土地实施细则

PAGE－PAGE18－信阳市农村土地流转实施细则第一章总则第一条为完善农村土地管理，优化土地资源配置，推进土地节约集约利用，盘活土地资源要素，促进农村改革发展综合试验区建设，根据国家有关法律法规和中央的有关政策,结合我市实际，制定本细则。第二条农村土地流转应坚持的指导思想是：按照党委领导，政府主导，市场运作，四级联动，多方参与，社会服务的思路，以农村土地流转为突破口，先行先试，敢闯敢试，推进农村综合改革。第三条农村土地流转应当坚持以下基本原则：（一）农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循依偿的原得改变农村土地集体所有性质，不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。（二）林权流转应当遵循有利于保护、发展和合理利用森林资源，不损害国家、集体、个人和社会公共利益；遵循依法、自愿、公开、公平的原则；林权流转后，林地所有权性质不变，林地的林业用途不变；流转期限最长不得超过70年，属于承包经营的林地流转时，其流转期限不得超过原承包期的剩余期限；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。（三）农村集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划和城市总体规划、乡镇建设规划。不得改变土地集体所有性质，不得擅自改变土地用途，不得损害农民的合法权益。第四条农村土地流转的目标任务是：到2010年，全市耕地流转面积达到200万亩左右，其模经营面亩以达到20%左右年流转土地达到300万亩左右，其中，规模经营达到30%左右流转土地达到500万亩左右，其中，规模经营达到50%左右。林权流转的目标任务是：到2010年，全市林权流转面积达到300万亩左右，其中，规模经营面积（50亩以上）达到30%左右。2015年流转土地达到500万亩左右，其中，规模经营达到50%左右。2020年流转土地达到800万亩左右，其中，规模经营达到80%左右。第二章农村土地承包经营权流转管理第五条各县区建立土地流转管理办公室，乡镇建立土地流转服务中心，村级建立土地流转服务站。鼓励和支持自然人或法人发起组建农村土地承包经营合作社、农村土地承包经营权交易中心等组织机构。县区农业局设立土地流转仲裁委员会，乡镇设立农村土地流转纠纷调解委员会，及时调处流转纠纷、争议。第六条承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转让、转包、互换、入股、出租或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。农村土地承包经营权流转后可以再次流转。承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。

第七条农村土地承包经营权流转一般应当遵循以下程序：（一）确权发证。对农村土地承包经营权进行确权、登记、发证，到2010年，发证率要达到98%以上。拥有土地承包经营权证方可进行流转，已流转但尚未取得承包经营权证的应当在2010年以前补办完毕。（二）信息发布。乡村农村土地流转服务机构应对本辖区内有流转意愿的土地进行调查摸底，并定期发布农村土地流转的供求信息。（三）协商。承包方需要转出土地承包经营权时，可与受让方在自愿协商的基础上，自主决定。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方协商。（四）备案或申请。承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。（五）审查。流转初步意向经发包方备案或同意后，由所在乡镇土地流转中心对受让方的情况进行审查。同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查。同一受让方跨乡村流转土地或流转土地集中连片规模达到100亩以上的，由县乡两级土地流转中心协同审查。由县、乡两级土地流转中心协同审查的，时间不超过15个工作日。由乡级土地流转中心单独审查的，时间不超过7个工作日。对受让方审查的内容包括：（1）资质审查。包括法人资格、注册地址、信誉度、资金状况、技术水平、经营管理能力和履约能力。（2）项目审查。