房地产开发融资与投资

房地产开发与经营李德智

博士/副教授njldz@南大学土木工程学院建设与房地产系第8章

房地产开发融资与投资8.1

房地产开发融资概述8.2

房地产开发融资的主要形式8.3

房地产开发融资的决策8.4

房地产开发投资的风险分析8.5

房地产开发的投资决策思考题1.

小刘所在的房地产开发企业资金链紧张，准备融资。请问目前融资的途径有哪些？对于上市或发行企业债券，请问如何选择？2.

小刘所在房地产开发企业目前面临两个投资机会：一是到某县级市进行住宅开发投资；二是在某全国性大都市的郊区开发公租房。请问，应如何进行投资决策？8.1

房地产融资概述一、房地产开发融资的意义二、房地产开发融资的分类三、房地产开发融资的特点四、房地产开发融资的基本要求房地产开发融资的意义房地产项目投资的

特性与存在矛盾

房地产开发融资必不可少涵义：房地产企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为金融机构的资金压

力和盈利要求（1）间接融资

—指资金供求双方不见面，而是由资金的供给者将资金提供给金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发企业，如房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款、租赁融资等。（2）直接融资

—指资金供求双方在房地产开发资金的借贷、金融工具的买卖中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。房地产开发融资的分类（1）融资规模大2010年我国房地产开发企业资金来源共7.25万亿元，其中自筹资金约占36.8%。（2）

偿还期较长一个完整的房地产项目一般需要3-5年。（3）房地产证券化趋势目的：提高房地产的流动性房地产开发融资的特点房地产开发融资的特点房地产开发融资的基本要求（1）确定合理的融资规模1）考虑房地产开发的规模、生产周期等；2）注意房地产开发商品的销售趋势，防止盲目开发不适销对路的商品房而造成大量资金的积压，影响开发资金的正常周转；3）根据开发项目对资金使用的时间要求，将全年的开发资金需求量合理分解为每季度、每月的需求量，一般合理安排融资、投放和回收，加速资金的周转速度。房地产开发融资的基本要求（续）（2）正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本

