高铁枢纽核心区项目策划报告

宅地楼板价处于低位运行，在600元/㎡左右，宅地利润空间依然较宅地宅地供求情宅地利润空单位：万 单位：元/0

13

174.4104.3

0

供应建筑面 成交建筑面 供求

20132013年宅地供应898万㎡，成交475万㎡，供求比动，2013年楼板价与住宅均价之差超6000元/

住宅价格匀速上涨，年复合增长率约9%，2013年即墨住宅成交均价6772元/ 单位： 单位：元/

年复合增长率

0

0

年复合增长率 12年2013供应面 成交面 成交均

12 2013即墨成交均 青岛成交均2013年成交量放量冲高，创历史新高，环比上涨近9整体成交结 整体成交结

6060-100-140-160-180-200-7220-2124000020132013年即墨整体市场市场成交主力集中在80-100㎡，总价在40-60万之80-100㎡产品供应7198套，成交6719套，供求比1.06，处于正常区间之

本案所在的城西区板块以商贸产业为特色，住宅产品以中端刚需产品为主，价格在6000-7000元/住宅产品以中端刚需产品为主，价格在6000-7000元/发展特城西区板城西区板 城东城西区板 城东区板蓝色硅谷板板块说板块特周边产资烟青路以西建城 烟青路以东新城行政办公，重点商业，科教文化中心商服设施、金融机构、及高新技术发展区 针织服装密集区、汽车零部件工业 省级经济开发区、先进制造产业、物流商贸产业墨水河、墨河公园、马山风景 蔬菜科技示范园、龙山风景东部沿海重点发展区蓝色硅谷、新兴旅游度假区、临产业区、科研教育与服务外、船舶工业功能鳌山湾、田横岛、温泉、滑雪房地产特板产品特代表项价城西中端刚需产品为壹品华6000-7000元/城东中端刚需产品为宝龙城市广5500-6500元/

平均月去化体量基本在0.35万㎡/月，成交均价在6500元/㎡左序 项目名 开盘时 总序 项目名 开盘时 总建面积(万㎡ 物业类 12011-90-22012-小90-32011-小90-42011-小80-5墨香2013-100-62011-90-72012-小80-82012-100-6

74

市场表

档项目名档项目名月均去化（万㎡去化存量（万㎡成交均价（元/㎡12345墨香6781

（佳源都市

基本概 产品特 销售表物业地 即墨市嵩山三路7开发开发 青岛正沃实占地面 260000建筑体建筑体 520000开盘时 12-5总套 开盘时 12-5

0

6884

7059

建筑类 建筑类 主力面 90层 11层主力面 90停车 绿停车 物 2.00元/平方米物 2.00元/平方米·装修状 毛物业公 浙江装修状 毛

主力户型：2室2厅1卫112㎡\95

供应面 成交面 成交均客户基本特客户基本特客户来以本地客源为客户特本地刚需客户为主，少量改善型客置业目自去化 成交价去化

112

95

整体变现速度较慢，月均去化基本在0.2万㎡/月，成交均价在6000元/㎡左分布格 基本概1

5

序项目序项目名开盘时总建面积(万㎡12009-80-22012-90-32011-多80-42012-80-5润林学府林2011-80-62010-120-72013-90-82011-、90-3信特景苑广 867

市场表

档档项目名月均去化（万㎡去化存量（万㎡成交均价（元/㎡12345润林学府林678信特景苑广（万科东郡

未来的规划价值，同时兼顾部分改善型需求客户，月均去化0.7万㎡，价格在6200-6800元/㎡左基本概 产品特 销售表建筑体 280000开发 青岛豪仁置 建筑体 280000开发 青岛豪仁置开盘时总套开盘时

0

建筑类 建筑类 主力面 80—140层 主力面 80—140停车 —停车 —物 2.30元/平方米物 2.30元/平方米·装修状 毛坯+精物业公 万科物装修状 毛坯+精成交价 毛坯5000元/㎡，精装7500元/

主力户型：2室2厅1卫1厨90

供应面 成交面 成交均客户基本特客户基本特客户来以周边客户居住需求为客基本以30-40岁为置业目投资兼自住，看重蓝色新区建设的值价值，其次为改善居住环境为去化去化 （宝龙城市广场

基本概 产品特 销售表开发 青岛宝龙置业发物业开发 青岛宝龙置业发建筑体 580000占建筑体 580000开盘时总套 总开盘时容积 建筑类层 33层 2.7主力面 125-167绿化 停车