包括实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险。（六）订立合同。经审查后，在县乡土地流转中心监督下，双方协商，签订土地承包经营权流转合同。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方订立合同。流转合同使用河南省农业厅统一印制的标准合同文本。（七）合同鉴证。乡镇土地流转中心应当依当事人申请对流转合同进行鉴证，但是不强迫当事人接受鉴证。（八）合同备案。双方签订的合同必须在乡镇土地流转中心备案，并由乡镇土地流转中心归档管理。同一受让方流转土地规模达到100亩及以上的，签订合同的情况需由乡镇土地流转中心向县区土地流转中心申报备案。第八条建立土地撂荒惩罚机制。对于自己不愿耕种，又不委托他人代耕，或拒绝流转，造成土地撂荒一年以上的，由发包方依法收回承包地，并收取一定的复垦费。第三章农村林权流转管理第九条各县区建立林权流转服务中心，负责建立县区林权流转信息数据库，负责林权流转的供求信息登记和信息网上发布、价格评估、合同签订和法律政策咨询等工作。县区林业局设立林权流转仲裁委员会，乡镇设立农村林权流转纠纷调解委员会，及时调处流转纠纷、争议第十条林木和林地流转可以采取转让、拍卖、租赁、抵押、担保、出资、交换及其他法律法规允许形式进行，可以依法继承、担保、入股和作为合资、合作的出资或合作条件，也可以按本细则规定实行再次流转，再次流转应征得原所有权人或原承包人同意。林地使用权发生流转时，林地上林木的所有权或者使用权可以同时流转，已经取得的林木采伐许可证同时转让。森林、林木和林地流转后，依托森林、林木、林地生存的野生动物、重点保护的野生植物以及古树名木的保护义务和责任同时转移。第十一条林权流转一般应当遵循以下程序：（一）确权发证。对林木所有权、经营权及林地使用权进行确权、登记、发证，到2010年完成95%以上的发证工作。拥有林权证方可进行林权流转。（二）信息发布。县区林权流转服务中心应对本辖区内有流转意愿的林木、林地进行调查摸底，并定期发布流转的供求信息。（三）协商。双方当事人应当就林木、林地流转的相关事宜进行自愿协商。（四）公示。集体统一经营管理的林木和林地流转，应当提前15天在本村进行公示，并召开集体经济组织成员会议，选举产生流转工作小组，流转工作小组依照有关法律、法规的规定拟订并公布流转方案，召开村民会议或村民代表会议广泛征求村民意见，并经2/3以上人员同意通过流转方案。（五）资产评估。林木和林地流转前，应当进行森林资源资产评估。森林资源资产评估应当由有专业评估资格的评估机构进行，评估必须有2名森林资源资产评估专家参加。评估机构应当按照国家和省有关森林资源资产评估的技术规程和办法进行评估，并出具评估报告。自森林资源资产评估基准日起满1年再进行流转的，应当重新进行森林资源资产评估。林木和林地的流转价格，应当以资产评估价值为基准。（六）拍卖、招标。集体统一经营管理的林木和林地流转，依法采用拍卖、招标的方式，并按照有关拍卖和招投标的有关规定及程序公开进行。（七）签订合同。当事人应当签订书面合同。合同的内容由双方当事人协商，合同格式由市级林业行政主管部门统一确定。（八）变更登记。集体所有的林木和林地承包经营权采取拍卖、交换、转让方式流转的，单位和个人所有的林木所有权流转以及林地使用权流转的，当事人应当根据有关规定，向林业行政主管部门提出登记申请，进行变更登记。集体所有的森林、林木和林地承包经营权采取转包、出租或其他方式流转的，单位和个人所有的森林、林木使用权流转的，无需进行变更登记，但当事人应当将流转合同报当地林业行政主管部门备案。第十二条林木和林地采取抵押、担保前必须进行森林资源资产评估。（一）抵押、担保生效同时双方当事人须到县级林业部门进行抵押、担保登记，办理抵押、担保证明书；（二）已抵押、担保登记的林权不得申请办理林权变更登记。（三）抵押、担保的期限由抵押双方协商确定，其中属于承包、转让的最长不得超过合同约定的剩余年限。第四章农村集体建设用地流转管理第十三条市、县（区）国土资源管理部门负责农村集体建设用地流转工作，领导县（区）级土地交易中心，农村集体经济组织、乡镇国土管理、规划机构负有协助义务。第十四条农村集体建设用地使用权可以出让、转让、出租、入股、联营和抵押，并通过协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。第十五条集体建设用地使用权出让、出租、转让和转租按以下程序办理：（一）公示。