中粮-北京祥云创意空间城市综合体项目营销执行细案-88p-销售推广方案x

2021年4月5日创意空间工程部2021年营销执行细案目录PART1产品梳理PART2核心价值PART3销售策略PART4推广策略PART5工作执行1、货值梳理2、产品梳理3、产品价值PART1、产品梳理【货值梳理】按照均价22388元/㎡计算，,C03地块写字楼可售房源货值为6.69亿元C03地块写字楼可售房源统计C03写字楼可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）S23412070.427,023S5207625.5117,072S82710173.0322,775合计8129868.9466,871剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼C03可售套数017333181可售面积0.004437.6411475.0113956.2929868.94货值预计（万元）09,93525,69031,24566,871比例0%21%41%38%100%货值梳理_C03地块S2写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S2可售套数09121334可售面积0.002194.984130.485744.9412070.4货值预计（万元）04,9149,24712,86227,023比例0%26%35%39%100%按照均价22388元/㎡计算,S2楼栋货值为2.7亿元S2货值梳理S5地块写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S5可售套数0601319可售面积0.001690.060.005656.37346.36货值预计（万元）04,409012,66317,072比例0%32%0%68%100%按照均价22388元/㎡计算，S5楼栋货值为1.7亿元S5货值梳理S8写字楼可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S8可售套数0121527可售面积0.00273.457344.532555.0510173.03货值预计（万元）061216,4435,72022,775比例0%4%77%19%100%按照均价22388元/㎡计算，S8楼栋货值为2.27亿元S8货值梳理两限房商业剩余可售房源统计两限房底商剩余可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#3705.9426120055合计92645.597596583两限房底商可售房源统计产品类别可售套数可售面积（㎡）货值预计（万元）3#3555.09228474234#31384.47486291055#71659.0661676079合计133598.62133152607两限房货值梳理两限房商业可售房源货值为1.33亿元。CO3写字楼可售货值为6.69亿元。地块写字楼可售房源货值为6.69亿元，剩余可售房源货值为6.69亿元。CO3两限房商业可售货值1.33亿元。地块两限房商业可售房源货值为1.33亿元。剩余可售房源货值为0.97亿元。CO3写字楼及两限房可售货值剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S183396702.13S20190（待定）193274.25S1430~4070001.75合计253-263296978.13从此表可见预估CO6地块写字楼货值约8.13亿元，可售面积约2.96万平方米。货值梳理——CO6地块S18/S20可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S183396702.13S20190（未定）193274.25合计223289976.38S18写字楼总面积预计9670平米，预估均价2.2万元/平米，销售额约2.13亿元。S20写字楼总面积预计19327平米，预估均价2.19万元/平米，销售额约4.25亿元。备注：S18/S20可售建筑面积以设计部最终给出的数据为准！S14可售房源统计剩余可售产品数据统计产品类型可售套数（套）建筑面积（㎡）货值预估（亿）S1430~4070001.75备注：S14可售建筑面积以最终测绘的数据为准！S14写字楼的总面积预计7000平米，预估均价2.5万元/平米，销售额约1.75亿元。【产品梳理】楼栋价值1、地块价值：C03地块>C06地块C-03位于核心商业景观区，西面临河景观绿化带，相对来说整体位置优于C-06。2、楼栋价值：考虑楼座自然和商业景观，同时兼顾周围配套和交通等因素。3、楼栋优劣顺序：1〕C03地块：S5>S2>S82〕C06地块:S14>S18>S20S8S8S8S8S#S2#S5#S20S20SS18S14写字楼基础数据汇总地块楼号单层面积（㎡）单层户数层数（办公）面积区间（㎡）套数C03s2182667241-36634s5194767257-36620s8200065293-43527C0631850-55（待定）s14待定待定7170-23030~40s181360待定6600/50-100（待定）33s20(南）15904650-100190（待定）s20(北）11713650-100S2#S5#S8#S13#S14#S18#S20#产品面积区间——写字楼写字楼产品面积区间及总价段1、从工程写字楼产品设计分类来看，CO3产品设计涵盖了241-435平米的面积段。按照均价22388元/㎡计算，241-293面积区间的产品总价段在540-656万之间，366-435平米的产品总价在819-974万之间。2、客户在认同区域价值及工程价值的同时，自身消费能力决定了产品面积区间的选择。地块楼号面积段套数均价C03(两限房底商)3#76-3393411594#268-7383351245#226-244737175合计--1337001两限房底商面积区间及价格1、两限房底商产品主要分为300平米以下及300平米以上面积区间段，其中300平米以下面积区间段为76-268平米；300平米以上面积区间段为339-738平米；2、两限房底商整体产品均价为37001元/㎡。预计销售周期为2个月左右。产品面积区间——两限房底商户型分析——C03写字楼签约户型分析1、C03写字楼产品成交主力户型面积区间主要集中在241-390平米以内。2、S8#楼户型无成交。主要是由于面积较大、总价高等因素。2、其中300平米以内的端户型、200平米左右的适中户型，因格局方正、朝向及采光等较受客户认可。S2楼栋标准层北侧户型户型分析—C03写字楼滞销户型S2户型号户型面积办公1366.06办公2304.86办公3241.41办公4241.65办公5351.46办公6320.56S5户型号户型面积办公1366.76办公2321.83办公3258.38办公4257.3办公5391.96办公6350.77255631412346滞销户型主要是由于格局不方正、采光、朝向、面积大等因素。可借助优惠活动针对滞销户型进行促销等。户型号户型面积办公1435.09办公2341.4办公3314.64办公4293.98办公5295.51办公6319.38S5楼栋标准层南向户型S8楼栋标准层北侧户型1、层高：C03写字楼4层及顶层的层高为4.5米；C06S18#楼局部楼层5.7米。2、面积分隔：户型按照不同面积区隔，匹配不同类型客户。300-435平米区间的大面积户型，重点筛选经济实力较强的客户。3、采光：主要是户型朝向、采光、通透性等。4、楼间距：与工程内部商业配套、景观带的间距等。C03/C06写字楼产品价值点写字楼产品价值上下，主要表达在以下方面：建筑层高数据地块楼栋1F2F3F4F5F6F7F8F9FC03S25.75.74.54.24.24.24.24.24.5S55.75.74.54.24.24.24.24.24.5S85.75.74.54.54.54.54.5

