房地产开发与经营管理授课讲义共270

房地产开发与经营管理武汉理工大学土建学院唐祥忠第一章导论1.1房地产的含义、特征及分类

1.2房地产业的内涵及性质1.3房地产业在国民经济中的地位和作用1.1房地产的含义、特征及分类1.1.1地产、房产及其相互关系1、地产：指作为财产的土地，地产不仅包括土地这种物体（既包括自然土地也包括经过人类开发、改造过的土地），而且包括土地权利，如土地所有权、使用权、租赁权、抵押权。(重视土地权利价值及其价值评估)2、房产：指建筑在土地上，可以作为财产的各种建筑物、构筑物。3、地产和房产的关系（1）地产和房产的区别：第一、地产可以独立存在，而房产则不能。第二、地产具有双重性（不仅是一种财产或资产，而且还是一种重要的自然资源）第三、地产具有稀缺性和永续利用性，而房产存在着更新和重置问题。第四、在我国，地产和房产的所有制形式不同。（2）地产和房产的联系第一、在物质形态上，房产总是和地产联结为一体而不可分离。第二、从价值形态来说，房价和地价也总是结合在一起。第三、从房地产的交易来说，任何形式的房产交易，必然同时伴随着土地使用权的转移。第四、从房地产经营管理角度分析，二者也是紧密结合的。1.1.2房地产的概念

房地产：一般认为，是地产和房产的合称，其内涵有狭义和广义之分。狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广义房地产包括地产和房产。1.1.3房地产的特性

1、位置固定性、个别性2、使用长期性和用途的多样性3、商品的价值属性4、投资规模性5、保值增值性

６、价格易受周围环境影响1.1.4房地产的分类1、按房地产用途分类

居住、商业、工业、农业、办公、仓储、旅游等2、按房地产实物形态分类

区位、建筑结构、建筑层数、建筑标准、新旧程度3、按房地产开发程度分类

生地、毛地、熟地、在建工程、现房4、按房地产权属关系分类

国有、集体、私有、股份、合作、外资等5、按房地产开发经营内容分类

房屋开发、综合开发、房地产服务1.2房地地产产业业的的内内涵涵及及性性质质1.2.1房地产业业的内涵涵房地产业业是指从从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务的产业业。1.2.2房地产业业的性质质按一、二二、三产产业划分分，房地地产业属属于第三三产业。。1.3房地产业业在国民民经济中中的地位位和作用用1、房地产产业是国国民经济济的支柱柱产业之之一。2、房地产产业可以以为国家家提供巨巨大的财财政收入入。3、房地产产业能够够促进相相关产业业的发展展。4、扩大对对房地产产业的投投资有利利于增加加就业岗岗位。5、房地产产业的发发展使城城镇居民民个人有有了新的的投资热热点，居居住水平平得到提提高。第二章房房地地产开发发概述2.1房地产开开发的含含义、特特征和形形式2.2房地产开开发程序序2.3房地产开开发企业业及其管管理2.4我国房地地产开发发状况2.1房地产开开发的含含义、特特征和形形式2.1.1房地产开开发的含含义房地产开开发是房房地产业业中的物物质生产产过程，，是房地地产业中中最基本本、最主主要的经经济活动动内容。。2.1.2房地产开开发的特特征综合性、、长期性性、地域域性、风风险性2.1.3房地产开开发的形形式1、按开发发的对象象划分（1）土地开开发（2）房屋开开发：住住宅开发发、写字字楼开发发、商业业用房开开发、工工业厂房房开发（3）综合开开发2、按开发发的规模模划分单项开发发、成片片开发3、按开发发区域的的性质划划分旧城改造造、新区区2.1.4房地产开开发的主主要参与与者房地产开开发企业业、政府府有关部部门、建建筑承包包商、金金融机机构、房房地产中中介机构构2.2房地产开开发程序序2.2.1投资决策策分析阶阶段1、提出投投资开发发设想2、项目可可行性研研究2.2.2前期准备备工作阶阶段1、获取土土地使用用权2、征地与与拆迁3、工程勘勘察与设设计4、施工现现场的““三通一一平”或或“七通通一平””5、建筑工工程招标标2.2.3建设实施施阶段1、组织施施工2、工程监监理3、竣工验验收2.2.4租售及物物业管理理阶段1、房屋租租售2、物业管管理2.3房地产开开发企业业及其管管理2.3.1房地产开开发企业业的设立立设立房地地产开发发企业，，应当具具备下列列条件：：（1）有自己己的名称称和组织织机构（2）有固定定的经营营场所（3）有符合合国务院院规定的的注册资资本（4）有足够够的专业业技术人人员（5）法律、、行政法法规规定定的其他他条件2.3.2房地产开开发企业业的资质质等级房地产开开发企业业按照企企业条件件，分为为一、二二、三、、四个资资质等级级。（如如：注册册资本5000、2000、800、100，经营年年限5年、3年、2年、1年，从业业人员专专业资格格及数量量等）2.3.3各资质等等级房地地产开发发企业的的从业范范围一级资质质的房地地产开发发企业承承担房地地产项目目的建设设规模、、范围不不受限制制，二级级资质及及二级资资质以下下的房地地产开发发企业可可以承担担25万平方米米以下的的开发建建设项目目，承担担业务的的具体范范围由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门确确定2.3.4房地产开开发企业业资质等等级的审审批房地产开开发企业业资质等等级实行行分级审审批：一一级资质质由省、、自治区区、直辖辖市人民民政府建建设行政政主管部部门初审审，报国国务院建建设行政政主管部部门审批批。