房地产价格评估概述课件

1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。12月-2212月-22Tuesday,December13,20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。01:37:2701:37:2701:3712/13/20221:37:27AM3、越是没有本领的就越加自命不凡。12月-2201:37:2701:37Dec-2213-Dec-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。01:37:2701:37:2701:37Tuesday,December13,20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。12月-2212月-2201:37:2701:37:27December13,20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。13十二月20221:37:27上午01:37:2712月-227、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。十二月221:37上午12月-2201:37December13,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/12/131:37:2701:37:2713December20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:37:27上午1:37上午01:37:2712月-2210、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。12/13/20221:37:27AM01:37:2713-12月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。12/13/20221:37AM12/13/20221:37AM12月-2212月-2212、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。13-Dec-2213December202212月-2213、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Tuesday,December13,202213-Dec-2212月-2214、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。12月-2201:37:2713December202201:37谢谢大家房地产价格评估概述(PPT101页)1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。12月-2212月1

资产评估学

(第五版)

第四章房地产价格评估

资产评估学

(第五版)第四章房地产价格评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概述房地产价格的市场比较法评估房地产价格的假设开发法评估第四章房地产价格评估

在建工程评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在建工程的特点和估价方法。理解:房地产价格评估的基本理论。房地产价格体系。假设开发法基本原理。掌握:影响房地产价格的因素。收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念按自然形态山地、丘陵、平原。。。按用途商业金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空闲地。。。对房地产生地—将用于房地产开发的农地熟地--对生地进行改造毛地--要进行再开发改造的旧城区（一）土地的分类§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念按自然形态房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利不动产§4-1房地产价格评估概述（二）相关概念土地及其相关的财产权利地产房屋及其附属物房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§4-1房地产价格评估概述动产不动产化，归属于不动产的一部分。已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯、给排水、采暖、照明等。建筑附着物与建筑物的使用密切相关，拆除会损坏或严重影响建筑物的使用。除明确规定外，抵押、买卖、赠与、借贷建筑物时包括建筑附属物。与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-1房地产价格评估概述二、房地产的特点供给有限性投资与消费双重性实体构成的二元性不能用自然灾害否认其正常状态不能否认房地产之间市场可替代性由非劳动产品与劳动产品构成。不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1房地产价格评估概述三、房地产的类型普通住宅、别墅、高级公寓写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等体育馆、娱乐中心等科、教、文、卫、行政、交通邮政等厂房、仓库等按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；四至：土地的四至界限范围；形状：以宗地图来表示建筑物层数与高度低层、多层、中高层、高层、超高层；§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法用途不同，标准不同。如：住宅10；公共建筑大于24米；位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；建筑物层数与高房地产价格评估概述课件第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑物结构按主要承重构件所用建筑材料分类。§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法钢、钢筋混凝土、砖混、砖木、其它结构面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；附属设备：给排水、照明、卫生、通风、供气、空调、电梯、消防、通信；建成年月等建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法建筑外观及平面格局以外观图、平面图表述建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；建成年月等建利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否抵押§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法地质基础等地质基础、地上基础设施改良状况容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低和地价水平的差异。是城市区划管理中所采用的一项重要指标，从微观上影响地价最重要的因素。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件§4-1房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论区位地租居住竟租能力曲线（二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。§4-1房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础§4-1房地产价格评估概述土地原始价值城市边缘土地农业利用价值作为建设用地机会成本公共投资与改良价值政府或私人部门对城市环境的改良私人投资改良个人投资是土地增值，具有外溢效果未来价值未实现的潜在价值，如改变用途后的价值六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成§4-1房地产价格评估概述土地原始价值城市边缘土地农业利§4-1房地产价格评估概述（二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成建筑生产成本+利润建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称§4-1房地产价格评估概述（二）建筑物价格构成建筑生产成总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估价格§4-1房地产价格评估概述七、房地产价格种类（一）土地价格的种类基准地价、标定地价课税价格、征用价格、抵押价格市场价格、市场价值土地单价/容积率总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房地产价格评估概述（二）房地产价格的种类廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房§4-1房地产价格评估概述一般因素社会因素经济因素制度与政策社会稳定状况人口状况城市化国民经济水平及发展趋势金融环境税负土地制度及政策住房制度及政策八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素§4-1房地产价格评估概述一般因素社会因素经济因素制§4-1房地产价格评估概述区域因素商业区工业区住宅区商业区腹地土地利用控制等自然景观优美程度距离商业中心远近等土地使用年限宗地位置、面积等（一）影响城市土地价格的因素个别因素雇佣劳动力的成本相关产业的集中程度等§4-1房地产价格评估概述区域因素商业区工业区住宅区建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价格评估概述（二）影响建筑物价格的因素地区物价水平建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价格§4-1房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则

房地产价格评估的原则合法原则产权合法利用方式合法交易和处分方式合法一般原则工作原则经济原则§4-1房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则房地产

