温泉高尔夫开发策略报告世联行-九舍会房地产旅游地产

谨呈:奥地 湖州中奥置湖州项： 九舍 房地客户一 策略报告分析客户目标目标客户目 策项目地策项目地块状况湖州市场”分析部 ”

金下的GOLF问金下的GOLF问长三角GOLF置业客户“红”

金 下的GOLF物 问 项目项目地块状况湖州市场长三角GOLF置业客户现状分

“红海案例”操作关键要 “红海案例”操作关“蓝海案例“红海案例”操作关“蓝海案例”操作关“红 “蓝 高风险市场的最优策略选 高风高风险市场的最优 的九舍 房地客户形象定豪宅客户长三角客户形象定豪宅客户长三角度假物业与与物业互动专题世联简坡地别世联简坡地别墅建筑要产品定九舍 房地一、目标分 我们的一切研究都必须以现实条件为基础以客户的目标为导世联

和酒店长期持 期望通过别墅成功销售带 发 创造持续增值 社 的九舍 房地二、现状研

现实 的思考---------------------长三物业 市场形势下现状如何长三模式作为驱动所带来的问当前当前形夫物业本项目的自身带给客户的价值究竟是什么？本项物业的需本项 的九舍 房地问题问题1：物市业受关注程度业受关注程度一向在牛市叱诧风云的标顶级豪宅（大面积，高总价）因为市场环境确定性而的别消费需求飞速物业反长三角拥有将近40集，多以资源项目，分夫已经属于成熟运营度假区为主，且作为异地度假需求的衍生投资产品，高户对于第二居所 别墅的投资意识渐减弱，风险控制意识显夫物业多以大面积高总价豪宅物业为主作驱动，因此市场现有的物业客户多以标 和济些物业的去化下，高端客户的投资减弱直接影某钻石会：大趋势的改变，使大家对投资很是谨如果要开 别墅建议2年之后再

九舍 房地1、金 3、案例：惠 的九舍 房地 球住宅开住宅开发附为案例九舍 房地问题2：以模式作为驱动带来的问题2：大量的前期投入造大量的前期投入造观始启动其别墅在运营8营及，商业等系列配套的完善展 的会员客户向住宅客户住会员客户向住宅客户住宅为自动消化的过问题3：本项目的带

本项目所处地段及现阶段所展示出 价值，未客户的价值究竟是什么？描述对于湖州本地客户更为奏效，湖州以外客户接受充分认可本项目需要一个长期过对于湖州以外的客户城市发展无城市发展无硫湖州在长三角地理山地资源及 湖州在长三角地理山地资源及规驻扎的规驻扎的湖州城市发展新区与驻湖州具具有特色资源

对于湖州的客户 依托驻扎的安全性稀缺城市大规九舍 房地问题4：本项物业的需求究竟在哪里？本地市场分析：湖州经济稳有限，对外辐 稳定的发展，最近GDP的年增长率保持

湖州GDP发展情

湖州人均GDP发展情

的增2008年湖州的人均为40089元，年增11%左右

0

0

不高，湖州经济主要于第二产业的拉慢，湖州 有

GDP（亿GDP（亿增长率湖州三产比例变

人人均GDP（元 线性(人均GDP（元湖州城市人口变化情0%

第一产 第一产 第二产 第三产 的九舍 房地问题4：本项物业的需求究竟在哪里？本地市场分析：湖 市场供需平稳，场价格品房竣工面积保持增但增速放

湖州市房地产投资发展分析

幅下

房地产投资(亿元 增长2000房地产投资(亿元 增长

0

0

0 的九舍 房地问题4：本项物业的需求究竟在哪本地市场分析：湖州的人均可支配收入处于角城市的平均水平，远高于商品

0

杭州宁波嘉兴湖州绍兴舟山台 无锡常州苏州南通扬州镇江泰

0商品房均商品房均 的九舍 房地问题4：本项物业的需求究竟在哪里？本地市场分析：坚实的经济实力奠定的商品房价格增长潜位于长三角城市的最高平。说明湖州的房价

2005年长三角城市的收入房价

整体偏低比值湖州的人均可支配收入

4.9

平均收入房价15561/4.3收入房价（3619-2793）/2793= 的九舍 房地问题4：本项物业的需求究竟在哪里？经 分析：湖州的别墅市场还未出现产品分散，未形成真正的别墅板块（城市别墅分布较分散没有一 板块产品风格西式为主，类型单一，缺乏亮点（产品同质化情况类型杂，不纯粹（多为复合型社区，缺乏纯别墅社区档次低、缺乏高端物业（本地开发商开发水平有限，产品众化湖州及周边县区 阶层对城市别墅，尤其是城区独栋墅比较偏爱，投资型需求向改善型 的九舍 房地问题4：本项