主力户型：3室2厅2卫1厨129

0

客户情

职业目的自住为职业目的自住为置业目以改善居住环境，自住为

2013年2013年12013年22013年32013年42013年62013年72013年82013年92013年102013年112013年122014年1车位配 物 1.50元/平方米·物业公物业公 青岛宝龙商业物业管理公成交价 5500元成交价 5500元

周边本地客为、白领、私 、教师为主去化 总价以100万 岭，主要集中在总价100万以面积面积区间(单位：㎡

房

房

世贸商家佳源都

主流面积区 总价世贸商家佳源都

岭

总价市场风险（竞争环境

至少近60万㎡,其中存量竞争体量约33万㎡，潜在竞争体量约24存量竞2009中和

2010

2011

2012

2013

20144.770.942.040.94

20158.8

2016

2017

世贸商佳源都

2.56 11.111.1

约33万土地名 土地名 土地属出让方总建筑面（㎡容积成交日成交楼板价（元/㎡开发通济街道办事处长江二路以南、小龙山以西、规划路以 住招拍2011-11-1,025元/青岛盈丰置134号即墨市通济街道办事处鹤山路以北、环保装饰材料 住招拍2014-01-822元/青岛轩瑞置通济街道办事处嵩山三路以西、规划路以北JY13-123地 住招拍2013-12-1,227元/青岛正森置合JY11-40地以西、规划路以东JY13-146地市场风险（竞争环境

存量竞2009信特景苑广

2010

2011

2012

2013

20144.031.692.522.518.881.46

20154.07

20164.41

2017

约30万土地名 土地名 土地属出让方总建筑面（㎡容积成交日 成交楼板价（元/㎡开发经济开发区一号路以东、辽河二路以北、埠惜路以西、现状住宅、商招拍22013-09-376元/青岛豪仁置经济开发区一号路以东、辽河一路以北、埠惜路以西、辽河住宅、商招拍2013-09-327元/青岛豪仁置经济开发区崂山二路以东、辽河一路以北、一号路以西、辽住宅、商招拍2013-09-242元/青岛豪瑞置经济开发 三路以南、城东一路以东 花园居住 住招拍2012-08-1,099元/青岛天一林峰房地产开经济开发区营流路以东、龙泉河以西 三路以北 住招拍2013-02-1,079元/青岛信旭置经济开发区泰山一路以东、信特小区以南JY13-28地 住招拍2013-08-1,201元/青岛龙宇宏伟置合区以北、红盾居住小区以西JY12-32地39地供大于求——即墨标准办公市场不成熟，整体供

金融中心4.7万00020110供应面2012成交面2013成交均即墨标准办公市场不成熟，供求受个案影响较大，2013年仅金融中心上市销售，供应4.7万㎡，销由于即墨办公市场处于发展初期，标准办公项目供应稀缺，同时价格容易受个案影响较大，012年即墨整体办公成交价格约500元/㎡，03年成交均价为113991倍。 办公为本案周边办公氛围较弱——目前本案周边除世 外，无其他办公项项目分 项目情

项目名项目名开盘时建筑面档租售情德4.3中高售罄（二手出租金融中5中高在泰和商务0.3低在世在广3中在龙0.6中在德2中在福3.9中在烟青 德泰和商务 龙德广蓝鳌

金融中

销售型项目稀缺，自2011年德 租赁型办公以性价比为先— 水平平均在1.3元/㎡/天左右，档次差距 的提升不明销售型市场表 租赁型市场表项目项目名办公体去化月均去去化存成交价47299约500约25011399项目名开盘时建筑面出租价德4.3约1.2-1.6元泰和商务0.3约1.3元福3.9约1.3元去化极其缓2013年12月开盘，2个月内仅成交2套，去化量约500㎡，去化率仅成交去化极其缓2013年12月开盘，2个月内仅成交2套，去化量约500㎡，去化率仅成交均价在1.1万元/㎡项目名档主力面积主力总价金融中中高220-250250-280

几无差距——高档次办公 办 水平相近，平均在1.3元/㎡/标准办公租赁需求空间较小——旧物业出租率在85%-90%左右，产品面积段以小积为主，适合投资及小型企业自租赁型 品特项目名档主力面积德中高110-200泰和商务中低20福中50-180总价过高导致几总价过高导致几乎0 者多为私营业主整层投资，少量投资兼自用，自用客比例略租赁客户以小型企业为主—— 机关外，行业主要以贸易、金融和建筑/房地产企业为大销售型市场客 租赁型市场客办公客户来

来源来源分析自用和投资面上，本地客户中投资客占比较高；营业主，有自己的生意，会选择整层投资 为较新的投资产品，面积主要集中于110-120㎡，总价在100本地客 周边外省市地 其他外地客办公客户置业目

