中国近代建筑史

中国近代建筑史第一页，共189页。前言中国近代建筑所指的时间范围是从1840年鸦片战争开始，到1949年中华人民共和国建立为止。中国在这个时期的建筑处于承上启下、中西交汇、新旧接替的过渡时期，这是中国建筑发展史上一个急剧变化的阶段。

第二页，共189页。清王朝的闭关政策阻挡了西方建筑的传入。一直到19世纪中叶,除了北京圆明园西洋楼、广州“十三夷馆”以及个别地方的教堂等少数西式建筑外，中国基本上没有接触西方近代建筑文化。鸦片战争后，各种形式的西方建筑陆续出现在中国土地上，加速了中国建筑的变化。

第三页，共189页。广州“十三夷馆”第四页，共189页。中国近代建筑包含着新旧两大体系：旧建筑体系是原有的传统建筑体系的延续，基本上沿袭着旧有的功能布局、技术体系和风格面貌，但受新建筑体系的影响也出现若干局部的变化。新建筑体系包括从西方引进的和中国自身发展出来的新型建筑，具有近代的新功能、新技术和新风格，其中即使是引进的西方建筑，也不同程度地渗透着中国特点。第五页，共189页。从数量上说，旧建筑体系仍然占据着优势。广大的农村、集镇、中小城市以至大城市的旧城区，仍然以旧体系的建筑为主。大量的民居和其他民间建筑基本上保持着因地制宜、因材致用的传统品格和乡土特色，虽然局部地运用了近代的材料、结构和装饰。从建筑的发展趋势来看，中国近代建筑的主流则是新建筑体系。

第六页，共189页。一、发展阶段鸦片战争到甲午战争(1840～1895)甲午战争到五四运动(1895～1919)五四运动到抗日战争爆发(1919～1937)抗日战争爆发到中华人民共和国建立(1937～1949)

第七页，共189页。鸦片战争到甲午战争(1840～1895)这是西方近代建筑开始传入中国的阶段。主要有两方面的新建筑活动。一方面是帝国主义者在中国通商口岸租界区内大批建造各种新型建筑，如领事馆、工部局、洋行、银行、住宅、饭店等，在内地也零星地出现了教堂建筑。这些建筑绝大多数是当时西方流行的砖木混合结构房屋，外观多呈欧洲古典式，也有一部分是券廊式；后者是西方建筑传入印度、东南亚一带，适应当地炎热气候而加上一圈拱券回廊，当时称为“殖民式建筑”。另一方面是洋务派和民族资本家为创办新型企业所营建的房屋，这些建筑多数仍是手工业作坊那样的木构架结构，小部分引进了砖木混合结构的西式建筑。上述两方面的建筑虽然为数不多，但标志着中国建筑开始突破封闭状态，酝酿着新建筑体系。第八页，共189页。甲午战争到五四运动(1895～1919)这是西式建筑影响扩大和新建筑体系初步形成的阶段。19世纪90年代前后，帝国主义国家纷纷在中国设银行，办工厂，开矿山，争夺铁路修建权。火车站建筑陆续出现，厂房建筑数量增多，银行建筑引人注目。第一次世界大战期间是中国民族资本成长的“黄金时代”，轻工业、商业、金融业都有长足发展。引进西式建筑，成为中国工商事业和城市生活的普遍需求。在这个时期，中国近代居住建筑、工业建筑、公共建筑的主要类型已大体齐备。水泥、玻璃、机制砖瓦等近代建筑材料的生产能力有了初步发展，有了较多的砖石钢骨混合结构，初步使用了钢筋混凝土结构。中国近代建筑工人队伍成长起来。辛亥革命后为数不多的在国外学习建筑设计的留学生学成归国，中国有了第一批建筑师。第九页，共189页。五四运动到抗日战争爆发(1919～1937)

这是中国近代建筑事业繁荣发展的阶段。20～30年代，上海、天津、北京、南京等大城市和一些省会城市，建筑活动日益增多。南京、上海分别制定了《首都计划》和《大上海都市计划》，建造了一批行政建筑、文化建筑、居住建筑。上海、天津、广州、汉口和东北的一些城市，新建了一批近代化水平较高的高楼大厦。特别是上海，这时期出现了28座十层以上的高层建筑。建筑技术在这20年间有较大进步。许多高层、大型、大跨度、复杂的工程达到很高的施工质量。一部分建筑在设计上和技术设备上已接近当时国外的先进水平。中国建筑师的队伍壮大了。从国外留学归国的建筑师纷纷成立中国建筑师事务所,并且在中等和高等学校中设立建筑专业(见中国建筑教育),引进和传播发达国家的建筑技术和创作思想。1927年成立了中国建筑师学会和上海市建筑协会，分别出版了专业刊物《中国建筑》（1932年创刊）和《建筑月刊》(1932年创刊)。1929年成立了中国营造学社，建筑学家梁思成、刘敦桢在学社进行的研究工作，为中国建筑史这个学科奠定了基础。中国近代建筑在这一阶段不只是单纯地引进西方建筑，而且是结合中国实际创作出一些有中国特色的近代建筑。

第十页，共189页。抗日战争爆发到中华人民共和国建立(1937～1949)这是中国近代建筑的停滞时期。抗日战争期间，中国的建筑业处于萧条状态。第二次世界大战结束后，许多国家积极进行战后建设，建筑活动十分活跃。通过西方建筑书刊的传播和少数新归国建筑师的介绍，中国建筑师较多地接触到国外现代建筑思潮。只是这时期中国处在国内战争环境中，建筑活动很少，现代建筑思潮对中国的建筑实践没有产生多大影响。第十一页，共189页。二、建筑类型（一）居住建筑（二）工业建筑（三）公共建筑（四）文化教育建筑（五）商业服务业建筑

