2020-2021年大连黄海西路项目可研报告课件

大连黄海西路项目可研报告2019.08大连黄海西路项目可研报告2019.081CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断2风险打分8分，属较大风险指标评分说明数据评分结果政策有限购、限价等政策影响时计1分如因限购等出现市场逆转的计2分（热点城市外围区域，如沈阳沈北）核心四区限购、限售，甘井子、金普新区、旅顺口不限购、不限售暂未出台限价政策1土拍市场出现流拍、低楼面价等土拍趋冷迹象时计1分土地市场多年供地规模整体较小，暂未出现重点地块流拍现象0供求比18年以来商品住宅供求比：＞1.3，计2分1-1.3，计1分市区供应175/成交222=0.7开发区供应119/成交148=0.80短出清周期大于12个月，计1分大于18个月，计2分大于24个月，计3分截至7月，大连七区10个月（新峰31周周报）金州新区13个月1短出清周期（流量减少20%时）大于12个月，计1分大于18个月，计2分大于24个月，计3分全市=10*1.25=12个月金州新区=13*1.25=16个1长出清周期大于18个月，计1分大于36个月，计2分大于60个月，计3分市区近10年长期库存=8018-4925=3093万方，=3093/近3年年均成交586万*12=63个月开发区（含小窑湾和金石滩）近10年长期库存=1691-1143=548万方，548/近3年年均成交111万方*12=59个月开发区(不含小窑湾及金石滩)近10年长期库存=1231-1016=215万方，215/73*12=35个月2/2竞品数量及竞争趋势在售竞品/未来半年内总竞品数量（不含尾盘）5-7个计1分/8个及以上计2分如有品牌房企首开的（top10），每增加1个计1分补充说明年度产能数据，如产能低于60亿，且竞品数量大于等于5个的多计1分融创海逸长洲、海湾城、天誉湾、佳兆业壹号、中港路花园、山河滨海花园（金科集美郡、富力畔东湖畔等项目竞争不大，但易产生低价冲击）1竞品推货量（未来半年内）已推未售+未来半年推货量大于4000套得2分，2000-4000套得1分融创1500套+佳兆业329套+中港路花园300套+山河滨海花园500套+天誉湾300套+海湾城600套=3529套1竞品营销动作及策略开盘套数低于100套，去化率低于50%1暂无01来人来访下降，同时在供货充足的情况下月均流量下滑1流量整体较18年保持平稳0包装降价/精装改毛坯/买房送车位/特价房/首付分期/直接降价1融创海逸长洲强指标压力下降价1000-1500左右其余项目价格平稳、小幅上涨0启动分销、启动全民经纪人1使用分销项目增加1合计8说明：微小风险：2分及以下；较小风险：3-4分；一般风险：5-7分；较大风险：8-10分；重大风险：10分以上；风险打分8分，属较大风险指标评分说明数据评分结果有限购、限价3城市对比经济体量显著高于长春、沈阳，位列东三省第一；港口城市，出口加工业发达，经济外向型特征凸出，且旅游业发达；人口规模低于长春、沈阳，吸附力较弱，常住人口净流入趋于停滞指标大连长春沈阳评判金街1F价格可研金街1F33000北湖金街1F成交均价29000沈北金街2环1F成交均价28500金街1F价格高于长春、沈阳GDP/增幅7669亿元/6.5%7176亿元/7.2%6292亿/5.4%高于长春、沈阳，东三省城市经济第一产业规划旅游业、软件、出口加工、装备制造汽车产业、汽车零部件加工业装备制造、重工业、汽车产业高新技术产业、服务业较长春、沈阳具备优势高铁/轨道交通规划地铁1、2、3号线，哈大高铁起点地铁1、2、3、4、8号线，哈大高铁途径站地铁1、2号线，京沈、哈大、沈丹高铁交汇站交通便利，规划有多条地铁线路年末金融机构本外币存款余额13999亿元11551亿元17746亿元高于长春、低于沈阳消费品额3880亿元3028亿元4051亿元消费总额高于长春、低于沈阳，但人均水平最高3产比例6：42：524：49：474：38：58城市第三产业发达支柱产业出口加工、旅游业、制造业、石油化工汽车制造及零部件装备制造、汽车、重工业制造业、重工业为主，但旅游业等服务业占比相对较高房地价差700070005500房地价差高于沈阳，与长春基本持平拆迁棚改规模2018年1643户2018年12000户2018年16348户棚改拆迁规模小，潜在棚改客户不足常住人口（全市）699万751万（户籍人口）832万低于长春、沈阳，人口基数小人口增速0%+0.3%（户籍人口）-0.3%常住人口净流入有停滞趋势人口流动流入型流出型流入型与沈阳同为流入型城市，承接东北地区人口转移城镇化率78%（17年）/81%城镇化率较高，与沈阳基本持平城镇人均可支配收入43550元35332元44054元居民收入高于长春、低于沈阳，整体较高水平产能（亿）991亿1047亿1461亿低于长春、沈阳除个别特殊说明数据外，均为18年数据城市对比经济体量显著高于长春、沈阳，位列东三省第一；港口城市4城市宏观开发区—产业/物流区依托保税区发展的产业/物流板块，政策驱动力大，17年自贸区设立，具备一定发展潜力，金州主城区—区域中心区域级中心，整体面貌不如开发区与大连主城区较远，发展相对一般中山区—大连CBD高端商务/居住区域，大连全市城市建面最好区域，依托海景与环境成为大连价值高地西岗区—政务中心属于主城区，城市面貌较好，人口较为密集沙河口区—传统居住区属于主城区，城市面貌较好，人口较为密集甘井子区—主城边缘承接主城人口、产业外溢区域，当前发展热点板块，城市面貌一般高新园区—科教中心大学城+高新产业板块，与老城区通过跨海大桥联通旅顺区—旅游板块与主城发展脱节，主要依托自然景观资源19841992大连开发区 大连保税区成立 成立开发区与金州区合并成金州新区；金州新区与普湾新区合并成金普新区开发区内部国家级自贸区挂牌2010 2017.4渤海湾门户+副省级城市，重要旅游城市，经济发展对政策依赖度较高；主城区北拓，开发区板块相对独立，受保税、自贸区强规划持续影响，具有发展潜力金州主城开发区甘井子中山西岗沙河口高新旅顺金普新区瓦房店市庄河市金普新区主城旅顺大连市年份GDP三产比例户籍人口常住人口居民收入人民币存款余额1577326:46:48593.6698.635889133391668107:42:51595.6/38050141801773746:41:53594.9699.740587135621876696:42:52595.2699.44355013485城市宏观开发区—产业/物流区，金州主城区—区域中心中山区—大5重点规划情况大连北进战略下，长期看开发区可享受跨海工程+自贸区规划利好，整体价值得以提升，但短期内可实际兑现受益相对有限；同时受限于区域内其他版块供地及开发情况，大小窑湾作为未来重点发展版块，机会及风险并存原路线星海湾跨海桥(已通车)大连湾跨海工程(在建)时间缩短大连主城区高新甘井子开发区大连湾跨海工程(正式进入准备期)前期价值已充分炒作+50个月建成周期，本案可享受节点性利好较少辽宁自贸试验区大连片区(17.04)政策红利+发展专项资金，吸引资本，增加就业机会，实现人口吸附小窑湾-大连北进战略核心区品牌房企早期大规模土储(800万方)+区域重心沿轨交东移，机会及风险并存1、10年跨海工程提出，16年开始启动准备工作；2、18.04