§4-2房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值

=土地价格+（建筑物成本-折旧）公式建筑成本、市场资料及描述性资料资料判断评估标的物满足市场的能力§4-2房地产价格的成本法评估一、成本法理论房地产

§4-2房地产价格的成本法评估2、适用范围1折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物2折旧额能准确估计的旧建筑物评估3市场交易数据资料缺乏如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估§4-2房地产价格的成本法评估2、适用范围1折旧较§4-2房地产价格的成本法评估（一）重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、销售费用、开发利润成本二、重置成本估算编制成本表时，所有成本都应予以说明；反映当地市场现状注意§4-2房地产价格的成本法评估（一）重置成本的构成开发成§4-2房地产价格的成本法评估（二）重置成本估算方法1、工料测量法（按建筑成本组成或次级组成部分分项）评估值=直接成本+间接成本

特点：最费时间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料。劳动力、原材料等营业费用、利润等大型、特殊用途房地产或其他方法不能准确计算的§4-2房地产价格的成本法评估（二）重置成本估算方法劳动§4-2房地产价格的成本法评估2、分部分项法重置成本=∑分部、分项工程单位成本＊工程量＋间接费＋利润特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价土石挖方、外墙壁、门窗等§4-2房地产价格的成本法评估2、分部分项法土石挖方§4-2房地产价格的成本法评估3、单位比较法重置成本=可比较单位重置成本*修正系数+其他修正项目特点：简单、迅速、应用广泛根据不同房地产类型而选择。商业、住宅按平方米；工业、仓库按立方米§4-2房地产价格的成本法评估3、单位比较法根据不同§4-2房地产价格的成本法评估４、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格的估算适用于：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等１、土地使用权价格的构成§4-2房地产价格的成本法评估４、指数调整法§4-2房地产价格的成本法评估（１）土地取得费①集体土地土地补偿费地上附着物和青苗补偿安置补助费②城市土地拆迁费

§4-2房地产价格的成本法评估（１）土地取得费§4-2房地产价格的成本法评估（２）土地开发费基础设施配套费－－七通一平公共事业建设配套费用小区开发配套费有关税费（３）投资利息贷款利息自有资金利息损失注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。§4-2房地产价格的成本法评估（２）土地开发费§4-2房地产价格的成本法评估（４）投资利润（５）土地增值收益＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率土地价格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）例：P76

1公顷=15亩=10000平方米,1亩=2000/3平方米=666.67平方米§4-2房地产价格的成本法评估（４）投资利润§4-2房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）的估算例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和现值。贬值原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值折旧总额为：1+6+3=10万元

现值为：40-10=30万元§4-2房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）§4-2房地产价格的成本法评估（二）贬值的估算1、直线贬值法2、双倍余额递减贬值法3、成新折扣法例：P78§4-2房地产价格的成本法评估（二）贬值的估算§4-2房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑物的物质折旧额。§4-2房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为§4-2房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元设备折旧额=60*10/15=40万元长寿命项目折旧额=（180-2-30-60）*10/50=17.6万元该建筑物物质折旧额=2+18+40+17.6=77.6万元§4-2房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用=2§4-2房地产价格的成本法评估（三）建筑经济耐用年限的确定（1）建筑物的建设期不计入建筑耐用年限建筑物经济寿命50年建设期2年土地使用年限70年建筑物经济寿命50年§4-2房地产价格的成本法评估（三）建筑经济耐用年限§4-2房地产价格的成本法评估（2）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限早于土地使用年限结束建筑物经济寿命45年建筑物经济寿命45年土地使用年限50年10年后出让§4-2房地产价格的成本法评估（2）建筑物出现于补办§4-2房地产价格的成本法评估（3）建筑物经济耐用年限长于土地使用年限建设期3年建筑物经济寿命60年土地使用年限40年建筑物经济寿命37年§4-2房地产价格的成本法评估（3）建筑物经济耐§4-2房地产价格的成本法评估（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，经济耐用年限晚于土地使用年限结束建筑物经济寿命50年土地使用年限40年6年后出让建筑物经济寿命46年§4-2房地产价格的成本法评估（4）建筑物出现于补§4-2房地产价格的成本法评估4、成本法应用中的有关规定《商品住宅价格管理暂行办法》《经济适用住房价格管理办法》《中华人民共和国土地管理法》《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》《城市房屋拆迁管理条例》《城市房屋拆迁估价指导意见》《房屋完损等级评定标准》§4-2房地产价格的成本法评估4、成本法应用中的有关§4-2房地产价格的成本法评估房屋完损等级及新旧标准1、完好房：十、九、八成2、基本完好房：七、六成3、一般损坏房：五、四成4、严重损坏房及危险房：三成一下§4-2房地产价格的成本法评估房屋完损等级及新旧标准§4-2房地产价格的成本法评估例：某宗房地产土地面积为1000平米，是十年前通过征收农地取得，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/平米，地上建筑物总建筑面积为2000平米，是八年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平米建筑面积600元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。测算该建筑物现时重置成本总价和单价。§4-2房地产价格的成本法评估例：某宗房地产土地面积§4-2房地产价格的成本法评估土地现值=620*1000=620000元建筑物现值=1200*2000*80%=1920000元估价对象的现时总价=620000+1920000=2540000元估价对象的现时单价=2540000/2000=1270元/平米§4-2房地产价格的成本法评估土地现值=620*§4-3房地产价格的市场比较法评估一、市场法基本原理1、概念