第十二页，共189页。（一）居住建筑近代中国的农村、集镇、中小城市和大城市的旧城区，仍然采取传统的住宅形式。新的居住建筑类型主要集中在里弄和租界等部分地区。这种新的住宅有独户型、联户型和多户型等基本形态。第十三页，共189页。独户型住宅1900年前后出现了独院式高级住宅。这些住宅基本上是当时西方流行的高级住宅的翻版，一般都处在城市的环境优越地段。房舍宽敞，有大片绿地，建筑多为一、二层楼的砖（石）木结构；内设客厅、卧室、餐厅、卫生间、书房、弹子房等，设备考究，装饰豪华，外观大多为法、英、德等国的府邸形式，居住者主要是外国官员和资本家。辛亥革命前后，中国上层人物也开始仿建。从近代实业家张蹇在南通建造的“濠南别业”，可以看出这类中国业主的独院式高级住宅的特点：建筑形式和技术设备大多采取西方做法，而平面布置、装修、庭园绿化等方面则保存着中国传统特色。

20年代以后，独户型住宅形态逐渐从豪华型独院式高级住宅转向舒适型花园住宅，建造数量增多，在上海、南京等城市形成了成片的花园住宅区。

第十四页，共189页。联户型、多户型住宅包括里弄住宅、居住大院和高层公寓三类，大都是由房地产商投资统一建造，再分户出租或出售。

第十五页，共189页。①里弄住宅最早于19世纪50～60年代出现在上海，是从欧洲输入的密集居住方式，后来汉口、南京、天津、福州、青岛等地也相继在租界、码头、商业中心附近形成里弄住宅区。上海的里弄住宅按不同阶层居民的生活需要分为石库门里弄、新式里弄、花园里弄和公寓式里弄。早期石库门里弄明显地反映出中西建筑方式的交汇。里弄住宅布局紧凑，用地节约，空间利用充分。

第十六页，共189页。第十七页，共189页。第十八页，共189页。第十九页，共189页。第二十页，共189页。第二十一页，共189页。②居住大院在青岛、沈阳、哈尔滨等地相当普遍。“大院”大小不等，由二、三层高的外廊式楼房围合而成，多为砖木结构，院内设公用的上下水设施。一个大院居住十几户甚至几十户，建筑密度大，居住水平较低。

第二十二页，共189页。第二十三页，共189页。③高层公寓是大城市人口密集和地价高昂的产物，高的达十层以上。例如上海百老汇大厦(现上海大厦)高21层,上海毕卡地公寓(现衡山公寓)高15层。这些高层公寓多位于交通方便的地段,以不同间数的单元组成标准层，采用钢框架、钢筋混凝土框架等先进结构,设有电梯、暖气、煤气、热水等设备,有的底层为商店，有的有中西餐厅等服务设施，外观多为简洁的摩天楼形式。第二十四页，共189页。上海大厦衡山公寓第二十五页，共189页。（二）工业建筑到20世纪30年代，中国已经有了各种近代工业建筑，大体上可分为三种类型：

木构架厂房中国手工业作坊一向采用木构架结构。中国近代工业兴起的前期，许多厂房仍沿用这种传统结构，如1865年创立的上海江南制造局，1867年创立的号称“军火总汇”的天津机器局都是这样。到了后期，在新建的大中型工厂中，旧式木构架厂房已被淘汰。

天津机器局第二十六页，共189页。砖木混合结构厂房以砖墙、砖柱承重，上立木屋架的砖木混合结构厂房，是19世纪下半叶大中型厂房最通用的形式。建于1866年的福州船政局，车间小者几百平方米，大者2000余平方米，全部采用这种形式。建于1898年的南通大生纱厂，主车间面积为18000平方米,也采用砖木混合结构。到了20世纪，中小型工厂也仍在继续沿用。

福州船政局南通大生纱厂第二十七页，共189页。钢结构和钢筋混凝土结构厂房钢结构厂房从19世纪60年代开始在中国出现，到20世纪20～30年代已普遍应用于机器厂、纺织厂等工业建筑。1904年建造的青岛四方机车修理厂，是大型钢结构车间的较早实例。20世纪初，钢筋混凝土结构首先为单层纺织厂房所采用，以后框架、门架、半门架和各种拱架的钢筋混凝土结构在各类大跨的单层厂房中普遍应用。多层厂房最普遍的形式也是钢筋混凝土结构，主要有框架、无梁楼盖和混合结构三种形式。20～30年代许多纺织厂、卷烟厂、食品厂、制药厂的主要车间和仓库都向多层发展，五层以下的钢筋混凝土框架结构厂房较为常见。第二十八页，共189页。（三）公共建筑近代各种类型的公共建筑，在19世纪下半叶陆续在中国出现，到20世纪30年代，其类型已相当齐全了。主要有：

第二十九页，共189页。1.行政建筑和会堂建筑

20世纪20年代以前建造的行政建筑和会堂建筑，主要是外国使领馆、工部局、提督公署之类的办公用房和清政府的“新政”活动机构、军阀政权的“咨议”机构以及商会等的建筑。第三十页，共189页。这类建筑基本上仿照资本主义国家同类建筑，布局和造型大多脱胎于欧洲古典式、折衷式宫殿和府邸的通用形式，例如青岛提督公署、江苏省咨议局等建筑都有这种特色。第三十一页，共189页。从20年代后期起，国民党政府在南京、上海、广州等地建造了一批办公楼和大会堂，如上海市政府大楼，南京外交部大楼、交通部大楼，南京国民大会堂，广州中山纪念堂等，这些都是中国建筑师设计的具备近代功能的民族形式的建筑。

第三十二页，共189页。上海市政府大楼1929年国民党“大上海计划”的主要建筑，1933年落成第三十三页，共189页。南京外交部大楼第三十四页，共189页。南京政府交通部大楼第三十五页，共189页。南京国民大会堂第三十六页，共189页。广州中山纪念堂第三十七页，共189页。2.金融建筑和交通建筑

金融交通建筑包括银行、交易所、邮电局、火车站、汽车站、航运站等。银行为金融机构，控制着社会经济的命脉。为显示资力雄厚、博取客户信赖,许多银行竞相追求高耸宏大的建筑体量,坚实雄伟的外观和富丽堂皇的内景，大多采用古典式、折衷式的建筑形式，也有少数采用民族形式。第三十八页，共189页。建于1921～1923年的上海汇丰银行,占地14亩,高8层,采用钢结构而模仿砖石结构造型，以古典主义形象显示了宏伟、威严、华贵的气势。第三十九页，共189页。建于1936年的上海中国银行，以高达17层的塔楼,用经过简化了的中国建筑细部作装饰，含有淡淡的民族风韵，在上海外滩建筑群中十分突出。第四十页，共189页。火车站建筑外观多移植国外建筑形式，如建于1898年的中东铁路哈尔滨站，是当时流行于俄国的新艺术运动风格；建于1912年的济南火车站，是仿中世纪后期德国风格。这两个火车站以及建于1900年的京奉铁路北京站和建于1927年的京奉铁路沈阳总站（1927年，杨廷宝设计）等，建筑水平大体相当于同时期国外的火车站。

