房地产投资分析课件第五章

第五章基础数据估算第五章基础数据估算1内容提要5.1房地产投资与成本费用估算5.2收入与税金估算内容提要5.1房地产投资与成本费用估算25.1房地产投资与成本费用估算5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成1．房地产投资的概念和构成

概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。5.1房地产投资与成本费用估算5.1.1房地产投资与3

构成：房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用（具体见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。构成：4序号项目总投资

估算说明

1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）

3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算5序号项目开发产品成本固定资产投资合计

123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计162．成本费用的概念和构成概念：成本费用是指投资者为进行投资获得收益所必需付出的代价。构成：成本费用=开发产品成本+经营成本2．成本费用的概念和构成73．房地产投资与成本费用的关系图5-1房地产开发项目总投资构成图3．房地产投资与成本费用的关系图5-1房地产开发项目总投8

房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将上述两等式进行整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金

如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部9现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如表5-3所示。表5-3

房地产投资估算中的投资与成本的关系表投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发过程中的资金投入开发过程中的成本支出出租开发过程中的资金投入含建设成本和出租成本自营开发过程中的资金投入含建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本自营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营过程中的成本支出现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产10房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。（1）如果该项目只有租售部分无自营部分，那么总投资是多少？（2）如果该项目开发完成后用于租售，那么总投资是多少？房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发11如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不125.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据1．房地产投资与成本估算的要求

房地产投资分析一般可分为投资机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估四个阶段。房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如表5-3所示。5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据房13尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：（1）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内容相一致。（2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。（3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。（5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求表5-4

建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求序号房地产投资分析阶段投资估算的允许误差率1投资机会研究阶段±30%以内2初步可行性研究（项目建议书）阶段±20%以内3可行性研究阶段±10%以内尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：14房地产投资估算的依据包括以下几个方面：（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数。（3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。（4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。（5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。（6）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。（7）地方政府制定的有关取费标准。房地产投资估算的依据包括以下几个方面：155.1.3房地产投资与成本费用估算的方法投资估算的方法=简单估算法+投资分类估算法1．简单估算法简单估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。2．投资分类估算法在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。5.1.3房地产投资与成本费用估算的方法165.1.4房地产投资与成本费用的具体估算

房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。1．土地费用

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生的费用也各不相同。

土地费用的估算一般可以采用市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等各类评估方法进行评估。5.1.4房地产投资与成本费用的具体估算17

2．前期工程费

前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投资的一定百分比估算。（2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。（3）土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。2．前期工程费18序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-5前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1规划、设计、可研193．基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

基础设施建设费通常采用单位指标估算法及实际工程量来计算。3．基础设施建设费20序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-6基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供214．建筑安装工程费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。4．建筑安装工程费225．公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。注：房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否进行销售。

非盈利性的且不进行经营销售：核算在该费用项下盈利性的且进行经营销售：则应核算在建筑安装工程费用项下。5．公共配套设施建设费注：房地产项目投资估算中，应该区分公建23序号项目建设费用估算说明

123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元序号项目建设费用估算说明1居委会合246．开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。6．开发间接费257．管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

管理费用是按项目投资或前述l～5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之间合理分摊。7．管理费用268．财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财务费用。8．财务费用279．销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。各种费用综合起来为：（1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%～3%；（2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%～2%；（3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%～1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～6%。9．销售费用2810．其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%～3%。10．其他费用29序号项目金额估算说明

123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计

表5-8其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明13011．开发期税费

开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。外资企业免征固定资产投资方向调节税。11．开发期税费31序号项目金额估算说明

12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计

表5-9开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明3212．不可预见费

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。

注：

如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。12．不可预见费注：3313．运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。14．修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。13．运营费用34

5.2收入与税金估算5.2.1收入概述

收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。

5.2收入与税金估算5.2.1收入概述355.2.2收入估算

房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。1．租售方案确定

5.2.2收入估算36表5-10房地产开发项目销售计划及收款计划表

建筑面积（平方米），销售收入（元）销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计表5-10房地产开发项目销售计划及收款计划表销售期间第1期37表5-11房地产开发项目出租计划及出租收入计划表

建筑面积（平方米），销售收入（元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3潜在毛租金收入4出租率/%5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入表5-11房地产开发项目出租计划及出租收入计划表序38表5-12房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）万元项目建筑面积

