第四章城市房屋拆迁管理法规课件

城市房屋拆迁管理法规城市房屋拆迁管理法规1拆迁现状

重庆“史上最牛钉子户”（4年）（曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》）

拆迁现状重庆“史上最牛钉子户”（4年）2第四章城市房屋拆迁管理法规课件3第四章城市房屋拆迁管理法规课件4第四章城市房屋拆迁管理法规课件5唐福珍因拆迁自焚事件(2009)自焚当天房子即被拆除唐福珍因拆迁自焚事件(2009)自焚当天房子即被拆除6上海最牛钉子户上海最牛钉子户7南宁最牛钉子户南宁最牛钉子户8中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米）中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔9广州钉子户广州钉子户10北京（海淀）钉子户北京（海淀）钉子户11华盛顿的钉子户华盛顿的钉子户12拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或者生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作。拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并13第一节、房屋拆迁概述第二节、城市房屋拆迁的工作程序第三节、城市房屋拆迁的补偿与安置第四节、特殊情况房屋的拆迁安置第五节、城市房屋强制拆迁第一节、房屋拆迁概述14第一节房屋拆迁概述一、房屋拆迁法律关系的主体拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人1、拆迁人取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。第一节房屋拆迁概述一、房屋拆迁法律关系的主体15拆迁人的表现形式房地产开发公司：常见形式土地储备中心：国家机关：土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。拆迁人的表现形式房地产开发公司：常见形式162、被拆迁人被拆迁房屋及其附属物的所有权人。2、被拆迁人17

原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。原告不服，向人民法院提出了诉讼。原告：李某兄弟姐妹6人被告：某市拆迁管理局第三人：李甲第三人：某市市政工程公司原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建18被拆迁房屋及其附属物的所有权人。本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。19房屋产权人的认定应注意：1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。房屋产权人的认定应注意：1.因析产而引起产权证标明的房屋产权203.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以215.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未22

2001年初钱某与李某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：李某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给钱某，钱某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为钱某所有。钱某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。案例原告：钱某被告：李某第三人：某房地产公司2001年初钱某与李某协议购房，双方房屋买卖达成23钱某搬入该房居住，此后一年多时间，李某多次找理由推脱钱某办理过户手续的要求。

2002年3月，某房地产公司要拆迁钱某所居住的房屋，此时，李某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。

开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定钱某的利益不受保护。要求钱某在拆迁前自行另找住房搬迁。钱某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。钱某搬入该房居住，此后一年多时间，李某多次找理由24法院判决：

双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但钱某与李某形成事实上的房屋租赁关系，李某应从钱某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给钱某。房地产开发公司应对钱某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。法院判决：25表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。二、房屋拆迁法律关系的客体表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有26根据权属划分为：属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房。单位自管房屋私有房屋特殊用途房屋各种城市基础设施构筑物根据权属划分为：属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房。27拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置；拆迁人的基本权利是对处理被拆迁人的房屋；被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。三、房屋拆迁法律关系的内容三、房屋拆迁法律关系的内容28第二节城市房屋拆迁工作程序一、拆迁前期工作（一）拆迁调查摸底：调查核实，逐户走访（二）制定拆迁计划和拆迁方案：拆迁的范围、对房屋所有人进行补偿、对使用人进行安置的计划，临时周转房的准备情况，拆迁补偿费、安置费的预算，拆迁的期限等。第二节城市房屋拆迁工作程序一、拆迁前期工作29根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查；经审查符合条件的，应颁发房屋拆迁许可证。二、申请核发房屋拆迁许可证二、申请核发房屋拆迁许可证302001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。案例原告：某市财政局

被告：某市房地产管理局2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用31《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”第34条：未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋32第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列文件：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明。”第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市33判决结果法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。判决结果法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。34（一）组织拆迁动员，发布拆迁公告拆迁人、拆迁范围、拆迁期限（二）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议安置、补偿：明确补偿形式、金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等（三）拆除房屋、平整场地自行拆迁委托拆迁三、组织实施拆迁（一）组织拆迁动员，发布拆迁公告三、组织实施拆迁35第三节城市房屋拆迁