1）房地产开发融资成本主要包括筹措费和资金使用费，不同的融资渠道和方式的成本不同。2）债券和股票哪个成本高？债券融资的利息计入生产成本在税前支付，而股票融资的股息和红利必须在税后利润中支付，使得股票融资的资金成本大大高于债券融资的成本。房地产开发发融资的基基本要求（（续）（3）统筹考虑虑房地产开开发的融资资与投资，，提高房地产开开发资金的的使用效益益—力求融资成成本低而投投资效益高高，达到综综合效益最优，，防止将两两个环节割割裂开来。。（4）按规定建建立资本金金制度1）资本金：：指企业在在工商行政政管理部门门登记的注册资资金。2）房地产开发发企业的注册资本本应是多少少呢？Theansweris:Yes!房地产开发发融资的基基本要求（（续）（5）优化房地地产开发的的资金结构构1）房地产开开发企业可可以负债经营，即利用财务杠杆作作用来改变变企业的资资产负债比比率，以较小的权益益资本去投投资较大的的项目，从从而达到提高权益资资本利润率率的目的。。2）财务杠杆作作用：如自有资资金100万元，预计投资某某项目的收收益率为12%，以10%的利率借入100万元，是赚赚还是赔呢呢？8.2房地产开发发融资的主主要形式房地产开发发融资的主主要形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式（1）银行贷款款融资的涵涵义—根据双方事事先签订的的书面借款款合同，银银行作为债权人向作作为债务人人的房地产产开发商提提供商业贷贷款，到期后开发发商还本付付息或分期期付款的一一种资金融融通方式。（2）银行向房房地产开发发企业发放放贷款的要要求1）房地产开开发企业申申请银行贷贷款，其自自有资金应不低于开开发项目总总投资的30%。2）“四证不全”的项目，，不得发放放任何形式式的贷款。银行贷款融融资银行贷款融融资（续）（3）银行向房房地产开发发企业放贷贷的常用类类型——抵押贷款按抵押物的的不同分类类土地开发抵抵押贷款&房屋开发抵抵押贷款按融资目的的的不同分分类经营性抵押押&消费性抵押押（4）银行贷款款综合评价价1）某笔贷款款的综合风风险度=信用等级系系数x贷款方式系系数x期限系数x项目风险等级级系数2）综合风险险度超过60%，高风险，，不予发放放。银行贷款融融资（续）系数如何确确定？①信用等级系系数AAA级企业30%，AA50%，A70%，BBB90%②贷款方式系系数信用贷款100%、银行担保保贷款10%~20%、AA级以下企业担保保贷款100%、商品住宅宅抵押为50%。③贷款期限系系数中短期贷款款半年以内内100%、半年至三三年120%、三年至五年130%、五年以上上140%④项目风险等等级系数AAA50%、AA60%、A70%、BBB80%银行贷款融融资（续）银行贷款融融资（续）举例：某开发企企业申请贷贷款5000万元，期限限2年，以商品房抵抵押，企业业信用等级级为AA级，项目风风险等级为A级试问：可否发放放贷款？？？？？解：贷款综合风风险度=50%*120%*50%*70%=0.21<0.6故：：可以以！！！！！！房地地产产开开发发融融资资的的主主要要形形式式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地地产产证证券券融融资资（1）概概念念—指通通过过房房地地产产债债券券、、股股票票等证证券券的的发发行行和和流流通通来来融融通通房房地产产开开发发资资金金的的有有关关金金融融活活动动。。（2）证证券券融融资资的的优优越越性性1）有有利利于于吸吸收收大大众众资资金金；；2）有有利利于于分分散散投投资资风风险险；；3）有有利利于于金金融融市市场场的的繁繁荣荣和房房地地产产企企业业经经营营管管理理的的改改善善。。房地地产产证证券券融融资资（（续）（3）房房地地产产证证券券的的发发行行1）主主要要两两种种形形式式：房房地地产产债债券券和和房房地地产产股股票票。。2）房房地地产产债债券券的的发发行行概念念：：指政政府府或或金金融融机机构构或或房房地地产产企企业业为为了了筹措措房房地地产产开开发发资资金金而而向向社社会会发发行行的的借借款款信信用凭凭证证分类类：：按发行行主主体体不同同分分为为政政府府债债券券、、金金融融债券券和和企企业业债债券券三三类类，，房地地产产企企业业债债券券少，，须经经各各级级人人民民银银行行批批准准房地地产产证证券券融融资资（（续）3）房房地地产产股股票票的的发发行行房地地产产股股票票是是房房地地产产企企业业发发放放的的股股份份入入股凭凭证证。。