物业管理基本制度与政策第1章课件

注册物业管理师

培训课程

注册物业管理师

培训课程1物业管理师

物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师

物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共2考试内容《物业管理师考试大纲》《物业管理基本制度与政策》《物业经营管理》《物业管理实务》《物业管理综合能力》考试内容《物业管理师考试大纲》3考试题型《物业管理基本制度与政策》-单选60分、多选40分《物业经营管理》-单选60分、多选40分《物业管理实务》-单选、多选、案例20分《物业管理综合能力》-单选、多选共20分、案例80考试题型《物业管理基本制度与政策》-单选60分、多选40分4考试样题

(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1、物业管理企业资质等级分为(

)。A、国家级、省级、地市级

B、甲级、乙级、丙级C、一级、二级、三级

D、高级、中级、初级答案：C

考试样题(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有15考试样题(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)2、《物业管理条例》创设的物业管理基本制度包括(

)

A、前期物业管理招投标制度

B、承接查验制度

C、工程质量保修制度

D、业主公约制度E、建筑物区分所有权制度

答案：ABD考试样题6案例分析题样题（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答)

1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。案例分析题样题（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答7接上页问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?答案要点：

(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。

接上页问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?8接上页问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?答案要点：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。(2)将电梯困人情况书面报告建设单位。(3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。(4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。接上页问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?9人社部、住建部分工管理三个一：统一大纲、统一命题、每年一次住建部拟定考试大纲人社部负责考务当地省市级人社部门发《资格证书》人社部、住建部分工管理三个一：统一大纲、统一命题、每年一次10考试目的为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试。考试目的为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，11考试性质物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，可负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。考试性质物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国12第一章物业管理概述1、物业管理的概念2、我国物业管理的产生与发展3、我国物业管理制度的历史沿革4、《物业管理条例》第一章物业管理概述1、物业管理的概念13物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和14第一节业主主要有三种方式管理物业一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司三是业主选聘物业管理企业进行管理《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动第一节业主主要有三种方式管理物业15物业管理业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。物业管理业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，16物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同确立了业主和物业17物业管理的内容一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。物业管理的内容一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、18《条例》调整的范围《条例》既调整住宅物业的物业管理活动也调整非住宅物业的物业管理活动。《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言。非住宅物业可以通过物业服务合同来解决。《条例》调整的范围《条例》既调整住宅物业的物业管理活动19《条例》调整的范围城市乡村《条例》调整的范围城市20物业管理的市场化特征1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循市场原则4、非市场性的房屋管理不属于物业管理物业管理的市场化特征1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状21物业管理的特征物业管理的三个基本特征社会化专业化市场化物业管理的特征物业管理的三个基本特征22物业管理的特征－－社会化一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业管理的特征－－社会化一是物业的所有权人要到社会上去选聘物23物业管理的特征－－专业化物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。物业管理的特征－－专业化物业管理的专业化，指的是由物业管理企24物业管理的特征－－市场化市场化是物业管理最主要的特点物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。物业管理的特征－－市场化市场化是物业管理最主要的特点25第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展二、城镇住房及住房制度改革三、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展26一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国－奥克维娅·希尔；非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国27二、城镇住房及住房制度改革(一)我国城镇住房的发展情况(二)改革开放前的城镇住房制度(三)住房商品化制度二、城镇住房及住房制度改革(一)我国城镇住房的发展情况28(一)我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。(一)我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，29(二)改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。(二)改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度主要呈30改革开放前的城镇住房制度弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。改革开放前的城镇住房制度弊端表现在建设资金有投入无回收，形不31(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市场一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市场32(三)住房商品化制度2．城镇住房制度改革早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化，全面实现了住房商品化秩序。(三)住房商品化制度2．城镇住房制度改革33三、我国物业管理的产生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立。