农村集体经济组织出让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意。（二）申请。农村集体土地所有者、土地使用者持有关土地权属证明、身份证明、企业营业执照、合同等文件，到基层国土资源管理所办理集体土地使用权出让、出租、转让、转租申请手续。（三）审批。基层国土资源管理所初审后，按程序报市、县国土资源管理部门审查，报市、县人民政府批准后，向土地使用者发放用地批准书。（四）签订合同。集体土地所有者、土地使用者签订集体土地使用权出让、出租、转让、转租合同，按让合同约定缴交相关费用。（五）申办规划许可。土地使用者凭用地批准书向城乡规划部门申办确认出让地块位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件。（六）变更登记。农民集体土地所有者、土地使用者双方凭用地批准书、合同、相关费用缴交凭证及城乡规划部门出具的批准文件到市、县（市、区）国土资源管理部门进行变更登记，土地使用者取得土地使用权证。第十六条土地使用者要改变出让、出租合同约定的土地用途或使用条件的，必须征得农民集体土地所有者、原审批的人民政府和城乡规划部门的同意，重新签订土地使用权出让合同或补充协议，并办理变更登记手续。第十七条下列农村集体建设用地使用权流转，必须进入市、县（市、区）级土地交易中心进行公开交易，并参照国有土地使用权公开交易的程序和办法办理。（一）集体建设用地使用权出让、出租用于工业、商业、旅游、娱乐等经营性项目；（二）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；（三）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让的；（四）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让的。第十八条农村集体建设用地使用权出让、出租按其用途不得超过以下年限：（一）工业用地五十年；（二）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（三）商业、旅游、娱乐用地四十年；（四）综合或者其他用地五十年。农村集体建设用地使用权转让、转租的，土地使用年限为原出让、出租土地使用年限减去已使用年期后的剩余年限。第十九条农村集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人抵押建筑物和其他土地附着物时，不转移对集体建设用地的占有，将建筑物和其他土地附着物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的行为。农村集体建设用地使用权不得单独抵押。集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。第二十条抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人，转让行为无效。转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。第二十一条抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。第二十二条按照“同城、同地、同价”原则，参照本地区更新后的国有建设用地基准地价和等级，制定并公布集体建设用地基准地价和集体建设用地使用权最低保护价，并适时调整。县级以上国土资源管理部门负责所辖区域的集体建设用地的地价管理和地价确认。第二十三条集体建设用地使用权初次收益主要归集体经济组织所有，应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排。集体建设用地使用权首次流转时的土地收益归土地所有者，主要用于集体经济的发展、公益事业的投入、农民生活的安置补偿和社会保障，具体收益以及使用情况应当向本集体经济组织成员公布接受监督。集体建设用地使用权再次流转发生增值的，土地增值收益中的10%归于市、县人民政府；其余90%归土地所有者和原土地使用者，具体分配比例可由有资质的中介机构进行评估后，按照原土地使用者在土地上的投入而定，原则上土地所有者所得土地增值收益不得低于40%。第五章农村宅基地管理第二十四条实行一户一宅。依法取得的宅基地由区（市）县人民政府登记造册，核发集体建设用地使用证或宅基地使用权证。