住宅批量精装修管理系统及项目实施关键节点

2017年1月西安胡冶明新形势下批量精装修管理系统及项目实施关键节点解码第一章：住宅批量精装修住宅的发展现状及新形势下3.0精装系统解读第二章：住宅精装修项目管理体系构成及标准化管理第三章：关于精装修产品定位及分级标准体系第四章：精装修设计成果及关键管理节点把控第五章：成本控制及物料采购第六章：精装修住宅的施工管理第七章：精装修住宅产品的售后服务第八章：标杆企业精装修项目经典案例分析目录一、房地产精装修住宅发展的过程

我们经常说，建筑是凝固的音乐，石头的史诗。任何一个时代的建筑都是人类科技文明的展现，但是这个展现常常是滞后当代最新科技文明的。我们国家的住宅在30多年的时间里，经历了飞速的发展。从传统的“秦砖汉瓦”的工业1.0时代，房地产的黄金十年又使我们快速从工业2.0进入了工业3.0、4.0的建造时代。第一章：住宅批量精装修住宅的发展现状及新形势下3.0精装系统解读1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2015年计划经济福利房商品房与福利房过度时期商品房的毛坯房时代精装修成品住宅时代早期过渡期毛坯房精装成品住宅从毛坯房到精装房是“商品时代”转为“产品时代”的开始，接下来是“商品时代”与“产品时代”并重的发展的时代。中国商品住宅的发展进程中国精修住宅的发展进程2008年之前2008~2014年2014~2015年2016年~未来1.0时代2.0时代3.0时代4.0时代1.0时代：省时省力的简装时代，2.0时代：设计更加合理，工艺更加精湛，标准化、系统化，个性缺乏3.0时代：高品质、品牌化，智能化，个性化、装饰化，定制化4.0时代：社群化，物联网化，高科技化，工业4.0化，？？？化，……有关精装修住宅基本概念的讨论讨论一：什么是精装修住宅（成品住宅、全装修住宅）住宅套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房。一般是指住宅开发商为客户提供“硬装”的房子，是按照开发商承诺的“交楼标准”提供的带“部分”室内装修的商品住宅。讨论二：什么是整体装修住宅（整体家居）一套完整的，马上能居住使用的房子，除了“硬装”还需要“软装”才行。所以我们行业内还有一个说法是“整体装修”的住宅，就是可以真正实现拎包入住的房子。讨论三：“硬装”与“软装”一般是指把能够移动的家具、家纺布艺、灯饰、摆件、挂件、饰品等属于“软装”，不能移动的室内装修及设施（设备）就属于“硬装”的部分了。讨论四：精装修住宅的分类按照不同居住需求精装修住宅分类成第一居所、第二居所、第三居所以及酒店式公寓、公寓式酒店等。讨论五：我们开发商为什么要做精装修?1、是行业发展的必然趋势，房地产已经从商品思维进入产品思维阶段。2、是住宅产业化发展的必然。3、是实现绿色低碳、环保节能的重要途径。4、未来主流目标客户的需求，省时、省事，可以贷款、拎包入住、方便出租。5、是开发商提升产品价值的重要手段，获得溢价收益。6、是开发商提升产品品质和专业管理水平的重要手段。7、开发商可以合理避税、改善财务现金流、降低资金成本。8、可以通过住宅精装修为客户提供后期增值服务。9、政府强制性规定（各省市新政）。讨论六：为什么有些开发商不做精装修1、怕麻烦，建设周期长，资金回笼慢。2、装修质量容易出问题，怕小业主投诉，做不好还赔钱。3、认为大部分业主目前还是认可毛坯房。4、觉得自己的开发管理能力目前还不能进行精装修住宅的运作。5、认为目前精装修住宅产业链还不成熟，对精装修支撑不够。6、政府没有出台鼓励精装修住宅的优惠政策。7、房地产开发理念还停留在十几年前，以投资或者投机的观点做项目。二、房地产精装修管理从什么时间介入（1）、项目前期策划定位研究阶段的介入市场分析、主流目标客户分析、产品定位研究、项目目标成确定（包括精装修交楼目标成本）、综合开发成本及项目投资效益分析。（2）、规划设计阶段的介入批量精装修项目特别要求在建筑方案阶段就要开始介入精装修设计，之后贯穿扩初设计、施工图设计、专业分包以及部品二次深化设计。（3）、成本采购阶段的介入在精装修方案设计确定之后，精装修的深化设计与成本采购阶段互相紧密关联、协同推进，根据目标成本的要求完善最终的精装修施工图设计及大宗材料、部品的招投标和采购。（4）、在项目前期销售阶段的介入在项目销售准备阶段、样板房展示区打造阶段、项目开盘推广期全面介入。（5）、在项目交付、售后服务阶段的介入通过施工阶段业主开放日、入伙交付、后期物业维修、售后增值服务、物业运营管理的全面介入。三、万科3.0住宅精装系统的构成（一）、绿色、健康、高科技住宅马桶污水在同同层向后排入入隐蔽在墙体体里的立管中中，立管中双双路排水，避避免楼间噪音音、无漏水、、无串味摒弃传统的水水封弯头.不占用地下空空间食物性垃圾直直接粉碎后随随水流入化粪粪池.可消除80％的生活垃圾圾.避免室内及小小区蚊蝇污染染、减轻家务务负担、降低低保洁费用厨房设新型变变压式止逆烟烟道，使烟道道不再窜烟、、窜味。变压压式止逆阀烟烟道排气量大大，截面尺寸寸较小。通过过改变烟道的的截面形式和和风帽结构，，利用烟气流流动的物理规规律，使气流流保持向上运运动，保证建建筑烟道口处处风压为负压压或在0压左右。