北城物流园区咨询研究的报告

北城物流园区咨询研究的报告汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议一、项目背景“中部崛起”战略**省会经济圈构想“141”城市空间发展“两头崛起、带动中央”设想“制造之城，商贸物流新城”目标“十一五”规划倡导大力发展现代物流二、研究范围与期限

本项目重点对北部组团进行研究。另外，针对项目研究对象，适当将范围扩大到长丰县、**市及周边地区。近期：2008-2010年；中远期：2011-2020年。三、研究方法

定性与定量相结合的方法；采用“MSFLB”五步法。市场分析战略定位功能设计布局设计商业计划Market

StudyStrategic

PositioningFunction

DesignLayout

DesignBusiness

Plan“MSFLB”方法四、技术流程五、编制依据《关于促进我国现代物流业发展的意见》，国家发改委等九部委，2004；《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》（商改发〔2008〕53号），2008.3；**国路高速公路文件安国路办[2008]7号《关于委托对**市北城核心区合六高速公路北侧物流园进行前期咨询的函》；**市“十一五”国民经济和社会发展规划；《**市城市总体规划（2006-2020年）》，**市规划设计研究院，2006.12；《**市北部组团规划（2007-2020）》，**市规划设计研究院，2008.1；**市现代物流业“十一五”发展规划纲要；《**市城市综合交通规划》，**市规划设计研究院，2008.1；《**市公路运输枢纽总体规划研究报告》（征求意见稿），交通部科学研究院，2008.3；《**现代物流园区可行性研究报告》，2004.8；《**现代物流园区发展规划（2006－2010）》，**市规划设计研究院，2006.9；《建筑设计防火规范》（GB50016-2006），2006；《**市城市规划管理技术规定》，2007.12；**市、长丰县历年统计年鉴；其他。汇报内容

概述

区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议区域经济社会发展分析

全县总面积1922km;

人口78.18万人;

现辖15个乡镇、1个省级开发区；

2006年GDP:50.13亿元；·长丰县经济社会发展区域经济社会发展分析1、经济社会发展现状双墩镇：10万人，238平方公里；三十头乡：3.8万人，85.45平方公里；双凤经济开发区：2万人（常住）33平方公里，2006年GDP8.1亿元；2、经济社会发展预测北部组团经济社会发展指标单位2010年2020年GDP亿元2060GDP增长率%13.813.2人均GDP美元20005000一产占GDP比重%<20<10三产占GDP比重%>30>50城镇化水平%≥60≥75用地规模平方公里23.870省级开发区近期，城镇建设总用地23.8平方公里,人均居住用地30平方米，人均建设用地132平方米。远期，城镇建设总用地70平方公里,人均居住用地28平方米，人均建设用地117平方米。

建设用地规划远期远景汇报内容

概述区域经济社会发展分析

长丰县工业产业发展分析北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议长丰县工业产业发展分析水湖工业集聚区下塘工业集聚区双墩工业园双凤经济开发区三元产业园江淮汽车配件工业园工业产业发展现状长丰县工业产业发展分析工业产业发展特征产业园名称规划面积（km2）基础设施投资额（亿元）主导产业备注双墩工业园200.31畜禽养殖和化工2006年收入3.2亿元**江淮汽车配件工业园401.06

汽车零部件、机械加工制造业

预计2010年产值10亿元，税收5500万元三元产业园14.80.51

加工制造业、仓储物流、服装产业年产值70-90亿元双凤经济开发区19.194.9

食品及农产品深加工、汽车零部件及机械加工、新型建材、家用电器2006年，全区实现地区生产总值8.1亿元；实现税收8082.8万元。庐阳工业园13.5315出版印刷、钢材加工、机械电子加工**新站综合开发试验区3426

物流、商贸、汽车零配件、家用电器、轻纺服装、印刷包装、家具、新型建材2006年完成GDP46亿元长丰县工业增加值呈现指数增长趋势；2006年，工业增加值达14.6亿元，表3-2北城区各产业园概况表优势产业汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议发展现代物流产业的意义对**市经济社会发展的促进作用培育新的经济增长点营造经济发展的环境加快区域社会再生产要素的流通，提高经济运行质量对**市物流系统及功能的完善作用

完善物流设施系统完善物流功能系统对**市物流效率和企业效益的提高作用

提高社会物流运作的整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变；为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，从而提高物流企业的经济效益。宏观中观微观**市物流发展现状和规划货运配载、货运代理（代办）公司1000多家。

