房地产开发之设计管理

设计管理探讨肖景文二OO九年房地产开发之设计管理探讨肖景文二OO九年房地产开发之我国改革开放已经接近30年，出现了大量的被广大消费者接受和称赞的住宅区……

但这些住宅小区的出现，并非源自建筑师的主观驱动。也非城市开发商的能力所及。?建筑产品建筑师开发商市场/消费者一、建筑师与房地产是什么样的关系？设计是主导？抑或是营销主导？房地产开发中，设计和营销是什么角色？从二十世纪六七十年代的“火柴盒”，到注重绿化居住环境、关注立面美感、满足舒适生活需要的现代住宅……

市场

是推进这一进程的原动力。由于我国建筑业的发展，建筑师的就业范围在不断扩大。那么，在房地产公司中工作的建筑师的作用是什么？我认为是桥梁，连接市场和建筑师之间的有效通道，也就是我们常说的“设计管理”。将市场研究成果进行设计语言转换，以建立开发企业与设计单位的无障碍沟通。实现市场信息、企业意图、设计师创作灵感在方案设计中得以最佳体现。二，房地产公司中的设计师的作用—桥梁我们将房地产开发中项目设计工作分为投资分析、设计前期、实施方案和施工图设计4个阶段。达到“提高设计质量、保证项目质量、控制项目开发成本”的目的。在此过程中，遵循下列原则：1，设计与市场、成本相结合的原则；2，管理和技术相结合的原则；3，计划管理的原则；4，检查与反馈的原则。三，项目设计中的四个阶段中的控制设计和营销在房地产的开发中，始终在不断的互动中工作。房地产开发之设计管理讨论题一：问题讨论你了解的房地产开发的过程是怎样的？你认为应该有那些部门参与工作。请用图示和文字表示。作为一个普通消费者，你认为影响你决定购买一个楼盘的关键因素是那些，请列举并说明理由。以小组为单位，就下面的2个问题进行讨论。结果写到白纸上，最后选一个代表作陈述，其余小组成员补充意见。小组讨论时间15分钟，小组发言陈述时间为5分钟。（项目的位置、价格、户型的设计、小区的规划、发展商的信誉、物业管理、交通等）说明及图例：：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目投资评审会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展组织项目论证，编制可研报告初步产品定位营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划要点/规划草案概念规划设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计方案设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算市场与产品报告听证会概念规划方案听证会实施方案听证会营销策划报告听证会项目价格策略报告听证会开发程序及听证会节点房地产开发流程和关键点控制设计前前期阶阶段实实施施方案案阶段段施施工图图阶段段3.1，投投资分分析阶阶段投资资分分析析阶阶段段什么是是投资资分析析阶段段？决定立项与否具备拿地意向主要成成果：：《项目目可行行性研研究报报告》》主导部部门：：项目发发展部部工作目目的：：分析经经营前前景，，为决策策提供供依据据设计部部在此此阶段段的角角色项目发展部成本本部部营销销部部设计计部部工程程部部设计部部主要要成果果：《项目目可行行性研研究报报告》》规划设设计部部分《项目目可研研报告告》规规划设设计部部分(本阶段段设计计部主主要工工作））项目基基础资资料：自然条条件、、社会会条件件、竞竞争楼楼盘信信息设计分分析：：规划设设计草草案、、经济济技术术指标标分析析、产产品分分析控制性性项目目设计计工作作计划划基础资资料的的内容容宗地自自然条条件：位置置、地地形、、气温温、地地质情情况等等宗地社社会条条件：周边人人文环环境、、交通通、公公共设设施、、当地地法规规、设设计要要点竞争楼楼盘信信息设计分分析工工作目目的经设计计分析析得到到初步步产品品数据据（类类型、、数量量）为为：营销部部门初初步市场定定位提供依依据成本部部门初初步成本测测算提供依依据其本质质是为为分析析项目目财务务前景提提供技技术支支持模拟案案例地块：：220米X220米的正正方基基地用地面面积：：4.84公顷顷一梯两两户单单元1户型面面积：：120平平米三房两两厅:10.5米（（面宽宽）X11米（进进深））一梯两两户单单元2户型面面积：：135平平米三房两两厅:11.3米米（面面宽））X12米（进进深））住宅层层数为为六层层层层高为为2.9米米间间距系系数1.5蓝色单单元120平米米户型型，红色单单元135平米米户型型，总总户数数并不不应户户型大大小而而变化化，两两方案案的总总建筑筑面积积相差差12%!