知名地产物业二次装修管理培训T

万科商业物业物业二次装修管理主讲人：刘工1

目录2一、装修管理的概念二、法律法规三、装修施工流程四、装修过程监管五、装修监管要点六、减少投诉策略装修管理的目的保证装修工程质量安全维护公共利益及业主利益保证人身安全维护设备设施安全，减少后期管理成本营造和谐有序的物业管理氛围进行装修管理必备相关知识房屋建筑工程知识识图装修知识施工操作及安全常识消防知识环境条例行为心理学风水学知识物业装修的条件物业已竣工验收合格、交付使用业主或使用人已办理完入伙(租赁）手续业主或使用人拟进行重新装修、装饰、布置等物业装修的特点符合原设计工程技术规范与技术指标顾及已住（用）户的正常工作及生活装修户数多、涉及面广，装修频繁，周期长施工队伍人员人多及复杂对施工人员的技术及素质要求较高容易损坏毗连房屋和公用设备设施施工防火非常重要二、装修法律法规《住宅室内装饰装修管理办法》（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施三、装修流程管理公司装修管理准备装修申请表装修承诺(责任)书（业主、装修公司与管理公司）装修保证书（业主与管理公司）装饰装修管理服务协议(业主与管理公司)装修审批表装修许可证装修整改通知书装修防火责任书(业主、装修公司与管理公司)装修人员登记表装修人员临时出入证装修巡查表装修验收表

三、装修流程物业管理公司装修管理准备拟订装修管理规定和装修指南拟订装修收费标准明确规定装修单位的装修项目例如：煤气系统消防及报警系统中央通风空调系统家居安防及智能系统阳台天台外立面三、装修施工流程物业管理公司装修管理准备预备相关设计施工图纸和技术说明拟订统一装修原则：建筑结构地板天花天台外墙楼面荷载墙身隔墙阳台花园花架围墙消防燃气电气防水给排水智能用户大门防盗门窗晾衣架遮阳棚广告牌窗式及分体空调普通热水器太阳能热水器垃圾堆放垃圾清运货物垃圾运输接水点接电点减少纠纷和投诉三、装修流程程业主申请填写装修申请表签订装修管理协议缴纳相关费用重新设计限期整改装修施工审核动工验收退还保证金不合格未通过通过再审核合格三、装修流程程装修手续办理理在业主办理装装修手续和审审核装修图纸纸的时候，要要充分了解业业主的真实装装修意图，解解答业主的相相关问题例如：在承重重墙上开门打打洞、拆除室室内承重梁柱柱、改动室内内门窗位置、、移动水电线线路、移动弱弱电线路（可可视对讲、有有线电视、网网络、电话等等）、改变烟烟道开口位置置、改变下水水管道、改变变暖气管道线线路、改变阳阳台用途、改改变窗户玻璃璃颜色、改变变进户门颜色色和式样、随随意安装防盗盗网、在顶层层搭建构筑物物、改变室内内楼梯位置和和样式、改变变空调安装位位置等等解答了业主的的这些疑问，，就等于告知知业主，那些些是可以改变变的那些是绝绝对不可改变变的三、装修流程程温馨提示只在下列情况况下，装修工工作方能展开开:管理处已书面面发出批准装装修许可证所有有关费用用已经缴付所有工程并没没有和国家法法律有任何抵抵触消防机关已发发出批准文件件三、装修流程程业主(租户)装修咨询及申申报业主（租户））提出申请，，管理公司审审核业主资格格领取及提交以以下资料《装修申请表》：业主主：姓名地地址身份证证号联系系电话装修公司：公公司名称（盖盖章）资资格证号公司地址联联系电话施施工期间间和人数现场负责人负负责人身身份证申请请装修内容《装修承诺书》：承诺已知并并遵守各物业业管理规定《装修保证书》：承诺已知并并遵守各物业业管理规定三、装修流程程业主(租户)装修咨询及申申报领取及提交以以下资料2：《建筑防火设计计申报审批表表》《装修消防审批批表》装修所需的单单元技术资料料及图纸管理公司：提提供《装修管理规定定》房间平面图机电系统图及及其分布图《装修施工人员员登记表》《装修手册及装装修守则》等装修管理规规定三、装修流程程业主(租户)提供装修设计计图纸业主(租户)提供施工单位位资质业主(租户)与施工单位提提供<装修合同>复印件业主(租户)及施工单位填填写:《装修申报表》《施工人员登记记表》三、装修流程程装饰装修施工工单位申请装装修单位提供供：建筑企业营业业执照复印件件(加盖公章)装饰装修工程程施工资格证证书复印件(加盖公章)装修施工单位位税务登记证证复印件(加盖公章)装修施工单位位负责人身份份证原件及复复印件装修施工单位位施工人员身身份证原件及及复印件装修施工单位位负责人及施施工人员照片片.