南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比报告

南山置业烟台世贸中心四地块物业类型配比研究报告谨呈：烟台南山置业发展有限公司项目背景-----南山集团通过为烟台市政府修建投资10亿元的会展中心置换总面积约1000亩的四块地地块占地功能要求容积率政府其他要求1号21万21万公建、21万住宅＜2.02号12.7万10万平米，纯商业娱乐＜2.03号27万会展中心+酒店+办公（10+10+10）平米＜1.2酒店档次高，办公超高层4号16.3万以住宅为主，少量商业＜1.2现状为农用地，无开发条件小计总占地77万平米,建筑面积约102万平米1234烟大三期滨州医学院大海会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹码南山集团为政府修建3号地上的会展中心（投资10亿元），以此置换1、2、3、4块地会展中心06年8月份需竣工，10月份投入使用地块出让条件2本报告的命题---从市场价值和成功案例角度分析4块地合适的物业类型和容积率1号地21万平米住宅、21万平米公建10万平米纯商业娱乐要求办公建超高层、高档次农用地，无开发条件2号地3号地4号地1号地要先开发，21万公建量是否太大商业量是否太大该地块做商业还是住宅超高层办公楼在近两年是否合适，是否有市场可推后开发政府对地块要求南山集团困惑各地块合适物业类型公建商业的合适比例各地块合适容积率核心问题借鉴成功案例分析市场现状公建不低于50%办公档次太高，近期开发注：公建指商业、办公、酒店的综合降低公建比例降低办公档次，推后开发总矛盾3问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束4本区域在城市的位置-----位于最靠近滨海的区域莱山经济开发区APEC产业园项目位于烟台市莱山区，交通便利，北临黄海，处在未来烟台市发展的中心地带距离烟台市政府2公里距离老城区市中心14公里（15分钟车程）距离机场15公里通过滨海路、观海路同老城区相联，距离连接各区的五区连接路2公里。本项目4地块5区域属性现状-----多重属性并存，核心属性不清晰体育公园会展酒店办公滨海旅游新市府商贸大学住宅文教区旅游区商务区政务区核心属性不清晰目前以各大学为主的文教区特征最为明显市政府新的办公地在莱山区已成公认，但未形成政务新区、新市区之类的区域概念商务区是在南山集团3、2和1号地的会展、公建、办公等设施修建之后才会形成旅游区仅有滨海旅游带，体育公园仍处于修建中多重属性并存项目所在区属性现状6问题的解决思路区域属性分析区域功能界定地块总体定位案例借鉴地块功能定位容积率物业类型区域现状属性剖析，明确存在问题确定区域主要功能，明确发展方向在区域发展方向之下，四地块总体定位在区域总定位下，结合案例明确各地块功能研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束7城市新中心区是新区区域多种功能的核心统领深圳福田新区新中心区是最有包容性的属性，也是最核心的属性核心属性：新中心区包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店）高级住宅区旅游区（音乐中心、中心公园）青岛东部新区核心属性：东部新中心区，包含四大功能区：政务区（市委、市府大厦所在区）CBD（购物广场、金融中心等商务大楼）高级住宅区（银都花园等）旅游区（五四广场为主的滨海旅游区南京河西新区核心属性：河西新区包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）CBD（规划写字楼、购物中心等设施）奥体中心（有旅游功能）高级住宅区文教区旅游区商务区政务区新中心区8虽然本区域文教区的现状特征更明显，但新中心区带给本区域的房地产价值更大文教区商业：含商务、商业产业：包括教育、会展金融贸易、高新技术、工业、软件业等环境：指区域内的整体规划、绿化景观、建