双密封不锈钢钢地漏(国际高标GMP认证)，其水封深度度远已超过国国家标准，能能比一般地漏漏高速排水外外，漏水完毕毕后双密封盖盖可全封闭，，保障没有异异味，更利于于消毒剂及一一般清洁剂清清洗，更能杜杜绝虫害与病病毒的侵扰双密封地漏很很有特点：两两个水封在水水流冲击时同同时打开；没没有水流时，，上面的水封封自动盖住下下面水封的水水，防止反水水碗中的存水水挥发。同时时，干湿分离离也有助于提提高卫浴空间间的健康程度度，“生态灭蚊机机”（灭蚊磁磁场），此项项技术经美国国疾病控制中中心及国防部部实用验证，，能消灭4000平米范围内的的蚊子及其他他吸血性昆虫虫，而对人体体无任何伤害害。该系统：：运用仿生学学原理，模仿仿人类呼吸排排出的二氧化化碳、湿气及及热，利用液液化石油气经经催化作用产产生极准确浓浓度的二氧化化碳，从而吸吸引大量吸血血蚊虫并最终终消灭利用一种清洁洁、专利发明明的counterflow技术，运用蚊蚊虫飞行时的的气体动力原原理，能在呼呼出二氧化碳碳的同时，真真空吸捕大量量的吸血蚊虫虫，当他们飞飞近灭蚊磁场场找猎物时，，便会被真空空器吸入蚊网网，最后被封封干致死。不不使用任何杀杀虫剂或电蚊蚊网。24小时不间断工工作，捕捉夜夜晚活动与白白天活动的吸吸血昆虫，可可以直接放置置在蚊子繁殖殖和休息的地地方。能够大量吸引引并捕捉会产产卵的雌蚊自身发电，采采用标准的的的液化气供应应能源，无需需任何电力。。安全&无声不使用用杀虫剂，不不释放任何对对环境有害的的气体。极极其安静，没没有任何噪音音。（二）、3.0住宅精装的智智能化系统国家新政：新新建住宅小区区要推广街区区制，智能化化系统将是住住宅产品升级级重要的技术术手段！移动互联网、、物联网技术术自动闸机、车车牌识别技术术门禁人脸识别别技术小区闭路监控控技术自动呼梯、电电梯刷卡，一一卡到户技术术智能社区技术术智能门锁技术术车辆预约出入入系统技术（二）、3.0住宅精装的智智能化系统1、自动呼叫电电梯系统：大堂或者地下下车库门禁卡卡同时呼叫电电梯，进入电电梯厅后客梯梯如约而至。。一张卡对应应专属楼层，，保证绝对私私密。室内可可在智能面板板提前呼叫电电梯，偶尔有有客来访，宾宾至如归的体体验，也会让让主人感到特特别有面子。。2、入户智能感感应灯光：打开入户门的的一刹那，智智能感应系统统便会察觉你你的入户。当当温馨的玄关关灯自动亮起起，所有的风风云变换都会会归于平静，，喧嚣与名利利都被关在了了门外边。开开门就让你内内心充满“家家”的阳光。。3、智能家居系系统的应用智能家居系统统主要产品分分解示意图可视对讲系统统围墙机门门口机室室内机智能家居主机机智能灯光场景景控制，随心心切换就跟玩手机游游戏一样，不不同的生活场场景、灯光方方案由你定义义。在移动终终端，你可以以设置想要场场景的时间，，决定室内灯灯光配置，营营造出特别的的氛围环境。。无论派对、、晚餐、阅读读或入睡，均均可一键切换换。一键电动窗帘帘设定，每天天被天光叫醒醒每天愿意被闹闹铃叫醒？还还是被自然叫叫醒？手机上上设置起床时时间，窗帘会会自动拉起，，阳光倾泻在在你的床上，，灯光的色温温与室内的温温度略微调高高，唤醒你身身体的每一个个细胞。智能家居控制制系统的节能能控制自动感应照明明。遥控窗户户窗帘、遮阳阳系统。水和和喷灌管理（（花草宠物喂喂养）。1、3.0住宅精装的““社交厨房革革命”当别人在模仿仿万科的U型厨房，万科科重新发明了了社交厨房。。根据高净值值人群家庭饮饮食习惯，融融合中西厨功功能，打破厨厨房与客厅餐餐厅的界限。。通过一道茶茶色透明玻璃璃移门，关闭闭时阻隔中厨厨油烟，开启启时共享家庭庭融暖。更重重要的是，让让“总厨”真真正成为家庭庭空间的视觉觉焦点。为了解决传统统移门槽难于于清洁的问题题，万科发挥挥想象力，将将全套日本进进口移门轨道道安装到天花花板上，为此此额外付出超超过2倍的成本。（三）、3.0住宅精装品牌牌化、高品质质精工定制系系统厨房2、为客户定制制欧洲贵族专属属橱柜（上海翡翠滨滨江项目采用用诺布雷萨noblessa，橱柜中的““太空舱”））如果不打开橱橱柜，你能唯唯一发现的电电器就是德国国进口西门子子灶台。万科科调查了高端端人群的烹饪饪习惯，需要要哪些厨电，，根据这项研研究定制橱柜柜解决方案。。各种食材类类／调料品类类／各种器皿皿／各种小家家电…..空间分隔的智智慧处理，收收纳的精密划划分，让每件件电器都能各各归其位。厨房的“三步步五区”动线线分布360度烹调自如一个厨电一个个家万科正在研究究引入智能魔魔镜系统，在在你洗漱更衣衣的时候，镜镜子上会出现现时间、天气气、新闻、股股票等信息，，你可以根据据上面的信息息安排一天的的穿衣和出行行。难以置信信的体验，将将因万科变为为现实。