物权法基础知识070406课件

物权法

西南财大

姜玉梅物权法

西南财大姜玉梅1

一、13年立一法为何如此艰辛

历经13年的酝酿，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日在十届全国人大五次会议获得高票通过，并将于今年10月1日起实施。

《物权法》从研究起草至今历时13年，经7次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法道路为何如此艰辛？

一、13年立一法为何如此艰辛

历经13年的酝2主要原因有如下几个方面：一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又慎；二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性问题，学术界存在着较大争议，从而一度导致物权立法停滞。

物权法基础知识070406课件3二、物权法的作用

“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”（第1条）1、维护国家基本经济制度2、维护社会主义市场经济秩序（为市场的形成和发展奠定了必要的前提和基础）（确定物权种类——交易的前提、确立变动原则——实现交易目的、确立善意取得制度——保护交易安全）3、保护权利人的物权（明确物的归属——实现定份止争；发挥物的效用——实现物尽其用）二、物权法的作用

“为了维护国家基本经济制度，维护社会主4例如：

A-——B（保管关系）B——C（古砚台买卖关系，C明知B无权处分，2000元成交）C——D（买卖关系，D不知C无权处分，10000元成交）问：A能否要求D返还原物？为什么？本案怎样处理？为什么？（D106）例如：A-——B（保管关系）5又如：

A-——B（房屋买卖关系，A卖方，B买方；50万；未履行）B——C（房屋买卖关系，65万）（1）均未履行时，怎么解决？（2）C已支付价款，但B未履行时，怎么解决？

（3）B已交付房屋给C使用，怎么解决？（4）B已交付房屋给C，并办理了过户登记，怎么解决？（D9）又如：6再如：A的东西丢失，B拾得。（1）A向B要求返还时，B要求支付保管费，可否？（民法通则——无因管理）（2）A向B要求返还时，B不给，怎么办？（D112-2）（3）B拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（D111）（4）B拾得后800元卖给C，怎么办？（D107、D106、D108）（5）B拾得后交给有关部门，怎么办？（D113）

——6个月内认领：物归原主；

——6个月后认领：国家或物归原主；

——始终无人认领：国家再如：7A欠BCD的款，其中，与B的关系中有财产抵押，在其后向D借款时，合同写明，优先D。现借款均到期，A的财产不足清还BCD。问：先还谁？为什么？（物权法定D5、D179）A欠BCD的款，其中，与B的关系中有财产抵押，在其后向D借8A——B（债权关系）其中：A——债权人；B——债务人。问：

1、B从A的工作桌的抽屉里拿走A欠之款项，怎么处理？

2、B从A处将期满，但A不返还的租赁物强行去回，怎么处理？（D245）A——B（债权关系）9三、物权法的调整对象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”（第2条）1、民事关系——平等民事主体发生的关系2、因物的归属和利用而产生的民事关系。例如：某税务机关——纳税义务人（征纳税关系）某税务机关——建筑公司（建筑合同关系）某税务机关——西南财大（某大楼的归属）三、物权法的调整对象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用10四、物权制度中的几个基本问题1、物——“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”（D2）2、物的种类——有体物和无体物；不动产和动产；3、物权——“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”（D2）

四、物权制度中的几个基本问题1、物——“本法所称物，包括不动114、所有权——“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”（D39）5、用益物权——“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”（D117）6、担保物权——“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”（D170）4、所有权——“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有127、物权的种类：

（1）完全物权与限制物权（2）自物权与他物权（3）用益物权与担保物权用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权、

宅基地使用权、地役权

担保物权——抵押权、质权、留置权（4）动产物权与不动产物权（5）特定物与种类物（以是否依当事人的意思具体指定为标准）

物权的标的物必须是“特定物”

7、物权的种类：（1）完全物权与限制物权13

——土地承包经营权：（D125）

——建设用地使用权：（D135）

——宅基地使用权：（D152）

——地役权：（D156）

——抵押权：（D179）

——质权：动产质（D208）权、权利质权——留置权：（D230）——土地承包经营权：（D125）148、物权（法）与债权（法）的联系与区别

债权与物权作为民法中的两大基本财产权，它们是社会经济运行的最基本的要素。

财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系8、物权（法）与债权（法）的联系与区别

15

（运动）

AB（静止)

所有人新所有人

（运动）16

物权与债权的联系

1、物权是债权产生的前提2、债权是物权变动的原因。3、债权设置的目的是为了取得物权，物权与债权相互渗透。

物权与债权的联系

1、物权是债权产生的前提17

物权与债权的区别（主要表现在七个方面）

1．主体特征的区别（对世权——对人权）2．内容上的区别（绝对权——相对权）3．客体上的区别（有体物——有体物、无体物、行为、权利）4．在权利设定上的区别（法定——意定）5．在期限上的区别（无或有——有）6．在效力上的区别（排他、优先、追及、物上请求——请求）7．在保护方法上的区别（D32-38）

物权与债权的区别（主要表现在七个方面）

1．主体特征的区别18

9、物权的效力

物权的效力——是指为了确保物权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，法律所赋予物权的特定的保障力。9、物权的效力