C06S135.75.74.54.24.24.24.24.24.5S205.75.74.54.54.54.54.54.5

PART2、核心价值1、项目外围价值2、项目本体价值【工程外围价值】工程外围价值1、区域价值：国门商务区、中央别墅区核心、国际空港及新国展会展经济区。2、交通价值：京承、京密、机场高速路、M15号线、交通通达性强。3、品牌价值：中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。4、投资价值：CBD入住公司转入近郊已成为办公物业开展趋势，在顺义新城投资，价值洼地，未来升值空间大。5、生态价值：温榆河、龙道河、110公顷运动体育公园等。6、文化价值:周边中央美院、艺术区围绕，艺术气氛在逐步形成。【工程本体价值】1、产品价值：1〕临空经济圈内地标性办公商业建筑；2〕层高办公空间，独立电梯入户；3〕空中连廊能丰富空中景观，生态景观办公；4〕不同户型创意适用性、建筑品质等。2、配套价值：12万平米高端定制化商业、文化主题性商业、众多高端品牌店入驻等。工程本体价值PART3、销售策略1、销售目标2、推售计划【销售策略】2021年工程营销目标资金稳健回流企业品牌升华利润最大化目标一：现金流根据市场情况，力保2021年销售局面良好，保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！目标三：形象与品牌通过对本工程的形象及品牌升级，树立中粮在北京房地产市场中的高端形象！目标二：利润依托中粮良好的产品品质，以及中粮祥云优良的品牌效应，充分发挥工程自身和潜在的价值，实现工程利润最大化！2021年中粮祥云创意空间——全年销售目标8.8亿元！销售目标1、如何促使中等户型的快速销售？