补偿与安置一、房屋拆迁补偿拆迁人在拆迁时，对拆迁范围内被拆除房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，依法采取产权调换、货币补偿等方式给予被拆迁人补偿的行为。第三节城市房屋拆迁

补偿与安置一、房屋拆迁补偿36（一）拆迁补偿的对象拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进行补偿。（包括代管人）（二）拆迁补偿的范围只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时才进行补偿，当拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时不予补偿。（一）拆迁补偿的对象37（三）房屋拆迁补偿的形式一是实行货币补偿：指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。（三）房屋拆迁补偿的形式38二是实行房屋产权调换：拆迁人以易地或原地建设的房屋，用作对被拆迁房屋的补偿，被拆迁房屋的所有人继续保有对房屋的所有权；实质是用房屋补偿被拆迁人，核心是补偿用房的价值是否与被拆迁房的价值相等。实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。二是实行房屋产权调换：39产权调换的形式：异地或原地产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定产权调换后的租赁关系：产权调换的具体内容：产权调换的具体内容：40拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。《城市拆迁管理条例》第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁41对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的：选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。产权调换后的抵押关系对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成42如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的：1,由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。2,拆迁前，房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协43拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给44二、房屋拆迁安置指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人（使用人）丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置。包括临时过度性的安置以及最终永久性的安置。（一）房屋拆迁安置的对象是指被拆除房屋及其附属物的使用人，包括被拆迁人或者房屋承租人。二、房屋拆迁安置指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁45一次性安置：指被拆迁人或者房屋承租人直接迁入拆迁人准备的安置房，或指拆迁人以货币化安置款，与被拆迁人或者房屋承租人即时交割，没有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。临时过渡安置：由拆迁人先对须安置的被拆迁人或者房屋承租人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。（二）房屋拆迁安置的形式（二）房屋拆迁安置的形式46（三）房屋拆迁安置的地点回迁安置：拆迁人将被拆迁人安置在拆迁范围内或附近，当拆迁人在建设好安置用房后，被拆迁人就可以迁回其原来的居住地或者住所地进行居住或营业的安置方式。也称是原地安置。外迁安置：拆迁人根据建设工程的性质及城市规划对于建设地区的要求，建设的房屋不适合被拆迁人回迁居住或者办公，因此拆迁人只能将被拆迁人安置在拆迁范围之外的一种安置方式。也称异地安置、易地安置或移地安置。（三）房屋拆迁安置的地点回迁安置：拆迁人将被拆迁人安47（四）房屋拆迁安置的标准1、拆迁非住宅房屋的安置拆除工商用房、办公用房、公共设施及公益事业等非住宅房屋，应按原建筑面积进行安置。