中东铁路哈尔滨站京奉铁路沈阳总站第四十一页，共189页。济南老火车站由德国著名建筑师赫尔曼·菲舍尔（HermannFischer）设计，始建于1908年，于1912年建成投入使用。这是一组具有浓郁的日耳曼风格的建筑群。建筑师按照使用功能组织空间，使之主次分明，高低起伏错落有致。济南老火车站不论是群体的组合，还是建筑个体的造型，乃至精美的细部，都不愧为20世纪初世界上优秀的交通建筑，伟大的哥特风格和巴洛克风格在此融为一体，是当时中国可与欧洲著名火车站相媲美的建筑作品，在中国近代建筑史上占有重要的地位。第四十二页，共189页。津浦铁路济南站1992年拆除老火车站新建的济南站第四十三页，共189页。（四）文化教育建筑近代文化教育建筑包括博物馆、图书馆、大学、中小学、医院、疗养院、体育馆、体育场、公园以及各类纪念性建筑等。国民党政府设立的博物馆、图书馆、体育馆以及营造的纪念性建筑，明文规定采用“中国固有形式”。教会系统的学校、医院几乎也都采用“中国式”。一批中国建筑师和少数外国建筑师投入这种民族形式创作活动，创造出像南京中山陵（1929年建成，吕彦直设计）那样成功的作品，以及北京燕京大学（今北京大学，1925年建）、北京图书馆、北京协和医院、南京中央博物院等不同处理手法的近代民族形式建筑。第四十四页，共189页。中山陵是中国近代伟大的政治家、伟大的革命先行者孙中山先生(1866～1925)的陵墓及其附属纪念建筑群。中山陵坐北朝南，面积共8万余平方米，中山陵的主要建筑有：牌坊、墓道、陵门、石阶、碑亭、祭堂和墓室等，排列在一条中轴线上，体现了中国传统建筑的风格。

第四十五页，共189页。孙中山先生的葬事筹备处广泛征集陵墓设计方案。结果，建筑师吕彦直设计的“自由钟”式图案荣获首奖。吕彦直还被聘请为陵墓总建筑师。这组建筑，在型体组合，色彩运用，材料表现和细部处理上，都取得很好的效果，色调和谐，从而更增强了庄严的气氛。

第四十六页，共189页。第四十七页，共189页。北京大学建立于1898年，初名京师大学堂，是第一所国立综合性大学，也是当时中国的最高教育行政机关。辛亥革命后，于1912年改为现名。第四十八页，共189页。北京大学地处北京西郊海淀区，北依圆明园，西临颐和园，校内湖光塔影，风景秀丽。校园面积265万余平方米，建筑面积135万余平方米。第四十九页，共189页。北京大学校园又称燕园，在明清两代曾是皇家的“赐园”。未名湖区湖光塔影，飞阁流丹，题词碑刻随处可见；教学区端宁恢弘，林荫大道和爬满常春藤的建筑山墙让人难以忘怀。“槛外山光，窗中云影”，这里正是读书学习之佳处。

第五十页，共189页。未名湖与博雅塔第五十一页，共189页。北京图书馆第五十二页，共189页。南京中央博物院第五十三页，共189页。北京协和医院第五十四页，共189页。（五）商业服务业建筑这类建筑在中国近代公共建筑中数量最多、分布面最广，同广大城市居民关系最为密切。可分为旧式的和新式的两类。

①

旧式商业服务业建筑一般都沿用传统建筑形式，适当采用新材料、新结构进行局部改造。改造的主要目的是扩大活动空间，以接纳更多的顾客和争取更多的商品陈列空间,在立面处理上极力加强店面的广告效果。一般百货店、西服店、理发馆、照相馆，多采用扩大出入口，开辟玻璃橱窗,突出招牌和模仿洋式门面的方式。大型绸缎庄、澡堂、酒馆等，除改造门面外，还在四合院楼房天井上加带天窗的钢架天棚，把各进庭院变成室内营业空间，同周围楼房营业厅串连起来，成为贯通上下的大片营业面积。第五十五页，共189页。这种建筑最初是利用旧房改建而成的，后来新建商店也采用了，北京谦祥益绸缎庄就是这种建筑的实例。至于大型的综合性商场，则突破旧商店的独立布局，在密集的纵横街弄上面搭盖屋顶，下面设店摆摊，把露天的街弄变成室内营业面积,形成聚集成片的大型商场。占地2万多平方米,容纳600户商贩的北京东安市场就是这种运用简易技术创造的近代大型综合性商场的典型实例。

第五十六页，共189页。②

新式商业服务业建筑包括大型百货公司、大型饭店、影剧院、俱乐部、游乐场等，是近代中国城市商业区规模最大、近代化水平最高、建筑艺术面貌最突出的建筑。这类建筑中不少是多层、高层或大空间、大跨度、高标准的高楼大厦，如上海沙逊大厦（今和平饭店，1926～1928）、上海国际饭店（1931～1934）。这类建筑有些是下几层作为商店营业厅,上几层作为餐厅、茶室、影院舞厅，并开辟屋顶花园，实际上是综合性的商业、娱乐业建筑。上海大新公司（今上海市第一百货公司，1934年建，基泰工程司设计）是这类建筑中规模较大、设计水平较高的实例。

第五十七页，共189页。上海国际饭店上海沙逊大厦第五十八页，共189页。三、建筑技术近代中国的广大农村、中小城镇和少数民族地区，仍然使用土、木、砖、石等建筑材料，以木构架为主要的结构形式。主要是在一些大城市采用了近代建筑技术。现就结构技术、施工技术两个方面，作如下的介绍。