甘井子航道改扩建工程中标，工期24个月，标志着大连湾跨海交通工程进入实质建设阶段；3、大连湾海底隧道和光明路延伸工程全长12.1公里，全线设计双向六-八车道，时速60公里，计划工期50月。1、规划范围60平方公里，包括大连开发区区块和大连保税区区块，重点发展港航物流、金融商贸、先进设备制造、高新技术、循环经济、航运服务等；2、自贸区挂牌11个月，累计新增注册企业6858家，分别占金普新区的54%和大连市的17.7%，占辽宁自贸试验区3个片区总数的55%。开发区滨海版块拥有丰富的海景资源，且靠近主城区，承接刚需及改善客户开发区中心版块，交通商业配套成熟，目前在售项目集中公寓产品，以投资客为主；大学城及湾里版块在售项目较少，主要为刚需承接地；金石滩版块首环境及旅游资源影响，客户已度假、养老兼投资为主；受城市快速发展影响，小窑湾和大窑湾将成为未来刚需、投资、改善客户的主要承接地；重点规划情况大连北进战略下，长期看开发区可享受跨海工程+自贸6地块价值区域发展：开发区整体定位为产业区，其中主城区范围内含保税区，受政策利好支持，早年吸引众多外资、合资企业入驻；近年由于国际经济环境恶化，外资企业撤资现象严重，开发区经济发展受一定影响；17.04自贸区挂牌后，区域未来将进一步享受发展利好；外部条件：本案所在保税区位于开发区核心金马路板块边缘，距开发区核心商圈2.4公里，整体地段价值认知较高；地块周边以保税区工厂、老旧居民区为主，配套相对缺乏，整体居住氛围一般；黄海中路与东北四街交汇处，整体展面较优，交通通达性佳，但北侧为厂房，暂无现状道路，东侧海天路为保税区内部道路，受一定管制；内部条件：地块内部现状为运营中厂房，拆迁风险较大；本案位于保税区内部，保税区由白色隔离网与外部整体隔离，后期大商业开放性存一定风险；本案位于保税区入口位置，核心金马路板块边缘，地段价值整体具备高认知空间；但周边多厂房+老旧小区，配套相对缺乏，小环境一般；黄海中路与东北四街交汇处，展示性、通达性佳，但东/北侧均为保税区内部道路；地块内为在运营日资工厂，拆迁压力较大地块南侧待拆迁厂房地块东侧保税区大楼地块内待拆迁厂房地块西侧成熟小区地块北侧保税区内部道路黄海中路海天路地块南侧建材市场地块内保税区厂房地块价值区域发展：开发区整体定位为产业区，其中主城区范围内含7CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断820%21%62%36%63%60%74%48%51%6%0%7%28%40%14%17%100%75%50%25%0%19年12年-19.07