《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿”。（四）房屋拆迁安置的标准1、拆迁非住宅房屋的安置48拆除公共设施、公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规模、原性质进行重建。（可以回迁安置，也可以异地安置）其他的非住宅房屋则可以回迁安置、也可以异地安置和货币安置。拆除公共设施、公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规492、拆除住宅房屋的安置同样不承担为被拆迁人改善居住条件，增加住房面积的义务。总的安置原则：按原面积（建筑面积或使用面积）进行安置。2、拆除住宅房屋的安置50（五）拆迁安置的补偿费搬家补偿费：临时安置补助费：被拆迁人自行过渡解决住房的，由拆迁人付给临时按住补助费，期限为规定的过渡期。拆迁引起停产、停业的补助费：拆除非住宅房屋引起被拆除房屋的使用人停产、停业，造成被拆除房屋使用人经济损失，拆迁人应给予一定的补偿。具体补偿标准各地自行制定（五）拆迁安置的补偿费搬家补偿费：51（六）拆迁人不得擅自延长过渡期限《城市拆迁管理条例》第32条规定：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人责任延长过渡期限的：对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人应自逾期之月起付给临时安置补助费。（六）拆迁人不得擅自延长过渡期限《城市拆迁管理条例》第32条52第四节特殊情况房屋的拆迁安置一、共有产权房屋的拆迁补偿与安置如果共有人对房屋的拆迁补偿意见一致，则按照被拆迁人的选择由拆迁人与被拆迁人协商处理拆迁事宜。选择产权调换的，调换后的房屋的产权归共有权人共同共有或按份共有；选择货币补偿的，按份共有按各自享有的份额领取补偿款，共同共有人共同领取补偿款。第四节特殊情况房屋的拆迁安置一、共有产权房屋的拆迁补偿与安53共有权人对房屋的拆迁补偿意见不一致的：拆迁人应当告知被拆迁人即所有共有权人办理析产手续，析产后各共有权人按照各自所有的房屋与拆迁人协商拆迁补偿事宜。达不成析产协议的，可以诉请人民法院判决，根据法院的判决确定产权人。共有权人对房屋的拆迁补偿意见不一致的：54在房屋拆迁主管部门批准的拆迁期限内，共有权人之间不能达成一致意见且没有办理析产手续或没有办理完毕析产手续的：拆迁人应将拆迁补偿方案报房物拆迁主管部门批准后实施拆迁，并办理证据保全手续，待被拆迁人之间的产权争议解决后另行处理。在房屋拆迁主管部门批准的拆迁期限内，共有权人之间不能达成一致55二、产权有纠纷房屋的拆迁补偿《城市房屋拆迁管理条例》第29条规定：拆迁产权不明确的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报房物拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。二、产权有纠纷房屋的拆迁补偿56三、拆迁公共设施的拆迁补偿拆除市政设施后不需要重建的，由拆迁人按照法定标准给予市政设施的管理人补偿；拆除市政设施后必须重建的，由市政设施的管理人依法予以重建，但重建费用由拆迁人承担；三、拆迁公共设施的拆迁补偿57四、特殊单位的拆迁安置拆迁国家保护的使（领）馆房屋、军事设施、教堂、寺庙、文物古迹等房屋设施，拆迁单位应与主管部门联系，在得到政府主管部门批准后，才能开展拆迁工作。拆迁范围内的坟墓，建设单位应当公告坟主迁移，并适当发给迁葬费。对无主坟墓，应由建设单位代迁至公墓。四、特殊单位的拆迁安置58第五节城市房屋强制拆迁一、强制拆迁《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。第五节城市房屋强制拆迁一、强制拆迁59行政强制拆迁作出限期拆迁的决定由当地人民政府根据拆迁人或者房屋拆迁管理部门提出的申请，经审查认为拆迁裁决不违反相关的法律规定，作出限期拆迁的决定。限期拆迁决定的生效限期拆迁决定自送达当事人之日即发生法律效力。被拆迁人如果不服该限期拆迁决定的，可以向人民法院起诉，也可以向作出决定机关的上级申请复议。但在诉讼期间，不停止该决定的执行。二、强制拆迁的程序行政强制拆迁二、强制拆迁的程序60强制执行的决定在限期拆迁决定生效后，被拆迁人仍然拒绝履行的，县级以上人民政府作出强制拆迁的决定，责成房屋拆迁管理部门及有关部门强制执行。