筑物等商业土地价值产业环境资料来源：世联研究区域价值模型核心产业、区域环境和商业商务构成一个区域最终的价值只有三个方面平衡协调发展区域价值才能最大化区域价值的最终表现是区域内土地价值的提升以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升新中心区政府主导会展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境政府的规划及搬迁会带来与之相关的商务和商业需求政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提升为提升区域整体价值，本区域应该以新中心区为核心属性9新中心区的属性将带给本项目所在区域更高的规划价值和市场价值深圳新中心区居住用地价格走势规划价值市场价值高起点片区规划路网等基础设施修建会展等市政工程投入政府搬迁地价开始上涨住宅开始建立新高价版块写字楼等商务项目出现CBD成形，房价达到峰值新中心区带给本区域的两大价值新中心区的属性带给项目的规划价值将会直接转化为市场价值10问题的解解决思路路区域属性性分析区域功能能界定地块总体体定位案例借鉴鉴地块功能能定位容积率物业类型型区域现状状属性剖剖析，明明确存在在问题确定区域域主要功功能，明明确发展展方向在区域发发展方向向之下，，四地块块总体定定位在区域总总定位下下，结合合案例明明确各地地块功能能研究时点点：四块块地将在在未来3-5年年开发结结束11四地块总总体定位位-----启启动“烟烟台新城城市中心心计划””新中心区区基本成形形由南山集集团现有有4块地地为主体体，未开开发本项目4块地总总体定位位：站在全市市新区发发展的高高度，依依托现有有体育公公园和滨滨海风景景带的旅旅游资源源以及大大学区的的人文资资源，同同时借助助烟台市市新政务务区的名名义：通过南山山集团现现有四块块地的综综合开发发，为烟烟台市启启动一个个“新城城市中心心区的计计划”，，最终通通过提升升区域价价值，带带动南山山集团四四块地价价值最大大化政务区旅游区文教区商务区高级住宅宅区12四块地总总体形象象定位中国烟台台•新城城市中心心区新中心计计划将开开创烟台台的新未未来新城市中中心区将将成为二二十一世世纪新烟烟台的代代表13问题的解解决思路路区域属性性分析区域功能能界定地块总体体定位案例借鉴鉴地块功能能定位容积率物业类型型区域现状状属性剖剖析，明明确存在在问题确定区域域主要功功能，明明确发展展方向在区域发发展方向向之下，，四地块块总体定定位在区域总总定位下下，结合合案例明明确各地地块功能能研究时点点：四块块地将在在未来3-5年年开发结结束14本项目面面临的核核心问题题-----4块地适适合的物物业类型型和容积积率在南山集集团4块块地要承承担启动动烟台““新城市市中心区区计划““重任的的前提下下，我们们面临的的核心问问题：近期3-5年内内，这4块地合合适开发发的物业业类型是是什么？？近期3-5年内内，这4块地适适合的容容积率是是多少案例借鉴鉴深圳中心心区东莞新城城中心南京河西西新城新城市中中心区物物业发展展规律新城市中中心物业业容积率率研究内容容15问题的解解决思路路区域属性性分析区域功能能界定地块总体体定位案例借鉴鉴地块功能能定位容积率物业类型型区域现状状属性剖剖析，明明确存在在问题确定区域域主要功功能，明明确发展展方向在区域发发展方向向之下，，四地块块总体定定位在区域总总定位下下，结合合案例明明确各地地块功能能研究时点点：四块块地将在在未来3-5年年开发结结束16投资启动动中心区主主干道基基本完成成投资大厦厦、信息息枢纽中中心大厦厦建设中中；中心区基基础市政政设施““七通一一平”基基本完成成成功拍卖卖出让一一块居住住用地；；中心区城城市公园园建成和黄、中中海、深深业、居居住项目目六大政府府工程（（市民中中心、图图书馆、、音乐厅厅等）同同时开工工中心区进进入高速速发展期期；高交会馆馆正式起起用；新中心区区地位已已经确立立；居住项目目竣工投投入使用用；江苏大厦厦、国际际商会