城市土地管理与规划第十七讲

城市土地管理与规划

第十七讲上次课内容：地籍调查：1.准备工作2.权属调查：一宗一表一图3.地籍测量4.资料整理与总结5.检查验收第十六讲城镇土地分等定级为什么城镇土地要分等级？城市土地的自然特征城市土地的经济特征由于有其上两个方面，使城镇土地具有：使用价值、价值、价格。一、城镇土地分等定级的概念根据土地的：社会经济特征自然特征在社会经济活动中的地位和作用综合评定土地的质量，划分城镇土地的等级。一、城镇土地分等定级的概念表现：城镇之间城镇内部土地价值：大城镇高于小城镇沿海高于中部、西部城镇中心高于城镇边缘一、城镇土地分等定级的概念对城镇土地进行分等定级：城镇之间土地差异：土地等城镇内部土地差异：土地级二、城镇土地分等1.概念以城镇为单位，对土地的价值进行等别划分。2.划分思路直接比较法：地价间接比较法：自然、社会、经济二、城镇土地分等3.方法多因素综合评价法4.评价步骤工作准备→资料收集→分等因素因子及权重的确定→分值计算→土地等别的划分与确定二、城镇土地分等5.土地分等因素因子的确定2001年《城镇土地分等定级规程》推荐：7个因素24个因子二、、城城镇镇土土地地分分等等7个个因因素素：：城镇镇区区位位城镇镇集集聚聚规规模模城镇镇基基础础设设施施城镇镇用用地地投投入入产产出出水水平平区域域经经济济发发展展水水平平区域域综综合合服服务务能能力力区域土地地供应潜潜力二、城镇镇土地分分等6.土地地等别的的划分原原则按综合分分值的分分布情况况划分；；划分数目目要适当当；一个分值值对应一一个土地地等；划分应体体现相似似性、差差别性。。二、城镇镇土地分分等2009年1月月1日，，全国实实行新的的土地等等别。全国城镇镇土地共共划分15个等等。一等：上海：长长宁区、、虹口区区、黄浦浦区、静静安区、、卢湾区区、普陀陀区、徐徐汇区、、杨浦区区、闸北北区二、城镇镇土地分分等二等：北京：朝朝阳区、、崇文区区、东城城区、丰丰台区、、海淀区区、石景景山区、、西城区区、宣武武区；上海：浦浦东新区区二、城镇镇土地分分等三等：广东：广广州市（（白云区区、海珠珠区、荔荔湾区、、萝岗区区、天河河区、越越秀区））；深圳圳市（福福田区、、罗湖区区、南山山区、盐盐田区））二、城镇镇土地分分等四等：天津、河河北、辽辽宁、江江苏、浙浙江、福福建、山山东、湖湖北、湖湖南、广广东、重重庆（江江北区、、九龙坡坡区、南南岸区、、沙坪坝坝区、渝渝中区）等部分分城市；；四川：成成都市（（成华区区、锦江江区、金金牛区、、青羊区区、武侯侯区）二、城镇镇土地分分等五等、六六等、七七等、八八等均无无四川城城镇土地地；九等：四川：德德阳市（（旌阳区区）；绵绵阳市(涪城区区、游仙仙区)二、城镇镇土地分分等十等：四川：成成都市（（龙泉驿驿区、青青白江区区、新都都区、温江区）；乐山山市(沙沙湾区、、市中区区)；泸泸州市江江阳区；；内江市市市中区区；攀枝枝花市(东区、、仁和区区)；宜宜宾市翠翠屏区；；自贡市市(大安安区、自自流井区区)；双双流县、、郫县。。二、城镇镇土地分分等十一等：：四川：达达州市通通川区；；都江堰堰市；南南充市(高坪区区、顺庆庆区)；；彭州市市；遂宁宁市船山山区、内内江市东东兴区；；二、城镇镇土地分分等十二等：：四川：：崇州州市；；广安安市广广安区区；广广汉市市；绵绵竹市市；邛邛崃市市；什什邡市市；攀攀枝花花市西西区；；自贡贡市(贡井井区沿沿滩滩区)；泸泸州市市(龙龙马潭潭区纳纳溪溪区)；乐乐山市市五通通桥区区；峨峨眉山山市；；广元元市利利州区区；江江油市市；南南充市市嘉陵陵区；；金堂堂县；；大邑邑县