0128康桥概念方案中期汇报过程版

郑州·康桥悦城14号地(柒號院)概念方案设计规划总图：1.规划总图按照汇报文本的方案一（高层+洋房，南侧无商业），方案四（高层+高层，两排高层，中心大景观）进行总图深化2.北侧建筑退建筑红线，高层退界15米，多层9米控制3.商业建筑面积不宜超过该用地总建筑面积的8%，沿街商业考虑一托二设计，将需要的配套设置在商业局部三层处4.保障房建筑面积不宜小于该用地建筑面积的10%5.地库停车位按照出让任务书1128辆设计，地面在景观外围考虑地面停车6.纯高层方案考虑:88、110、125、135四种户型，其户型配比为50%、10%、10%、30%，具体配比参考总图排布后可做适当微调7.高层+洋房：面积段洋房140，高层125+888.住宅层高按照2.9米设计9.高层户型参考一、二号院产品，在此基础上做升级设计；洋房产品按照业主提供的洋房产品做优化设计10.高层住宅大户型考虑可变空间设计11.高层造型设计延续一二号院设计，在此基础上做简洁大方升级设计12.阳台面积尽量做足13.地下室设计考虑自行车独立出入口管理14.公租房规划考虑人行独立管理15.入口形式考虑管家式大堂设计，同时在设计时候尽量考虑偷面积设计处理2016-01-20会议纪要THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」目录Chapter1前期解读Chapter2规范解读Chapter3规划策略Chapter4产品策略Chapter5造型策略01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU「CONTENTS」01前期解读交通分析区位分析周边环境基地现状上位规划规划条件量的测算规划条件竞品分析适建分析01THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU中国·河南省郑州市·中心城区河南省·郑州市该项目基地位于河南省郑州市经开区。经开区紧邻郑州中心城区。区位优势明显，是郑州市向东发展的桥头堡。「前期解读」区位分析SITE中心城区·经开区01「前期解读」宏观区位SITE约7KM郑州市主城区从基地的区位可以看出，驾车出行较为方便，距离主城区7公里，区位内铁路公路系统较为完备。路网图例：

城市轻轨线城际高速路

铁路客运线

城市主干道城市次干道及支路

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」中观区位图例：

教育类

住宅类

工业类

商业类

绿地类

水域

THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU未来规划国际教育，医疗配套，产业园区，项目将享受高端配套设施。01「前期解读」交通分析基地主城区人流郑东新区人流城市高速路车流经开区周边客流城市高速路车流客流来源图例：

郑东新区人流主城区人流城市高速车流地铁4号线

地铁3号线地铁站点基地周边均便利可达。主城区人流主要通过经南八路进入基地，郑东新区人流主要通过经开十五大街，经开17大街进入基地，城市高速路车流主要通过经南八北一路和经南八路进入基地。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」竞品分析周边楼盘产品形式以高层为主，主力面积段100㎡左右，竞品较多。周边楼盘中中建观湖国际和华启金悦府两个小区有洋房产品。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」竞品分析项目名称中建观湖国际开盘时间2015年4月18日用地面积3.0万㎡建筑面积7.47万㎡容积率2.49主力面积80㎡-120㎡高层，142-188㎡洋房，销售均价高层均价8500元/㎡；洋房待定建筑风格新法式风格车位车位配比1:1产品部品建筑外立面石材与涂料结合中建观湖国际洋房暂未开售，价格未知THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU

25514平层3中建观湖国际际——142㎡户型户型特点：四房两厅，两两房朝南缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.书房开间过小小。4.主卧储藏后期期改造无法作作为独立房间间使用。5.客厅空调设计计不合理，无无直接对外出出风。6.新规结构阳台台均算面积，，故该户型实实际面积较大大。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU34

21顶层跃层中建观湖国际际——188㎡户型户型特点：四房两厅，主主卧大面积露露台缺点：1.户型不够方正正。2.入口玄关交通通空间过大。。3.餐厅偏小。4.主卧面积偏小小，功能级配配不合理。01「前期解读」」竞品分析项目距离本案案有一定距离离，价格不具具备参考价值值THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU项目名称华启金悦府开盘时间2015年7月17日用地面积4.57万㎡建筑面积23.17万㎡容积率3.497主力面积80㎡-89㎡高层，142-166㎡洋房，销售均价高层均价13000元/㎡；洋房均价17000元/㎡建筑风格新法式风格车位车位配比1:0.74产品部品社区北大门设计入口采用酒店级迎宾门庭，大量使用高档花岗岩石材。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

