前期定位及营销整合二次提报

长春春市市宏宏观观经经济济数数据据分分析析长春市近近年GDP及固定资资产投资资额加速速增长4%-5%5%-8%大于8%萎缩停停滞稳稳定发展展高高速发发展房地产预预警系统统判断——GDP增速与房房地产发发展关系系小于4%亿元长春市近近年GDP及固定资资产投资资额加速速增长区域主要城市长春沈阳大连哈尔滨大庆2011年GDP4040亿元5950亿元6100亿元4000亿元3737亿元较上年增速15.2%12.6%14%12.5%12%全国排名2617152730与区域内内其他大大型城市市相比，，长春经经济水平平处于中中等水平平，但增增长速度度嘉人，，未来的的上升空空间很大大；根据GDP增速与房房地产发发展的关关系，可可以看出出房地产产处于高高速发展展期；长春市2012年的GDP增长速度度是10.29%，能够支支持房地地产业的的快速发发展；长春固定定资产投投资突破破3000多亿元，，大量投投资已经经在基础础设施建建设方面面发挥了了效用。。长春市人人均GDP快速增长长，房地地产市场场属于高高速发展展期长春人均均GDP始终保持持较快增增长，虽虽然上升升幅度有有所减缓缓，但仍仍表现出出强劲的的势头。。长春人均均GDP自2011年突破8000美元，一一直保持持快速发发展，房房地产发发展进入入理智2012年突破9000美元，房房地产发发展速度度放缓，，日趋成成理智、、成熟，，避免同同质竞争争。总体来看看，高新新、经开开、净月月、汽开开四大新新区的人人均GDP居居于前前列，表表明这些些区域的的经济发发展十分分活跃，，经济实实力在各各城区中中处于领领先位置置，消费费能力相相对较强强。高新经开净月汽开朝阳南关宽城绿园二道8005914804713592202051911652012年长春主主要城区区GDP（亿元））长春市人人均GDP快速增长长，房地地产市场场属于高高速发展展期800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快快速速发展期期平平稳稳发展期期减减缓发发展期人均GDP与房地产产发展关关系美元城市化率率的攀升升+人口数量量的增大大=房地产市市场的强强劲需求求长春近五五年是总总人口稳稳步上升升，近两两年增幅幅趋于稳稳定；迅速增长长的城镇镇人口为为房地产产提供了了需求；；在区域内内，长春春的城市市化率处处于城市市化完成成一般的的水平，，伴随着着长春市市进一步步城市化化，和逐逐年提高高的人口口，房地地产市场场将有望望保持旺旺盛的需需求。长春市2002/2012年农业和和非农人人口比例例东北主要城市长春沈阳大连吉林市哈尔滨大庆2008年城市化率44.1%64.54%59.62%48.89%48.1849.35长春市2008-2012年人口数数量及增增长统计计长春经济济和居民民收入增增长迅速速城市长春大连哈尔滨沈阳2012年人均可支配收入23089274802249826430增长率12.7%13.1%12.3%13.3%2008-2012年长春社社会消费费品零售售总额2008-2012年长春居居民人均均可支配配收入长春社会会消费品品零售总总额增长长迅速，，居民消消费明显显升温；；长春城市市居民的的人均可可支配收收入在东东北区域域内处于于中下游游水平，，对于省省会城市市来说，，还有相相当大的的上涨空空间。长春近近五年年来的的恩格格尔系系数稳稳中有有降，，使终终保持持在33%左右，，处在在相对对富裕裕的阶阶段，，在居居民消消费中中会越越来越越多的的关注注更高高层次次的需需求。。周边城城市人人均可可支配配收入入及增增长对对比（单位位：元元）元亿元2010年-2012年长春春市汽汽开区区经济济始终终运行行平稳稳。今年，，开发发区工工业项项目计计划总总投资资额达达363亿元，，并将将重点点发展展汽车车金融融服务务、汽汽车商商贸物物流、、汽车车研发发与人人才、、汽车车文化化等现现代服服务业业。2010年-2012年汽开开区主主要经经济数数据统统计亿元小结：：宏观观环境境大势势支持持房地地产市市场的的快速速发展展长春市市GDP逐年持持续增增长，，长春春2012年人均均GDP突破9000美元，，说明明长春春房地地产进进入快快速发发展期期，潜潜力很很大，，发展展势头头看涨涨。长春社社会零零售消消费总总额增增长迅迅速，，恩格格尔系系数稳稳中有有降，，人民民生活活水准准逐年年提高高，今今后的的消费费将向向保险险、投投资等等更高高层次次上倾倾斜。。与区域域内同同类城城市相相比较较，长长春44.1%的城市市化率率处于于城市市化速速度一一般的的水平平，伴伴随着着人口口的逐逐年提提高与与长春春城市市化速速度的的加快快，长长春住住宅消消费需需求潜潜力巨巨大。。长春市市地产产状况况及竞竞品分分析2012年长春春市商商品住住宅市市场供供求比比为1.31：1。2010年，长长春商商品住住宅市市场供供求达达到平平衡，，而后后开始始转入入买方方市场场。2012年的成成交量量和成成交套套数分分别比比2011年增长长了16.4%和12.9%。2007年-2012年长春春市商商品住住宅市市场供供求情情况比比长春市市2012年商品品住宅宅区域域供应应和成成交分分布情情况2012年长春春市汽汽开区区成交交总量量不大大，但但供求求相对对平衡衡，市市场稳稳定。。