隶属于深圳经济特区房地产公司广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村广州东华物业管理公司莲花二村－深圳市莲花物业管理公司管理三、我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉34四、我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。四、我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志35四、我国物业管理的发展建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。四、我国物业管理的发展建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上36四、我国物业管理的发展1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。四、我国物业管理的发展1997年，建设部在大连召开全国第二次37四、我国物业管理的发展2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。四、我国物业管理的发展2005年底，我国物业管理企业总数已超38五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利于促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利于39第三节我国物业管理制度历史沿革政府作用：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。第三节我国物业管理制度历史沿革政府作用：40《条例》颁布前的物业管理制度建设《条例》颁布前的政策、法规特点：借鉴性、过渡性、针对性《条例》颁布前的物业管理制度建设《条例》颁布前的政策、法规特41《条例》颁布前的物业管理制度建设(一)城市新建住宅小区管理办法－１９９４年３月２３日，建设部颁布(二)、物业管理服务考评标准1、《全国优秀管理住宅小区标准》2、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》3、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》《条例》颁布前的物业管理制度建设(一)城市新建住宅小区管理办42《条例》颁布前的物业管理制度建设(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度(四)财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》(五)《物业管理企业财务管理规定》(六)建设部、财政部于1998年1]月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《条例》颁布前的物业管理制度建设(三)物业管理从业人员培训合43(七)1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》(八)2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)(七)1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法44《条例》颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》(2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》(4)2004年1月，中国物业管理协会制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》《条例》颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，《物业管45《条例》颁布后的物业管理制度建设(5)2004年3月，建设部发布《物业管理企业资质管理办法》；(6)2004年7月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费明码标价规定》；(7)2004年9月，建设部发布《业主临时公约(示范文本)》和《前期物业服务合同(示范文本)》；(8)2005年11月，人事部、建设部发布《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。《条例》颁布后的物业管理制度建设(5)2004年3月，建设部46第四节《物业管理条例》一、《条例》的立法过程二、《条例》的指导思想和立法原则三、《条例》创设的法律制度四、《条例》主要内容简介五、《条例》确立的基本法律关系第四节《物业管理条例》一、《条例》的立法过程47一、《条例》的立法过程(一)收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况(二)开展立法调研，掌握第一手材料(三)进行专家论证，研讨立法中的难点问题(四)广泛征求意见，以求彰显民意一、《条例》的立法过程(一)收集有关资料，了解国内外物业管理48二、《条例》的指导思想和立法原则立法理念（指导思想）发展为重、平衡利益、保护弱者表现：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。二、《条例》的指导思想和立法原则立法理念（指导思想）49《条例》的立法原则(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则(二)维护全体业主合法权益的原则(三)现实性与前瞻性有机结合的原则(四)从实际出发，实事求是的原则《条例》的立法原则(一)物业管理权利和财产权利相对应的原则50三、《条例》创设的法律制度(一)尊重和维护业主的财产权利强调物业管理企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护．剩余部分由业主大会决定使用(二)建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制业主大会制度和业主公约制度(三)《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》(四)妥善处理政府和市场的关系通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节。三、《条例》创设的法律制度(一)尊重和维护业主的财产权利强调51四、《条例》主要内容简介(一)第一章总则(二)第二章业主及业主大会(三)第三章前期物业管理(四)第四章物业管理服务(五)第五章物业的使用与维护(六)第六章法律责任四、《条例》主要内容简介(一)第一章总则52五、《条例》确立的基本法律关系(一)业主相互之间的关系关联关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务(二)物业管理企业和业主之间的关系(三)开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，一个是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同(四)供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系(五)社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。(六)物业管理各方主体与政府之间的关系：行政法律关系五、《条例》确立的基本法律关系(一)业主相互之间的关系关联关53注册物业管理师

培训课程

注册物业管理师

培训课程54物业管理师

物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师

物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共55考试内容《物业管理师考试大纲》《物业管理基本制度与政策》《物业经营管理》《物业管理实务》《物业管理综合能力》考试内容《物业管理师考试大纲》56考试题型《物业管理基本制度与政策》-单选60分、多选40分《物业经营管理》-单选60分、多选40分《物业管理实务》-单选、多选、案例20分《物业管理综合能力》-单选、多选共20分、案例80考试题型《物业管理基本制度与政策》-单选60分、多选40分57考试样题

(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1、物业管理企业资质等级分为(

)。A、国家级、省级、地市级

B、甲级、乙级、丙级C、一级、二级、三级

D、高级、中级、初级答案：C

考试样题(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有158考试样题(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分；少选，所选每个选项0．5分)2、《物业管理条例》创设的物业管理基本制度包括(