二级级资质及及二级资资质以下下企业的的审批办办法由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府建设行行政主管管部门制制定。2.3.5房地产开发企企业资质等级级的管理1、房地产开发发企业从事开开发经营业务务管理2、房地产开发发企业资质证证书管理3、房地产开发发企业资质年年检管理4、房地产开发发企业分立、、合并、变更更管理5、房地产开发发企业资质降降级管理6、行政主管部部门工作人员员管理2.4我国房地产开开发状况1、2005年固定资产投投资全年全社会固固定资产投资资88604亿元，比上年年增长25.7%。其中，城镇镇投资75096亿元，增长27.2%；农村投资13508亿元，增长18.0%。2、2005年全年房地产产开发投资15759亿元，比上年年增长19.8%。商品房竣工工面积48793万平方米，增增长14.9%。商品房销售售额18080亿元。其中，，现房销售额额占35.5%，期房占64.5%。房地产开发投投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高高达70.08％；商品房施施工面积从2002年的9.28亿平方米增至至2004年的14.05亿平方米，增增幅达51.42％；各项房地地产开发统计计指标全面大大幅上扬，尤尤以商品房销销售额为甚，，2004年商品房销售售额突破万亿亿大关，达到到10375.71亿元，增幅高高达81.35％。中国房地地产行业所处处的大开发时时代迅速造就就了一批颇具具成长潜力的的超大规模企企业。图4

“十五”时期固固定资产投资资与增长速度度第三章房房地产开发项项目策划3.1房地产开发项项目策划概述述3.2房地产开发项项目区位分析析与选择3.3房地产开发项项目时机的分分析3.4房地产开发项项目定位3.1房地产开发项项目策划概述述3.1.1房地产开发项项目策划的概概念与内容1、房地产开发发项目策划是是房地产企业业对新项目进进行构思、设设计、评价和和选优的过程程。2、房地产开发发项目策划主主要内容：（1）房地产项目目区位的分析析与选择（2）房地产项目目开发内容和和规模的分析析（3）房地产项目目开发时机的的分析（4）房地产开发发项目定位（5）房地产开发发项目的规划划设计（6）房地产项目目融资方式与与资金结构的的分析与与选择（7）房地产开发发项目的营销销策划（8）房地产项目目物业管理的的前期介入3.1.2房地产开发项项目策划的基基本特性1、地域性2、创新性3、系统性4、前瞻性5、市场性6、操作性3.1.3房地产开发项项目策划的作作用1、使企业决策策准确，避免免项目运作出出现偏差2、使房地产开开发项目增强强竞争能力3、探索解决企企业管理问题题，增强企业业的管理创新新能力4、有效地整合合房地产项目目资源，使之之形成一种前前所未有的优优势3.1.4房地产开发项项目策划的原原则1、符合产业政政策和区域规规划2、符合市场需需求3、符合环境条条件4、符合技术先先进性、经济济合理性3.1.5房地产开发项项目策划的模模式1、概念策划模模式2、“卖点群””策划模式3、等值策划模模式3.2房地产开发项项目区位分析析与选择3.2.1区位的含义及及区位效益的的实质区位可简单的的理解为位置置，但它不是是简单地指自自然地理空间间位置，而是是自然地理位位置和社会经经济位置的综综合。区位效益的实实质就是位置置级差地租（（即土地位置置对经营收益益的影响）。。3.2.2影响房地产开开发项目区位位的因素1、自然条件和和环境方面的的因素2、城市规划方方面的因素3、交通方面的的因素4、市政基础设设施和公共配配套服务设施施方面的因素素5、人口和经经济集聚方方面的因素素6、社会文化化方面的因因素3.2.3房地产开发发项目区位位选择的原原则1、合法原则则2、最高最佳佳使用原则则3、开发潜力力原则3.2.4不同类型房房地产项目目对区位选选择的要求求1、居住房地地产项目对对区位选择择的要求（1）市政公用用和公建配配套设施完完备（2）公共交通通便捷（3）环境良好好（4）居民人口口与收入2、写字楼项项目对区位位选择的要要求（1）接近其他他商业和办办公设施（2）交通方便便快捷（3）周围环境境优良3、零售商业业项目对区区位选择的的要求在微观上应应位于城市市或区域中中心，具有有较好的临临街或道路路状况，处处于交通路路口和繁华华街道两侧侧，交通和和通信便利利，有足够够的人口流流量4、工业项目目对区位选选择的要求求工业项目区区位的选择择要求主要要包括：取取得原材料料容易，交交通运输方方便，接近近产品销售售市场，人人力资源和和土地、水水、电等资资源和能源源供给有保保证，能够够控制环境境污染。3.3房地产开发发项目时机机的分析3.3.1房地产投资资时机房地产投资资时机的选选择，一是是从房地产产开发经营营过程。二二是从房地地产业发展展周期。3.3.2房地产周期期1、房地产复复苏阶段2、房地产繁繁荣阶段3、房地产衰衰退阶段4、房地产萧萧条阶段3.4房地产开发发项目定位位3.4.1房地产开发发项目定位位概述1、房地产开开发定位是是指房地产产开发投资资者经过研研究市场前前提、技术术前提和资资金投入状状况等一系系列与房地地产产品生生产有关的的前提条件件，利用科科学方法，，构思出房房地产产品品方案，从从而在产品品市场和目目标客户中中确定与众众不同的价价值地位。。