将估价对象房地产与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象市场价值。同一供求圈，用途、规模、档次、建筑结构等替代原理2、适用范围房地产市场发育程度较高，有较多交易实例发生。适用：住宅、写字楼、商铺；不适用：教堂、寺庙、学校、古建筑§4-3房地产价格的市场比较法评估一、市场法基本原理§4-3房地产价格的市场比较法评估二、估价步骤搜集交易实例选取可比交易实例建立价格可比基础进行区域因素修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行个别因素修正确定比准价格§4-3房地产价格的市场比较法评估二、估价步骤搜集交§4-3房地产价格的市场比较法评估1、搜集交易实例2、选取可比交易实例交易双方的情况和交易目的；交易实例房地产状况；成交价格与日期；付款方式P80类似房地产；成交日期与估价时点相近；成交价格为正常价格；3—10个§4-3房地产价格的市场比较法评估1、搜集交易实例交利害关系人之间的交易；急于出售或购买；交易双方或某一方对市场行情缺乏了解；交易双方或某一方有特别动机或偏好；§4-3房地产价格的市场比较法评估导致成交价格偏离正常价格的因素利害关系人之间的交易；急于出售或购买；交易双方或某一方对市场特殊交易方式；交易税费的非正常负担；相邻房地产的合并交易；受债权债务关系影响；§4-3房地产价格的市场比较法评估导致成交价格偏离正常价格的因素特殊交易方式；交易税费的非正常负担；相邻房地产的合并交易；受§4-3房地产价格的市场比较法评估3、建立价格可比基础

统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位4、进行交易情况修正测定特殊因素对房地产交易价格的影响；利用修正系数修正§4-3房地产价格的市场比较法评估3、建立价格可比基§4-3房地产价格的市场比较法评估注：交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。设：可比实例成交价格比其正常市场价格高（低）S%可比实例正常市场价格*（1+S%）=可比实例成交价格可比实例正常市场价格=可比实例成交价格/（1+S%）例：某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/平米，买卖中所涉及税费均由买方负担，交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。§4-3房地产价格的市场比较法评估注：交易情况修正系§4-3房地产价格的市场比较法评估注：正常成交价-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格正常成交价+应由买方负担的税费=买方实际付出的价格正常成交价=2325/（1-7%）

=2500元/平米例：某宗房地产交易，买方付给卖方2625元/平米，买卖中所涉及税费均由卖方负担，交易中应由卖方缴纳税费为正常交易价格的7%，应由买方缴纳税费为正常交易价格的5%，问该宗房地产的正常交易价格。P-7%P=2325税是交给税务机关的§4-3房地产价格的市场比较法评估注：P-7%P=2§4-3房地产价格的市场比较法评估正常成交价=2625/（1+5%）

=2500元/平米5、进行交易日期修正例：某宗房地产2008年6月的价格为1800元/平米，现需其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为79.6；74.7；76.7；85；89.2；92.5；98.1（以2005年1月为100）试求该宗房地产2008年10月的价格。房地产价格变动率、房地产价格指数、经验判断§4-3房地产价格的市场比较法评估正常成交价=262§4-3房地产价格的市场比较法评估2008年10月价格=1800*98.1/76.7=2302.2元/平米例：某宗房地产2008年6月的价格为2000元/平米，现需将其调整到2008年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月至10月的价格指数分别为99.6；94.7；96.7；105；109.2；112.5；118.1（均以上个月为100）试求该宗房地产2008年10月的价格。2008年10月价格=2000*105*109.2*112.5*118.1=3046.8元/平米§4-3房地产价格的市场比较法评估2008年10月价§4-3房地产价格的市场比较法评估例：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平米，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。设人民币与美元的市场汇率05年1月30日为1美元=8.26人民币，05年9月30日为1美元=8.29人民币，试将该可比实例价格调整到05年9月30日。=8393元人民币/平米§4-3房地产价格的市场比较法评估例：某宗可比实例房§4-3房地产价格的市场比较法评估例：某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为1000美元/平米，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5%。设人民币与美元的市场汇05年1月30日为1美元=8.26人民币，05年9月30日为1美元=8.29人民币，试将该可比实例价格调整到05年9月30日。§4-3房地产价格的市场比较法评估例：某宗可比实例房§4-3房地产价格的市场比较法评估6、进行区域因素修正（1）直接比较法

以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，确定修正比率。（2）间接比较修正法以设定的标准房地产的各项区域因素状况为基准，将估价对象和可比实例区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，再将分值转化为修正比率。§4-3房地产价格的市场比较法评估6、进行区域因素修§4-3房地产价格的市场比较法评估例：设估价对象为6层住宅楼的5层，甲可比实例为同类6层住宅楼的4层，成交价格为3000元/平米；乙可比实例为同类5层住宅楼的4层，成交价格为2900元/平米；丙可比实例为同类5层住宅楼的5层，成交价格为2800元/平米，市场价格差异系数如下表，对甲、乙、丙可比实例的成交价格进行楼层调整。§4-3房地产价格的市场比较法评估例：设估价对象为6§4-3房地产价格的市场比较法评估§4-3房地产价格的市场比较法评估§4-3房地产价格的市场比较法评估V甲=3000*103%/107%=2887.85元/平米V乙=2900*103%/105%=2844.76元/平米V丙=2800*103%/100%=2844元/平米7、进行个别因素修正土地个别因素建筑物个别因素8、确定比准价格简单算术平均法；加权算术平均法；中位数法；众数法注：市场法中的因素修正可以用百分比法、差额法、回归分析法§4-3房地产价格的市场比较法评估V甲=3000搜集交易实例建立交易实例库选取可比实例求取最终可比价格可比实例A建立价格可比基础

