某市宏观环境分析报告

PAGEPAGE5兴化市宏观环境分析一、兴化简介：1、兴化概况兴化市位于苏北里下河地区腹部，地处扬州、南通、盐城经济开发区中心，1987年撤县建市。东以串场河与东台、大丰为界，南与江都、泰县毗接，西与邮、宝应接壤，北与盐城隔河相望。市政府所在地 昭阳镇，为楚将昭阳食邑，至今已有两千多年的历史。 全市总面积2393平方公里，人口155万，全市133，061819268172、自然环境兴化地居北亚热带湿润气候区，兼有海洋性和大陆性气候特征。雨量充沛，日照充足，四季分明，气候宜人。累年平均温度15℃左右，降水量1024.8毫米，日照2305.6小时，无霜期227天。境内地势低洼，形如侧釜，河港纵横，土壤肥沃，耕地面积大，水生资源丰富，适宜农作物、多种经济作物及水产品的生长、养殖。3、历史文化资源4、支柱产业兴化是国家重要的商品粮、优质棉花基地。历年来，粮、棉、油、水产品总量一直居全国县（市）前列，年产粮食110万吨，棉花4万吨，油料3.7万吨，生猪45万头，家禽2000多万只，蛋品7万多吨。近年来，注重传统农业向新型、高效、产业化方向发展，生态农业迅速崛起，一禾蔬菜、垛田香葱、兴化青虾、大纵湖蟹等无公害农产品已经越来越受到海内外消费者的欢迎和喜爱。兴化工业门类较全。机械、冶金、化工、医药、纺织、食品及农副产品加工业为主导行业。现有各类企业2600多家。其中大型企业3家，中型企业16家；省级企业集团4家。二、经济发展状况：1、国民经济较快增长：2006178.3614.7%39.134.7%；19.6%；56.4715.4%；1327316.9%。财政1585883077024.1%。2、全市财政收入稳定增长，近三年增幅都在20％以上兴化市2001－2006年财政收入水平2001年2002年2001年2002年2003年2004年2005年2006年财政收入（亿元）4.296.117.551012.7815.861614121086420由于经济稳步发展，全市财政收入也保持了较快的增长水平。2004年－2006年每年财政收入增幅都在20％以上，财政收入总额和增长速度都处于较快水平。3、城市总人口逐年下降，城市化水平逐步提高20012001年 2002年 2003年 2004年 2005年人口数量（万人） 155.27 155.23 154.99 154.95 154.31环比增长率 0-0.001-0.002-0.003-0.004155154兴化市近几年人口情况正式由于兴化靠近沿江较为发达城市，这些周边发达城市的吸附效应分流了部分兴化人口，使得城市总人口逐年下降，尤其流失了部分具有较高购买力和迁移能力的精英人群。统计数据显示，2005年人口自然增长率0.059%，总人口下降0.41%，实际流失的人口数量为0.47%，人口外移的形势更加严峻。根据计生部门提供的人口预测，2007年总人口为149万人，出现较大程度的下滑。预计2007、2010年、2020年城市化水平分别为42%、48%、55%，城市化人口仍在增长，但幅度有限。4、城市向南发展，但城区成长的速度、空间有限为依托的居住、行政、商业、文化教育综合区。从城市规划角度来看，开发区区域主要是发展工业。此外，城市总体规划要求2010年城区人口规模达到28万，用地规模28平方千米；2020年城区人口规模33万，用地规模35平方千米，可见城区面积和城区人口成长速度不快。5、人均收入稳步增长：6城乡居民生活水平有了新的改善。2006714534.86%；1521912.2%；城镇人6PAGEPAGE29均可支配收入11209元，增长14.8%；农民人均纯收入5456元，比上年增加552元，增长11.3%。兴化市房地产发展概述一、兴化房地产发展概述及近期市场描述1、 兴化房地产概述952000（福建开发商）地块。200120010开发。其中以兴化市城建开发公司（“大开发”、“小开发”）和市政开发办为主的一些当地开发商，在从事旧城改造建设工作。近两年兴化房地产发展迅猛，兴化本地开发商和外地开发商竞争也比较激烈，楼盘价格也不断上涨，但普通住宅整体销售情况比较乐观，市场上的别墅项目，一般体量不大，且去化速度并不是十分乐观，主要的别墅项目有香缇别墅、东方巴黎、天水华庭、幸福小城、国际华城。