房地产企业项目二期目标成本控制责任书

(编号：)万科城市风景

项目

二

期目标成本控制责任书中山市

万科房地产有限公司编制依据及说明按照

中山市

万科房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《

城市风景二期

项目目标成本控制责任书》，编制主要依据如下：1．财务管理部：土地出让合同；2．万创：实施方案设计图纸及规划指标(2010

年

3

月

7

日版)3．营销管理部：营销费用计划；4．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。成本管理部2010年

3

月

25

日《

城市风景二期

项目目标成本控制责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过其中各项控制目标。现予以发布，请相关部门遵照执行。签发人：签发日期：年月日主送：公司管理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本管理中心）一、

项目开发总目标：1.

项目概况1)

总体规划指标„

容积率:

1.5

绿化率:„

总建筑面积：

522490其中：可售面积：

476533„

住宅总套数：

4462

套„

总车位：

3005

个35%m2，计入容积率的总建筑面积

499853m2m2，不可售面积：

45957m22)„

容积率:„

总建筑面积：

102570

m2，计入容积率的总建筑面积

84842二

期项目概况1.237绿化率:

35％m2其中：可售面积：

84842„

住宅总套数：

797

套„

车位：771

个m2，不可售面积：

17728m2„

入伙日期：

2011

年

6

月2.

经营目标项销售面积)结算面积)销售金额(万元)项目利润(万元)净利润(万元)结算收入(万元)目年(万m2(万m2份04

年未结算2010（一期）2010（二期）1.7305259446893127714972837594468932538004.616885155343.

销售目标2010

年

1

季度面积

金额2010

年

2

季度2010

年

3

季度2010

年

4

季度面积金额(万元)面积金额(万元)面积金额(万元)(万m2)(万元)(万m2)(万m2)(万m2)490016891500051712810094902200074284.

开发计划时间序号工作内容开始完成12345取得土地证市场定位规划设计实施方案施工图设计2003.6.162004.3.12004.4.202004.4.12003.9.52004.4.12004.7.22；11.302004.6.144-1~3#

；5

－1

～4#

；6-1

～2#

；7-1~2#；8-1~3#楼A62004.6.152004.11.9工程量清单招标4-1~3#

；5

－1

～4#

；6-1

～2#

；7-1~2#；8-1~3#楼A7A2004.11.102004.11.162004.12.112004.12.15基础施工4-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1#；8-1~3#楼B897-2#楼（受高压线影响）销售展示区实施时间主体结构2010.2.22010.3.102010.6.52004.11.94-1~3#；5－1～4#；6-1～2#；7-1#；8-1~3#楼A2004.12.152010.3.112010.11.302010.11.30B10A7-2#楼（受高压线影响）销售开盘时间4-2#、8-1~3#、5-1~3#楼4-1、5-4#、6-1～2#楼7-1~2#楼2004.11.162004.11.162010.6.52010.8.132010.10.12010.12.312011.6.18BC2004.11.16/2010.3.112010.11.301112竣工备案时间入伙时间2011.1.15.