强制执行强制执行机关强制被拆迁人履行义务，但应通知被拆迁人到场，其拒绝到场的，不影响执行。执行人员清点被拆迁人的财务并予以封存后派人送到指定的场所将被拆迁人接受，其拒绝接受造成损害的，由被拆迁人自己承担。由执行机关的原因造成被拆迁人的财物损害的，由执行机关赔偿。强制执行的决定61执行完毕向人民政府报告执行完毕向人民政府报告62司法强制拆迁由人民法院依法强制被拆迁人履行拆迁义务的行为。强制拆迁的申请无论是拆迁人要求被拆迁人履行拆迁协议中所规定的拆迁义务还是房屋拆迁管理部门请求人民法院强制被拆迁人履行拆迁行政管理部门所作出的拆迁决定及拆迁裁决，都可以向人民法院提出强制拆迁执行申请。司法强制拆迁由人民法院依法强制被拆迁人履行拆迁义务的行为。63强制拆迁执行申请的受理人民法院收到当事人递交的书面强制执行申请后,依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定审查是否需要强制执行，对确需进行强制执行的，发出牵制执行通知书。强制执行通知被拆迁人在制定的期间内履行拆迁义务，被拆迁人在指定的期间内仍然拒绝履行的，由人民法院予以强制执行。强制拆迁执行申请的受理64行政强制拆迁与司法强制拆迁的区别1.受理和实施的机关不同司法强制拆迁只能由享有司法管理权的人们法院行使；而行政强制执行的决定由县级以上人民政府作出，并由其指定的行政机关予以强制执行。2.执行行为的性质不同司法强拆是人民法院的司法行为，被执行人不服可向上级人民法院或人民检察院申诉；而行政强拆是行政机关依法行使行政权力，采取强制手段，强制被拆迁人履行拆迁义务的行政行为，被拆迁人如不服，可向人民法院提起行政诉讼。行政强制拆迁与司法强制拆迁的区别1.受理和实施的机关不同65城市房屋拆迁管理法规城市房屋拆迁管理法规66拆迁现状

重庆“史上最牛钉子户”（4年）（曝光在2007年3月全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》）

拆迁现状重庆“史上最牛钉子户”（4年）67第四章城市房屋拆迁管理法规课件68第四章城市房屋拆迁管理法规课件69第四章城市房屋拆迁管理法规课件70唐福珍因拆迁自焚事件(2009)自焚当天房子即被拆除唐福珍因拆迁自焚事件(2009)自焚当天房子即被拆除71上海最牛钉子户上海最牛钉子户72南宁最牛钉子户南宁最牛钉子户73中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔1258万后开始搬家，据说最后拿到1700万（建筑面积779.81平方米，补偿标准达1.6万元/平方米）中国最贵钉子户（深圳）：1997年120万建，2007年获赔74广州钉子户广州钉子户75北京（海淀）钉子户北京（海淀）钉子户76华盛顿的钉子户华盛顿的钉子户77拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并将原有使用者或者生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡，待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作。拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物，清理地上、地下障碍物，并78第一节、房屋拆迁概述第二节、城市房屋拆迁的工作程序第三节、城市房屋拆迁的补偿与安置第四节、特殊情况房屋的拆迁安置第五节、城市房屋强制拆迁第一节、房屋拆迁概述79第一节房屋拆迁概述一、房屋拆迁法律关系的主体拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人1、拆迁人取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。第一节房屋拆迁概述一、房屋拆迁法律关系的主体80拆迁人的表现形式房地产开发公司：常见形式土地储备中心：国家机关：土地局需要盖办公楼，计划在某处进行拆迁，拆迁人是土地局，则土地批文不能由自己批，应由上级土地管理部门或人民政府来发批文，才能取得拆迁许可证。当拆迁管理部门做为拆迁人时，裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门。拆迁人的表现形式房地产开发公司：常见形式812、被拆迁人被拆迁房屋及其附属物的所有权人。2、被拆迁人82

原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。原告不服，向人民法院提出了诉讼。原告：李某兄弟姐妹6人被告：某市拆迁管理局第三人：李甲第三人：某市市政工程公司原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建83被拆迁房屋及其附属物的所有权人。本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人。84房屋产权人的认定应注意：1.因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下，应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准，当事人未能达成书面析产协议的，以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书或裁定书为准。2.因房屋产权人去世的，应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准，或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准。房屋产权人的认定应注意：1.因析产而引起产权证标明的房屋产权853.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。4.对于设定抵押的房屋，如在抵押期限内，则应当以抵押人为产权人。如抵押期限已过，抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的，可以以抵押权人为产权人。3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以865.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未87