2、怎样推进400㎡以上户型稳定的成交量？销售思考我们应该怎么做？销售策略1、2021上半年力推写字楼产品，高调拔升工程形象，实现稳步销售！2、2021下半年导入小户型公寓产品，低总价、高性价比，打快消战略！1、上半年：主推C03写字楼产品S2楼栋户型低总价散售、6月8日小开盘促销，之前借助多种推广渠道蓄客。2、下半年：C06公寓入市、写字楼产品〔S18\S20〕持续销售S20A方案9月开盘、S20B方案10月加推。销售策略分解销售排期销售月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计蓄客期开盘蓄客期开盘加推持续销售期

工程、预售节点中旬3#、4#底商预售

6月8日S2#开盘下旬C06地块预售下旬s20#loft样板房C06地块开盘

销售地块C03两限房底商C03剩余房源C03剩余房源及C06新增房源

销售面积7051940805040204260648058601600397036560套数3623111281322011199签约单价36000360002255622556225562345823458234582255623259金额（万元）25386982181589068960915201137463753895588009年度销售任务分解【推售方案】1、C03地块：两限房底商：两限房底商剩余货量9套，方案利用电商资源，对外发布底商信息，促进销售。S2#：S2#整栋以新产品形象入市，拟定于6月8日开盘销售，S2#已销售6套单位，对外宣布为中粮内部客户预留单位，制造热销现象。S8#：S8#整栋由300㎡-600㎡的户型组成，户型面积较大、总价高，建议局部楼层散售，通过活动炒热，增加卖点，平开销售。S5#：S5#剩余19套，建议短期内暗推，对外宣布2021年推出的产品，现已售罄，于S2#整栋开盘后约7月下旬-8月上旬以加推产品形象入市。如何消化现有剩余货量2、C06地块：为保证C06地块的开盘有充足的客源，方案利用口碑传播扩大客户群，7月-9月蓄客，确保后期销售。S18#:将作为区域写字楼中端产品入市，总价适中，可起到承上启下的作用。S20#:作为区域高端公寓产品入市，面积区间为50-100平米的小户型，总价较低，差异化产品，去化速度快，适合承担年度销售任务的冲击！推售重要节点1、6月8日S2#首次开盘2、7月20日S2#、S5#户型加推3、8月31日开放C06Loft样板房4、9月21日C06地块开盘4月5月6月7月推广渠道短信投放网络投放软文发布腾讯电商室内设计大赛短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告重点举措4月份80万条的短信投放〔商铺30万条，写字楼50万条〕腾讯网内部商铺客户短信发布及致电组织看房团活动。腾讯网络及中国写字楼网的广告投放5月份100万条的短信投放〔商铺20万条，写字楼80万条〕住宅开盘借势推售写字楼网内部商铺客户短信发布及致电组织看房团活动。名车活动走进商会活动开展户外广告更新配合蓄客腾讯网络及中国写字楼网的广告投放6月份100万条的短信投放〔向市场投放公寓蓄客信息〕腾讯内部住宅及投资客户短信发布及致电组织看房团活动。〔针对限购政策，推出精品公寓〕走进商会活动开展腾讯网络及中国写字楼网的广告投放7月份100万条的短信投放〔向市场投放公寓蓄客信息〕写字楼内部住宅及投资客户短信发布及致电组织看房团活动。〔针对限购政策，推出精品公寓〕走进商会活动开展、创意空间室内设计大赛筹备腾讯网络及中国写字楼网的广告投放4-5月【蓄客期】6月【小开盘】7月【二次蓄客期】8月9月10月11月12月推广渠道短信投放网络投放软文发布腾讯电商短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告短信投放网络投放软文发布腾讯电商户外广告重点举措8月份120万条的短信投放〔开盘信息投放〕创意空间大赛开盘活动筹备强势电开，拓展客户资源户外广告更新配合开盘腾讯网络及中国写字楼网的广告投放消化前期客户，持续热销开动老带新优惠政策，促进销售开盘活动、圈层营销活动配合腾讯网络及中国写字楼网的广告投放10月份100万条的短信投放〔向市场投放公寓加推信息〕公寓尾货整合加推，住宅开盘借势销售圈层营销活动配合腾讯网络及中国写字楼网的广告投放11月-12月答谢活动，温情回馈。腾讯网、写字楼内部住宅及投资客户短信发布及致电组织看房团活动。腾讯网络及中国写字楼网的广告投放8月【二次蓄客期】9月【开盘期】10月【加推】11月-12月【持续销售期】重点蓄客阶段划分：第一阶段：2021年4月8日至6月7日第二阶段：2021年7月下旬至9月21日

