房地产交楼法律风险指引课件

房地产交楼法律风险指引

2010年4月27日房地产交楼法律风险指引1交楼工作的重要性一个开发商能否按时按质完成交楼，事关公司是否能按合同约定履行对业主的交楼承诺，事关公司是否能顺利实现销售业绩，也会影响开发商品牌的建立和提升。要做到按时按质交楼，需要公司各部门树立“严格履行对业主承诺”和“全程防范交楼风险”的意识，在商品房销售、建造及交楼的不同阶段，各司其职，分工协作，采取各种有效管控措施，积极防范交楼风险。交楼工作的重要性一个开发商能否按时按质完成2目录一、销售宣传阶段的风险防范要点二、签订商品房买卖合同的风险防范要点三、签订商品房买卖合同后到交楼前的风险防范要点四、交楼过程中的风险防范要点目录一、销售宣传阶段的风险防范要点3一、销售宣传阶段的风险防范要点最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一、销售宣传阶段的风险防范要点最高人民法院在审理商品房买卖合4

1、销售宣传阶段项目公司对外发布的广告以及对外发布的宣传资料，所涉楼盘商品房的面积、层高、阳台、花园（如有）、土地使用年限、户型图纸、交付标准、交付时间、周边配套设施等内容，应根据《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、经批准的报建图纸、楼盘开发的科学进度以及政府验收的程序和时间要求等来确定，切勿在广告或宣传资料中做不实或过于夸大的陈述，避免商品房卖出后因不能兑现承诺而引起业主的投诉或索赔，给今后的交楼工作造成负面影响。1、销售宣传阶段项目公司对外发布的广告以及对外发布的宣传资5

2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传资料的性质，避免因对外发布的广告或宣传资料如发生内容不实或夸大给公司造成法律风险，在销售广告或宣传资料中在合适位置注明：“本资料为邀约邀请，买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》为准”。为确保公司对外发出的销售广告或宣传资料按照前述要求进行标注，公司应在销售广告或宣传资料发出前将资料交由公司法务人员进行审核。2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传资料的性质，避免因对6

3、公司的销售人员以及与销售有关需要接触客户的人员，在向客户介绍楼盘时，应按照公司的统一口径如实陈述，不能做不实或夸大宣传，更不能私下以公司名义出具书面的承诺给客户，避免给今后的交楼工作造成不利影响。3、公司的销售人员以及与销售有关需要接触客户的人员，在向客7二、签订《商品房买卖合同》阶段的风险防范措施：1、在与业主签订正式的《商品房买卖合同》前，公司应根据项目当地的法规要求及交易习惯拟订《商品房买卖合同》。公司拟订的《商品房买卖合同》范本，应注意以下事项：二、签订《商品房买卖合同》阶段的风险防范措施：1、在与业主8（1）拟推盘商品房的基本情况（包括房号、面积、阳台、层高、土地使用年限等信息）应以项目当地房屋测绘部门出具的测绘报告、国土局颁发的《国有土地使用证》以及房管局颁发定的《商品房预售许可证》中记载的内容为准，避免今后交付的商品房与实际不符；（2）拟推盘商品房的交付标准应按照当地的法规要求、其他开发商的通常做法以及项目的营销定位情况确定，务必做到合法、准确、留有余地：（1）拟推盘商品房的基本情况（包括房号、面积、阳台、层高、土9

A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的强制性要求。《建设工程竣工验收备案表》作为交楼条件。根据的《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等要求。

A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的强制性要求。《建设工10《住宅建筑规范》（GB

50368—2005）11．0．1

规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1

由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2

小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

《住宅建筑规范》（GB

50368—2005）11．0．1

11B、拟推盘商品房的交付标准是毛坯还是装修需要根据项目的营销定位情况来确定，交付标准的内容要准确、完整、相对具体，但尽量不要写明品牌或生产厂家，确保一定的灵活性，一般在交付标准处注明“本公司有权根据实际情况利用同等质量的材料或设备代替以上交付标准的权利”；B、拟推盘商品房的交付标准是毛坯还是装修需要根据项目的营销定12