大连市宅地成交区域占比12年 13年 14年 15年 16年 17年甘井子区 金普新区 中山区 西岗区 沙河口区18年高新园区101021016498929880104561146712959139041130511570113091042711036121881391815570781177786718722185271022610662500090001300017000020040060080072432016年12-19年大连市区、甘井子区、开发区住宅量价2012年 2013年大连市区成交2014年甘井子成交2015年开发区成交2017年 2018年大连市区均价 甘井子均价2019年开发区均价楼市政策：18年3月出台“限购令”，中西沙高四期限购限售，公积金首付上调；土地端限地价、竞配建等楼市政策收紧；目前大连政府因房价上涨过快承压，预计后期楼市调控短时间内难以松动；19年7月出台“限价令”，新取证项目备案不得高于前一批次备案价，新首次取证项目需要引入价格核算制度；板块现状及发展：①甘井子区成为土地供求主战场：自13年后随着大连市内中心区域土地供应持续下降，甘井子区成为近六年土地放量的核心区域，预计后续热度将延续；②体育新城为甘井子目前高估值板块：体育新城板块土拍热度自16年逐年大幅提升，目前楼板价平台8000+元/平，成为甘井子近两年的价格高地；③营城子、新机场、开发区板块成为中远期新热点板块：伴随新机场规划落地+金州新区“自贸区”利好，机场板块、金州中心城区、大小窑湾板块中长期将成为城市扩容新热点，板块估值或进一步提升；板块价格：自17年甘井子区住宅价格涨幅较大，近三年均超10%，19年均价15500元/平，预计后续随绿城、万科、保利等标企入市，价格平台将进一步提升；因此其余板块未来将承接其外溢刚需刚改客户，其板块价格受甘井子板块辐射进一步提升；板块价值甘井子为近年土地放量核心区

(体育新城楼面价8000+)；随新机场+自贸区规划落地，新机场/大小窑湾将为中远期新供应热点

；市四区限购+地价高企，导致甘井子价格平台冲高(1.55w)，与开发区形成较大价差且逐年扩大，开发区成为承接甘井子外溢的首选版块；但7月限价令出台后，预计价差将趋稳5738

3354483410000150002000005010018.01-19.07大连市区住宅量价供应成交均价5/6月月均供应较19年+73%6月成交+42%7月成交-11%20%21%62%36%63%60%74%48%51%6%09类别：人才落户、政策性审批落户、综合积分落户条件：综合积分落户积满150分可在主城区申请办理落户，积满100分可在新市区(金普新区)申请办理落户；在本市合法稳定就业并缴纳社会保险6个月以上，并持有《大连市居住证》，不超过法定退休年龄，未受过刑事处罚和未参加国家禁止的组织或活动的人员，户籍迁入主城区、新市区的可办理综合积分落户。标准：35周岁以下50分；大专及以上50-100分；主城商品房住宅建面70平以上，非住宅50平以上，积100分；新市区住宅50平以上，非住宅30平，积50分；每增加10平方米加5分。02 19.01.29 01 19.07.18 发布前取得预售许可证的，5、6月已发生网签备案行为的，申报价不得高于5、6月份最低价格；5、6月份未发生网签备案行为的，申报价不得高于5月份之前最近成交月的最低价格；发布后办理预售许可证的分期预售项目，其未售房源按照同质可比原则，申报价格不得高于前一期已售房源的价格；发布后首次申请预售许可证的，建立价格核算制度，引入第三方评估机构对项目的成本、税费、利润等进行核算，6个月内不得调整申报价格；实际网签备案价格不得高于申报价格；6个月后可申请下调申报价格且价格下浮不得超过5%。典型政策政策范围广且公寓产品列入，同时明确涨跌幅，因此未来大连市场价格将维稳或小幅回落，大连经历5年去库存后将逐步进入盘整期；前期土地成本较高或采用低开高走策略的房企，将减慢推盘节奏；土地市场上，受限于利润空间被压缩，房企拿地热情降温；楼板价、溢价率等较上半年均有可能出现下滑，部分非优质地块或出现流拍；本案住宅及公寓价格实现风险，更多在于价格核算制度大连人口增长严峻全面降低落户标准2.20%1.10%3.40%0.20% 0.20%0.30%-2.00%0.00%