大大厦等高高级写字字楼也相相继落成成中心区进进入稳定定发展期期；居住项目目：星河河国际，，黄埔雅雅苑写字楼项项目中电电信息；；六大公建建大部分分完成政府完成成搬迁大型商业业办公居住住市政项目目居住项目目土地开发发基础设施施开始启动动1993年1995年1996年1997年年1998年1999-2001年年2002-20042005之后后社区级商商业区域性商商业市级商业业起步期发展期公建处于于收尾阶阶段商业项目目：中心心购物公公园开始始筹建高档写字字楼全面面入市星级酒店店基本无住住宅开发发快速发展展期成熟期深圳中心心区开发发进程-----房地地产开发发次序从从居住、、办公最最后才过过渡到商商业性项项目的开开发案例借鉴鉴—深圳中中心区17东莞新中中心区开开发进程程-----房房地产开开发次序序从居住住、办公公最后才才过渡到到商业性性项目的的开发案例借鉴—东莞新中中心区起步期发展期成熟期开发类型新区开始启启动国际会展中中心中央生活区区规划展市政中心、、会堂等开开始建设会展中心开始启动2001年年2002年年开发时间2004框架年世纪城、凯凯旋城住宅宅开发龙头工程鸿鸿福西路、、东江大道道建成行政中心、、科学馆等等处于建设设中成形年市府大楼、、中心广场场等行政文文化功能基基本完善第一国际商商业项目开开始金凯大厦、、华凯大厦厦等写字楼楼开始2003年年住宅全面开开发行政文化功功能形成第一国际开开始招租写字楼入市市并招租2005社区商业区域商业市级商业基础设施住宅项目市政项目大型商业办公项目住宅办公居居住东莞新中心心区在1992年已已规划好，，但停滞10年才建建从2001年重新开开始爆发性性发展住宅区的规规划几乎与与CBD同同步发展会展中心最最早开发，，但经营情情况较弱（（场馆收费费仅为广州州的1/3）18南京河西新新城开发进进程-----住宅宅类项目先先启动，随随着市政设设施的建设设办公项目目开始建设设动工案例借鉴—南京河西西新城起步期发展期成熟期开发类型新区开始规规划确定13标标志项目住宅性用地地拍卖政府投入180亿元元道路基建开开始开始启动2002年年2003年年开发时间2005-政府投入230亿奥体新城、、顺驰、万万科等项目目入市奥体中心建建设中道路设施完完善中奥体中心建建成顺驰、万科科、中海等等地产项目目发售宋都大厦、、紫鑫中华华广场主体体封顶，大大部分写字字楼项目才才开工2004年年基础设施住宅项目市政项目住宅项目CBD的新新区规划引引发住宅的的先期开发发市政设施投投入少，住住宅项目对对规划利好好的提前透透支造成住住宅陷入滞滞销局面政府投入少少，导致写写字楼、商商业等项目目缺乏入市市支撑大型商业（（如银城10万平米米）因时机机不成熟在在近期无法法开始建设设规划的13个标志性性项目只有有2个封顶顶，其他还还处于开工工阶段社区商业19新区开发进进程的启示示-----新区市市政配套的的实质性建建设才会带带来住宅、、写字楼和和商业项目目的成功开开发成功启示新区的开发发，只有市市政设施先先启动才能能带给住宅宅、办公楼楼、商业等等项目的实实质性利好好随着新区的的成熟，物物业适宜开开发次序为为住宅、办办公楼、大大型商业办公楼的档档次随着区区域的成熟熟而逐渐提提升大型型商商业业只只有有在在区区域域完完全全成成熟熟、、知知名名度度提提升升、、辐辐射射范范围围扩扩大大后后才才有有开开发发和和经经营营成成功功的的可可能能性性新区区只只要要市市政政的的真真实实投投入入，，住住宅宅是是可可以以与与新新区区同同步步开开发发的的不成成功功借借鉴鉴东莞莞国国际际会会展展中中心心在在新新区区未未形形成成之之前前早早期期开开发发，，导导致致经经营营状状况况较较差差南京京河河西西新新城城市市政政设设施施（（如如政政府府大大楼楼））实实质质性性建建设设弱弱，，因因此此住住宅宅项项目目销销售售受受影影响响，，而而写写字字楼楼销销售售也也遇遇到到问问题题20城市市新新中中心心区区开开发发对对本本区区域域的的启启示示----近近期期应应以以住住宅宅开开发发为为主主，，商商业业以以社社区区级级和和区