物权的效力——是指为了确保物权19物权效力的内容

1、物权的排他效力2、物权的优先效力（1）物权优先于债权；物权效力的内容1、物权的排他效力20

A（债权人）

B（债权人）

甲

C（债权人）

D（债权人）

（抵押权人）

A（债权人）

21（2）物权之间的优先权（法定）

——一般：“成立在先，权利在先”

买卖不破租赁）

——特殊：

问：

1、正在抵押的物，抵押人能否出售？（D191）

2、先抵后租的后果？

3、先租后抵的后果？（D190）

4、抵押物被留置的，怎么处理？（D239）

（2）物权之间的优先权（法定）

——一般：“成立在先，22某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，将自己继承的位于本市中南大街20号的4间房屋租给魏某使用，每月租金400元1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万多元，在妻子住院前，程某曾向其友丁某借款2万元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏的4间房屋卖给丁某。

某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，23双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋。同年8月10日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是24

同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。

同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏25

对本案的不同意见（三种）：第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其租用房屋。对本案的不同意见（三种）：26

第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征27

第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。

第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但283、物权的追及效力（D106）4、物上请求权（D32-38）

3、物权的追及效力（D106）29五、物权法的基本原则

（一）

物权法定原则（二）一物一权原则（三）公示、公信原则五、物权法的基本原则

（一）

物权法定原则30

物权法定原则

（一）物权法定原则概念和内容（二）物权法定原则存在的根据（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原则

（一）物权法定原则概念和内容31（一）物权法定原则概念和内容

1、概念：物权法定原则，又称为物权法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。它“反面”的意思就是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。

物权法定主义是物权法的一项基本原则，也是物权法区别于合同法的重要标志。（一）物权法定原则概念和内容1、概念：32

2、内容

物权法定主义最早起源于罗马法，以后逐渐为大陆法各国所采纳。物权法定主义具有如下几项内容：2、内容

物权法定主义最早起源于罗33

（1）物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创设。（2）物权的内容只能由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。（3）物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以确定。（4）物权取得的方法、存续的期间均由法律设定，（5）物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。

（1）物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创34（二）物权法定原则存在的根据

1、基于历史原因而需要确认物权法定原则。2、于物权制度的重要性，需要确认物权法定原则。3、从物权的性质来看，对第三人的利益影响更大。

因此从有利于物权的公示、确保交易的安全与迅速的作用来看，物权法定十分必要。

（二）物权法定原则存在的根据

1、基于历史原因而需要确35坚持物权法定原则应注意的问题

在适用中不能过于僵化，对任何以行政法规以及最高人民法院的司法解释所创设的物权都不予承认，这不利于规范和调整新型物权法律关系和保护当事人的利益。不违反法律精神下，按交易习惯（D116）坚持物权法定原则应注意的问题在适用中不能过于僵化，对任36

（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原则和合同法中的合同自由原则是相对应的。

（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原37根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形式。如果当事人所设立的物权形式是物权法未规定的物权形式，则当事人的设定是无效的。根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定38物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：

合同具有相对性(法律政策上的考量，就在于合同是当事人之间的事，完全可以实行合同自由，法律只是预先设一个例外规则：合同内容违反法律强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。)

物权具有绝对性

(“直接支配”和“排除他人干涉”两个效力加在一起，就是谁取得物权谁就独占该项财产。社会资源、社会现存的有形财产，被这些物权权利人一一“独占”了，其他人就没有份。可见物权就是对社会上现存有形财产的“独占权”。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产独占了，这就造成混乱.由于物权权利效力太大，因此不允许让当事人自由创设。)

物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：

39二、一物一权原则

（一）一物一权的概念和内容（二）一物一权原则存在的基础（三）一物一权原则的具体适用

二、一物一权原则

（一）一物一权的概念和内容40（一）一物一权的概念和内容

1、概念

又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得设立两个或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。（一）一物一权的概念和内容

1、概念

又称物412、一物一权的内容

(1)物权的客体仅为特定物。

(2)一个所有权的客体仅为一个独立物。

(3)一物之上可以设置数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾（鼓励利用）。一般认为，可以同时并存的物权主要表现在如下几个方面：第一:所有权与其他物权可以同时并存；第二:在同一物之上设定数担保物权第三:用益物权与担保物权同时并存。

(4)一物的某一部分不能成立单个的所有权。2、一物一权的内容(1)物权的客体仅为特定物。42三、公示、公信原则

（一）公示原则

1、概念：

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。三、公示、公信原则

（一）公示原则43

公示制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效力、排他效力，所以债权的设立不需要公示。意义：物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。公示制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效44

2、公示方法

a.

动产交付（D23-27）b.

不动产登记（D9-22）交付和登记是物权公示的基本方法。

2、公示方法

a.