2001年初钱某与李某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：李某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给钱某，钱某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为钱某所有。钱某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。案例原告：钱某被告：李某第三人：某房地产公司2001年初钱某与李某协议购房，双方房屋买卖达成88钱某搬入该房居住，此后一年多时间，李某多次找理由推脱钱某办理过户手续的要求。

2002年3月，某房地产公司要拆迁钱某所居住的房屋，此时，李某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。

开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定钱某的利益不受保护。要求钱某在拆迁前自行另找住房搬迁。钱某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。钱某搬入该房居住，此后一年多时间，李某多次找理由89法院判决：

双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但钱某与李某形成事实上的房屋租赁关系，李某应从钱某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给钱某。房地产开发公司应对钱某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。法院判决：90表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。二、房屋拆迁法律关系的客体表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有91根据权属划分为：属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房。单位自管房屋私有房屋特殊用途房屋各种城市基础设施构筑物根据权属划分为：属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房。92拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置；拆迁人的基本权利是对处理被拆迁人的房屋；被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁；被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置。三、房屋拆迁法律关系的内容三、房屋拆迁法律关系的内容93第二节城市房屋拆迁工作程序一、拆迁前期工作（一）拆迁调查摸底：调查核实，逐户走访（二）制定拆迁计划和拆迁方案：拆迁的范围、对房屋所有人进行补偿、对使用人进行安置的计划，临时周转房的准备情况，拆迁补偿费、安置费的预算，拆迁的期限等。第二节城市房屋拆迁工作程序一、拆迁前期工作94根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定

市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查；经审查符合条件的，应颁发房屋拆迁许可证。二、申请核发房屋拆迁许可证二、申请核发房屋拆迁许可证952001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。案例原告：某市财政局

被告：某市房地产管理局2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用96《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。”第34条：未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。《城市房屋拆迁管理条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋97第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列文件：建设项目批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁计划和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明。”第7条规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市98判决结果法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。判决结果法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚。99（一）组织拆迁动员，发布拆迁公告拆迁人、拆迁范围、拆迁期限（二）拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议安置、补偿：明确补偿形式、金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任等（三）拆除房屋、平整场地自行拆迁委托拆迁三、组织实施拆迁（一）组织拆迁动员，发布拆迁公告三、组织实施拆迁100第三节城市房屋拆迁

补偿与安置一、房屋拆迁补偿拆迁人在拆迁时，对拆迁范围内被拆除房屋的所有权人所有的房屋及其附属物，依法采取产权调换、货币补偿等方式给予被拆迁人补偿的行为。第三节城市房屋拆迁