由于兴化市政府提出“城市向南发展”的口号，靠近市政府周边楼盘，由于地势好，销售情况也十分好，普通多2500～3000/3400～3600/2500/2700～2800/㎡。2、开发量与销售情况上市量与销售量近两年兴化市商品房上市量与去化量对比近两年兴化市商品房上市量与去化量对比单位：万㎡35322525.425 221815 1252005年2006年2007年上市量去化量近两年随着兴化城市建设，经济不断的腾飞，城市中心的南移，兴化房地产市场也迅速发展起来，上市量与去化量呈逐年上升趋势。房价情况兴化的房价均价在2500元/㎡－3000元/㎡，最低价2500元/㎡，最高价3200元/㎡。目标消费群国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体为购房的主要潜在客户，其中国家公务员所占比例最大。3、兴化市购房潜在客户预测及房价承受能力预测受苏南、苏北经济差异性影响及歧视性心理暗示，兴化高收入群体大量“南迁”，因此，高档住宅区市场需求量较小。国家公务员、事业单位人员、中小个体私营者、拆迁户、乡镇富裕者等中等收入群体是购房的主要潜在客户，但房价承受能力有限。据调查，公务员对房价的承受力为2700元/㎡左右，其他则在2400元/㎡—2600元/㎡左右。二、兴化部分土地市场分析编号土地位置土地面积（m2）土地用途规划指标要求出让年限（年）保证金（万元）起始价（万元）增价规则容积率建筑密度绿地率路北侧26033.3商住用地≤1.4≤30%≥30%40/70--1796丰收南路西侧、跃1472.6商住用地≤0.7≤15%≥30%40/70--90--进桥北侧—开发区河西大道西侧14576商住用地≤1.6≤30%≥30%——820——州路西侧72149商住用地≤1.6≤30%≥30%40/70—3790——昭阳镇过境公路东侧7372.9商住用地≤1.4≤45%≥35%40/70—380——路北侧26033.6商住用地≤1.6≤30%≥30%40/70—179620XH2007GC016北路西侧173331.2商住用地≤1.4≤32%绿地率≥35%40/7030009000100XH2007GC001英武路西侧（原长途汽车站及周边地块）15709.7商住用地≤2.5≤50％≥20％40/70—155050随着兴化市行政中心的转移，市政府提出城市向南发展的口号，兴化的土地市场也火爆起来，房地产市场随之发展速度加快，市场激烈竞争是不可避免的。兴化的城市建设给兴化房地产建设带来了巨大动力，但背后的激烈竞争是每个楼盘所必须面对的。竞争楼盘分析一、兴化楼盘分布图：楼盘示意图上图为兴化市楼盘分布图，目前兴化在售楼盘14个，其中锦润嘉园、滨河花园、国际公寓即将售罄。即将开盘的是：金港公元国际、广润康城、城投国际街区、东方巴黎，金港公元国际、城投国际街区，以商业为主，其中含有部分小高层住宅。07年下半年，小高层物业即将在兴化登陆。天水华庭、香缇别墅、国际华城、东方巴黎等楼盘以别墅为主，而幸福小城、嘉鸿豪庭存在差异化，本项目主要推出的是以独立别墅为主（一期，而其它楼盘主要推出的是双拼和联排别墅。幸福小城与香缇别墅楼盘还有部分的复式楼；时代嘉园与嘉鸿豪庭的顶楼为跃层，跃层由于销售总价较高，市场去化速度并不是十分乐观。二、兴化楼盘概况兴化住宅分析表项目名称开发商占地面积建筑面积整体分期整体销售率项目定位建筑风格项目点评天水华庭佳豪房地产10万㎡14万㎡420%顶级别墅社区现代但价格较高，区位较差幸福小城星海置业27万㎡40万㎡440%英伦风情社区欧式购买者有较强的吸引力。国际华城华盈置业18万㎡22.3万㎡385%（一期）生态景观生活圈现代该项目交通、配套较为齐全，周边教育资源丰富嘉鸿豪庭嘉鸿房地产8万㎡12万㎡350%兴化首席人文经典社区现代该项目靠近市政府，周边交通配套、生活配套，自然环境十分优越时代嘉园香娟房地产11万㎡16万㎡470%为兴化名流而筑现代该项目地理位置十分优环境也十分优美香缇别墅广泰房地产8万㎡6万㎡260%儒雅生活欧式价格相对较低、地理位置较好东方巴黎宁兴房地产13万㎡16.7万㎡未开盘—低密度的法式风情生活社区法式城南新区交通便利、靠近文正学校广润康城广润11.4万㎡18万㎡未开盘未开盘兴化首席高尚生态康居家园未开盘未开盘目前兴化市的房地产市场蓬勃发展，绝大多数是以多层住宅为主，部分的别墅主要分布在兴化市西、南两个方位，随着这几年全国房地产热潮，兴化市房地产也呈现出欣欣向荣的局面，每年的开发体量也呈逐年递增之势，07年下半年小高层也将在兴化登陆。