长春市市各区区的供供应量量和成成交量量差距距明显显，朝朝阳、、二道道、绿绿园等等老城城区保保持稳稳定，，高新新、南南关两两区明明显供供过于于求。。2008年-2012年长春春市商商品住住宅均均价及及增长长率2008-2012年长春春市商商品房房住宅宅均价价始终终保持持上扬扬趋势势，至至上年年度起起保持持稳定定。稳稳定规规范的的市场场使购购房者者有了了更多多的选选择，，同样样也对对发展展商提提出了了更高高的运运营要要求。。2009-2012年长春春市商商品房房成交交额始始终保保持上上涨，，但近近两年年涨幅幅有所所回落落，市市场趋趋于理理性。。2009年-2012年长春春市商商品住住宅成成交额额及增增长率率2009年2010年2011年2012年2009年-2012年长春春市商商品住住宅成成交面面积及及增长长率长春商商品房房住宅宅均价价在2009-2012年快速速上涨涨，于于2012年稳中中有降降。从从2013年上半半年来来看，，市场场对住住宅的的需求求依然然旺盛盛，奠奠定了了房地地产市市场繁繁荣的的基础础。2009年2010年2011年2012年2009年-2012年长春春市商商品住住宅空空置面面积及及增长长率2009-2012年，长长春商商品房房空置置面积积在2009年达到到高峰峰，随随后逐逐年稳稳步下下降，，一方方面说说明市市场的的消化化能力力，同同时也也说明明开发发商对对市场场的判判断日日趋成成熟。。2009年2010年2011年2012年汽开区代表表楼盘楼盘占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）价格（元/㎡）面积（㎡）备注豪邦缇香公馆130000260000740088-130欧亚卖场商圈西湖一号130000280000580048-136精致小户公馆保利拉菲公馆160000490000820085-150汽开区首席品质区波尔的家100000240000580046-101汽开刚需宜居社区力旺格林春天190000340000770049-170汽开区宜居社区汽开区住宅宅项目的特特点：1.项目体量较较大，多为为大中型社社区。2.项目户型跨跨度大，从从刚需到首首改，到终终极置业，，无所不包包。这说明明汽开区的的住宅市场场细分不够够。3.从近期保利利拉菲公馆馆等项目看看，汽开区区的高端需需求出露端端倪4.成熟社区多多在长沈路路两侧，相相对集中，，现在向西西湖大路和和腾飞广场场两端发展展。楼盘占地面积（㎡）总建筑面积（㎡）价格(元/㎡）面积（㎡）备注华航檀香湾1000002300006000高层40-90叠院300正统叠院，世家仪表汽开核心第一高端居所。远创樾府90000200000700030-130欧亚卖场商圈，原生树木，生态地产中国铁建国际花园270000550000650047-160央企身份，高质建筑君地天城2300006000005800（三期）90-400汽开高端欧式园林社区东皇君园110000230000590046-88汽开南翼国际汽车公园腾飞广场住住宅项目的的特点：1.项目体量较较大，多为为大中型社社区。2.项目户型跨跨度依然较较大，但项项目品质有有所提升。。3.部分项目在在市区的知知名度和认认可度较高高，如君地地天城等。。4.腾飞广场借借助交通枢枢纽资源和和长春国际际汽车公园园、永春河河等资源源，在自然然生态环境境上处于领领先。腾飞广场周周边项目汽开区缺少少的楼盘类类型汽开区的住住宅市场正正逐步走向向细分，品品牌化、风风格化已十十分明显，，并已有全全国性知名名品牌进驻驻。今后，，汽开区居居民数量将将不断上涨涨，对住宅宅的各类需需求将始终终保持旺盛盛。然而，汽开开区在商务务产品上的的不足也制制约着区域域经济的发发展。汽开区没有有在售的纯纯写字间项项目和SOHO项目，也没没有新兴的的商业体和和酒店。这个市场空空白点，是是机遇吗？？区域内客户户市场调研研☆市调范围：：长春市汽开开区、高新新区写字间间管理者长长春市汽开开区一汽配配套企业经经营者长长春春市汽开区区一汽集团团高级职员员☆样本数量量：56人客户：冯女女士客户公司地地点：兴顺顺路兴顺花花园小区门门市公司类型：：一汽配套套企业（（实体+贸易）门市面积：：200-300㎡项目可接受受价格：9000-10000元/㎡项目需求面面积：100㎡购买时间：：2014年，最早为为2013年年底客户画像1客户需求调调研报告客户：崔先先生行业：大型型汽车销售售（一汽解解放）公司地点：：东风大街街与春城大大街交汇门门市公司面积：：141㎡购买目的：：自身经营营需门市，，但可考虑虑在腾飞广广场附近投投资可接受价格格：8000-9000一定会购买买，10000元以上购买买可能性较较小客户画像2*思考：开盘盘热销需要要投资客，，我们如何何提供投资资客需求的的产品呢？？Q1：您投资会会优先考虑虑哪种地产产形式？思考：地段段和交通是是项目的先先天因素，，那么如何何去聚集项项目的人气气呢，哪种种业态是最最聚人气的的？Q2：投资最重重视的三个个因素(多选）*思考：如何何利用和规规划酒店这这种稀缺业业态？时不不我待，某某项目四期期也是酒店店项目。Q3：您您认认为为目目前前汽汽开开区区最最缺缺乏乏的的资资源源是是什什么么？？*思考考：：被被调调研研者者对对商商务务需需求求方方面面敏敏感感度度很很低低，，还还停停留留在在餐餐厅厅和和商商务务中中心心的的初初级级层层面面。。