-1.20% 2.00%4.00%2010201120122013201420152016限价令出台，预计市场将进入整盘期，房企拿地热情降温，客户观望情绪上升，整体呈现量跌价稳；部分项目，特别是执行“低开高走”策略项目，将放缓推盘节奏；不排除政府主动推动外围低价板块，如新机场、小窑湾及不限价区营城子等作为新的城市扩容板块；本案住宅及公寓价格实现风险，更多在于价格核算制度类别：人才落户、政策性审批落户、综合积分落户02 19.0110定位：地缘性品质刚需刚改客户，区域性商业中心。现状及发展：开发区中心板块交通便利，配套完善，但是商品住宅供应紧缺，土地供应有限，受甘井子板块热度辐射，后期平台价值可进一步提升；大小窑湾当前存有大规模土储，现状配套设施缺乏，但依托政府北进战略规划落地，板块价值将逐步提升，有望成为大连中远期的热点板块；开发区主要板块（中心区+大小窑湾+滨海板块）可承接甘井子区外溢刚需刚改客户；本案：位于位于中心板块与大窑湾板块的交界，属中心区外围，需依托中心板块+大窑湾板块发展提升价值，抓取上位板块外溢刚需刚改客户+地缘性刚改改善客户;同时大小窑湾板块将对我司产生一定分流效应；区域价格平台区域特征中心板块--1、传统核心区，交通便利+配套成熟；2、在售集中早期公寓产品，以投资客及部分刚需自住客为主，无住宅项目在售，无品牌开发商；3、短中期仍无品牌开发商进驻机会；未来不会对本案形成竞争分流滨海板块毛坯高层1.2-1.3w1、为主城区进入开发区门户位置，海景资源优势明显；2、板块内多中高端改善项目，多品牌大盘；3、形成高端人群聚集圈层；未来将与本案品质刚改客户部分重叠大窑湾板块毛坯高层0.9-1w1、规划以港口、物流功能为主，发展港口作业及国际中转等，以工业为主，居住用地较少；2、目前住宅项目供应较少，以本土开发商，小规模社区为主，承接开发区刚需客户；未来将分流本案部品质刚需客户小窑湾板块毛坯高层0.85-0.9w1、大连北进战略核心区，未来发展热点板块；.2、品牌房企早期大规模土储(800万方)+区域重心沿轨交东移，机会及风险并存；3、将成为未来刚需期投资客户主要承接地；未来将分流本案部品质刚需客户金石滩板块毛坯高层0.8-0.9w受环境及旅游资源营销，客户以度假、养老兼投资为主大学城、湾里、董家湾毛坯高层0.6-0.7w早期居住板块，目前商品住宅供应较少，主要承接刚需客户区域价值价值认知滨海(1.2-1.3w)＞中心＞大窑湾(0.9-1.0w)＞小窑湾(0.85-0.9w)＞金石滩(0.8-0.9w)；滨海(海景+高端圈层)及中心区(配套+供应稀缺)均具备核心优势；大小窑湾目前吸附刚需及投资客，本案位于中心及大窑湾交汇处，未来有机会依托两板块发展提升价值，但需警惕小窑湾标企大规模土储下，快速放量风险定位：地缘性品质刚需刚改客户，区域性商业中心。区域价格平台区1114年后政府推动房地产去库存，土地供应规模锐减，开发区停滞；17年受大市带动价格稳步开发区市场分析

提升，持续处于供求失衡，15-18年容量较之前低20万方，预计刚需随着19年小窑湾供应放量，积极入市；开发区近10年长期库存548万方，去化周期59个月，集中小窑湾、金石滩土地市场：10年前后为大连供地高峰，同期开发区主要供地方向为小窑湾、金石滩板块；14年后政府推动房地产去库存，土地供应锐减，开发区土地供应基本停滞；住宅市场：1）住宅市场整体量稳价升；17年开始受大市场带动价格稳步提升，但是受供应不足影响，成交量整体平稳，呈现量稳价升的趋势，目前市场相对平稳；2）15年以后开发区持续供小于求，整体供应不足，库存减少下，住宅价格持续平稳上涨；长期库存：14年开始政府控制供地规模（基本停滞），大力推进去库存工程，目前开发区近10年住宅长期库存548万，去化周期59个月，受前期供地地域特征影响，库存主要集中小窑湾、金石滩板块，本案所在开发区核心区域库存较小；8000400011 12 19市区供应开80017181909-19年开发区长期库存14 15 16住宅成交9266105631033610541101511010010603135831389567187221

72438527102261062550001000015000150100 817386737811

777820025010-19年开发区住宅供求量价开发区供应 开发区成交 市区均价500 010 11 12 13 14 15 16 17 18 19开发区均价7.7

7.719.6200001400012000100008000600011.2 11.6

40000102030405018.0118.0218.0318.0418.0518.0618.0718.0818.0918.1018.1118.1219.0119.0219.0319.0419.0519.0619.07供应成交均价09-19年市区/开发区土地供求量价供地高峰10年前后为开发区供地高峰，主要集3000大连全市楼面价持续上涨6000600中小窑湾、金石滩板块2000100004000 40014年后政府控制供地 2000 2000 010 3 14 15 16 17 18 19 9 10 11 12 13发区成交 市区成交 开发区供应 土地供应市区楼面价 开发区楼面价“18条”

等去库存政策刺激回暖，住宅价格持续上升

11982金石滩低价盘新城丽景集中备案09-19开发区长期库存548万，去化周期59个月18.01-19.06开发区住宅供求量价5/6月月均供应较19年+103%6月成交+75%7月成交-41%