2314平层华启金悦府——133㎡户型户型特点：三房三厅，两两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，，餐厅正对主主入口。2.客厅墙面不完完整，背景墙墙较短。3.次卧距离卫生生间较远.4.客厅无阳台。。01「前期解读」」竞品分析THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU2

21

21一层地下室2华启金悦府——150㎡户型户型特点：三房三厅，两两房朝南优点：户型方正缺点：1.入口无玄关，，餐厅正对主主入口。2.客厅墙面不完完整，背景墙墙较短。01「前期解读」」规划条件用地尺寸禁设机动车出出入口区段137m275m用地性质城市绿化教育教育商业住宅用地性质：二类居住用地用地面积：37613.81平方米建筑高度≦100米容积率≦2.5建筑密度≦25％绿化率≧35%停车位：1128辆THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读」」适建性分析基地西南侧为为大亚湾大道道与龙山十路路交汇处，龙龙山十路未来来将首先贯通通成为基地主主要道路，是是人流来源的的主要方向，，且本案商业业面积仅要求求3000㎡左右，因此商业适适合建设在在沿龙山十十路方向区区域。商业适建范范围住宅适建范范围人流方向规划高压线线110KV大亚湾大道道W=60M龙山十路W=36MTHEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU01「前期解读读」量的测算单元数推导导户型面积（㎡）配比套数总价段3房2厅2卫90~9525%46554~57万3房2厅1卫85~9066.67%123951~54万2房2厅1卫65~708.33%15539~42万1859业主诉求——以12户为例，各面积段占占比：95为3户，90为8户，70为1户则计算出平平均面积为为：（95*3+90*8+70）/12=89.58㎡规划住宅总总建筑面积积为：48432*3.5-3000=166512㎡则住宅总套套数为：166512/89.58=1859套住宅总套数数为1859套，根据套套数比可得得各面积段段所需套数数若为3.0M层高，底层层架空，即即9个6拼单元及1个4拼单元；若为2.9M层高，底层层架空，即即8个6拼单元及2个四拼单元元；基于日照，，经济性，，间距，户户配比综合合考虑，均均以2.9M层高进行总总图排布THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU02「CONTENTS」02规范解读THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG退界间距日照与配套套设置待征询问题题02「规范解读读」退界各边退界距距离南侧经南北北支路宽20m,多层退道路红线线10m;高层退用地地红线15m。北侧经南八八北一路宽宽40m。多层退用用地红线9m;高层退用地地红线15m。东侧经开第第十六大街街宽30m,多层退道路路红线10m;高层退道路路红线20m。西侧经开第第十五大街街宽50m,多层退用地地红线6m;高层退道路路红线25m。THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街275M40M经南八北支路20M50M56.14M30M15M20M9M25M21.9M10M6M15M10M20M10M《地块规划设计条件书》02「规范解读读」间距THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞20M＞20M多层多层多层多层＞6M地块进深受受限，最多多排三排多层住宅本案137M经开第十六大街经南八北一路经开第十五大街经南八北支路＞45M高层高层高层＞20M地块进深受受限，最多多排两排高层住宅《郑州市城乡乡规划管理理技术规定定》4.2【建筑间距】（一）多、、低层住宅宅间距1.多、低层住住宅建筑平平行布置（1）主朝向为为南北向，南侧为多层层时，控制间距不应少少于20m。（2）主朝向为为东西向时时，应按卫生间距距20m的要求控制制。3.多、低层住住宅建筑并并列布置的的间距（1）山墙不开开设窗户的的，最小控控制间距多多层为6m，低层为4.5m。（2）山墙开有有居室窗的的，其山墙墙间距应适适当加大。。24＜H≤6060＜H＜100H≤100南北向(m)303545东西向（m）202535高度（m）主朝向高层板式住住宅平行布布置时控制制间距表表4.2.3.2(三)高层住宅与高、多、低低层住宅的的控制间距2.高层板式住宅与高层板式住住宅平行布置时时，控制间距不不宜小于表表4.2.3.2所列要求：：高度（m）24＜H≤4040＜H≤6060＜H≤100板式山墙最小间距（m）151820塔式最小间距（m）1820254.高层住宅与与高层住宅宅并列布置置时，控制制间距不宜宜小于表4.2.3.4所列要求：：高层住宅与与高层住宅宅并列布置置时制间距距表表4.2.3.402「规范解读读」日照及配套套设置THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU《郑州市城乡乡规划管理理技术规定定》4.2.2【日照标准准】住宅建筑间间距应符合合不低于大寒日日照2小时的标准要求求，其中旧旧区改建的的项目内新新建住宅日日照标准可可酌情降低低，但不应应低于大寒寒日日照1小时的标准准要求。新新建建设项项目对周边边现状建筑筑日照影响响，仅考虑虑与新建建建设项目基基地直接相相邻现状有有日照要求求的建筑物物。违法建筑不视为被遮遮挡日照的的建筑。4.2.4【特殊日照照要求】医院、疗养院半数以上的的病房和疗疗养室，老老年人住宅宅、残疾人人住宅的卧卧室、起居居室，中、小学的普通教室室应满足冬至日不小于2小时的日照标准。托儿所、幼儿园主要生活用房（寝室、活活动室）应满足冬至日不小于3小时的日照标准。3.4.3【组团级社社区综合用用房实施导导则】3000户以下（每每户3.2人）的居住住组团，社社区综合用用房应合并并设置于住住宅区交通通便利的中中心地段，，方便居民民到达，规规划建设标标准为：（三）1000户以下住宅区，社社区综合用用房按照40㎡/百户进行集中配配建，由所所属社区居居委会根据据实际需要要安排文体体活动室和和治安联防防站等功能能。另外便便民站按60-80㎡/百户进行配置。。02「规范解读读」待征询问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题1问题22、《郑州市城乡乡规划管理理技术规定定》居住组团设设变电室40-130㎡。与《郑州市经济济技术开发发区建设用用地规划设设计条件通通知书》要求设置开闭所相矛盾。以以哪个为准准？待征询问题题：1、《郑州市城乡乡规划管理理技术规定定》住宅建筑每户1泊位，建筑筑面积大于于等于130㎡的户型按按2辆/户配建，廉廉租房应按按0.5辆/户配建。根据本规定定本地块应应设置停车车位500—600个。与《郑州市经济济技术开发发区建设用用地规划设设计条件通通知书》要求设置停停车位1128个出入较大。。以哪个为为准？02「规范解读读」待征询问题题THEPLANNINGDESIGNOFJOYOUSFAMILYNO.14ofCAMBRIDGE,ZHENGZHOU问题3待征询问题题：3.本地块控规退界距离与与《郑州市城乡乡规划管理理技术规定定》中退界距离离相矛盾。。且本项目目一，二号号院北侧根根据控规要要求高层退8米，多层退退5米，是否可以以统一？4、保障房设置的量为多少？户户型配比？？《郑州州市市城城乡乡规规划划管管理理技技术术规规定定》02「CONTENTS」03规划划策策略略THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN「规规划划策策略略」」规划划总总结结最后后选选定定A和D方案案ABDC方案案一一03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一总平平面面图图户型型南南北北通通透透营造造超超大大中中央央花花园园商业业占占据据良良好好沿沿街街面面，，并并考考虑虑餐餐饮饮业业态态景观观体体验验丰丰富富14地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积137843.48㎡