因因此此，，我我们们在在写写字字间间的的配配置置上上是是不不是是应应该该顺顺势势而而下下，，做做满满足足客客户户需需求求的的产产品品？？Q4：除除了了办办公公功功能能之之外外，，您您认认为为写写字字间间内内还需需要要具具备备哪哪些些功功能能空空间间？？*思考考：：汽汽开开区区的的企企业业多多以以生生产产型型和和贸贸易易型型为为主主，，需需求求面面积积有有限限。。在在这这种种情情况况下下，，我我们们应应该该如如何何进进行行写写字字间间的的平平面面平平局局？？Q5：如如果果重重新新购购置置写写字字间间，，您您公公司司需需要要多大大的的面面积积？？*思考考：：我我们们应应该该如如何何制制定定合合理理的的价价格格体体系系呢呢？？Q6：对于汽开区区的新建高品品质写字间，，您认为售价为为多少比较合合理？市调结论2.4项目SWOT总结酒店在汽开区区最为稀缺商住产品对投投资客最有吸吸引力普遍能接受的的价格为8000-10000，若开盘在10000元以上将影响响去化速度。。汽开区贸易类类企业对办公公空间的需求求比较旺盛，，其他类型企企业热情不高高。投资客户市场场调研☆客户来源：恒信顾问客户户资源库☆客户共性：兆丰国际/金谷国际成交交客户；拥有赢利性实实体；对地产投资轻轻车熟路Q1:对于投资，您您比较倾向于于哪个领域？？结论1：长春投资人人群对房地产产依然情有独独钟，而对黄黄金、期货等等专业性强的的投资行为则则很少涉及。。Q2:对于地产投资资，您比较倾倾向于哪种产产品？结论2：客户在写字字间投资中获获利必然对写写字间投资青青睐有佳；而而门市/商铺作为传统统的地产投资资产品，依然然占有较大的的市场份额。。Q3:对于长春地产产投资，您比比较倾向于哪哪个区域？结论3：长春投资各各依然坚信“地段”理论，对多个个新区都有所所保留。但经经过两年多个个项目的集中中造势，彩宇宇广场区域在在众多新区中中处于领先地地位。Q4:对于汽开区（（腾飞广场））的新建高品品质写字间，，您认为开盘盘的售价为多多少比较合理理？结论4：受访者对价价格的保守态态度，说明对对此区域并不不熟悉，也说说明其想在开开盘期低价获获利的心理。。Q5:在投资写字间间时，您会优优先考虑哪三三个因素？结论5：地理位置、、交通情况是是投资者最为为关心的两个个问题，好位位置≠好交通通，也是新区区写字间需重重点研判的问问题。结论6：受访客户虽然然对单价有着着“低价获利”的期待，但对对总价的承受受能力比较高高，这一信息息对我们制定定价格策略很很有帮助。Q6:您可接受的投投资预算是多多少？Q7:您认为目前所所开区最缺乏乏的资源是什什么？结论7：受访者普遍遍认为，目前前在汽开区最最缺乏的资源源是商场、办办公和酒店。。人Q8:对于再次投资资写字间，您您将在何时做做出实质性考考虑？结论8：对受访者来来说，大多数数人属于非职职业的地产投投资客，虽然然在短时间内内不会考虑再再次投资，但但若做好项目目定位，选好好入市时机，，依然可以争争取到此类客客户。Q9:通过初步了解解，您对华航航三期写字间间项目的意向向如何？结论9：通过介绍，，约1/3的客户对华航航三期写字间间项目表现出出兴趣，但对对区域的陌生生感会让客户户犹豫疑惑。。同时，说明明项目客户的的主要圈层应应该在汽开区区内。感兴趣趣，有有意向向要进进一步步了解解看价格格，看看时机机对汽开开区不不了解解，暂暂时没没有投投资意意向长春投投资客客户调调研结结论商业地地产依然是是客户户投资资的主主要途途径。。在众众多的的产品品中，，市中中心区区域的的门市和和写字字间最受欢欢迎。。在华航航三期期所处处的地地段上上，客客户可可接受受的单单价和和与市市中心心有差差距较较大，，但总总预算算不低低，是是我们们需在在产品品设计计和定定价策策略上上重点点考虑虑的。。对市中中心客客户而而言，，各项项配套套的缺缺乏是是客户户购买买最大大的阻阻力；；同时时说明明项目目的主主力客客户群群应该该在汽汽开区区内。。汽开区区的开开放度度有限限，长长春范范围内内的投投资客客对其其缺乏乏了解解。但这种种“陌生感感”应该为为我所所用，，通过过有效效的营营销引引导客客户对对汽开开区的的认识识。应在推推广中中打造造区域域优势势和发发展前前景，，加深深投资资客对对汽开开区的的了解解和信信心。。汽开核心区长春高新区汽开区南翼汽开新兴居住区位于两两大国国家级级开发发区——汽开区区与高高新区区交界界2.1项目区区位汽车核核心区区：一一汽的的老厂厂区、、科研研院所所、传传统商商业区区，分分布有有欧亚亚车百百、花花园酒酒店等等商业业设施施，同同时也也是汽汽开区区人口口最为为集中中的区区域。。汽开新新兴居居住区区：以以长沈沈路为为中心心路段段，聚聚集着着远创创樾府府、力力旺格格力春春天、、力旺旺康景景、中中铁国国际花花园等等精品品住宅宅项目目，有有部分分汽开开核心心区的的居民民因为为改善善需求求而移移居至至此。。汽开区区南翼翼：这这是汽汽开区区“三翼”发展规规划的的一部部分，，主要要包括括乙四四街以以东、、腾飞飞大路路以南南部分分，有有永春春河水水系景景观资资源，，是汽汽开区区未来来的发发展潜潜力所所在。。长春高高新区区：长长春最最具科科技优优势和和人才才优势势的一一个区区域，，近年年在城城市建建设上上也取取得了了长足足的进进步，，区域域企业业和人人口不不断增增多，，形成成多个个大规规模社社区，，成为为长春春环境境宜人人、中中产阶阶层聚聚集的的宜居居区域域。