三、装修流程程装修业主及装装修企业应与与管理公司签签订《室内装饰装修修管理服务协协议》工程实施内容容实施期期限允许施工时间间废弃弃物清运与处处理外立面设施及及防盗窗的安安装要求禁止行为和注注意事项管理服务费用用违约约责任其他需要约定定事项三、装修流程程签定装修管理理文件《房屋装饰装修修管理承诺书书》：业主与管管理公司《装修保证书》：业主与与管理公司《装修管理责任任书》：业主、、装修单位与与管理公司违章开挖地下下室三、装修施工工流程无违反装修保保证金装修人预交纳纳装修管理规定定未给邻舍造成成任何不良影影响无损坏公共设设施装修完毕初验验及1个月后的复验验合格管理公司凭缴缴款收据办理理退款手续收费标准符合合当地政府及及物价部门规规定违章搭建扩大大花园面积占占用公共空间间三、装修流程程装修垃圾清运运费:收费标准：以以按实际发生生费收取为原原则管理公司拟定定不同户型的的普通装修状状况的垃圾清清运费标准对允许拆除隔隔墙的，可酌酌情增收垃圾圾情运费收交时间为住住户申请装修修时或装修完完毕后从住户户装修保证金金中扣除例如：由管理理公司从垃圾圾集中点统一一清运一般住宅装修修垃圾清运费费12元/M2一般住宅装修修拆墙垃圾清清运费30元/M2三、装修流程程物业管理公司司装修审批接收装修申请请及方案资料料三个工作日内内发出审批意意见管理部签署审审批意见工程部签署审审批意见物业公公司签签署审审批意意见执行建建设部部令第第110号文住宅室室内装装饰装装修管管理办办法三、装装修流流程装修申申报审审批资资料申请人人身份份证房屋所所有权权证或或合法法权益益的有有效凭凭证装饰装装修方方案及及图纸纸变动主主体或或承重重结构构资质质设计计单位位的设设计方方案变动政政府监监控审审批部部分相相关政政府管管理部部门的的批复复资料料非业主主使用用人：：业主主同意意装饰饰装修修的书书面文文件委托装装修企企业的的相关关资质质证书书复印印件三、装装修流流程提交装装修报报审资资料--住宅装装修设设计资资料装修平平面图图、装装修材材料说说明、、配配电系系统及及其管管线平平面图图弱电系系统及及其管管线平平面图图给排水水系统统及其其管线线平面面图排风排排烟机机及排排放口口布置置图拆墙、、移墙墙和重重新分分隔墙墙体图图、改改、封封管道道和重重新敷敷设线线路说说明改移卫卫生间间、厨厨房设设施和和阳台台说明明、防防盗网网、窗窗花的的式样样、颜颜色和和安装装位置置说明明空调机机架的的材料料、安安装位位置和和空调调水的的排放放说明明、入入户门门安装装形式式和位位置说说明遮阳棚棚、太太阳能能热水水器的的规格格、安安装位位置和和安装装方式式、室室外花花园设设计图图其他装装修内内容装修报报审资资料三、装装修流流程装修报报审资资料3---主管部部门审批资资料消防设设计修修改审审批资资料:电力增增容之之供电电局申申请批批复资资料燃气主主管部部门设设计修修改审审批资资料其他规规定的的批文文装修施施工单单位资资质证证:营业执执照复复印件件建筑企企业资资质证证书复复印件件施工人人员上上岗证证保险：施工工单位位应购购买装装修工工程保保险：：第三者者责任任险火灾保保险雇主责责任险险装修报报审资资料三、装装修流流程装修批批准:管理公公司签签发:《装修许许可证证》《装修更更改许许可证证》《施工临临时出出入证证》收取押押金及及工本本费装修验验收申申请及及初验验收:装修单单位提提交《装修质质量保保修书书》装修正正式验验收