【第一阶段】：4月8日至6月7日重要节点：6月8日创意空间S2#开盘蓄客期S2#销售货值高，加上周边底价竞争的市场环境影响，销售难度加大。比例最大为400〔㎡〕以上户型，面积平均450平方，共计13套，面积占总面积39%以上，货值超过50%，为S2#销售重点；

S2#销售货值S2产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S2可售套数09121334可售面积0.002194.984130.485744.9412070.4货值预计（万元）04,9149,24712,86227,023比例0%26%35%39%100%200-300㎡、300-400㎡户型共21套，货量不少，需快速去货。S2#主力户型为单套建筑面积在450平米的户型，共13套，货值约1.2亿元。400㎡以上户型销售的情况将直接影响到S2#的销售目标及工程的资金回笼。蓄客目标第一阶段：4月8日至6月7日S2#方案6月8日开盘，推出写字楼产品共34套，总货值2.7亿元。我们方案开盘销售70%！〔23套〕为确保开盘顺利到达70%销售，我们的蓄客目标为45套！如何到达咱们的蓄客目标？按照创意空间到访意向客户8:1的数量换算，我们需要400组以上来访！按照创意空间来电转来访8:1的数量换算，我们需要2000台以上来电！第一阶段：4月8日至6月7日1、需解决现阶段缺客，市场观望情绪浓厚的问题。2、需进一步确定登记客户诚意度，让客户低门槛登记享受购房优惠。1、在蓄客期间来访登记可以获得5万元或99折的购房优惠，为6月8日开盘聚集足够的人气。2、在蓄客阶段，进一步筛选诚意客户。蓄客期间采取电商团购，客户诚意登记并交5万元参与电商团购，可享受“5万享88折〞优惠。蓄客方案重要节点：7月6日S2#、S5#户型加推第二阶段：6月10日至7月下旬剩余可售产品数据统计产品类别100-200（㎡）200-300（㎡）300-400（㎡）400（㎡）以上合计写字楼S5可售套数0601319可售面积0.001690.060.005656.37346.36货值预计（万元）04,409012,66317,072比例0%32%0%68%100%S2#剩余户型预计11套S2#结合S5#200-300〔㎡〕户型共6套，约250㎡/套，剩余套数位置采光度较差，但由于销售总价相对较低，客户面相对较宽，200-300〔㎡〕作为本次加推快消户型.S5#剩余比例最大为400〔㎡〕以上户型，面积平均450平米，为加推销售难点1、针对未认购意向客户：S2#开盘后对工程有意向但开盘未客户对客户认可度较高，开盘后对工程的热销尚留余温，我们方案于开盘后2周内向客户透露，热销加推信息，进一步抓紧客户，逼定成交。2、外部客户的拓展：6月22日开始向市场传递开盘热销情况，释放加推信息，近一步吸引投资客户。