3、3.0精装的智能魔魔镜系统魔镜可以测试试你的心跳魔镜可以像电电脑屏幕一样样获取信息4、3.0精装的卫浴品品牌唯宝定制（Villeroy&Boch），科勒定制等等卫浴间的台下下盆、浴缸等等都选用全球球顶级奢华卫卫浴品牌5、3.0精装开关控制制系统的simoni7系列6、其他精彩亮亮点电热毛巾架（采用simon系列）1、户内吊顶完完成面净高必必须大于2350mm；2、房间保证预预留真实家具具尺度；3、玄关鞋柜底底部设置不少少于150mm的柜下换鞋空空间；4、浴缸靠外侧侧安装80mm石材台面，关关怀老人与儿儿童的浴缸安安全使用；5、配置前段虑虑水设备，过过滤水中杂质质，做好居家家用水的第一一道防卫；6、户内安装除除霾新风系统统，给我们的的业主创造一一个洁净空气气的居家空间间；7、户内门采用用静音门锁，，消灭居家噪噪音；8、平开窗配儿儿童锁，开启启角度限制，，杜绝儿童意意外；9、户内照明选选用LED，洁具选用节节水款型，点点滴环保；10、玄关设置红红外感应灯，，关怀业主回回家感受；11、户内设置一一键断电，方方便居家日常常电源管理；；12、配电箱柜体体侧壁设置小小手电，在意意外断电时提提供紧急照明明；13、卫浴安装风风暖，避免灯灯暖对老人孩孩子视力的伤伤害，带来安安全柔和的呵呵护；14、卫浴干湿分分离交接处需需设置不少于于100mm宽的门槛石；；15、厨卫卫不使使用砂砂岩、、洞石石、仿仿古等等多孔孔肌理理的材材料；；16、厨房房水槽槽采用用台下下安装装方式式，台台面清清洁无无死角角；17、厨房房烹饪饪区安安装凉凉博士士，解解决夏夏季厨厨房闷闷热，，空气气流动动性差差的问问题；；18、厨房房龙头头采用用可抽抽拉龙龙头，，冲洗洗不易易清理理的死死角；；19、厨房房内的的插座座采用用带开开关的的插座座，关关注用用电安安全；；20、卫生生间采采用防防雾镜镜柜，，避免免雾气气附着着；21、主卧卧室设设置应应急灯灯，以以为断断电时时使用用；22、衣柜柜内设设置樟樟木隔隔板，，具有有驱虫虫、熏熏香，，保护护衣物物；杭州万万科22项室内内产品品价值值主张张杭州万万科精精装住住宅25项健康康主张张杭州万万科精精装住住宅29项舒适适之道道四、标杆房房企对对精装装3.0时代的的研究究美的地地产5M智慧家家在2015年，美美的地地产就就已经经发布布了5M产品战战略，，即““Multi-smart云智慧慧管理理、Multi-health多功能能健康康园林林、Multi-home超人性性化家家居、、Multi-service全方位位社区区服务务、Multi-system全系统统精工工品质质”。。美的地地产智智慧社社区4.0社区智智能安安防智慧的的家社区WIFI社区安安防系系统社区WIFI覆盖（（社区区室内内外公公共场场地））社区安安全系系统平平台社区门门禁对对讲系系统远程视视频监监控社区消消防控控制系系统智慧控控制管管家安防管管家空气管管家营养管管家灯光控控制系系统智能窗窗帘系系统智能插插座系系统智能灯灯光系系统门窗安安防系系统红外转转发系系统烟雾探探测系系统智能监监控系系统智能一一键报报警系系统厨卫安安防系系统空气净净化系系统光线感感应系系统环境探探测系系统智能厨厨房系系统厨卫水水净化化系统统水康管管家健健物业APP满足社社区内内商业业配套套服务务，通通过智智慧管管家平平台发发出一一切服服务信信息物业APP同步以以软件件、短短信、、电话话形式式通知知业主主海尔U+智慧社社区功功能智能家家居集集成应应用功功能需需求统统计用户感感兴趣趣的智智能家家居功功能2016年智能能家居居产业业现状状数据据1、终端端用户户对智智能家家居了了解的的程度度2、用户户对系系统/单品价价格接接受度度单品：轻智智能单单一产产品以智能能插座座、红红外遥遥控学学习、、智能能门磁磁、空空气检检测等等为代代表““智能能单品品”或或被成成为““轻智智能””产品品的出出现，，以及及其在在电商商渠道道和众众筹平平台的的销售售，大大大降降低了了普通通用户户使用用智能能家居居产品品的成成本门门槛。。可接受受价格格：500~1000元。系统：1~6个模块块应用用（1）、单单一系系统和和单品品结合合可接受受价格格：每每套5000元。每每平方方米造造价约约70元。（2）、5~6个基本本模块块可接受受价格格：10000~30000元，每每平方方米造造价约约200元。（3）、6个基本本模块块中高高端配配置可接受受价格格：40000~50000元。每每平方方米造造价约约300元。（4）、顶顶级豪豪宅、、别墅墅可接受受价格格：100000元以上上。更更多个个性化化配置置。五、精精装修修住宅宅的运运作模模式的的演变变(1)、菜单单式装装修型型：多种设设计方方案，，多种种装饰饰材料料选择择，多多种装装修级级别。。(2)、开开发发商商引引导导型型：：有限限的的方方案案（（风风格格））选选择择，，建建立立统统一一标标准准下下的的部部品品工工厂厂化化制制造造、、专专业业化化安安装装，，装装修修级级别别根根据据产产品品定定位位相相对对固固定定。。(3)、开开发发商商集集成成型型：：统一一标标准准，，统统一一流流程程，，采采用用全全面面家家居居解解决决方方案案，，建建立立梯梯度度产产品品体体系系。。彻彻底底否否定定了了精精装装修修=毛坯坯+装修修的的说说法法。。(4)、开开发发商商与与家家居居连连锁锁系系统统供供应应商商合合作作型型：：在全全面面家家居居解解决决方方案案的的基基础础上上，，向向客客户户提提供供““硬硬装装””相相对对固固定定，，““软软装装””采采用用菜菜单单式式个个性性化化选选择择服服务务。。(5)、专专业业公公司司管管理理型型：：由精精装装修修项项目目管管理理公公司司来来总总承承包包统统一一管管理理精精装装修修设设计计及及部部品品的的研研发发、、工工业业化化生生产产组组织织、、现现场场施施工工安安装装，，建建立立精精装装修修住住宅宅共共生生体体系系。。