房屋结构维修与管理

房屋结构维修与管理一、

房屋维修的概念（一）房屋维修的含义狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：

对房屋的日常保养对房屋破损部位的修缮对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。

房屋陈旧、破损的原因：1．自然因素

风吹、雨打、日晒等2．使用因素使用磨损、腐蚀等3．生物因素霉菌、白蚁等4．地理因素

地基承载力不均、碱化作用等5．灾害因素洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等（二）房屋维修的特点：

受原有条件的限制大量、经常性项目多，涉及面广，零星分散技术要求高具有生产和服务双重性二、

房屋维修管理的概念与特点

房屋维修管理：指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。(一)房屋维修管理的概念

房屋维修管理的目的与任务：保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限防止和消除房屋及其附属设备发生损毁保障使用者的安全、改善住用条件(一)房屋维修管理的概念

（二）房屋维修管理的特点

1．复杂性2．计划性3．技术性（三）房屋维修管理的意义1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。（四）房屋修修缮管理的原原则1.计划、经济、、适用的原则则计划原则，就是根据实实际情况，制制定合理的房房屋修缮计划划；经济原则，就是在房屋屋修缮过程中中，节约与合合理地使用财财、物，尽量量做到少花钱钱、多修房；；适用原则，就是指从实实际出发，因因地制宜、因因房制宜地进进行养护维修修，以适应住住户在使用功功能和质量上上的需要。2.维护房屋不受受损坏的原则则此即“应修尽尽修，全面保保养”的原则则。3.区别对待的原原则区别对待是指指对不同建筑筑结构、不同同等级标准的的房屋采取不不同的修缮标标准。4.为住户服务的的原则树立为住户服服务的思想，，改善服务态态度，提高服服务质量，切切实做到为住住户服务。第二节房屋维修管理理的内容一、房屋维修修管理的工作作内容二、房屋的日日常养护三房屋修缮工程程一、房屋维修修管理的工作作内容三方面工作：：房屋完损等等级评定房屋安全检查查危房鉴定及排排险（一）房屋安全与质质量管理1．房屋完损等等级评定以建设部1985颁《房屋完损等级级评定标准》为据，按统一一标准、统一一项目、统一一方法对现有有整栋房屋进进行综合性的的完损等级评评定。任务：搞清情况（（房屋的质量量状况分布）），提供管、、用、养、修修房依据。2．房屋安全检检查目的与任务：及时发现房房屋存在的安安全隐患，采采取抢修加固固、排除险情情的措施。分类：按时间间隔：：定期检查、、不定期检查查按任务与内容容：日常性检检查、随时抽抽查、重点检查、普普查3．危房鉴定及及排险解危主要工作：（1）制定危房鉴鉴定标准三种情况：①①整幢危房②局部危房③危险点（2）建立危房鉴鉴定机构，组组织鉴定（3）确定解危办办法4种办法：观察察使用法、、处理使用法法停止使用法、、整体拆拆除法（二）房屋维修的技技术管理房屋维修的技技术管理：指指对房屋维修修工程中的各各个技术环节节，按国家的的技术标准进进行科学管理理。三个基本环节节：1．科学地制定定房屋维修的的设计、施工工方案，确定经济合理理的修缮费用用标准；2．监督、保证证房屋维修施施工过程符合技术规程程要求，确保施工质质量与安全生生产；3．