交易情况修正

交易日期调整房地产状况调整比准价格A可比实例B建立价格可比基础

交易情况修正

交易日期调整房地产状况调整比准价格A可比实例C建立价格可比基础

交易情况修正

交易日期调整房地产状况调整比准价格A搜集交易实例建立交易实例库选取可比实例求取最终可比价格可比实§4-3房地产价格的市场比较法评估例：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，选取A、B、C三宗类似交易实例作为可比实例。§4-3房地产价格的市场比较法评估例：为评估某写字楼§4-3房地产价格的市场比较法评估

交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于估价对象房地产状况导致的价格差异。人民币与美元市场汇率05年3月1日为1：8.4，10月1日为1：8.3。该类写字楼以人民币为基准的市场价格05年1月1日至2月1日保持不变，2月1日至5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上涨0.5%，试测算该写字楼10月1日的正常市场价格。运用算术平均法计算估价对象单价。§4-3房地产价格的市场比较法评估交易情况中

§4-3房地产价格的市场比较法评估比准价格Va==5300.51元人民币/平米比准价格VB==5442.93元人民币/平米§4-3房地产价格的市场比较法评估比准价格Va=§4-3房地产价格的市场比较法评估比准价格VC==5429.79元人民币/平米估价对象单价=（5300.51+5442.93+5429.79）/3=5391元人民币/平米

§4-3房地产价格的市场比较法评估比准价格VC=§4-3房地产价格的市场比较法评估例：为评估某写字楼2008年10月30日的正常市场价格，选取A、B、C三宗类似交易实例作为可比实例。1、成交价格、成交日期和交易情况交易情况分析以正常市场价格为基准；§4-3房地产价格的市场比较法评估例：为评估某写字楼§4-3房地产价格的市场比较法评估2、该类住宅05年4月至10月价格指数为价格指数为定基指数。3、房地产状况比较§4-3房地产价格的市场比较法评估2、该类住宅05年§4-3房地产价格的市场比较法评估1、交易情况修正可比实例A交易情况修正系数=1/（1-2%）=1/98%可比实例B交易情况修正系数=1可比实例C交易情况修正系数=1/（1+1%）

=1/101%2、交易日期调整可比实例A交易日期修正系数=106.8/92.4可比实例B交易日期修正系数=106.8/100.3可比实例C交易日期修正系数=106.8/109§4-3房地产价格的市场比较法评估1、交易情况修正§4-3房地产价格的市场比较法评估3、房地产状况调整系数可比实例A房地产状况调整系数=可比实例B房地产状况调整系数=可比实例C房地产状况调整系数=§4-3房地产价格的市场比较法评估3、房地产状况调整§4-3房地产价格的市场比较法评估4、可比单价估价对象价格=（VA+VB+VC）/3=4126.86元/平米§4-3房地产价格的市场比较法评估4、可比单价§4-4房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论（一）定义将估价对象在估计时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。潜在毛收入有效毛收入净收益=有效毛收入-经营费用§4-4房地产价格的收益法评估一、收益法的基本理论潜（四）估价步骤

搜集估价对象或类似房地产的资料估算年潜在毛收入估算年有效毛收入估算年经营费用估算年净收益估算折现率选用公式，求取收益价格（四）估价步骤§4-4房地产价格的收益法评估二、折现率（一）折现率估算1、市场提取法（比较法）根据市场类似房地产价格，净收益求取折现率。例P912、资本资产定价模型3、投资资本结构组合法m--抵押贷款-价值比率--权益资本期望的报酬率§4-4房地产价格的收益法评估二、折现率§4-4房地产价格的收益法评估--抵押贷款折现率（抵押贷款常数），即抵押贷款按月偿还时的年偿还额（本息之和）与抵押贷款额之比。

--抵押贷款利率例4-4：某房地产抵押贷款占7成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额本息偿还，自有资金资本化率为12%，求综合资本化率。§4-4房地产价格的收益法评估--抵押贷设每年存款A，n年本息和为V，利率为Ym，则：年偿还额（本息之和）与抵押贷款额之比=§4-4房地产价格的收益法评估设每年存款A，n年本息和为V，利率为Ym，则：年偿还额（本§4-4房地产价格的收益法评估解4-4：§4-4房地产价格的收益法评估解4-4：§4-4房地产价格的收益法评估4、债务保证率法NOI—年净收益

—年债务偿还额设某房地产的年净收益为30000元，年抵押贷款的本利偿还额为19000元，则DCR=30000/19000=1.579。若：m=0.7，则r=1.579х0.132х0.7=0.146§4-4房地产价格的收益法评估4、债务保证率法§4-4房地产价格的收益法评估(二）折现率的分类及其关系折现率分为综合折现率、土地折现率、建筑物折现率，他们之间的关系是：§4-4房地产价格的收益法评估(二）折现率的分类及其§4-4房地产价格的收益法评估三、残余法1、理论依据因为：所以：或：