区域交通通状况项目所在在的腾飞飞广场，，位于长长春市西西部，汽汽开区的的“三翼发展展战略”中的“南翼”，地理理位置十十分优越越。一汽开发发区的交交通状况况一直好好于市区区，几条条主干道道，如东东风大街街、奔驰驰路、长长沈路、、创业大大街到项项目地都都十分便便捷。高新区虽虽然到市市区的通通路不畅畅，但到到汽开区区的交通通却十分分便捷，，光谷大大街、硅硅谷大街街、超达达大路等等都可顺顺畅到达达腾飞广广场。项目距长长春西南南最大的的商圈——欧亚卖场场4.5公里，仅仅8分钟车程程。☆争取土地地及政策策上的支支持力度度☆“订订单模式式”吸引引大客户户进驻，，强强联联合☆将将准确的的定位规规划前置置于项目目开发上上游☆保保证规划划方案完完整落实实的执行行力☆宣宣传推广广准确、、吸引、、递达率率高但不不吹嘘提高产品品的核心心竞争力力☆提高可销销售产品品比例（（在产品品规划上上实现））☆重视视工程拨拨款，保保证工程程进度☆提高高销售能能力，保保证销售售回款速速度☆科科学安排排现金流流使用，，提高周周转率保证项目目资金回回转2.4项目SWOT分析优势劣势

威胁

机会SWOT分析产品的价价值分析析善于借势势，扬长长避短SWOT分析的目目的是“发挥优势势，规避避劣势，，抓住机机遇，抵抵御威胁胁。”2014年的长春春商业地地产市场场，将面面临较为为激烈的的竞争局局面，我我们应利利用项目目独特的的地理区区位，做做好产品品本身，，控制好好开发节节奏，吸吸纳住区区域客户户，建立立起旺销销的口碑碑，再向向更大的的泛围扩扩展。价值体系发现区域价值值交通价值值产品价值值稀缺价值值汽开与高高新交界界汽开的品品质生活活区常住人口口的数量量和质量量提高腾飞广场场连通几几大汽开开区主干干道主干道交交汇，交交通便捷捷是外区区域客户户拓展良良好保证证。区域交通通状况交交好，少少拥堵汽开区首首个大型型商业综综合体汽开区商商务产品品的颠覆覆性变革革产品设计计上弥补补市中心心产品的的不足保证开盘盘价格的的竞争优优势区域内无无同类产产品汽开区巨巨大的吸吸引力区域内企企业累积积多年的的办公改改善需求求和商务务活动需需求/行政公馆√☆复合产品开发发提高项目城城市影响力☆预留大面面积休闲广场场及停车位☆地标式城城市建筑，城城市名片☆“一站站式”商业体体验中心☆产品规划划具有前瞻性性、差异性产品设计要点点本项目处于城城市副中心的的显赫位置、、重要通道，，城市综合体体的建筑规划划理念再次体体现出对土地地集约使用的的聚合效应，，使物业形态呈呈现立体分布布形状，成为为城市地标。。集约建筑群打打造城市地标标整体规划理念念☆通道树形体系系，内部交通通由地下层、、夹层、天桥桥层联系☆设计现代代感标志物、、景观小品、、休闲广场、、环境亮化☆预留大面积地面停停车位以及大大型休闲广场场等驻留空间间☆5A智能化、科技技感配套设施施☆靠近腾飞广场场的一座塔楼楼为酒店/行政公馆模式式☆其余两座座塔楼为纯净净态商务写字字间☆地下含塔塔楼全部联通通作为地下停停车场所☆三座塔楼楼之间为商业业中心1-3层由特色商业业街和主力店店构成4-5层为三座塔楼楼内人群进行行日常生活及及商务配套，，设商务会所、、会议中心、、商务中心等等产品规划详情情商业-2F-1F4F5F1F2F3F1F2F3F1-3F特色商街店中中店共3层1-3F特色商街店中中店共3层-1～-2F地下停车场共3层1-3F主力店共共3层4-5F办公/酒店配套共共2层1-3F特色商街店中中店共3层2.6产品建议1-3F：大堂/商业配套共3层13%1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F21F22F4-11F：成长型企业空空间共8层35%12-15F：创意企型企业业复式空间共4层17%20-22F：高区总部部型企业办公公空间共2层13%16-19F：实力型企业空空间共5层22%20F1F：大堂/商业服务1F2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F18F19F21F22F12-22F准五星级酒店店11层50%20F2-11F行政公馆10层45%12-17F酒店标准间18-20F酒店商务间21-22F酒店商务套“微”公馆：2-7F40㎡客户类型：投投资客、创业业者、驻长办办事处管理者者“朗”公馆(复式)：8-11F19%80㎡层高：5.2-5.7米酒店/行政公馆档次定位低高中商务配套购物中心公寓酒店配套餐饮饮购物配套餐饮饮酒店休闲娱乐办公各部分产品档档次项目由写字楼楼、酒店、行行政公馆、商商业中心、城城市广场等业业态组成，形形成城市核心心区域的城中中之城，满足足各项商务、、生活、娱乐乐体验。☆中央商务区：：集酒店、写字字楼等商务物物业于一体☆中央居居住区：特制一个城城市副中心心地段的高高品质居住住物业☆中央商商业区：大型商业体体量，多种种商业业态态形成城市市副中心商商业区☆中央娱娱乐区：影城、电玩玩、KTV、美食广场场等成为娱娱乐中心。。长春作为一一个东北内内陆城市，，早期商业业、服务业业发展缓慢慢，高端商商务办公需需求不多，，写字楼以以商圈内实实用型中、、低端项目目为主，并并且广泛存存在物业管管理不善、、停车位不不足等问题题。