动产交付（D23-27）45动产交付:

1.“交付”的构成：在种类物买卖的情形——标的物“特定”＋“交付的意思”＋“接受的意思”。在特定物买卖的情形——“交付的意思”＋“接受的意思”（标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖）

2.“交付”的形态：

一般（D23）；特殊（运输工具D24、简单交付D25、指示交付D26、占有改定D27）动产交付:46特别要注意:“交付”在合同法上与在物权法上的效果不同.在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物所有权移转；划分风险负担的标准。在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法（所有权移转、质权设定）；不动产“直接支配”（占有）的移转标准。

特别要注意:47（二）公信原则

1、概念：

是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（二）公信原则

1、概念：48

2、意义

近代民法为保障交易安全和善意第三人的利益，采用了日耳曼法及法国固有法的原则，承认信赖登记而从事不动产交易的人，其因交易取得的权利受到保护，对信赖占有而取得动产物权的人，即使该占有人不享有真正的权利，取得人的权利仍应受到法律的保护。2、意义近代民法为保障交易安全和善意49

我国立法：

（1）对于不动产的登记赋予了较强的公信力，任何因信赖登记而从事交易的人，其利益一般均可受到保护。（D16、D21）（2）对于动产而言，因交付而取得占有的公信力并不很强，因此立法确定善意取得制度。（D106）我国立法：50（三）公示与公信的关系

1、联系公示与公信都是为维护交易的安全所设定的。公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。

（三）公示与公信的关系

1、联系51

2、区别a.

功能上：公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能则在于，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中取得的权利仍应受到法律保护。2、区别a.

功能上：52

b、内容上

公信原则不考虑公示内容的正确与否。存在的缺陷：在实践中因错误登记、重复登记、权利移转后未变更登记等现象时常发生，导致了登记的内容可能与实际的权利不相符合，在此情况下严格采取公信原则，难免使真正的权利人蒙受损害.

b、内容上公信原则不考虑公示内容的正确与否53补救：

在采用公信原则的国家，一般都采取两种措施：a.采取预防措施尽可能避免登记错误的发生； b.采取事后补偿措施，对真正的权利人所受损害予以赔偿，此种赔偿一般为国家赔偿。这两种方法各有利弊，我国立法D21。补救：在采用公信原则的国家54（三）关于不动产物权变动登记的效力

各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法：1、登记对抗主义。此种做法以法国为代表。日本民法也采纳了这一方式。2．登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。3．地券交付主义。这一制度为大多数英美法国家所采用。

（三）关于不动产物权变动登记的效力

各国立法规定不尽55我国立法：一向采纳登记要件说

根据我国学者的一般看法，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。存在问题：不利于对守信人的保护。本次立法：（D9）一般——登记生效主义。（物权未变动）特殊——法律特别规定

——D28、29、30、127无需登记即变动；——D129，未登记，不发生对抗效力——登记对抗主义我国立法：一向采纳登记要件说根据我国学者的一般看法，不56“一房多卖”——登记定乾坤

【案例】某房地产公司于2006年7月将一套现房以每平方米1500元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登记，刘某因忙于外出演出而未入住。2007年3月该地段房产价格涨为每平方米2000元，房地产公司又将同一套现房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入住。

【法条】《物权法》中第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，才能从卖方（某房地产公司）转移给买房人。在“一房二卖”中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理过户登记的张某不享有所有权、无权占有房屋。

“一房多卖”——登记定乾坤

57物权法的“亮点与遗憾”

亮点一：预告登记（债权保全措施）有效防止“一女二嫁”（对于在建商品房、在建工程抵押）

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

（D20）

物权法的“亮点与遗憾”

亮点一：预告登记（债权保全措施）有58亮点一：

70年后产权自动续期稳定民心

土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，《物权法》149：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这无疑给大家吃了定心丸，这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。

《物权法》生效以后，业主们完全不必担心“70年后房子归谁”的问题，只要70年后房子不报废就还是你的。亮点一：

70年后产权自动续期稳定民心59亮点二、业主维权有章法

【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈杂声，找吕某理论。吕某说：“我自己的居室，想干啥就干啥！我开的饭店已经被工商局批准了。”

【法条】《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。

亮点二、业主维权有章法【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，60亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公司观念上的改变（D70-83）

《物权法》中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的“管理者”的角色逐步转化为“服务者”的角色。原因在于《物权法》中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管理公司可以自行选择，而且这种自行选择权有法可依了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权利的门槛。同时，《物权法》将会加快中国物业管理行的市场化进程。亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公司观念上的改变（D7061

亮点四：集合抵押（D180）动产浮动抵押（D181）应收帐款抵押出质（D228）——充分发挥物之效用。亮点四：62亮点五：占有制度，维护物的事实秩序

——地位：是物权法中的重要制度——性质：不是物权，是一种客观状态；但与物权息息相关（物权与占有有关，多是他物权实现的首要条件——作用：强化外部识别性，并不涉及占有物的权利归属问题。——目的：维护物的事实秩序（而不是维护物的法律——权利秩序）（D241-245）亮点五：占有制度，维护物的事实秩序63物权法基础知识070406课件64第三节财产所有权