总建筑筑面积积:7.8万万平米米容积率率:1.6总户数数:576总建筑筑面积积:6.9万万平米米容积率率:1.43总户数数:576设计草草案假设的的问题题:如营销销建议议以120平米米为主主力,设设计结结论135平米米户型型效率率高出出12%问题如如何解解决?营销,成本本和设设计之之间的草案案需要要互相相沟通通,最终形形成现现实一一致的的可研报告告此阶段段设计计工作作的特特点·以项目目发展展部门门为主主导，，设计计部是是协作作部门门·和和相关关部门门动态态合作作，工工作成成果互互为条条件·设设计计分析析支持持的两两个方方向是是市场场和成成本·规划设设计草草案的的分析析必须与与市场场部门门的产产品建议议书、、成本本部的的测算书书一致致投资分分析阶阶段实施方方案阶阶段施施工工图阶阶段设计前前期阶阶段3.2，设设计前前期阶阶段设计前前期阶阶段项目立立项审批通通过规划方方案设计开开始项目设设计“正式式开始始”1.本阶段段的起起点和和终点点＋市场营销部门设计部本阶段任务完成市场定位及产品建议书完成项目设计指导书营销前期设计前期2.设计部部成为为“1/2主主角角”综合经经济技技术指指标1.产产品建建议书书是否否可行行？对对土地地的利利用是是否合合理？？2.结结合成成本、、销售售，验验证各各公建建面积积指标标的合合理性性。3.………规划设设计方方面1.如如何分分期开开发？？2.如如何设设置主主入口口？3.如何何利用用用地地内、、外景景观资资源？？4.…………“回答答发展展商必必须回回答，，做出出决策策的问问题。。”概念设设计研研究的的内容容项目难难易程程度、、特点点不同同，我我们在在概念念设计计阶段段重点点研究究的具具体内内容也也不尽尽相同同。原则一一依据经经营、、销售售的要要求，，兼顾顾工程程、成本本的因因素；；原则二二侧重与与规划划设计计方面面的研研究设计并并非唯唯一主主导，，本阶阶段是是市场场定位位和规规划设设计同同时深深入的的过程程。需与营营销、、工程程、成成本部部门密密切配配合。。形成的的成果果将指指导整整个项项目设设计工工作。。项目指指标■规规划划总用用地：：67571.1平方米米■总总建建筑面面积：：50678平方米米，其其中一期建建筑面面积：：26343平方米米，107户；二期建建筑面面积：：24335平方米米（其其中包包括商业业（含含会所所）2000平方米米），，约340户。■容容积积率：：0.75案例：：“万万科17英里””项目目概念念设计计“17英里””项目目位于于深圳圳市龙龙岗区区葵涌涌镇。。项目目三面面环海海、背背靠青青山，，用地地海景景线长长约662米。万科17英里项目盐坝高速小梅沙景区下洞油气码头松灵嘴泥壁角盐葵公路大梅沙景区葵涌土洋南洋商业银行度假村万科·17英里位置图项目的的地理理位置置海岸山坡海景沙灘场地现现状及及特色色海岸山坡海景沙灘场地现现状及及特色色海岸山坡海景沙灘场地现现状及及特色色海岸山坡海景沙灘场地现现状及及特色色其地理理位置置得天天独厚厚，北北望青青山绵绵延500余米；；东西西南三三面临临海600余米，，为海海湾与与半岛岛的结结合体体，烟烟波浩浩淼的的大鹏鹏湾一一览无无遗。。1，确定定项目目的风风格；；2，研究究设计计单位位的设设计作作品和和设计计风格格。一一般来来说，，设计计单位位的设设计手手法以以及风风格在在一定定时期期内是是相对对稳定定的；；3，如果果认可可设计计单位位的设设计风风格和和设计计哲学学，就就要放放手让让设计计师发发挥积积极性性，放放心让让其设设计；；确定合适的的设计单位位是项目成成功的关键键之一专业组合。。