区域域性性商商业业为为主主起步步期期发展展期期快速速发发展展期期成熟熟期期商业业项项目目办公公项项目目市政政配配套套土地地开开发发路网网设设施施居住住项项目目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市市新新中中心心区区成成功功开开发发次次序序本项目4块地开发周期本项项目目4块块地地应应主主要要以以中中高高档档住住宅宅开开发发为为主主先先开开发发，，商商业业以以社社区区级级商商业业和和区区域域性性商商业业为为主主，，办办公公以以中中档档为为主主因项目开发发周期较长长，物业类类型和容积积率的设置置应保持弹弹性0-3年4-5年6-10年年10年后时间开发类型不同城市新新中心区的的开发历程程基本一致致不同城市，，开发力度度不同，则则开发周期期不同21本项目4块块地功能及及指标确定定总原则原则1：中中高档住宅宅开发为主主，先期开开发原则3：以以社区级商商业和区域域性商业为为主原则2：办办公以中档档为主，中中后期开发发在102万万平米的总总开发量中中，住宅将将占到50%以上的的比例中高档住宅宅将是最早早入市的物物业类型办公楼档次次不宜走高高档以及大大投入的超超高层应在新市区区会展等市市政设施投投入之后再再开发商业公建的的总量将主主要由住宅宅区的人口口决定集中性大型型商业将不不会是本项项目商业的的核心形式式原则4：物物业类型和和容积率的的设置要弹弹性化部分地块物物业类型定定位应综合合考虑，功功能最好复复合化容积率以给给出区间和和范围，不不宜固定为为具体数值值22新中心案例例借鉴明确确了4块地地主要开发发类型，但但各地块合合适的物业业类型是什什么?下面面将从市场场和地块价价值属性角角度来确定定23从地块滨海海属性分析析，也应高高档住宅开开发为主体体，地块属性价价值市场现状滨海路沿线线项目：贵贵族城、海海天名人广广场物业类型：：高档住宅宅、别墅价格：7000元/平米，烟烟台中价格格最高板块块滨海沿线项项目借鉴青岛：银都都花园、弄弄海园、金金光都市名名家等90%为高档档住宅，均均价10000元/平米，全全市豪宅区区大连：星海海国宝、一一品星海等等90%为为高档住宅宅，均价9000/平米，全全市豪宅区区香港：浅水水湾区为香香港著名的的豪宅区，，多为演艺艺名星或商商界政界要要人的居住住区国外：美国国黄金海岸岸、澳洲NOOSA湾区等滨滨海区均有有世界著名名的豪宅住住宅区高档住宅为为主高档住宅为为主本项目4块块地均属近近海项目，，应以高档档住宅开发发为主海景最好的的1号地块块开发高档档住宅则是是价值的最最大化利用用24本项目4块块地价值盘盘点-----2号号地高档住住宅的价值值最高，3号地商务务价值最高高，1号地地有部分商商业价值价值点：体育公园烟台大学市政府劣势：临近原有普普通居住区区距海较远滨州医学院院(规划中中)烟大三期(规划中)贵族城住宅宅区(部分分建成)黑松林(原始状态态)3号地4号地1号地2号地市政府(已使用)国际商城烟台大学(规划中)体育公园（基本建成成）大海滨海路价值点：直面大海体育公园烟台大学价值点：已规划的会会展中心规划中的两两所大学市政府劣势：近黑松林价值点：近会展中心心近规划中的的两所大学学近住宅区劣势：近黑松林商业价值弱弱高档住宅价价值最高有部分商业业价值住宅价值较较高商务价值最最高住宅价值较较高商业价值弱弱地块市场价价值25本项目4块块功能及物物业类型地块核心价值物业类型原政府规划1号地住宅价值较高有部分商业价值住宅为主体公建（商业+其他配套）为辅住宅21万平米公建21万平米2号地高档住宅价值最高商业价值弱高档海景住宅10万平米纯商业娱乐用地3号地商务价值最高会展酒店办公（中档）会展10万平米酒店10万平米办公（高档）10万平米4号地住宅价值高商业价值弱住宅为主社区配套型商业住宅为主少量商业26容积率确定定的主要内内容4地块容积积率公建商业总总量商业级次及设置置原因规模及设置置依据开发时间写字楼档次及设置置原因开发时间住宅容积率物业类型27问题的解决决思路区域属性分分析区域功能界界定地