一、所有权的概念和特征：1、概念：所有权，是指在法律限制范围内全面支持标的物的物权。第三节财产所有权

一、所有权的概念和特征：652、所有权的特征：

（1）全面性：（2）整体性： （3）弹力性：（4）恒久性：2、所有权的特征：

（1）全面性：66二、所有权的权能

占有使用收益处分（事实上的处分与法律上的处分）处分权能是所有权的核心，是所有权最基本的权能。二、所有权的权能

占有67三、所有权的取得和消灭

（一）所有权的取得在理论上分为二类：原始取得：继受取得：三、所有权的取得和消灭

（一）所有权的取得68（二）善意取得（又称动产的即时取得）

1、概念（P81）

2、作用：物之原所有人丧失其所有权；善意受让人则取得所有权。（二）善意取得（又称动产的即时取得）

69

3、要件

（1）处分财产的出让人须是非所有权人或无转让权人。（2）受让人须通过交换而实际占有已取得的财产。（3）转移占有的财产须是法律允许流通的动产。（4）受让人取得财产时须出于善意。

3、要件

（1）处分财产的出让人须70关于不适用善意取得制度的动产范围1、法律禁止流通的财产，如毒品等，不得适用善意取得。2、对于盗赃和拾得物等（即脱离物），各国规定有所不同，综合起来，大致有三种模式：一是规定不适用善意取得制度，如《苏俄民法典》第152条。二是规定原则上不适用善意取得，但通过法定方式取得的，可以发生善意取得的效力。三是适用善意取得制度，如《美国统一商法典》的规定。关于不适用善意取得制度的动产范围171（二）善意取得的效力

对追及效力的阻却。

1、受让人即时取得物权。2、原所有权人的所有权被剥夺；3、原所有权人产生债权——侵权损害赔偿请求权。（二）善意取得的效力

对追及效力的阻却。72

A———B———C原所有权人转让人受让人

所有权人赔偿

73在审判实践中，审理善意取得案件时应坚持的处理原则

（6个方面）

（l）构成善意取得的，应承认受让人即时取得所有权。（2）不构成善意取得的，受让人负返还之责，原所有权人有权要求返还该物。在审判实践中，审理善意取得案件时应坚持的处理原则74（3）对于盗赃，仍应按照政法三机关的规定办理，并应区分情况。

买受人属恶意购买的，应无偿追回，没收或退还失主；

对善意买受人，应由罪犯按卖价将原物赎回。

（3）对于盗赃，仍应按照政法三机关的规定办理，并应区分75（4）对于拾得物，原则上按照《民法通则》第79条的规定，应归还失主，不应适用善意取得制度。对于所有人不明的埋藏物、隐藏物、漂流物，应归国家所有，也不适用善意取得制度。但是，如果受让人是在公共市场、拍卖处等合法场所购买上述物品，且善意无过失的，应当适用善意取得制度，承认买受人取得所有权，原所有权人除非向善意受让人清偿其支付的代价，不得请求返还原物。（4）对于拾得物，原则上按照《民法通则》第79条的规定，76

（5）应负返还责任的受让人因受让的财产已经毁损或灭失而无法返还原物的，应负责依照该物的原价赔偿损失，原所有权人的其他损失，应按照前述第2条处理原则予以赔偿。（5）应负返还责任的受让人因受让的财产已经77

（6）原所有人知道占有人将其财产擅自处分给第三人而未反对，或者占有人超越代理权或无代理权的行为人以原所有人的名义处分其财产，原所有人知道而不作明确表示的，均应视为默认。这种情况等于原所有权人放弃其所有权，事后不得再请求返还原物，只可请求出让人返还价金或赔偿损失。（6）原所有人知道占有人将其财产擅自处分给78（二）财产所有权的移转（财产交付与所有权移转）

国外立法中有二种观点：（1）意思主义（即认为所有权的设定和移转，当事人的意思表示而产生效力）。（2）形式主义（即认为所有权的设定和移转，除了当事人的意思表示之外，还必须履行一定的方式）。

上述两种立法例各有特点。但是从确认财产的归属和维护交易的安全考虑，采取形式主义立法主张显然是必要的。（二）财产所有权的移转（财产交付与所有权移转）

79我国《民法通则》第72条的规定

“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”（1）所有权的移转以交付为标准。(2)交付的规定属于任意性规范，当事人可以通过特别约定而排除适用这一规定。可见，关于所有权的移转，我国民法采纳了形式主义主张。我国《民法通则》第72条的规定“按照80

何谓交付？

在法律上，交付是指将自己占有的物或所有权凭证移转给他人占有的行为。何谓交付？在法律上，交付是指将自81交付的形式（1）在买卖合同中:

A、如果标的物在卖方占有之下，则卖方按照约定将标的物移转至买方占有之下，视为交付。

B、如果约定由买受人自提货物，则出卖人通知买受人提货时间为交付时间；

C、如果合同约定由出卖人送货的，出卖人在交付地点将标的物交付买受人点收完毕，视为交付。

D、合同中约定由出卖人代办托运或邮寄货物的，出卖人将标的物交给承运人或邮局，视为交付。

交付的形式（1）在买卖合同中:82(2)在买卖合同成立时，标的物已经由买受人通过委托、寄托、租赁、使用借贷等方式而实际占有的，则从买卖合同成立之日起，视为交付。(2)在买卖合同成立时，标的物已经由买受人通过83