（3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和交楼标准所需的时间来确定，但时间上仍需留有一定的余地；（4）配套设施内容应根据已经批准的报建文件来确定；（5）关于交楼责任、退楼责任等法律条款，应尽量取消业主的退楼权利，违约金比例尽量低并在可控范围内。（6）合同中对送达方式应尽量明确，在送达不能时，责任规避。（3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和交楼标准所需的时间来132、在与业主签订《商品房买卖合同》时，应严格按照：（1）项目公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，应认真填写商品房的基本情况、交楼时间、配套设施情况等内容，并准确粘贴《房屋平面图》、《交楼标准》等内容，切勿出错，避免今后出现货不对板的情况；（2）如业主提出更改《商品房买卖合同》条款时，尽量避免修改，如若修改应报公司审批同意后执行。2、在与业主签订《商品房买卖合同》时，应严格按照：14三、签订《商品房买卖合同》后交楼前阶段的风险防范措施：1、与业主签订《商品房买卖合同》后，公司营销部门每周应将已卖商品房的房号、交楼条件、交楼时间、交楼标准以及业主的特殊要求（如有）等内容书面呈报项目工程部门，以便项目工程部门在商品房建造中严格按照合同执行，避免出现货不对板的情况发生。三、签订《商品房买卖合同》后交楼前阶段的风险防范措施：1、与152、项目部门应严格按照《商品房买卖合同》的标准和时间完成商品房的建造，使之符合合同约定的交楼条件和标准，一般要求如下：1）按照《商品房买卖合同》约定时间提前2个月时间完成商品房的建造（包括使商品房在水、电、气、电视、电话、宽带等方面具备使用或报装条件），并交给公司交楼小组内部验收；（2）按照交楼小组验收后提出的意见进行商品房的整改，并在《商品房买卖合同》约定时间提前1个月时间完成商品房的整改，使所售商品房现场具备交楼的条件。2、项目部门应严格按照《商品房买卖合同》的标准和时间完成商品163、严格按照《商品房买卖合同》的交楼条件和时间完成商品房建造的验收手续，要求如下：严格按照《商品房买卖合同》约定时间提前半个个月时间取得《建设工程竣工验收备案表》，并将该备案表交给公司交楼小组。便于在两书上张贴该表以及在为交楼通知书的发出提前做准备。3、严格按照《商品房买卖合同》的交楼条件和时间完成商品房建造17设计变更通知业主4、在商品房建造过程中，如发生对该商品房进行设计变更或规划变更的，应在3天内书面通知公司营销中心，公司营销中心应按照《商品房买卖合同》约定的时间和程序书面通知购房业主，并按照业主答复情况或与业主协商情况处理该商品房相关事宜。设计变更通知业主4、在商品房建造过程中，如发生对该商品房进行18

5、如不能按照《商品房买卖合同》的时间完成商品房的建造，应由营销中心联系业主协商交楼时间的更改事宜，如不能与业主协商达成新的交楼时间协议的，则应采取有效的防范措施，支付违约金等事宜。5、如不能按照《商品房买卖合同》的时间完成商品房的建造，应19

四、交楼阶段的的风险防范措施四、交楼阶段的的风险防范措施201、对于能够按照《商品房买卖合同》约定时间交楼的，项目应按照如下要求进行交楼工作：（1）交楼小组应提前1个月再次对照《商品房买卖合同》的约定标准核实商品房是否符合交楼条件和标准（包括到现场查看），如商品房尚存需完善的问题，交楼小组应立即通知工程部门或业务部门进行整改，整改完毕后由交楼小组进行再次核查。1、对于能够按照《商品房买卖合同》约定时间交楼的，项目应按照21寄发收楼通知书（2）交楼小组应按照《商品房买卖合同》约定的交楼时间提前15天以项目开发商的名义按照合同中记载的地址向业主寄发《收楼通知书》，该通知书需采用挂号或特快专递方式邮寄，邮寄时应在内容中注明文件名称为“收楼通知书”，并保存好盖有邮局印戳的回执；寄发收楼通知书（2）交楼小组应按照《商品房买卖合同》约定的交22发交楼通知的方式、要求和重要性通知的形式：全国发行的报纸刊登以及交楼通知书的寄发；通知的内容应具体明确。如需要缴纳的费用如物业费、大修基金等，如自己不能办理，提供公证的授权委托书等。通知后的法律后果1、房屋物业服务费等费用起始计算；2、房屋保险期限开始计算；3、房屋灭失风险转移。发交楼通知的方式、要求和重要性通知的形式：全国发行的报纸刊登23（3）业主按照收楼通知书中的时间前来收楼的，交楼人员应以优质的服务按照收楼流程为业主办理收楼手续，要注意：