成本目标城市风景二期项目目标成本确定为

2744.33

元/m2，按成本科目具体构成如下：成本总额可售单方成本序号费用项目土地获得价款(万元)(元/m)2一二三四五六七八4205.24495.66开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费1277.199188.651870.991091.75989.8150.541083.03220.53128.68116.66112.87303.5957.57开发间接费2574.9922156.181127.2223283.41开发成本2611.47132.862744.33九期间费用总成本总成本可售面积单方成本序号成本项目责任部门(万元)(元/m)2一1土地获得价款财务管理部政府地价及市政配套费合作款项23608.3425.30财务管理部34红线外市政设施费拆迁补偿费合计596.9370.360.00财务管理部4205.23495.66二1开发前期准备费勘察设计费勘察丈量费规划设计费报批报建增容费三通一平费临时设施费合计846.152.699.736.20◆◆2项目经理部万创793.593.5312.8127.9010.10150.54108.72236.7285.68项目经理部项目经理部项目经理部341277.22三1主体建筑工程费基础工程632.696237.2990.474.57735.16116.73153.133.44项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部2结构及粗装修工程门窗工程34公共部位精装修户内精装修合计1299.1729.1859188.641083.03四1主体安装工程费室内水暖气电管线室内设备及安装弱电系统1095.09632.44143.461870.99129.0774.54项目经理部项目经理部项目经理部2316.91合计220.53五1社区管网工程费室外给排水系统室外消防系统费室外电气及高低压设备室外智能化系统其他274.2475.4232.328.89项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部23544.55197.5364.1823.280.0045合计1091.74128.68六1园林环境费绿化建设费建筑小品267.723031.563.5460.999.880.009.910.80万创万创万创万创万创万创万创23道路及广场建设费围墙建造费室外照明517.4583.79456室外零星设施其他84.086.777合计配套设施费游泳池989.81116.67七117.4580.76121.51167.8726.13752.069.52万创万创万创万创万创万创万创万创万创万创万创2幼儿园3学校14.3219.793.084其他配套（交还政府4％）学校、幼儿园环境费变电房568.847车站建造费架空层4.450.52856.8228.86.709设备用房3.391011人防地下室车库成本分摊合计378.7844.650.00957.57112.87八1开发间接费工程管理费行政费用851.9600100.4170.7211.331.26◆◆◆◆◆◆◆2项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部项目经理部工程管理部成本管理部各部门工程监理费工程质量监督费安全监督费工程保险费施工合同奖金预结算编审费资本化利息营销设施建造费物业完善费不可预见费合计96.110.710.71.269.51.1253.46.2971.58.43569.73489.54433.67230.16257567.1557.7051.1227.13303.512611.473销售管理部销售管理部项目经理部45开发成本22156.2九1期间费用管理费用36042.4390.43各部门2销售费用767.22销售管理部3财务费用0.00合计1127.22132.862744.33总成本23283.42各部门责任成本汇总如下：成本总额(万元)销售面积单方成本(元/m序号费用项目合计2)23283.414561.134561.132744.33537.6一、财务管理部作业成本12537.6牵头控制成本二、设计管理部作业成本3256.8383.8341309.4154.3牵头控制成本三、项目经理部作业成本1947.4229.513058.49907.091539.15106.978牵头控制成本四、营销管理部作业成本12151.41578.691578.691432.24186.07186.07910牵头控制成本五、成本管理部作业成本116.81116.8113.7713.771112牵头控制成本六、其他调整行政管理费用711.49711.4983.8683.86136.

成本分

计划中山城市风景成本跨期分摊明细表（2跨期成本分摊原则说明（中山城市风景7.

营销费用分期计划分期销售收入（万元）营销费用比例（%）营销费用（万元）一期二期2096526464.41055425.94%4.75%2.7%1243.81256.82853.4三~五期合计152971.43.5%5354整体营销费用比例=

营销费用总和∕销售收入总和ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle目标成本控制责任书—财务管理部财务管理部一、主要作业目标：1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。2、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。3、提高销售回款率加速资金周转，合同签约一个月内回款率不低于

90%。二、工作时间目标时间序号工作内容开始完成12取得土地证2003.6.162003.9.5三、

成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：作业成本：财务管理部为地价支付而消耗的成本，是财务管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。总费用（万项目总计作业量单位单价备注—元）4561.134205.2一、地价84842—万M2—495.7—二、作业时间成本三、物业完善费物业管理基金四、管理费用工资及福利—305.4305.450.5330.9116.023.6084842M2

1800*2％444人数不含奖金及培训费可考核部门的费用行政及财产费用其他人数人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本

=单位时间成本*部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。四、

控制要点：1、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。五、

资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。资金计划

（单位：万元）费用总额（万元）部门1月2月3月1000704月5月4296月7月16161008月9月

10月

11

月

12月土地成本管理费用431712721049.6187708570707070907097.6ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle目标成本控制责任书—设计管理部设计管理部一、主要作业目标：1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。2、在目标成本范围内实行景观限额设计。3、依据项目开发计划按时完成图纸设计，保证出图质量。4、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过合同造价的

2%5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更及现场签证管理办法》二、工作时间目标时间序号工作内容开始2004.4.20完成2004.7.221234规划设计实施方案施工图设计2004.4.12004.6.142010.2.22004.6.15三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。总费用（万项目总计作业量单位单价备注元）1309.4793.513.911.95.8一、设计费概念设计11万元万元万元M213.911.95.830二期分摊成本二期分摊成本二期分摊成本二期分摊成本规划设计费学校、幼儿园设计费其他公建配套设计

