城阳房地产项目报告

伯金汉项目产品策划

及市场策划报告2006-7-24上海鹏翔市场部项目概述：项目位置：城阳惜福镇正阳路，盛世家园一期以西，盛世景园以北。项目规模：

本项目拟建八座多层住宅，规划建筑面积3万平方米左右。本项目城阳区项目现阶段

需要解决的问题：市场环境如何？真正的竞争对手是谁，如何应对？卖什么；卖给谁；怎么卖？本项目行政上隶属于城阳区；地理位置上属于青岛市区北部。从青岛大区域来看，李村以北、城阳以西、即墨南部的范围都属于城市北部郊区或半郊区域。该区域的特点是，缺乏市政、生活配套，但自然环境优美，交通相对通畅。其现阶段房地产发展是以交通主干路、乡镇或景观区域为依托；特点是以点状布局，规模开发为主。宏观区域界定问题一市场环境如何？在售楼盘分布３０８国道青银高速２１４省道李村沧口城阳盛世家园盛事景园千禧国际百通香溪庭院山水嘉苑天泰项目水青木华水岸绿洲竞争项目确定北部城区在售楼盘：山水嘉苑、天泰项目（奥园、迦南美地）、水青木华、水岸绿洲、银盛泰项目、千禧国际。北部城区潜在楼盘：丹山1000亩项目、香溪庭院、万科入青项目（与银盛泰合作）、广业虎山以及绿城项目。在售项目规模现有项目体量都在20万以上，甚至达到百万平米。足够大的规模可以保证营销上的造势效果，树立了开发商的实力和品牌，扩大影响力和辐射能力。竞争产品类型大规模或超大规模的体量决定了物业类型的多样性。这满足了不同客户群体对物业的差异化追求，从而保证了项目的有效去化。竞争项目小区配套项目名称广场会所商业配套健身水青木华中心水系广场现代时尚会所风情商业街健身房，体育场天泰迦南美地景观广场同上同上健身设施山水嘉园山水湾休闲广场幼儿园，会所商业街露天健身器械天泰奥园水系广场时尚会所韩国特色商业街游泳馆网球场等盛世家园二期水系广场有会所5万㎡商业——盛世景园景观广场，沿河公园——9000㎡沿街商铺体育场崂山水岸绿洲景观广场会所、幼儿园便民超市体育场，健身房千禧国际村大型广场5000㎡大型会所内建超市高尔夫练习场通过完善、丰富的自身生活配套建设，弥补了周围配套不足的缺陷，从而很好的营造了居住氛围，有效的增加人们的置业信心。物业研究本地区的物业基本都为开发商自有的物业公司，如天泰、盛世物业，唯有水青木华外聘物业进行管理。由于开发企业品牌支撑，其物业服务公司档次属于中档偏上水平，群众认可度较高。有超过60％的社区配备了智能安防系统，但少部分社区的安防系统并未投入使用。除基本的保安、保洁服务外，部分社区还提供房屋维修、养护等十余项收费服务。竞争争项项目目宣宣传传渠渠道道项目早报日报半岛财经晚报围挡高炮道旗展会网络活动盛世家园二期盛世景园千禧国际村崂山水岸绿洲天泰水青木华山水嘉苑宣传传渠渠道道广广泛泛、、推推广广力力度度大大是是这这一一区区域域楼楼盘盘推推广广的的鲜鲜明明特特点点。。不不断断的的扩扩大大和和加加深深宣宣传传是是以以往往保保证证项项目目去去化化的的必必要要手手段段。。竞争争项项目目客客户户群群地域域、、环环境境、、交交通通、、产产品品特特质质、、推推广广重重点点等等的的差差异异性性，，也也导导致致城城区区北北部部楼楼盘盘客客户户群群体体的的构构成成差差异异明明显显，，但但投投资资客客比比重重平平均均都都超超过过30%。。该市市场场环环境境下下本本项项目目劣劣势势1、、体体量量无无竞竞争争优优势势；；2、、在在外外部部配配套套环环境境相相对对较较差差的的现现状状下下，，自自建建配配套套无无竞竞争争优优势势；；3、、产产品品类类型型无无法法满满足足多多样样化化需需求求，，客客户户群群体体相相对对单单一一；；4、、一一系系列列的的问问题题将将导导致致宣宣传传力力度度和和广广度度受受限限；；1、、即即有有项项目目天天泰泰奥奥园园、、山山水水嘉嘉苑苑、、水水青青木木华华正正合合力力打打造造青青岛岛““城城市市中中间间地地带带””，，成成为为城城市市北北部部地地产产发发展展的的先先锋锋。。