:初验收收三个个月后后退发保保证金金保证施施工符符合：：工程建建设强强制性性标准准和其其他技技术标标准三、装装修流流程装修许许可证证制度度业主（（用户户）与与管理理公司司签订订《装修保保证书书》管理公公司指指定施施工接接电、、接水水点、、垃圾圾堆放放点施工单单位指指定装装修单单位防防火责责任人人施工现现场放放置灭灭火器器施工单单位与与管理理公司司签订订《装修施施工承承诺书书》施工单单位与与管理理公司司签订订《装修工工程施施工消消防责责任书书》领取《装修许许可证证》三、装装修施施工流流程装修时时间控控制:8:00——12:0014:00——19:00节假日日停止止装修修—如须施施工报报批不得影影响其其他业业主/租户闭门施施工封封闭闭中央央空调调送回回风口口不得影影响占占用公公共部部位和和公用用部位位满足运运输通通道及及卸货货区限限高运输通通道保保护:地面墙墙面面电电梯及及电梯梯间玻璃幕幕墙设设施施设备备装修材材料及及工具具:放置在在业主主/租户房房间内内建筑物物外墙墙不得得悬挂挂和张张贴广广告、、招牌牌天台搭搭建竹竹结构构花架架三、装装修流流程装修初初验收收注意意项目目符合装装修审审批消防设设施完完好情情况装修材材料与与消防防要求求的一一致性性空调通通风设设备的的完好好情况况卫生环环保设设备的的规范范情况况电器设设备的的使用用情况况供排水水系统统情况况商铺招招牌室室内内天天花地地台三、装装修流流程装修施施工验验收管管理装修初初验收收装修户户提前前申请请验收收按申请请和审审批意意见逐逐项验验收初验合合格签签署装装修初初验合合格证证明装修单单位应应向业业主提提供：：装饰饰装修修工程程质量量保修修书凭证明明申请请办理理退场场放行行手续续违章在在室外外搭建建雨篷篷四、装装修过过程监监管装修巡巡检的的重点点了解了了业主主装修修过程程中的的重点点，也也就明明白了了我们们日常常巡检检的重重点。。在业业主材材料进进场和和水电电路改改造阶阶段，，最少少每天天要巡巡查一一次，，有违违规意意图的的业主主，一一天要要巡检检二次次，否否则：：一天天晚上上他就就可能能破坏坏防水水层，，第二二天封封闭了了，让让你无无法查查看，，留下下隐患患。对对于后后面的的木工工和墙墙壁施施工，，一般般一天天或二二天一一次巡巡检就就可以以了。。四、装装修过过程监监管材料、、工人人进场场时的的管理理在业主主材料料、工工人进进场时时，需需要安安全部部门岗岗的密密切配配合，，如果果发现现有异异常的的装修修材料料进场场，一一定要要问清清楚：：具体体房号号、材材料用用途，，及时时和业业主沟沟通，，了解解材料料的真真实用用途，，对于于违规规装修修用材材料阻阻挡在在小区区门岗岗之外外。往往这些材材料的的进场场预示示着业业主将将大兴兴土木木，在在房间间内砌砌墙、、在顶顶层复复式露露台上上搭建建构筑筑物。。四、装装修过过程监监管水、电电线路路施工工管理理大多数数的水水管材材质是是PPR热融管管，相相对来来讲，，容易易漏水水的地地方是是接头头部位位。我我们可可以建建议业业主要要求施施工单单位用用加压压泵打打压，，然后后封闭闭4个小时时以上上。业主在在卫生生间施施工上上水管管道时时，建建议业业主将将所有有冷热热水管管铺设设在离离地面面30㎝㎝以上的的墙壁壁上，，避免免破坏坏地面面上的的防水水层。。一旦旦施工工人员员破坏坏了防防水层层，必必须及及时开开具《整改通通知单单》，提醒醒业主主防水水层已已经破破坏。。四、装装修过过程监监管水、电电线路路施工工管理理卫生间间的墙墙壁要要做防防水处处理，，目的的是防防止相相隔房房间受受潮发发霉强电线线路的的改动动，要要注意意电线线的质质量和和型号号，对对有大大功率率电器器的线线路一一定要要有相相匹配配的电电线，，线路路改动动时最最好走走垂直直线路路，接接头和和转弯弯的地地方要要设置置接线线盒，，以便便将来来检修修弱电线线路的的改动动一定定要注注意，，只有有专业业人士士才能能完成成四、装装修过过程监监管结构改改造小区的的房屋屋户型型，是是经过过专业业的设设计师师精心心设计计的，，业主主在购购买房房产时时已经经认可可该户户型，，因此此没有有必要要进行行改建建，而而且也也不准准改建建，任任何改改建都都将会会影响响到整整座楼楼的安安全。。