(3)法律允许转让的无记名有价证券，如提单、仓单等，与动产的转让一样，依证券的交付而发生权利的移转。

(3)法律允许转让的无记名有价证券，如提单、仓单等，与动产84出卖人在交标的物时，还应交付与标的物有关的单证，如产品合格证、质量保证书、发票、保修单、保险单等；出卖人不交付这些单证，则买受人难以享有或行使对标的物的所有权。因此，在有关单证未交付完毕以前，视为交付行为没有完成。

出卖人在交标的物时，还应交付与标的物有关的单证，如产品合格证85所有权保留条款

如前所述，因交付而移转所有权，这是一种任意性的规定，当事人完全可以自行约定所有权移转方式而改变法律的规定————如所有权保留条款。所有权保留条款

如前所述，因交付而移86二、所有权的消灭（略）二、所有权的消灭（略）87

第四节物权的民法保护

与刑法、行政法相比，民法对物权的保护更为直接，具有回复物权或给物权人所受损害以经济补偿的作用。第四节物权的民法保护

与刑法、行政法相88民法的物权保护方法

（－）请求确认物权（二）请求停止侵害（三）请求排除妨害（四）请求消除危险（五）请求恢复原状（六）请求返还原物（七）请求赔偿损失民法的物权保护方法

（－）请求确认物权89民法的物权保护方法的性质及其实现

以上第二种至第六种保护方法是物权的保护方法，第七种保护方法是债权的保护方法，是债权请求权。对于第二种至第七种保护方法，物权人可直接向侵害人提出，也可以诉讼方式向人民法院提出.民法的物权保护方法的性质及其实现90

物权法

西南财大

姜玉梅物权法

西南财大姜玉梅91

一、13年立一法为何如此艰辛

历经13年的酝酿，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日在十届全国人大五次会议获得高票通过，并将于今年10月1日起实施。

《物权法》从研究起草至今历时13年，经7次审议，创全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。它的立法道路为何如此艰辛？

一、13年立一法为何如此艰辛

历经13年的酝92主要原因有如下几个方面：一是物权法事关国家基本经济制度，涉及各种利益关系，政治性强，它的制定必须给予高度重视，慎之又慎；二是物权法是技术性很强的法律，涉及的法律规则众多，必须在充分认识了中国国情的基础上认真设计；三是由于认识上的分歧，对于物权法中的一些原则性问题，学术界存在着较大争议，从而一度导致物权立法停滞。

物权法基础知识070406课件93二、物权法的作用

“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”（第1条）1、维护国家基本经济制度2、维护社会主义市场经济秩序（为市场的形成和发展奠定了必要的前提和基础）（确定物权种类——交易的前提、确立变动原则——实现交易目的、确立善意取得制度——保护交易安全）3、保护权利人的物权（明确物的归属——实现定份止争；发挥物的效用——实现物尽其用）二、物权法的作用

“为了维护国家基本经济制度，维护社会主94例如：

A-——B（保管关系）B——C（古砚台买卖关系，C明知B无权处分，2000元成交）C——D（买卖关系，D不知C无权处分，10000元成交）问：A能否要求D返还原物？为什么？本案怎样处理？为什么？（D106）例如：A-——B（保管关系）95又如：

A-——B（房屋买卖关系，A卖方，B买方；50万；未履行）B——C（房屋买卖关系，65万）（1）均未履行时，怎么解决？（2）C已支付价款，但B未履行时，怎么解决？

（3）B已交付房屋给C使用，怎么解决？（4）B已交付房屋给C，并办理了过户登记，怎么解决？（D9）又如：96再如：A的东西丢失，B拾得。（1）A向B要求返还时，B要求支付保管费，可否？（民法通则——无因管理）（2）A向B要求返还时，B不给，怎么办？（D112-2）（3）B拾得保管期间，物品损坏，怎么办？（D111）（4）B拾得后800元卖给C，怎么办？（D107、D106、D108）（5）B拾得后交给有关部门，怎么办？（D113）

——6个月内认领：物归原主；

——6个月后认领：国家或物归原主；

——始终无人认领：国家再如：97A欠BCD的款，其中，与B的关系中有财产抵押，在其后向D借款时，合同写明，优先D。现借款均到期，A的财产不足清还BCD。问：先还谁？为什么？（物权法定D5、D179）A欠BCD的款，其中，与B的关系中有财产抵押，在其后向D借98A——B（债权关系）其中：A——债权人；B——债务人。问：

1、B从A的工作桌的抽屉里拿走A欠之款项，怎么处理？

2、B从A处将期满，但A不返还的租赁物强行去回，怎么处理？（D245）A——B（债权关系）99三、物权法的调整对象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。”（第2条）1、民事关系——平等民事主体发生的关系2、因物的归属和利用而产生的民事关系。例如：某税务机关——纳税义务人（征纳税关系）某税务机关——建筑公司（建筑合同关系）某税务机关——西南财大（某大楼的归属）三、物权法的调整对象“因物的归属和利用而产生的民事关系，适用100四、物权制度中的几个基本问题1、物——“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”（D2）2、物的种类——有体物和无体物；不动产和动产；3、物权——“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”（D2）

四、物权制度中的几个基本问题1、物——“本法所称物，包括不动1014、所有权——“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”（D39）5、用益物权——“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”（D117）6、担保物权——“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”（D170）4、所有权——“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有1027、物权的种类：