兴化市房地产正一步步走向成熟，开发企业也更加注重房屋的品质和形象的定位。三、代表楼盘综合分析① 价格分析 复式销售价格项目名称当期期数当期开盘时间销售均价当期销售率天水华庭二期07年3月—嘉鸿豪庭三期07年5月底2500元/㎡（跃层）未开盘时代嘉园三期07年5月3000元/㎡（跃层）80%香缇别墅一期06年9月2500元/㎡60%东方巴黎——未定—广润康城未开盘——— 482860%的复式，未开盘具体价格未定，嘉鸿豪庭、时代嘉园只有部分顶楼跃层，销售情况一般。 别墅销售价格项目名称当期期数当期开盘时间业态销售均价当期销售率天水华庭二期07年3月独立4100元/㎡—双拼3000元/㎡—幸福小城一期06年6月双拼2500元/㎡90%国际华城一期05年5月独立3600元/㎡80%双拼3400元/㎡85%嘉鸿豪庭二期06年3月双拼3600元/㎡70%香缇别墅一期06年9月叠加2450元/㎡60%联排2900元/㎡60%双拼3400元/㎡60%东方巴黎未开盘—联排3000元/㎡—独栋4980元/㎡3600/4900/3400～3600/2900～3000/㎡。4100/3200/定的销售价格高于市场上其他楼盘价格，在一定程度上阻碍了楼盘的销售速度。② 畅销户型、面积分析复式畅销户型、面积项目名称当期期数当期开盘时间畅销面积畅销户型天水华庭二期07年3月嘉鸿豪庭三期07年5月底时代嘉园三期07年5月幸福小城一期06年6月香缇别墅一期06年9月150㎡四室两厅东方巴黎未开盘———广润康城未开盘——— 15040左右。别墅畅销户型、面积项目名称当期期数当期开盘时间业态畅销面积畅销户型天水华庭二期07年3月独立280㎡五房两厅双拼220㎡五房两厅幸福小城一期06年6月双拼200㎡四房两厅国际华城一期05年5月独立270㎡四房两厅双拼280㎡四房两厅嘉鸿豪庭二期06年3月双拼300㎡五房两厅香缇别墅一期06年9月叠加150㎡四室两厅联排208㎡四室三厅双拼233㎡四室三厅东方巴黎未开盘—联排——独栋—— 270～280100200～23050万～100万，联排的总价在60万～80万之间；叠加别墅畅销面积在150㎡总价在40万左右；本项目开发商结合一期销售的经验，在二期主要推出主力面积在280㎡的畅销户型，希望能够快速去化。③ 主力客群分析项目名称客群分析天水华庭主要购买者来自于兴化市场上企业高层或兴化在外地生意人幸福小城兴化政府公务员及兴化部分企业主，少量老城区拆迁居民，周边乡村购买者国际华城周边学校老师、开发区工厂职工，周边乡镇为了小孩上学购房者嘉鸿豪庭政府公务员、学校老师、老城区拆迁户和少量周边乡镇农民时代嘉园政府公务员、兴化企业主，大部分在兴化收入中等的人群香缇别墅企业领导、机关单位领导、政府公务员东方巴黎未开盘广润康城未开盘在兴化别墅的主力客群是：兴化市场上企业高层或兴化在外地生意人，部分政府领导兴化复式的主要购买人群以兴化市公务员为主兴化市的复式楼主要分布在几个别墅项目中，而其主要的客群是以政府公务员为主，在走访的过程中我们了解到其与别墅客群没有重叠部分。在我们实际调研过程中，了解到目前兴化周边乡村有部分人也来兴化购买房屋，但乡村中较为有钱的人会选择在泰州购买房屋。别墅盘点项目名称业态05年上市量（万㎡）05年去化量（万㎡）06年上市量（万㎡）06年去化量（万㎡）07年上市量（万㎡）07年去化量（万㎡）未来两年上市量及剩余量（万㎡）天水华庭独立别墅1.20.7—0.41——双拼别墅0.40.2—0.11.5——联排别墅1.10.3—0.20.6——幸福小城双拼别墅——0.50.30.20.22国际华城独立别墅10.6—0.1—0.10.2双拼别墅10.4—0.3—0.10.2嘉鸿豪庭双拼别墅0.50.2—0.2——0.1香缇别墅双拼——31.4—1.63联排叠加东方巴黎联排未开盘—————1.5独栋总计2.51.23.52.30.227以上总计数据不包括本项目数据我们对兴化调研的楼盘进行了盘点：20052.5万㎡1.2万㎡；2006