38.414年后政府推动房地产去库存，土地供应规模锐减，开发区停滞；12开发区成交结构11%2%0%1%29%5%21%23%3%1%1%1%0%5%10% 15% 20% 25%30% 35%61-70㎡51-60㎡50㎡以下81-90㎡71-80㎡91-100㎡121-140㎡101-120㎡181-200㎡161-180㎡141-160㎡200㎡以上开发区区域成交面积比例10%30%20%3%33%2%0%5%10%15%20%25%30%35%6000-7000 1%6000元以下 0%8000-90007000-80009000-1000010000-1200012000-1400020000以上 0%18000-20000 0%16000-18000 2%14000-16000开发区区域成交单价比例10%6%1%4%12%16%5%11%10%9%8%3%0%5%10%15%20%60-70万50-60万40-50万40万以下80-90万70-80万100-120万90-100万160-180万140-160万120-140万180-200万200万以上开发区区域成交总价比例7%3%30%43%18%5%0%10%20%30%40%50%一室二室三室四室四室以上开发区区域成交产品比例开发区产品集中100-140平三室为主受版块分布影响，住宅主力成交面积集中在大小窑湾80-90平、101-120平刚需刚改，以及滨海100-120平、120-140平刚改改善产品；单价集中在8000-9000元/平刚需、12000-14000元/平改善；刚需总价集中70-90万，改善总价集中120-180万；二室产品占比30%，三室产品成交占比43%，因滨海版块持续供应放量，因此开发区刚需及初级改善需求尚处于未被满足阶段。受版块分布及供应影响，开发区成交两级分化明显；面积集中在大小窑湾80-90、100-120平刚需刚改，单价集中0.8-0.9w，滨海100-120、120-140平刚改改善，单价集中1.2-1.4w；开发区成交结构11%2%0%29%5%21%23%3%1%113维特奥国际医院万科 宝能辽宁中医药大学香格里拉德泰绿地维特奥宝能金湾瑞源丰远洋和记黄埔富力 融创大商房企时间占地建面宗数规划现状远洋10年35.1184商业--和记10年39.453.32居住预计19.09首开富力10年651301居住19.08首开，去化350套72%，8200元香格里拉10年5.317.61居住--光伸10年15.9116.35居住部分17年已售罄10年4.59.82居住12年10.5217商业金湾11年28.857.62居住19.06首开，去化430套80%，8700元绿地12年49.4110.23居住14年首开，小高6800，洋房7700瑞源丰12年7.716.83居住--宝能13年12.379.614商业封盘中，传闻退地13年20.639.13居住德泰12年31.6232.610居住--16年21.2143.92商业--中交17年4.9315.371商业--10-17年

部分典型房企小窑湾拿地情况10年小窑湾城市副中心规划成立，房企大规模进驻；18年重启土地出让，富力/和记/金湾等小窑湾土储情况

启动；教育/公园等规划不断兑现，提振了区域热度及发展信心；未来想象空间大，但面临竞争环境压力大；目前新首开项目去化率70-80%，均价8200-8700元小窑湾商务区批复为大连重点经济区，大连副中心10年11年12年13年14年15年16年17年18年19年金普新区十三五

小窑湾规划，大小窑湾

土地控打造未来核心区

规发布四大主题公园规划，土地重启挂牌小窑湾金牌教育园区启动项目首期遭质疑，被迫停工维特奥国际医院万科 宝能香格里拉德泰绿地维特奥富力 融创大14本案佳兆业壹号中港路花园滨海板块大窑湾板块0.94-1.0w融创海逸长洲

1.15-1.4w天誉湾恒大雅苑——小高+高层，在售产品13-33F，2T4装修精装户型77/85/103存量1718套时间19.01（首开）19.0219.03-19.07加推1400/264去化1120280192价格0.98w（小高1.08w）1.0-1.1w1.15w去化率80%//备注首开近8亿，小高溢价1000，全民经纪人，无渠道融创·海逸长洲——高层+超高层(部分高低配)，在售产品34-43F,T2/T3/T4装修一期毛坯二三期精装，1630元/平户型92/118/134存量全盘6724套时间18.0718.08-0918.10-19.0219.03-19.07加推756/8202360去化529120612315+1036价格一期毛坯高层1.29w，二期精装1.33w1.33w去化率70%///三期44%天誉湾——小高+高层，在售产品10-33F，T3装修毛坯户型88/100/120/140存量763套时间18.08-18.1118.12-19.07加推18.07首开，项目合计1621套，截至19.07，已推1036套，去化751套(不含限制房源)去化率69%左右去化去化率价格高层1.3-1.38w高层1.35-1.38w金州区板块1.1-1.2w大连恒大雅苑山河滨海花园——小高+高层，现房在售产品26F，2T4/2T5装修精装户型59/65/76/89/96存量1028套时间18.0719.0219.03-19.07加推504/392去化累积去化：277118去化率整体去化50%-60%/价格高层1.08w高层1.1-1.2w高层1.1-1.2w大窑湾板块以刚需项目为主，项目体量较小，高层毛坯9400-10000，依托低总价优势快速跑量，月均80-100套；滨海板块依托海景资源实现价格标杆，高层毛坯1.15w-1.4w之间，融创强分销+价格下调下，实现月均200套去化大窑湾2项目分销费用1.5万/套，通过电商形式；天誉湾3万/套，融创0.9%山河滨海花园量价特征大窑湾刚需项目高层毛坯0.95w，低总价快速走量(月均80-100套)；滨海板块作为开发区价格标杆，高层毛坯1.15-1.4w，依托海景稀缺性，19年高性价标杆融创月均200-250套，普通40-80套；小高溢价6%，7-11F洋房溢价12-20%；19年价格有小幅(6-7%)上行佳兆业壹号——高层+11F洋房，在售产品10-34F，T2/2T4装修毛坯户型78/98存量329套时间18.1118.1219.0119.0219.03-19.07加推312//48625去化220464640400价格高层0.87-0.88w/洋房0.92-0.96w高层0.94w洋房1.05w去化率71%//83%/中港路花园——小高+高层+洋房+联排，在售产品7F/17F/33F，2T4装修毛坯户型高层73/79存量300时间18.12（首开）19.0119.0219.03-19.07加推408723361043去化31165202981去化率90%90%60%/价格高层0.83w/小高0.9w高层0.87w小高0.93w高层0.94w小高1.0w洋房1.05-1.2w本案佳兆业壹号中港路花园滨海板块大窑湾板块融创海逸长洲1.15成交结构下位板块大窑湾刚需刚改为主，75-85㎡2房，90-100㎡3房为主力；滨海板块依托地段+海景资源以改善为主，130平以下易去化；市场高端改善项目与刚需项目分化明显，本案位于开发区核心板块，有望吸附品质刚需、刚改客户，建议主力为95-115平3房板块项目物业类型面积套型套数占比已售去化率成交特征及客户结构滨海融创海逸长洲1期小高+高层922.215212%52100%热销户型为高层92/118/