第五十九页，共189页。（一）结构技术中国近代建筑的主体结构大致可分为砖木混合结构、砖石钢筋混凝土混合结构、钢和钢筋混凝土框架结构三种基本形式。最先采用的是砖石承重墙、砖石拱券、木梁楼板、木屋架构成的砖（石）木混合结构，所用材料仍是传统的砖、石、木材。砌筑砖石墙体、拱券，制作新式木屋架，都是传统技术很容易适应的。砖（石）木混合结构从19世纪中叶传入中国后，就广泛推行开来，一直是近代中小型建筑的主要结构形式。

第六十页，共189页。20世纪初开始,砖石钢骨混凝土混合结构逐步兴起,1902年建造的哈尔滨中东铁路管理局办公楼，1905年建造的青岛提督公署都用这种结构。以后,钢筋取代了钢骨,砖石钢筋混凝土混合结构便为近代多层建筑所常用。以1908年建造的上海电话公司大楼和1916年建造的上海天祥洋行大楼为起点，多层建筑开始采用钢筋混凝土框架结构和钢框架结构。20～30年代，钢框架结构层数不断增加。1931～1934年建造的上海国际饭店采用钢框架结构，共24层，高86米，是中国近代最高的高层建筑。第六十一页，共189页。新结构和近代力学的引进和发展，突破了中国古代建筑工程世代沿袭的传统法式和依赖老经验的落后状态。中国的建筑师和工程师掌握了进行科学分析和定量计算的结构设计方法，这是中国当时建筑技术的重大进步。第六十二页，共189页。（二）施工技术在辛亥革命前，中国近代城市的建筑施工组织主要是各种专业性的“作”。辛亥革命后，营造厂逐步发展，到20年代已很普遍。抗日战争前，上海一地有点规模的营造厂已达500多家。营造厂是继承清代中叶的“包商”发展起来的，通过投标方式承包建筑施工任务。有单包施工和工料兼包两种。营造厂一般没有固定工人，规模大的拥有一些施工机械。营造厂得标后，分工种经由“大包”、“中包”层层转包到“小包”，由“小包”临时招募工人应工。中国近代施工队伍主要通过这样的组织方式，承担了近代建筑工程的繁重的施工任务。一整套采用钢结构、钢筋混凝土结构的多层、高层、大空间、大跨度的工程施工，包括施工工艺、施工机械、预制构件和设备安装的技术,很快为中国建筑技术人员和工人所掌握，工种分工也达到相当精细的程度。中国近代建筑工人擅长以简易的工艺设备和“土法”技术，克服复杂的技术难题，建成许多工程质量优秀的建筑；另一方面，掌握近代建筑技术的施工队伍，总的来说人数有限，而且几乎全部集中在若干大城市。新的建筑技术同小城镇几乎无缘，更不要说广大农村了。这反映出当时中国还没有真正形成大范围内的近代化建筑的生产能力。第六十三页，共189页。四、建筑风格中国近代建筑的风格面貌相当庞杂。这个时期，既有旧建筑体系，又有新建筑体系；既有中国民族特色的建筑，又有西方各种风格的建筑。于是，中与西，新与旧，民族化与近代化，出现了错综复杂的交织情况。旧建筑体系数量上占据优势，除了局部的改进外，整体风格缺少新的变化。中国近代建筑的风格发展，主要反映在新体系建筑中，由新体系建筑的外来形式和民族形式两条演变途径构成中国近代建筑风格的发展主流。

第六十四页，共189页。（一）、近代外来形式的建筑风格19世纪下半叶到20世纪30年代,西方国家的建筑风格经历了由古典复兴建筑、浪漫主义建筑，通过折衷主义建筑、新艺术运动向现代主义建筑的转化过程，这些不断变化的建筑风格都曾先后地或交错地在中国近代建筑中反映出来。

第六十五页，共189页。在某一个帝国主义国家独占租借地的城市，如青岛、大连、哈尔滨等，建筑风格较为单一；在几个帝国主义国家共同占领租借地的城市,如上海、天津、汉口等,则出现建筑风格纷然杂陈的局面。从建筑风格的演变来看，近代中国首先传播的外来形式是西方各国的古典式和“殖民式”。第六十六页，共189页。19世纪下半叶建造的外国使领馆、洋行、银行、饭店、俱乐部以及20世纪初外国建筑师为清末新政活动设计的总理衙门、大理院、参谋本部、咨议局等都属这一类。进入20世纪后,外来建筑形式逐渐以折衷主义为主流,出现了两种状况。一种是在不同类型建筑中，采用不同的历史风格，如银行用古典式，商店、俱乐部用文艺复兴式，住宅用西班牙式等等，形成城市建筑群体的折衷主义风貌；另一种是在同一幢建筑上，混用古希腊建筑、古罗马建筑、文艺复兴建筑、巴洛克建筑、洛可可风格等各种式样，形成单幢建筑的折衷主义面貌。第六十七页，共189页。从20年代末开始，随着欧美各国现代主义建筑的发展和传播，中国新式建筑也出现向现代主义建筑过渡的趋势。从带有芝加哥学派特点的上海沙逊大厦到摹仿美国摩天楼的上海国际饭店，可以看出这种踪迹，但真正体现现代主义建筑精神的建筑实践在当时还极少。