投资目的为5%5%制造业IT软件业房地产&建筑工程业服务业物流金融&保险科教文化贸易租赁行业客户占占比30%，金融保险行业占比26自用投资投资兼自用

品为主要需 物 水电使用

二三线城市，中小企业的办公成本通常控制在 ：30-50元/㎡· 物 ：2-10元/㎡· 水电使用费：尽可能 ㎡·节（非空调），能够最大程度节的空调即墨中心城区未来竞 市场存项目名办公体去化去化存金融中47299约50046799未来供土地名总用地面积(㎡总建面积(㎡容积土地属出让时受让楼板价(元㎡每亩地元/亩即土告字[2012]49号即墨市蓝鳌路以南、烟青路以西、振华街以北墨水河以东JY12-85地办公;商业（商服青岛麦佳贺置即墨市通济街道办事处振华街以南、大同街以西、墨水河以北JY11-地办公;商业（商服青岛建设物资商贸中蓝鳌路以南、烟青路以西、振华街以北、墨水河以东JY11-42地办公;商业（商服即墨市通济街道办事处文化路以南、嵩山一路以西、规划路以东地办公;商业（商服青岛保鑫置通济街道办事处文化路南、嵩山二路以东JY10-41地办公;商业（商服通济街道办事处蓝鳌路以南、水上公园大门以西JY10-40地办公青岛欧美房地产开发有公通济街道办事处蓝鳌路以南、水上公园东北角JY10-39地办公青岛欧美房地产开发有公通济街道办事处蓝鳌路以南、新兴路以西、规划路以北JY10-32地办公;商业（商服通济街道办事处鹤山路以南、新昌家园以西JY09-20地5住宅（住区服务设施）;公;商业（商服青岛吉上房地JY09-5蓝鳌路以北、市体育场东南、规划路以西地办公;商业（商服青岛德馨置合计体

去化缓慢，月均去化仅1基本概 产品特 销售表位 即墨市蓝鳌路烟青路位 即墨市蓝鳌路烟青路交

总建筑面 50191容积容积 建筑立 玻璃幕租售现租售现 出净层 3.2

0

销售9600-110002013年12 2014年1 2014年2供应套总套总套 190产标标准层面 1800主力面 220-250销销售情 2013年开盘，去化不价 销售9600-11000元/客客户构 即墨本地自用客户为项目构 地上25层标准写字楼，层建层建

楼层空置，出租率约60%基本概 产品特 租赁表开发 青岛德馨置位位 即墨市蓝鳌路788占地面 13175建筑立 现建筑立 现代风车位数及配

甚至整 客户情入驻行业占总套 312

产品类绿化 —产品类绿化 —4间154.98平的房

租租赁行业主要以金融保险行业占比23务业行业占比18易行业占比15%，建筑/房地产行业占比15%，销售情 2011年开销售情 2011年开盘，现已售开盘价格7000-8000

6间119.09平的房

金融行业为主

价 前二手房价格11000-12000元客户客户构 即墨本地投资客户为

制造 IT软件房地产&建筑工程业服务物 金融&保•在1.4-1.6元㎡/驻率在60%-总建•在1.4-1.6元㎡/驻率在60%-总建筑面地上建筑面积538.4平方米、建筑面积.2平方米

科教文 贸青青岛变通型产发展趋青岛市内四区已处于成熟期，逐渐开始向县市发展的趋青岛变通产品市场的发展历萌芽2006-发展2009-成熟2011-李苏宁电器广金色城宝龙国际场万科蚂蚁工银华 紫云台鹏万达39克凯悦中广场东海路9保利里院伊莎贝国远雄国岛银座海万邦中燕归中海紫御观青岛中随之大量涌现，远雄国际、万邦中心青岛酒店式公寓市场刚刚起步，万达克拉开启了公寓市场的大门青岛变通型产品现状格 青岛变通型产品市场走势分布主要集中在主城区、城阳、高新区、西海即墨板块处于起步阶段，目前有只有【宝龙城市广场】及【利 广场】等4个项市南沿海板 布市南西部板 布崂山南部板 崂山北部板

大青岛酒店式公寓市场格

小城之

林溪美李沧区板苏宁电

城阳板崂山北部市南西部块市南西部块布四方区板 布

四方区板

市北板 市北板

证大大拇银座领海国市场现有宝龙国际、利 、香榭丽舍、世

西海岸板

嘉嘉祺德商务中万利国康大凤凰广

远雄国崂山南部块广崂山南部块市南沿海块

金融广 好望海

即墨变通型产品市 项目分布零散，以小面积低总价产品为主——目前在售项目仅4个，产品以40-70㎡为2大梯队——第一梯队借规划及附加值，价格在8000-9000元/㎡，第二梯队为5000-6000元/项目1：永