4％二期单体方案费施工图设计费1159814.8万元万M2万M2万M2万M2万元252510.65231.19360.0256.8561126277住宅面积设计修改费（中央美墅）施工图设计费（配电房）环境设计费1517.91.2美景洋房面积配电房面积环境面积4817.8250122区域设计费分摊250含晒图费、分色图、立面表现图、模型费、加班费等其他10.6773万M2664.1二、建筑研究用房目标成本控制责任书—设计管理部从获得土地到主体施工图完成，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间

934

天)计算三、作业时间成本4362天6099.6265.9250四、管理费用工资及福利行政及财产费用其他预计深圳区域年终分摊人数万元人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本

=单位时间成本*部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：设计管理部负责组织其他部门(项目经理部、成本管理部等部门)进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。总费用项目作业量单位单价备注（万元）1947.4989.9总计一、园林环境工程费1、绿化建设费风景大道绿化267.73429M2M28529.1环境面积环境面积（各期分摊）二期实际控制

70.05

万元中心公园绿化943.815014.2四号组团绿化五号组团绿化六号组团绿化七号组团绿化八号组团绿化2、建筑小品水景及设备49838010948975782000M2M2M2M2M2707070707034.956.166.453环境面积环境面积环境面积环境面积环境面积1430500M2M260030水景面积环境面积3、道路广场建造费风景大道园建517.468.63429M2M2200340环境面积（各期分摊）中心公园园建943.832.1二期实际控制

158.78

万元四号组团园建五号组团园建六号组团园建七号组团园建八号组团园建4、围墙建造费永久围墙49838010948975782000M2M2M2M2M213013013013013064.8104.1123.498.526环境面积环境面积环境面积环境面积环境面积83.832.551.3500M6505组团苑门及围墙5、室外照明102570M2建筑面积6、室外零星设施7、室外广告围板分摊525520.178M2163884.16.8环境面积万元一期修建，各期分摊目标成本控制责任书—设计管理部957.6二、配套设施费游泳池124.6768.961157M2M2M214001050105017.480.8二期控制成本

700m2，费用

98

万元二期分摊成本幼儿园学校121.5二期分摊成本其他配套（交还政府

4％）1598.4M21050167.9二期分摊成本二期分摊成本学校、幼儿园环境费变电房2374.5500M2M211015004.526.175.04.5车站建造费架空层1万元M2二期分摊成本811.7832070056.828.8378.8设备用房M2900人防地下室2047M21850二期控制

3554m2，费用

657.49

万元二期控制

12792.75m2，费用

1796

万元（含车库预留成本）车库成本分摊四、控制要点：1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。2、景观设计中控制好软景、水景与硬景的比例，以达到效果最佳且经济的景观建设。3、控制不计容积率面积的比例，合理配置配套设施。4、在保证工程质量、效果、品质的基础上考虑装修做法及选材的经济性。5、施工图设计单位的选择建议采用招标方式，并将结构指标作为评价的重要指标。6、施工图出图时间和质量需满足工程量清单招标要求；7、设计变更应在施工前尽早提出，减少拆除工程的费用。五、

资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。资金计划

（单位：万元）费用总额（万元）部门1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月

11

月

12月规划设计费建筑研究用房管理费用757.130267.9365.22074120250130合计39230148365.220194中山公司没有设立设计部门，其管理费用在年终时由深圳区域统一按设计面积分摊，现暂按

250

万测算。重要提示：成本管理部作为项目成本管理的业务主管部门，负责对项目成本管理的全过程、各环节进行组织、监督和信息汇总，并对项目成本的最终成果负责，你部门应及时向成本管理部反馈业务活动中的成本信息（其中非合同性费用和资金计划等信息应及时反馈给财务管理部），并主动了解本部门责任成本执行情况。此外，你部门还应积极配ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle目标成本控制责任书—项目经理部项目经理部一、主要作业目标：1、根据项目开发计划按时完成项目报批报建工作，按计划、尽早获得规划许可证、施工许可证及预售许可证。2、按政府规定、协议约定缴纳各种报建费用，并争取最大限度的优惠和减免。3、依据项目开发计划按时开工、达到预售和结算条件、竣工。4、按国家及万科工程技术规范要求控制工程质量，入伙一年内，主体工程总投诉率不得超过

0.8

条／每户。5、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，公园美景洋房、多层、小高层钢筋含量分别控制在

