

E：房地产开发商有特定的销售对象22、建筑平面设计常见的组合方式包括。

A：走廊式组合

B：套间式组合

C：单间式组合

D：大厅式组合

E：整体式组合23、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。

A．了解房地产的法律、法规