酒店式公寓分布格

项目4：宝龙城市广位置：位置：特色亮点：位置：振华街8特色亮点：低总价、市中心项目2：利 广

永利 广

宝龙城市广主力产品：50-60㎡一特色亮点：精装公项目3：香榭丽位置：文化路479位置：文化路479特色亮点：5.2m层高，买一层送一中

高附加值LOFT产品快销且高溢价——香榭丽舍月均去化048300元/㎡普通型变通产品去化较为一般——宝龙城市广场月均去化025万㎡，成交均价5300元/酒店式公寓分布格 酒店式公寓去化表御园银海十永利 广

档项目名档项目名（万㎡去化（万㎡（元/㎡12利群广待——预计34

注：

由于单价过高，无附加值，导致基本无去香榭丽

海信马山新

酒店式公寓价格表

数据来源：青岛房管局（售楼处口径永 去化20套图例

住 酒店式公

档项目名（元/㎡周边住宅价价格档项目名（元/㎡周边住宅价价格12利群广预计4高附加值LOFT产品溢价率在（香榭丽舍

基本概 产品特 销售表物业地 即墨市文化路479开发开发 青岛即墨小商品城置体 21000总套总套 290年 40

0

2013年11 2013年12 2014年1

开盘时 11-05容积 建筑外观风 现代风层 地上15层 2层 5.2单层面 600-700主力面 60-70绿化 停车 290车位配 物 1元/㎡/物业公 成交价 8648元/去化

主力户型：1房1厅1卫60-70

供应套 成交套 成交均2013年11月开盘，推出酒店式公寓286套，截房面积（房面积（套占160-70-120-4合—客户基本特客户来以本地客源为客户职务特、私营业家庭结三口之家为置业目投资为主，部分自用，考虑上原LOFT产品，买1层变2层，空间附值高，改善需求驱动上学，有所谓学区概（宝龙城市广场

市中心稀缺变通型产品——月均去化约0.25万㎡，成交均价5300元/㎡，主要以当 用和投资比例各占一半，其低总价、区位佳、产品新颖成为 优开发 青岛宝龙置业发成交套数864开发 青岛宝龙置业发成交套数8642012年10月至总套 体总套 年 40建筑外 玻璃建筑外 玻璃幕2年0月开盘，公寓推出1套，至今售出84套，去化率达4%，平均月去化量达套，成交均价为元/㎡。层 2.7层层 2.7主力面 50单主力面 50停车 —绿停车 —物 —房面积物 —房面积（㎡套占140-290-合—成交价 5300元/物成交价 5300元/去化

主力户型：1房1厅1卫50

客户基本特客户基本特客户来以本地周边居民为客户职务特、私营业家庭结单身、三口之置业目投资为主，少量自用客特整层或多 为原低总价 区位、市场上稀有的产品，对投资回报率有信

酒店式公寓客户来户酒店式公 目投资兼

以下客户情况为香榭丽舍项购房者以即墨购房者以即墨本地人为外来人口也有一定，但以下客户情况为香榭丽舍项自

客户访客户访谈，什么接触，我们还是对住宅比较感，舒适度高，空间大，客户访谈，姚：于即墨这里不是很了解，也没听有什么项目，宝龙广场好像有这种产品，即墨做生意的比较多，用投

（3-5年内抛售

有什么概念的，住宅楼没有限购，活都很舒适即墨北商贸市场逐步发展升级成型，向中端及中高端发展他们需要靠近商贸城，便于交靠近商贸城，便于居住工寻找适合谈判交流的私人空类公寓发展方向预 本案紧靠即墨商贸城，具 条

传统商圈经济型酒店市场竞争激烈——传统商圈经济型酒店分布密度高，基本500-800m布置一酒店市场格本

1

4

1011

星级酒 能1.华洋大酒 准五锦茂宾 四华玺大酒 四1.即墨宾 三1.建邦壹嘉连锁酒 — 7

2.银座佳驿连锁酒店即墨小2.银座佳驿连锁酒店即墨小商品城 —4.4.尚客优快捷酒 —5.都市118连锁酒 —6.996.99旅馆连锁即墨宝龙城市广场 —8.银座佳驿连锁酒店(墨鹤8.银座佳驿连锁酒店(墨鹤山路店 —9.如家快捷酒店(鹤山路店 —10.710.7天连锁酒 —注：其中不计沿海区域度假酒店区