60、43

、53kg/m2

以内；砼含量分别控制在

0.36

、

0.3

、

0.3132m

/m

以内。6、按金额统计，工程合同招标率不低于

90%，总包全部采用工程量清单招标7、确保招标工作公开、公平、公正，获得性价比最高的材料和施工单位。8、发展扩大合格供应商队伍，确保招标的充分竞争。多标段同时发标时，总体中标率不高于

50%。9、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。10、按制度办理现场签证，现场签证造价不得超过合同造价的2%。11、根据工程实际情况展开施工方案优化，力求成本节约。12、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件《设计阶段成本管理工作指引》、《设计变更、现场签证管理办法》二、工作时间目标：时间序号工作内容开始完成12345基础施工2004.11.162004.12.152010.3.102010.11.302010.6.52010.12.31主体结构开盘时间竣工备案时间2010.11.30三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：项目经理部为完成工程施工、确保工程质量和工期而消耗的成本，是项目经理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。总费用项目总计作业量单位单价备注(万元)907.11目标成本控制责任书—项目经理部108.7一、报批报建费用白蚁防治费图纸审查费消防审查费项目环境影响评测费路口开设1067731067731067731M2M2M2项项3.8440.642.721.42建筑面积建筑面积建筑面积二期分摊二期分摊22122二、增容费供电贴费M2M2建筑面积建筑面积水增容费煤气增容费三、勘察丈量费测绘户数52.60.162.6612.782.01项项项点M20.162.6612.78326二期分摊二期分摊初勘11详勘施工放线60竣工测量费四、三通一平临时道路1067732.829.9236.718.03518001M2万元M210035临时用电临时用水10677382890525520.52.5305.3场地平整M220.7157.785.82.9场地平整土方回填五、临时设施费临时围墙M311项项M22.98.3120二期分摊二期分摊临时办公室临时围板8.3621074.5180.596.153.410.710.79.5六、工程管理费工程监理费施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费外聘专家进行图纸优化10677310677310677310677315866.08M2M2M2M29511万元

0.06％从工程定标到开盘之日，每天时间成本按(资本化利息总额/总作业时间934

天)计算七、作业时间成本202天6099.6123.21八、管理费用工资及福利119.7880.4235.641111人数人数行政及财产费用目标成本控制责任书—项目经理部3.72其他11人数注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本

=单位时间成本*部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。2.牵头控制成本：项目经理部负责组织规划设计部、成本管理部以及营销部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。总费用项目作业量单位单价备注（万元）总计一、主体建筑工程费1、基础工程费12151.49188.65632.756.6土方工程566008484284842M3M2M21058.419.5桩基础495.680.5建筑面积建筑面积桩基检测费2、结构及粗装修费6237.23977.2662.4774.7122.4700.5990.411.8混凝土框架砌体8904589045890458904589045M2M2M2M2M2446.6574.3987建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积找平及抹灰防水13.7578.67其他3、门窗工程单元门入户门59797樘樘M2M220001360310108.4109阳光房立面窗窗、阳台门签证变更3516.1223625310732.428.84、公共部位精装修电梯大堂装修1299.223023个M2M2M2M2M2户M2100000120单元入口精装修楼梯间精装修外立面精装修屋面精装修栏杆、空调百叶私家花园6507.8890458904589045890451188.9980.135.4122.5632.447695315.3200.85288.990.8含阳光房栏板、雨蓬其他890459.5885.35、室内装修29.181870.991095.09280.7215.19二、主体安装工程费1、室内水暖气电管线设备费室内给排系统费89045797M2户34.682700建筑面积室内燃气系统费目标成本控制责任书—项目经理部室内电气系统费变频供水其他8904589045M2M258.53.5520.931.1647.14632.4556.534.5建筑面积2、室内设备及其安装费电梯及安装费发电机及安装费消防系统及安装费21台M2M22650003.878904589045建筑面积建筑面积4.6541.43、弱电系统费143.427.9三表远传费对讲系统费797797户户350户数户数1450115.5附件一、材料采购目标单价外墙霹雳砖5923116508119462201589824726254035702961382M2M2M2M601235.5139.8188.757.7外墙涂料展开面积屋面钢瓦（含保温、防水）PVC