2、银银盛盛泰、、千禧禧置业业先入入为主主，惜惜福镇镇———岛城城新““移民民小镇镇”，，已初初具雏雏形。。3、拟拟建建大盘盘将更更大限限度拉拉升城城市北北部居居住价价值。。李沧沧大型型ＣＬＬＤ规规划方方案已已经于于去年年确定定；绿绿城、、广业业虎山山等项项目有有望今今年启启动。。4、百百通通香溪溪庭院院、丹丹山千千亩项项目、、万科科入青青项目目等都都已锁锁定这这一区区域，，城区区北部部打破破沉寂寂的““变机机”若若隐若若现。。市场机机会若干大大盘的的启动动，政政府、、开发发商、、消费费人群群三股股力量量的交交互作作用，，将逐逐步把把青岛北北部打打造成成为新新的城城市亮亮点。。伴随着着大青青岛战战略的的实施施深化化，这这里将将可能能成为为第二二个放放大版版的““浮山山后””，发发展前前景广广阔。。万科、、绿城城等知知名的的发展展商落落地青青岛，，必将将其在在外地地已经经运作作成熟熟的开开发模模式和和套化化产品品引入入，将将掀起起一场场新的的地产产/置置业革革命（（至少少是个个跳跃跃）。。对于我我们来来说，，升级级产品品、准准确定定位就就是把把握这这一““变机机”的的两种种可能能。“规模模竞争争”不不是该该区域域项目目存在在的唯唯一形形式。。因此此，本本项目目由于于量体体小所所引发发的一一系列列劣势势就可可以转转化。。通过产产品特特点的的突出出，借借势打打力，同样样可以以保证证销售售实现现。问题一一结结论——城城市北北扩，，抓住住“变变机””，转转化压压力问题二二真正的的竞争争对手手是谁谁，如如何应应对？？——我我们通通过大大区域域内细分版版块特特点来来区分分３０８国道青银高速２１４省道李村沧口城阳区域内内大型型居住住版块块惜夏版块CLD308沿线该板块块由天天泰奥奥园、、山水水嘉苑苑、水水青木木华等等项目目构成成，凭凭借天天泰的的影响响力、、奥园园早期期成功功的开开发确确立了了其在在城市市北部部的重重要地地位。。邻近３３０８８国道道，交交通通通畅，，自然然山体体景观观，规规模效效应是是其成成功立立足的的关键键。此此外，，天泰泰奥园园早期期运动动主题题的定定位，，准确确的客客户群群体把把握，，以及及高质质量的的产品品更为为这一一区域域的成成熟打打下了了良好好的基基础。。伴随着着这一一区域域认可可度的的提升升，开开发热热度也也持续续升温温，丹丹山１１００００亩亩项目目正在在前期期筹备备阶段段，进进展顺顺利则则明年年将有有可能能部分分投放放市场场。“308国国道沿沿线””版块块特点点及影影响“李沧沧ＣＬＬＤ””形成成随着青青岛城城区土土地供供应矛矛盾的的加剧剧和李李村的的逐步步繁荣荣，大大力发发展李李村东东部大大型居居住区区的战战略被被敲定定。李李沧东东部比比邻青青银和和308国国道，，距市市中心心20公里里，流流亭机机场14公公里，，济青青高速速和环环胶州州湾高高速均均在20分分钟车车程范范围内内，具具有良良好的的交通通条件件；区区内绿绿地约约10平方方公里里，为为发展展新型型工业业和生生态旅旅游提提供了了宝贵贵资源源，也也是青青岛市市区继继“浮浮山后后”以以外，，唯一一一块块可以以供大大规模模拓展展开发发的土土地。。目前该该规划划先行行的两两个百百万平平米大大项目目———广业业地产产虎山山片区区改造造（170万平平方米米），，百通通、绿绿城联联手打打造青青岛休休闲商商住区区（180万平平方米米），，已经经进入入开发发前的的一系系列准准备阶阶段，，有望望今年年年内内启动动。两个超超级大大盘的的启动动，与与现有有的浮浮山板板块、、麦岛岛板块块南北北呼应应，将将引发发新一一轮置置业热热潮，，城市市北部部将更更为消消费者者所关关注。。从地缘缘角度度讲，，ＣＬＤ与与现有３００８沿线版版块更为紧紧密，两者将连连成一片，，从而会客客观不客观观的在产品品和客群上上互为补充充，有助于于居住氛围围最终的形形成。