一线地产项目定位会物业管理篇课件

武汉东原双建村双建村项目启动会—物业篇2014年10月8日武汉东原双建村双建村项目启动会一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents一、项目总平面图洪山区江夏区武昌区一、项目总平面图洪山区江夏区武昌区一、项目总平面图一、项目总平面图一、项目总平面图彩红郡一、项目总平面图彩红郡一、项目总平面图垃圾中转点商业一、项目总平面图垃圾中转点商业一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents二、建设关联指标183户二、建设关联指标183户二、建设关联指标分期楼数套数交房时间一期11栋19792016-12-31二期12栋5032018-5-12楼号开工时间完工时间开放时间售楼处2014.10.102015.3.52015.3.20体验区2014.10.102015.3.262015.4.3物业用房在23号楼，属于一期交付正常办公不受后期开发进度影响二、建设关联指标分期楼数套数交房时间一期11栋1979201一、项目总平面图二、建设指标三、周边项目调研四、项目物业管理初步方案五、项目物业用房配置标准

六、项目物业前期建议七、项目物业服务费的测算Contents一、项目总平面图Contents三、周边项目调研三、周边项目调研一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents1、物业服务定位于：构筑幸福生活，建立业主的东原物业品牌1）按照前期设计输出，该项目住宅部分采用一个区域全封闭式管理，商业开放式管理方式；2）按照前期招投标服务承诺开展工作；3）依托“童梦童享”结合“为幸福多做一点”启动“幸福大使”服务模式：营造为幸福多做一点的社区氛围引导业主参与构筑幸福生活建设从专业、参与角度建立物业标签四、物业管理方案1、物业服务定位于：构筑幸福生活，建立业主的东原物业品牌四、一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents标准：《武汉市物业管理条例》第七条新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。规范配置面积（0.2%）业委会议事活动面积（不少于15㎡）项目实际配置面积项目实际需求面积528.6515529533㎡用途总面积㎡功能分配物业需求客户中心48前台、会客室（会客室不小于6㎡）、客服办公区域前台可对小区外接待客户，会客室有窗户培训会议室50项目档案室（资料室不小于15㎡）可与会议室在一起有通风条件综合办公区60综合办公区、出纳室、更衣室、卫生间地上设置，保证自然采光通风经理办公室10独立办公及接待客户（员工）沟通有通风条件员工住宿区245员工宿舍、卫生间、沐浴间、盥洗间/洗衣间、储物间、晾衣间、员工活动室（可供45人住宿）地上自然采光通风员工食堂80厨房、就餐区地上需设计排污、排油烟库房40仓库地上自然通风总计533灰空间可扩充物业用房具体需求如下：五、物业用房配置

标准：《武汉市物业管理条例》第七条新建物业，开发建设单位应五、物业用房配置

项目现状物业建议地产回复1、物业用房、社区服务用房出入口设置小区内，不利于商户及临时人员进出小区办事将物业管理用房及社区服务用房开门方向调整到小区外，方便更多人办事所需后期在商铺二楼实现，前台在二楼（占用楼道间）并有一间客户洽谈室，后台办公区域在一楼，二楼前台与后台留一扇互通的小门2、物业用房为架空层分隔设置，采光和天然气报装存在难度1、设计调整到可满足采光通风等条件；2、永久的员工宿舍满足天然气及排烟烟道到位。四面通风，天然气可报装到位，可满足条件，排烟烟道在施工时与楼上客户一并列入排烟系统五、物业用房配置项目现状物业建议地产回复1、物业用房、社区五、物业用房配置

食堂区卫生洗漱间资料室前台宿舍2宿舍3电视房控制中心和消防中心一起在物业管理用房楼下地下人防工程内，暂无整体建筑面积呈现，小区安防系统共用一个中心，分期施工对安防系统无影响。洽谈宿舍1五、物业用房配置食堂区卫生洗漱间资料室前台宿舍2宿舍3电视五、物业用房配置