2、适用范围处于有效使用的新建筑物且能够获取相关参数；实际工作中应用不多，仅限于理论模型。§4-4房地产价格的收益法评估三、残余法2、适用范围§4-4房地产价格的收益法评估例4-5：某出租写字楼土地总面积12000平米，总建筑面积52000平米，建筑层数地上22层，地下2层，土地使用年限为50年，从2000年5月15日起计。可供出租净使用面积31200平米，租金平均为每月35元/平米，空房率年平均10%，经常费用每月10万元，房产税为租金收入的12%，其他税费为租金收入的6%，折现率为10%，估算该写字楼2005年5月15日购买价格。§4-4房地产价格的收益法评估例4-5：某出租写字楼土地§4-4房地产价格的收益法评估解4-5（1）年有效毛收入=31200*35*12*90%=1179.36万元（2）年运营费用年经常费=10*12=120万元年房产税=1179.36*12%=141.52万元年其他税费=1179.36*6%=70.76万元年运营费用=120+141.52+70.76=332.28万元（3）年净收益=1179.36-332.28=847.08万元§4-4房地产价格的收益法评估解4-5§4-4房地产价格的收益法评估（4）评估值§4-4房地产价格的收益法评估（4）评估值§4-5房地产价格的假设开发法评估一、定义假设开发法（剩余法、倒算法）：将估价对象房地产预期开发后价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、期望利润，所得剩余额作为评估价格。二、理论依据：地租剩余理论三、相关公式P95例题P96§4-5房地产价格的假设开发法评估一、定义一、在建工程的特点§4-6在建工程评估种类多，差异大。投资完成额与其实际完成工作量较难一致。建设工期长短差别较大。一、在建工程的特点§4-6在建工程评估种类多，差异大。工程进度法以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评估在建工程价值。变动因素调整法对在建工程实际完成部分因价格变化和设计变更分别计算各调整数额，经归集加总后，与在建工程实际成本相加减，确定评估值。§4-6在建工程评估二、在建工程评估方法工程进度法以工程预算为依据，按勘察时确定的完工程度评重编预算工程进度法对于建设工期长、设计变更较大、价格变化较大、实际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重编工程预算。假设开发法在建工程价格=预期续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-购买在建工程的税费§4-6在建工程评估二、在建工程评估方法重编预算工程进度法对于建设工期长、设计变更较大、价格本章重点及难点

本章重点：房地产的概念、特点、分类。房地产价格评估的基本理论。影响房地产价格的因素。运用收益法、市场法、成本法进行房地产价格的评估。本章难点：运用收益法、市场法、成本法进行房地产价格的评估。本章重点及难点本章重点：房地产的概念、特点、第四章课后习题答案1.术语解释（1）地产：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。（2）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。（3）不动产：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。（4）基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的，某一时点一定年期土地使用权的单位面积平均价格。

（5）标定地价：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。（6）楼面地价：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。第四章课后习题答案1.术语解释2.单项选择题（1）a

（2）b

（3）d

（4）c

（5）b

（6）b

（7）c

（8）a

（9）b

（10）d

（11）c

（12）d

（13）b

（14）c

（15）c

（16）b

（17）c

（18）a

（19）d

（20）c

（21）c

（22）b

（23）a

(24)c

(25)c

(26)c

(27)b

(28)b

(29)c

(30)c3.多项选择题(1)acde

(2)abd

(3)abce

(4)abcde

(5)abcd

(6)abcde

(7)

bcd

(8)

acd

(9)acde

(10)abd

2.单项选择题4.计算题（1）根据所给条件计算如下：1)预计住宅楼的买楼价的现值为：

2)总建筑费用现值为：

3)专业费用=9190000×6％=551400(元)4)租售费用及税金=29752066×5％=1487603(元)5)投资利润=(地价+总建筑费用+专业费用)×20％=(地价×20％)+(9190000+551400)×20％=(地价×20％)+19482806)总地价=(29752066-9190000-551400-l487603-1948280)÷(1+20％)=16574783÷1.2=13812319(元)（2）根据题中所给条件计算如下：1)甲地楼面地价=1000/5=200(元/平方米)2)乙地楼面地价=800/3=269(元/平方米)从投资的经济性角度出发，投资者应投资购买甲地。