雨水檐沟15835含安装（含保温、防水）长度美景洋房、多层、小高楼梯间地砖、踢脚砖内墙涂料M2M2M3118.31.01168232232522.5美时丽环氧树脂底漆热浸镀锌楼梯栏杆42.6782.8268.7阳台栏杆M露台栏杆M热浸镀锌女儿墙栏杆M1.98热浸镀锌窗护栏3188M4012.75环氧树脂底漆单元玻璃雨蓬

（美景洋房）12147M2个5506.657.05热浸镀锌热浸镀锌单元玻璃雨蓬

（多层、小高层）1500空调板257459M2樘樘樘户2302000136053559.2111.8单元门含安装含安装进户门797118797108.396.31私家小院门热浸镀锌含安装信报箱1259.96274.2102.8171.475.4三、室外给排水系统费室外给水系统6856168561M2M21525雨污水系统四、室外消防系统费室外消防水6856168561M2M26541.1室外消防电34.3五、室外电气及高低压设备费高压配电设备及安装544.6149.5106773.23M214建造面积目标成本控制责任书—项目经理部128.1低压配电设备及安装室外强电管道及电缆敷设室外弱电管道埋设红线外配套高压线六、室外智能化系统停车管理系统106773.23106773.23106773.231200000M2M2M2元1218192.253.421.4197.532建造面积建造面积二期分摊50.178106773.23106773.23106773.23106773.23106773.23106773.23106773.23M2M2M2M2M2M2M236建造面积建造面积建造面积建造面积建造面积建造面积建造面积小区闭路监控系统周界红外防越64.113.953.45.31.35小区门禁系统电子巡更系统0.51.71背景音乐18.210.7其他四、控制要点：1、对现场的施工条件作详细调查，保证地质勘查科学准确，优化施工方案与施工做法。2、合理安排好主体建安工程、社区管网、景观工程的施工顺序，保证合理连接，有充分的时间进行清单招标。3、按公司施工计划，控制好施工的进度与质量，保证现场施工现场的有序。4、临时设施应考虑永久化或长期重复利用，避免短期内重复性建设造成成本浪费。5、注意事项：（1）取消原设计卫生间防水（2）取消原设计室内腻子，改为厅房天花刮水泥膏（3）原设计中，架空车库取消墙涂料、取消地下室乳胶漆五、

资金计划：你部应根据成本目标，合理安排本部门的资金(付款)计划，为公司的现金流管理提供支持。资金计划

（单位：万元）费用总额（万元）部门1月2月3月4月5月6月7月8月9月

10月06年11-12

月报批报建费用勘察丈量费三通一平费临时设施费主体建安工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费工程管理费管理费用108.749.7108.72.247.557.714.5236.779.110074.5352511059.641091.751172.42596.32780.41272.83128.68998.21003.411003.411006.391139.67986.04986.04300.32655.92300.32167.4191.35300.32177.2157.4449.38354.31658.955487.4247.7695.62463.55895.6263.4234.48589.581.4463.579.4463.567.5463.55849.4884058585858585835.642.972.972.972.972.972.972.972.972.972.972.972.97合计17025.751652.481544.071537.381527.381626.481394.661261.591412.331232.11802.04622.092721.3ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle目标成本控制责任书—营销管理部营销管理部一、主要作业目标：1、根据营销计划按项目、年度分别编制营销费用计划，项目整体营销费用最高不得超过销售收入的3.5%，本期营销费用额度1256.8万元，最高不得超过本期销售收入的

4.75%。2、定期进行营销费用分析，使营销费用的支出与项目销售节奏相匹配，开盘前营销费用使用的不得超过本期营销费用额度

%。3、营销设施的设计、建造、装修及部品采购必须实行招标或询价议价的方式。4、样板房装修工程按照不低于

33%标准价收回。样板房设计费及物品按照不低于

33%标准价收回。5、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。参考执行文件《营销费用管理规范》二、工作时间目标时间序号工作内容开始完成1234市场定位2004.3.12004.11.92010.6.52004.4.12010.6.52006.6.18销售展示区实施时间销售开盘时间三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：作业成本：营销管理部为确保项目的销售按照经营计划的要求完成而消耗的成本，是营销管理部独自控制的责任成本，包括内容见下表。总费用项目作业量单位单价备注（万元）1578.69489.5133总计一、营销设施建造费广告设施及发布费卖场30现场包装费35销售模型15看楼专车5样板间费用224含回收部分一期分摊47