地产业公司扩张与金融策略

地产业公司扩张与金融策略Tuesday,December13,2022公司金融与企业发展清华圆桌论坛4万科的学习效果3地产新标杆－帕尔迪？新鸿基？1问题的提出2公司金融战略关注重点中国地产业的新标杆帕尔迪？新鸿基？1问题的提出榜样的力量是无穷的2公司金融战略关注重点资产负债权益钱从哪里来？如何来？钱到哪里去？为什么去？创造价值现金流量表——市场价值损益表——账面价值权益收益率ROE＝税后收益/权益价值财务杠杆乘数FLM＝FSR×FCE税收效应比率TER投入资本收益率ROIC＝EBIT/投入资本利税前营业利润率EBIT/营业收入投入资本周转率营业收入/投入资本净营运资本固定资产营业收入营业成本投入资本财务成本比率(FCE)EBT/EBIT财务结构比率(FSR)投入资本/权益价值权益价值利息费用税收效应比率EAT/EBT税率营业收入营业收入投入资本投入资本权益价值盈利能力营业收入营业收入投入资本投入资本权益价值权益收益率利税前营业利润率投入资本周转率财务结构比率财务成本比率税收效应比率不同公司ROE比较(2005)企业利税前营业利润率投入资本周转率投入资本收益率财务杠杆乘数财务成本比率税收效应比率权益收益率帕尔迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%万科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25%新鸿基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%不同公司财务指标综合比较(2005)帕尔迪股东的回报率大于新鸿基的股东回报率不同公司司ROE比较(2005)企业利税前营业利润率投入资本周转率投入资本收益率财务杠杆乘数财务成本比率税收效应比率权益收益率帕尔迪15.79%2.2836.25%1.080.9865.22%25.04%万科18.87%1.1521.61%1.110.9968.33%16.25%新鸿基55.38%0.158.24%1.030.9885.07%7.06%原因何在在？帕尔迪与与新鸿基基金融战战略之比比较：专业化与与多元化化？资产产结构？？帕尔迪与与新鸿基基金融战战略之比比较：专业化与与多元化化？资资产产结构？？新鸿基负债更更低郎咸平教教授言：：香港的经经验值得得借鉴，，我国大大陆房地地产的某某些地方方与香港港的历史史极为类类似。香香港这些些公司之之所以在在竞争中中脱颖而而出，重重要的一一点就是是运用了了恰当的的风险管管理策策略。这些些策略略最终终都可可以表表现为为一点点，那那就是是维持较较高的的现金金流和和较低低的负负债率率。面对对像亚亚洲金金融危危机、、宏观观调控控、外外国投投机性性资金金融入入这样样的不不可控控制的的外在在风险险，唯唯一能能做的的就是是通过过恰当当的风风险管管理策策略减减少或或者抵抵消这这些风风险给给公司司带来来的负负面影影响。。香港港地产产公司司均资资本负负债率率基本本维持持在20%左右右，而而现金金占总总资产产比例例高达达5%以以上，，这可可以看看作是是这个个行业业的风风险管管理标标准。。风险水平值得注意的是是新鸿基的破破产风险系数数居然更高Z值是美国学学者Altman发明明的一种衡量量企业破产风风险的方法，被人们们广泛应用。。这一模型预预测企业的Z值小于1.20时将将破产，Z值值介于1.20和2.90之间为““灰色区域””，Z大于2.90则企业没没有破产风险险。计算方法法如下。Z=0.717(X1)+0.847(X2)+3.11(X3)+0.420(X4)+0.998(X5)其中：X1=营运资本/总资产X2=留存收益/总资产X3=息前税前利利润/总资产产X4=股东权益/负债X5=销售收入/总资产学习新鸿基的的企业：浦东东金桥和陆家家嘴陆家嘴：“为了保持可可持续增长，，开拓主营业业务新格局，，公司正大力力培养一批长长期租赁物业业。”2005年末末，这家公司司拥有现金42.39亿亿元，而其资资产总额不过过110.11亿元，现现金占总资产产的比例高达达38.50%。浦东金桥2005年经经营情况（单单位：万元））3地产新新标杆－帕尔尔迪？新鸿基基？塞翁失马，安安知非福帕尔迪的闪光光点帕尔迪是美国国最大的房地地产开发商，，在美国的市场占有率约约为4%，而而且是在所有有主流市场提提供产品的公司司。2005年公司实现现销售收入为为146.95亿美元，净净利润达到14.92亿亿美元。公司司的业务遍及美美国27个州州54个城市市，2005年售房456.30万套，员工工人数达到期期13,400人。从2000年年至2005年，帕尔迪迪的收入年均均复合增长28.18%，净利利润年均增长长51.24%，公司的加权平均净净资产收益率率从16.58%增长到到28.91%。从2000年末到2005年末末，帕尔迪的的股价上涨了279.69%。帕尔迪的闪光光点帕尔迪战略会会更受多方欢欢迎帕尔迪的本质质是提高经营营效率，它的的销售利润率率并不高，但但同样的资产产创造出了更更多的收入，，从而获得了了高额回报。。中国目前的的矛盾在于一一方面老百姓姓在住房上存存在着巨大的的消费需求，，另一方面房房价高企、开开发商获取了了过多的利润润而真正以消消费为目的的的购房者不堪堪重负。实施施类似帕尔迪迪的战略则意意味着企业会会通过开发更更多的楼盘以以满足需求，，同时不追求求在单一楼盘盘上获取高额额利润。