在项目策策划的前期期阶段，如如何根据项项目本身的的市场定位位与开发理理念选择专专业设计单单位，并对对其进行优优化组合？？建筑设计：：许李严设设计（亚洲洲）有限公公司华森建筑与与工程设计计顾问有限限公司景观设计：：美国SLAStudioLandInc.深圳市北林林苑景观规规划设计有有限公司许李严设计计（亚洲））有限公司司严迅奇是许许李严设计计（亚洲））有限公司司执行董事事，是近二二十年来香香港最成功功的建筑师师之一，亚亚洲地区有有其大量的的建筑作品品，且屡获获国际大奖奖。他在国国内的代表表作有北京京“长城脚脚下的公社社”、海南南博螯的““蓝色海岸岸”，深得得业界的好好评。海南博螯的的“蓝色海海岸”万科17英里與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念與山勢結合合減少山坡平平整寛濶的海岸岸線设计概念佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局佈局層次依山而建避免景觀受受阻总体布局问题讨论1.以客户的支付付能力为X轴，以客户的生命命周期为Y轴，建立““生命周期期与支付能能力矩阵””来进行客客户细分，，你认为大大致可以分分为几种类类型？2.选取上面分分类中的一一个客户类类型，对其其家庭结构构、年龄、、收入状况况、以及对对住房的需需求要求等等客户特征征作详细的的描述。以小组为单单位，就下下面的2个问题进行行讨论。结结果写到白白纸上，最最后选一个个代表作陈陈述，其余余小组成员员补充意见见。小组讨讨论时间15分钟，小组组发言陈述述时间为5分钟。房地产开发发之设计管管理讨论题题二：房地产客户户细分帕尔迪是以以客户的支付付能力为X轴，以客户的生命命周期为Y轴，建立了了“生命周周期与支付付能力矩阵阵”。运用用这个矩阵阵，帕尔迪迪公司建立立了两大类类，共有11类细分客户户。按照这这个分类，，各个细分分客户的年年龄段逐步步上升。而而按照支付付能力上升升排序则依依次是：单身工作、、单人工作作丁克家庭庭、有婴儿儿的夫妇、、单亲家庭庭、成熟家家庭、空巢巢家庭、常常年工作流流动人士、、双人工作作丁克家庭庭、富足成成熟家庭、、大龄单身身贵族，再再加活跃老老年人住宅宅。可以说这这样的客户户细分标准准，将社会会上形形色色色的人都都一网打尽尽了。市场定位与与产品建议议项目总体定定位万17英里项目远离市区，，自然资源源独特以休闲度假假为主题的的度假住宅宅区适合举家前前往休闲、、娱乐、度度假以休闲度假假为主题的的度假住宅宅区客户群体：：度假居住住类会务务性产品类型：：度假住宅宅（1期）旅游公寓（（2期）特色会所（（2期）项目定位一期住宅指指标“万科.17英里”项目户型建筑面积表产品类型户型详细编号数量房间数建筑面积(m2)小计(m2)多拼式住宅AAa145276.473870.58Ab144284.983989.72BB1143187.772628.78B2143188.012632.14B325256.62513.24B425256.86513.72CC1164217.743483.84C2164217.793484.64双拼式住宅DD135311.92935.76D235313.25939.75D355313.371566.85D455313.871569.35总建筑面积：

26128.37投资分析阶阶段设计前期阶阶段施工图阶段段实施方案阶阶段3.3，实实施方案阶阶段1，编制方方案设计任任务书；2，完成规规划设计方方案及规划划评审；3，完成总总体规划、、建筑单体体及深化方方案的确定定；此阶段工作作重点1，准确的市市场定位；；2，建筑设计计风格的掌掌握；3，建筑效果果的反复推推敲，实验验。对建筑风格格的掌握和和效果的推推敲是项目目成功的关关键之二甲方如何将将项目市场场定位意见见和产品设设计意图进进行设计语语言转化，，以最直观观准确的方方式向规划划设计委托托方表述，，形成多方方无障碍沟沟通？A、B、C多拼住宅现代风格，，海上漂浮浮的方盒子子多拼户型平平面---Aa/Ab型下层AbAaA户型建筑面面积：280平方米Aa多拼户型平平面---Aa/Ab型入户层AbA户型建筑面面积：280平方米多拼户型平平面---Aa/Ab型上层AbAaA户型建筑面面积：280平方米多拼标准组组团--南立面高层公寓寓高层公寓寓户型高层公寓寓户型高层公寓寓户型景观设计计CADBA