产品升级与与客户群将将成为焦点点，楼盘间间维持“竟竟”与“合合”互存的的发展态势势。“李沧ＣＬＬＤ”特点点及影响惜夏版块的的独立特性性惜夏版块虽虽然同属于于城市北部部，但相对对“308沿线”版版块和CLD却更为为偏远，因因此在价格格、客群和和成熟度等等方面都有有一定差距距和差异，，相对独立立，难以与与其连成一一片。惜夏版块是是由与惜福福镇和夏庄庄地缘相近近，而统一一得名。但但两个区域域的楼盘也也有其相对对的独立性性，不可一一论。夏庄庄的两个项项目——崂崂山水岸绿绿洲、香溪溪庭院都是是以水景立立项，突出出的是优越越的自然景景观资源。。而本项目目所在区域域却无类似似自然景观观可以利用用，需要自自身规划弥弥补，以及及产品的创创新、准确确的客户定定位来吸引引增加消化化力。问题二结结论——与周边边项目“求求同存异””我们的竞争争项目来自自周边，银银盛泰项目目（包括二二期、三期期、四期………）、千千禧国际、、同鑫源（（12万平平方米待建建）。求同：1、同借大大区域开发发势头2、同档次次3、同配套套（借其他他项目配套套）4、同发展展存异：1、产品类类型创新、、升级、填填补2、分流客客户（客户户群“大同同小异”））3、户型产产品设计更更舒适、合合理4、产品细细节把握更更充分、更更人性5、总价差差异问题三卖什么，卖卖给谁，怎怎么卖？——产品建建议、价格格建议主题定位、、推广策略略本项目SWOT分析析优势（S））1、无污染染、环境好好、适宜居居住2、地块平平整，可塑塑性强3、交通通通畅劣势（W））1、规模竞竞争劣势2、及其引引发的：自自建配套受受限；社区区服务功能能受限；产产品类型规规划受限；；推广力度度受限等机会（O））1、城区北北部开发、、置业大环环境升温2、知名企企业、明星星大盘对客客户群的带带动作用3、未来区区域市场成成熟所带来来的“变机机”威胁（T））1、周边项项目竞争威威胁2、未来同同鑫源，尤尤其万科项项目的竞争争威胁3、客户群群同质化不不可避免本项目需要要最关键的的四个点1、产品构构成———花园洋洋房，精巧巧小户型2、客户群群体———不脱离离该区域主主要置业群群体3、时机、、策略———宣传上与与区域竞争争楼盘保持持同步4、销售价价格———差异化化路线产品建议产品建议通过对周边边产品的研研究，结合合地域特点点和未来该该区域房地地产产品发发展方向，，建议本项目目产品为大大退台的花花园洋房、、情景洋房房。巧妙创新的的入户方式式：设计层数4－6层，，可分为南南北两个入入户口，南南入口首层层通过独立立小院，形形成私密性性很强的入入户形式，，2层以上上的楼层通通过外接楼楼梯进入家家中，区别别在于2层层入户是在在露台。产品建筑卖卖点1而3、4层层则是在楼楼梯间。这这种创新性性的“入户户方式”改改变了原有有的“多层层住宅”单单一、过堂堂式的“回回家感觉””，使家的的归属感更更强。丰厚的建筑筑形体：建筑首层前前中部可建建凸出的““阳光房房”，使建建筑整体感感更现稳重重与醇厚。。明快的体体块结构和和线条构成成了“丰富富鲜明”的的效果。超超大的景观观窗设计秉秉承了高档档公寓的设设计风格，，增加了内内外空间的的景致互动动性。产品建筑卖卖点2产品建筑卖卖点3独特的露台台空间：利用首层““阳光房””的形体，，设计出每每户向阳面面具有层层层退台的台台阶状结构构，让每户户拥有南向向的私家花花园或露台台，独特的的私有室外外空间是日日常起居生生活向室外外的自然延延展：一是露台没没有顶盖区区别于阳台台更有花园园感，二是是和客厅相相连并有较较大的进深深便于安排排活动，三三是半围合合的设计使使其拥有较较强的私家家感。且露露台和花园园均由厅进进出，方便便使用。花花园和露台台能够使居居者充分与与自然情景景沟通，实实现每户都都具有一片片自有的室室外空间、、绿地。并并且公共空空间开敞化化，让邻里里之间交往往更为容易易。由于层层层退台，，使楼间距距加大，更更便于全年年可享受阳阳光。竞争项目户户型构成竞争项目户户型构成表表项目/面（㎡）5060708090100110120130140150160170180190200210220盛世家园二期