其中地上建筑面积94029.00㎡

其中商品房73245.00㎡

保障房9404.00㎡

商业7500.00㎡

公共服务用房2260.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积43814.48㎡

其中车库面积37730㎡

住宅地下面积2656㎡

非机动车库面积3428㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数846户

其中商品房户数660户

保障房户数186户

居住总人数2707人

其中商品房人数2112人3.2人/户保障房人数595人3.2人/户非机动车位2143辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位50辆

地下停车位1078辆普通车位经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）8.2700.75

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）7.610.001.509.1103THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一透视视图图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一透视视图图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一打造造““退退、、放放、、抬抬””入入口口形形象象A——B=1.5mBA经南南八八北北一一路路主入入口口退出出前前场场空空间间，，放放大大入入口口空空间间。。中心心景景观观空间间收收放放抬高高小小区区内内部部场场地地，，减减小小地地库库坡坡道道长长度度BA退放抬03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一良好好的的景景观观视视野野，，采光光通通风风极极佳佳拥有有48M超大大间间距距拥有有120M超长长入入口口景景观观轴轴景观观资资源源分分析析240M120M48M03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一10764㎡超大大完整整中中央央花花园园景观观资资源源分分析析03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一根据据所所对对应应的的景景观观资资源源确确定定户户型型的的位位置置户型型布布局局分分析析89户型型115户型型125户型型中央央大大景景观观140户型型45户型型60户型型