2、房地产开开发项目定定位的原则则（1）受众导向向原则（（2）差异化原原则3.4.2房地产开发发项目产品品定位1、房地产开开发项目产产品定位就就是房地产产开发企业业为了将自自己开发的的房地产商商品进行有有目的、有有选择、有有针对性的的销售或推推广，在进进行客户界界定和细分分的基础上上，创造有有差异的房房地产产品品，在消费费群体中树树立所开发发房地产开开发项目产产品的特殊殊形象。2、房地产开开发项目产产品定位的的内容房地产开发发项目产品品定位的内内容主要有有建筑风格、户型设设计、功能能定位、小小区环境、、物业管理理等。3.4.3房地产开发发项目客户户定位客户定位是是确定房地地产项目的的目标消费费群体和他他们的特征征。3.4.4房地产开发发项目形象象定位1、形象定位位主要是找找到房地产产项目所特特有、不同同于竞争对对手、能进进行概念化化描述、能能通过广告告表达并能能为目标客客户所接受受而产生共共鸣的特征。2、房地产开开发项目形形象定位应应遵循以下下原则（1）项目形象象易于展示示和传播。。（2）项目形象象定位应与与项目产品品特征相符符合（3）项目形象象应与项目目周边的资资源条件相相符合（4）项目形象象应与目标标客户群的的需求特征征相符合（5）项目形象象定位应充充分考虑市市场竞争的的因素，与与其他楼盘盘有比较明明显的差异异和区别3.4.5房地产开发发项目品牌牌定位1、品牌是一一种名称、、术语、标标记、符号号或设计，，或是它们们的组合应应用。2、房房地地产产开开发发项项目目品品牌牌定定位位的的影影响响因因素素品牌牌定定位位的的影影响响因因素素主主要要有有：：房房地地产产产产品品的的质质量量、、价价格格、、服服务务、、广广告告、、员员工工。。3、楼盘盘品品牌牌的的创创立立（1）命命名名及及标标志志（2）产产品品品品质质（3）概概念念创创造造（4）追追求求个个性性化化4、企企业业品品牌牌与与楼楼盘盘品品牌牌联联动动定定位位（1）楼楼盘盘品品牌牌促促进进企企业业品品牌牌（2）企企业业品品牌牌带带动动楼楼盘盘品品牌牌3.4.6房地地产产开开发发项项目目营营销销定定位位1、价格格定定位位（1）价价格格定定位位的的目目标标房地地产产开开发发价价格格定定位位的的目目标标必必须须服服从从企企业业的的经经营营总总目目标标和和市市场场营营销销目目标标。。具具体体包包括括：：最最大大利利润润目目标标、、提提高高市市场场占占有有率率目目标标、、稳稳定定价价格格目目标标、、过过渡渡价价格格目目标标、、竞竞争争价价格格目目标标、、（2）楼楼盘盘定定价价方方法法房地地产产定定价价方方法法：：成成本本导导向向定定价价法法、、需需求求导导向向定定价价法法、、竞竞争争导导向向定定价价法法。。（3）楼楼盘盘价价格格定定位位策策略略楼盘盘价价格格定定位位策策略略主主要要有有：：心心理理定定价价策策略略、、折折扣扣定定价价策策略略、、新新产产品品定定价价策策略略、、过过程程定定价价策策略略2、广广告告定定位位（1）不不同同媒媒体体广广告告的的特特点点（2）选选择择广广告告媒媒体体应应考考虑虑的的因因素素在选选择择媒媒体体时时，，房房地地产产开开发发商商应应考考虑虑以以下下因因素素：：项项目目规规模模、、楼楼盘盘档档次次、、项项目目区区位位、、资资金金实实力力。。（3）广广告告预预算算方方法法广告预算方法法有：量力而而行法、销售售百分比法、、竞争对等法法、目标任务务法。（4）广告推广安安排3、活动推广定定位（1）活动推广的的概念活动推广是指指企业整合本本身的资源，，通过具有创创意性的活动动或事件，使使之成为大众众关心的话题题，吸引媒体体报道与消费费者参与，进进而达到提升升企业楼盘形形象，促进楼楼盘销售的目目的。（2）活动推广时时机（3）活动推广形形式活动推广形式式有：楼盘庆庆典仪式、社社会公益活动动、社区内活活动、大型有有奖销售、打打折促销4、营销销渠道道定位位（1）房地地产开开发商商直接接销售售（2）委托托房地地产经经纪公公司销销售第四章章房房地地产开开发市市场调调查与与细分分4.1房地产产市场场调查查概述述4.2房地产产市场场调查查的方方法4.3房地产产市场场细分分4.1房地产产市场场调查查概述述4.1.1房地产产市场场调查查的概概念、、特点点及作作用1、房地地产市市场调调查的的概念念房地产产市场场调查查不同同于一一般耐耐用消消费品品的调调查，，它是是以房房地产产为对对象，，对相相关市市场信信息进进行系系统的的收集集、整整理、、记录录和分分析，，对房房地产产市场场进行行研究究与预预测，，并最最终为为营销销决策策服务务的专专业方方法。。