（平方米）售价

（元/平方米）2005年2006年2007年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-12房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）39表5-13房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）万元物业类型初始租金（元/平方米）年期123……1415总计入住率地上商业部分收入/万元公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-13房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）402．租售价格确定

在实际定价过程中一般有三种方法：一是成本导向定价法；二是购买者导向定价法；三是竞争导向定价法。（1）成本导向定价法①成本加成定价法。该方法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成（即利润率）来制定房地产的销售价格，用公式表示为：单价=单位面积成本价×(1+利润率)2．租售价格确定41②目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量，再加上按投资收益率确定的目标利润额来定价的方法，用公式表示为单价=(总成本+目标利润+税金)/预计销售面积目标利润=投资总额×(1+投资收益率)

注：目标利润定价法的优点是可以较好地帮助企业实现其投资回收计划；缺点是较难把握，尤其是对总成本和销售量的预测要求较高，预测不准会使得制定的售价不合理，直接影响企业销售目标的实现。②目标定价法。该方法是根据房地产企业的总成本和计划的总销售42（2）购买者导向定价法①认知价值定价法。②价值定价法。（2）购买者导向定价法43（3）竞争导向定价法①领导定价法。②挑战定价法。③随行就市定价法。（3）竞争导向定价法443．经营收入估算（1）销售收入

销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。其计算公式为：销售收入=可出售建筑面积×销售单价注意：

可出售面积比例的变化对销售收入的影响，以及由于规划设计的原因导致不能售出面积的比例增大对销售收入的影响。3．经营收入估算注意：45（2）租金收入租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。其计算公式为：租金收入=可出租建筑面积×租金单价（3）自营收入自营收入是指开发商以其开发完工的房地产为载体，自主进行商业、服务业或其他经营活动而取得的收入。其计算公式为：自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营风险回报（2）租金收入465.2.3税金估算1．营业税及附加

营业税及附加主要包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，通常称之为两税一费。（1）营业税（2）城市建设维护税（3）教育费附加

5.2.3税金估算473．房产税

房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

计税依据为：对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据；对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。3．房产税484．契税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。契税的税率为3%。5．印花税

印花税是对经济活动中书立领受各种凭证而征收的税种。房地产经济活动中书立设计、建筑施工承包合同、房产租赁合同、借款抵押合同、房地产转移合同、领受产权证书等，均要按规定缴纳印花税。4．契税492．城镇土地使用税

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人作为城镇土地使用税的纳税人，计税依据是纳税人实际占用的土地面积。采用分类分级的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次：（1）大城市1.5至30元；（2）中等城市1.2至24元；（3）小城市0.9至18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6至12元。具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定。2．城镇土地使用税506．企业所得税

企业所得税是国家按照税法规定，对在中华人民共和国境内的企业（除外商投资企业和外国企业）就其生产经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额7．个人所得税6．企业所得税518．土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税，其实质是对土地收益的课税。

8．土地增值税52土地增值税实行四级超率累进税率，即30%～60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。土地增值税实行四级超率累进税率，即30%～60%。53第五章基础数据估算第五章基础数据估算54内容提要5.1房地产投资与成本费用估算5.2收入与税金估算内容提要5.1房地产投资与成本费用估算555.1房地产投资与成本费用估算5.1.1房地产投资与成本费用的概念和构成1．房地产投资的概念和构成

概念：房地产投资是指国家、集体或个人等投资主体，将一定的资金直接或间接投入到房地产开发、经营、管理、服务和消费等活动中，期望获得未来房地产资产增值或收益的投资行为。5.1房地产投资与成本费用估算5.1.1房地产投资与56

构成：房地产开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用（具体见表5-2）。经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。构成：57序号项目总投资

估算说明

1开发建设投资123456789101．111．12土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费2经营资金3项目总投资（1）+（2）

3．13．23．3开发产品成本固定资产投资经营资金表5-1项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算58序号项目开发产品成本固定资产投资合计

123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计表5-2开发建设投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计1592．成本费用的概念和构成概念：成本费用是指投资者为进行投资获得收益所必需付出的代价。构成：成本费用=开发产品成本+经营成本2．成本费用的概念和构成603．房地产投资与成本费用的关系图5-1房地产开发项目总投资构成图3．房地产投资与成本费用的关系图5-1房地产开发项目总投61