物流基础设施：**现代物流园区葛大店物流园区（236亩）**新华发行集团物流园（112亩）5个配载市场（长江批发市场、周谷堆农产品批发市场、**大市场配载中心、朝阳物流中心、唐桥配载停车场）

2个货运站（1个零担站基本停业、1个集装箱中转站）5个大型商品交易市场自设的货车停车场30处货车马路临时停靠路段（如固镇路等）等等。年份20022003200420052006货运量比例货运量比例货运量比例货运量比例货运量比例铁路635.615.57640.6813.81975.916.921128.1518.391062.9315.69公路305574.83347074.78418072.48436471.14483871.4水运391.39.58528.511.39610.2210.58641.2610.45873.7212.89民航0.870.020.840.021.200.0211.270.021.470.02合计4082.771004640.021005767.321006134.681006776.12100物流发展现状

表4-32002～2006年各运输方式承担的货运总量及比例单位：（万吨，％）《**市现代物流业“十一五”发展规划纲要》《**市城市综合交通规划（2007-2020）》

3个物流园区，5个物流中心和7个货运站

物流发展规划**市物流发展现状和规划

大力发展现代物流符合**市乃至**省国民经济发展部署建设物流园区是完善**市物流系统、加快东向发展、实现产业对接的有力支撑（重点以劳动密集型和资源密集型产业为主，主要有纺织服装业、农产品加工、化工、家电制造、汽车零部件产业等）建设物流园区将满足建设商贸、制造新城的需要建设物流园区是北部组团实现又好又快发展的基本保证建设物流园区（中心）是物流内在需求快速增长的必然要求加快物流园建设，是促进传统物流向现代物流转变的重要举措北部组团建设物流园区的必要性和紧迫性上海国际航运中心武汉物流圈南京物流圈杭嘉湖物流圈宁波物流圈苏锡常物流圈徐州物流圈国际海运国际海运国际航运38.6%30.9%8.4%**物流圈沿江物流圈国际航运南昌物流圈郑州物流圈南通物流圈图4-5区域物流空间布局概念图汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析

北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议项目选址靠近货物转运枢纽。紧临大型工业、商业企业。靠近交通主干道出入口，对外交通便捷。考虑地价因素。数量充足、素质较高的劳动力条件。考虑绿化、生态环境等因素，尽可能降低对城市生活的干扰。周围有足够的发展空间，为工业企业发展留有余地。

拟选址位置：位于北城核心区西部，合六叶高速公路北侧。具体为：合六叶高速公路、蒙城北路、元一路、玄武路所围合的区域。

选址原则北城物流园区建设条件分析现状用地状况项目拟选址位置地形地貌复杂，除数户居民住宅用地和水域外，土地基本处于闲置状态。该区域涉及房屋拆迁总量15348平米。项目整个区域地势不平，部分地块高差达3m左右。

北城物流园区建设条件分析产业依托

与双墩工业园三元产业园双凤经济开发区江淮汽车配建产业园

北城物流园区的发展将依托这些工业园区和产业园发展为主，这些产业是北城物流园区“本土化”的重要基础。北城物流园区建设条件分析交通条件

公路铁路航空城市道路交通条件优越北城物流园区建设条件分析劳动力资源丰富，能安置800人就业通讯设施基本完善供电设施齐备给排水系统（雨污分流）

总结：**北城核心区高速公路北侧拟选址地块已基本具备建设的条件。

北城物流园区建设风险分析

物流市场对外开放，来自**、周边其他城市物流基地和国外物流企业的竞争与挑战。现状**市物流标准化程度低，兼容性差，致使与其他协作困难。物流基地建好后，进驻的物流企业数量少及物流企业技术水平偏低。前期投资大，回收周期长，综合效益好。同时存在空置率高、使用率低的风险。从业人员专业水平低，管理技术与管理水平有限。高速公路服务区未能与物流园区紧密衔接，将丢失部分客户，经济利益受损。

细分市场，错位发展，提高核心业务竞争力，并与客户建立战略伙伴关系。借鉴普洛斯公司经验，采用标准化设施和信息，并提供研发、设计、咨询服务。完善运输网络；筑巢引凤，近期引进1-3个国内外著名的物流巨头进驻基地。始终坚持“统一规划，分期实施，动态调整”的开发思路。加强物流从业人员的培训，与当地高校建立良好的长期合作关系。在园区内提供空车配载、停车、食宿、加油（气）等服务和相关优惠。基本对策风险因素分析思路：表5-2

物流园区主要风险因素及基本对策分析风险识别揭示风险来源判别风险程度提出风险对策汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析