128，超过130难去化，150以上剩余多；周边老小区刚改改善改善50%+24%外地客户+周边工厂及学校老师等1183.2.15212%52100%1343.2.25212%52100%1513.2.213632%13599%1614.2.213632%13499%融创海逸长洲2期高层+超高92-992.2.136023%29081%1083.2.116211%10665%118-1263.2.136023%23565%131-1343.2.243428%26461%1513.2.2886%4652%1834.2.31329%00%天誉湾小高+高层88-952.2.133921%16884%热销户型为127平以下户型且能够实现溢价，超过130平去化显著下滑；地缘性改善客户（120平以下为主）+东北投资客户（小面积产品，养老或半度假）+小比例市区价格挤压的客户100-1012/3.2.137023%16984%120-1273.2.234822%25590%131-1343.2.221313%5157%1433.2.21429%4986%大窑湾佳兆业壹号小高+高层752.2.134033%11285%刚需客户对空间有一定要求，85㎡2房>98㎡3房>79㎡2房>110㎡3房80%地缘性刚需客户（格林小镇改善客户+工业物流公司刚需客户）852.2.124023%6286%953.2.127226%10781%1103.2.218017%1875%中港路花园小高+高层732.2.143223%25484%客户偏好小三房一卫产品83（三房一卫）>88（三房两卫）79（两房一卫）>73（两房一卫）周边工厂新大连刚需客户为主+周边老小区刚改/品质改善792.2.143223%27892%833.2.136019%13392%883.2.236019%12184%洋房933.2.21448%0未推洋房963.2.21448%0未推金州恒大雅苑小高+高层772.2.144823%//100平左右小三房去化较好30%学区客户+10%市区客户+周边地缘性客户83-872/3.2.1118862%//1023.2.123812%//123-1283.2.2543%//）客户结构：大窑湾板块：70%-80%区域刚需客户，包括周边物流公司刚需客户+地缘性老旧小区客户，20-30%市区客户；板块内客户能级较低，刚需刚改客户基数大；滨海板块：50%-60%区域改善客户+20-30%东北投资客（半自住+10%-20%市区价格挤压客户；产品特征：滨海板块：凭借海景资源优势，高端改善特征明显；大窑湾板块：75-100㎡小户型由于低总价与舒适性兼顾而畅销，80多平两房产品为板块主流产品；120㎡以上户型因总价高，去化较差；预计地块所处区域未来市场仍将以刚需刚改客户为主，目前高端改善项目和极刚需项目分化明显，刚改及品质改善项目断层；本案位于开发区核心板块但缺乏海景等景观资源，故以刚改及品质刚需客户为主要目标，产品主力为95-115㎡3房；10.51.57595851107379838892-99108118-12613195100-101120-127佳兆业中港路花园融创海逸长洲天誉湾在售项目18-19年均价表现73平两室过于紧凑洋房洋房本页数据截至19.03，市场量价及成交结构整体平稳；成交结构下位板块大窑湾刚需刚改为主，75-85㎡2房，90-16品牌配套品质户型地段园林景观佳兆业壹号恒大雅苑中港路花园天誉湾融创海逸长洲本案竞争分析板块项目名称已推未售(套)未推未售(套)1920212223大窑湾佳兆业壹号23396中港路花园3000山河滨海花园501527滨海融创海逸长洲13245400天誉湾95668海湾城4004000金州恒大雅苑721646小窑湾金科、富力、和记黄埔、万科、宝能、中交、金湾等已启动、即将启动项目合计潜在库存约15000套本案主要竞品位于大窑湾板块及滨海板块，合计已推未售2853套，未推未售10691套，集中滨海板块改善项目，需做差异化定位、定价，避免激烈竞争；后期可通过地段价值梳理、社区品质提升，叠加大商业配套，吸附刚改客户，实现产品溢价结论1：本案位于开发区核心板块，小板块内部暂无在售项目，主要竞品位于大窑湾板块与滨海板块，两竞争板块已推未售合计2853套（滨海板块融创1324套），未推未售10691套（滨海板块融创5400套、海湾城4000套），综合判断未来主要竞争集中滨海板块改善项目，需差异化定位、定价，避免激烈竞争；小窑湾板块位于开发区东北，距离本案较远，为本案下位板块，但前期土地供应巨大，潜在存量巨大，经统计，金科、富力、和记黄埔、万科、宝能、中交、今湾等已启动、即将启动项目合计存量约15000套，伴随小窑湾规划发展，后期对本案存在巨大的低价分流风险；结论2：滨海板块依托地段+海景资源以中高端改善项目为主，大窑湾板块项目品牌、地段、配套、品质相对欠缺，主打刚需客户；市场刚需、改善项目分化严重，缺失品质刚需及刚改项目，后期可通过地段价值梳理、社区品质提升，叠加自身的大商业配套，吸附刚改客户，实现产品溢价；品牌配套品质户型地段园林景观佳兆业壹号恒大雅苑中港路花园17户型设计高层T4为主，80多平两房一卫通透两房认可度高，户型尺度相对一般，120㎡以下产品多设置1卫3.3m