房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部分，则房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资=总成本费用=固定资产及其他资产+开发产品成本将上述两等式进行整理得：开发项目总投资=固定资产及其他资产+开发产品成本+经营资金

如果房地产开发项目在开发完成后只有出售而没有自营和出租部分，则开发项目总投资中就不存在经营资金，同时开发建设投资全部形成了开发产品成本，而不存在固定资产及其他资产，房地产开发项目投资与成本满足下面的等式：开发项目总投资=开发建设投资=总成本费用=开发产品成本房地产开发项目开发完成后，如果存在自营或出租部62现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产开发投资在投资和成本方面存在一些差异，其相互关系如表5-3所示。表5-3

房地产投资估算中的投资与成本的关系表投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发过程中的资金投入开发过程中的成本支出出租开发过程中的资金投入含建设成本和出租成本自营开发过程中的资金投入含建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本自营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营过程中的成本支出现实中有更多的投资属于置业投资，置业投资与房地产63房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49781平方米，其中，住宅部分为47581㎡，休养所为1200㎡，综合商场为1000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13057万元，其中开发建设投资13049万元，由开发产品成本12867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。（1）如果该项目只有租售部分无自营部分，那么总投资是多少？（2）如果该项目开发完成后用于租售，那么总投资是多少？房地产开发项目总投资与总成本费用的估算例如，某开发64如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12867万元。如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不655.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据1．房地产投资与成本估算的要求

房地产投资分析一般可分为投资机会研究、初步可行性研究（项目建议书）、可行性研究、项目前评估四个阶段。房地产投资分析的不同阶段对投资估算的精度要求如表5-3所示。5.1.2房地产投资与成本费用估算的要求和依据房66尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：（1）估算的范围应与项目投资方案所涉及的范围及所确定的各项内容相一致。（2）估算的投资内容和费用构成齐全且计算合理，不提高或者降低估算标准，不重复计算或者漏项少算。（3）估算应做到方法科学、基础资料完整、依据充分。（4）估算选用的指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整。（5）估算的准确度应能满足房地产投资分析不同阶段的要求表5-4

建设项目决策分析与评价的不同阶段对投资估算的精度要求序号房地产投资分析阶段投资估算的允许误差率1投资机会研究阶段±30%以内2初步可行性研究（项目建议书）阶段±20%以内3可行性研究阶段±10%以内尽管估算在具体数额上允许存在一定的误差，但必须达到以下要求：67房地产投资估算的依据包括以下几个方面：（1）专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关工程造价的文件。（2）专门机构发布的工程建设其他费用估算办法和费用标准，以及有关机构发布的物价指数。（3）部门或行业制定的投资估算办法和估算指标。（4）拟建项目所需土地、设备、材料的市场价格。（5）拟建项目建设方案确定的各项工程建设内容及工程量。（6）土地出让金及地价款等有关政府部门制定的有关规定及相关的市场资料。（7）地方政府制定的有关取费标准。房地产投资估算的依据包括以下几个方面：685.1.3房地产投资与成本费用估算的方法投资估算的方法=简单估算法+投资分类估算法1．简单估算法简单估算法是根据已建成的类似项目的投资，经比较修正，得出待估算项目投资的方法。简单估算方法估算精度不高，主要适用于投资机会研究和项目初步可行性研究阶段。2．投资分类估算法在项目详细可行性研究阶段应采用投资分类估算法。5.1.3房地产投资与成本费用估算的方法695.1.4房地产投资与成本费用的具体估算

房地产投资与成本费用具体估算主要采用投资分类估算法。1．土地费用

土地费用是指为取得房地产项目用地使用权而发生的费用。房地产项目土地使用权的取得有多种方式，所发生的费用也各不相同。

土地费用的估算一般可以采用市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等各类评估方法进行评估。5.1.4房地产投资与成本费用的具体估算70

2．前期工程费

前期工程费主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。（1）项目规划、设计、可行性研究所需费用支出一般是按总投资的一定百分比估算。（2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。（3）土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、土地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、通电、通路的费用。2．前期工程费71序号项目金额估算说明

123456规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费合计表5-5前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1规划、设计、可研723．基础设施建设费

基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。

基础设施建设费通常采用单位指标估算法及实际工程量来计算。3．基础设施建设费73序号项目建设费用接口费用合计

12345678供电工程供水工程供气工程排污工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程环卫设施合计表5-6基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1供744．建筑安装工程费