4.计算题（3）根据题意：该房屋价格=970×(1+l％+2％+1.5％)×1200×0.7=970×1.045×1200×0.7=851466(元)（4）（5）即待估宗地2000年1月20日的价格为每平方米830.41元（3）根据题意：（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总价，利用剩余法求取地价。1）测算不动产总价①不动产建筑总面积：3200×2.5=8000(平方米)②不动产纯收益=300×8000×90％×(1-25％)=1620000(元)③不动产收益年期=50-3=47(年)④2）测算建筑费及专业费建筑费及专业费=1000×（1+10%）×8000=8800000（元）3）计算利息利息=地价×7%×3+8800000×7%×1.5=0.21地价+924000（元）4）计算利润利润=19706113×15%=2955917（元）5）测算地价地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润=19706113-8800000-0.21地价-924000-2955917地价=6994224/1.21=5780350（元）单价=5780350/3200=1806.36（元/m2）楼面地价=1806.36/2.5=722.54（元/m2）（6）该题为收益法和剩余法的综合运用，利用收益法求取不动产总（7）1)该房地产的年租金总收入为：1×7×12=84(万元)2)该房地产的年出租费用为：84×(5％+12％+6％)+0.3=19．62(万元)3)该房地产的年纯收益为：84-19.62=64.38(万元)4)该房地产的价格为：64.38×[1-1／(1+12％)10]／12％=64.38×5.6502=363.76(万元)(8)1)完工后的预期楼价现值为：5000×4×5500/（1+10%）2.5=8667.8（万元）2)建筑成本及专业费：1500×（1+6%）×2/（1+10%）2/2=2891(万元)3)有关税费：8667.8×5%=433.4(万元)4)目标利润为:(地价+2891)×15%=15%地价+433.7万元5)估算地价:地价=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地价地价=4269.3(万元)(9)300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+10%)×(1-6%)/(1+9%)3=pp=3759.4(万元)（7）(10)1)建筑部分的重置成本:800×(1+3%)+800×60%×6%×1.5+800×40%×6%×0.5+50+120=1046.8(万元)2)建筑部分的折旧：（1046.8-18）×8/50+18=182.6(万元)3)装修部分的折旧:200×2/5=80(万元)4)设备部分的折旧:110×8/10=88(万元)5)总折旧:182.6+80+88=350.6(万元)(11)1)建筑物的价格:900×2000×(49-4)/49=1653061(元)2)土地价格:1100×1000×[1-1/(1+6%)45]/[1-1/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地产总价格:1653061+1078638=2731699(元)(12)1)预期完工后的楼价现值:80×12×2000×5.1×65%×80%×(1-30%)×[1-1/(1+14%)48]/[14%×(1+14%)1.5]=2087.7(万元)2)在建工程的完工费用现值:2500×(1-45%)×2000×5.1/(1+14%)0.75=1271.5(万元)3)税费:购买价格×4%4)正常购买价格:购买价格=2087.7-1271.5-购买价格×4%购买价格=784.8(万元)(10)(13)1)每层可出租面积:2000×60%=1200(平方米)2)带租约的3年期间每年的净租金收入：（180+120）×1200×12×(1-20%)=345.6(万元)3）租约期满后每年的净租金收入：（200+120）×1200×12×（1-20%）=368.64（万元）4）计算带租约出售的总价格：345.6×(p/a,10%,3)+368.64×(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(万元)(14)1）估计预期楼价（市场比较法）3500×（1+2%×1.5）×[1-1/(1+10%)48]÷[1-1/(1+10%)68]=3573.27元/平方米3573.27×2000×5=3573.27(万元)2)估计剩余建造费2500×(1-45%)×2000×5=1375(万元)3)估计利息在建工程价值×10%×1.5+1375×10%×0.75=0.15×在建工程价值+103.13(万元)4)估计利润及税费3573.27×(4%+8%)=428.79(万元)(13)5)估计在建工程价值在建工程价值=3573.27-1375-0.15×在建工程价值-103.13-428.79在建工程价值=1449(万元)6)原产权人投入成本(1000+2500×45%)×2000×5=2125(万元)1449-2125=-676(万元)原产权人亏损大约676万元.5)估计在建工程价值1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。12月-2212月-22Tuesday,December13,20222、成功源于不懈的努力，人生最大的敌人是自己怯懦。01:37:2701:37:2701:3712/13/20221:37:27AM3、每天只看目标，别老想障碍。12月-2201:37:2701:37Dec-2213-Dec-224、宁愿辛苦一阵子，不要辛苦一辈子。01:37:2701:37:2701:37Tuesday,December13,20225、积极向上的心态，是成功者的最基本要素。12月-2212月-2201:37:2701:37:27December13,20226、生活总会给你另一个机会，这个机会叫明天。13十二月20221:37:27上午01:37:2712月-227、人生就像骑单车，想保持平衡就得往前走。十二月221:37上午12月-2201:37December13,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/12/131:37:2701:37:2713December20229、我们必须在失败中寻找胜利，在绝望中寻求希望。1:37:27上午1:37上午01:37:2712月-2210、一个人的梦想也许不值钱，但一个人的努力很值钱。12/13/20221:37:27AM01:37:2713-12月-2211、在真实的生命里，每桩伟业都由信心开始，并由信心跨出第一步。12/13/20221:37AM12/13/20221:37AM12月-2212月-22谢谢大家1、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。11031、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。12月-2212月-22Tuesday,December13,20222、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。01:37:2701:37:2701:3712/13/20221:37:27AM3、越是没有本领的就越加自命不凡。12月-2201:37:2701:37Dec-2213-Dec-224、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。01:37:2701:37:2701:37Tuesday,December13,20225、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。12月-2212月-2201:37:2701:37:27December13,20226、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。13十二月20221:37:27上午01:37:2712月-227、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。。十二月221:37上午12月-2201:37December13,20228、业余生活要有意义，不要越轨。2022/12/131:37:2701:37:2713December20229、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。1:37:27上午1:37上午01:37:2712月-2210、你要做多大的事情，就该承受多大的压力。12/13/20221:37:27AM01:37:2713-12月-2211、自己要先看得起自己，别人才会看得起你。12/13/20221:37AM12/13/20221:37AM12月-2212月-2212、这一秒不放弃，下一秒就会有希望。13-Dec-2213December202212月-2213、无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。Tuesday,December13,202213-Dec-2212月-2214、我只是自己不放过自己而已，现在我不会再逼自己眷恋了。12月-2201:37:2713December202201:37谢谢大家房地产价格评估概述(PPT101页)1、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。12月-2212月104