工程办公客服办公区会议室财务经理室综合办公区资料室仓库五、物业用房配置工程办公客服办公区会议室财务经理室综合办公一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents六、物业前期建议1、幼儿园、商业及住宅车、人流线关系：1）商业停车场与住宅停车场分开独立收费管理系统，至小区车库出入口处为商业停车场，靠幼儿园一侧车库出入口实现车辆无人值守自动刷卡进出；2）住宅人行出入口安装防尾随装置，车场道闸安装围栏式道闸并有费用(余额)语音提示功能。六、物业前期建议1、幼儿园、商业及住宅车、人流线关系：序号问题物业建议原由地产回复2出入口配置：1.人行出入口1个（小区主通道）；2.车库出入口3个；3.小区车行出入口2个。1.人行出入口做实体岗亭，分开进出小区，分别安装防尾随设施，并在出入口区域留非机动车道安装刷卡自动开关闸门（翼闸）；2.车库车行出入口有道闸，出口地感抬闸，入口安装刷卡识别抬闸装置；3.车行出入口考虑住宅、商业分系统管理和控制。1、武汉非机动车使用频次高，便于行人分流提高通行效率；2、分区出入有序并能提高出行速度；3、车库因是开发商产权，避免被人为占用，额外增加人员管理成本；4、住宅非住宅车辆停泊服务价格有差异，需两套收费系统实现。采纳物业建议后期施工时实现3商铺安全、烟道及隔油池1、商业烟道高空排放2、商业设置集中隔油池3、商铺靠小区内一侧建议不设窗户避免噪音、油烟影响小区居住品质，门窗区域存在安全隐患按30%比例设置，隔油池由商户实施，靠小区内一侧未设计门窗4电梯机房配置电梯机房地面铺砖，尽可能预留排风扇位置1、保持良好运行环境，提高电梯运行寿命；2、可在后期节约能耗。1、地面涂地胶漆；2、入户门眉上装百叶通风。5泵房噪音处理建议在泵房采用消音措施（例如消音石膏板）。避免后期业主投诉采用变频控制和增加减震装置6柴油发电机排烟接入烟道排烟到天台避免出现烟无法排出或通过管井、楼道排到业主家，引起后期投诉设计考虑7武汉地域性，管网处理的特殊建议消防外露管需做保温设施，隐蔽管防腐处理冬季气温对管道的影响，隐蔽管网保护中的细节，避免出现后期大的维护成本采纳物业建议，施工实现六、物业前期建议序号问题物业建议原由地产回复2出入口配置：1.人行出入口做实三、项目影响后期运营成本及客户敏感问题序号问题造成的影响物业建议地产回复8电梯配置数量多54台，高层配置电梯24台，小高层配置17台，多层13部1.电梯运行电费每月39075.96元，电梯年检费用每月6906.25元，电梯维保费用每月16500；电梯费用折算到物管费用达到0.29元/平方设计施工时，尽可能在电梯机房、公共照明、地下车库照明系统节能方面给予考虑，以消弱能耗、管理成本总成本可控范围内优先解决物业建议涉及的内容电梯运行电费电梯年检费用电梯维保费用业态层站数功率（kw)台数单梯电费（元）月度电费年检费用限速器检测每月分摊费用维保单价月维保费用高层3414.824936.7122481.0448600121505062.53508400小高层1111.221708.8614886.061470036751531.253006300洋房64.56284.811708.863000750312.53001800合计4,000.0439075.96