股份份公公司司有有发发起起式式和和募募集集式式两两种种。。募集集式式股股票票是是公公开开发发行行的的，，是是严严格格意意义义上上的股股票票，，而而发发起起式式股股票票只只是是在在公公司司内内部部发发行的的。。房地地产产证证券券融融资资（（续）房地地产产证证券券融融资资（（续）万科科招商商中粮粮亿城城绿景景北辰辰实实业业栖霞霞建建设设北京京首首创创北京京万万通通金地地集集团团保利利地地产产碧桂桂园园中海海地地产产华润润置置地地雅居居乐乐汤臣臣越秀秀富力力复地地部分分上上市市房房地地产产企企业业房地地产产证证券券融融资资（（续）房地地产产证证券券融融资资（（续）房地地产产证证券券融融资资（（续）4）债债券券与与股股票票的的区区别别：：发行行主主体体不不同同；；收益益稳稳定定性性不不同同；；保本本能能力力不不同同；；经济济利利益益关关系系不不同同；；风险险性性不不同同。。房地地产产开开发发融融资资的的主主要要形形式式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地地产产信信托托融融资资（1）房房地地产产信信托托的的概概念念—指货货币币所所有有者者或或房房地地产产所所有有者者基基于于对对金金融融机构构的的信信任任，，委委托托其其代代理理购购、、建建、、租租赁赁、、经经营营房房地产产及及其其证证券券的的经经济济行行为为。。—这是是一一种种以房房地地产产财财产产为为核核心心，以信信任任为为基础础，以委委托托为为方方式式的财财产产经经营营和和管管理理制制度度。。—委托托方方；受托托方方；委托托标标的的物物；受益益人人。房地地产产信信托托融融资资（（续）（2）房房地地产产信信托托的的融融资资功功能能实实现现途途径径1）房地地产产信信托托投投资资2）房地地产产信信托托存存款款3）房房地地产产信信托托贷贷款款4）房房地地产产信信托托基基金金—指房房地地产产信信托托机机构构为为经经营营房房地地产产信信托托投投资资业务务而而建建立立的的专专门门运运营营资资金金。。其其特特点点是是：：集体体投资资、、委委托托经经营营、、分分散散风风险险、、共共同同受受益益。房地地产产信信托托融融资资房地地产产信信托托融融资资房地地产产信信托托融融资资房地地产产信信托托融融资资房地地产产信信托托融融资资房地地产产信信托托融融资资（（续）（3）房房地地产产信信托托的的基基本本特特征征1）稳稳定定的的高高收收益益一般般来来说说，，它它的的年年收收益益率率波波动动范范围围在在10%到17%之间间，，相相对对稳稳定定。。2）流流动动性性强强同其其他他股股票票一一样样，，可可以以在在证证券券交交易易所所上上市市交交易易。。3）能能够够抵抵御御通通货货膨膨胀胀4）面面向向中中小小投投资资者者房地地产产信信托托融融资资（（续）房地地产产信信托托融融资资（（续）（4）房房地地产产信信托托在在我我国国发发展展中中存存在在的的问问题题1）法法律律法法规规尚尚不不健健全全无法法进进行行公公募募、、无无法法上上市市流流通通、、无无法法突突破破200份的的上上限限；；只只能能用用于于短短期期贷贷款款和和要要求求对对方回回购购的的短短期期物物业业投投资资行行为为2）道道德德风风险险问问题题信息息不不对对称称，，信信托托公公司司可可能能牺牺牲牲投投资资者的的利利益益而而谋谋取取自自身身利利益益的的最最大大化化。。3）项目目自身身及市市场风风险房地产产开发发融资资的主主要形形式银行贷款房地产证券房地产信托其他方式房地产产融资资的其其他方方式（1）联建建、参参建融融资—它们实实际上上是一一种合合伙制制融资资（2）利用用外资资—2010年我国国利用用外资资0.08亿元，，占1.1%（3）房地地产典典当融融资—它是一一种““以物融融资”的方方式。。思考：：抵押=质押=典当？？（1）概念念—指房地地产开开发企企业财财务管管理部部门在在企业业融资目标标的总总体要要求下下，从从若干干个可可以选选择的的融资资方案中中选择择令人人满意意的方方案。。（2）融资资风险险是指融融资过过程中中可能能给房房地产产开发企业业造成成损失失的不不确定定性。。（3）风险险管理理措施施指风险险规避避、风风险自自留、、风险转嫁嫁、风风险中中和以以及外外汇套套期保保值等等具体体措施施。8.3房地产产开发发融资资的决决策房地产产开发发融资资的决决策（（续）（3）房地地产开开发融融资方方案的的决策策方法法1）对各各个可可行的的房地地产开开发融融资方方案的的安全全性、、经济性性和可可行性性各指指标按优劣劣顺序序排列列为A、B、C、D四级，，选择择出三三者均均令人人满意意的方方案。。