建立房屋的的技术档案，，贯彻技术责任任制，打下好的技技术管理基础础。（三）房屋维维修的施工管管理房屋维修施工工管理就是指按照一一定施工程序序、施工质量量标准和技术术经济要求，，运用科学的的方法对房屋屋维修施工过过程中的各项项工作进行有有效的科学的的管理。专业外包型房房屋维修的施施工管理工作作包括：做好维修工程程的招标维修工程的设设计和技术交交底承包合同签订订施工质量监管管、工程竣工工验收价款的结算维修技术资料料的整理、建建档等自行维修施工工管理的基本本内容：落实房屋维修修任务，编制制房屋维修计计划、维修设设计方案和施施工组织设计计；做好维修工程程开工前的准准备工作；；制定合理的材材料消耗定额额和严谨的施施工措施；大、中修工程程对施工过程程进行严格质质量控制管理理和全面协调调衔接；加强对房屋维维修现场的平平面管理，合合理利用空间间。（四）房屋维维修行政管理理房屋修缮的一一般责任：所有人承担租赁私房的修修缮责任：依约承担人为损毁房屋屋的修缮责任任：行为人承担房管部门有权权采取修缮强强制措施（五）房屋维修修的费用管理理房屋的维修费费用主要指房房屋保养维修修过程中，所所花费的人工工、材料及设设备使用等方方面的费用。。房屋的日常常养护费用由由管理费支出出，而房屋的的维修费则用用于各种维修修项目。二、房屋的日日常养护（一）房屋日日常养护的含含义房屋养护是保保养维护房屋屋建筑的意思思。房屋养护护工作包含的的内容有房屋屋零星损坏日日常修理、季季节性预防保保养以及房屋屋的正确使用用维护管理等等工作，这是是物业管理公公司对房屋业业主和使用人人最直接、最最经常的服务务工作。房屋养护同房房屋修缮一样样，都是为了了房屋能正常常使用，但两两者之间又有有区别。修缮工程是在在相隔一定时时期后，按需需开工进行一一次性的大、、中修。房屋养护则是是经常性的零零星修理，及及时地为广大大住户提供的的服务项目，，以及采取各各项必要的预预防保养措施施，维护保养养好房屋。（二）房屋日日常养护的类类型和内容房屋日日常养养护可可分为为小修修养护护、计计划养养护和和季节节性养养护。。1.房屋小小修养养护的的内容容（1）瓦屋屋面清清扫补补漏及及局部部换瓦瓦，屋屋脊、、泛水水的整整修；；拆换换及新新做少少量天天窗；；墙体体局部部挖补补；墙墙面局局部粉粉刷；；普通通水泥泥地的的修补补及局局部新新做；；天棚棚、雨雨棚、、墙裙裙、踢踢脚线线的修修补；；雨水水井的的清理理；井井盖、、井圈圈的修修配；；化粪粪池的的清理理；明明沟、、散水水的养养护和和清理理等。。（2）木门门窗维维修及及少量量新做做；装装配五五金；；木屋屋架加加固；；木楼楼梯、、木栏栏杆的的维修修及局局部新新做；；细木木装修修的加加固及及局部部拆换换等。。（3）水管管的防防冻保保暖；；给水水管道道的少少量拆拆换；；排污污、废废水管管道的的维修修、保保养、、疏通通；便便器、、脸盆盆、浴浴缸的的修补补拆换换；水水嘴、、阀门门、抽抽水马马桶及及其零零配件件的整整修、、拆换换；屋屋顶压压力水水箱的的修理理、清清污等等。（4）灯口口、电电线、、开关关的修修换；；线路路故障障的排排除、、维修修及少少量拆拆换；；配电电箱、、盘、、板的的安装装、修修理；；电表表与电电分表表的新新装及及拆换换等。。（5）修缮缮后的的门窗窗补刷刷油漆漆、装装配玻玻璃及及少量量门窗窗的新新做油油漆；；楼地地板、、天棚棚、墙墙面维维修后后的补补刷油油漆及及少量量新做做油漆漆等。。（6）钢门门窗整整修，，白铁铁、玻玻璃钢钢屋面面的检检修及及局部部拆换换；白白铁、、玻璃璃钢躺躺立沟沟、天天、斜斜沟的的整修修、加加固及及少量量拆换换。2.