6906.25

1650062482.21洋房K*T=0.15，小高层K*T=0.15,34层K*T=0.15武汉年检费用标准：1-7层500；8-24层每增加一层增加10%；24层以上每层增加5%限器器2年一检按年检标准50%计算34层武汉价格350元/台/月：6层、11层300元/台/月月度运行电费¥=P*24*T*K*365/12*0.578。T为运行系数，K为X梯/X户三、项目影响后期运营成本及客户敏感问题序号问题造成的影响物业序号问题造成的影响物业建议地产回复9供水不能实现抄表到户1、物业公司需要垫付业主水费，垫付费用高经营压力大；2、每月抄表、收费、催缴增加物业人工成本；3、水损无处分摊（武汉市除公房外，无成功让业主分摊水费案例），经营风险较大4、二次供水水泵运行费用为44303元，影响物业管理费用0.20元1、安装预付式水表，实现水费预付；2、供水管网分开设置并做好防护处理；3、尽可能移交可以移交部分（如洋房）1、安装预付式水表2、管网分开设置并做防护。3、成本及政策原因，整体不做移交，争取部分做移交。10公共照明系统（含车库）用普通灯具、一个回路系统控制、开关选择方式1、普通灯具一次投入低，但运行成本高；2、高杆灯、草坪灯一条线路控制，后期运行成本高，如出现故障影响范围大，检修维护成本高；3、楼道灯普通开关控制，会出现照明经常常开，不仅耗电还影响灯具寿命。1、公共照明尽可能采用节能LED节能灯；2、尽量实现分别开关控制，以减少运行成本(如高杆灯和草坪灯、车库分区分时段回路控制等）；3、楼道内照明开关可采用声光控开关；4、公共室外照明，可采用光控控制开关控制。总成本可控制范围内优先实现物业建议内容，后期物业提出优化方案可一并落实。11外围围墙墙高2米2透空存在隐患1、郊区项目治安状态欠佳，围墙较低不能有效阻挡翻越；2、客户安全感知弱，小区主出入口中集中在一侧，围墙区域安防力量顾及面窄1、安装防爬尖刺或电子围栏，提高安防等级，增加客户安全感知；2、重点区域安装360度监控云台，可有效监控安防薄弱区域。采纳，监控云台可采用广角的方式解决，根据现场实际需求做布置，物业提方案12广场水景、儿童泳池各一处1、广场水景日常运行维护成本较高；2、儿童泳池安全隐患的处理（存在运行时，政府相关部门检验通过性问题）1、两水景需做防水处理；2、广场水景需做排水、沉污（积污）池；2、儿童泳池需做围合并符合使用规范条件（合规性）采纳，后期施工时实现六、物业前期建议序号问题造成的影响物业建议地产回复9供水不能实现抄表到户1、13、童梦童享流线区域设置的儿童活动设施，需考虑噪音，童梦童享日常运行物业管理费测算中无此测算，如委托物业公司运行需专款给予补贴。建筑标准参照集团指导标准，如下：四、物业前期建议13、童梦童享流线区域设置的儿童活动设施，需考虑噪音，童梦童一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents1、以上费用是按全封盘的方法100%收缴率，人工成本按每年10%递增计算，如果按项目分期周期计算，见附件“考虑分期的测算”则每年利润分别为首年-46万元，第二年为-43万元，第三年为-25万元，直到项目调价（需要补贴）；2、武汉市物业服务收费管理办法：普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。武价房字[2004]135号七、物业服务费测算序号业态面积物管费收费标准入住率收入/月1小高层44838.882.95100%1322752高层166849.92.554254673多房7,0882.95209104社区商铺9,1756550505地下车位1,01696975366地上车位54572100%392407收入合计8251728支出合计8459899利润-208171、以上费用是按全封盘的方法100%收缴率，人工成本按每年1七、物业前三年月度盈亏测算按高层2.55，多层、小高层2.95的前三年分期损益情况描述七、物业前三年月度盈亏测算按高层2.55，多层、小高层2.9武汉东原双建村双建村项目启动会—物业篇2014年10月8日武汉东原双建村双建村项目启动会一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents一、项目总平面图洪山区江夏区武昌区一、项目总平面图洪山区江夏区武昌区一、项目总平面图一、项目总平面图一、项目总平面图彩红郡一、项目总平面图彩红郡一、项目总平面图垃圾中转点商业一、项目总平面图垃圾中转点商业一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents二、建设关联指标183户二、建设关联指标183户二、建设关联指标分期楼数套数交房时间一期11栋19792016-12-31二期12栋5032018-5-12楼号开工时间完工时间开放时间售楼处2014.10.102015.3.52015.3.20体验区2014.10.102015.3.262015.4.3物业用房在23号楼，属于一期交付正常办公不受后期开发进度影响二、建设关联指标分期楼数套数交房时间一期11栋1979201一、项目总平面图二、建设指标三、周边项目调研四、项目物业管理初步方案五、项目物业用房配置标准