(6)、专专业业化化C2B定制制模模式式：通通过过专专业业化化的的客客户户平平台台，，运运用用互互联联网网思思维维，，由由专专业业的的开开发发商商或或者者专专业业化化的的运运营营管管理理团团队队，，打打造造满满足足不不同同客客户户需需求求的的、、个个性性化化定定制制的的住住宅宅精精装装修修产产品品（（包包含含硬硬装装和和软软装装、、家家居居用用品品））。。住宅宅批量量精精装装修修项项目目管管理理与与传传统统装装修修的的区区别别及及特特征征（1）、、装修修设设计计特特点点把把控控：：设计计中中性性化化、、淡淡化化个个性性化化设设计计，，通过过设设计计引引导导消消费费者者向向装装饰饰个个性性化化方方向向发发展展。提提倡倡““轻轻装装修修、、重重装装饰饰””。。（2）、、设计计风风格格选选择择：：采用用现现代代简简约约、、简简约约欧欧式式、、时时尚尚混混搭搭三三种种风风格格为为主主，，在在此此基基础础风风格格之之上上进进行行演演变变和和延延伸伸。。（3）、、批量量装装修修质质量量保保证证问问题题的的解解决决：：采用用工工厂厂化化制制作作、、现现场场安安装装的的工工艺艺，，大大大大提提高高标标准准化化施施工工质质量量。。房房屋屋各各种种部部位位、、部部品品具具有有质质量量保保证证期期限限，，尽尽量量减减少少现现场场的的施施工工作作业业。。（4）、、解决决业业主主对对材材料料环环保保性性能能的的担担忧忧：：环保保监监控控从从供供应应商商源源头头抓抓起起，，选选择择信信誉誉度度高高的的，，客客户户认认可可度度高高的的知知名名品品牌牌，，确确保保安安全全。。（5）、、批量量精精装装设设计计不不同同于于传传统统样样板板房房设设计计：：批量量的的特特点点，，严严格格的的目目标标成成本本控控制制。。（6）、成本控制与与采购特点点：严格的目标标成本控制制。原则上上贵重材料料、成套部部品、专项项工程和设设备均由甲甲方采购和和分包，现现场装饰施施工单位以以包清工为为主。（7）、项目开发周周期的特性性：设计、采购购、施工独独特的开发发节点安排排，精装房房比毛坯房房开发周期期多6至8个月。（8）、精装房项目目交付的独独特性：验房环节的的重要性，，售后服务务的特点。。一、住宅精精装修项目目管理体系系的构成谁来负责牵牵头？设设计计部？营销销部？成本本部？工程程部？由公司主管管领导牵头头，协调各各部门共同同完成。公公司高管牵牵头的必要要性！精装修是外外委设计还还是自主研研发？可根据开发发企业的自自身情况确确定外委或或者自主研研发，采取取内外结合合的方式。。关键的问题题是：开发发商人员的的投入、时时间的投入入及研发费费用的投入入！精装修是临临时工作还还是建立一一个永久的的系统工程程？精装修体系系的建立是是永久的系系统工程，，必须由公公司确定制制3~5年的实施目目标，确定定每个阶段段成果，制制定各个部部门配合的的实施计划划。第二章：住住宅精装修修项目关键键管理节点点管控标杆企业对对住宅精装装修的组织织及执行万科集团成立专门公公司“万创”，对精装修修标准进行行研发与推推广执行绿城集团集团成立精精装修设计计管理部，，相关部门门以配合方方式进行龙湖地产集团成立精精装修管理理中心，相相关部门以以配合方式式进行中海地产抽调设计精精英对项目目进行精装装修的标准准研发及执执行其他他地地产产集集团团由集集团团设设计计部部的的精精装装修修设设计计组组进进行行标标准准的的研研发发及及具具体体项项目目的的推推广广设计计系系统统集集成成景观观设设计计规划划设设计计建筑筑设设计计精装装部部品品设设计计风格格设设计计机电设备设计无障障碍碍设设计计空间间优优化化设设计计二、、精精装装修修住住宅宅的的标标准准化化体体系系的的建建立立1、精精装装修修设设计计体体系系的的标标准准化化构构成成2、精精装装修修住住宅宅产产品品分分级级体体系系的的标标准准化化精装装修修住住宅宅的的分分级级体体系系就就是是建建立立精精装装修修住住宅宅的的分分级级标标准准。。根根据据客客户户的的市市场场定定位位确确定定产产品品定定位位，，将将不不同同装装修修部部品品的的组组合合与与不不同同装装修修材材料料的的产产品品种种类类根根据据目目标标客客户户的的需需求求进进行行分分类类匹匹配配，，形形成成不不同同梯梯度度的的装装修修标标准准。。在分分级级体体系系建建立立时时通通过过成成本本规规划划，，将将有有限限的的资资金金进进行行合合理理分分配配，，使使其其产产生生收收益益最最大大化化，，也也就就是是实实现现客客户户的的满满意意度度最最大大化化。。根据据楼楼盘盘产产品品定定位位确确定定分分级级标标准准根据据户户型型大大小小确确定定分分级级标标准准根据据楼楼盘盘的的产产品品类类别别确确定定分分级级标标准准3、精精装装修修项项目目成成本本控控制制体体系系的的标标准准化化设计计标标准准最最优优性性价价比比基本本概概念念厨房电器10-15%机电设备20-25%基础施工30-35%收纳固定家具8-12%卫浴设备15-18%成品物流保护1-5%成本设计研究项目分解单项成本核算预算统筹4、精精装装修修项项目目施施工工管管理理体体系系的的标标准准化化（1）、、精精装装修修施施工工管管理理流流程程（2）、、精精装装修修施施工工工工艺艺作作业业指指导导书书（3）、、精精装装修修施施工工管管理理措措施施（4）、、精精装装修修施施工工管管理理用用表表标杆杆企企业业标标准准化化参参考考5、精精装装修修项项目目在在交交付付、、销销售售、、维维保保阶阶段段管管理理体体系系的的标标准准化化（1）、、土土建建交交付付阶阶段段的的标标准准化化土建建移移交交质质量量问问题题综综合合统统计计分分析析表表（2）、、销销售售阶阶段段交交楼楼标标准准及及售售楼楼合合同同的的标标准准化化特别别提提醒醒：：未未能能确确定定品品牌牌、、型型号号的的材材料料、、部部品品可可以以同同等等材材料料替替换换，，最最终终以以开开发发商商实实际际交交楼楼为为准准。。