2、房地地产市市场调调查的的特点点（1）房地地产市市场调调查内内容广广泛（2）房地地产市市场调调查针针对性性很强强（3）房地地产市市场调调查方方法多多样（4）房地地产市市场调调查结结果具具有一一定的的局限限性3、房地地产市市场调调查的的作用用（1）市场场调查查可以以使企企业获获得大大量信信息，，增强强房地地产企企业对对市场场动态态的感感应并并作出出相应应的反反应，，增强强房地地产企企业的的市场场竞争争能力力（2）通过过市场场调查查，企企业可可以了了解、、把握握市场场需求求，确确定企企业的的目标标市场场，生生产符符合市市场需求的的房地地产产产品来来满足足市场场的需需求（3）通过过市场场调查查，对对房地地产产产品进进行分分析，，对其其地段段、价价格、、楼型型、户户型、、绿化化、配配套设设施、、物业业管理理等内内容进进行调调查归归纳和和研究究，也也可使使房地地产企企业的的营销销决策策具有有针对对性、、超前前性4.1.2房地产产市场场调查查的程程序1、确定定调查查目的的2、初步步调查查3、调查查设计计4、现场场调查查5、资料料整理理、统统计和和分析析6、撰写写和提提交调调查报报告4.1.3房地产产市场场调查查的内内容1、房地地产市市场环环境调调查（1）政治治法律律环境境调查查（2）经济济环境境调查查（3）社会会文化化环境境调查查（4）社区环境境调查2、房地产市市场需求调调查（1）房地产消消费者调查查（2）房地产消消费动机调调查（3）房地产消消费行为调调查3、房地产市市场供给调调查（1）行情调查查（2）现有房地地产租售客客户和业主主对房地产产的环境、、功能、格格局、售后后服务的意意见及对某某种房地产产产品的接接受程度（3）新技术、、新产品、、新工艺、、新材料的的出现及其其在房地产产产品上的的应用情况况（4）建筑设计计及施工企企业的有关关情况4、房地产市市场营销活活动调查（1）房地产市市场竞争情情况调查（2）房地产价价格调查（3）房地产促促销调查（4）房地产营营销渠道调调查4.2房地产市场场调查的方方法4.2.1房地产市场场调查的方方法分类1、按调查查对象分分普查、重重点调查查、抽样样调查2、按调查查方法分分访问法、、观察法法、实验验法4.2.2房地产市市场调查查资料的的收集1、基本资资料的收收集基本资料料可分为为一手资资料和二二手资料料。一手手资料是是为特定定目的而而直接收收集的资资料，二二手资料料则为公公司内部部或外部部现成的的资料2、房地产产法规资资料的收收集3、项目基基地现状状资料的的收集4、交通流流量资料料的收集集5、人文社社会经济济资料的的收集包括有：：人口、、职业或或行业类类别比例例、产业业结构、、流动人人口6、公共设设施资料料的收集集7、商圈资资料的收收集8、房地产产市场景景气资料料的收集集9、销售资资料的收收集10、竞争项项目资料料的收集集11、租金资资料的收收集4.2.3房地产市市场调查查资料收收集的途途径1、房地产产消费者者或居民民2、交易双方方当事人人3、房地产产中间商商4、房地产产租售广广告5、房地产产交易促促销活动动6、各类二二手资料料4.3房地产市市场细分分4.3.1房地产市市场细分分的概念念房地产市市场细分分是发现现和了解解市场机机会、制制定与执执行有效效的营销销方案的的关键和和核心4.3.2房地产市市场细分分的原则则（1）可测量量性（（2）可进入入性（3）可盈利利性（（4）可行行性4.3.3房地产市市场细分分的依据据1、地理细细分2、人口细细分3、心理细细分4、行为细细分4.3.4房地产市市场细分分的方法法1、单维因因素法2、三维因因素法3、变量组组合法4.3.5房地产市市场细分分的程序序房地产细细分一般般遵行以以下原则则：（1）依据市市场调查查的资料料进行分分析，把把握房地地产市场场需求供供给状况况和发展展趋势，，选择和和确定房地地产市场场产品范范围（2）依据市市场细分分变量排排列出消消费者的的需求（3）依据消消费者需需求的具具体因素素，初步步确定细细分市场场的数量量（4）对初步步确定的的细分市市场进行行研究，，从中选选择有利利于企业业经营的的细分市市场作为为目标市市场（5）考考虑虑可可供供利利用用的的广广告告媒媒体体、、销销售售渠渠道道、、运运输输等等费费用用的的高高低低，，目目标标市市场场的的特特征征和和企企业业期期望望利利润润大大小小（6）计计算算目目标标市市场场给给企企业业带带来来的的效效益益，，从从而而确确定定企企业业产产品品投投向向目目标标市市场场的的风风险险程程度度（7）针针对对确确定定的的目目标标市市场场特特性性，，制制定定进进入入目目标标市市场场的的营营销销策策略略第五五章章房房地地产产开开发发投投资资5.1房地地产产投投资资概概述述5.2房地地产产开开发发资资金金筹筹措措5.3房地地产产投投资资风风险险分分析析5.1房地地产产投投资资概概述述5.1.1房地地产产投投资资的的含含义义房地地产产投投资资是是指指房房地地产产投投资资者者为为了了获获取取预预期期的的投投资资收收益益而而不不断断地地将将资资本本投投入入到到房房地地产产开开发发经经营营领领域域内内及及房房地地产产金金融融资资产产上上的的经经济济行行为为5.1.2房地地产产投投资资的的主主体体1、国国家家2、企企业业3、个个人人5.1.3房地地产产投投资资的的分分类类1、按按房房地地产产经经济济内内容容划划分分（1）土土地地开开发发投投资资（2）房房屋屋开开发发投投资资（3）房房地地产产经经营营投投资资（4）房房地地产产中中介介服服务务投投资资（5）房房地地产产管管理理和和服服务务投投资资2、按按房房地地产产投投资资形形式式划划分分（1）直接接投资资房地产产直接接投资资主要要包括括房地地产开开发投投资和房地地产置置业投投资（2）间接接投资资具体包包括：：购买买住房房抵押押贷款款证券券，购购买房房地产产投资资企业业的债债券、、股票票，投投资于于房地地产投投资信信托基基金5.1.4房地产产投资资的优优缺点点1、房地地产投投资的的优点点（1）相对对较高高的收收益水水平（2）能够够得到到税收收方面面的好好处（3）易于于获得得金融融机构构的支支持（4）能抵抵消通通货膨膨胀的的影响响