如果业主改改动结构，，将会产生生很大的响响声，要求求安全部的的密切配合合，一旦发发现有可疑疑情况，及及时查看，，可以要求求施工人员员停工，等等业主到现现场后文明明情况再行行处理。四、装修过过程监管地板、瓷片片铺设业主在铺设设房间的地地板时，建建议干铺，，不能铺设设太厚的混混凝土层，，以防楼板板荷重太大大。不能大大面积的灌灌水泡地板板，因为除除了卫生间间，其他房房间都没有有设置防水水层，不能能让楼下““下雨”卫生间的地地板一定要要做好坡度度，可以相相对大一些些，以利于于及时排水水。地漏一一定要用防防臭的，地地漏、阴阳阳角、管道道等地方要要多做一次次防水，马马桶安装不不能用水泥泥，要用洼洼胶。四、装修过过程监管下水管道、、烟道的施施工厨房和卫生生间的下水水管道施工工时，建议议业主用塑塑料扣板封封闭，不主主张用水泥泥板、瓷片片封闭，否否则将来维维修时将增增加难度和和恢复成本本，尤其是是底层业主主更应注意意厨房的烟道道开口位置置是根据国国家规范设设计的，不不能做任何何改动，否否则极易产产生串烟现现象厨房的燃气气管道不能能有改动，，否则燃气气公司将不不会通气四、装修过过程监管结构改动这一类违规规装修是最最严重的违违规，主要要表现在：：在承重墙墙上开门、、开孔、做做壁橱，改改变室内楼楼梯位置，，在室内砌砌砖墙，在在天花板上上安装很重重的物品，，在室内安安装阁楼，，拆除卧室室窗下墙体体，在外墙墙上随意打打孔开门开开窗等等四、装修过过程监管改变房屋用用途这一类违规规装修主要要表现在：：扩大卫生生间的门窗窗尺寸，更更改卫生间间干湿隔墙墙的位置，，将卧室改改为卫生间间，将阳台台改为洗衣衣间，将主主卧卫生间间改为书房房或衣柜，，改变空调调的安装位位置，改变变燃气暖气气管道等等等。针对这这类违规装装修，物业业管理企业业应尽量阻阻止其改动动，告知业业主这样改改动应该承承担的责任任，可能会会对其以后后的入住生生活带来的的麻烦等后后果。将改改动情况详详细记录在在档案中，，并让业主主签字认可可破坏防水层层四、装修过过程监管线路改动以以及房屋外外观改变这一类违规规装修主要要表现在：：破坏了卫卫生间的防防水层，上上水管道暗暗铺在地板板内，用水水泥板和瓷瓷片封闭卫卫生间和厨厨房的下水水管道并没没有预留检检修孔，改改动主下水水管道，改改变烟道的的开孔位置置，将污水水管连接到到雨水管中中，可视对对讲移位，，改变进户户门样式颜颜色，改变变窗户玻璃璃颜色，随随意安装防防盗网等等等四、装修过过程监管破坏环境卫卫生这一类违规规装修主要要表现在：：装修垃圾圾没有按照照规定运放放，污染损损坏公用设设施设备，，噪音污染染，高空抛抛物，空气气污染，将将装修垃圾圾倒入下水水管道等等等四、装修过过程监管严禁小孩和和非业主擅擅自进入施施工现场严禁:吸烟打闹闹赌博随随地大小小便违规规不戴安全全帽/带严禁:违法行为施工安全防防护措施安安全标标识警警告牌警警示灯垃圾清运:袋装清运废废弃木木材等扎成成捆指定时间清清运日日产日清清堆放指定地地点严严禁抛散散电梯前室及及运输通道道地面铺设设保护层指定运输电电梯:指定楼以下下及超长或或易损坏电电梯之材料料设备-----走消防电梯梯施工人员不不得擅自乘乘坐客梯留留宿四、装修过过程监管提示由于物业公公司没有行行政处罚权权，物业公公司一定要要制定住户户室内装修修审批及监监管制度，，最好要制制定装修保保证金制度度物业公司有有权对违规规的装修行行为进行处处罚（收违违约金），，纠正违规规装修行为为对于小型的的施工项目目可采取外外来施工管管理四、装修过过程监管装修施工安安全管理现场应配置置消防器材材100m2以下：