块总体定定位案例借鉴地块功能定定位容积率物业类型区域现状属属性剖析，，明确存在在问题确定区域主主要功能，，明确发展展方向在区域发发展方向向之下，，四地块块总体定定位在区域总总定位下下，结合合案例明明确各地地块功能能研究时点点：四块块地将在在未来3-5年年开发结结束28烟台市场场上滨海海项目容容积率在在1-4之间，，有高容容积率化化的趋势势在售项目目容积率率银河怡海海山庄：：1.0，多层层银河怡海海花园：：1.0，多层层海天名人人广场：：3.64，20多层层的高层层碧海云天天：1.4，高高层与小小高层在建项目目容积率率北京天鸿鸿滨海广广场项目目：4.96，，20层层和26层早期开发发项目容容积率在在1-4之间近两年新新拍地块块容积率率偏高住宅商业办公楼容积率29成熟滨海海城市海海景项目目容积率率相对较较高，以以高层物物业为主主其他3以上高层为主主青岛颐灏园：：1.33多层层与小高高层金光都市市名家：：2.3922层高高层为主主鲁信未央央：1.12多多层层碧佛利山山庄：1.54小小高层层为主1-3之之间小高层为为主大连星海国宝宝：3.89高高层层一品星海海：3.1小小高层和和高层星海阳光光：3.5明高高层层为主3-4之之间高层为主主香港浅水水湾：高高层为主主,容积积率约在在3以上上澳洲：高高层主打打,容积积率较高高香港榆景景湾:住宅商业办公楼容积率30本项目1、2、、4号地地块整体体容积率率建议-----1.5---3.0之间间，不大大于3.0，综综合用地地性质烟台市场场：1-4之间间，有高高容积率率趋势外地滨海海城市：：1-4，3-4居多多，整体体偏高1、2号号地块原原容积率率2.0，4号号地1.2各地块资资源及价价值点容积率确确定考虑虑因素容积率确确定以区区间为主主，保持持弹性空空间适应应地块开开发周期期长的现现实根据烟台台和其他他成熟滨滨海市场场发展趋趋势，容容积率取取一般规规律的中中间值考虑未来来适应市市场的需需要，用用地性质质为以住住宅为主主的综合合用地本项目容容积率建建议1、2地地块容积积率建议议2.0----3.0，综综合用地地(居住住为主，，含商业业办公)4号地块块容积率率建议1.5---3.0，，综合用用地(居居住为主主，含商商业办公公)住宅商业办公楼容积率31新容积率率下1、、2、4号地块块住宅总总量统计计地块容积率占地面积(万平方米)住宅面积(万平方米)总人数(全部按住宅，130平米/套估算)1号地2.0214296002号地2.012.72660004号地2.016.3327200小计5010022600住宅商业办公楼容积率考虑到4地块土土地均为为招拍挂挂用地，，容积率率必须是是固定值值，且政政府所给给占地面面积为毛毛地，有有退红线线的要求求，因此此容积率率取下限限32深圳新中中心区商商业发展展规律---商商业规模模和面积积随中心心区的成成熟逐渐渐升级起步期发展期快速发展展期成熟期商业级次次中海华庭庭等社区级商商业万佳百货货、天虹虹商场等等成为南南北部区域型商商业购物公园园、五星星级酒店店着手打打造深圳圳市级商业业中心0-2年年3-5年年6-10年10年后后开发类型型开发时间间发展驱动动力住宅项目目内需型型消费住宅人口口迁移成成为区域域中心区域成为为城市中中心办公公、住宅宅引起总总人口增增加辐射范围围中海等居居住区内内北部区域域内大部部分社区区中心区，，全市范范围商业级次次随人口口增加、、区域功功能提升升而逐渐渐升级区域级商商业是借借助于住住宅区配配套的需需要而产产生中心区发发展12年后，，具市级级商业功功能的大大型商业业和酒店店才出现现注：以下下所讲商商业含公公建在内内住宅商业办公楼容积率33南京河西西新城和和东莞新新中心区区商业发发展现状状------大型商商业只能能在新中中心区功功能成熟熟之后才才入市南京河西西新城商业规划划面积：：商业规划划面积58万平平米，，，占新区区总建筑筑面积（（240万平米米）的25%，，含综合合性商业业、商业业街等商业开发发现状：：2002年新区区开始规规划，目目前纯商商业和综综合性项项目还未未开