六、项目物业前期建议七、项目物业服务费的测算Contents一、项目总平面图Contents三、周边项目调研三、周边项目调研一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents1、物业服务定位于：构筑幸福生活，建立业主的东原物业品牌1）按照前期设计输出，该项目住宅部分采用一个区域全封闭式管理，商业开放式管理方式；2）按照前期招投标服务承诺开展工作；3）依托“童梦童享”结合“为幸福多做一点”启动“幸福大使”服务模式：营造为幸福多做一点的社区氛围引导业主参与构筑幸福生活建设从专业、参与角度建立物业标签四、物业管理方案1、物业服务定位于：构筑幸福生活，建立业主的东原物业品牌四、一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents标准：《武汉市物业管理条例》第七条新建物业，开发建设单位应当按照规定无偿配置物业服务用房，物业服务用房包括物业服务企业办公用房和业主委员会议事活动用房。配置物业服务用房按照国家有关居住区规划设计规范的要求执行；没有规定的，配置物业服务用房的建筑面积不低于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，并不少于八十平方米，其中业主委员会议事活动用房建筑面积不少于十五平方米。物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，有明确的坐落、房号，并且具备办理房地产权属登记的条件。规范配置面积（0.2%）业委会议事活动面积（不少于15㎡）项目实际配置面积项目实际需求面积528.6515529533㎡用途总面积㎡功能分配物业需求客户中心48前台、会客室（会客室不小于6㎡）、客服办公区域前台可对小区外接待客户，会客室有窗户培训会议室50项目档案室（资料室不小于15㎡）可与会议室在一起有通风条件综合办公区60综合办公区、出纳室、更衣室、卫生间地上设置，保证自然采光通风经理办公室10独立办公及接待客户（员工）沟通有通风条件员工住宿区245员工宿舍、卫生间、沐浴间、盥洗间/洗衣间、储物间、晾衣间、员工活动室（可供45人住宿）地上自然采光通风员工食堂80厨房、就餐区地上需设计排污、排油烟库房40仓库地上自然通风总计533灰空间可扩充物业用房具体需求如下：五、物业用房配置

标准：《武汉市物业管理条例》第七条新建物业，开发建设单位应五、物业用房配置

项目现状物业建议地产回复1、物业用房、社区服务用房出入口设置小区内，不利于商户及临时人员进出小区办事将物业管理用房及社区服务用房开门方向调整到小区外，方便更多人办事所需后期在商铺二楼实现，前台在二楼（占用楼道间）并有一间客户洽谈室，后台办公区域在一楼，二楼前台与后台留一扇互通的小门2、物业用房为架空层分隔设置，采光和天然气报装存在难度1、设计调整到可满足采光通风等条件；2、永久的员工宿舍满足天然气及排烟烟道到位。四面通风，天然气可报装到位，可满足条件，排烟烟道在施工时与楼上客户一并列入排烟系统五、物业用房配置项目现状物业建议地产回复1、物业用房、社区五、物业用房配置

食堂区卫生洗漱间资料室前台宿舍2宿舍3电视房控制中心和消防中心一起在物业管理用房楼下地下人防工程内，暂无整体建筑面积呈现，小区安防系统共用一个中心，分期施工对安防系统无影响。洽谈宿舍1五、物业用房配置食堂区卫生洗漱间资料室前台宿舍2宿舍3电视五、物业用房配置

工程办公客服办公区会议室财务经理室综合办公区资料室仓库五、物业用房配置工程办公客服办公区会议室财务经理室综合办公一、项目总平面图二、建设关联指标三、周边项目调研四、物业管理方案五、物业用房配置