农民转让、出租房屋后，不得再申请新的宅基地。第二十五条远离城镇不实施土地整理的山区、深丘区，农村村民依法取得的宅基地在符合村庄规划、风景名胜区保护等规划的前提下，可以通过房屋联建、出租等方式流转。房屋报建按村镇规划建设管理的有关规定执行。农村村民退出宅基地的补偿，不得低于当地征地补偿标准。第二十六条限制新建住宅。已完成“千村百镇”规划的乡村，严禁在规划点以外审批建房，违者限期拆除，并追究审批者责任。第六章农地流转扶持与奖励第二十七条财政支持。财政支农资金向集中连片规模经营项目倾斜，改善农田基础设施。凡新增连片流转耕地500亩，或林地1000亩以上，流转期限5年以上的，市县财政优先安排支农项目资金，并给予适当的物资奖励。第二十八条信贷支持。金融机构加大对规模经营户的信贷支持力度，在有条件的县区开展农地抵押、林权抵押和农户房屋抵押贷款业务，政府给予贷款担保并给予贷款贴息。第二十九条用地支持。对规模化经营的农户，可根据其生产管理的实际需要，占用除基本农田以外的农用地，用于建设直接服务于生产管理的简易设施。本农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织按照乡（镇）土地利用总体规划，兴办规模化畜禽养殖所需用地，可按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。第三十条用电支持。对土地流转规模经营户，在农用生产电价基础上再优惠10%。第三十一条科技支持。对规模经营户从事种养项目，推动农业增效和提高土地利用率的，给予科技投入和经费支持。第三十二条以奖代补。（一）鼓励土地集中连片流转。规模经营户凡新增连片流转土地300亩以上，林地1000亩以上，流转期限5年以上的，给予适当的物资奖励。（二）扶持发展土地合作社。凡新组建土地合作社，新组建土地合作社或林业合作社，土地入股面积500亩以上，林地入股面积2000亩以上，并经工商部门登记，且运作规范，效益明显，经农业部门核准，给予适当的物资奖励。（三）支持组建土地流转服务中心。凡组建乡镇土地流转服务中心，且运作规范，作用发挥明显，每年新增土地流转面积1000亩以上的，或林地流转5000亩以上的，给予适当的物资奖励。（四）鼓励机关企事业单位干部职工创业。对承包农村土地从事农业、林业生产经营的单位干部职工，保持原单位各种待遇不变；同时，对连片经营50亩以上、从事高新技术产业开发的单位干部，其经营效益明显，成绩突出的，予以奖励。（五）市县区财政安排一定数量的专项资金，用于奖励推进土地流转工作优秀的乡镇。第三十三条鼓励业主投资农业基础设施建设。对投资兴农田水利基础设施，修建直接用于种养业生产和管理、服务的非永久性固定建筑物，其占地不视为建设用地，免相关手续和收费。第三十四条鼓励开发“四荒”。对获得成片“四荒”土地承包经营权的，可依法取得土地承包经营权证或林权证，以此作为经营者在经济交往中的土地使用权凭证。“四荒”土地使用权依法享有继承、转让出租、抵押或参股联营权利。第三十五条鼓励农民自主创业。对自愿放弃土地承包经营权的农户，经集体经济组织成员大会或成员代表大会讨论同意，可用集体经济组织收益给予一定补偿。农民流转土地后自主创业和兴办实体，享受相关优惠政策，在就业、子女入学、社会保障等方面享受与城镇居民同等的政策。第三十六条实施土地流转主体多元化。鼓励工商企业、科研机构、机关事业单位、城镇居民等带项目、带技术、带资金下乡租地、承包土地，开发高效农业项目。引进全省乃至全国农业前沿项目的，政府将给予奖励扶持。第三十七条建立农村社会保障机制。提高农村低保水平，提高新农合报销比例，建立农民养老保险和失业保险。鼓励农民以农地承包经营权换社保。凡自愿将土地承包经营权交给集体经济组织并符合参保条件的农民，以土地资本化收入为基准，实行集体缴纳、政府补贴，按规定缴费比例选择任何一档缴纳养老保险费。第三十八条建立农业经营风险保障机制。开展农业政策性保险业务，降低规模经营户的经营风险。第三十九条建立农村土地人走地退机制。对在城市定居并有稳定收入、自愿放弃土地承包经营权的农民，实行市民待遇，并由农村集体经济组织给予合理补偿。对自愿放弃宅基地的农户，给予合理补偿，也可以用宅基地换得城镇建设用地或在城市购买政府建造的廉价房。第四十条按照审批权限经批准，实施农村集体建设用地整理，将整理节约的建设用地指标挂钩到符合土地利用总体规划、城乡规划区域使用的集体建设用地。对规模经营户，确需进行土地整理