（3）、、精精装装房房交交付付阶阶段段交交房房资资料料的的标标准准化化交业业主主的的装装修修资资料料户型型平平面面图图分户户验验收收表表所有有设设备备的的使使用用说说明明、、保保修修卡卡、、合合格格证证水电电管管路路走走向向图图工程程施施工工过过程程光光盘盘成品品住住宅宅使使用用说说明明书书住宅宅批批量量精精装装修修项项目目管管理理与与传传统统装装修修的的区区别别及及特特征征（1）、、装修修设设计计特特点点把把控控：：设计计中中性性化化、、淡淡化化个个性性化化设设计计，，通过过设设计计引引导导消消费费者者向向装装饰饰个个性性化化方方向向发发展展。提提倡倡““轻轻装装修修、、重重装装饰饰””。。（2）、、设计计风风格格选选择择：：采用现现代简简约、、简约约欧式式、时时尚混混搭三三种风风格为为主，，在此此基础础风格格之上上进行行演变变和延延伸。。（3）、批量装装修质质量保保证问问题的的解决决：采用工工厂化化制作作、现现场安安装的的工艺艺，大大大提提高标标准化化施工工质量量。房房屋各各种部部位、、部品品具有有质量量保证证期限限，尽尽量减减少现现场的的施工工作业业。（4）、解决业业主对对材料料环保保性能能的担担忧：：环保监监控从从供应应商源源头抓抓起，，选择择信誉誉度高高的，，客户户认可可度高高的知知名品品牌，，确保保安全全。（5）、批量精精装设设计不不同于于传统统样板板房设设计：：批量的的特点点，严严格的的目标标成本本控制制。（6）、成本控控制与与采购购特点点：严格的的目标标成本本控制制。原原则上上贵重重材料料、成成套部部品、、专项项工程程和设设备均均由甲甲方采采购和和分包包，现现场装装饰施施工单单位以以包清清工为为主。。（7）、项目开开发周周期的的特性性：设计、、采购购、施施工独独特的的开发发节点点安排排，精精装房房比毛毛坯房房开发发周期期多6至8个月。。（8）、精装房房项目目交付付的独独特性性：验房环环节的的重要要性，，售后后服务务的特特点。。精装标标准产产品库库项目定定位产品选选择项目套套图成本测测算清单确确定标采招招购施工管管理项目实实现根据项项目定定位选选择标标准产产品《产品标标准物物料表表》《产品标标准施施工图图》《产品标标准工工艺节节点图图》三、精精装修修标准准推广广执行行体系系精装修修房设设计的的定位位首先先取决决于楼楼盘的的市场场定位位。装装修设设计标标准要要根据据项目目类别别、户户型特特点、、楼盘盘规模模、销销售价价格来来确定定。一般来来说，，中高高挡、、户型型面积积和规规模较较大的的楼盘盘，装装修设设计的的标准准就相相对会会高些些；中中小户户型楼楼盘，，装修修设计计则应应该简简洁、、实用用、经经济。。对于于产品品线比比较丰丰富的的楼盘盘，建建议分分2~3个风格格及标标准进进行产产品定定位。。对于别别墅类类的高高档的的大户户型楼楼盘，，开发发商可可先制制作全全装修修样板板房，，作为为指引引，让让客户户可以以选择择含精精装修修的房房屋，，也可可以选选择毛毛坯房房，不不宜一一刀切切的全全部做做到精精装修修标准准。一、如如何通通过市市场调调查确确定精精装修修住宅宅的产产品定定位第三章章：关关于精精装修修住宅宅的产产品定定位及及分级级标准准体系系二、如如何建建立精精装修修住宅宅的分分级体体系不同户户型面面积的的分级级及对对应的的设计计风格格建议议（1）、政政府保保障房房级装修成成本造造价：：400~600元/平方米米（2）、基基础标标准级级装修成成本造造价：：600~900元/平方米米（3）、都都市普普通级级装修成成本造造价：：1000~1800元/平方米米（4）、一一线城城市标标准级级装修成成本造造价：：2000元~2500元/平方米米（5）、普普通豪豪宅级级装修成成本造造价：：3000元~4000元/平方米米（6）、顶顶级豪豪宅级级：5000元/平方米米以上上注：以以上分分级标标准参参考为为开发发商内内部套套内使使用面面积单单位目目标控控制成成本。。三、精精装修修住宅宅分级级体系系对应应的装装修标标准分级体体系参参考分级体体系参参考(2)1）、政政府保保障房房级（（400~600）：完完整的厨厨房硬装装（不含含厨电））、简易易操作台台和橱柜柜、卫生生间主要要洁具及及简单硬硬装修，，门、地地板、墙墙面的装装修。主主要装饰饰材料以以瓷砖和和涂料为为主。2）、基础础标准级级（600~900）：在上上一级基基础上，，增加厨厨房橱柜柜及厨电电、卫生生间品牌牌洁具及及卫浴配配件的部部件，厅厅房开始始考虑固固定家具具的布置置（提供供入口玄玄关鞋柜柜、主人人房衣柜柜）。厅厅房地面面开始采采用实木木复合地地板，较较高标准准的成套套门系统统。主要要装饰材材料一瓷瓷砖和涂涂料为主主。3）、都市市普通级级（1000~1800）：在基基础标准准级之上上，增加加厨房卫卫生间的的电器和和橱柜（（著名品品牌），，厅房开开始考虑虑更多的的收纳系系统同时时提高装装修材料料的标准准，墙面面开始背背景墙装装饰。洁洁具及电电气采用用著名品品牌中高高端系列列。