发2004年2月月以奥体体新城为为代表的的7个住住宅的社社区级商商铺开始始发售，，但未经经营规划10万平米米商业的的西堤国国际项目目因时机机不成熟熟至今仍仍未开工工仅有为住住宅作配配套的的的社区级级商业进进入市场场东莞新中中心区商业开发发现状：：2001年9月月：国际际会展中中心建成成开始对对外营业业2001-2004年年：中信信凯旋城城、世纪纪城等住住宅陆续续开发，，配备相相关社区区商业2004年5月月：在新新中心区区行政文文化功能能集中后后，第一一国际大大型商业业发售在新中心心区形成成、住宅宅大量开开发后综综合性商商业入市市住宅商业办公楼容积率率34烟台市市对本本区域域商业业的规规划-----以区区域级级商业业为主主，但但近几几年成成为城城市级级商业业的可可能性性较弱弱区域级级商业业中心心位置：：世贸贸中心心及体体育公公园附附近辐射人人口：：20-50万万人规模：：5万万平米米以上上内容：：大百百货/超市市、商商业街街、商商务活活动办办公楼楼、星星级酒酒店、、休闲闲娱乐乐设施施、金金融及及电子子商务务设施施位置：：世贸贸中心心及体体育公公园附附近辐射人人口：：20-50万万人规模：：5万万平米米以上上内容：：大百百货/超市市、商商业街街、商商务活活动办办公楼楼、星星级酒酒店、、休闲闲娱乐乐设施施、金金融及及电子子商务务设施施城市级级级商商业中中心以发展展眼光光看，，莱山山区将将成为为烟台台的城城市中中心辐射及及服务务人口口：50-100万万人住宅商业办公楼楼容积率率35未来3-5年本本项目目将以以社区区级商商业和和区域域级商商业为为主，，兼顾顾城市市级商商业，，保留留商业业发展展的弹弹性空空间新城市市中心心计划划0-2年内内：依依托住住宅开开发社社区级级的配配套商商业3-5年：：社区区级商商业与与区域域级商商业并并存烟台市市商业业规划划近期：：区域域级商商业远期：：城市市级商商业，，全市市中心心以社区区级商商业和和区域域级商商业为为主考虑城城市未未来发发展，，兼顾顾城市市级商商业教育及及旅游游功能能烟大为为主的的大学学园区区：学学校人人口增增加引引起商商业规规模扩扩大滨海旅旅游带带的发发展：：旅游游人口口增加加引起起商业业规模模扩大大住宅商业办公楼楼容积率率36商业面面积确确定的的一般般规范范-----本本项目目商业业规模模将以以社区区商业业和区区域性性商业业为主主基本要素市级中心商业区区域性商业区居住区级商业中心新城商业中心规模30万M2以上10万M2以上2.5万M212万M2以上区位城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利城市规划的新城中心商业区客流量日人流量50万以上日人流量25万以上居住人口5000以上日人流量25万以上核心消费群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民车行30分钟内居民本区区域域的的商商业业规规模模应应介介于于区区域域性性商商业业区区及及居居住住区区级级商商业业中中心心之之间间同时时兼兼顾顾新新城城市市商商业业中中心心的的规规范范确确定定住宅宅商业业办公公楼楼容积积率率37本项项目目公公建建商商业业的的规规模模----不不低低于于4块块地地综综合合开开发发面面积积的的25%社区区级级商商业业规规模模区域域级级商商业业规规模模地块住宅面积总户数总人口商业面积1、2、4号地90-150万平米6130—10000户18000-30000人（按3人/户）27000平米烟大等30000人27000平米小计60000人54000平米商业业总总量量为为3-6万万平平米米商业业总总量量为为12万万平平米米以以上上区域性商业中心10万平米以上区域15分钟车程内居民和外来消费者新城市中心商业12万平米以上车行30分钟内居民城市市级级商商业业规规模模商业业总总量量为为30万万平平米米以以上上城市级商业中心30万平米以上全市及外来旅游、公务人员按社社区区和和区区域域双双级级次次，，本本项项目目商商业业规规模