)

A、前期物业管理招投标制度

B、承接查验制度

C、工程质量保修制度

D、业主公约制度E、建筑物区分所有权制度

答案：ABD考试样题59案例分析题样题（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答)

1．某建设单位在销售房屋期间，物业管理公司应建设单位的请求，派出三名电梯工在白天帮助操作电梯，方便购房人上下，在此期间，发生了电梯滑梯困人事件。案例分析题样题（三)案例分析题(请根据背景材料，按要求作答60接上页问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?答案要点：

(1)通过电梯对讲或其他方式安抚被困乘客，稳定乘客情绪；同时，告知乘客不要自行采取措施，以免发生意外。

(2)立即联系另外两名电梯工盘车放人(即解救被困乘客)。

接上页问题1：当电梯困人时，电梯工应采取何种紧急处理措施?61接上页问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?答案要点：(1)在解救出被困乘客后，乘客如有不适，应立即联系建设单位送乘客人院检查，相关费用由建设单位承担。(2)将电梯困人情况书面报告建设单位。(3)建议建设单位对出现故障的电梯立即进行必要的检查检修等处理。(4)故障电梯在检查、检修前应暂停使用，做好电梯安全防护；同时，在现场设立标牌、标识以警示乘客避免意外。接上页问题2：电梯故障的后续处理应做好哪些工作?62人社部、住建部分工管理三个一：统一大纲、统一命题、每年一次住建部拟定考试大纲人社部负责考务当地省市级人社部门发《资格证书》人社部、住建部分工管理三个一：统一大纲、统一命题、每年一次63考试目的为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，国家对从事物业管理工作的专业管理人员实行资格考试。考试目的为提高物业管理专业管理人员的素质，规范物业管理行为，64考试性质物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人事部颁发统一印制，人事部、建设部共同用印的《中华人民共和国物业管理师资格证书》，经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人，可负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。考试性质物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国65第一章物业管理概述1、物业管理的概念2、我国物业管理的产生与发展3、我国物业管理制度的历史沿革4、《物业管理条例》第一章物业管理概述1、物业管理的概念66物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和67第一节业主主要有三种方式管理物业一是业主自己进行管理；二是业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司三是业主选聘物业管理企业进行管理《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业管理企业所进行的物业管理服务活动第一节业主主要有三种方式管理物业68物业管理业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，是否选聘物业管理企业来对物业实施管理，是业主的权利。《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理，但是，如果业主通过选聘物业管理企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来进行。物业管理业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业。换言之，69物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同确立了业主和物业管理企业之间被服务者和服务者的关系，明确了物业管理活动的基本内容。物业管理企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。物业管理活动的基础是物业服务合同物业服务合同确立了业主和物业70物业管理的内容一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业管理企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。物业管理的内容一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、71《条例》调整的范围《条例》既调整住宅物业的物业管理活动也调整非住宅物业的物业管理活动。《条例》设立的制度均是针对居住物业的物业管理活动而言。非住宅物业可以通过物业服务合同来解决。《条例》调整的范围《条例》既调整住宅物业的物业管理活动72《条例》调整的范围城市乡村《条例》调整的范围城市73物业管理的市场化特征1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变2、多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应3、物业管理活动应当遵循市场原则4、非市场性的房屋管理不属于物业管理物业管理的市场化特征1、房地产物质形态的演变导致了物业财产状74物业管理的特征物业管理的三个基本特征社会化专业化市场化物业管理的特征物业管理的三个基本特征75物业管理的特征－－社会化一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业管理的特征－－社会化一是物业的所有权人要到社会上去选聘物76物业管理的特征－－专业化物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。物业管理的特征－－专业化物业管理的专业化，指的是由物业管理企77物业管理的特征－－市场化市场化是物业管理最主要的特点物业管理企业向业主和使用人提供劳务和服务，业主和使用人购买并消费这种服务。在这样一种新的机制下逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务才能进入和占领这个市场。物业管理的特征－－市场化市场化是物业管理最主要的特点78第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展二、城镇住房及住房制度改革三、我国物业管理的产生四、我国物业管理的发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用第二节我国物业管理的产生与发展一、物业管理的起源与发展79一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国－奥克维娅·希尔；非盈利性行业组织——皇家特许屋宇经理学会，以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在世界各地逐渐推行开来。19世纪末20世纪初，美国经济迅速发展20世纪初，美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会一、物业管理的起源与发展物业管理起源于19世纪60年代的英国80二、城镇住房及住房制度改革(一)我国城镇住房的发展情况(二)改革开放前的城镇住房制度(三)住房商品化制度二、城镇住房及住房制度改革(一)我国城镇住房的发展情况81(一)我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，国家对城市房地产确立了逐步实行国有化的政策解放初期私房总量远远大于公房总量，以后城市公有住宅又远远大于私有住宅改革开放以后，国家确立了住房商品化方针，一方面大力发展商品房销售，另一方面按照住房制度改革政策向职工和居民出售公有住房。(一)我国城镇住房的发展情况1949年中华人民共和国成立后，82(二)改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度主要呈现三个特征：一是住房投资由国家和国有企业统包；二是住房分配采取实物分配；三是住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。(二)改革开放前的城镇住房制度改革开放前的城镇住房制度主要呈83改革开放前的城镇住房制度弊端表现在建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑。收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，国家为此也背上了沉重的包袱。改革开放前的城镇住房制度弊端表现在建设资金有投入无回收，形不84(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市场一是城镇住房制度改革，二是城市土地使用制度改革，三是房地产生产方式改革“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的建设方针指引(三)住房商品化制度1．建立并扶持商品房市场85(三)住房商品化制度2．城镇住房制度改革早在1979年，国家就开始逐步推行城镇住房制度改革，开始实行向居民售房的试点1994年，国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全面开展公有住房向居民和职工出售工作1998年，国务院发布了《进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消住房实物分配，开始实施住房分配货币化，全面实现了住房商品化秩序。(三)住房商品化制度2．城镇住房制度改革86三、我国物业管理的产生