SBD样板房销售大厅厅S楼王*开盘区区域不以以围板围围合，而而以植物物围合第一次开开盘区域域开盘区域域景观分析析图两个泳池池无边界泳池池大棚池泳池剖面面、立面面泳池实际际效果泳池实际际效果主入口大大门方案案A户型入口口花园B户型入口口花园D户型入口口花园海滩现状状海滩景观观总平面面实际效果果实际效果果露天酒吧吧露天酒吧吧和雕塑塑雕塑之一一雕塑之二二投资分析析阶段设计前期期阶段实施方案案阶段施工图阶阶段3.4，，施工图图阶段1，完成成施工图图设计任任务书、、指导书书；2，督促促协助施施工图设设计单位位完成施施工图设设计，保保证图纸纸及时到到位及设设计质量量；3，组织织专家评评审和内内部评审审；4，组织织施工图图图纸会会审和技技术交底底；5，完成成营销设设计交底底。此阶段工工作重点点设计任务务书工程名称称：万科科·17英里项目目设计阶段段：建筑筑施工图图设计单位位：################深圳市##建筑筑设计顾顾问有限限公司二OOX年X月X日总则一、目的的为使万科科地产在在深圳地地区开发发的住宅宅项目设设计满足足居住舒舒适、造造价经济济、管理理安全、、维修方方便的要要求，提提高住宅宅设计质质量，制制订本《《施工图图设计指指导书》》。二、依据据本指导书书作为““万科·17英里”项项目的施施工图设设计指导导手册，，是在国国家相应应标准及及规范的的基础之之上，结结合万科科地产以以往住宅宅项目开开发的实实践经验验，对设设计中的的一般要要求和常常用做法法进行必必要的明明确、补补充和完完善后编编制而成成。三、适用用范围承接万科科地产在在深圳““万科·17英里”项项目的设设计单位位，在设设计中宜宜参考本本指导书书，预防防设计常常见问题题，提高高住宅设设计质量量。投资分析析阶段设计前期期阶段实施方案案阶段施工图阶阶段3.5，现场配配合阶段段现场配合合阶段1，建筑材材料的价价格；2，使用的的面积，，使用的的部位，，对整体体的效果果的影响响；3，对于重重点涉及及整体效效果的部部位，建建筑材料料即使贵贵一点，，仍然要要保证。。对材料以以及建筑筑细部的的推敲是是项目成成功的关关键之三三甲方如何何根据专专业公司司提供的的设计方方案进行行方案优优化调整整和造价价控制？？1，建筑材材料的价价格；2，使用的的面积，，使用的的部位，，对整体体的效果果的影响响；3，对于重重点涉及及整体效效果的部部位，建建筑材料料即使贵贵一点，，仍然要要保证；；。对材料以以及建筑筑细部的的推敲新材料应应用铜板、锌锌版屋面、墙墙面材料料采用了了具有““生命力力”的铜铜板和锌锌版，它它们和时时间以及及气候共共同成长长。在立面方方盒子上上使用。。在此项项目中，，使用面面积为2400平方米。。建筑业业用铜的的生产由由英国标标准BS2870和德国标标准DIN17650控制。l铜板已经经被证明明是一种种高稳定定、低维维护的屋屋面和幕幕墙材料料，铜是是一种环环保、使使用安全全、易于于加工并并且极抗抗腐蚀，，使用寿寿命超过过100年。l同时铜的的循环使使用率很很高，90%以上，这这是环保保材料的的重要特特征。1）材料：：原铜板板（KME产品）2）规格：：厚度0.7。3）采用立边边咬合系系统。油漆系统统－适于海滨滨金属栏栏杆1)传统金属属防腐漆漆，如红丹丹/铁红/云铁类底底漆+氯化橡胶胶/氯磺化普普通环氧氧体系已已难以达达到长时时间的防防护要求求.2)聚氨酯\环氧树脂脂料是一个综综合性能能非常佳佳的产品品，耐久久性、耐耐侯性、、耐化学学物质、、存色性性、存光光性、在在腐蚀环环境和海海洋环境境下也能能有极佳佳的性能能,所以常常常应用在在一些防防护要求求高的环环境.为此,17英里项目目使用DEVOE工业防腐腐漆系统统。一般正常常情况下下可为建建筑提供供长达10年以上保保护。