三星级酒 经济型酒

11.皇朝宾 —12.12.如家快捷酒店(蓝鳌路店 —14.润佳春天商务宾 —14.润佳春天商务宾 —15.迈达度假酒 — 宾 —18.宏盛园宾 —酒店分布418.宏盛园宾 —酒店分布4①围绕 散落分布——以即墨 散落分布少量高星级酒店及多个经济型酒④商贸城区域逐渐发展酒店需求旺盛，高入住率——整体入住率在80%-90%重点酒店市场表酒店概客房价（元/天名位定星级标建筑面（㎡客房数（间客房面（㎡经营情客群特标准商务普套大酒鹤山路38四入住率厅，另有2个西餐厅，大堂酒锦茂宾鹤山路168四520以—即墨宾朝阳路109三约310620以入住率，以其次为商务/商贸型客华大酒鹤山路939商酒四6400——网际网路存取、宽大的办区鹤山路326——标准间：20间大床房：29间商务大床房2务标—入住率——如家酒鹤山路鹤山路555经酒——入住率——爱尊大酒蓝鳌路142经酒——入住率——即墨五星级酒店未来供 序号名位定星级序号名位定星级标建筑面（㎡客房数（间1即墨鹤山路888商务酒五星22万丽酒烟青路和振华街交界商务酒五星——3即蓝鳌路朝阳路交界商务酒五星5—4华洋大酒（重建鹤山路崂山一路交界商务酒五星——本

万丽酒

华洋大酒

上限经上限经济型酒均值下星级酒100100-200200星100100-200200星级酒100100-200200经济型酒房下限为60套，上限为170酒酒店套数规模特周边市场风 价

锦茂宾

经济型酒

五星级酒银座佳驿连锁酒

潜 重 客客 客

商贸客 占据60%以客户来源：商贸城私营业主客户或周边产业客户店的硬件配备能够很好满足会议类客户的需客户来源

本 专业市场为商业市场格 传统商商圈分

商圈概况以服装、小商品辅料等批发为主；辐射范围广，主要辐射周边城市为主。

本 城西商贸

传统商

专业市场商位置：档次位置：档次 为 商圈名现有商业形商业类 传统商商业街、超市卖场、百货、购物中生活型消费为专业市场商 专业市场、购物中心、百货、商业 专业批发为 商业发展趋势分 形象升 档次升专业市场商 传统市场商 专业市场商 传统市场商 厨具市

利群商

厨具市

利群商中 中高

中高端中高

中高服装批发市场（外扩

宝龙城市广

利 广

宝龙城市广一步升级，区域内的商业形态从产品向中端、中高端方向从市场布局杂乱无序、品牌，发展成向利群广场、宝Level新型百Level新型百Level创新体验式Level传统百Level2Level

成交价格快速上涨——价格年复合增长率约26%，13年即墨市成交均价约1.6万元/小商品新城22万宝龙城市广场4.2万温利 广场9万4.2万0年年供应面年成交面年成交均13即13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-供应面 成交面 成交均※区域年度供求走势（09-13年即墨市商业整体呈现供大于求趋势，主要※区域年度供求走势（13年小商品小商品新城22万剔除2013年小商品新城供应及去化下，整体商业

20132013积供应面供应套成交面成交套成交均供求20420-40-60-80-100-120-140-160-180-200-220-9240-92260-280-71300其其中即墨小商品新城个案影响较大，导致20-60㎡销售型商业产品供求比放

专业市场竞争激烈——现有商业体量约112万㎡，其中专业市场市场体量达87商业市场现项目分

项目情本 服装批发外贸

环保装饰材料

项目名细项目名细分类主要业开体2010约200851983200420002009201320132012利群广2012传统商约饮约20117约2013即墨利小商品新

家佳 利 广

正大广

旺角行

佳乐购物中 专业市 商业 社区商

宝龙城市广百 卖整体商业以零售为主

专业市场销售型项目稀缺——价格在1.9-2万元/㎡左右，月均去化约0.7万市场格

市

销售/租赁情

项目分本服装批发外贸

环保装饰材料项目名开项目名开盘时建筑面总套出租价27.120-35元/㎡/163.6-36元/㎡/51-5元/㎡/0.61.2元/㎡/紫光辅料市项目名开盘时总套月均去化去项目名开盘时总套月均去化去化成交均小商品新城（1、2层2013年11116317819000元/301520000元/项目名项目名档主力面积10-1540-50

客户特

注：小商品新城1、2层销售，3-5层 自持经营 未 项目名档次定主力面积总价20-70㎡为40-130220-250㎡（一拖二450-500

基本概

经营情况&档

租赁客户特经营档次一经营档次一二三中中

共约7000共约7000家商铺，经营用户约6000 物业地鹤山路144开发以为物业地鹤山路144开发以为主导开体27.5开业时主力面10-15㎡左业态类服装\针织\纺织为主的零售批平25元/㎡/天左经营情出租率在90%以楼楼商品种代表品1服七彩休2成衣精品美克达3展示展销凯撒世家皮4仓—租赁（二手租赁）客户基本特客户来客户职务特私营业主，生意人为客28-35岁为消费目批发采购为主，少量本地人零售购