开始始赠送部部分品牌牌家用电电器（冰冰箱、热热水器、、空调等等）。配配置基本本的新风风系统和和智能家家居系统统。4）、一线线城市标标准级（（2000~2500）：在都都市普通通级之上上进一步步提高材材料标准准，增加加房屋的的其他配配置，比比如空调调系统、、热水（（炉）系系统、新新风系统统、直饮饮水系统统、中高高端智能能家居系系统等。。敏感部部品开始始采用品品牌定制制。5）、普通通豪宅级级（3000~4000）：在一一线城市市标准之之上采用用顶级品品牌产品品的同时时，开始始考虑更更多的机机电（设设备）系系统、固固定家具具的布置置，甚至至开始考考虑移动动家具、、主要灯灯具的配配置等。。主要部部品均为为著名品品牌以及及专属定定制。6）、顶级级豪宅级级（5000以上）：：主材、、电气设设备、家家居部品品均为国国际顶级级进口品品牌及高高端系列列，同时时相关硬硬装和软软装设计计与国际际奢侈品品品牌对对接、定定制。C级标准参参考精装修住住宅分级级体系分分类表都市普通通级精装装修主材材及部品品选用参参考1000~1800元/平方米地板：国内十大大品牌实实木复合合地板，，如大自自然、圣圣象地板板等成套门系系统：国内优质质品牌门门厂洁具：科勒、东东陶TOTO、乐家智能马桶桶：该级别开开发商一一般不提提供卫浴龙头头：科勒、TOTO等卫生间电电气：松下暖风风机、LED放大镜、、电热毛毛巾架厨房橱柜柜：欧派、博博洛尼、、老板等等国内知知名品牌牌。厨房电器器：西门子、、方太、、老板等等国内知知名品牌牌。一般般不送冰冰箱。厨房龙头头：科勒、摩摩恩等合合资知名名品牌。。瓷砖：国产优质质品牌。。涂料：立邦、、多乐士士等优质质品牌。。玄关柜、、衣柜：索菲亚亚等知名名品牌（（玄关柜柜，主人人房衣柜柜不确定定，其他他卧房不不考虑））。空调系统统：开发商商一般不不提供。。如提供供为分体体三菱、、松下、、日立、、格力等等品牌。。燃气热水水器：开发商商一般不不提供。。如采用用为樱花花、能率率、林内内等日系系品牌。。开关插座座：西蒙、罗罗格朗、、西门子子等。新风系统统：局部管道道排风式式，合资资优质品品牌。入户门锁锁：合资品牌牌优质智智能门锁锁（Yale，三星等等）。厅房背景景墙：一般不提提供。样样板房有有，但属属于非交交楼标准准。智能家居居：一般不不提供，，安装预预留电气气点位。。不同分级级体系案案例分析析一线城市市标准级级精装修修主材及及部品选选用参考考（2000~3000元/平方米））地板：国内十大大品牌实实木复合合地板，，如大自自然、圣圣象地板板等成套门系系统：国内优质质品牌门门厂。洁具：科勒、东东陶TOTO、乐家较较高系列列产品。。智能马桶桶：该级别开开发商一一般不提提供，部部分项目目考虑主主人卫生生间提供供TOTO普通款。。卫浴龙头头：高仪、汉汉斯格雅雅普通系系列，科科勒、TOTO中高等系系列。卫生间电电气：松下暖风风机、LED镜前放大大镜、电电热毛巾巾架、防防雾镜子子厨房橱柜柜：欧派、博博洛尼、、等国内内知名品品牌（含含转角拉拉篮等贵贵重五金金件）。。厨房电器器：西门子、、方太、、老板等等国内知知名品牌牌（可含含微波炉炉及冰箱箱）。配配垃圾粉粉碎机和和净水器器。厨房龙头头：科勒、摩摩恩等合合资知名名品牌。。石材、瓷瓷砖：国产优质质著名品品牌。涂料：立邦、、多乐士士等优质质品牌。。玄关柜、、衣柜：索菲亚亚衣柜等等知名品品牌（玄玄关柜、、主人房房衣柜，，其他区区域不确确定提供供）。空调系统统：提供三三菱、松松下、日日立、格格力等品品牌，以以多联机机、壁挂挂机为主主。燃气热水水器：采用为为林内、、樱花、、能率等等日系品品牌。开关插座座：智能家居居开关、西蒙、罗罗格朗、、西门子子等。新风系统统：热交换器器双向流流式新风风系统（（除PM2.5），日系系、德系系合资优优质品牌牌。入户门锁锁：进口或者者合资品品牌优质质智能门门锁。厅房背景景墙：局部采用用拼花大大理石、、高端壁壁纸或者者皮革、、布艺软软包等。。智能家居居：智能灯灯光、电电动窗帘帘、智能能空调、、手机APP控制系统统等。深圳某豪豪宅采用用的品牌牌系列深圳万科科云城精精装修案案例参考考（一线线城市标标准之一一）产品定位位方方案案阶段初初步设设计阶段段施施工工图设计计工作团队队策划师规划师建筑师规划师建筑师室内设计计师建筑师结构师水电工程程师设备工程程师园林设计计师建筑师结构师水电工程程师设备工程程师园林设计计师弱电工程程师室内设计计师精装修设设计方案案经甲方方及建筑筑师确认认后，再再提交给给建筑结结构专业业、设备备专业进进行施工工图设计计。这样样一来，，避免了了已往装装修设计计与原施施工图设设计的脱脱节。如如果有““软装设设计”也也须同步步完成。。关键节点点同步完成成重要！