模确确定定为为15-20万万平平米米考虑虑区区域域未未来来发发展展空空间间，，本本项项目目商商业业总总规规模模确确定定一一个个弹弹性性范范围围-------不不低低于于25万万平平米米，，即即不不低低于于4块块地地总总建建面面的的25%商业业面面积积的的弹弹性性范范围围利利于于项项目目的的后后期期操操作作及及利利润润最最大大化化发发挥挥住宅商业办公楼楼容积率率38商业公公建在在4块块地中中的级级次划划分滨州医医学院院(规规划中中)烟大三三期(规划划中)贵族城城住宅宅区(部分分建成成)黑松林林(原始始状态态)3号地4号地1号地2号地市政府府(已使使用)国际商商城烟台大大学(规划划中)体育公公园（基本本建成成）大海商业设设置原原则住宅性性用地地尽量量少的的布置置商业业和公公建1.2.4号以以社区区商业业为主主商务价价值高高的地地块要要布置置综合合性商商业3号以以区域域和城城市商商业为为主社区级级商业业总量不不低于于总面面积的的10%区域级级商业业，功功能尽尽可能能复合合，形形成新新城市市中心心的核核心社区级级商业业，总总量不不低于于总面面积的的10%39商业公公建的的面积积划分分地块占地面积(万平米)总面积(万平米)商业公建比例（%）商业公建面积(万平方米)1号地2142不低于10%42号地12.72423号地2733公建中设30%的商业量10万商业23万会展、办公及酒店4号地16.332不低于10%3小计5012319万商业23万会展、办公及酒店40深圳新新中心心区办办公楼楼的发发展规规律----中中心区区越成成熟，，办公公楼越越高档档，辐辐射范范围也也越广广起步期期发展期期快速发发展期期成熟期期写字楼楼及档档次江苏大大厦等等高档档写字字楼诺德中中心等等全市市最高高档的的写字字楼0-3年4-5年6-10年年10年年后开发类类型开发时时间写字楼楼客户户第三产产业：：与金金融相相关的的行业业广告、、律师师、金金融、、电子子及实实业类类企业业驱动力力市政府府的搬搬迁全市CBD的形形成住宅商业办公楼楼容积率率投资大大厦等等中档档第三产产业：：服务务于第第二产产业的的贸易易、律律师等等行业业写字楼楼的档档次随随着区区域的的成熟熟而逐逐渐提提升客户的的规模模和档档次也也随着着区域域的成成熟而而扩大大和提提高写字楼楼客户户的来来源随随着区区域的的成熟熟而影影响范范围扩扩大规划前前景辐射范范围本区域域及周周边全市范范围本区域域内为为主41南京河河西新新城和和东莞莞新中中心区区办公公楼现现状-----市政政设施施的完完善和和区域域成熟熟是写写字楼楼开发发的核核驱动动力住宅商业办公楼楼容积率率起步期期发展期期快速发发展期期成熟期期写字楼楼及档档次紫鑫中中华广广场和和宋都都广场场封顶顶，紫紫金大大厦等等建设设中2002年年初2002-20042005-开发类类型开发时时间无南京河河西新新城驱动力力奥体中中心建建成无刚规划划，无无商务务氛围围住宅为为主，，无商商务氛氛围东莞新新中心心区起步期期发展期期快速发发展期期成熟期期写字楼楼及档档次华凯大大厦、、元美美广场场等高高档2001-20022003-20042005-开发类类型开发时时间驱动力力新中心心区成成熟联合大大厦、、金贸贸大厦厦等中中档刚规划划，无无商务务氛围围市政设设施建建成，，新区区开始始成熟熟42本区域域经济济发展展现状状对办办公楼楼的需需求将将主要要是以以中档档办公公楼为为主住宅商业办公楼楼容积率率起步期期发展期期快速发发展期期成熟期期写字楼楼及档档次大量出出现中高档档是主主体开发类类型无驱动力力区域功功能完完善的的利好好开始出出现以中档档为主主刚规划划，无无商务务氛围围市政投投入带带来的的前景景0-2年3-5年6-10年年10年年后开发时时间写字楼楼聚集集高档区域成成熟客户为第二二产业业服务务的第第三产产业第三产产业：：金融融类服服务行行业大型、、跨国国的服服务业业烟台3-5年状状况烟台全全市：：第三产产业比比例仅仅为35%，比比例较较低莱山区区：市政府府虽在在莱山山区办办公，，但行行政配配套未未完善善新区的