标准层面积层数88户型115户型125户型140户型

1#140+88+88+1404412754

54108119072#140+88+88+1404412754

54108119074#115+88+88+12543127542727

108116375#140+88+88+1404562856

56112127686#140+88+88+1404562856

56112127687#115+88+88+14043128562828

11212068

2656

330555522066073055

50.0%8.3%8.3%33.3%

03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一商业业占占据据良良好好沿沿街街面面,结合合社社区区入入口口营营造造商商业业氛氛围围，，提提升升商商业业价价值值商业业布布局局分分析析社区区配配套套沿街街商商业业(进深深15M)幼儿儿园园社区区入入口口03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」交通通分分析析车行行出出入入口口位位于于北北侧侧、、南南侧侧，，主主要要人人行行出出入入口口位位于于南南侧侧城市市道道路路小区区车车行行道道路路地库库出出入入口口车行行出出入入口口人行行出出入入口口小区区人人行行道道路路03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」方案案一一日照照分分析析结论论：：经专专业业日日照照软软件件测测算算，，本本地地块块内内部部日日照照基基本本满满足足大寒寒日日二二小小时时的日日照照标标准准。。02「CONTENTS」03.回家家之之路路THEPLANNINGDESIGNOFDAYAWANINHUIZHOU,TAIFENG03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」主入入口口超长长进进深深的的入入口口空空间间，，阶阶梯梯景景观观赋赋予予入入口口空空间间大大气气且且层层层层递递进进的的纵纵深深感感03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」主入入口口无论论人人行行主主入入口口，，车车型型主主入入口口都都赋赋予予仪仪式式化化的的设设置置，，庄庄重重大大气气。。03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」主入入口口泛会会所所前前的的豪豪华华大大雨雨棚棚给给予予业业主主宾宾至至如如归归的的感感觉觉，，精精致致的的竖竖向向装装饰饰也也更更增增添添贵贵气气03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划划策策略略」」主入入口口室外外水水景景引引入入泛泛会会所所，，使使得得内内外外融融为为一一体体，，给给予予在在室室内内休休息息的的人人最最好好的的景景观观体体验验03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口清澈的池池水，细细细的软软沙，明明媚的阳阳光，人人们在超超大水景景中尽情情放松玩玩耍03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」主入口北侧车行行入口绿绿树成荫荫，一份份神秘，，一份尊尊贵03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」地库03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」商业方案二03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二总平面图图及规划划特点超大栋距距，无视视线干扰扰超大中央央花园商业占据据良好沿沿街面，，部分可可做餐饮饮经济指标及成本预算表经济预算表总建筑面积地上地下

总用地面积13.409.404.00

3.76建筑类别高层洋房商业

可售面积（万m2）6.682.180.22

售价（元/m2）92001100020000

销售额（亿元）6.152.400.448.9814地块综合经济技术指标项目数值单位备注总用地面积37613.81㎡

总建筑面积134380.20㎡

其中地上建筑面积94033.00㎡

其中商品房57444.00㎡

洋房21840.00

保障房9404.00㎡

商业2200.00㎡

公共服务用房1525.00㎡居委会、物业管理、文化活动站、卫生站、居住区商业、开闭所6班幼儿园1620.00㎡

地下建筑面积40347.20㎡

其中车库面积37672㎡

非机动车库面积2675㎡地下按1.6㎡/辆容积率2.50

建筑占地9403.45㎡

建筑密度25%％

绿地面积13164.83㎡

绿地率35%％

户数860户

其中商品房户数536户

洋房户数156户

保障房户数168户

居住总人数2752人

其中商品房人数1715人3.2人/户洋房人数499人3.2人/户保障房人数538人3.2人/户非机动车位1672辆商品房1.5辆/户，保障房2辆/户，配套商业8辆/百㎡机动车停车位1128辆

其中地上停车位20辆

地下停车位1108辆普通车位03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二透视图03THEPLANNINGDESIGNOFGOLDENLANDINDAOJIAO,DONGGUN规划策略略」方案二