第六十八页，共189页。（二）、近代民族形式的建筑风格近代民族形式建筑的雏型，在19世纪下半叶就有了。最初出现的是一些新功能、旧形式的建筑,如1865年建造的江南制造局机械厂等这些建筑具有近代的功能，而沿用传统的庙宇、衙署的形式，实质上是利用旧式建筑来容纳当时还不太复杂的新功能。随后出现了一批中国式教堂和教会建筑，如上海浦东教堂(1878)、圣约翰书院(1894)和北京中华圣公会教堂(1907)等，已经按新功能设计平面而有意识地采取中国传统建筑的外观，这是中国近代建筑运用民族形式的先声。从20世纪20年代起，近代民族形式建筑活动进入盛期，到30年代达到高潮。第六十九页，共189页。上海浦东教堂第七十页，共189页。圣约翰大学第七十一页，共189页。北京中华圣公会教堂第七十二页，共189页。形成这一潮流的主要背景是：①五四运动以来,民族意识高涨,“发扬我国建筑固有之色彩”成为当时中国建筑界和社会的普遍呼声。②国民党政府推行中国本位文化，在当时制定的《首都计划》和《上海市中心区域规划》中，对建筑风格都指定采用“中国固有形式”。第七十三页，共189页。③教会系统有意在文化教育建筑中利用中国建筑形式，作出表达教会尊重中华文化的姿态。④当时中国建筑师的设计思想仍然是以学院派思想占主导地位，他们很自然地会把中国民族形式融入他们设计的建筑中去。第七十四页，共189页。这样，在南京、上海、北京等地的行政建筑、会堂建筑、文化教育建筑、纪念性建筑以至某些银行建筑、体育建筑、医院建筑、商业建筑中，涌现出一批由中国建筑师和少数外国建筑师设计的不同形态的民族形式建筑作品。这是中国近代探索新建筑的近代化与民族化相结合的有意义的创作实践，同时涉及引进的国外近代建筑形式和先进建筑技术如何与中国的现实相结合,并在建筑近代化的过程中如何继承、借鉴、发扬传统建筑遗产等问题。第七十五页，共189页。这些创作探索大体上有三种形式。第一种是仿古式(又称宫殿式、复古式)。这类建筑从整体格局到细部装饰都保持传统建筑的形制。有的完全模仿古建筑的定型模式，如仿喇嘛寺殿阁的南京中山陵藏经楼，仿清代府第门庭的燕京大学校门（今北京大学西门）等；有的严格恪守古建筑的基本格局，如上海市政府大楼等。第七十六页，共189页。中山陵藏经楼第七十七页，共189页。第二种是混合式(又称古典式)。这类建筑的平面布局和空间组织注重功能性，外观则是“中西合璧”的，只在重点部位保持传统建筑的格局。上海市图书馆是一实例,它基本上是平屋顶的近代体型,但在中部耸立重檐歇山顶的殿楼。第七十八页，共189页。“大上海计划”的重要建筑之一——上海市图书馆，如今的同济中学图书馆。

第七十九页，共189页。第三种是“现代式”。当时称为“现代化的中国建筑”。这是具有新功能和采用新技术、新造型的建筑；不过适当点缀某些经过简化的传统构件和细部装饰来取得民族格调。南京的外交部大楼、国民大会堂、中央医院,北京的交通银行,上海的大新公司、中国银行等都属这一类。这类建筑追求新功能、新技术、新造型与民族风格的统一，是当时民族形式风格创作探索的重要进展。第八十页，共189页。结语处于现代转型初始期的中国建筑,是中国建筑发展史上的一个承上启下、中西交汇、新旧接替的过渡时期。它所关联的时空关系是错综复杂的。大部分近代建筑还遗留至今，成为今天城市建筑的重要构成。并对当代中国的城市生活和建筑活动有很大影响。第八十一页，共189页。上图拍摄于上世纪30年代，具体拍摄日期不详，出自美国《生活》杂志摄影记者DmitriKessel。天安门城楼高挂蒋介石的画像，城门上书“天下为公”四个字。下图拍摄于2007年，同今天大家见到的天安门形象无异：城门上挂着毛泽东画像，画像每年国庆节前都要更换，历史上在1950年、1953年和1969年进行过三次改版（1950年版由张振仕所绘）。目前使用的是1969年第四版的作品（绘画者为葛小光），绘制在一整块玻璃钢板上，外框高6.4米、宽5米，内框高5.8米、宽4.4米。画像的两侧镶嵌有两幅巨型标语“中华人民共和国万岁”和“世界人民大团结万岁”，是1949年开国大典时，由两个日本人小野和森茂设计的。1950年国庆时，又经胡乔木建议，把天安门东侧的“中央人民政府万岁”换为“世界人民大团结万岁”。西侧内容未动。标语各长30米、高2.2米，原以繁体字刻在木板上，1964年换成简体字，1970年后改用了金属材料制作。第八十二页，共189页。上图拍摄于上世纪30年代。从图片可以看出拍摄位置位于广场南侧的正阳门城楼上，前方所见就是当是的广场。正前方可见一城门，它就是今天已经不复存在的中华门。中华门原址位于天安门和正阳门之间，大约是现在的毛主席纪念堂的位置，在1954年天安门广场扩建过程中被拆除。下图就是今天的天安门广场，经过扩建，这里已成为世界上最大的城市广场。

第八十三页，共189页。上图拍摄于上世纪30年代，原为宝月楼，乾隆二十三年（1758年）建造，位于皇城墙内，并没有门与外界相通。辛亥革命后，袁世凯将总统府设在中海，遂对宝月楼加以改造，拆除楼前皇城墙，新建两面八字墙，将宝月楼和两侧皇城墙相连，使楼成为院门，命名为“新华门”。同时，在门内修建影壁，并拆除门外清真寺，在长安街对面修筑花墙挡住破烂民居，并将义和团运动时被焚毁的端王府一对石狮移于门前。下图摄于2008年。自1949年中华人民共和国创立后，中央政府入驻中南海，新华门成为政府正门。今天的城楼与当年几乎没有变化，所不同的是将当年悬挂于二层的“新华门”牌匾移至一层，原来位置取而代之的是中华人民共和国国徽。原本无字两侧八字墙上修建了标语——“伟大的中国共产党万岁”和“战无不胜的毛泽东思想万岁”

第八十四页，共189页。第八十五页，共189页。上图是1930年代左右拍摄的前门大街，街上行人有步行、骑自行车或拉黄包车，并且有执勤的军警；透过牌坊，前方就是正阳门的箭楼，城楼上悬挂着蒋介石的画像。下图拍摄于2008年，前门大街修缮扩建之后的面貌。从照片可以看出，仿古的修缮工程基本恢复了当年的原貌。

第八十六页，共189页。上图拍摄于1930年代，当时车站建筑上的站名很简朴，就是“北平站”三个字，站前广场也很开阔。借助那个年代珍贵的彩色照片可以看出，当时的钟楼为砖红色与白色，而修缮后（见下图）则将砖红色改为了灰色。上世纪70年代，为了给环线地铁让路，前门火车站不得不以钟楼为中心做了“镜像对称平移”。钟楼的位置原本是在车站的右侧。改造时，钟楼左侧的部分建筑被拆掉，并在钟楼右侧重建。这样一来，其实只有钟楼以北西墙和北墙西边一段真正保留了原有的结构和砖墙，其余的墙体都是改造后的钢筋混凝土结构。尽管被“掉过儿”，但车站的建筑外观仍然比较真实地保存了历史原貌。