蓄客方案第二阶段：6月10日至7月下旬PART4、推广策略1、核心思路2、推广渠道【核心思路】一场以聚焦为核心的阵地攻坚推广[解读工程产品】工程产品解读品牌：中粮集团，世界500强企业，城市高端地产缔造者。区域：中央别墅区，国门商务区、国际空港及新国展。交通：路网通达链接世界

紧靠首都国际机场，M15号线、京承、京密等多条交通干道直达市中心及各类核心区域。配套：全球精品专属定制。20万㎡自持高端定制商业，会聚全球定制精品，提供稀有、专属的新国际生活方式。投资：商业投资价值高，蕴含无限升值空间。产品：4.2-4.8米层高定制化半开放空间，独立电梯入户尽享私密与尊贵体验。户型方正，自由分割，使用率高，户型面积200~500平米之间，最大化满足现代办公的个性化需求！文化：荟萃全球文化艺术精华，菁英艺术名流云集荟萃全球文化艺术精华与高端定制商业，精英与艺术名流云集，代表最高生活品位和消费潜力。生态：生态空间，悠然畅享温榆河、龙道河、罗马湖，绿色生态环境，打造独有生态领地。八大核心优势让我们和本区域其他办公产品迥然不同的是——价值、高度、影响力和不可替代的唯一。工程形象解读中粮集团倾力打造，位处中央别墅区、国门经济圈，毗邻首都国际机场，是集住宅、商业、写字楼于一体的大型城市综合体。“国门第一城市综合体〞工程形象定位角色定位：国际生活、商务战略平台综合体之上·国门世界商务平台强调城市综合体优势写字楼核心价值依托国际甲级物业标准产品商务功能价值工程市场定位投资型艺术办公产品产品形象定位升级版SOHO、艺术化studio【兼具投资价值、高端定制化商业、工作室、私人会所及办公功能】[聚焦核心客群]客群定位追求“精神圈层归属〞、具有“投资保值倾向〞生活在北京、或在北京拥有物业的社会财富阶层投资兼自用客1、看好工程的投资价值，看好未来租金回报；同时作为自己居住或办公的场所！2、望京、顺义区域有一定经济根底的限购客户，看重本案便捷交通；投资客1、北京范围内有投资意识的社会精英阶层；2、在北京已有物业根底的外地投资客。企业主1、作为小型办公或出租的公司；2、具有一定经济根底的自由职业者。客群细分64核心客群分布核心客群老别墅项目业主重要客群高端住宅内业主潜在客群

住在高端住宅或别墅内业主、奥北别墅区中央别墅区望京商圈、燕莎商圈辐射大北京区域世界500强，城市综合体运营专家品牌价值重点塑造工程形象国门经济圈第一城市综合体【中粮集团鼎力打造，别墅、住宅、写字楼、商业全业态】产品主要核心价值点提升临空经济圈核心中央别墅商务区国际化SOHO办公别墅化SOHO、艺术化STUDIO!“700万〞换回“17亿〞的价值商业价值点解读国际商业街国际儿童区生活服务区艺术街区运动区娱乐休闲区中粮祥云斥资17亿精工打造，12万平米高端定制化配套商业“700万〞的总价标准，享受价值17亿的高端定制化商业配套国际品牌入驻，商业升值无限!香港橙天嘉禾影院、BHG精品超市，中展德美艺嘉艺术主力店、“家盒子“〔国际家庭寓乐成长中心〕等数十家知名品牌入驻中粮祥云……推广核心思路1、提升工程的形象力。重点塑造工程“国门经济圈第一城市综合体〞的高端地位。2、增加客户对品牌的认同。增加品牌的认同度和影响力，以品牌带动后期产品的推广。3、提升产品的价值力。工程核心价值点提升，针对主力投资客群，准确传递工程产品价值点。4、增加产品覆盖面。增加工程的知名度和覆盖率，产品覆盖面等都需扩展到更多、更大客户的领域。结合线下活动、增加线上网络推广，多方位挖掘拓展客户。年度推广延展【形象篇】中粮祥云国际，助力中国梦