北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议以下问题的回答如果不符合市场实际或者没有得到回答将产生非常严重的后果如何盈利区别对手具备能力战略定位物流园区在**市的物流整体战略中处于什么地位，与其它物流园区关系如何？如果定位不清晰，可能导致与**市的其它相关机构分工不明确，信息流、现金流无法畅通物流园区的收入来源有哪些？物流园区服务对象？物流园区提供哪些服务以取得收入？片面追求高起点，导致建设成本很高而回收投资的途径很有限并且回收期漫长物流园区与**现代物流园区等物流基地的物流服务功能如何分工、协作？往往导致重复建设，结果是价格竞争，设备闲置；回答这个问题时一定要准确估计各种可能的服务将来的市场需求物流园区提供的服务需要什么样的能力（装卸、仓储、分拆、包装等）？需要什么样的信息系统支持？关键能力没有按时到位，而很多投资自建的能力又与企业的需要不能吻合问题描述可能的后果北城物流园区发展定位

立足**、服务全省、辐射中部地区、通达全国，以高速公路为核心载体，充分发挥公铁、公航联运和集装箱运输优势，强化与上海、南京、武汉、郑州、沿江及沿淮经济带城市的战略合作。以第三方物流发展为主要对象，积极培育和拓展物流服务市场，致力于打造中部地区具有示范作用的综合型现代物流基地。

北城物流园区是**市乃至省域物流系统中重要的物流节点，该园区的建设推进了**建立全国性现代物流中心城市的步伐。该园区争取用2年时间基本完成基地所必须的各项配套设施，用3～5年时间把该园区打造成**市具有示范意义的物流基地。战略目标战略地位北城物流园区服务对象服务对象立足本地、辐射中部地区、通达全国，主要服务双墩工业园区、三元工业园区、双凤产业园和江淮汽配园、商贸物流新城和**整个生鲜农产品交易市场，应与它们建立战略伙伴关系，形成稳定的客户群。物流服务产品品种汽车零配件、服装、食品与农副产品（尤其是生鲜农产品）、建材等。北城物流园区盈利模式成熟度发展核心功能发挥基本功能发掘延伸功能时间图6-1物流园区商业（盈利）模式规划思路物流园区类型转运型物流园区存储配送型物流园区流通加工型物流园区综合型物流园区初期的盈利模式：发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务；成长期的盈利模式：适应物流国际化的需要，大力发展保税物流；成熟期的盈利模式：提供具有货物中转站特色的增值服务

初期的盈利模式：重点争取少数几个大型客户以积累资金和经验；成长期的盈利模式：建设物流信息交易中心，发展物流配载业务；成熟期的盈利模式：代客户进行供应链管理初期的盈利模式：利用现有设施，改建专业交易市场；成长期的盈利模式：发展专卖，开展品牌特许经营；成熟期的盈利模式：提供增值服务，发展流通加工

初期的盈利模式：建设货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中盈利成长期的盈利模式：建设仓储配送中心和流通加工中心，为客户提供个性化的服务；

成熟期的盈利模式：发展物流培训和电子商务等业务，从增值服务中创收转运型物流园区的盈利模式仓储配送型物流园区的盈利模式

流通加工型物流园区的盈利模式综合型物流园区的盈利模式北城物流园区盈利模式北城物流园区业务定位主要服务于汽车配件、服装、食品与农副产品（生鲜农产品）、建材的生产企业、分销企业，成为生产商与销售商供应链上的重要一环，为其提供专业化的运输、存储、配送、包装、流通加工、报关、培训、交易展示等多功能物流服务。并根据物流市场需求，适当向供应链上下游延伸，拓展增值性业务。为北部组团打造商贸物流新城提供一体化、高水平配送服务。主要功能为运输、仓储、配送、库存管理、信息服务等。为合六高速公路通行车辆提供配载、中转、停车、住宿和信息等配套服务。

基本思路：“专业化分工——重效率”、“同业或异业合作——重互补”、“聚集合作经营——重综效”；分析方法：BCG（波士顿矩阵）和二维矩阵（市场x核心竞争力业务）的战略框架分析一站式服务汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析