化面积约4万㎡，货值约7.6亿，主力面积在20-70㎡，总价段40-130万基本概

物业物业地即墨市鹤山路1501开发青岛誉洲联合房地产开体30万开盘时2013年11主力面20-70成交均19000元左主力总价 车多1200

去化情

置箱具、工艺品、日用百货、商品城，着力打造品牌化、的一层沿街商铺定位配套型商业，以餐饮业态为

供应套 成交套 成交均业态规划及客户特楼商品种层日用百货、饰品、汽车用层孕妇、婴儿、儿童服层皮具、箱包、家层高档时5—

客群特销售（1-2层 自持（3-5层20-70 客户基本特客户来以本客户基本特客户来以本地客源为主，包括少量浙江及他区域投资客客户职务特私营业主为主，其中包括部分服装发市场私营业客30-40岁为目投资兼自用，其中以投资为普普 市场，向 人以品牌产品为主面向中高端人通过将精品交易区与普通交易区区分的方式，在提高市场的档次同时增加市场覆盖面购物中心/百货/卖

受消 影响，经营状况一般——即墨当地客群大部分对大体量商业接受度不市场格项目分本市场格项目分本世贸商即墨利利 广家佳佳乐宝龙城市广产品特项目名物业类开盘时建筑面出租价1-2元/天/㎡(5%-利群广10扣点：8%-2014（未开—1.0-3.6元/平/—5.4-9.1元/天/为8：2左右为8：2左右 整体业态比例在，零售约餐饮约20%，超市约20%约10项目名档主力面积5-40利群广60-12030-70100-2002010-

即墨本地人及周边区域外来人口对购物中心不太认可，由于购物中心体量较大，动线复杂，当地人喜欢商业体量小，动（利 广场

基本概 业态比 经营情况&档出租率档次：中高出租率档次：中高档水平经营情况：整体出租率较高，但人气不足 商业无需求消费客户感受：对大商场接受度不高，动物业地青岛市即墨市鹤山路939主力面首经营情利15万2012-07-60-120零售、餐饮、超市及组3出租率80%，人气不足，商无需零 餐 超商品分

客户情B11234567、白领、私企、学生客18-35月收入在2千-1200-1000（宝龙城市广场

即墨市首个大型综合体项目，除餐饮业态外，运营不佳— 水平较低0.8-2.5元/天/㎡，出租率 约占基本概 业态比物业地青岛市即墨市烟物业地青岛市即墨市烟青路和蓝鳌路交开发主力面业态类经营情宝龙置业发12万中高2011-12-40-300零售、餐饮、超市0.8-2.5

经营情况&档出租率

档次：中高档水平经营情况：整体出租率较高，百货消费客户感受：对大商场接受度不高，动零 餐 超商品分布&收益&面

客户情业态面积（㎡业态面积（㎡12百货：7500；6000；餐饮34KTV、白领、私企、学生客18-35月收入在2千-1200-1000

在1.2-2.4元/㎡/业态单一：零售业态占据100%，缺乏餐饮及休 业市场格本市场格本旺角行宝龙城市广产品特项目名物业类开盘时建筑面出租价21,1-2.4元/㎡/业态特项目名项目名档主力面积中120-150㎡（一拖三0业态比例休闲配套型商业；以餐饮 为主导的生活消费型商业市场处于空白

周期 基本概物业地鹤山路685开发青岛紫石置体2万开业时主力面90业态类零1,1-2.4元/㎡经营情基本全部租赁，但人气不

经营情况&档出租率出租率档次：中高档水平

租赁客群特租赁客户基本特客户来以本地客户为客户职务特私营业主，基本在服装批发市场有客基本在25-35岁之家庭结单身、三口之月收入1.2万消费客群特1127客18-353-服

项目分布情 去化表本 家74

项目项目名开盘时面积月均去存去化成交均180-2014年160-约2014年01702013年1260-价格表 客户特

18,976元/33,256元/24,321元

12,541元/

自客户客户情况

餐饮、休 为主的配套型商业匮乏——餐饮及休 周边3公里范

环保装饰材料小商品

批发零售约本外贸小商品新

服装批发家佳

辅料市利 广

项目名主要业体项目名主要业体5项目名 主要业 体世贸商 零 家佳 零

零售约餐饮约占购物中 专业市 商业 社区商

百 卖

配套服务约占利 广 饮、休购物中心/购物中心/百货/卖项目名主要业体约—

配套商业存在潜在机遇——国际商贸城规未来三到五年，即墨市市场建设服务未来三到五年，即墨市市场建设服务中心根据新一届、市 建设“中左右的时间，投入100亿元建设即墨、精品服装城、电子商务中心、即墨针织万平方米、经营商铺3万个、年交易额超过千亿元的“中国·即墨国际商贸城”待建厨具市即墨精品服装