（1）完全物权与限制物权（2）自物权与他物权（3）用益物权与担保物权用益物权——土地承包经营权、建设用地使用权、

宅基地使用权、地役权

担保物权——抵押权、质权、留置权（4）动产物权与不动产物权（5）特定物与种类物（以是否依当事人的意思具体指定为标准）

物权的标的物必须是“特定物”

7、物权的种类：（1）完全物权与限制物权103

——土地承包经营权：（D125）

——建设用地使用权：（D135）

——宅基地使用权：（D152）

——地役权：（D156）

——抵押权：（D179）

——质权：动产质（D208）权、权利质权——留置权：（D230）——土地承包经营权：（D125）1048、物权（法）与债权（法）的联系与区别

债权与物权作为民法中的两大基本财产权，它们是社会经济运行的最基本的要素。

财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系8、物权（法）与债权（法）的联系与区别

105

（运动）

AB（静止)

所有人新所有人

（运动）106

物权与债权的联系

1、物权是债权产生的前提2、债权是物权变动的原因。3、债权设置的目的是为了取得物权，物权与债权相互渗透。

物权与债权的联系

1、物权是债权产生的前提107

物权与债权的区别（主要表现在七个方面）

1．主体特征的区别（对世权——对人权）2．内容上的区别（绝对权——相对权）3．客体上的区别（有体物——有体物、无体物、行为、权利）4．在权利设定上的区别（法定——意定）5．在期限上的区别（无或有——有）6．在效力上的区别（排他、优先、追及、物上请求——请求）7．在保护方法上的区别（D32-38）

物权与债权的区别（主要表现在七个方面）

1．主体特征的区别108

9、物权的效力

物权的效力——是指为了确保物权人支配特定之物而享受利益的权利不受侵害，法律所赋予物权的特定的保障力。9、物权的效力

物权的效力——是指为了确保物权109物权效力的内容

1、物权的排他效力2、物权的优先效力（1）物权优先于债权；物权效力的内容1、物权的排他效力110

A（债权人）

B（债权人）

甲

C（债权人）

D（债权人）

（抵押权人）

A（债权人）

111（2）物权之间的优先权（法定）

——一般：“成立在先，权利在先”

买卖不破租赁）

——特殊：

问：

1、正在抵押的物，抵押人能否出售？（D191）

2、先抵后租的后果？

3、先租后抵的后果？（D190）

4、抵押物被留置的，怎么处理？（D239）

（2）物权之间的优先权（法定）

——一般：“成立在先，112某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，将自己继承的位于本市中南大街20号的4间房屋租给魏某使用，每月租金400元1995年1月，程某因妻子生病住院，花去人民币3万多元，在妻子住院前，程某曾向其友丁某借款2万元。1995年7月，程某因妻子又要住院，自己又无力支付医药费，遂决定将租给魏的4间房屋卖给丁某。

某市某街道50号居民程某曾于1994年8月初，113双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是在妻子住院时丁某凑齐2万元借给他，未要求利息，因此决定将房屋以较为优惠的价格卖给丁某，后双方经过协商决定以4万元价格转让此4间房屋。同年8月10日，双方到房屋部门办理了过户登记手续。双方在协商中，程某提出因其常常得到丁某帮助，特别是114

同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏某不同意，并提出自己愿意以4万元价格购买该房屋。双方发生争执，丁某遂于同年9月10日向法院起诉，要求魏某腾出房屋。魏某提出反驳，认为程某和丁某侵害其优先购买权，因此其买卖行为是无效的。

同年8月中旬，丁某找到魏某，要求魏某腾出所租房屋，魏115

对本案的不同意见（三种）：第一种意见认为，既然程某已将房屋转让给丁某，丁某作为该房屋的合法所有人，有权要求魏某腾出其租用房屋。对本案的不同意见（三种）：116

第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征求魏某意见，看魏某是否愿意购买。由于程某未通知魏某，其转让房屋的行为确已侵害魏某的优先购买权，因此程某与丁某之间的房屋买卖关系是无效的。第二种意见认为，程某在将该房转让给丁某时，应当首先征117

第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但按照“买卖不得击破租赁”的规则，房屋所有权移转不应当影响租赁关系。丁某作为新的所有人，无权要求魏某搬房。

第三种意见认为，程某虽将该房屋转让给了丁某，但1183、物权的追及效力（D106）4、物上请求权（D32-38）

3、物权的追及效力（D106）119五、物权法的基本原则

（一）

物权法定原则（二）一物一权原则（三）公示、公信原则五、物权法的基本原则

（一）

物权法定原则120

物权法定原则

（一）物权法定原则概念和内容（二）物权法定原则存在的根据（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原则

（一）物权法定原则概念和内容121（一）物权法定原则概念和内容

1、概念：物权法定原则，又称为物权法定主义，是指物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。它“反面”的意思就是：当事人自己创设的物权无效；当事人变更物权内容的约定无效。