六、物业前期建议七、物业服务费测算Contents一、项目总平面图Contents六、物业前期建议1、幼儿园、商业及住宅车、人流线关系：1）商业停车场与住宅停车场分开独立收费管理系统，至小区车库出入口处为商业停车场，靠幼儿园一侧车库出入口实现车辆无人值守自动刷卡进出；2）住宅人行出入口安装防尾随装置，车场道闸安装围栏式道闸并有费用(余额)语音提示功能。六、物业前期建议1、幼儿园、商业及住宅车、人流线关系：序号问题物业建议原由地产回复2出入口配置：1.人行出入口1个（小区主通道）；2.车库出入口3个；3.小区车行出入口2个。1.人行出入口做实体岗亭，分开进出小区，分别安装防尾随设施，并在出入口区域留非机动车道安装刷卡自动开关闸门（翼闸）；2.车库车行出入口有道闸，出口地感抬闸，入口安装刷卡识别抬闸装置；3.车行出入口考虑住宅、商业分系统管理和控制。1、武汉非机动车使用频次高，便于行人分流提高通行效率；2、分区出入有序并能提高出行速度；3、车库因是开发商产权，避免被人为占用，额外增加人员管理成本；4、住宅非住宅车辆停泊服务价格有差异，需两套收费系统实现。采纳物业建议后期施工时实现3商铺安全、烟道及隔油池1、商业烟道高空排放2、商业设置集中隔油池3、商铺靠小区内一侧建议不设窗户避免噪音、油烟影响小区居住品质，门窗区域存在安全隐患按30%比例设置，隔油池由商户实施，靠小区内一侧未设计门窗4电梯机房配置电梯机房地面铺砖，尽可能预留排风扇位置1、保持良好运行环境，提高电梯运行寿命；2、可在后期节约能耗。1、地面涂地胶漆；2、入户门眉上装百叶通风。5泵房噪音处理建议在泵房采用消音措施（例如消音石膏板）。避免后期业主投诉采用变频控制和增加减震装置6柴油发电机排烟接入烟道排烟到天台避免出现烟无法排出或通过管井、楼道排到业主家，引起后期投诉设计考虑7武汉地域性，管网处理的特殊建议消防外露管需做保温设施，隐蔽管防腐处理冬季气温对管道的影响，隐蔽管网保护中的细节，避免出现后期大的维护成本采纳物业建议，施工实现六、物业前期建议序号问题物业建议原由地产回复2出入口配置：1.人行出入口做实三、项目影响后期运营成本及客户敏感问题序号问题造成的影响物业建议地产回复8电梯配置数量多54台，高层配置电梯24台，小高层配置17台，多层13部1.电梯运行电费每月39075.96元，电梯年检费用每月6906.25元，电梯维保费用每月16500；电梯费用折算到物管费用达到0.29元/平方设计施工时，尽可能在电梯机房、公共照明、地下车库照明系统节能方面给予考虑，以消弱能耗、管理成本总成本可控范围内优先解决物业建议涉及的内容电梯运行电费电梯年检费用电梯维保费用业态层站数功率（kw)台数单梯电费（元）月度电费年检费用限速器检测每月分摊费用维保单价月维保费用高层3414.824936.7122481.0448600121505062.53508400小高层1111.221708.8614886.061470036751531.253006300洋房64.56284.811708.863000750312.53001800合计4,000.0439075.96

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1650062482.21洋房K*T=0.15，小高层K*T=0.15,34层K*T=0.15武汉年检费用标准：1-7层500；8-24层每增加一层增加10%；24层以上每层增加5%限器器2年一检按年检标准50%计算34层武汉价格350元/台/月：6层、11层300元/台/月月度运行电费¥=P*24*T*K*365/12*0.578。T为运行系数，K为X梯/X户三、项目影响后期运营成本及客户敏感问题序号问题造成的影响物业序号问题造成的影响物业建议地产回复9供水不能实现抄表到户1、物业公司需要垫付业主水费，垫付费用高经营压力大；2、每月抄表、收费、催缴增加物业人工成本；3、水损无处分摊（武汉市除公房外，无成功让业主分摊水费案例），经营风险较大4、二次供水水泵运行费用为44303元，影响物业管理费用0.20元1、安装预付式水表，实现水费预付；2、供水管网分开设置并做好防护处理；3、尽可能移交可以移交部分（如洋房）1、安装预付式水表2、管网分开设置并做防护。3、成本及政策原因，整体不做移交，争取部分做移交。10公共照明系统（含车库）用普通灯具、一个回路系统控制、开关选择方式1、普通灯具一次投入低，但运行成本高；2、高杆灯、草坪灯一条线路控制，后期运行成本高，如出现故障影响范围大，检修维护成本高；3、楼道灯普通开关控制，会出现照明经常常开，不仅耗电还影响灯具寿命。1、公共照明尽可能采用节能LED节能灯；2、尽量实现分别开关控制，以减少运行成本(如高杆灯和草坪灯、车库分区分时段回路控制等）；3、楼道内照明开关可采用声光控开关；4、公共室外照明，可采用光控控制开关控制。总成本可控制范围