（5）提高高投资资者的的资信信等级级2、房地地产投投资的的缺点点（1）变现现性差差（2）投资资数额额巨大大（3）投资资回收收期较较长（4）需要要专门门的知知识和和经验验5.1.5房地产产投资资三要要素1、时机机2、地段段3、质量量5.2房地产产开发发资金金筹措措5.2.1项目资资金筹筹措的的渠道道与方方式1、项目目资本本金筹筹集的的渠道道与方方式（1）国家家预算算内投投资（2）自筹筹投资资（3）发行行股票票（4）吸收收国外外资本本直接接投资资2、项目目负债债筹资资的渠渠道与与方式式（1）银行行贷款款（2）发行行债券券（3）设备备租赁赁（4）借用用国外外资金金5.2.2房地产产开发发资金金的来来源1、自有有资金金（1）企业业自身身积累累（2）主管管部门门投入入资金金（3）联营营企业业单位位提供供的资资金2、银行行贷款款3、社会会集资资（1）房地地产股股票（2）房地地产债债券4、利用用外资资5、预售售款5.2.3资金成成本1、资本本成本本的概概念资金成成本是是指企企业为为筹集集和使使用资资金而而付出出的代代价，，由两两部分分组成成：资资金筹筹集成成本和和资金金使用用成本本。2、资金金成本本的计计算（1）资金金成本本计算算的一一般形形式资金成成本一一般用用相对对数表表示，，称之之为资资金成成本率率。其其一般般计算算公式式为：：（2）各种种资金金来源源的资资金成成本①优选选股成成本②②普通通股成成本③债券券成本本④④银行行借款款⑤租赁赁成本本⑥⑥保留留盈余余成本本（3）平均均资金金成本本为了进进行筹筹资和和投资资决策策，需需要计计算全全部资资金来来源的的平均均资金金成本本率，，即综综合资资金成成本率率。5.3房地产产投资资风险险分析析5.3.1房地产产投资资风险险的含含义房地产产投资资风险险是指指从事事房地地产投投资而而造成成损失失的可可能性性的大大小或或程度度，这这种损损失包包括投投入资资本损损失及及实际际收益益小于于预期期收益益的差差额损损失等等。5.3.2房地产产投资资风险险的类类型1、市场场风险险（1）市场场供求求风险险（2）变现现风险险（3）购买买力风风险（4）未来来市场场变化化风险险2、经营营风险险（1）决策策风险险（2）财务务风险险（3）管理理风险险3、金融融风险险4、经济济风险险5、政策策风险险政策风风险是是指由由于国国家或或地方方政府府的有有关房房地产产投资资的各各种政政策变变化而而给投投资者者带来来的损损失。。6、政治治风险险政治风风险主主要政政变、、战争争、经经济制制裁、、外来来侵略略、罢罢工、、骚乱乱等因因素造造成。。7、自然风风险5.3.3房地产投投资风险险的规避避与控制制1、风险回回避2、风险预预防3、风险组组合4、风险转转移（1）契约性性转移（2）购买房地地产保险（3）项目资金金证券化5、风险自留留第六章房房地产开发发项目可行行性研究6.1房地产开发发项目可行行性研究概概述6.2房地产开发发项目成本本费用与收收入估算6.3房地产开发发项目财务务评价6.4房地产开发发项目的不不确定性分分析6.5房地产开发发项目方案案比选6.6房地产开发发项目综合合评价6.7房地产开发发项目可行行性研究报报告的撰写写6.1房地产开发发项目可行行性研究概概述6.1.1房地产开发发项目可行行性研究的的含义和目目的1、可行性研研究是在投投资决策前前，对建设设项目进行行前面的技技术经济分分析、论证证的科学方方法。2、可行性研研究的根本本目的是实实现项目决决策的科学学化、程序序化，减少少或避免投投资决策的的失误，提提高项目开开发建设的的经济、社社会和环境境效益。6.1.2房地产开发发项目可行行性研究的的作用1、项目投资资决策的依依据2、筹集建设设资金的依依据3、开发商与与有关各部部门签订协协议、合同同的依据4、编制下一一阶段规划划设计方案案的依据6.1.3房地产开发发项目可行行性研究的的工作阶段段1、投资机会会研究2、初步可行行性研究3、详细可行行性研究4、项目的评评估和决策策6.1.4房地产开发发项目可行行性研究的的具体步骤骤1、接受委托托2、调查研究究3、方案选择择和优化4、财务评价价和国民经经济评价5、编制可行行性研究报报告6.1.5房地产开发发项目可行行性研究的的内容1、项目概况况2、开发项目目用地的现现状调查及及拆迁安置置方案的制制定3、市场分析析和建设规规模的确定定4、规划设计计方案选择择5、资源供给给条件分析析6、环境影响响评价7、项目开发发组织机构构费用的研研究8、开发建设设计划的编编制9、项目经济济及社会效效益分析10、结论及建建议6.2房地产开发发项目成本本费用与收收入估算6.2.1房地产开发发项目总投投资估算1、开发建设设投资开发建设投投资是指在在开发期（（指从房地地产项目大大量资金正正式投入工工程开始，，到开发建建设完成的的期间）内内完成房地地产产品开开发建设所所需投入的的各项费用用。2、经营资金金经营资金是是指开发企企业用于日日常经营的的周转资金金6.2.2房地产开发发项目各费费用估算1、土地费用用（1）房地产项目目土地费用用是指为渠渠取得房地地产项目用用地而发生生的费用。。（2）根据取得方方式的不同同，所发生生的费用有有：土地地征征收收拆拆迁迁费费、、土土地地出出让让地地价价款款、、土土地地转转让让费费、、土土地地租租用用费费、、土土地地投投资资折折价价2、前前期期工工程程费费房地地产产项项目目前前期期工工程程费费主主要要包包括括项项目目前前期期规规划划、、设设计计、、可可行行性性研研究究，，水水文文、、地地质质勘勘测测，，以以及及““三三通通一一平平””等等阶阶段段的的费费用用。。