西安大路商商圈西安大路位位于重庆路商圈圈内，周边商商业商务氛氛围浓厚，，聚集了大大量的金融机构和和企业机构构，香格里拉拉、金安大大酒店等星级酒店的集中也为为该区域的的商务发展展提供了重重要条件，，随着各种种资源的聚聚集和对外外辐射能力力的增强，，西安大路路渐渐成为为长春的CBD。西安大路商商圈代表项目成功案例：：中银大厦、、润天国际际突出特点：：纯商务定位位、优秀物物管解放大路区区域解放大路是是长春新兴兴的商务聚聚集区，冠冠有长春市市“金街”之称，该区区域为长春春市金融企企业总部所所在地，中中小企业、、服务结构构众多，写写字楼林立立，涵盖了了高、中、、低三种档档次的产品品，产品线线丰富。解放大路早期代表项项目成功案例：：光大银行大大厦、中吉吉大厦突出特点：：纯商务定位位、优秀物物管红旗街商圈圈早期的红旗旗街商圈是是以商业为为主的商圈圈，并不是是长春主要要的商务区区，早期的的商务产品品大多依托托商场或住住宅，并且且产品规划划方面也落落后于西安安大路区域域。红旗街商圈圈早期代表项项目突出特点：：楼内行业分分布较杂、、配套设施施少、不重重视形象展展示、物管管差金谷国际高层22纯写字间

精装93-394㎡2012年9月开盘2013年8月交房目前正在内部装修12500元/㎡14500元/㎡绿地蓝海高层32写字间/LOFT毛坯60-220㎡2011年4月开盘2011年底入住目前有少量尾房8000元/㎡9888元/㎡（起）海航荣御高层37写字间+酒店公寓精装60-260㎡2011年5月开盘中途停工一年交房时间未定13000/㎡16000元/㎡项目名称建建筑形式层层数数产产品形式交交房房标准户户型项项目进度开开盘盘均价现现均价在售商业楼楼盘信息调调查环球贸易中心28.5万住宅+写字间+公寓+大型商场吉林省领房地产开发有限公司净月区彩宇大街与南环城路交汇华荣泰时代31万住宅+写字间+公寓+底商长春华荣泰置业有限公司净月彩宇大街2345号龙腾国际6万纯写字间吉林省鑫展房地产开发有限公司净月区彩宇大街与福祉大路交汇恒业广场4.5万纯写字间长春市金哲房地产开发有限公司东南湖大路与亚泰大街交汇处项目名称总总建筑面积积产产品形式开开发商商项项目位置置待售商业楼楼盘信息调调查成功案例共共同特点——纯商务定位位+优秀物管内容普通项目高端项目本案建议项目性质商住纯静态写字间分栋设置结构框架剪力墙壁框剪核心筒框剪核心筒层高3.0-3.3米3.5-3.8米3.6-3.8米竞争力之一走廊宽度1.8-2.0米2.2-2.4米2.2-2.4米竞争力之一立面石材+玻璃玻璃幕墙/石材幕墙全玻璃幕墙供暖地热智能地暖地热（一汽供热）停车地上+地下停车位智能泊车系统地上+地下车库电梯3-4部5-8部6部以上（一部货梯）商务中心无有有单层户数20户左右10户左右分层设置空调中央/分体空调中央空调中央空调装修公共区域简装公共区域精装/全精装公共区域精装长春主流写写字间配置置及本项目目产品建议议在商业中心心部分设置置以上配套套，为企业提供供更多方便便，真正实现商商务一体化化。配套设施规规划建议会议功能商务中心静态办公建立各种规模的会议室满足各类企业的要求满足日常商务需求为会议及活动服务金融机构为入驻企业提供金融服务客户服务功能对客户全程的高规格接待依托酒店，提供定制化服务健身娱乐区填补周边空白调节大厦办公氛围中西简餐区符合项目整体风格统一装修、定向招商*中型企业主小型企业主主/创业者投资客大型企业决策者客户分析主流客户补充客户中型企业&小微企业汽开区大型总部型型企业（10％）汽开区第三产业小小微企业（25％）投资客户（30%）汽开区成长中的中中型企业（35％）投资客&总部集团个体生活方方式项目关注重重点人物标签事业起步期期、自信（（自负）而而理性居住区域：：高新、朝朝阳等市中中心生活节奏：：非常忙碌碌生活中心：：公司、事事业核心诉求：：业务扩大大，公司成成规模，走走向正轨产品配套：：是否可以以帮小公司司进行资源源整合。项目价格：：与周边、、其他新区区产品相比比是否有优优势。精装修：是是否让其省省时省力。。现状与需求求如广告、策策划、制作作、网络等等小型知识识型企业，，大多在一一般小区购购房作为办办公场所，，或在所谓谓的商住楼楼中办公。。这一部分分消费群体体也希望能能够拥有空空间即使不不用太大，，但配套设设施完善的的办公空间间。小微企业主中型企业主个体生活方方式项目关注重重点人物标签事业上升期期、得志的的成功人士士、奢侈品品理性而中庸庸居住区域：：净月、汽汽开、高新新生活节奏：：阶段性忙忙碌生活中心：：公司和个个人需要兼兼顾核心诉求：：公司健康康成长，个个人身心得得到适当放放松产品数据和和配置：产产品在硬件件上是否可可以全面的的完成改善善目标项目的品质质和档次：：是否体现现公司形象象，有利于于公司今后后发展产品价格：：客户预算算已定，产产品性价比比要合适，，这关系到到购买数量量和销售速速度。企业状况这部分企业业可能在租租用写字间间，或者有有自有产权权的办公室室，但已经经不满足普普通商务楼楼的办公环环境。在积积累了一定定资金后，，会选择购购置较能体体现企业形形象的写字字楼产品作作为自己的的办公地点点。这类企企业在重新新置业时会会在面积、、功能等方方面对办办公环境做做全面的提提升。