资产评估学

(第五版)

第四章房地产价格评估

资产评估学

(第五版)第四章房地产价格评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概述房地产价格的市场比较法评估房地产价格的假设开发法评估第四章房地产价格评估

在建工程评估房地产价格的成本法评估房地产价格的收益法评估房地产价格评估概本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在建工程的特点和估价方法。理解:房地产价格评估的基本理论。房地产价格体系。假设开发法基本原理。掌握:影响房地产价格的因素。收益法、市场法、成本法、剩余法进行房地产价格的评估。本章学习目标了解：了解房地产的概念、特点、分类。在§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念按自然形态山地、丘陵、平原。。。按用途商业金融用地、市政用地、住宅用地、未利用空闲地。。。对房地产生地—将用于房地产开发的农地熟地--对生地进行改造毛地--要进行再开发改造的旧城区（一）土地的分类§4-1房地产价格评估概述一、房地产的概念按自然形态房屋及其附属物承载房屋及其附属物的土地房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利不动产§4-1房地产价格评估概述（二）相关概念土地及其相关的财产权利地产房屋及其附属物房地产不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§4-1房地产价格评估概述动产不动产化，归属于不动产的一部分。已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯、给排水、采暖、照明等。建筑附着物与建筑物的使用密切相关，拆除会损坏或严重影响建筑物的使用。除明确规定外，抵押、买卖、赠与、借贷建筑物时包括建筑附属物。与房屋相关的建筑物，如：小区设施、林木、建筑附着物、附属物§不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-1房地产价格评估概述二、房地产的特点供给有限性投资与消费双重性实体构成的二元性不能用自然灾害否认其正常状态不能否认房地产之间市场可替代性由非劳动产品与劳动产品构成。不可移动性耐用（耗）性异质性（差异性、个别性）高价值性§4-按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1房地产价格评估概述三、房地产的类型普通住宅、别墅、高级公寓写字楼、酒店、商店、旅馆、展览中心等体育馆、娱乐中心等科、教、文、卫、行政、交通邮政等厂房、仓库等按用途分类居住类房地产商业类休闲类公共事业类工业类§4-1位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；四至：土地的四至界限范围；形状：以宗地图来表示建筑物层数与高度低层、多层、中高层、高层、超高层；§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法用途不同，标准不同。如：住宅10；公共建筑大于24米；位置（坐落）、四至、形状位置：区域和具体地点；建筑物层数与高房地产价格评估概述课件第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述第四章房地产价格评估

第一节房地产价格评估概述面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑物结构按主要承重构件所用建筑材料分类。§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法钢、钢筋混凝土、砖混、砖木、其它结构面积大小土地面积、使用面积、建筑面积、居住面积、营业面积建筑建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；附属设备：给排水、照明、卫生、通风、供气、空调、电梯、消防、通信；建成年月等建成年代、建筑质量、维护保养、采光、通风、隔音、隔热等§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法建筑外观及平面格局以外观图、平面图表述建筑装修、附属设备装修：材料、标准、程度、质量；建成年月等建利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产权归属、土地使用权类型、房屋产权状况、是否抵押§4-1房地产价格评估概述四、房地产的描述方法地质基础等地质基础、地上基础设施改良状况容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低和地价水平的差异。是城市区划管理中所采用的一项重要指标，从微观上影响地价最重要的因素。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积利用现状及规划设计要求用途、建筑容积率、建筑覆盖率产权状况产房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件房地产价格评估概述课件§4-1房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础（一）地租理论区位地租居住竟租能力曲线（二）土地价格理论土地价格是地租的折现额，不是土地的购买价格。土地价格受供求关系影响。§4-1房地产价格评估概述五、房地产价格评估的理论基础§4-1房地产价格评估概述土地原始价值城市边缘土地农业利用价值作为建设用地机会成本公共投资与改良价值政府或私人部门对城市环境的改良私人投资改良个人投资是土地增值，具有外溢效果未来价值未实现的潜在价值，如改变用途后的价值六、房地产价格的构成（一）土地价格的构成§4-1房地产价格评估概述土地原始价值城市边缘土地农业利§4-1房地产价格评估概述（二）建筑物价格构成（三）房地产价格构成建筑生产成本+利润建筑物价格+土地价格；建筑物与土地组合相称§4-1房地产价格评估概述（二）建筑物价格构成建筑生产成总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估价格§4-1房地产价格评估概述七、房地产价格种类（一）土地价格的种类基准地价、标定地价课税价格、征用价格、抵押价格市场价格、市场价值土地单价/容积率总价格、单位价格、楼面地价土地所有权价格、土地使用权价格评估商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房地产价格评估概述（二）房地产价格的种类廉租金、准成本租金、成本租金、市场租金商品房价格、经济适用住房价格标准价、成本价§4-1房§4-1房地产价格评估概述一般因素社会因素经济因素制度与政策社会稳定状况人口状况城市化国民经济水平及发展趋势金融环境税负土地制度及政策住房制度及政策八、影响房地产价格的因素（一）影响城市土地价格的因素§4-1房地产价格评估概述一般因素社会因素经济因素制§4-1房地产价格评估概述区域因素商业区工业区住宅区商业区腹地土地利用控制等自然景观优美程度距离商业中心远近等土地使用年限宗地位置、面积等（一）影响城市土地价格的因素个别因素雇佣劳动力的成本相关产业的集中程度等§4-1房地产价格评估概述区域因素商业区工业区住宅区建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价格评估概述（二）影响建筑物价格的因素地区物价水平建筑构造、装修、设备规模与高度用途§4-1房地产价格§4-1房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则