A、如业主对收楼没有任何意见，则引导业主交纳收楼相关费用，领取商品房钥匙，查验其所购商品房，签署收楼文件，直到完成所有交楼手续。收楼文件的签署时间一定要是《商品房买卖合同》约定的交楼时间（包括安排收楼的免责时间内），避免业主收楼后再向项目公司索赔，如是本月底交楼，一定要是在本月底前；（3）业主按照收楼通知书中的时间前来收楼的，交楼人员应以优质24

B、如业主在验房时对商品房质量有意见，则应向业主解释这仅是保修问题，根据合同约定，此不能成为逾期交楼的理由。公司会在其收楼后在限定的时间内为其整改至合格为准，如业主接受此种解释，则按照前述程序为业主办理收楼手续，并详细记载业主反映的质量问题，在规定时间内将质量问题整改完毕并通知业主过来查验；如业主不接受上述解释，如质量问题属实则项目公司整改完毕后再通知业主过来收楼，业主签署的收楼时间应满足合同约定；如不存在质量问题业主故意刁蛮，则再次发催告函通知业主前来收楼。B、如业主在验房时对商品房质量有意见，则应向业主解释这仅是25对小区配套、物业管理费用提出意见耐心解释，作为开发商，只要交付的房屋符合了合同的约定，并提供了合同约定的竣工验收合格的证明文件（一表两书），就已经完成了交付房屋的义务。至于小区配套设施的完善与否，并不影响房屋的交付使用。对于物业管理费的收费标准，已经在销售时公示，并已经在签署商品房买卖合同时双方签署。对小区配套、物业管理费用提出意见耐心解释，作为开发商，只要交26

（4）如业主未按照收楼通知书中的时间前来项目公司收楼的，交楼小组应按照《商品房买卖合同》约定以项目开发商的名义按照合同中记载的地址再次向业主寄发《收楼催告书》，该催告书需采用挂号或特快专递方式邮寄，邮寄时应在内容中注明文件名称“收楼催告书”，并保存好盖有邮局印戳的回执。（4）如业主未按照收楼通知书中的时间前来项目公司收楼的，交27

2、对于不能够按照《商品房买卖合同》约定时间交楼的，交楼小组应在符合《商品房买卖合同》约定的交楼条件和标准后按照前述办理交楼手续，如业主提出索赔要求的，应以最小的代价解决问题；

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3、交楼小组应在交楼开始后每1个月提交书面的交楼情况报告给公司经营班子，以便于公司掌握、监控交楼情况。4、交楼后，要梳理小产权证书的办理工作，注意商品房买卖合同中约定的产权办理中开发商的义务。合同约定出卖人在一定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。千叶花园因发票日期在后担责。3、交楼小组应在交楼开始后每1个月提交书面的交楼情况报告给29防范项目的交楼风险，确保项目按时按质交楼，是一个系统的联动工程，任何一个阶段和任何一个环节做得不完善或不完美，都会给最终的交楼造成不利影响，因此，只有公司各部门各人员在项目开发的不同阶段和不同环节勤勉尽责，精益求精，积极主动采取风险防范措施，公司的交楼风险才能得到有效的控制，公司的经济利益才能最大化，品牌美誉度才能逐步得到提升。防范项目的交楼风险，确保项目按时按质交楼，是一个系统的联动工30谢谢

谢谢31房地产交楼法律风险指引

2010年4月27日房地产交楼法律风险指引32交楼工作的重要性一个开发商能否按时按质完成交楼，事关公司是否能按合同约定履行对业主的交楼承诺，事关公司是否能顺利实现销售业绩，也会影响开发商品牌的建立和提升。要做到按时按质交楼，需要公司各部门树立“严格履行对业主承诺”和“全程防范交楼风险”的意识，在商品房销售、建造及交楼的不同阶段，各司其职，分工协作，采取各种有效管控措施，积极防范交楼风险。交楼工作的重要性一个开发商能否按时按质完成33目录一、销售宣传阶段的风险防范要点二、签订商品房买卖合同的风险防范要点三、签订商品房买卖合同后到交楼前的风险防范要点四、交楼过程中的风险防范要点目录一、销售宣传阶段的风险防范要点34一、销售宣传阶段的风险防范要点最高人民法院在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用中第三条明确规定：“商品房的销售广告和宣传资料要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”一、销售宣传阶段的风险防范要点最高人民法院在审理商品房买卖合35