2-3支2公斤以上灭灭火器100m2以上：3-4支2公斤以上灭灭火器装修有机溶溶剂、油漆漆限当天用用量控制办公时时间装修影影响周边客客户：使用天那水水涂料产生生浓烈气味味产生粉尘产生电锯电电钻等装修修噪音开门施工四、装修过过程监管装修现场吸吸烟违违规留宿强行使用客客梯或运载载超长或超超重物品在茶水间厕厕所倾倒施施工物料违规使用易易燃或有毒毒装修材料料施工及运货货损坏物业业公用设施施设备保护措施：：地面墙墙面电电梯四、装修过过程监管将易燃易爆爆有毒或腐腐蚀性等危危险品带入入违反安全用用电及临时时动火规定定擅自改动消消防设施施工擅自遮遮挡消防设设施、通道道及公用区区域盗用公用能能源公公用设施施设备越权装修违反管理公公司规定且且不服从劝劝告违反政府有有关管理部部门规定五、装修监监管要点禁止下列行行为变动建筑主主体：建筑筑实体的结结构构造屋盖楼楼板梁梁柱基基础支支撑点须经原设计计单位或相相应资质设设计单位批批准无防水要求求的房间阳阳台改为卫卫生间厨房房扩大承重墙墙上原有门门窗尺寸拆除连接阳阳台的砖墙墙混凝土土墙损坏房屋原原有节能设设施降降低节能效效果其他影响建建筑结构安安全和使用用安全的行行为五、装修监监管要点严格控制下下列行为搭建建筑物物、构筑物物经城市规划划行政主管管部门批准准改变外立面面，在非承承重墙上开开门窗经城市规划划行政主管管部门批准准拆改燃气管管道和设施施经燃气管理理单位批准准拆改消防管管道和设施施经市消防主主管部门批批准拆改供暖管管道和设施施经供暖管理理单位批准准五、装修监监管要点严格控制下下列行为超设计标准准或规范增增加楼面荷荷载经原设计单单位或具有有相应资质质等级设计单位提提出设计方方案改动厨厕等等防水层：：按照防水标标准制定施施工方案做闭水试验验任意刨凿楼楼板或顶板板大量使用易易燃装饰材材料封闭下水管管清查口或或将废弃物物倒入下水水道将阳台改卫卫生间五、装修监监管要点施工单位有有相应施工工资质物业管理单单位应告知知装修人及施施工企业：：装修禁止行行为、管理理规定和注注意事项装修人装修修前应告知知邻里严禁从楼上上向地面或或由垃圾道道、下水道道抛弃装修修垃圾及其其它物品违反装修规规定和业主主（用户））守则装修材料符符合消防、、环保及承承重要求擅自改动智智能化线路路—应委托专业业公司符合国家及及有关部门门拟定的设设计规范和和要求五、装修监监管要点设计允许使使用荷载：：楼板或屋面面板除去结结构自重：：结构板+抹面静荷载+动荷载荷载值：例如：客厅厅餐厅厅：2KN/M2卧室：1.5KN/M2厨房卫生间间阳台：2.5KN/M2裙房楼塔塔屋面:3.5KN/M2五、装修监监管要点装修不得破破坏：主体结构：：柱、梁、、承重墙、、剪力墙墙、钢筋混混凝土楼板板结构安全防防水水安全毗邻屋屋面公公用建筑筑和设施更改或加建建屋外设施施阻挡消防通通道和设施施阻挡公共设设施设备的的操作和维维修擅自楼板、、外墙、隔隔墙上穿穿孔/洞装修安全防防护和防火火措施消防改动装装修材料符符合合规范审审批同意破坏外墙五、装修监监管要点拆改室内原原设计电表表、水表、、燃气表改变表前进进户线路和和给水管道道拆改燃气管管道和排水水管道擅自封闭阳阳台加加设檐蓬防盗网屋屋外设施施设备管理理厨房、卫生生间结构构和功能改改变六、减少投投诉策略对于住宅楼楼，严禁在在夜晚、周周末等时间间装修；对对于商业大大厦，白天天上班时间间只允许一一些不产生生噪音及油油漆气味的的装修，将将发生较大大噪音如电电锯声和油油漆等工序序安排在非非办公时间间进行。装修前发通通知给同一一楼层及上上下楼层住住户，让他他们有思想想准备和采采取一些必必要的预防防措施。将《装修注意事事项》（施工许可可证）贴在在装修单元元大门上，，提醒装修修人员文明明施工。六、减少投投诉策略对住户和装装修公司进进行必要的的培训，解解释装修程程序和有关关管理规定定，避免他他们因事先先不知而产产生各种影影响他人工工作或休息息的装修工工程在住户提