【投资价值篇】对外推广方式主要以投资引导型为主，对主力客群最感兴趣的区域、地段、商业配套等进行深入解读、炒作，让他们对这些价值产生共鸣！

【产品价值篇】主要是产品硬件、软件价值、艺术气氛等。对工程以及产品点进行描述，同时投资这个点打透。【推广渠道】1、线上、线下活动结合，线上高举高打品牌，线下深挖户型产品卖点推广，2、推广分阶段，根据不同户型销售难度作不同推广；3、以常规推广为主，重点区域拓展新渠道。优化传统渠道、精准渠道推广线上推广户外：广告牌、工程围挡、工程道旗等网络：腾讯电商、中国写字楼网、新浪乐居、房讯网、新浪微博、等短信：重点针对地缘性客群及望京、CBD、中关村区域投资客群报广、杂志：提升工程形象，传递产品核心价值点报纸软文炒作：楼市、新地产、北京晚报、第一财经、新京报等分阶段导入工程核心价值，产品形象进一步升级、深挖投资价值！线上推广主线1、工程形象主线——塑造“国门经济圈第一城市综合体〞高端形象。2、投资价值主线——对投资客最感兴趣的区域、地段、商业配套等进行深入解读、炒作。3、产品价值主线——从产品核心价值点进行延展、阐释。线下活动推广主线【工作执行】第一阶段〔蓄客期〕：4月8日-6月30日腾电商资源整合推广目的：电商整合，多渠道召集，提前锁客；硬广强势，软性造势，资源利用推广渠道：排卡蓄客、硬广投放、软性造势炒作、电商客户资源短信发布、短信车、网络详情页、网络软文、文字链等执行时间：4月开始至10月利用腾讯和中国写字楼网电商资源，进行电商团购优惠促销活动。此阶段客户诚意登记并交5万元参与电商团购，可享受“5万享88折〞优惠。蓄客阶段，重点筛选诚意客户。后期根据市场情况，适当收折扣，最终实现八折的全年平均折扣价。腾讯电商推广优惠促销活动中国写字楼网时间安排服务主题推广内容服务栏目推广形式服务频次2013年3月25日网络硬广发布参照广告创意综合优势广告位硬广持续发布、维护2013年3月25日项目详情页建立参照网站统一格式楼宇频道标准数据库格式持续发布、维护2013年4月3日网络专题中粮祥云投资价值解析热点专题专题制作持续发布、维护2013年3月29日写字楼房源发布房源发布、房源推荐、搜索结果置顶写字楼房源发布端口房源信息、房源置顶持续发布、维护2013年4月1日邮件营销参照当期主题格式OFFICE周荟专题制作、硬广发布每周1期2013年4月8日L’ART，当艺术邂逅邂逅创意空间中粮祥云创意空间样板解析写字楼E秀专题制作、邮件发送每月2期2013/4/9开始移动商务中粮祥云写字楼部分开盘在即，腾讯、中写联合电商、活动宣传内容

文字短信每周2期2013年4月8日2013年4月22日中粮祥云创意空间L,ART引发艺术效应

独家制作彩信每2周1期2013年4月1日软文独家撰写中粮祥云创意空间230平米起售。。。楼盘快讯新闻保持每周1篇，保持曝光率，从不同角度，利用不同的网站栏目剖析中粮祥云项目的优势以及投资价值2013年4月8日城市的价值，中央别墅区内崛起“市中心”区域报告新闻2013年4月15日以人为本，商务配套决定商务等级选址指南新闻2013年4月22日中粮集团大盘优势打造高端创意空间企业动态新闻2013年5月10日专业工具广告参照广告创意写字楼白皮书整版广告、印刷

2013年5月30日参照广告创意热点写字楼分布地图标准位广告、印刷1期开发商指定时间线下活动北京市新兴商圈发展与投资机遇研讨会

写字楼投资讲坛1次2013/4/1开始每周一次常规媒体服务软文发布、开盘报道、活动报道

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