物权法定主义是物权法的一项基本原则，也是物权法区别于合同法的重要标志。（一）物权法定原则概念和内容1、概念：122

2、内容

物权法定主义最早起源于罗马法，以后逐渐为大陆法各国所采纳。物权法定主义具有如下几项内容：2、内容

物权法定主义最早起源于罗123

（1）物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创设。（2）物权的内容只能由法律规定，而不能由当事人通过协议设定。（3）物权的效力必须由法律规定，而不能由当事人通过协议加以确定。（4）物权取得的方法、存续的期间均由法律设定，（5）物权的公示方法必须由法律规定，不得由当事人随意确定。

（1）物权必须由法律设定，而不得由当事人随意创124（二）物权法定原则存在的根据

1、基于历史原因而需要确认物权法定原则。2、于物权制度的重要性，需要确认物权法定原则。3、从物权的性质来看，对第三人的利益影响更大。

因此从有利于物权的公示、确保交易的安全与迅速的作用来看，物权法定十分必要。

（二）物权法定原则存在的根据

1、基于历史原因而需要确125坚持物权法定原则应注意的问题

在适用中不能过于僵化，对任何以行政法规以及最高人民法院的司法解释所创设的物权都不予承认，这不利于规范和调整新型物权法律关系和保护当事人的利益。不违反法律精神下，按交易习惯（D116）坚持物权法定原则应注意的问题在适用中不能过于僵化，对任126

（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原则和合同法中的合同自由原则是相对应的。

（三）物权法定原则和契约自由原则

物权法定原127根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，法律就承认其有效。根据物权法定原则，当事人不能随意创设物权的形式。如果当事人所设立的物权形式是物权法未规定的物权形式，则当事人的设定是无效的。根据合同自由原则只要不违背法律、行政法规的强制性规定128物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：

合同具有相对性(法律政策上的考量，就在于合同是当事人之间的事，完全可以实行合同自由，法律只是预先设一个例外规则：合同内容违反法律强制性规定的无效，损害社会公共利益的无效。)

物权具有绝对性

(“直接支配”和“排除他人干涉”两个效力加在一起，就是谁取得物权谁就独占该项财产。社会资源、社会现存的有形财产，被这些物权权利人一一“独占”了，其他人就没有份。可见物权就是对社会上现存有形财产的“独占权”。如果允许当事人自由创设物权，当事人今天发明一种新的物权，把某种财产独占了，明天再发明一种新的物权，再把别的财产独占了，这就造成混乱.由于物权权利效力太大，因此不允许让当事人自由创设。)

物权法定主义与合同自由原则存在区别的根本原因：

129二、一物一权原则

（一）一物一权的概念和内容（二）一物一权原则存在的基础（三）一物一权原则的具体适用

二、一物一权原则

（一）一物一权的概念和内容130（一）一物一权的概念和内容

1、概念

又称物权客体特定主义，是指一个物权的客体仅为一个独立的有体物，在同一物之上不得设立两个或两个以上相互矛盾的物权，尤其不能设立两个所有权。（一）一物一权的概念和内容

1、概念

又称物1312、一物一权的内容

(1)物权的客体仅为特定物。

(2)一个所有权的客体仅为一个独立物。

(3)一物之上可以设置数个物权，但各个物权之间不得相互矛盾（鼓励利用）。一般认为，可以同时并存的物权主要表现在如下几个方面：第一:所有权与其他物权可以同时并存；第二:在同一物之上设定数担保物权第三:用益物权与担保物权同时并存。

(4)一物的某一部分不能成立单个的所有权。2、一物一权的内容(1)物权的客体仅为特定物。132三、公示、公信原则

（一）公示原则

1、概念：

所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。三、公示、公信原则

（一）公示原则133

公示制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效力、排他效力，所以债权的设立不需要公示。意义：物权公示制度的建立极大地减少了产权变动中的纠纷，从而维护了交易的安全和秩序。公示制度是物权变动所特有的制度，而债权因不具有优先效134

2、公示方法

a.

动产交付（D23-27）b.

不动产登记（D9-22）交付和登记是物权公示的基本方法。

2、公示方法

a.

动产交付（D23-27）135动产交付:

1.“交付”的构成：在种类物买卖的情形——标的物“特定”＋“交付的意思”＋“接受的意思”。在特定物买卖的情形——“交付的意思”＋“接受的意思”（标的物早已特定，如二手车买卖、现房买卖）

2.“交付”的形态：

一般（D23）；特殊（运输工具D24、简单交付D25、指示交付D26、占有改定D27）动产交付:136特别要注意:“交付”在合同法上与在物权法上的效果不同.在合同法上的效果：履行义务的行为；标的物所有权移转；划分风险负担的标准。在物权法上的效果：动产物权变动的公示方法（所有权移转、质权设定）；不动产“直接支配”（占有）的移转标准。

特别要注意:137（二）公信原则

1、概念：

是指一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护交易安全。（二）公信原则

1、概念：138

2、意义

近代民法为保障交易安全和善意第三人的利益，采用了日耳曼法及法国固有法的原则，承认信赖登记而从事不动产交易的人，其因交易取得的权利受到保护，对信赖占有而取得动产物权的人，即使该占有人不享有真正的权利，取得人的权利仍应受到法律的保护。2、意义近代民法为保障交易安全和善意139

我国立法：

（1）对于不动产的登记赋予了较强的公信力，任何因信赖登记而从事交易的人，其利益一般均可受到保护。（D16、D21）（2）对于动产而言，因交付而取得占有的公信力并不很强，因此立法确定善意取得制度。（D106）我国立法：140（三）公示与公信的关系

1、联系公示与公信都是为维护交易的安全所设定的。公信原则实际上是赋予公示的内容具有公信力。

（三）公示与公信的关系

1、联系141

2、区别a.