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司：深圳市物业管理公司挂牌成立。隶属于深圳经济特区房地产公司广州东华实业股份有限公司1984年征地开发的五羊村广州东华物业管理公司莲花二村－深圳市莲花物业管理公司管理三、我国物业管理的产生1981年3月10日，深圳市第一家涉87四、我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。四、我国物业管理的发展我国第一家专业化物业管理公司成立，标志88四、我国物业管理的发展建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验。四、我国物业管理的发展建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上89四、我国物业管理的发展1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验。在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。四、我国物业管理的发展1997年，建设部在大连召开全国第二次90四、我国物业管理的发展2005年底，我国物业管理企业总数已超过3万家，从业人员突破300万。四、我国物业管理的发展2005年底，我国物业管理企业总数已超91五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利于促进经济增长(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量(三)实施物业管理有利于增加就业(四)实施物业管理有利于维护社区稳定(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展五、物业管理在社会经济中的地位与作用(一)实施物业管理有利于92第三节我国物业管理制度历史沿革政府作用：一、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；二、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；三、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。第三节我国物业管理制度历史沿革政府作用：93《条例》颁布前的物业管理制度建设《条例》颁布前的政策、法规特点：借鉴性、过渡性、针对性《条例》颁布前的物业管理制度建设《条例》颁布前的政策、法规特94《条例》颁布前的物业管理制度建设(一)城市新建住宅小区管理办法－１９９４年３月２３日，建设部颁布(二)、物业管理服务考评标准1、《全国优秀管理住宅小区标准》2、《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》3、《关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知》《条例》颁布前的物业管理制度建设(一)城市新建住宅小区管理办95《条例》颁布前的物业管理制度建设(三)物业管理从业人员培训合格上岗制度(四)财政部1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》(五)《物业管理企业财务管理规定》(六)建设部、财政部于1998年1]月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》《条例》颁布前的物业管理制度建设(三)物业管理从业人员培训合96(七)1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》(八)2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号)(七)1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法97《条例》颁布后的物业管理制度建设2003年6月8日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。(1)2003年6月，建设部发布《业主大会规程》(2)2003年9月，建设部发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(3)2003年11月，国家发展改革委员会、建设部发布《物业服务收费管理办法》(4)2004