对政政府、对供应应商、对购房房者来说，这这样的企业无无疑会更受欢欢迎。坚持专业化经经营变革精神土地：核心竞竞争力和财务务纪律市场细分和并并购战略重视股东利益益帕尔迪制定的的战略帕尔迪坚持专专业化经营，，非但不涉足足房地产以外的行业，，而且不持有有租赁物业。。在公司的业务分部信信息中，只能能看到房地产产开发（Homebuilding）和金融服服务（FinancialServices）两项业务务，其中金融融服务业务2005年的的收入只有1.61亿美美元，仅占公公司收入的1.10%；税前利利润7059万美元，仅仅占2.98%。。坚持专业化经经营“如果我们能能够把这些成成本（国内房房地产开发业业务中原材料料和劳动力成成本）仅仅减减少3%，我我们就可以节节省1.58亿美元或者者说每股0.75美元。。这是一个巨巨大的数字，，但是如果我我们还象以往往那样做同样样的事情，我我们就无法达达到这个目的的。我们必须须改善我们的的流程，而且且，简化我们们的生意。””变革精神“当我们控制制了土地，我我们就控制了了我们的命运运——确保我我们明天有房房可建，并且且置竞争对手手于劣势。””在过去的三年年中我们建造造房屋只使用用了100,000块土土地。与此同同时，我们却却投入足够的的资本来控制制302,000块土地地。为什么会会有这么大的的差距？成长长。我们的计计划要求我们们在未来几年年中显著增加加提供的房屋屋数，而土地地是关键的原原材料，没有有它我们无法法运营。为了了抓住任何成成长机会，我我们手头上必必须有土地。。土地：核心竞竞争力与财务务纪律风险险如如何何控控制制？？办法法之之一一：：期期权权控控制制土土地地2004年年，帕尔迪迪通过期权权的方式控控制了185,000块土地地，这些土土地价值65亿美元元，而公司司用于控制制的期权保保证金仅为为4亿美元元，仅为土土地价值的的6.15%。办法之二：：坚守财务务纪律长期有息负负债占资本本的比例不不超过40%不考虑短期期负债是因因为资产周周转率高帕尔迪的资资产周转率率很高，2005年年为1.13，这意意味着公司司的资产可可以很快转转化为收入入，而且帕帕尔迪的应应收款非常常少，几乎乎可以忽略略不计，这这就意味着着在确认收收入的同时时就已经变变现。资产周转率率高的诀窍窍营业能力强强标准化建房房自认的核心心竞争力———拿地拿地要诀帕尔迪在选选择开发用用地时要经经过详尽的的市场研究究，从而使使得房屋的的位置和类类型同目标标顾客相匹匹配。在此此基础上，，帕尔迪力力图使控制制下的土地地在24到到36个月月内完成从从开发到销销售的过程程。经常会出售售一些位于于公司开发发的社区之之内或相邻邻的土地给给一些零售售商或商业业机构，有有时甚至会会将位于自自己所开发发社区内的的土地出售售给其他开开发商，此此外，还会会将不需要要的土地转转让给适当当的最终使使用者帕尔迪持续续地对手中中的土地进进行评估以以确保资本本得到最有有效的使用用是对上述述行为的解解释，而如如果一个企企业时刻想想着如何使使资本得到到最有效的的使用，它它的资产周周转率和净净资产收益益率高也就就在情理之之中了。为出售持有有的土地占占据相当比比例形势判断准准确市场细分和和并购战略略战略制定贵在执行尚未体现在在财务绩效效上负债率高并并不可怕资产周周转率率下降降在建开开发产产品增增长过过快定向增增发项项目预预示未未来之之路4万万科科的学学习效效果战略制制定客户细细分策策略。。万科科将不不局限限于以以职业业、收收入、、年龄龄等““物理理”方方式去去把握握客户户，而而将从从客户户的内内在价价值出出发，，按客客户的的不同同生命命周期期，建建立梯梯度产产品体体系，，通过过为客客户创创造价价值，，实现现客户户终身身锁定定。城市圈圈聚焦焦策略略。产品创创新策策略。。万科科将在在细分分客户户价值值的基基础上上，形形成住住宅体体系，，建立立万科科信宅宅标准准；通通过工工厂化化生产产，提提高住住宅的的品质质和性性价比比；以以和谐谐、自自然、、生态态的标标准进进行未未来可可能住住宅的的研发发，为为住宅宅产业业贡献献更多多的自自主知知识产产权。。贵在执执行收购南南都———获获得土土地、、试点点住宅宅产业业化股权转转让———提提高资资金效效率体现在在财务务绩效效尚未体体现在在财务务绩效效上负债率率高并并不可可怕长期有有息负负债占占资本本的比比例仅仅为24.22%，，这远远低于于帕尔尔迪的的36.24%。有息负负债占占负债债的比比例从从48.50%下降降到27.16%，，表明明尽管管负债债率上上升，，但财财务负负担的的增加加并不不如想想象中中的大大。有息负负债中中长期期负债债上升升，短短期借借款下下降。。这无无疑降降低了了短期期偿债债风险险。资产周周转率率下降降从2003年到到2005年，，万科科的收收入只只增长长了65.50%，，而资资产增增幅远远高于于此资产产大大幅幅增增长长有有理理万科科2005年年末末的的土土地地储储备备显显然然不不够够。。万万科科2005年年实实际际新新开开工工面面积积为为259.3万万平平米米，，如如果果假假设设自自2006年年起起每每年年的的开开工工面面积积比比上上年年增增长长30%，，则则未未来来三三年年需需要要1345万万平平方方米米土土地地，，而而05年年末末万万科科的的土土地地储储备备只只有有1209万万平平米米，，其其中中拥拥有有权权益益只只有有1019万万平平米米。。这这样样的的储储备备水水平平显显然然不不能能使使万万科科象象帕帕尔尔迪迪那那样样在在开开发发时时