2）安全性性：按风风险程程度大大小划划分。。3）经济性性：按综综合融融资成成本费费用率率/银行同同期贷款利利率确确定，，70%、100%、130%。4）可行性性：按各各融资资方式式的落落实程程度划划分。。5）AAA级标准准的融融资方方案最最佳，，DDD最差。。8.4房地产产投资资的风风险分分析一、房房地产产开发发投资资的概概念二、房房地产产开发发投资资的风风险分分析三、房房地产产开发发投资资的风风险来来源四、房房地产产开发发投资资风险险的盈盈亏平平衡分分析五、房房地产产开发发投资资风险险的敏敏感性性分析析六、房房地产产开发发投资资风险险的概概率分分析房地产产开发发投资资的概概念（1）投资—将现在在的消消费通通过某某种媒媒介转转移为为将来的的消费费行为为，是是为获获取利利润而而进行行的资本投投入。。（2）投资形形式—主要有有：股股票投投资、、债券券投资资、基基金投资资、信信托投投资、、银行行储蓄蓄、期期货买买卖、、房地产产开发发投资资。（3）房地产产开发发投资资—指房地地产开开发企企业以以获取取期望望收益益为目目的，，将资本本投入入到房房地产产开发发经营营中的的行为为—按其用途分：工工业房房地产产开发发投资资、商商业房房地产开开发投投资、、住宅宅类房房地产产开发发投资资等—按其投资方方式分：金金融房房地产产投资资、实实物房房地产投投资房地产产开发发投资资的概概念（（续）房地产产开发发投资资的风风险分分析（1）风险险—指某种种不利利事件件发生生而引引起损损失的的可能能性（2）房地地产开开发的的投资资风险险—指在房房地产产开发发投资资过程程中，，某种种低于于预期期利润，，特别别是导导致投投资损损失的的可能能性（3）风险险分析析—也叫不不确定定性分分析，，其内内容和和目的的就是是研究究、分析、、计算算和预预测房房地产产开发发过程程中的的各种种风险险，为投资资项目目决策策提供供依据据（1）财务务风险险（2）购买买力风风险（3）利率率风险险（4）变现现风险险（5）社会会风险险房地产产开发发投资资的风风险来来源报酬率率（%）预期报报酬率率水平平无风险险利润润率风险00.51.525106（1）基本本概念念—又称保保本分分析或或损益益临界界，是是通过过项目盈亏亏平衡衡点（（BEP）来分分析项项目成成本与与收益益的平衡衡关系系的一一种方方法，，主要要用来来考察察项目目适应市场场变化化的能能力及项目目的抗风险险能力力—基本公公式：：成本本+利润+税金=收入（2）线性性盈亏亏平衡衡分析析Vs.非线性性盈亏亏平衡衡分析析房地产产开发发投资资风险险的盈盈亏平平衡分分析（3）线性性盈亏亏平衡衡分析析①房地产产产品品销售售收入入和生生产总总成本本费用用都是是房地产开开发面面积的的线性函函数；②产品固固定成成本和和单位位销售售价格格在产产品租租售期期内保持不不变；③同时开开发几几种不不同类类型的的房地地产产产品时时，应应将之组合合折算成成一种种产品品；④计算所所用各各种数数据应应是正常生生产年年度的数据据。房地产产开发发投资资风险险的盈盈亏平平衡分分析（（续）（1）分析析步骤骤1）选择择经济评评价指指标，如财务净净现值值NPV、内部收收益率率IRR、投资回回收期期PB等；2）选择择需要要分析析的不确定定性因因素，如产产品销销量、租租售价价格、、成本本、固固定资资产投投资等等；3）确定定变量的的变化范范围并并计算算其变动幅幅度；4）确定定房地地产项项目风风险因因素的的敏感程程度。房地产产开发发投资资风险险的敏敏感性性分析析8.5房地产产开发发的投投资决决策一、房房地产产开发发投资资决策策的概概念二、房房地产产开发发的投投资决决策过过程三、房房地产产开发发投资资的决决策类类型四、房房地产产开发发投资资的决决策方方法房地产产开发发投资资决策策的概概念（1）决策策—指在目目标既既定的的情况况下，，寻找找可以以达到到目标标的方案案，然然后对对这些些方案案进行行比较较分析析，最最后寻找一一个最最优可可行方方案的的过程程（2）房地地产投投资决决策—指对拟拟建房房地产产投资资项目目的必必要性性和可可行性性进行技技术经经济分分析，，对可可以达达到目目标的的不同同方案进行行比较较和评评价，，并做做出判判断，，选择择某一一方案的过过程。。房地产产开发发的投投资决决策过过程（1）确定定投资资目标标；（2）拟定定投资资方案案；（3）测