周边3公里土地供11

4 3

土地情况描地块序土地性总用总建容积成交时楼板1工业&1255元流仓㎡㎡01-㎡2住宅（1,227区服务㎡㎡12-/施3住宅（822元区服务㎡㎡01-㎡施4住宅（2流流区服务㎡㎡施应即应即墨小商品新城20多万㎡，目前已去化近50%，其余均为宅地近2-3年内商业用地供应稀少仓储物流用 宅“聪明消费”：消费者以性价比作为选择商品的重要标准和依据，同时也较为关注购物场所商品的种类和物环境， 物廉价美的商品同时也能够享受购物的乐趣和良好的体验

特色商业街，以餐饮、休 为主导的特 商竞 竞争体量超200服装批发市

厨具市

竞争体量21.94

利 广专业市 购物中心/百货/卖 特色商业

细分市传统商业向现代化、中高端商业的跨 传统商业向现代化、中高端商业的跨 ④中 将会成为即墨消费市场的主力发展方 ①专①专业市场竞争激烈，现有体量及未 ①目前即墨商业市场发展竞争强度较补市场餐饮及休闲业态的空缺，同时顺应消费需求、市场需求，打造即顺应消费需求、市场需求，打造即墨首个以餐饮、休闲为主导的多业态特色商突出自身 ，谋求差异化，避免商业同质化优化商 模式及规划设计，挖掘项目独特性，形 竞争消费客②轨道交通导入的通勤

①高 城市各区域消费人群 区居住人 重要客户：生活性消费客 随机客户：目的性消费客ⅥⅥ

消 不认可——即墨当地客户除认知度较高 商业外，对新 商业认可度项目名物业类开盘时建筑项目名物业类开盘时建筑面出租价利广卖约㎡1-2元/天/㎡卖30008淘宝卖80009-10城西商贸城商 传统商正发精品本 利正发精品淘宝

产品特项目名档主力面积业利群广中80-160婴儿、儿童用正发精品低10-20服装、鞋包零淘宝低15-30—客户特即墨本地人及周边区即墨本地人及周边区域外来人口对商业不太认可，由于体量较大，动线复杂的商业，逛的时间太长，当地人喜欢商业体量小，动线简单的商业，对有一定品即墨本地及外地客户整体占比约为7：3左右使用客群对商业，认可度不高，大多选择地上商业为主要发展方向，商业以分店形式经营，或投资转租。

在8元/㎡/天左右，出率几近100%，业态以零售为主，其中少量餐饮配套，是当地人眼中较常去且经营较好 商档次：低档水平档次：低档水平经营情况：整体出租率高，有一定人气，是不错的成功型 商业；消费客户感受：老字号商业，有一定品牌物业地鹤山路442开发—体—开业时主力面10-30业态类零8元/㎡经营情全部租赁，人气较

租赁客群特客户基本特客户来以本地客户为客户职务特私营业主，基本在服装批发市场有客基本在25-45岁之家庭结单身、三口之月收入1.4万客户基本特客客户基本特客户来以周边居民为客户职务特、白领、学生、全职太客18-35家庭结单身、三口之月收入3-消费目服消费金100-消费频一周或半个月一处设计局促 不

层高较低，给人以压抑

尺寸基本为

零售为主，现基本空置，投资客过高抬高二 导致租赁需求流失，最终导致高空置率，部分自营商家已转至1出租率，档次；出租率，档次；经营情况：出租率惨淡，人气低落，自用使用客户感受消费客户感受物业地鹤山路599开发山东潍坊百体约8000开业时主力面10-15业态类零5-8经营情出租率低，经营不佳，人气低