个体生生活方方式项目关关注重重点人物标标签精英阶阶层、、背景景、低低调、、奢侈侈品居住区区域：：净月月、高高新、、经开开等高高端项项目聚聚集区区域生活节节奏：：忙碌碌生活中中心：：前途途/事业核心诉诉求：：主业业求稳稳，副副业求求财区域发发展：：是否否能给给企业业带来来机遇遇产品配配置和和配套套：是是否能能为企企业各各项活活动创创造条条件区域位位置：：是否否能满满足企企业人人员、、资源源的良良性流流通价格：：不能能最贵贵现状与与需求求政府引引进型型企业业，或或本土土行业业领先先企业业：这这些客客户大大多为为常年年租用用高级级写字字间的的企业业，对对办公公环境境要求求较高高，经经常进进行商商务会会晤，，各类类商务务活动动频繁繁，在在追求求工作作效率率的同同时也也很注注重办办公空空间的的功能能性。。大型总部型企业个体生生活方方式项目关关注重重点人物标标签地产行行家、、理性性、重重利居住区区域：：净月月、高高新、、经开开等高高端项项目聚聚集区区域生活节节奏：：阶段段性忙忙碌生活中中心：：事业业、家家庭核心诉诉求：：积累累财富富，各各方和和谐区域发发展：：发展展程度度决定定升值值空间间价格：：价格格决定定是否否出手手投资回回报率率：回回收年年限决决定是是否出出手现状状与与需需求求投资资客客户户多多为为高高收收入入人人群群或或生生意意人人，，投投资资客客户户在在房房地地产产市市场场大大环环境境波波动动的的时时期期，，对对于于住住宅宅的的投投资资会会更更加加谨谨慎慎，，相相反反，，投投资资写写字字楼楼对对于于他他们们来来说说是是一一个个高高回回报报的的投投资资项项目目。。此此外外，，汽汽开开区区高高端端小小区区业业主主，，多多为为中中产产阶阶级级或或企企业业主主，，他他们们是是投投资资客客的的重重要要来来源源。。资深投资客项目目周周边边酒酒店店基基础础资资料料调调查查（（汽汽开开区区/绿园园区区））项目花园酒店一品吉粮华天大酒店开元名都开业时间19962010.5.12008.4.92008.12.30星级四星四星准五星挂牌五星层数23153217大堂面积500㎡200㎡800㎡500㎡走廊宽度1.8-2.5m2.5m2.3m3m电梯情况3部三菱电梯2部莱茵电梯12部东日电梯6部西子奥的斯酒店入口中间感应转门

两侧敞开式推门中间感应转门

两侧敞开式推门中间感应转门

两侧敞开式推门中间感应转门

两侧敞开式推门空调设置中央空调中央空调中央空调中央空调停车情况100多个地上车位100-200个地上车位100-200个地上车位200-300个地上车位项目目周周边边酒酒店店客客房房调调查查（（汽汽开开区区/绿园园区区））项目花园酒店一品吉粮华天酒店开元名都标间层数/面积6-8F/27-30㎡5-11F/18.23层以上各层/25㎡5-12F/36㎡标间价格860368477起648商务房层数/面积9-15F/27-30㎡5-10F/21.7610-13F/29㎡5-17F/40㎡商务房价格1050458555起708标准套房层数/面积14-15F/27-30㎡5-11F/2529-30F/34㎡15-17F/48㎡标准套房价格1250658629起848豪华套房层数/面积16-19F/27-30㎡5-11F/353-32F/70-80㎡15-17F/70豪华套房价格16258281380起1448豪华行政套房层数/面积3-11F/5031-32F/79-80㎡17F/208㎡豪华行政套房价格10881828起1628项目目周周边边酒酒店店配配套套功功能能调调查查（（汽汽开开区区/绿园园区区））项目花园酒店一品吉粮华天酒店开元名都会议室数量4785会议室面积大连厅200㎡长春厅180㎡沈阳厅84㎡行政会议室77㎡30人椭圆桌200人剧院式长春厅500㎡春城厅350㎡吉林厅1044㎡国际厅625㎡开元厅700㎡名都厅500㎡春和厅278㎡春悦厅278㎡和厅贵厅78㎡餐厅类型大江南北中餐厅瑞士西餐厅樱花阁日餐厅德式啤酒坊空中茶室中餐厅可容纳450人中西餐厅酒吧地中海咖啡厅华天美食街茶廊君兰轩中餐厅喜都包厢群多摩咖啡厅名仕阁行政酒廊味园饼屋自助餐198元晚182午138宴会厅数量116宴会厅容量水晶宫宴会厅600人200人面积400-1050m最大的容纳900人宴会厅举架2.8m4m4-5.4m2.8m项目目周周边边酒酒店店调调研研结结论论在本本项项调调研研中中，，离离项项目目最最近近的的酒酒店店是是花花园园酒酒店店，，直直线线距距离离5.4公里里，，足足可可见见酒酒店店业业态态在在汽汽开开区区的的缺缺乏乏。。在被被调调查查的的四四家家酒酒店店中中，，以以花花园园酒酒店店资资格格最最老老，，主主要要服服务务于于汽汽开开区区内内部部，，且且有有在在体体制制的的维维护护下下有有稳稳定定客客源源，，市市场场化化程程度度很很低低，，不不能能承承接接大大型型活活动动项项目目；；以以华华天天酒酒店店档档次次和和服服务务最最佳佳，，在在区区域域内内最最受受高高端端客客户户关关注注。。这四四家家酒酒店店均均为为经经营营多多年年的的内内资资酒酒店店，，硬硬件件维维护护和和管管理理模模式式上上都都有有待待更更新新。。华华航航三三期期的的酒酒店店应应对对其其“取长长补补短短”，在在满满足足区区域域所所需需的的前前提提下下，，引引入入前前进进的的管管理理模模式式，，赢赢在在起起跑跑线线上上。。汽开开区区四四家家大大型型酒酒店店的的主主要要的的问问题题有有：：1.设施施相相对对老老化化：：花花园园酒酒店店2.部分分酒酒店店商商务务及及会会议议配配套套不不足足。。3.停车车能能力力与与接接待待能能力力不不匹匹。。4.