3、基基础础设设施施建建设设费费4、建建筑筑安安装装工工程程费费5、公公共共配配套套设设施施建建设设费费6、开开发发间间接接费费用用7、管管理理费费用用8、财财务务费费用用9、销销售售费费用用10、开开发发期期税税费费11、其其他他费费用用12、不不可可预预见见费费6.2.3房地地产产开开发发项项目目收收入入估估算算1、房房地地产产开开发发项项目目租租售售计计划划2、房房地地产产开开发发项项目目租租售售价价格格3、房房地地产产开开发发项项目目收收入入房地地产产项项目目的的收收入入主主要要包包括括房房地地产产产产品品的的销销售售收收入入、、租租金金收收入入、、土土地地转转让让收收入入、、配配套套设设施施销销售售收收入入、、和和自自营营收收入入。。（1）租租售售收收入入租售售收收入入等等于于可可供供租租售售的的房房地地产产数数量量乘乘以以单单位位租租售售价价格格。。（2）自自营营收收入入自营营收收入入是是指指开开发发企企业业以以开开发发完完成成后后的的房房地地产产为为其其进进行行商商业业和和服服物物业业等等经经营营活活动动的的载载体体，，通通过过综综合合性性的的自自营营方方式式得得到到的的收收入入。。6.3房地产开开发项目目财务评评价房地产项项目财务务评价是是在房地地产市场场调查与与预测，，项目策策划，投投资、成成本与费费用估算算，收入入估算与与资金筹筹措等基基本资料料和数据据的基础础上，通通过编制制基本财财务报表表，计算算财务评评价指标标，对房房地产项项目的财财务盈利利能力、、清偿能能力和资资金平衡衡情况进进行分析析。6.3.1房地产开开发项目目基本财财务报表表的编制制1、现金流流量表（1）全部投投资现金金流量表表（2）资本金金现金流流量表（3）投资者者各方现现金流量量表2、资金来来源与运运用表3、损益表表6.3.2房地产开开发项目目财务盈盈利能力力分析1、财务内内部收益益率2、财务净净现值3、投资回回收期4、投资利利润率5、资本金金利润率率6、资本金金净利润润率6.3.3房地产开开发项目目清偿能能力分析析1、单利计计息与复复利计息息2、有效利利率与名名义利率率3、借款利利息的计计算方法法4、借款偿偿还期的的计算（1）国内借借款偿还还期（2）国外借借款偿还还期6.4房地产开开发项目目的不确确定性分分析6.4.1房地产开开发项目目不确定定性分析析的含义义房地产项项目不确确定性分分析是分分析不确确定性因因素对项项目可能能造成的的影响，，并进而而分析可可能出现现的风险险。6.4.2敏感性分分析1、敏感性性分析的的概念敏感性分分析是通通过预计计房地产产项目不不确定性性因素发发生的变变化，分分析对项项目经济济效益产产出的影影响。（1）单因素素敏感性性分析（2）多因素素敏感性性分析2、敏感性性分析的的步骤（1）确定用用于敏感感性分析析的经济济评价指指标。（2）确定不不确定性性因素可可能的变变化范围围。（3）计算不不确定性性因素变变动时，，评价指指标的相相应应变动值值。（4）通过评评价指标标变动情情况，找找出较为为敏感的的变动因因素，作作出进一一步的分分析。3、敏感性性分析方方法的应应用（1）建造费费用的敏敏感性分分析（2）建设周周期的敏敏感性分分析（3）租金的的敏感性性分析（4）建筑面面积的敏敏感性分分析6.4.3临界点分分析可进行临临界点分分析的因因素有：：1、最低售售价和最最低销售售量、最最低租金金和最低低出租率率2、最高土土地取得得价格3、最高工工程费用用6.4.4概率分析析1、概率分分析的概概念概率分析析是使用用概率研研究预测测不确定定因素对对房地产产项目经经济效益益影响的的一种定定量分析析方法。。2、概率率分析析的步步骤：：（1）列出出需要要进行行概率率分析析的不不确定定性因因素（2）选择择概率率分析析使用用的经经济评评价指指标（3）分析析确定定每个个不确确定性性因素素的概概率（4）计算算在给给定的的概率率条件件下经经济评评价指指标的的累计计概率率，并并确定定临界界点发发生的的概率率。3、概率率分析析的方方法（1）期望望值法法（（2）蒙特特卡罗罗模拟拟法6.5房地产产开发发项目目方案案比选选6.5.1开发经经营期期相同同的方方案比比选1、净现现值法法2、差额额内部部收益益率法法3、最小小费用用法6.5.2开发经经营期期不同同的方方案比比选1、年值值法2、最小小公倍倍数法法3、研究究期法法6.6房地产产开发发项目目综合合评价价6.6.1房地产产开发发项目目综合合评价价的概概念房地产产开发发项目目综合合评价价是从从区域域社会会经济济发展展的角角度，，考察察房地地产开开发项项目的的效益益和费费用，，评价价房地地产开开发项项目的的合理理性。。6.6.2房地产产开发发项目目综合合评价价的效效益和和费用用1、房地地产开开发项项目综综合评评价的的效益益2、房地地产开开发项项目综综合评评价的的费用用6.6.3房地产产开发发项目目综合合评价价的盈盈利能能力分分析综合评评价的的盈利利能力力分析析是根根据房房地产产项目目的直直接效效益和和直接接费用用，以以及可可以货货币计计量的的间接接效益益和间间接费费用，，计算算综合合内部部收益益率，，考察察房地地产项项目投投资的的盈利利水平平。