第八十七页，共189页。上图拍摄于1945年12月，适逢抗战胜利不久，为庆祝来之不易的胜利，大新公司大楼外立起了巨幅蒋介石画像，上书“蒋主席万岁”。1945年是个不同寻常的年份，对于上海来说更是如此，当年冬天上海气温反常偏高，照片中可以看到，虽已进入冬日的12月，但街上的行人的装束还仿佛盛夏，这年的高温纪录甚至直到2007年才被打破。下图拍摄于2007年，昔日的大新公司大楼已经成为上海市第一百货商店，楼前建起了立交桥，四周的广告牌衬托出了繁华，而委员长的画像，则早已消逝在历史的长河中。

第八十八页，共189页。上图拍摄于1947年6月，作者为美国《生活》杂志摄影师MarkKauffman。拍摄位置为上海大厦。中图拍摄于2005年1月，除了远处迷雾中的高层建筑，其他变化并没有太显著。下图拍摄于2007年6月，过去这整整60年的回忆，仿佛就流淌在马路上的车流中。

第八十九页，共189页。上图拍摄于1946年3月，作者为美国《生活》杂志摄影师GeorgeLacks。火车站建筑顶端为中苏两国国旗，进站口提示牌也由中俄两种文字。下图拍摄于2006年10月，可以看出60年间，沈阳站的建筑外貌基本上没有发生太大的变化。

第九十页，共189页。第九十一页，共189页。案例分析上海新天地北京香山饭店第九十二页，共189页。项目概况开发建设情况定位开发理念成功要素开发商的利益点模式解码“新天地”模式复制第九十三页，共189页。第九十四页，共189页。A太平桥人工湖绿地

B上海新天地

C翠湖天地D企业天地E瑞安总部大楼

NS第九十五页，共189页。第九十六页，共189页。石库门沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。第九十七页，共189页。第九十八页，共189页。第九十九页，共189页。第一百页，共189页。第一百零一页，共189页。第一百零二页，共189页。第一百零三页，共189页。第一百零四页，共189页。第一百零五页，共189页。第一百零六页，共189页。第一百零七页，共189页。第一百零八页，共189页。项目概况上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”，是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元，于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成，2001年9月对外营业。上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。第一百零九页，共189页。新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。

独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。

新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。

上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。第一百一十页，共189页。上海新天地开发商简介

上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新的精神。在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安建业」)，并于同年二月在香港联合交易所上市。现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公司超过百分之二十权益。瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。

瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地产开发公司，自集团于二零零四年把中国内地的主要地产发展项目注入瑞安房地产发展后，瑞安地产主要从事地产投资业务，在香港、中国内地及纽约均有投资项目。第一百一十一页，共189页。上海新天地设计单位简介

美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年，提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金茂大楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港国际会议中心，北京工商银行大楼等。第一百一十二页，共189页。上海新天地所处地段的开发建设情况及目标地块名称规划与建设情况基本目标A太平桥人工湖绿地由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安集团三方共同投资，目前由瑞安集团负责其物业管理。整个项目耗资近10亿人民币，从2001年1月开工建设，建设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万平方米，水面面积为1.2万平方米，绿地下面的地下停车场可提供200多个车位与政府合作开发人工湖绿地的基本目标是以先改善环境来提升该地区52公顷的土地的品质，带动房地产的开发和销售。太平桥人工湖绿地目前已经成为上海市中心一个独具特色的景观空间B上海新天地上海新天地占地3万平方米，上海新天地氛围南里、北里两大部分。以石库门建筑为主的北里，集合了来自世界各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品商店等，展现了新天地的国际元素。一、以现代化建筑为主的南里，除了临湖的新天地酒店式服务公寓外，还有一个总面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年一族的休闲娱乐场所开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，意欲成为一扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街第一百一十三页，共189页。上海新天地所处地段的开发建设情况及目标2C翠湖天地高级住宅小区翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2002年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元D企业天地甲级办公楼区企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地E瑞安集团总部大楼按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来的总部白玉兰是上海市花，本项目要成为太平桥项目的象征第一百一十四页，共189页。（1）定位上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。第二阶段的定位，投资方希望把上海新天地建成为上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为外地人到上海的必到之处。第三阶段的定位是：把新天地建设成为一个国际交流和聚会的地方。为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上，提出要改变原先居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。第一百一十五页，共189页。特色：既突出又明显，且浑然天成

一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界的即时沟通。第一百一十六页，共189页。在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出了。

◆深厚的历史感：

在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。

◆西方特色基础：

该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。

◆明星文化效应：

这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。

◆石库门博物馆：

通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。第一百一十七页，共189页。新天地开发改造的5个理念◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。◆昨天，明天，相会在今天……◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到：历史是怎样前进的。”◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境，通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地），把整个环境营造好。第一百一十八页，共189页。布局：源自历史、围绕理念、强化特色

新天地分为南里和北里两个部分。南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。第一百一十九页，共189页。南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心，为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味的休闲娱乐热点。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次代表大会（「一大」）会址所在,辟为步行街。第一百二十页，共189页。第一百二十一页，共189页。第一百二十二页，共189页。上海新天地成功的14个因素◆上海经济的持续增长：香港贸易发展局03年3月总结的报告说，上海和香港的生产总值（GDP）在过去十年的基础上保持增长，到2015年上海的总额会超过香港，2020年上海的人均GDP也会超过香港。◆选址时，周边有高档居住区作为购买力、消费能力的支撑。◆欧美建筑存在的基础。◆危旧房改造（历史价值很高的石库门建筑区）。◆把握了石库门这一海派文化的精髓。◆建筑文化的保留与传承。◆现代化的内部设施。第一百二十三页，共189页。◆知名品牌的大量引入、优秀的主题店面。

◆全新的体验型商业形式：流行、休闲、时尚、艺术等概念的诠释。

◆持续推广，整体公关，树立起热情、健康、活跃、时尚、有活力的形象。

◆采用中西结合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使经营寓于文化中，所以得到上海本地人的认可。