房屋计计划养养护的的内容容计划养养护主主要属属于房房屋保保养性性质，，定期期对房房屋进进行检检修保保养。。计划划养护护任务务应安安排在在报修修任务务不多多的淡淡季。。若报报修任任务多多时，，应先先安排排报修修任务务，再再做计计划养养护工工作。。3.房屋屋季季节节性性养养护护的的内内容容这是是指指由由于于季季节节性性气气候候原原因因而而对对房房屋屋进进行行预预防防保保养养工工作作。。其其内内容容有有防防台台、、防防汛汛、、防防梅梅雨雨、、防防冻冻、、防防治治白白蚁蚁等等。。（三三））房房屋屋日日常常养养护护的的一一般般程程序序1.项目目收收集集。。日常常养养护护的的小小修修保保养养项项目目，，主主要要通通过过管管理理人人员员的的走访访查查房房和住住户户的的随时时报报修修两个个渠渠道道来来收收集集。。走访访查查房房是是管管理理人人员员定定期期对对辖辖区区内内住住户户进进行行走走访访，，并并在在走走访访中中查查看看房房屋屋，，主主动动收收集集住住户户对对房房屋屋修修缮缮的的具具体体要要求求，，发发现现住住户户尚尚未未提提出出或或忽忽略略掉掉的的房房屋屋险险情情及及公公用用部部位位的的损损坏坏。。物业业管管理理公公司司接接受受住住户户报报修修的的途途径径主主要要有有以以下下几几种种：：（1）设设置置报报修修箱箱。。在在辖辖区区的的主主要要通通道道处处设设置置信信箱箱，，供供住住户户随随时时投投放放有有关关的的报报修修单单和和预预约约上上门门维维修修的的信信函函。。物物业业管管理理公公司司的的有有关关部部门门要要定定期期开开箱箱收收集集。。（2）建建立立接接待待值值班班制制度度。。物物业业管管理理公公司司要要配配备备一一名名专专（（兼兼））职职报报修修接接待待员员，，负负责责全全天天接接待待来来访访、、记记录录电电话话和和收收受受信信函函。。接接待待员员应应填填写写报报修修单单，，处处理理回回报报单单上上下下两两联联组组成成的的接接待待登登记记表表。。（3）组组织织咨咨询询活活动动。。一一般般利利用用节节、、假假日日时时间间，，物物业业管管理理公公司司在在辖辖区区内内摆摆摊摊设设点点，，征征求求住住户户各各方方面面的的意意见见。。2.任务落实实。管理人员员根据房房屋养护护的计划划表和随随时发生生的急修修项目，，开列小小修养护护单。维维护人员员凭养护护单领取取材料，，根据养养护单开开列的工工程地点点、项目目内容进进行施工工。管理理人员应应每天到到施工现现场，检检查当天天任务完完成情况况，安排排次日工工作。（一）房房屋完损损等级评评定与要要求1房屋完损损等级评评定房屋完损损等级：：房屋的的完好与与损坏程程度评定依据据：1985部颁《房屋完损损等级评评定标准准》评定要素素：房屋屋的结构构、设备备、装修修房屋结构构组成：：基础、、承重构构件、非非承重墙墙、屋面面等；房屋装修修组成：：门窗、、墙、柱柱的饰面面、顶棚棚、细木木装修等等；房屋设备备组成：：水卫、、电照、、暖气空空调及一一些特殊殊设备（（消防、、电梯、、水泵、、监视器器等）等等。三、房屋屋修缮工工程房屋完损损等级一一般分为为五类：：完好房、、基本完完好房、、一般损损坏房、、严重损损坏房、、危险房房。完好房指房屋的的结构、、装修和和设备各各部分均均完好无无损，不不需要修修理或经经一般小小修就能能具备正正常使用用功能的的房屋。。基本完好好房指房屋结结构基本本完好牢牢固，少少量构部部件有轻轻微损坏坏，但还还稳定。。屋面或或板缝局局部渗漏漏，装修修和设备备有个别别零部件件有影响响使用的的破损，，但通过过维修可可恢复使使用功能能的房屋屋。