6.6.4房地产产开发发项目目综合合评价价的社社会影影响分分析社会影影响分分析主主要包包括下下列内内容：：（1）就业业效果果分析析（2）对区区域资资源配配置的的影响响（3）对环环境保保护和和生态态平衡衡的影影响（4）对区区域科科技进进步的的影响响（5）对区区域经经济发发展的的影响响（6）对减减少进进口和和增加加出口口的影影响（7）对节节约及及合理理利用用国家家资源源的影影响（8）对提提高人人民物物质文文化生生活水水平及及社会会福利利的影影响（9）对远远景发发展的的影响响6.7房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告的的撰写写6.7.1房地产产开发发项目目可行行性研研究报报告的的基本本构成成1、封面2、摘要3、目录4、正文5、附表6、附图6.7.2房地产开发发项目可行行性研究报报告正文的的编写要点点1、项目总说说明2、项目概况况3、投资市场场研究4、市场研究究5、项目地理理环境和附附近地区竞竞争性发展展项目6、规划方案案及建设条条件7、建设方式式及进度安安排8、投资估算算及资金筹筹措9、项目评估估基础数据据的预测和和选定10、项目经济济效益评价价11、风险分析析12、可行性研研究的结论论第七章房房地产开开发用地取取得7.1房地产开发发用地制度度概述7.2国有土地使使用权出让让7.3土地使用权权转让、出出租、抵押押7.4国有土地使使用权划拨拨7.5闲置土地的的处理7.6集体土地征征收7.1房地产开发发用地制度度概述7.1.1我国基本土土地制度1、土地制度度的概念土地制度是是人们在一一定社会条条件下土地地关系的总总称。包括括土地所有有制、土地地使用制和和土地国家家管理制度度2、我国土地地所有制（1）国有土地地所有权的的主体和客客体（2）集体土地地所有权的的主体和客客体3、我国土地地使用制4、我国土地地国家管理理制度7.1.2土地储备制制度1、土地储备备制度的概概念城市政府依依照法律程程序，运用用市场机制制，按照土土地利用总总体规划和和城市规划划，对通过过收回、收收购、置换换、征收等等方法取得得的土地进进行前期开开发、整理理，并予以以储存，以以供应和调调控城市各类建建设用地的的需要，确确保政府切切实垄断土土地一级市市场的一种种管理制度度。2、土地储备备的范围土地储备的的范围主要要包括：（1）依法收回回的国有土土地（2）可收购的的国有土地地（3）在企业改改制、旧城城改造、污污染企业外外迁、城镇镇规划调整整中可置换换的土地（4）征收的集集体土地和和政府代征征的土地3、土地储备备制度的运运作过程（1）土地收购购储备（2）储备土地地前期开发发整理与利利用（3）储备土地地供应7.1.3土地用途管管制制度根据我国《土地管理法法》规定，国家家实行土地地用途管制制制度。国国家编制土土地利用总总体规划，，规定土地用用途，将土土地分为农农用地、建建设用地和和未利用地地。7.1.4耕地保护制制度1、国家实行行占用耕地地补偿制度度2、国家实行行基本农田田保护制度度3、禁止任何何单位和个个人闲置、、荒芜耕地地7.1.5房地产开发发用地取得得方式主要有:出让、转让让、划拨、、与土地使使用权拥有者合作。。7.2国有土地使使用权出让让7.2.1国有土地使用用权出让第概概念国有土地使用用权出让是指指国家以土地地所有者的身身份将土地使使用权在一定定年限内让与与土地使用者者，并由土地地使用者向国国家支付土地地使用权出让让金的行为。。7.2.2国有土地使用用权出让的年年限（1）居住用地70年（2）工业用地50年（3）教育、科技技、文化、卫卫生、体育用用地50年（4）商业、旅游游、娱乐用地地40年（5）综合或其他他用地50年7.2.3国有土地使用用权协议出让让1、协议出让的的概念协议出让是指指土地使用有有意受让人直直接向市、县县人民政府土土地行政主管管部门提出用用地申请，并并就土地的用用途、范围、、价格等谈判判、协商，达成一一致并签订土土地使用权出出让合同的一一种出让方式式。2、协议出让的的特点受主观因素影影响大，缺乏乏公平竞争，，地价往往偏偏低。3、协议出让的的程序（1）申请（（2）协商（（3）报批（4）签约（（5）登记、领证证7.2.4国有土地使用用权招标出让让1、招标出让的的概念招标出让是指指市、县人民民政府土地行行政主管部门门发布招标公公告，邀请特特定或者不特特定的公民、、法人和其他他组织参加国国有土地使用用权投标，根根据投标结果果确定土地使使用者的行为为。2、招标出让的的特点（1）招标人不说说明自己的标标底，投标人人各自也不公公开投标价（2）不一定“价价高者得”（3）投标人只有有一次机会3、招标出让的的程序（1）招标（（2）投标（（3）开标、评标标、和中标（（4）签约（（5）登记记、领领证7.2.5国有土土地使使用权权拍卖卖出让让1、拍卖卖出让让的概概念拍卖出出让是是指出出让人人发布布拍卖卖公告告，由由竞买买人在指定定时间间、地地点进进行公公开竞竞价，，根据据出价价结果果确定定土地地使用用者的的行为为2、拍卖卖出让让的特特点（1）完全全竞争争（2）无主主观因因素影影响（3）价高高者得得（4）多次次报价价3、拍卖卖出让让的程程序（1）发布布拍卖卖公告告（2）资格格审查查及交交纳保保证金金（3）组织织拍卖卖会（4）签约约（5）登记记、领领证7.2.6国有土土地使使用权权挂牌牌出让让1、挂牌牌出让让的概概念挂牌出出让是是指出出让人人发布布挂牌牌公告告，按按公告告规定的期期限将将拟出出让宗宗地的的交易易条件件在指指定的的土地地交易易场所所挂牌牌公布布，接接受竞竞买人人的报报价申申请并并更新新挂牌牌价格格，根根据挂挂牌期期限截截止时时的出出让结结果确确定土土地使使用者者的行行为。。