；；彭山山县；；资阳阳市雁雁江区区；眉眉山市市东坡坡区；；新津津县；；蒲江江县二、城城镇土土地分分等十三等等：四川：：安县县长长宁县县达达县大大竹竹县富富顺顺县高高县县珙珙县简简阳阳市江江安安县筠筠连连县阆阆中中市泸泸县县米米易县县南南溪县县仁仁寿县县荣荣县三三台台县射射洪洪县万万源源市宜宜宾宾县雅雅安安市雨雨城区区巴巴中市市巴州州区广广元元市(朝天天区元元坝坝区)遂遂宁市市安居居区夹夹江江县西西昌昌市二、城镇土土地分等十四等：四川：安岳岳县北川川羌族自治治县大英英县丹棱棱县德昌昌县古蔺蔺县汉源源县合江江县洪雅雅县华蓥蓥市会理理县犍为为县剑阁阁县井研研县九寨寨沟县开开江县康康定县乐乐至县邻邻水县隆隆昌县芦芦山县泸泸定县罗罗江县马马边彝族自自治县茂茂县冕宁宁县名山山县沐川川县南部部县南江江县蓬安安县蓬溪溪县平昌昌县平武武县屏山山县青川川县青神神县渠县县天全县县通江县县旺苍县县威远县县汶川县县武胜县县西充县县兴文县县叙永县县宣汉县县盐边县县盐亭县县仪陇县县营山县县岳池县县中江县县资中县县梓潼县县乐山市市金口河区区宝兴县县苍溪县县石棉县县荥经县县二、城镇土土地分等十五等：四川：阿坝坝县白玉玉县丹巴巴县道孚孚县稻城城县得荣荣县德格格县峨边边彝族自治治县甘孜孜县黑水水县红原原县会东东县金川川县金阳阳县九龙龙县雷波波县理塘塘县理县县炉霍县县美姑县县木里藏藏族自治县县宁南县县普格县县壤塘县县若尔盖盖县色达达县石渠渠县松潘潘县喜德德县乡城城县小金金县新龙龙县雅江江县盐源源县越西西县昭觉觉县马尔尔康县巴巴塘县布布拖县甘甘洛县三、城镇镇土地定定级1.概念念对城镇内内部土地地单元进进行级别别划分；；2.定级级的途径径通过影响响因素因因子定级级通过地价价定级三、城镇镇土地定定级3.城镇镇土地定定级的分分类用途：城镇土地地综合定定级城镇商业业用地定定级城镇住宅宅用地定定级城镇工业业用地定定级三、城镇镇土地定定级3.城镇镇土地定定级的分分类特殊性：：开发区土土地定级级风景区土土地定级级卫星城市市土地定定级工矿区土土地定级级AAAA级风景景区四川(5家):1.广安安华蓥山山旅游区区2.遂宁宁市中国国死海旅旅游度假假区3.兴兴文石海海洞乡旅旅游区4.雅安市市蒙顶山山旅游区区5.绵阳阳市江油油窦圌山山风景区区三、城镇镇土地定定级4.城镇镇土地定定级的原原则综合分析析原则主导因素素原则地域差异异原则级差收益益原则因地制宜宜原则三、城镇镇土地定定级5.城镇镇土地定定级的步步骤工作准备备资料收集集确定影响响因素划分定级级单元计算分值值土地级别别划分三、城镇镇土地定定级6.确定定影响因因素繁华程度度道路交通通条件城市设施施条件环境状况况人口状况况三、城镇镇土地定定级用途不同同，选择择的因素素就不同同：商业用地地：繁华程度度、交通通条件、、基础设设施、人人口状况况住宅用地地：基础础设设施施、、交交通通条条件件、、环环境境条条件件、、繁繁华华程程度度、、人人口口状状况况三、、城城镇镇土土地地定定级级工业业用用地地：：交通通条条件件、、基基本本设设施施状状况况、、环环境境条条件件、、产产业业集集聚聚效效益益三、、城城镇镇土土地地定定级级7.城城镇镇土土地地的的定定级级单单元元最基基本本的的地地块块能完完整整表表达达土土地地的的特特征征划分分要要求求：：大大小小适适当当划分分方方法法：：主主导导因因素素判判定定法法网格格法法（（固固定定、、动动态态））三、、城城镇镇土土地地定定级级8.土土地地级级别别的的划划分分原则则：：与土土地地相相对对优优劣劣对对应应；；数量量与与城城市市规规模模、、复复杂杂程程度度对对应应（（大大城城