大堂过小小：一品品吉粮（（200平方米））5.餐饮种类类单一，，西餐菜菜式不精精6.地处闹市市，无明明显景观观资源就汽开区区客户的的需求而而言，以以企业需需求为主主导的商商务谈判判、会晤晤、宴请请，或以以家庭或或某些团团体需求求为主的的聚会、、婚宴等等，都缺缺乏合适适的场所所。星级酒店店的产品品建议地标区位位的地标标建筑在规模和和品质上上，全面面超越汽汽开区及及周边现现有酒店店星级酒店店的产品品建议大堂：500㎡㎡以上的挑挑空大堂堂房间：标准单人人间、标标准双人人大床房房、标准准双人双双床房、、行政套套房、总总统套房房、残障障人士房房间功能：商务中心心、会议议室、餐餐厅、宴宴会厅、、健身房房、游泳泳池、多多功能厅厅、医务务室餐饮功能能：宴会厅、、中餐厅厅、西餐餐厅、咖咖啡茶座座星级酒店店的产品品细节建建议高举架的宴会大厅：可承接各类活动和婚宴调香系统统设外部休闲平台，与写字间和行政公馆形成互动背景音乐系统委托代办业务高端自助助标准及价价位：分类高端端自助（（200-400元/人）菜式搭搭配：：日料/西餐/海鲜/广式/烤肉/西点/冷餐人群：：写字间间商务务人士士的洽洽谈、、酒店店入住住客户户、企企业商商务活活动*企业类类型：：大型型企业业驻长长办事事处企业特特点：：长驻驻汽开开区，，人员员“少而精精”工作内内容：：客户户维护护+视频会会议使用需需求：：对“商务性性”敏感度度较低低，注注重配配套，，同时时兼具具“办公”和“居住”两种功功能。。这类企企业的的特点点和需需要，，就对对我们们的产产品提提出了了新的的要求求。汽开区区的“另类企企业”——外埠企企业驻驻长办办事处处生活配配套公共会会客区区行政公馆依托物物业的的服务务类，，如清洁洁家政政、洗洗衣店店等等等访客接接待的的功能能金融机机构为入驻驻企业业提供供金融融服务务客户服服务功功能对客户户全程程的高高规格格接待待依托酒酒店，，提供供定制制化服服务健身娱娱乐区区健身馆馆球类运运动中西简简餐区区灵活、、兼顾顾各种种口味味品牌店店和特特色店店兼容容在商业业中心心部分分设置置以上上配套套，形形成一一站式式生活活，真真正实实现“行政公公馆”功能。。配套设设施规规划建建议思考题题1：商业地地产是是什么么？商业地地产的的本质质商业地地产重重点在在“商业”，而非非“地产”我们出出售给给客户户的不不是“商铺”，而是是“商机”商业地地产为为社会会交易易创造造交易易地点点和交交易平平台，，我们们帮助助经营营者更更容易易地接接触到到他们们所需需要推推销商商品的的客户户。商商业地地产的的真正正价值值不在在于钢钢筋水水泥建建得多多漂亮亮，而而在于于这块块地点点能否否产生生有效效交易易，这这就是是商业业地产产的渠渠道价价值。。思考题题2：商业地产为为谁服务？？服务范围——商圈次级商圈2公里以内边缘商圈3公里以内核心商圈1公里以内核心商圈：：1公里以内的的一汽核心心居住区：：如腾飞檀檀香湾、远远创樾府、、君地天城城、中国铁铁建花园等等。次级商圈：：2公里以内的的居住区和和一汽厂区区及政府机机构：如力力旺康景、、兴顺花园园、永畅美美域、一汽汽大众汽车车公司、汽汽开区管委委会等。边缘商圈：：3公里以内的的居住区：：如恒大名名都、天旺旺名都、一一汽家园、、51街区等。主商圈定位位介于社区商商业和副中中心商业之之间的——大社区购物物中心华航三期商商业部分的的服务范围围是以项目目半径2公里为基础础，将此区区域内的中中高端小区区纳入“大大社区”的的范围，营营造出一个个舒适、便便捷、高效效、综合的的“大社区区”商业体体。商业体与大大社区CDEBAFGHIL1公里1.1公里1.9公里长沈路长沈路腾飞大路西湖大路J腾飞广场A腾飞檀香湾B腾飞时代C中铁国际花园D远创樾府E力旺康景F西湖一号G君地天城H东皇君园I兴顺花园J永畅美域K力旺格林春天L华航三期商业中端宜居社区高端品质社区早期低端社区K兴顺路社区商业的的概念社区商业是是一种以社社区范围内内的居民为为服务对象象，以便民民、利民，，满足和促促进居民综综合消费为为目标的属属地型商业业。它具有有经常性、、便利性，，但不一定定价格低廉廉的特点。。副中心商业业的概念随着城市化化的发展，，城市商业业中心转移移和扩散是是必然的。。当它集聚聚到顶峰之之后，就会会开始向东东南西北各各个方向扩扩散，形成成许多“副副中心”，，区域型商商业中心就就是一个城城市的副中中心商业。。大社区商业业在空间概念念上将几个个大型社区区合围，融融合社区商商业和副中中心商业的的优势，以以副中心商商业的商品品和服务档档次，服务务“大社区区”区域，，在此基础础上再向整整个区域扩扩展。客群定位即项目的服服务对象，，包括商业业的投资者者、经营者者和消费者者。这三者者之间的关关系是消费费者决定经经营者，经经营者决定定投资者。。写字间的商商务人士周边社区的的常住居民民汽开区追求求品质的中中高端人士士汽开区中产阶级汽开区中产产阶级自我实现需需求尊重需求社交需求安全需求生理需求华航三期商商业须满足足目标客户户的社交需需求和尊重重需求。亲情、友情情、爱情以以及隶属关关系的维护护和拓展。。人们对“隐私”变得越来越越谨慎，希希望中以在在公共场所所联络各种种感情和关关系。在社交需求求的基础上上，成就、、名声和被被认同，被被认为重要要。人们在购物物中心的环环境和服务务中，可以以得到这种种尊重和认认同。这些客群有有何需求？？终极思考：：我们的商业业产品做什什么？怎么么做？商业体战略略转变商业地产的的功能逐渐渐从单一走走向复合，，更注重“休闲娱乐性性”。传统商业新型商业选址核心商圈城市副中心、新区的中心模式只租不售/产权散售主力店出租、商铺出售业态购物功能组合