2、挂挂牌牌出出让让的的特特点点（1）公公开开竞竞争争（2）有有一一定定的的挂挂牌牌期期限限（3）价价高高得得胜胜（4）简简便便、、节节省省3、挂挂牌牌出出让让的的程程序序（1）发发布布挂挂牌牌公公告告（2）挂挂牌牌公公布布出出让让宗宗地地基基本本情情况况和和挂挂牌牌出出让让基基本本要要求求（3）符符合合条条件件的的竞竞买买人人填填写写报报价价单单报报价价（4）出出让让人人确确认认该该报报价价后后，，更更新新显显示示挂挂牌牌价价格格（5）出出让让人人继继续续接接受受新新的的报报价价（6）出出让让人人在在挂挂牌牌公公告告规规定定的的挂挂牌牌截截止止时时间间确确定定竞竞得得人人（7）签签约约（8）登登记记、、领领证证7.2.7出让让土土地地使使用用权权终终止止1、因因土土地地使使用用权权期期满满终终止止2、因因土土地地使使用用权权提提前前收收回回终终止止3、因因违违反反出出让让合合同同有有关关规规定定终终止止4、因因土土地地灭灭失失终终止止7.3土地地使使用用权权转转让让、、出出租租、、抵抵押押7.3.1土地地使使用用权权转转让让1、土土地地使使用用权权转转让让的的概概念念土地地使使用用权权转转让让是是指指土土地地使使用用者者将将土土地地使使用用权权再再转转让让的的行行为为，，包包括括出出售售、、交交换换和和赠赠与与。。2、土土地地使使用用权权转转让让的的形形式式（1）出出售售（（2）交交换换（（3）赠赠与与3、土土地地使使用用权权转转让让原原则则（1）出出让让合合同同规规定定的的全全部部权权利利和和义义务务随随土土地地使使用权权同同时时转转移移的的原原则则（2）土土地地使使用用权权与与其其地地上上建建筑筑物物产产权权一一致致的的原原则则（3）不不得得损损害害土土地地及及地地上上建建筑筑物物经经济济效效益益的的原原则则4、土土地地使使用用权权转转让让条条件件5、土地使使用权转转让的程程序（1）提交转转让申请请（2）审查批批准（3）交纳有有关税费费（4）登记、、发证7.3.2土地使用用权出租租1、土地使使用权出出租的概概念我国现行行法规文文件有不不同的规规定：一一、国务务院1990年发布的的《城镇国有有土地使使用权出出让和转转让暂行行条例》第二十八八条为：：“土地地使用权权出租是是指土地地使用者者作为出出租人将将土地使使用权随随同地上建筑筑物、其其他附着着物租赁赁给承租租人使用用，由承承租人向向出租人人支付租租金的行行为。””二、1999年7月由国土土资源部部印发的的《规范国有有土地租租赁若干干意见》中的定义义：“国国有土地地租赁是是指国家家将国有有土地出出租给使使用者使使用，由由使用者者与县级级以上人人民政府府土地主主管部门门签订一一定年限限的土地地租赁合合同，并并支付租租金的行行为。””2、土地使使用权出出租的条条件和范范围3、土地年年租制7.3.3土地使用用权抵押押1、土地使使用权抵抵押概念念土地使用用权抵押押是指土土地使用用权人以以土地使使用权作作为履行行债务的的担保向向银行抵抵押取得得贷款的的行为2、土地使使用权抵抵押的法法律特征征（1）土地使使用权抵抵押是以以不转移移占有的的方式设设立的担保保物权（2）土地使使用权抵抵押具有有附从性性（3）土地使使用权抵抵押具有有公示性性和对抗抗性（4）土地使使用权抵抵押具有有绝对性性和排他他性3、可以设设定抵押押权的土土地使用用权范围围4、土地使使用权抵抵押的设设定（1）土地使使用权抵抵押合同同（2）土地使使用权的的抵押登登记5、抵押权权的实现现6、抵押权权的灭失失7.4国有土地地使用权权划拨7.4.1国有土地地使用权权划拨的的概念和和特征1、土地使使用权划划拨的概概念土地使用用权划拨拨是指县县级以上上人民政政府依法法批准，，在土地地使用者者缴纳补补偿、安安置等费费用后将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将土地地使用权权无偿交交付给土土地使用用者使用用的行为为。2、土地使使用权划划拨的特特征7.4.2国有土地地使用权权划拨的的适用范范围划拨用地地范围如如下：（1）国家机机关用地地和军事事用地（2）城市基基础设施施用地和和公益事事业用地地（3）国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等基础础设施用用地（4）法律、、行政法法规规定定的其他他用地7.4.3国有土地地使用权权划拨的的程序1、用地单单位提交交用地申申请2、审核批批准3、划拨土土地和登登记发证证7.4.4划拨土地地的管理理（1）划拨土土地可以以转让（2）划拨土土地使用用权可以以出租（3）划拨土土地使用用权可以以抵押（4）对未经经批准擅擅自转让让、出租租、抵押押划拨土土地使用用权的单单位和个个人，县县级以上上人民政政府土地地管理部部门应当当没收其其非法收收入，并并根据情情节处以以罚款。。（5）国有企企业改革革中的划划拨土地地（6）凡上缴缴土地收收益的土土地，仍仍按划拨拨土地进进行管理理（7）划拨土土地使用用权的收收回7.5闲置土地的处处理7.5.1闲置土地的概概念和范围1、闲置土地是是指土地使用用者取得土地地使用权后，，未经原批准准用地的人民民政府同意，，超过规定的的期