铝合金外外门窗：：1.从材料的的耐腐蚀蚀性考虑虑,框料采用用氟碳喷喷涂;2.从建筑的的安全性性考虑,玻璃采用用6mm+0.72mm+6mm夹胶玻璃璃。门窗1、本项目目采用欧欧式NIJ系列铝合合金门窗窗。2、合金门门窗型材材为深灰灰色，表表面处理理使用氟氟碳喷涂涂。理由由是氟碳碳喷涂其其耐用性性和耐久久性可以以使用15年，而粉粉末喷涂涂耐腐蚀蚀能力教教差，在在大气爆爆晒中粉粉末喷涂涂彩铝表表面一般般10年后既会会褪色。。门窗--铝型材1、由于项目靠靠近大海，所所以玻璃的隔隔声性能要足足够。同时考考虑住宅的安安全防盗性能能，以最大限限度的满足高高端客户的安安全要求。玻璃采用6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃。。夹胶玻璃和和中空玻璃的的隔声量对比比如下：6mm+0.75+6mm的夹胶玻璃的的平均隔声量量为37分贝，而5mm+12mm+5mm中空玻璃的隔隔声量为30分贝。通过数数据的分析，，6mm+0.76+6mm的夹胶玻璃的的隔声量高于于6mm+9mm+6mm中空玻璃的隔隔声量。门窗—夹胶玻璃彩釉玻璃方盒子采用部部分彩釉玻璃璃。体现现代代建筑的新颖颖感。4、门窗—彩釉玻璃1、珠江水利委委员会的海洋洋水文专家对对现场沙滩的的研究人造沙滩大鹏湾涨潮流流场图通过对水动力力状况及潮汐汐分析，建立立数学模型，，研究人造沙沙滩的可能性性。计算水下工程程的抛填总量量分析人造沙滩滩的年维护量量人造沙滩现状照片改建后效果环保设施部分屋面采用用绿化屋面，，使用的耐旱旱植物佛甲草草。其特点是是几乎不需要要特别打理，，管理成本降降低。绿化屋面的显显著特点是节节能，可降低低室内的空气气温度，节约约空调费用。。同时保护建建筑结构，使使屋面结构的的温度应力减减少，延长建建筑结构的使使用年限，减减少屋面的渗渗漏几率。1、绿化屋面原设计屋面为为反梁结构，，存在漏水隐隐患，现采用用GBF高强薄壁管现现浇混凝土空空心楼盖，板板厚300mm。造价与现有结结构接近。GBF楼盖提供了屋屋面的保温隔隔热性能，可可节约室内的的空调费用。。2、GBF空心楼盖3、生态工工程护坡系统统生态工程护坡坡系统是基于于生态工程学学、工程力学学、植物学、、水力学等学学科的基本原原理，利用活活性植被材料料，并结合其其它工程材料料在边坡上构构建具生态功功能的护坡系系统，通过生生态工程系统统的自支撑、、自组织与自自我修复等功功能来实现边边坡的抗冲蚀蚀、抗滑动加加固和生态恢恢复，以达到到减少水土流流失、维持生生态多样性和和生态平衡以以及美化环境境等目的。优点：

生态态工程护坡系系统护坡效果果显著、造价价低、安全可可靠、符合环环保和景观要要求。1）短期目标整治措施完工工后一个月内内边坡植被覆覆盖率不小于于80%，六个月内植植被成活率不不小于85%，覆盖率不小小于90%，水土流失基基本得到控制制，景观效果果明显改善。。2）长期目标水土流失治理理95%，边坡植被覆覆盖90%，植被能够自自我恢复而不不需要人工管管养，边坡稳稳定，整体景景观与周边环环境协调。4、地方建筑筑材料的使用用为了节约资源源和能源，我我们大量使用用了现场生产产的石材。作为园林的挡挡土墙，道路路和广场地面面的铺砌材料料。价格对比：传统挡墙石石材贴面为200～300/平方米，运用用现场石材为为120元/平方米挡土墙5、原生植物的的保护和利用用在项目现场大大量生长着原原生植物，主主要为木麻黄黄、大叶相思思树等。我们们除了尽量保保持原始植物物，同时为了了保持植物生生长的一致性性，在新种植植的园林中也也大量使用了了木麻黄、大大叶相思树等等作为园林植植物的主要种种植。6、海滨植物选选择由于基地内岩岩石裸露多，，海风大，在在树种选择上上考虑以根系系发达、抗风风性能好的品品种，除为木木麻黄、大叶叶相思树外，，还有榕树、、鸡冠刺桐、、串钱柳等。。1，小区出入口口的设置；2，行人和车辆辆的管理；3，小区管理分分区的划分；；4，小区安防设设施的设计；；5，公共区域和和半公共区域域以及私密区区域的管理方方式。物业管理的前前期介入，小小区管理方案案的合理是项项目成功的关关键之四