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。4．建筑安装工程费755．公共配套设施建设费

公共配套设施建设费是指为市民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。其主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停车场等。这些配套设施是不能有偿转让的，一般按规划指标和实际工程量估算。注：房地产项目投资估算中，应该区分公建设施的盈利性以及是否进行销售。

非盈利性的且不进行经营销售：核算在该费用项下盈利性的且进行经营销售：则应核算在建筑安装工程费用项下。5．公共配套设施建设费注：房地产项目投资估算中，应该区分公建76序号项目建设费用估算说明

123456居委会派出所托儿所幼儿园公共厕所停车场合计表5-7公共配套设施建设费用估算表单位：万元序号项目建设费用估算说明1居委会合776．开发间接费

开发间接费是指房地产开发企业的独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。当开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动时，所发生的费用可直接计入开发企业的管理费用。6．开发间接费787．管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。

管理费用是按项目投资或前述l～5项直接费用的一个百分比计算，这个百分数一般为3%左右。如果房地产开发企业同时开发若干房地产项目，管理费用应在各个项目之间合理分摊。7．管理费用798．财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。其主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业融资发生的其他财务费用。8．财务费用809．销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。各种费用综合起来为：（1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的2%～3%；（2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%～2%；（3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%～1%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%～6%。9．销售费用8110．其他费用

其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%～3%。10．其他费用82序号项目金额估算说明

123456789101112临时用地临建费施工图预算或标底编制费工程合同预算或标底审查费招标管理费总承包管理费合同公证费施工执照费工程质量监督费工程监理费竣工图编制费工程保险费合计

表5-8其他费用估算表单位：万元序号项目金额估算说明18311．开发期税费

开发期税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。固定资产投资方向调节税的计收办法和标准是：商品住宅，按总投资额的5%计征；经批准允许建设的楼堂馆所，按投资额的30%计征；解困房等，按总投资额的0%计征；其余按总投资额的15%计征。外资企业免征固定资产投资方向调节税。11．开发期税费84序号项目金额估算说明

12345678固定资产投资方向调节税土地使用税市政支管线分摊费供电贴费用电权费分散建设市政公用设施建设费绿化建设费电话初装费合计

表5-9开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明8512．不可预见费

不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%～7%估算。

注：

如果进行投资估算时，土地使用权已取得或已明确土地费用的价格，则不可预见费的取费基础中应不含土地费用。12．不可预见费注：8613．运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。其主要包括管理费用、销售费用等。14．修理费用

修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。

注：此处的修理费与开发间接费中的修理费是不同的。13．运营费用87

5.2收入与税金估算5.2.1收入概述

收入是指房地产投资项目的经营收入，指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。

5.2收入与税金估算5.2.1收入概述885.2.2收入估算

房地产投资项目收入的估算一般包括租售方案确定、租售价格确定和经营收入估算三个阶段。1．租售方案确定

5.2.2收入估算89表5-10房地产开发项目销售计划及收款计划表

建筑面积（平方米），销售收入（元）销售期间第1期第2期…第N期合计销售计划面积百分比100%收款计划期间百分比销售收入百分比销售收入百分比销售收入第1期第2期第3期…第N期总计表5-10房地产开发项目销售计划及收款计划表销售期间第1期90表5-11房地产开发项目出租计划及出租收入计划表

建筑面积（平方米），销售收入（元）序号项目名称建设期经营期第1期第2期第3期………第N-1期第N期1可出租建筑面积2单位租金3潜在毛租金收入4出租率/%5有效毛租金收入6转售收入7转售成本及税费8净转售收入表5-11房地产开发项目出租计划及出租收入计划表序91表5-12房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）万元项目建筑面积

（平方米）售价

（元/平方米）2005年2006年2007年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商业部分公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-12房地产项目销售收入汇总表（全部出售方案）92表5-13房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）万元物业类型初始租金（元/平方米）年期123……1415总计入住率地上商业部分收入/万元公寓楼部分地下商业部分地下车库部分其他面积总计表5-13房地产项目出租收入计划表（全部出租方案）932．租售价格确定

在实际定价过程中一般有三种方法：一是成本导向定价法；二是购买者导向定价法；三是竞争导向定价法。（