北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析

北城物流园区发展战略北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议用地规模预测预测结果：该园区建设用地约为680亩，预留发展用地156亩，共836亩。而现状用地面积约840亩，满足预测值的需要。考虑未来发展和土地成片开发原则，本项目将富余用地纳入物流园区预留发展用地。该园区设计吞吐能力400万吨/年。物流用地停车用地用地规模货运需求停车需求北城物流园区概念规划平面布置形式应充分利用地形条件，有效利用现有土地面积。区内各类基础设施的布局应考虑充分利用空间，如商务大楼宜采用高层。基础设施如查验场地等，宜采用集中布置形式，以便综合管理服务；查验场地应靠近大门。园区平面布置主要取决于区内车流和物流的流动畅通，并要与道路、大门协调布置。区内自营区域拟与基础设施区域紧密相连，便于相互调剂使用。在危险品物流专门区域内，应配置足够的消防设备。布局原则北城物流园区概念规划布局规划图7-1**北城物流园区用地布局示意图

本规划仅对园区内部用地布局作概念规划，用地布局深化工作将在下一轮规划中展开！建设计划与技术设计条件“一次规划，优先配置土地资源，分期开发，滚动调整”

基本策略实施建议①一期。为2008年-2010年，开展基础性服务，主要体现在场地的出租、必要的物流服务场地和带动的服务、劳务产业的发展上。②二期。为2011年-2020年。继续应完善园区设施，健全机制，提高管理水平和信息化水平，发展核心功能。③三期。指2020年以后，物流园区稳步发展阶段。应注意发掘供应链的延伸功能，向高端物流业务拓展，与客户建立稳定的战略伙伴关系，打造成中部地区具有较大影响力的物流园区技术设计条件1、道路设计标准方格网状道路网络；混凝土路面；道路红线：参考**市城市道路红线而定。2、地表排水地表排水横向坡度应为1％～1.2％。地表排水设备的纵向坡度不应小于2‰，困难条件下不小于1‰。

3、消防等汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析

北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析

北城物流园区发展战略

北城物流园区用地布局规划

北城物流园区信息平台建设北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议物流信息平台搭建的意义物流信息平台是提高物流服务质量的保证。物流信息平台建设是提高现代物流园区服务效率的必要条件。物流信息平台建设是节约物流成本的重要途径。规划指导思想全方位的信息服务一次规划，分步实施

战略目标适应北城物流园区与**市及国内大物流区域相衔接的物流服务体系。适应高时效性的多式联运信息体系。适应提供快速、准时、多样化服务的配送服务体系。提供多样化的物流信息增值服务。适应面向2l世纪物流信息平台的延伸和发展。

具备的功能以满足**市及周边地区多式联运及物流园区内部各种经济成份的企、事业客户的物流需要，并兼顾向中部、及东部沿海辐射，形成区域性大物流体系。物流信息系统体系结构四层体系：基础层共用信息平台行业管理层企业层其中公用信息平台是核心内容，也是政府建设的重点。汇报内容

概述区域经济社会发展分析长丰县工业产业发展分析

北部组团建设物流园区的必要性与紧迫性北城物流园区建设条件与风险分析

北城物流园区发展战略

北城物流园区用地布局规划北城物流园区信息平台建设

北城物流园区开发管理模式项目投资与评价结论与建议物流园区开发管理模式发展模式内容说明备注工业地产商主导模式指物流园区作为工业地产项目，在政府的统一规划下，通过给予开发者适当的土地和税收等相关政策，由工业地产商主持开展物流园区的道路、水、电等市政设施的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行园区的经营和管理。此模式利于整个园区资源的充分利用、合理布局，但需要工业地产商投入大量的资金。物流企业主导模式在政府的统一规划下，划定物流园区的红线，通过招商吸引物流企业入驻园区，由各物流企业自行征地、建设。此模式是一种松散的管理模式，各企业自行建设，容易致使园区功能混乱，鱼龙混杂。优点是需要的资金较少。物流企业聚集模式一个或数个聚集在一起的大型物流企业自建物流园区，政府在这些自建园区的基础上，划定区域，统筹规划，将园区范围扩大，吸引其他物流企业入驻。此种模式实际上是第二种模式的变形，也是一种松散的管理模式。综合开发模式综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，对园区开发建设承担者的综合能力提出了较大挑战。此模式是上述三种模式混合运用的综合开发模式。北城物流园区的建设采用工业地产商主导模式政府在园区发展中的定位

物流园区的建设发展是一项系统工程，其中市场是基础，企业是主体，政府重在宏观调控，其职能是基础设施的提供者和运作秩序的维护者。针对北城物流园区的规划情况，政府工作内容如下：在政策上对物流园区基于合理倾斜；物流园区建设、营运管理的协调工作；用地的控制性规划工作；解决物流用地发展问题；做好物流园区周边市政基础设施的建设；建立市场准入机制；市场行为的规范化管理；制定进入物流园区