一般损坏坏房指房屋结结构有一一般性损损坏，部部分构部部件有损损坏或变变形，屋屋面局部部漏雨，，装修局局部有破破损，油油漆老化化，设备备管道不不够畅通通，水、、电管线线，电器器等有部部分老化化、损坏坏或残缺缺，不能能正常使使用，需需要进行行中修或或局部大大修，更更换部件件的房屋屋。严重损坏坏房指年久失失修的房房屋，房房屋的部部分结构构构件有有明显或或严重倾倾斜、开开裂、变变形或强强度不足足，个别别构件已已处于危危险状态态，屋面面或板缝缝严重漏漏水，设设备陈旧旧不齐，，管道严严重堵塞塞，水、、电、照照明的管管线，电电器等残残缺及严严重损坏坏，已无无法使用用，需要要进行大大修或改改造的房房屋。危险房屋屋指承重物物件已属属危险构构件，结结构丧失失稳定和和承载能能力，随随时有倒倒塌可能能，不能能确保使使用安全全的房屋屋。2完损等级级评定的的要求1）要求对对整幢房房屋进行行综合评评定。2）要求以以实际完完损程度度为依据据评定，，而不能能以建造造年代或或原始设设计标准准高低为为依据。。3）要求掌掌握好评评定等级级的决定定因素，，以结构构部分的的地基基基础、承承重构件件，以及及屋面中中最低的的完损标标准来评评定。4）要求严严格掌握握完好房房标准和和危房标标准。5）要求对对重要房房屋评定定等级严严格复核核测试。。6）对正在在施工的的房屋要要求做施施工前房房屋评定定。3完损等级级评定的的基本做做法房屋完损损等级评评定可分分为定期期和不定定期两类类。定期评定定：一般是每每隔1~3年对所管管房屋进进行一次次全面的的逐幢完完损等级级的评定定。基本做法法：首先进行行组织准准备（包包括制订订评定工工作计划划，建立立评定组组织，培培训评定定人员等等）；其其次是实实施查勘勘；最后后是统计计汇总。。不定期评评定：就是随机机地在某某个时间间内对房房屋状况况进行抽抽查。常见几种种情况：（1）根据气气候特征征抽查评评定；（（2）房屋经经过中修修、大修修、翻修修和综合合维修修竣工验验收后重重新评定定完损等等级；（（3）接管新新建房屋屋后，要要进行完完损等级级评定。。（二）房房屋维修修工程的的分类按房屋损损坏程度度，维修修工程性性质，房房屋维修修工程可可分为：：小修工程程中修工程程大修工程程翻修工程程综合维修修工程1小修工程程（1）小修工工程概念念小修工程程亦称零零修工程程或养护护工程，，是指物物业管理理企业为为确保房房屋正常常使用，，保持房房屋原来来的完损损等级而而对房屋屋使用中中正常的的小的损损坏进行行及时修修复的预预防性养养护工程程。费用：综综合平均均费用占占房屋现现时总造造价的1%以下特点：项项目简单单、零星星分散、、量大面面广、时时间紧迫迫、持续反复复性强、、服务性性强。适用对象象：完好好、基本本完好房房。2中修工程程（1）中修工工程概念念中修工程程是指房房屋少量量主体构构件已损损坏或不不符合建建筑结构构的要求求，需要要牵动或或拆换进进行局部部维修以以保持房房屋原来来的规模模和结构构的工程程。费用：一次维修修费用是是该房屋屋同类结结构新建建造价的的20%以下。特点：工地比较较集中，，项目较较小，工工程量较较大，工工程的计计划性、、周期性性强。适用对象象：一般损坏坏房屋。。维修要求求：修后70%以上房屋要要符合基本本完好或完完好房标准准的要求。。（2）中修工程程的项目（1）屋顶瓦屋屋面局部拆拆换，平屋屋面局部修修补或部分分重做面层层等；（2）墙体局部部拆砌，或或墙体多处处小面积挖挖补、补强强等；（3）拆换或改改作个别承承重木梁、、木柱等；；（4）部分改换换楼地面结结构或面层层，或重做做水泥地面面等；（5）整幢房屋屋的门窗整整修，楼地地面、楼梯梯等的维修修、粉刷修修补，油漆漆保养，设设备管线的的维修及零零配件的更更换；（6）单项目的的维修，如如下水道重重做。