1、销售宣传阶段项目公司对外发布的广告以及对外发布的宣传资料，所涉楼盘商品房的面积、层高、阳台、花园（如有）、土地使用年限、户型图纸、交付标准、交付时间、周边配套设施等内容，应根据《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、经批准的报建图纸、楼盘开发的科学进度以及政府验收的程序和时间要求等来确定，切勿在广告或宣传资料中做不实或过于夸大的陈述，避免商品房卖出后因不能兑现承诺而引起业主的投诉或索赔，给今后的交楼工作造成负面影响。1、销售宣传阶段项目公司对外发布的广告以及对外发布的宣传资36

2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传资料的性质，避免因对外发布的广告或宣传资料如发生内容不实或夸大给公司造成法律风险，在销售广告或宣传资料中在合适位置注明：“本资料为邀约邀请，买卖双方的权利义务以签订的《商品房买卖合同》为准”。为确保公司对外发出的销售广告或宣传资料按照前述要求进行标注，公司应在销售广告或宣传资料发出前将资料交由公司法务人员进行审核。2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传资料的性质，避免因对37

3、公司的销售人员以及与销售有关需要接触客户的人员，在向客户介绍楼盘时，应按照公司的统一口径如实陈述，不能做不实或夸大宣传，更不能私下以公司名义出具书面的承诺给客户，避免给今后的交楼工作造成不利影响。3、公司的销售人员以及与销售有关需要接触客户的人员，在向客38二、签订《商品房买卖合同》阶段的风险防范措施：1、在与业主签订正式的《商品房买卖合同》前，公司应根据项目当地的法规要求及交易习惯拟订《商品房买卖合同》。公司拟订的《商品房买卖合同》范本，应注意以下事项：二、签订《商品房买卖合同》阶段的风险防范措施：1、在与业主39（1）拟推盘商品房的基本情况（包括房号、面积、阳台、层高、土地使用年限等信息）应以项目当地房屋测绘部门出具的测绘报告、国土局颁发的《国有土地使用证》以及房管局颁发定的《商品房预售许可证》中记载的内容为准，避免今后交付的商品房与实际不符；（2）拟推盘商品房的交付标准应按照当地的法规要求、其他开发商的通常做法以及项目的营销定位情况确定，务必做到合法、准确、留有余地：（1）拟推盘商品房的基本情况（包括房号、面积、阳台、层高、土40

A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的强制性要求。《建设工程竣工验收备案表》作为交楼条件。根据的《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》等要求。

A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的强制性要求。《建设工41《住宅建筑规范》（GB

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规定：住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：1

由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；2

小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

《住宅建筑规范》（GB

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42B、拟推盘商品房的交付标准是毛坯还是装修需要根据项目的营销定位情况来确定，交付标准的内容要准确、完整、相对具体，但尽量不要写明品牌或生产厂家，确保一定的灵活性，一般在交付标准处注明“本公司有权根据实际情况利用同等质量的材料或设备代替以上交付标准的权利”；B、拟推盘商品房的交付标准是毛坯还是装修需要根据项目的营销定43