目标成本本、大宗宗材料、、部品、、设备采采购把控控关键环环节第四章：：精装修修设计成成果及关关键管理理节点把把控一、设计计阶段关关键管理理流程精装修住住宅设计计系统模模块划分分1、公共空空间系统统（入户户大堂、、轿厢、、公共楼楼梯间走走道）2、玄关系系统（普普通收纳纳玄式关关、装饰饰性玄关关、入口口礼仪式式玄关））3、餐厅客客厅系统统（普通通餐厅、、正餐厅厅、早餐餐厅、起起居室、、客厅、、家庭厅厅）4、卧房系系统（保保姆房、、儿童房房、老人人房、客客人房、、主人房房）5、厨房系系统（普普通住宅宅厨房、、开敞式式厨房、、大户型型住宅厨厨房）6、卫浴系系统（工工人房卫卫生间、、公共卫卫生间、、主人房房卫生间间）7、收纳系系统（玄玄关、厨厨卫、储储藏、衣衣柜、家家政收纳纳）8、家政系系统（厨厨房区域域、生活活阳台区区域、洗洗衣及清清洁区域域）9、建筑科科技及智智能化系系统（建建筑科技技、智能能家居、、智慧社社区、智智慧城市市）10、人文关关怀系统统（人体体工程学学、生活活贴心关关怀、装装饰美学学系统））二、如何何与住宅宅装饰建建材、部部品制造造商共同同完善产产品设计计1、精装修修住宅建建材及部部品的主主要分类类与室内装装修设计计紧密相相关的住住宅装饰饰建材及及部品：：（部品的概概念：根据设设计通过过工厂化化生产，，按照配配套技术术在装修修现场组组装，作作为成品品住房中中的某一一部位且且能满足足该部位位的一项项或者几几项主要要功能要要求的单单元，简简称部品品，如整整体橱柜柜、整体体卫浴等等。）（1）、厨房房橱柜、、厨房电电器、厨厨房器具具（星盆盆、龙头头、净水水器等））。（2）、住宅宅其他收收纳系统统：鞋柜柜、卫生生间橱柜柜、衣柜柜、壁柜柜、储藏藏柜等。。（3）、卫生生洁具（（多件套套布置、、干湿分分开）。。（4）、家用用电器：：电视、、厨房电电器、冰冰箱、洗洗衣机、、空调、、新风系系统、暖暖风机、、热水器器、垃圾圾粉碎机机、防雾雾镜、背背景音乐乐等。（5）、室内内系列家家具、室室内家居居软装（（完善合合理布置置）。（6）、室内内门窗及及配件。。（7）、装修修材料：：地砖、、石材、、墙砖、、地板、、装饰板板材、地地毯、涂涂料油漆漆等。（8）、电器器配件：：开关、、插座、、安防系系统、灯灯具等。。2、如何与部品品供应商完善善产品设计（1）、厨房区域域的橱柜厨房功能流程程的设计思想想、是否预留留足够的厨房房设备空间，，厨电布置、、橱柜抽屉、、转角拉篮、、五金件、收收纳盒及层板板布置。（2）、卫生间区区域的部品卫生间区域的的设计思想（（多件套与干干湿分开）、、公共卫生间间、主人卫生生间、工人房房卫生间区别别设计。部品品考虑卫浴柜柜、镜子、淋淋浴门、暖风风机、天花吊吊顶，毛巾架架等。（3）、厅房区域域部品厅房区域的部部品：收纳柜柜、橱柜、装装饰柜、背景景墙、天花、、地板、成套套门等。（4）、五大工业业化部品橱柜（厨电））、地板、室室内成套门系系统、洁具龙龙头、储藏柜柜及衣柜（5）、设备、电电器配置空调、新风、、热水器、其其他家电、人人性化布置是是关键（开关关、插座位置置）。厨房橱柜的收收纳系统衣柜的设计（（部品定制））女士衣橱的设设计男士衣柜设计计三、二次深化部品品图纸与成本本控制的对接接装修设计研发发案例万科标准化研研究二次深化部品品图纸流程部品设计方案案部品装修施工工图部品二次深化化方案部品加工制作作图目标成本控制制调整设计深化化图纸样板房精装修修设计案例软装设计案例例四、精装修设计单单位选择与设设计合同管理理1、批量精装修修设计任务书书的编制（1）、明确设计计范围：入户户大堂区域、、电梯轿厢、、标准层公共共电梯间走道道、住宅（公公寓）套内。。（2）、明确设计计风格和设计计内容。（3）、明确批量量交楼标准的的设计目标成成本。（4）、划分设计计阶段。（5）、明确设计计成果清单（6）、甲方提供供准确无误的的设计条件图图及相关专项项分包设计资资料信息作为为设计任务书书附件。（7）、甲方提供供精装修产品品的技术标准准（如有），，或者建筑设设计及装饰设设计指引，作作为指导室内内设计的依据据性文件。某项目批量装装修设计任务务书参考2、精装修设计计费用参考(1)、国际级室内内设计单位（（大师）：住住宅室内1500~2500元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(2)、香港及深圳圳一流室内设设计单位：住住宅室内1000~1500元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(3)、深圳准一流流室内设计单单位：住住宅室内内800~1000元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(4)、深圳一般专专业室内设计计单位：住住宅室内600~800元/平方米会所及售楼部部、入户大堂堂等公共部分分70~80%(5)、套图设计费费：20~30%(6)、软装设计费费：150~300元/平方米备注：以上设设计面积按照照套内使用面面积计算（1）、单纯装修修设计单位与与装饰设计工工程总承包单单位的比较（2）、家装设计计单位、样板板房会所设计计单位、公装装设计单位、、酒店设计单单位的比较（3）、装饰设计计单位的预选选（4）、装饰设计计单位招标方方法：技术标、商务务标、有保底底费或者无保保底费比稿（5）、设计周期期的把控第一阶段：平平面户型方案案优化及装修修概念意向：：7~10天第二阶段：整整体完整装修修方案：10~15天第三阶段：施施工图初稿：：15~20天（达到可编编制工程量清清单深度）第四阶段：施施工图完善阶阶段（土建设设计调整、部部品二次设计计、机电点位位调整、甲方方分包专项设设计信息汇总总、目标成本本调整、大宗宗材料及部品品采购阶段调调整和配合）），30~60天3、批量精装修修设计合同管管理要点第五章：成本本控制与物料料采购一、精装修的的成本控制从从设计开始1、精装修设计计成本控制（（80%）（1）、产品定位位标准的选定定、设计风格格确定（2）、主要材料料选择（3）、设计内容容及技术标准准的确定（各各区域组成及及部品配置、、技术标准））（4）、按照梯级级标准确定设设计细节及装装修标准。