3.2m3.3m 3.6m佳兆业壹号高层（T4）75㎡

75㎡95㎡3.3m

3.2m3.6m 3.3m3.0m 3.5m3.5m 3.0m3.0m 3.5m3.5m 3.0m73㎡73㎡79㎡79㎡中港路花园高层（T4）75㎡两房卫生间无采光，95㎡两房两开间朝南品质一般73㎡两房尺寸一般，卫生间暗卫，79㎡两房空间利用率不高95㎡95㎡天誉湾高层（T4）127㎡127㎡86㎡86㎡3.2m

3.5m 3.5m

3.2m84㎡84㎡76㎡76㎡恒大雅苑高层（T4）3.1m 3.0m3.2m3.5m3.5m3.2m3.0m 3.1m86㎡两房卫生间无采光84㎡客厅朝北，房间尺存过于紧凑小面积两房一卫户型方正常规赠送户型设计高层T4为主，80多平两房一卫通透两房认可度高，户型18产品品质滨海板块华润海中国北部板块聚美东湾金马路板块银帆国际、清都记忆除滨海板块外整体产品品质不高，但对园林景观具有一定敏感度建议本案采用“乐居”配置标准，主要提升园林景观品质打造，对标华润海中国高品质低品质低品质圆梦标准园林全石材门头小面砖+石材环氧地坪电梯间拼花高品质挑高入户大堂产品品质滨海板块华润海中国北部板块聚美东湾金马路板块除滨19定位推导1限价令出台，预计市场将进入整盘期，房企拿地热情降温，上半年高溢价土拍局面预计不会再现客户观望情绪上升，整体市场呈现量跌价稳的局面；刚需刚改成交占比将更加突出在售项目多采用分销，其中滨海板块价格1.15-1.3万，大窑湾0.92万高层毛坯全盘价格11500元限价令下不考虑涨幅限价令出台，预计市场将进入整盘期，整体市场呈现量跌价稳的局面小窑湾低价项目逐步入市，分流客户同时降低市场预期年去化设定9万方方案一车位8万/个方案二车位12万/个价格设定：根据开发区内主要竞品打分(剔除分销后，佳兆业壹号高层毛坯9230、中港路花园高层毛坯9220、天誉湾高层毛坯13000、融创海逸长洲高层毛坯11588）为高层毛坯11149，考虑3%大商业溢价，综合设定本案高层毛坯为11500元/平；涨幅设定：①本案仅住宅仅9.1万方，销售周期较短；②大连限价令出台，限涨限跌，因此本案不考虑涨幅；去化设定：区域内标杆项目依托高性价比19年月均流量突破200套，普通项目月均流量40-80套，本案具备地段+自持大商业优势，且体量较小，建议年去化9万方，首年全部去化完毕；车位价格：滨海板块改善项目车位11-12万/个(海湾城1-3期已交付，11万/个去化50%，车位配比1:0.6；融创一期1:1.6，去化50%，二期1:0.66，去化60%，标准车位12万，综合去化50%（户数比）)，本案方案一车位配比0.7，8万/个，100%去化，方案二车位配比0.5，12万/个，100%去化；2

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政府严格管控大连整体房价政策下，存在主动推动外围低价板块，如新机场、小窑湾及不限价区营城子等作为新的城市扩容板块的可能性3