（3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和交楼标准所需的时间来确定，但时间上仍需留有一定的余地；（4）配套设施内容应根据已经批准的报建文件来确定；（5）关于交楼责任、退楼责任等法律条款，应尽量取消业主的退楼权利，违约金比例尽量低并在可控范围内。（6）合同中对送达方式应尽量明确，在送达不能时，责任规避。（3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和交楼标准所需的时间来442、在与业主签订《商品房买卖合同》时，应严格按照：（1）项目公司在与业主签订《商品房买卖合同》时，应认真填写商品房的基本情况、交楼时间、配套设施情况等内容，并准确粘贴《房屋平面图》、《交楼标准》等内容，切勿出错，避免今后出现货不对板的情况；（2）如业主提出更改《商品房买卖合同》条款时，尽量避免修改，如若修改应报公司审批同意后执行。2、在与业主签订《商品房买卖合同》时，应严格按照：45三、签订《商品房买卖合同》后交楼前阶段的风险防范措施：1、与业主签订《商品房买卖合同》后，公司营销部门每周应将已卖商品房的房号、交楼条件、交楼时间、交楼标准以及业主的特殊要求（如有）等内容书面呈报项目工程部门，以便项目工程部门在商品房建造中严格按照合同执行，避免出现货不对板的情况发生。三、签订《商品房买卖合同》后交楼前阶段的风险防范措施：1、与462、项目部门应严格按照《商品房买卖合同》的标准和时间完成商品房的建造，使之符合合同约定的交楼条件和标准，一般要求如下：1）按照《商品房买卖合同》约定时间提前2个月时间完成商品房的建造（包括使商品房在水、电、气、电视、电话、宽带等方面具备使用或报装条件），并交给公司交楼小组内部验收；（2）按照交楼小组验收后提出的意见进行商品房的整改，并在《商品房买卖合同》约定时间提前1个月时间完成商品房的整改，使所售商品房现场具备交楼的条件。2、项目部门应严格按照《商品房买卖合同》的标准和时间完成商品473、严格按照《商品房买卖合同》的交楼条件和时间完成商品房建造的验收手续，要求如下：严格按照《商品房买卖合同》约定时间提前半个个月时间取得《建设工程竣工验收备案表》，并将该备案表交给公司交楼小组。便于在两书上张贴该表以及在为交楼通知书的发出提前做准备。3、严格按照《商品房买卖合同》的交楼条件和时间完成商品房建造48设计变更通知业主4、在商品房建造过程中，如发生对该商品房进行设计变更或规划变更的，应在3天内书面通知公司营销中心，公司营销中心应按照《商品房买卖合同》约定的时间和程序书面通知购房业主，并按照业主答复情况或与业主协商情况处理该商品房相关事宜。设计变更通知业主4、在商品房建造过程中，如发生对该商品房进行49

5、如不能按照《商品房买卖合同》的时间完成商品房的建造，应由营销中心联系业主协商交楼时间的更改事宜，如不能与业主协商达成新的交楼时间协议的，则应采取有效的防范措施，支付违约金等事宜。5、如不能按照《商品房买卖合同》的时间完成商品房的建造，应50

四、交楼阶段的的风险防范措施四、交楼阶段的的风险防范措施511、对于能够按照《商品房买卖合同》约定时间交楼的，项目应按照如下要求进行交楼工作：（1）交楼小组应提前1个月再次对照《商品房买卖合同》的约定标准核实商品房是否符合交楼条件和标准（包括到现场查看），如商品房尚存需完善的问题，交楼小组应立即通知工程部门或业务部门进行整改，整改完毕后由交楼小组进行再次核查。1、对于能够按照《商品房买卖合同》约定时间交楼的，项目应按照52寄发收楼通知书（2）交楼小组应按照《商品房买卖合同》约定的交楼时间提前15天以项目开发商的名义按照合同中记载的地址向业主寄发《收楼通知书》，该通知书需采用挂号或特快专递方式邮寄，邮寄时应在内容中注明文件名称为“收楼通知书”，并保存好盖有邮局印戳的回执；寄发收楼通知书（2）交楼小组应按照《商品房买卖合同》约定的交53发交楼通知的方式、要求和重要性通知的形式：全国发行的报纸刊登以及交楼通知书的寄发；通知的内容应具体明确。如需要缴纳的费用如物业费、大修基金等，如自己不能办理，提供公证的授权委托书等。通知后的法律后果1、房屋物业服务费等费用起始计算；2、房屋保险期限开始计算；3、房屋灭失风险转移。发交楼通知的方式、要求和重要性通知的形式：全国发行的报纸刊登54（3）业主按照收楼通知书中的时间前来收楼的，交楼人员应以优质的服务按照收楼流程为业主办理收楼手续，要注意：

A、如业主对收楼没有任何意见，则引导业主交纳收楼相关费用，领取商品房钥匙，查验其所购商品房，签署收楼文件，直到完成所有交楼手续。收楼文件的签署时间一定要是《商品房买卖合同》约定的交楼时间（包括安排收楼的免责时间内），避免业主收楼后再向项目公司索赔，如是本月底交楼，一定要是在本月底前；（3）业主按照收楼通知书中的时间前来收楼的，交楼人员应以优质55

B、如业主在验房时对商品房质量有意见，则应向业主解释这仅是保修问题，根据合同约定，此不能成为逾期交楼的理由。公司会在其收楼后在限定的时间内为其整改至合格为准，如业主接受此种解释，则按照前述程