◆与城市背景、生活消费习惯紧密相连。

◆以中西文化的融合为卖点，开拓旅游市场。与外滩、城隍庙、玉佛寺、豫园、上海老街、东方明珠电视塔、人民广场、金贸大厦、上海博物馆等并列成为旅行社的固定推介景点和外地人到上海的必到之处。

◆管理者与经营者相分离的经营模式：开发商没有将建筑出售，而是留在自己的手里统一管理。物业所有者同时也是经营者，完全可以控制街区未来的发展方向。（注，此做法可以变通的做法是，将物业出售给各个分散的业主，但是需要有合同保证业主需物业委托给开发商统一经营，以利于发展方向的控制，避免经营业态过多造成的经营风格的混乱，以至于失去特色和目标客户群的忠诚度）。第一百二十四页，共189页。开发商的利益：高投入、高产出上海新天地没有将商铺的产权分散出售给业主，而是留在了自己的手里，整体运营。面对商户，新天地只租不售，这样，新天地就有足够的空间和力量来集中资源，调控业态与风格，最大限度的凸显特色。对于商户，开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达亿元以上。第一百二十五页，共189页。表面上看来，上海新天地的投资高达10多亿元，但实际并非如此计算。由于“新天地”的品牌效应，带动了周边房地产地价的提升，从最开始的每平方米8000元～10000元，到现在的每平方米5-8万元。“翠湖天地”自2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。最高时每平米接近100000元第一百二十六页，共189页。商业地产开发模式超级购物中心式地产模式，指的是最近几年来在我国不断升温的以SHOPPINGMALL为核心的地产开发模式，主要代表项目有“正大广场”。精品百货式地产模式，指的是传统的商业地带，以发展精品百货、高端品牌为主的地产模式，主要代表项目有“伊势丹”。奥特莱斯地产模式，译为OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表项目有“奥特莱斯购物中心”。老城区地产开发模式，指的是对传统的老城区进行开发的模式主要代表项目为“上海新天地”。新城区地产开发模式，指的是在政府新规划的区域进行前瞻性分析进行开发的模式，主要代表项目为“临港新城”。专业性地产开发模式，指以专业商业为主题的地产开发模式，主要的代表项目为“中关村商业街”文化和旅游地产开发模式，指的是近些年出现以深入挖掘地产的文化元素和旅游元素为切入点，通过文化牌和旅游牌来吸引消费者，继而提升地产价值的开发模式，主要的代表为海南的一系列项目。创意地产开发模式，该模式的火爆与政府极力推动密切相关。主要的代表项目为“M50海上海”。第一百二十七页，共189页。“上海新天地“模式解码解码一、引领潮流的寂寞高手作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。第一百二十八页，共189页。（1）“疯狂”的开发理念

1996年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。

在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。

在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2万人民币的费用。而当时，瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。

所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。

长远来看，21世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。第一百二十九页，共189页。（2）“痛苦”的蜕变石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的心血考虑怎样点石成金，让一片“废墟”发挥出其应有的经济效益和社会效益。整个修复过程，不仅仅做到形似，更注重神似，不是简单复旧，而是一个更高层次的改造工程。第一百三十页，共189页。A、专家手笔

挑选了美国旧房改造专家本杰明。伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。第一百三十一页，共189页。B、让历史重见天日

考虑未来经营场所的需要和功能后，新天地对这些原来是住宅的建筑，像修剪大叔的枝叶似的作出有条理的改动。拨去几幢房后，淹没在弄堂内一座漂亮的荷兰式屋顶石库门建筑便跃然而出。拆去违章建筑，失去不多见的弄堂公馆便重见天日。这样，被保留下来的旧建筑各呈特色，仿佛一座座历史建筑陈列馆。第一百三十二页，共189页。C、“新”不如“旧”

保留下来的石库门由于历史较长，加之过渡使用，缺乏保养，已面目全非，部分必须重建。未来重现这些石库门弄堂当年的形象，新天地的开发商到处寻觅，终于从档案馆找到了当年由法国建筑师签名的原有图纸，然后按图纸修建，整旧如旧。石库门建筑的清水砖墙，是这种建筑的特色之一，为了强调历史感，新天地决定保留原有的砖、原有的瓦做为建材。在老房子内加装了现代化设施，包括地底光纤电缆和空调系统，确保房屋的功能更完善和可靠，同时保存了原有的建设特色，正好达到了“整旧如旧”的目的。专门从德国进口一种昂贵的防潮药水，像打针似的注射进墙壁的每块砖和砖缝里。屋顶上铺瓦前先放置两层防水隔热材料，再铺上注射了防潮药水的旧瓦。一个“旧”字，代价远远超过了新砖新瓦。第一百三十三页，共189页。D、注入新生命力

石库门旧房是没有地下排污管、煤气管等基础设施的，新天地每幢楼都要挖地数米，部分需深达9米，铺埋地下水、电、煤气管道、通讯电缆、污水处理、消防系统等。

旧房不拆，挖土机开不进作业现场，施工难度相当大。铺设自来水管道、煤气管道的工人，皆小心翼翼，以免不小心碰坏了“文化”。有些旧楼内部的木料已腐朽，所以其内部结构须完全重做，然而，在作安全的第一考虑前提下，能保留的还是千方百计的保留下来。

第一百三十四页，共189页。解码二、宣扬繁华物质的人文技巧

定位是商业地产的第一步，对定位不能准确得把握，再好的开发理念都只是水中月镜中花。瑞安集团的雄心进一步在其对新天地高起点定位上体现得淋漓尽致。第一百三十五页，共189页。（1）专案定位三步深化

新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一深化的过程经历了三个阶段。第一百三十六页，共189页。第一阶段：综合性时尚场所

第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是作成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起的综合性场所。这一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称，但是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。对比之下，瑞安认为新天地应该有一个明确的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。第一百三十七页，共189页。第二阶段：锁定主题“都市旅游景点”

瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPINGMALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。但是SHOPPINGMALL不同于SHOPPINGCENTER，不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。

石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。

第一百三十八页，共189页。第三阶段：顺应潮流与国际接轨

上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。层层深化的定位使得上海新天地成功地穿上了时尚文化眩目的外衣，抓住了人们的眼球，最终脱颖而出。第一百三十九页，共189页。（2）营造足够的消费支撑