现在拥有 会员多 客户，他们是不是本项 物业的主力客户呢？---经济形势趋 ，项成熟度高结合物业绑定会籍，外部客户的主力经 与研究 客户 运动的消费水平普遍较一 为主，置业驱动多 资机会前，不考虑在异地投资 目现有的展示与知名度也很难刺 客户的置业对 等到经济机会到来，项目成熟度高之 的九舍 房地1、市场趋势：高端物业去化慢，GOLF作为投资物业，置业客2、未来发展趋势 情况下，应抓住刚性需求3、短期策略主导，确保成功4、启动区的重要性 的九舍 房地三、发展策 长三角GOLF旅游度假区红海竞争的现长三角主 地产项苏州太 山

物业组

配套功 苏州中 别 包含简单餐饮以及专卖 天马花 别 功能完备 汤 别

棕榈滩海 别国 别

墅墅

室内恒温游泳池 房、SPA、足墅墅

能及配

太仓新东 别 美兰 别

酒店+墅墅

新天鸿名 乡村别

浙江富春山

的九舍 房地GOLF物业休闲度假发展模式，陷入“红在红海中，企业普遍通过低成本、差异化或专注于某一加。 客户面向长三长三角GOLF开发方客户面向长三陷入激烈竞陷入激烈竞差异化成本较差异化成本较 的九舍 房地 蓝蓝海竞 ：避开恶性竞争，开创新的市场空间，创造价值城市价值与GOLF相结城市价值与GOLF相结配套以第一居所的定以本地高端配套以第一居所的定以本地高端客户为配套围绕第九舍 房地本项目蓝 开发方创新“城市GOLF”定位、短期的快速提炼本项目 竞争 开发模式的关键要素分 套策略及竞争 九舍 房地着重分着重分析了两个自关键际初步考虑佘 社华侨观四季春碧海LamangaClub，日光河度假村SANTAHomestead,Twin隐居谷四季度（HiddenValleySeasonsTalea 九舍 房地资源型模式：球会经营拉动的，住开发仅

有强势的资源，

商业持续经营，将 的

九舍 房地城市型模式：为配套的房地产开

整体定位为作为配 的

九舍 房地强势资源而是依靠自建实现项目成功启动和大盘 地理位置：双流中心约30分于市市地理位置：双流中心约30分于市市配套：区域内基本无配套：区域内基本无配资源：启动设施（18配套：区域内基本无配包括酒店夫球场院、商业街等设施（麓 包括酒店夫球场院、商业街等设施（麓

配 市3030钟际社未来际社 的九舍 房地 的九舍 房地项目进行大规模住宅物业开发,产品采取中低密191-272300-500270-310134-137

146-148 152-162 188-202

591九舍 房地

出独栋别墅高端定位，每阶段物业推出均同时推出相应

物 开 场营 逸翠谷开 橡树坡推

麓山1

麓镇•拉佩维尔别墅

麓 心期交付物 136幢组院形 独栋别墅，积191-272配套 住宅独栋别开策 第一阶

住宅独栋

墅，面积㎡-310

别墅洋配套配套住宅：独栋别

馆、酒店、学校住宅：别墅第三阶段 配套启动，随后推出独栋别

与别墅同步推出，随后再推出大量同步推出大规模高端立

别墅

配套及别墅

配套启动整个区域最初开发推出产品：低密度独栋别 较高密度别墅洋

九舍 房地酒酒别墅及洋 中小配套中学中小配套中学、小学于200年9预计2006年102006年8月开始运营一期别墅于2004年，目前在售的为五期房，前期别墅已基本说200620052004物业类与住宅同时入市，为项启动期推 ，为项目吸引大量人气且不断提升项目知名度 居住物业别墅及公寓作为项目的主要现金流及利润产品，同时也为进一步开发经营性业提供了经济基 九舍 房地O1 逸翠

麓镇商 紧拉佩塞尔维首先于紧邻强势资源，且交通水晶 昭示性好的水晶 圆石围 强势资圆石推出麓镇片区时首先成熟片区的区两个片区各设置一个麓山低区内物业开发麓山低 的九舍 房地城市 成功产品启动

产品面对积作积作启动

标杆；最配 集中性配套和散点式配套的组合，度假配套和生活 的九舍 房地长三角客主导 主导 湖州1小时交通半径圈以沪杭为 的

九舍 房地世联操 项目案 中信栖 后惠 中信汤 前期定位、后期销金海时代项佛 中信山语中信都江堰

前期定前期定位、坡筑研前期定全 服九舍 房地房地产：超级20000个文

经理人学习晋升加薪强国