盛世景园

千禧国际村

从上表可以以很容易看看出现有周周边项目面面积户型以以90平米米以上两居居和130平米以上上的三居室室为主。本项目户型型构成建议议本项目户型型设计应遵遵循以下原原则：1、为避开开同质化，，户型设计计较周边项项目更为精精巧。户型型面积比例例分布如下下：40—50平平米一一居25%70—80平平米两两居35%105—120平平米三三居30%160—190平平米四四式/复式式10%2、户型产产品上可灵灵活变化，，错层、跃跃层增加空空间变换；；3、必要的的多景式““阳光房””设置，可可很好的丰丰富居住生生活功能、、增添趣味味性。用作作书房、茶茶室、客房房等；社区景观物业服务鉴于周边项项目物业档档次和品牌牌的竞争条条件及本项项目档次定定位需求，，高品质的的物业服务务内容必不不可少。其其作用还可可以增加项项目附加价价值，增强强投资欲望望及信心。。建议如下：：独立管家服务体系由管家服务项目、管家服务部、始于管家止于管家的服务流程、第三方服务资源配置“专属体验，增值享受”的管家考量机制等环节构成。健康与安全监察官组织社区内外相关资源，以专业角度对社区环境、安全状态进行事前、事中、事后的全过程控制，主持事故、危机的处理与公关事务等特注：由于目前项项目所在区区域公交系系统不便利利，为增加加有效客户户需求，建建议发展商商协调公交交部门增设设高速班车车。常规服务项目特色服务项目二十四小时保安消防和车辆管理公共场所保洁公共绿化园艺保养和培植住宅区生活垃圾收集和清倒组织区内业主联谊活动临时照看孩童各项健身、娱乐活动指引电话及访客留言转告代办报刊订阅和收发、邮件收发保健、医疗、美发美容、提供小型商务会议场所及服务、老人、病人的护理、礼仪服务、钟点清洁、机动车辆清洗、住宅外墙的清洗和粉刷、私宅报警器日常检查和维护、住宅水电设施的维修礼品速递（限于市区）、大件物品搬运、四季暖房花卉供应及代为养护、定时对私家花园进行草坪修整，除杂草、代聘司机、代请保姆、代请家教、代请私人保健医生、代办保险、代订生日蛋糕、花篮、代聘装潢设计、施工单位、代管房屋、代理房屋租赁、代订飞机、轮船、汽车、火车票、代收代缴水电费、代收代缴有线电视收视费价格建议竞争项目价价格研究与本项目价价格最有参参照性的竞竞争楼盘均均价，目前前均在3000元/平方米以以上，高层层和小高层层产品将房房价拉升较较大，多层层价格维持持在3400元/平平方米左右右。本项目价格格制定充分考虑开开发商对回回款要求的的不同，结结合前面的的产品建议议，设定了了两种定价价原则。1、平单价价，低总价价原则：在本项目户户型建议中中适当调低低了与周边边竞争楼盘盘同户型产产品的面积积，因此可可以保证总总价的竞争争优势。面面积的缺失失则通过了了建筑及户户型产品的的创新设计计填平。但此种定价价方式，在在与产品丰丰富的大规规模项目竞竞争中，优优势打折，，虽在一定定程度上可可以保证销销售，但去去化速度不不易把握。。本项目价格格制定2、低单价价，快销原原则：即单价较未未来市场低低200元元/平方米米左右，再再结合建议议的产品推推算，其在在总价上的的优势将翻翻倍，这样样价格优势势则明显凸凸现出来，，从而实现现快销。每平米的的200元的让让利，意意味着总总利润的的缺失为为600万；但但推广费费用可以以减少近近50%，即至至少可以以节省推推广费用用150万（广广告投入入按照标标底额3%计算算），而而且可以以保证资资金快速速回笼。。此外：万科进驻驻该区域域将可能能带动区区域价格格的小幅幅度上扬扬，注意意对销售售时机的的把握。。主题定位位本案的广广告宣传传最需要要什么？？一个有品品味诉求求的、能能引发追追寻家追追寻梦想想的人群群强烈情情感共鸣鸣的品牌牌形象。。为什么？？