功能上：公示原则的目的在于确认依公示方法所取得的物权具有对抗第三人的效力。公信原则的功能则在于，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中取得的权利仍应受到法律保护。2、区别a.

功能上：142

b、内容上

公信原则不考虑公示内容的正确与否。存在的缺陷：在实践中因错误登记、重复登记、权利移转后未变更登记等现象时常发生，导致了登记的内容可能与实际的权利不相符合，在此情况下严格采取公信原则，难免使真正的权利人蒙受损害.

b、内容上公信原则不考虑公示内容的正确与否143补救：

在采用公信原则的国家，一般都采取两种措施：a.采取预防措施尽可能避免登记错误的发生； b.采取事后补偿措施，对真正的权利人所受损害予以赔偿，此种赔偿一般为国家赔偿。这两种方法各有利弊，我国立法D21。补救：在采用公信原则的国家144（三）关于不动产物权变动登记的效力

各国立法规定不尽相同。归纳起来，主要有三种做法：1、登记对抗主义。此种做法以法国为代表。日本民法也采纳了这一方式。2．登记生效主义。此种做法主要以德国为代表。3．地券交付主义。这一制度为大多数英美法国家所采用。

（三）关于不动产物权变动登记的效力

各国立法规定不尽145我国立法：一向采纳登记要件说

根据我国学者的一般看法，不动产物权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。存在问题：不利于对守信人的保护。本次立法：（D9）一般——登记生效主义。（物权未变动）特殊——法律特别规定

——D28、29、30、127无需登记即变动；——D129，未登记，不发生对抗效力——登记对抗主义我国立法：一向采纳登记要件说根据我国学者的一般看法，不146“一房多卖”——登记定乾坤

【案例】某房地产公司于2006年7月将一套现房以每平方米1500元的价格出售给刘某并办理了房地产过户登记，刘某因忙于外出演出而未入住。2007年3月该地段房产价格涨为每平方米2000元，房地产公司又将同一套现房卖给张某，张某拿到钥匙后很快入住。

【法条】《物权法》中第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

【解读】房屋所有权需要登记才能发生有效变动，才能从卖方（某房地产公司）转移给买房人。在“一房二卖”中，刘某办理了过户登记，享有房屋所有权，未办理过户登记的张某不享有所有权、无权占有房屋。

“一房多卖”——登记定乾坤

147物权法的“亮点与遗憾”

亮点一：预告登记（债权保全措施）有效防止“一女二嫁”（对于在建商品房、在建工程抵押）

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

（D20）

物权法的“亮点与遗憾”

亮点一：预告登记（债权保全措施）有148亮点一：

70年后产权自动续期稳定民心

土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，《物权法》149：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这一规定在第六稿中已经确定。有重大区别的是，第六稿规定到期后要缴纳一定的使用费才能续期，而第七稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这无疑给大家吃了定心丸，这一修改也体现了立法者对于人权的尊重和保护。

《物权法》生效以后，业主们完全不必担心“70年后房子归谁”的问题，只要70年后房子不报废就还是你的。亮点一：

70年后产权自动续期稳定民心149亮点二、业主维权有章法

【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，居于一楼的吕某未与关某等协商，便擅自将住宅改为海鲜酒楼。关某忍受不了吃饭喝酒的嘈杂声，找吕某理论。吕某说：“我自己的居室，想干啥就干啥！我开的饭店已经被工商局批准了。”

【法条】《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

【解读】物权法规定了业主大会、业主委员会等制度，承认管理规约对所有业主具有约束力。业主的合法权利由此可获得更有力的维护。同时，业主也不得滥用权利，不能任意将住宅改变为经营性用房，否则可能会违背土地用途管制原则、土地利用的规划设计，并会侵害其他业主的权益。本条一方面尊重业主改变住宅用途的权利，另一方面又维护了其他业主的利益，规定如果业主将住宅改变为经营性用房，不得违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。

亮点二、业主维权有章法【案例】吕某与关某属于上下楼邻居，150亮点三：建筑物区分所有权将引起物业公司观念上的改变（D70-83）

《物权法》中建筑物区分所有权有了更加明确的划分。建筑物权属明确化，共有部分的产权属于全体业主共同所有，开发商和物业公司不得使用、牟利。这将引起物业管理公司观念上的改变：物业公司将从过去的“管理者”的角色逐步转化为“服务者”的角色。原因在于《物权法》中明确归定：业主可以自主选择公共部分，对于物业管理公司可以自行选择，而且这种自行选择权有法可依了，不再是完全由开发商指定的物管公司来管理。还有一点，业主成立业委会的条件有所放松，入住率达到一半即可，原来是三分之二，这就降低了业委行使相关权利的门槛。同时，《物权法》将会加快中国物业管理行的市