2、精装修住宅宅实施过程的的成本控制（（20%）（1）、预算控制制（2）、工程发包包控制（3）、施工阶段段的成本控制制（4）、决算阶段段的成本控制制成本定位装修设计设计预算采购询价编制预算调整设计实施预算（A）、根据楼盘盘市场定位确确定交楼标准准的装修范围围和单位造价价。一般室内内装修成本标标准可在700~2500元/平方米范围选选择和确定（（由营销策划划部门、设计计部门确定））。（B）、按所确定定的装修造价价进行精装修修住宅的设计计深化、调整整及完善，编编制符合市场场定位的精装装修预算，初初步锁定成本本（可由装修修设计公司来来完成）。（C）、按确定的的装修设计进进行主要装修修材料、部品品的采购询价价工作。主要要材料及部品品包括：入户户门、铺地材材料、卫生洁洁具、厨房卫卫生间用品、、橱柜、开关关插座、家用用电器、墙面面磁转、涂料料等（由预算算采购部门来来完成）。（D）、根据选定定的装修材料料、部品比较较精确做出装装修预算（预预算部门来完完成）。（E）、根据产品品定位及成本本控制目标调调整装修设计计（营销部、、设计部）。。（F）、按照最终终的定板装修修设计完成精精装修成本预预算的编制。。二、精装修设设计过程成本本控制流程1、精装修住宅宅目标成本控控制六阶段控控制法：成本清单分析析案例：2、设计材料、部部品、设备选选择指引（1）、为什什么要编编制材料料、部品品、设备备采购指指引充分把握握客户敏敏感点，，提升整整个项目目的产品品价值（2）、敏感感材料、、部品、、设备关关注的范范围入户玄关关区域：：入户门、、玄关柜柜、可视视门铃及及门禁客厅、餐餐厅区域域：客厅地地板铺贴贴材料、、背景墙墙、可视视对讲、、空调机机位布置置、天花花、电动动窗帘厨房区域域：橱柜、、厨电、、星盆、、厨房龙龙头、厨厨房墙地地砖、垃垃圾粉碎碎机、净净水器、、厨房电电视、厨厨房排气气扇生活阳台台：热水器器、家政政收纳柜柜、拖布布池、卫生间：洁具（（坐便和和台盆、、浴缸））、龙头头及花洒洒、卫浴浴收纳柜柜、淋浴浴门、暖暖风机、、防臭地地漏、毛毛巾架、、镜前灯灯、放大大镜卧房区域域：地板（（踢脚线线、收边边条）、、窗台板板、衣柜柜、背景景墙、电电动窗帘帘、空调调其他：成套门门系统（（门把手手及五金金）、开开关控制制面板三、采购购成本的的控制1、甲供材材料的选选择范围围地板、瓷瓷砖、涂涂料、石石材、窗窗台板、、门、橱橱柜系统统、洁具具、木饰饰面（含含线条））、灯具具、机电电设备系系统、家家用电器器等。2、批量采采购的选选择：严防代理理经销商商向厂家家报备。。建议同同等类型型的品牌牌产品不不少于三三家。品品牌选择择余地比比较小的的情况，，最好与与厂家直直接采购购。3、竞标性性采购（特别是是针对不不熟悉的的材料、、部品、、设备的的采购））。4、战略采采购（集团采采购，多多项目联联合采购购、单一一项目批批量采购购）。木门的采采购木门是对对进度的的影响极极大，是是最值得得关注的的项目之之一。关注的质质量要点点：（1）、木材干干燥水平平。（2）、木材本本身的品品质。（3）、门板的的构成方方式。实实木门、、空心门门、模压压门。（4）、饰面做做法。（5）、油漆质质量。（6）、门套的的设计方方式。（7）、门的五五金件。。几乎所有有项目上上都遇到到木门安安装产能能不足的的问题。。为此，，将其工工作划分分为几个个步骤，，并在采采购合同同中与供供应商予予以明确确：第一阶段段：门的的设计，，技术标标准的确确定，五五金件配配置的确确定第二阶段段：样板板门制作作，确定定验收标标准。第三阶阶段：：根据据供应应商的的产能能排产产，并并约定定门框框、门门扇、、门套套进场场时间间。第四阶阶段：：现场场安装装，成成品验验收。。5、木门门、橱橱柜、、石材材、木木地板板、瓷瓷砖、、洁具具等采采购橱柜的的采购购橱柜采采购关关注的的质量量要点点：1、台面面人造造石的的质量量，价价格差差别可可达10倍。2、柜体体用板板材。。多数数用防防潮板板，即即便如如此，，防潮潮板质质量也也有高高低之之分。。3、表面面装饰饰材料料。便便宜的的防火火板几几十元元每张张，贵贵的上上千元元一张张。4、每一一种五五金件件。进进口和和非进进口价价格差差别极极大，，例如如：抽抽屉所所用的的滑轨轨，质质量好好的可可以承承受一一个人人的重重量，，其价价格也也颇为为可观观。5、抽屉屉的质质量。。有的的是金金属制制品，，有的的用普普通板板材制制成。。6、封边边条的的工艺艺及材材料。。7、各种种附件件，例例如金金属抽抽篮的的数量量、质质量等等等。。8、加工工水平平。9、收纳纳系统统配置置：调调味拉拉篮、、支架架、垃垃圾桶桶等等等。橱柜省省钱的的技巧巧（通通过五五大组组成部部分的的分解解分析析）成品木木制作作的采采购衣柜、、鞋柜柜、玄玄关收收纳柜柜、卫卫生间间橱柜柜、储储藏柜柜、背背景墙墙几乎每每一组组成部部分都都构成成不同同的质质量等等级。。活动部部件的的可靠靠性需需要认认真把把握。。防潮能能力常常常不不足。。制作安安装的的时间间比较较长。。安装时时对现现场有有一定定要求求及影影响。。木地板板的采采购木地在在广东东用量量一般般，在在上海海、北北方不不少房房子内内常常常满铺铺。这这种做做法