3大修工程（1）大修工程程概念大修工程是是指无倒塌塌或只有局局部倒塌危危险的房屋屋，其主体体结构和公公用生活设设备（包括括上、下水水通风取暖暖等）的大大部分已严严重损坏，，虽不需全全面拆除但但必须对它它们进行牵牵动、拆换换、改装、、新装、以以保证其基基本完好或或完好的工工程。费用：同类结构新新建房屋造造价的25%以上。特点：工程地点集集中、项目目齐全、工工程量大、、花费大、、具有整体体性，一般般与房屋的的抗震加固固、局局部改善房房屋居住使使用条件相相结合进行行。要求：大修后，房房屋要达到到基本完好好房的标准准。适用对象：：严重损坏房房（2）大修工程程范围（1）主体结构构的大部严严重损坏，，局部有倒倒塌的危险险，不修不不能继续使使用的房屋屋；（2）整幢房屋屋的公用生生活设备（（包括上、、下水、电电照、通风风、采暖））必须进行行拆换、改改装、新装装的房屋；；（3）因改善居居住条件，，需局部改改建的房屋屋；（4）需对主体体结构进行行专项抗震震加固的房房屋。4翻修工程（（更新改造造工程）（1）翻修工程程概念翻修工程是是指原来的的房屋需要要全部拆除除，另行设设计，重新新建造或利利用少数主主体构件在在原地或移移动后进行行更新改造造的工程。。特点：规模大、投投资大、工工期长。费用：应低于同类类结构房屋屋的新建造造价。要求：翻修后必须须达到完好好房的标准准。适用对象：：危险房（2）翻修工程程项目（1）主体结构构全部或大大部严重损损坏，丧失失承载能力力，有倒塌塌危险的房房屋；（2）因自然灾灾害破坏严严重，不能能再继续使使用的房屋屋；（3）主体结构构、围护结结构简陋、、无修理价价值的房屋屋；（4）地处陡峭峭易滑坡地地区的房屋屋或低势低低洼长期积积水又无法法排出的地地区的房屋屋；（5）国家基本本建设规划划范围内需需要拆除恢恢复的房屋屋。5综合维修工工程（1）综合维修修工程概念念综合维修工工程指成片片多幢或面面积较大的的单幢楼房房，大部分分严重损坏坏而进行有有计划的成成片维修和和为改变片片（幢）房房屋面貌而而进行的维维修工程，，也就是大大修、中修修、小修一一次性应修修尽修（全全项目修理理）的工程程。费用：应是该片房房屋同类结结构新建造造价的20%以上特点：规模较大、、项目齐全全、工期长长、花费大大要求：综合维修后后的房屋应应达到基本本完好或完完好房的标标准。（2）综合性维维修工程的的项目（l）成片多幢的的房屋或面面积较大的的单幢楼房房，大部分分严重损坏坏，需进行行有计划维维修的房屋屋；（2）为改变片片（幢）面面貌而被列列入有计划划维修的房房屋。案例1维修费该由由谁承担？？2003年，林先生生在郑州市市某小区购购买了一套套商品房，，刚入住的的时候没什什么问题，，但半年后后，房子开开始出现暖暖气不热、、排水不畅畅等问题。。林先生随随即与开发发商联系，，但开发商商称已交房房，不承担担维修责任任。分析建设部2000年颁布的《房屋建筑工工程质量保保修办法》对各种情况况的保修期期作了明确确规定。关于屋面防水工工程。在正常使使用下，屋屋面防水工工程、有防防水要求的的卫生间、、房间和外外墙面的防防渗漏，最低保修期期限为5年。电气系统、、给排水管管道、设备备安装最低低保修期限限为2年。供热与供冷冷系统的最最低保修期期限为两个个采暖期（（供冷期））。其他土建建工程一般般包括地面面、楼面工工程、门窗窗工程等。。如室内地地面空鼓、、开裂，墙墙皮、面砖砖、油漆等等饰面脱落落，厕所、、厨房地面面泛水、积积水，阳台台积水、漏漏水等应属属建筑工程程的质量保保修范围，，由其责任任人负责修修复。如果果消费者所所购商品房房在法律规规定期限内内出现上述述问题，即即可请求房房地产开发发企业承担担相应的法法律责任。。案例2业主客户对对