24小时不夜城+集成功能组合

建筑单体结构单体+街区+高层+广场主力商家百货、超市、美食广场家电、影院百货+超市+美食家电+影院+休闲+健康传统商业的的弊端1)商业定位与与SHOPPINGMALL的距离相差差较大2)建筑形式单单一，购物物环境较差差3)业态单一，，90%以上为购物物，缺乏休休闲与娱乐乐4)以目的性消消费业态为为主，商业业价值较低低5)主力店占到到70%以上，租金金过低，影影响收益产权商铺的的弊端1)经营权、管管理权、产产权分离2)经营业态规规划和后期期商业管理理难度大3)单纯依靠主主力店带动动人气风险险高4)小业主没有有培育市场场的能力和和心态5)售后返租实实现风险大大商铺分割小小产权散售售是出售类类商业产品品的传统做做法，但是是任何一个个商业项目目，都需要要二到三年年的市场培培育期，在在客户较少少的情况下下极易产生生纠纷。商业体规划划布局特色商街（（出售产权权）：店中店形式式的3层立体结构构建筑商业主体（（只租不售售）：1-3层为主力店店4-5层为塔楼商商业配套商业主体+特色商街交通：商业业主体地下下及4-5层配套部分分与酒店塔塔楼直接相相连，并与特色商商街内部相相互联通两栋写字间间通过地下下、地面、、天桥与商商业相连核心商业产产品自持是是公司品牌牌、实力的的体现，是是商业经营营模式的成成功标志，，能够享受受商业地产产房地产开发发和资产溢溢价双重利利润。但要求开发发商合理化化组合业态态、用心经经营，持续续提升物业业品牌形象象，促使物物业不断保保值、升值值。核心商业自自持自持核心商商业范围：：星级酒店店、商业主主体自持商业主主体采用“订单模式”☆先租后建，，降低风险险，保证租租金收益☆提前签约并并进行技术术对接，按按需求进行行产品规划划建设，避避免后期设设计修改资资源浪费☆缩短商业孵孵化周期，，降低空置置率商业定位核核心中产阶级时时尚体验中心推广核心：：「一站式」购购物/休闲/娱乐商业体主题题定位主题定位是是项目商业业特色与核核心竞争力力的重要体体现，常见见的主题有有娱乐主题题、运动主主题、时尚尚主题和人人文主题等等。☆创新时尚主主题☆汽车文化主主题☆亲子教育主主题通过引进商场、超市市、影城、、电玩、健健身、美食食广场、特特色商街等多种商业业业态的聚聚合效应，，有效吸纳纳大量人流流，既满足足了大量消消费者购物物、娱乐、、餐饮等高高品质的生生活体验，，成为核心心商业中心心。商业体形态态定位商业业态规规划娱乐休闲百货服饰酒店/办公配套健身馆餐饮店华航三期商业购物中心百货店主力店次主力店折扣店特色门店便利店进口超市餐饮店大众快餐连锁餐厅异国情调饮品店娱乐休闲店KTV美体SPA健身场馆羽毛球壁球滑冰场酒店/办公配套高端自助宴会厅多功能厅阶梯会议室展览厅商业产品框框架主力店☆抬高了项目目在政策、、商务谈判判等方面的的身价☆扩张了项目目知名度，，提升商铺铺无形资产产附加值☆转嫁了项目目经营可能能存在的资资金、租售售风险☆促进可售商商铺、写字字楼、住宅宅的销售☆巨大的品牌牌效应缩短了商业业项目的孵孵化期，减少招商成本，，提高招商商效率“主力店”概念是从美美国传为的的，它是指指在购物中中心（ShoppingMall）中占有较较大规模，，能吸引指指定客流，，并有较大大的商圈辐辐射力的，，自身统一一经营管理理，具有一一定品牌影影响力的零零售业态。。引入主力力店的好处处主要有：：便利店CVS（ConvenienceStore）是位于居民民区附近，，指以经营营即时性商商品为主，，以满足便便利性需求求为第一宗宗旨，采取取自选式购购物方式的的小型零售售店，是一一种用以满满足顾客应应急性、便便利性需求求的零售业业态。华航航三期便利利店应具有有以下特点点：便利店☆引进的便利利店应具有有一定的品品牌知名度度☆提供的产品品和服务应应倾向于办办公和酒店店人群☆营业时间应应长于商场场：16小时左右☆数量2-3家，设于临临街门市，，可视度高高，并与购购物中心内内部联通品牌折扣店店品牌折扣店店：（DiscountStore）在购物中中心的整体体构架中，，“品牌折扣店店”承担着“聚集人气”的作用，可可采用“限时折扣”的方式，刺刺激客户于于指定时间间聚集，并并迅速做出出购买行为为，为开业业之初的商商场聚拢人人气。建议议优先考虑虑单品推新新时价值较较高、更新新较慢、购购买受折扣扣影响较大大的产品：：☆品牌户外折折扣店500㎡☆一线家纺折折扣店500㎡☆品牌皮具折折扣店300㎡进口食品超超市华航航三三期期位位于于汽汽开开区区的的新新居居住住区区，，在在商商场场正正式式营营业业时时，，成成规规模模的的入入住住小小区区可可达达十十余余个个，，加加上上在在周周边边工工作作厂厂区区职职工工和和写写字字间间、、酒酒店店人人群群，，都都为为“进口口食食品品超超市市”这种种业业态态提提供供了了运运营营土土壤壤。。“进口口食食品品超超市市”也是是电电商商非非常常发发达达的的一一个个业业种种，，因因此此必必须须树树立立自自身身的的优优势势：：☆做全全：：各各个个国国家家、、风风味味的的商商品品俱俱全全，，在在超超市市中中开开辟辟“港港台台风风情情、、澳澳门门街街、、日日韩韩专专区区、、西西餐餐伴