补偿与安置一、房屋拆迁补偿101（一）拆迁补偿的对象拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进行补偿。（包括代管人）（二）拆迁补偿的范围只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时才进行补偿，当拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时不予补偿。（一）拆迁补偿的对象102（三）房屋拆迁补偿的形式一是实行货币补偿：指拆迁人对被拆除的房屋按其价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。（三）房屋拆迁补偿的形式103二是实行房屋产权调换：拆迁人以易地或原地建设的房屋，用作对被拆迁房屋的补偿，被拆迁房屋的所有人继续保有对房屋的所有权；实质是用房屋补偿被拆迁人，核心是补偿用房的价值是否与被拆迁房的价值相等。实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。二是实行房屋产权调换：104产权调换的形式：异地或原地产权调换的补偿标准：有偿等价原则确定产权调换后的租赁关系：产权调换的具体内容：产权调换的具体内容：105拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。这种产权调换是法定的，既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务。《城市拆迁管理条例》第二十七条：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁106对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的：选择实行产权调换，该抵押权对调换后的房屋继续有效。抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议，而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系。选择实行货币补偿，如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的，拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存。产权调换后的抵押关系对拆除设有抵押权的房屋，抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成107如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的：1,由拆迁人提出补偿安置方案，报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁。2,拆迁前，房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全。如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协108拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换，由拆迁人给109二、房屋拆迁安置指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁人（使用人）丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置。包括临时过度性的安置以及最终永久性的安置。（一）房屋拆迁安置的对象是指被拆除房屋及其附属物的使用人，包括被拆迁人或者房屋承租人。二、房屋拆迁安置指由于在用地范围拆除房屋，使被拆迁110一次性安置：指被拆迁人或者房屋承租人直接迁入拆迁人准备的安置房，或指拆迁人以货币化安置款，与被拆迁人或者房屋承租人即时交割，没有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。临时过渡安置：由拆迁人先对须安置的被拆迁人或者房屋承租人进行临时安置，过渡一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。（二）房屋拆迁安置的形式（二）房屋拆迁安置的形式111（三）房屋拆迁安置的地点回迁安置：拆迁人将被拆迁人安置在拆迁范围内或附近，当拆迁人在建设好安置用房后，被拆迁人就可以迁回其原来的居住地或者住所地进行居住或营业的安置方式。也称是原地安置。外迁安置：拆迁人根据建设工程的性质及城市规划对于建设地区的要求，建设的房屋不适合被拆迁人回迁居住或者办公，因此拆迁人只能将被拆迁人安置在拆迁范围之外的一种安置方式。也称异地安置、易地安置或移地安置。（三）房屋拆迁安置的地点回迁安置：拆迁人将被拆迁人安112（四）房屋拆迁安置的标准1、拆迁非住宅房屋的安置拆除工商用房、办公用房、公共设施及公益事业等非住宅房屋，应按原建筑面积进行安置。《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定：“拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿”。（四）房屋拆迁安置的标准1、拆迁非住宅房屋的安置113拆除公共设施、公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规模、原性质进行重建。（可以回迁安置，也可以异地安置）其他的非住宅房屋则可以回迁安置、也可以异地安置和货币安置。拆除公共设施、公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规1142、拆除住宅房屋的安置同样不承担为被拆迁人改善居住条件，增加住房面积的义务。总的安置原则：按原面积（建筑面积或使用面积）进行安置。2、拆除住宅房屋的安置115（五）拆迁安置的补偿费搬家补偿费：临时安置补助费：被拆迁人自行过渡解决住房的，由拆迁人付给临时按住补助费，期限为规定的过渡期。拆迁引起停产、停业的补助费：拆除非住宅房屋引起被拆除房屋的使用人停产、停业，造成被拆除房屋使用人经济损失，拆迁人应给予一定的补偿。具体补偿标准各地自行制定（五）拆迁安置的补偿费搬家补偿费：116（六）拆迁人不得擅自延长过渡期限《城市拆迁管理条例》第32条规定：拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人责任延长过渡期限的：对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人应自逾期之月起付给临时安置补助费。（六）拆迁人不得擅自延长过渡期限《城市拆迁管理条例》第32条117第四节特殊情况房屋的拆迁安置一、共有产权房屋的拆迁补偿与安置如果共有人对房屋的拆迁补偿意见一致，则按照被拆迁人的选择由拆迁人与被拆迁人协商处理拆迁事宜。选择产权调换的，调换后的房屋的产权归共有权人共同共有或按份共有；选择货币补偿的，按份共有按各自享有的份额领取补偿款，共同共有人共同领取补偿款。第四节特殊情况房屋的拆迁安置一、共有产权房屋的拆迁补偿与安118共有权人对房屋的拆迁补偿意见不一致的：拆迁人应当告知被拆迁人即所有共有权人办理析产手续，析产后各共有权人按照各自所有