租赁客群特（使用权）客户来以本地客户为客户职务特私营业主，基本在服装批发市场有客基本在25-45岁之家庭结单身、三口之目投资为调研访

不建议发 商业，消费客户接受度 即即墨消不认可，对 商业接受度商业整体商业从即墨消费客群的消 与 若 商业—与 议商 议数据说

2017年住宅需求面 2020年住宅需求面 项目名 存量（万㎡1永合鼎泰2壹项目名 存量（万㎡1永合鼎泰2壹品华3银海十4中和5墨香6世贸商7家8佳源都合土地名总建面（㎡开发12以东JY13-146地块3通济街道办事处嵩山三路以西、规路以北JY13-123地合2006常住人口12万，2010年常10.8万人面积包括已出让土地、未来规划住宅用地、待售和在售住宅项目数，为57万平方米住宅需求缺近期（2017年）：27232.8924≈212万方远期（2020）：33532.8924≈278万方40商业容量测 未来周边3公里范围内近期（2017年）商业市场容量上限约22万㎡，远期（2020年）商业容量约40主要假辐射区域消费总支主要假1、按项目商业1、按项目商业辐射3KM计算3、20124、根据0812CP复合14率与CP同步增长，取值1.； 辐射区辐射区域商业面积预2012即墨商业坪效价

45.1862.4746.8商业坪效增长 商业需求商业需求缺近期（2017年）46.8250≈21.8万近期（2020年）：62.1250≈40.3万模型建

建模思 拟合结y0.0367e0.0037x其中，yx即

单位产三产产（亿元单三产产（亿元单位产值所需办公面(万平米办公体（万方

三产产本项目2020年存在约2.5万平方米的办公物业市场容量。 20202020辐射区域三产1、按项1、按项目办公辐射5KM计算185亿元2012年即墨市第三产业

9202020辐2020辐射区域三产2020辐射区域办公需求总920亿元*3.98%≈36.62亿 36.62*1.1≈40.2万商商业需求缺2.5万40.2–4.7–332.5万国内参考城市国内参考城市高星级酒店与GDP比例

(GDP)（亿元人均（万元4（个94GDP/（亿元/个未来市场容未来市场容2、鉴于155-165亿元GDP对应一个高星级酒店，2017年，因此，市场容量上限约家对应一个高星级酒店，家普通型酒

国内参考城市普通型酒店与GDP比例重庆苏州贵阳即墨国内生产总(GDP)（亿元人均GDP（万元4普通型酒店数（个店比（亿元/个位置要求 物业要求客房建筑面积在5平方米（含公摊、公共、后勤面积建筑面积约平方米，客房约8-10间；独立大堂、早餐厅及停车位据统计， ，单个普通型酒店一般为200万元 的投资，房价为元左右，平均出租率达0—9%，回报率一般在20～3%，投资回收期仅需—年。

现状分系为40-50亿元GDP未来市场容

但作为高铁站前服 ，具备一定发展潜大区 小区

轻轨即墨 地块地块区位： 坊及专业市场为主； 交通分

交通条：：交通价值分站前广场集高铁站点、长途客运站 四其他站无强势驱动因竞合关

周边商务集群效应：周边商务集群效应：区，并有大型

住商

住、小空住、小

、 公寓年化市场贡献度=2.73亿/LOFT年化市场贡献度=3.98亿

商商业利润率能

近期空间=20-40万 能

SOHO年化市场贡献度=1.59亿

标准办

标准办公利润率办标准办空间=标准办

高星级酒控制高星级酒普通型酒

空间近期1家，远期5优选LOFT近期12家，优选LOFT

标准办公年化市场贡献度=0.33亿商业年化市场贡献度=2.28亿

高星级酒店利润率普通型酒 普通型酒店利润率优选住宅优选住宅（居住功能）商

持有型物业价值排 优选商业，次选普通型酒

号（㎡率积号（㎡率积建筑面积（㎡A地商业（地上普通型酒持蓄车经

高 社 店商业

景观集广

车LOFT公

m

mLOFT公 商业 经济型酒

LOFT公寓 商 经济型酒店

前提条土地楼板价1450元/平米（暂以周边土地成交均价计算商业建安费用4000元/平米（简易装修LOFT公寓建安费用5000元/平米（精装修商贸酒店建安费用4500元/平米（精装修不可预见费3%（建安工程费用用3%（直接开发成本利率6.40%（银行3-5年 利率），上浮

经济指

自 比例约19%（仅土地成本（㎡（㎡建筑面积（㎡———商业（地上开发投资估算金额（万元1土地成本（土地出让金+契税万2前期工程万元/3配套费万元/4建筑安装工程费（地上万元/万万万5-6用-总投资万00元/平米（复合增长率为10%，预估01年上市价格为元/平米）商业去化速度为8000平米/年（散售OFT公寓销售单价为0元/平米（复合增长率为7%，预估201年上市价格为元/平米）LOFT公寓去化速度为20000平米/年商务酒店 元天，前年入住率为50，第4年起入住率以7%来计算，酒店 年增长率为3；销售费用3%（销售收入税 收入营业税项目2015年拿地，2016年入市，开发项目2015年拿地，2016年入市，开发周期5年（2015-2019年），累计实现货值1