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本案所在板块无直接竞品，未来更多为上下位板块的分流；本案住宅及公寓价格实现风险，更多在于价格核算制度本案位于开发区核心板块，地段优势凸出，具备改善条件，但周边多老旧社区、专业市场及保税区厂区，外部界面一般;考虑目前开发区刚需、改善项目两极分化严重，建议本案依托大商业+优势地段，定位品质刚需+刚改，吸附区域内老旧社区改善及外来工作年轻人刚需首置；量价设定根据竞品打分+大商业溢价，设定高层毛坯11500元/平，限价+体量较小，不设置涨幅；住宅体量较小，建议首年全部去化完毕；车位方案一8万/个，方案二12万/个，100%去化量价设定操盘：主打大商业配套+区域稀缺地段优势，重塑保税区商住业价值，差异化产品打造+说辞管理区隔开发区万达，住宅小体量快速清盘；定位推导1高层毛坯全盘价格年去化设定9万方方案一车位8万/个20打分表竞品打分11149，考虑3%大商业溢价，综合设定高层毛坯11500住宅项目价格权重分析表定价因素权重宗地项目佳兆业壹号中港路花园天誉湾融创海逸长洲评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分评分加权分立地条件区域交通8%10.080.80.0640.80.0641.10.0881.10.088区域环境8%10.080.70.0560.70.0561.20.0961.20.096区域配套8%10.080.70.0560.70.05610.0810.08产品属性社区规模3%10.031.10.0331.10.0331.20.0361.20.036社区景观8%10.081.10.0881.10.0881.40.1121.30.104建筑外观5%10.0510.0510.0510.0510.05户型设计16%10.160.90.1440.90.1440.90.1440.90.144社区配套18%10.180.90.1620.90.16210.1810.18施工质量3%10.0310.0310.0310.0310.03交房时间3%10.031.10.0331.10.0331.10.0331.10.033物业管理和费用5%10.0510.050.80.040.90.04510.05营销因素营销力度5%10.050.90.0450.80.040.80.0410.05开发商品牌10%10.10.90.090.80.080.90.0910.1合计100%13112.10.90111.70.87613.51.02413.81.041参考项目售价923092201300011588参考权重25%25%25%25%静态价格11149打分表竞品打分11149，考虑3%大商业溢价，综合设定高层毛21CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断CONTENTE宏观分析住宅市场商业市场办公公寓市场可研判断22商圈格局市区中山区青泥洼商圈为传统市级核心商圈，以综合体、高端百货为主，能级高，吸附全市客流，其余次能级商圈多辐射周边区域，地域性较强；开发区安盛商圈为典型区域性商圈，吸附半径为全开发区，以中档百货为主，运营情况较好；北部经开万达15.08已开业，由于区位位置较偏，客流情况一般，目前金街运营较差；本案周边多厂房及安置小区，商圈能级整体不高，本案与安盛商圈及万达商圈距离较近，未来仍将存在一定客户分流，可打造自贸区板块内商业中心；开发区商业项目类型自持体量安盛百货5万方万和汇百货10万方大商新玛特超市mall5万方万达综合体23万方吾悦广场综合体12万方大连商圈点状分布，地缘特征明显，开发区商业消费集中于金马路安盛商圈，随着自贸区规划落地带动当地商业氛围提升，本案落地后有望成为区域新商业中心2.3km2.4km万达商圈安盛商圈轻轨青泥洼商圈西安路商圈华南商圈开发区商圈北部湾商圈南关岭商圈梭鱼湾商圈虹港路商圈安盛购物广场开发区万达商圈格局市区中山区青泥洼商圈为传统市级核心商圈，以综合体、高23商业市场商业市场整体量价低迷，去库存大背景下价跌量稳：大连商业市场量价低迷，16年后受供应较少+去库存大背景影响，供大于求情况出现扭转，整体呈现价跌量稳趋势，开发区商业环境与市区基本保持一致；在售项目以底商为主，开发区总价250万内易去化，标杆年去化1.0-2.0万方：在售商业项目以底商为主（部分为底商性质的城市步行街），其中开发区总价250万以内易去化，标杆项目年去化1.0-2.0万方；商业市场量价低迷，长期供大于求，16年后受供应减少+去库存大背景影响，整体呈现价跌量稳的趋势；在售商业项目以底商为主，开发区总价250万以内易去化，标杆项目依托核心地段、大学城、旅游景区等优势年去化1.0-2.0万方左右2018年市区商业成交排行2019年市区商业成交排行项目区域类型成交面积成交套数成交均价套均面积套均总价项目区域类型成交面积成交套数成交均价套均面积套均总价世茂御龙海湾金州区底商251659411363268304亿锋广场开发区核心区底商2810324319594116227远洋荣城甘井子区底商2513813016501193319远洋时代城开发区大学城底商2787914112562198248星海融汇沙河口区底商2204811929666195550世茂御龙海湾金州区底商233567813337299399华润二十四城甘井子区底商163831652053199204红星海世界观开发区滨海底商2079710515691198311福佳新天地广场金州区底商1594810023840159379海昌波尔多庄园开发区金石滩底商19963114136711752393.94.54.85.7

5.93.810.0

12.44.1050001000039.8