房地产价格评估的原则合法原则产权合法利用方式合法交易和处分方式合法一般原则工作原则经济原则§4-1房地产价格评估概述九、房地产价格评估的原则房地产

§4-2房地产价格的成本法评估一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值

=土地价格+（建筑物成本-折旧）公式建筑成本、市场资料及描述性资料资料判断评估标的物满足市场的能力§4-2房地产价格的成本法评估一、成本法理论房地产

§4-2房地产价格的成本法评估2、适用范围1折旧较少和建筑成本易于评估的新建筑物2折旧额能准确估计的旧建筑物评估3市场交易数据资料缺乏如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估§4-2房地产价格的成本法评估2、适用范围1折旧较§4-2房地产价格的成本法评估（一）重置成本的构成开发成本、管理费、投资利息、销售费用、开发利润成本二、重置成本估算编制成本表时，所有成本都应予以说明；反映当地市场现状注意§4-2房地产价格的成本法评估（一）重置成本的构成开发成§4-2房地产价格的成本法评估（二）重置成本估算方法1、工料测量法（按建筑成本组成或次级组成部分分项）评估值=直接成本+间接成本

特点：最费时间、最详细缺点：缺乏按过去建筑方法所需要的劳动力时数资料。劳动力、原材料等营业费用、利润等大型、特殊用途房地产或其他方法不能准确计算的§4-2房地产价格的成本法评估（二）重置成本估算方法劳动§4-2房地产价格的成本法评估2、分部分项法重置成本=∑分部、分项工程单位成本＊工程量＋间接费＋利润特点：详细且高度准确适用：开发商和承包商成本估价土石挖方、外墙壁、门窗等§4-2房地产价格的成本法评估2、分部分项法土石挖方§4-2房地产价格的成本法评估3、单位比较法重置成本=可比较单位重置成本*修正系数+其他修正项目特点：简单、迅速、应用广泛根据不同房地产类型而选择。商业、住宅按平方米；工业、仓库按立方米§4-2房地产价格的成本法评估3、单位比较法根据不同§4-2房地产价格的成本法评估４、指数调整法特点：利用趋势因子调整历史成本适用：建成使用不久，不能得到可与之比较的成本数据资料，如大宗工业房地产。（三）土地价格的估算适用于：新开发土地、土地市场不完善、成交实例少、无收益等１、土地使用权价格的构成§4-2房地产价格的成本法评估４、指数调整法§4-2房地产价格的成本法评估（１）土地取得费①集体土地土地补偿费地上附着物和青苗补偿安置补助费②城市土地拆迁费

§4-2房地产价格的成本法评估（１）土地取得费§4-2房地产价格的成本法评估（２）土地开发费基础设施配套费－－七通一平公共事业建设配套费用小区开发配套费有关税费（３）投资利息贷款利息自有资金利息损失注意：土地开发费用计息期为开发期的一半。§4-2房地产价格的成本法评估（２）土地开发费§4-2房地产价格的成本法评估（４）投资利润（５）土地增值收益＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）］＊收益率土地价格＝［（１）＋（２）＋（３）＋（４）＋（５）例：P76

1公顷=15亩=10000平方米,1亩=2000/3平方米=666.67平方米§4-2房地产价格的成本法评估（４）投资利润§4-2房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）的估算例：某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，户型设计不好、没有独立的卫生间和共用电视天线导致功能折旧为6万元，位于城市衰落区的经济折旧为3万元。求该旧住宅的折旧额和现值。贬值原因实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值折旧总额为：1+6+3=10万元

现值为：40-10=30万元§4-2房地产价格的成本法评估三、建筑物贬值（折旧）§4-2房地产价格的成本法评估（二）贬值的估算1、直线贬值法2、双倍余额递减贬值法3、成新折扣法例：P78§4-2房地产价格的成本法评估（二）贬值的估算§4-2房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过寿命为10年。其中门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年，设残值率均为0，计算该建筑物的物质折旧额。§4-2房地产价格的成本法评估例：某建筑物重置价格为§4-2房地产价格的成本法评估门窗损坏的修复费用=2万元装饰装修的折旧额=30*3/5=18万元设备折