上海新天地的档次定位自然是高端的，这一定位是和项目本身所处的地段区域紧密相关的，而不仅仅是凭借石库门的历史底蕴盲目身价。

第一百四十页，共189页。A、立足成熟商圈高起点

上海新天地选址于上海卢湾区、紧邻热闹的淮海南路，处于“市中心的中心”。淮海路是上海高档消费的成熟商业区，聚集了众多时尚商家，吸引了上海乃至全国各地来此观光购物的时尚人士，消费力量强大。而新天地以国际知名度的、以时尚文化为主题的小区性购物中心，在这样的环境中无疑如鱼得水般吸纳了上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客。

B、兴建高档住宅做支撑

新天地不仅靠淮海路上巨大的人流量支撑消费，同时也将会有一批高质量的住宅支撑。

新天地项目仅是太平桥地区改造项目的一部分，整个太平桥项目占地52公顷，与新天地一湖之隔将开发高档物业“翠湖天地”，入住的绝对是高层次业主。即使上海再冒出一个时尚新地标，即使上海凸现“城市空心化”，新天地也能有足够的购买力支撑。第一百四十一页，共189页。（3）给“文物”注入生命

早在一九九七年，瑞安集团就提出一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。

依据这一理念开发的新天地为占地三万平方米，建筑面积六万平方米的石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，令游人仿佛进入时光隧道，回到二十世纪二十年代。

而每座建筑内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……

门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了穿越时空之感。而精彩纷呈的街头表演、新意叠出的时尚活动，则为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。

正是这种特立独行的崭新理念改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。第一百四十二页，共189页。解码三、“赔本赚吆喝”的经营秘诀

法国餐厅带来了欧陆风情，日本音乐餐厅带来了富士山文化；中央美术学院的重量级画家开设的画廊、见证中国邮政历史的邮局博物馆、原汁原味地再现二十世纪上海一家人的生活形态的石库门居民陈列室……

这所有的一切连同美食广场、国际画廊、时尚精品店、新概念电影中心及大型水疗中心和广场上的花车，无不带着独特的文化个性，瑞安对它们进行有机的组合，进行错落有致地巧妙安排，形成了新天地的巨大吸引力。但是，谈到项目本身，远远没有达到直接盈利的阶段，瑞安还在“赔本赚吆喝”……第一百四十三页，共189页。（1）招商只找最好的不找最贵的

上海历史受过很多不同国家的文化影响，新天地希望能真正体现老上海的历史原貌，营造出一个国际化的气氛。因此在租户的选择方面以国际化为标准。

新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。

新天地招商的原则上，只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。从目前新天地的商户组合看，入驻的商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，或者是明星自营的依靠明星名气聚拢人气的商户，聚集了一大群优秀商户。但是对于最优秀的商户而言，因为有品牌、有形象，通常是地主方主动邀请为自己的商业项目增添光彩、提高档次，具备了跟地主方谈租金的

条件，所以租金通常压得很低。

“商业街需要养”，瑞安不惜降低租金的要求，引进大量的优秀商户，聚集起了全中国瞩目的商业人气，但是项目本身远远没有达到直接盈利的阶段，瑞安还在赔本赚吆喝。在短期内确实损失了赚取更高租金的机会，但是经过长期培养之后，会有大量优秀商户争先支付高额租金进入新天地。第一百四十四页，共189页。“上海新天地”的复制作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文明的案例，“新天地”已经成为一种时尚的符号象征。成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国，“新天地”正在不断被其它城市的推崇者放大，不少城市的地产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商业地产概念和树立坐标性景观。第一百四十五页，共189页。在杭州，在南京，在宁波，在苏州，在厦门，在其它的省市，一场轰轰烈烈的“新天地”运动正在全国多个城市无数个商业、房地产项目上展开。事实上，作为复制对象的上海新天地只是一个旧城改造项目，它提供的借鉴也是拥有历史文脉古迹的旧城如何体现现代化繁华物质文明的一种方式，而给予他人最大借鉴的，也即在此。

第一百四十六页，共189页。新天地复制个案研究西湖天地西湖美景杭州古典建筑上海新天地最正宗的姐妹篇，仍由瑞安集团投资。首期投资10亿元人民币，取名“园林篇”“西湖天地”延续了“上海新天地”的特色，老建筑结构没有变，融合进的现代元素主要是大而透明的玻璃。“西湖天地”商户大都符合“国际化、时尚化、杭州西湖化”的高标准，园林绿化是主角，而掩映其中建筑反倒成了点缀，商铺虽少但特色明显。第一百四十七页，共189页。第一百四十八页，共189页。重庆新天地重庆天地位于重庆市主城区几何中心地段——渝中区化龙桥区域，与主城各商业组团中心连接紧密，东起嘉华大桥，西至红岩革命纪念馆，北临嘉陵江，背靠鹅岭，占地约1900亩，拥有约2公里江岸线。地上总建筑面积约为300万平方米，地上总体容积率约为2.3。它面向嘉陵江（北），拥有近两公里长江岸线，背靠虎头岩（南），鹅岭公园延伸片区，景色十分优美。该项目由高尚住宅区、休闲及娱乐区、国际商务中心以及人工湖及湿地公园景观区组成。高尚住宅区总开发量约150万平方米，分地块分期开发（首期精装优质住宅“雍江苑”），主要为企业高管、政府部门官员、驻渝国内外高级商务人士等提供优质住宅。第一百四十九页，共189页。宁波新天地外滩口岸民国建筑宁波帮宁波老外滩是《南京条约》开辟的五个通商口岸之一，保留着很多有价值的近代建筑。借鉴上海新天地经验，保护原有历史风貌和街区格局的前提下，兴建了画廊、咖啡吧、展馆等一批新建筑。总规划6大街区，基本包括了地产所有功能。6大街区各有不同定位，沿江三部分包括城建展馆、国际酒店、世界美食，另一侧是行业会馆、生活天地和城市公寓。第一百五十页，共189页。第一百五十一页，共189页。第一百五十二页，共189页。复制能否成功？仲量联行亚洲区董事陈立民表示：“复制‘新天地’模式有困难，即便新天地的‘缔造者’瑞安与罗康瑞也并未成功。瑞安目前将‘新天地’模式推广到了很多城市，如