原因一项目是为为“对环环境和品品味追求求有一定定情结的的人群””而建，，要得到到目标群群的认同，不仅仅仅依靠靠产品本本身的硬硬件，还还必须附附加有强强烈的人人文和品品质诉求求；原因二我们可以以假设本本项目具具备了一一个好产产品的必必要潜质质，而广广告要做做的是在在产品和和与目标消费群群之间找找到一个个最佳沟沟通点，，这个点点能够统统合所有有的广告告宣传并并留给目目标群一个单纯纯而强烈烈的品质质与品牌牌的认知知；原因三本案的目目标有两两个：销销售和树树立企业业形象。。而一个好好的品牌牌背后必必然有一一种强大大的文化化内核；；有一个根根本性的的问题我我们必须须想清楚楚，如果果目标群群在惜福福镇寻找找居住地地，他们的心心灵深处处对这片片土地上上最大的的期盼是是什么？？他们经历历了5年年或更长长时间的的打拼和和等待，，事业有有了一定定基础，，超过10万或或更多的的积蓄，，躁动的的爱情逐逐渐现实实而平静静。彼此此相守，，想给与与父母更更多的关关心和爱爱护。他他们开始始渴望宁宁静、舒舒适的生生活环境境，进入入城市的的便利，，偶尔的的休闲和和放松而而又不必必远行，，孩子可可以拥有有更多的的玩伴，，每天不不必走上上很远的的路去送送还孩子子上学，，然后疲疲惫的赶赶去上班班。有一种渴渴望，叫叫理想生生活在这个不不断丢失失又在不不断寻找找的年代代，鼓舞自己己！！！！！我们所要要面对的的客户群群体，金金钱积累累还没有有足够的的满足内内心的渴渴望，他他们时常常怀着内内疚的心心情希望望能够给给与父母母更多的的安慰，，给与家家庭更大大的保护护和支撑撑，但是是社会竞竞争无形形压力从从未消失失，越来来越沉重重。但是他们们对自己己并不会会轻易的的放弃和和满足，，总希望望通过明明天的打打拚实现现对理想想生活的的渴望！！！！！！！内心一面面鼓舞着着自己继继续的前前进，而而另一面面却在这这繁华的的世界不不停的寻寻找，寻寻找一个个适合让让自己和和亲人居居住生活活的家，，既能享享受着城城市资源源密集带带来的便便利，又又能给与与家庭安安静、安安全、舒舒适的生生活环境境。养老无论是孝孝敬的儿儿女为老老人，还还是老两两口自身身，都乐乐意在一一个山青青水秀，，没有污污染的地地方买上上一所房房子，看看春暖花花开、闻闻鸟语花花香。投资投资置业业、投资资升值、、投资未未来、投投资喜好好都是可可能，关关键他们们是群什什么样的的人，如如何爱上上我们的的产品。。分流客户户——投投资、养养老最佳佳选择本项目成成功的第第一步在在于如何何借助周周边大盘盘的宣传传而扩大大知名度度；第二二步就是是对其客客户的成成功分流流。渴望性购购买—20-30万左左右25-35岁的的新生代代置业群群体，结结婚后找找一个新新居所，，从租住住的房子子里搬出出来，住住进自己己的家，，让父母母不在担担心，更更好的照照顾自己己的家，，成为内内心的渴渴望。离城市中中心适当当的距离离，上班班，孩子子上学，，外出、、娱乐休休闲的都都能够方方便快捷捷，就成成为这部部分购买买新房的的重要参参考标准准。递进性购购买—30万以以上已经有了了一套住住宅，可可能因为为面积，，居住环环境，安安全性，，户型设设计不合合理，邻邻里关系系等原因因，内心心希望换换一套更更好的住住宅，因因为有了了第一套套住宅的的资产置置换，所所以不会会面临较较大的资资金压力力，属于于升级型型购买客客户。享受性购购买—40万以以上拥有了稳稳定的居居所，孩孩子已经经上学，，工作顺顺利，或或者事业业小有成成绩，不不再为衣衣食住行行担忧，，通过资资产置换换或者近近几年来来的积蓄蓄，就可可以轻松松购买第第二套或或者第三三套住宅宅，一方方面可以以作为投投资，同同时，拥拥有更好好、更舒舒适的生生活空间间和场所所，就成成为暗暗暗萌动消消费欲望望。快速锁定定客户群群，细微微体察客客户心理理一个项目目让人知知道并不不难，但但要人爱爱上它却却很不容容易。如何让目目标消费费群爱上上我们的的项目？？在好产产品的基基础上，，必须有有一种与与他的经经历、情情感有关关联的、、可以引引发共鸣鸣的情感感诉求所以本案案的精神神主张：：向北，寻寻找理想想生活朝朝向TotheNorth,Leadselffollowyourdream案名推荐荐推荐案名名：“青城北北里”“青城””给人的的第一联联想是美美丽的青青岛，““北”则则指明了了方向，，“里””凸现现一种幽幽深，宁宁静的感感觉；待待客户接接触项目目之后，，“青城城”预意意将深化化，优美美的社区区环境、、优雅的的建筑与与消费者者产成共共鸣，““青城””自然成成清新美美丽的小小城；第第三可以以很好的的配合项项目精神神主张。。备选案名名：北北城忆墅墅、北大大清园、、净界推广策略略推广主题题释义与人群心心态的暗暗合：本项目所所指向的的置业群群体，是是一群非非常务实实、理性性人物，，对于没没有亲身身感受到到价值的的物品，，绝对不不会轻易易做出选选择，对对于自己己未来的的生活方方向，有有着清晰晰的认知知和审视视。与产产品品特特征征的的暗暗合合：：本项项目目处处于于郊郊区区小小镇镇，，自自然然环环境境优优美美、、空空气气清清新新。。在在这这一一区区域域特特性性下下平平凡凡而而又又具具有有较较强强的的亲亲和和力力生生活活场场景景和和描描述述，，在在内内涵涵与与气气质质上上也也颇颇为为吻吻合合，，我我们们给给予予客客户户选选择择的的机机会会，，却却要要把把权权力力留留给给他他们们。。与追追求求生生活活方方式式的的暗暗合合：：无论论是是几几十十年年生生活活阅阅历历的的老老者者，，还还是是打打拼拼阶阶段段的的大大众众，，生生活活质质量量的的提提高高，，使使他他们们更更韧韧性性和和固固执执，，希希望望被被别别人人明明确确的的辨辨识识。。他他们们无无论论是是按按收收入入划划分分，，还还是是按按生生活活方方式式划划分分，，他他们们的的普普遍遍特特征征是是：：努努力力为为家家庭庭创创造造更更好好的的生生活活环环境境。。所以以，，““青青城城北北里里””远远离离市市井井喧喧嚣嚣，，独独特特的的项项目目品品质质，，既既能能给给人人予予身身份份的的认认同同，，又又给给人人以以舒舒适适安安全全之之感感。。项目目推推广广思思路路Sensibility情情感感营营销销品牌牌与与区区域域联联战战形象象之之战战开盘盘实实销销品牌牌维维护护后期期打打造造春季季房房展展，，新新闻闻预预热热!户户外外悬悬念念话话题题出出街街!咨咨询询处处接接受受咨咨询询!销销售售资资料料准准备备!项目目整整体体形形象象出出动动!营营销销中中心心开开放放!VIP认认筹筹!示范区开放!开盘广告集中火力,开盘活动!情感感化化阶阶段段＞＞＞＞第一一阶阶段段：：与与区区域域品品牌牌项项目目同同步步出出击击，，但但特特质质鲜鲜明明目的的：：引爆爆全全城城，，第第一一阶阶段段紧紧跟跟区区域域宣宣传传趋趋势势，，借借势势宣宣传传，，但但通通过过新新颖颖的的情情趣趣话话题题启启动动市市场场的的特特别别关关注注，，并并为为核核心心概概念念推推出出铺铺垫垫结点点：：电话话咨咨询询/客客户户摸摸底底着力力点点：：明天天，，你你的的起起点点在在那那里里？？打击击点点：：悬念念广广告告牌牌/系系列列软软文文/网网络络舆舆论论/工工地地围围墙墙/地地产产业业内内活活动动制造造话话题题：：明天天，，你你的的起起点点在在那那里里？？■主主要要散散播播渠渠道道：：户户外外■辅辅助助渠渠道道：：网网络络枪枪手手发发表表舆舆论论售楼楼处处情情感感地地产产传传达达：：青城城北北里里，，理理想想生生活活朝朝向向！！■展展示示内内容容：：沙沙盘盘，，展展板板■观观念念文文本本《《生生活活朝朝向向》》■楼楼书书/大大宣宣传传单单/手手提提袋袋。。时间发布媒体内容备注待定广告牌明天，你的起点在那里？话题主要散播渠道报纸软文《半岛》+/《早报》网络山东房地产网、青岛新闻网、青岛搜房网会展重点礼品物料、观念文本《生活朝向》第一一阶阶段段：：工工作作概概要要第二