无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件

无锡V-PARK项目营销建议书上海大通物业顾问有限公司无锡V-PARK项目上海大通物业顾问有限公司报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？叁。齐步走怎么卖？怎么推？怎么做？肆。化红妆报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？壹找对象壹找对象我在哪项目位于无锡市东部，锡东新城东南部项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地园区区位2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市地处无锡东大门的锡山区位于锡东新城的西部板块项目区位位于高速公路东侧紧邻高铁核心区域位于轨道交通二号线的北部我在哪项目位于无锡市东部，锡东新城东南部园区区位我在哪沪宁线的“道口经济”三大产业区国际服务外包示范区现代服务业聚集区服务外包示范区企业入驻情况搜客天地现已入驻，规模企业逐步进入规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著我在哪沪宁线的“道口经济”三大产业区规模企业相继入驻，产业集我在哪生活配套目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场；宜家综合购物中心预计于2011年开业规划地铁二号线位于基地南部东安路项目紧邻高铁核心区我在哪生活配套我在哪我在哪我有啥总建筑面积106259平方米是两栋商场、办公、酒店为一体的综合型办公楼；酒店部分建筑面积43974平方米高98.9米，层数2+23层原产品定位：本案共分三段A：1—4F为配套裙房；B：5—15F为酒店，每层24个客房，共264个客房；C：16—23F为挑高5.5米的酒店式公寓，每层24个单元，共192个单元；D：附属设施：地下两层为车库。我有啥总建筑面积106259平方米23+2玻璃幕墙外观地标建筑单体楼55-60平方米一房绝对主体纯粹小户型我有啥配套商业商业裙房精装修酒店式服务创新LOFT复式空间超低首付超低月供超低总价项目效果图23+255-60平方米我有啥配套商业精装修创新LOFT超低产品价值点分析A5米左右挑空设计B全装修成品公寓拎包即可入驻C55-60平方米小户型酒店式空间D市场稀缺类产品产A5米左右B全装修C55-60平方米D市场仅有这些，是否足够仅有这些，是否足够先看客户关心什么先看客户关心什么

目标客户访谈分析

为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，从而有针对性的进行本项目的市场定位。目标客户访谈分析为了进一步摸清目标客户群体的基本无锡客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)价格管理性价比产品访谈对象：园区工作者访谈内容：注重的购房要素(依次排序)性价比价格管理产品上海客户访谈表2访谈对象：上海地区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)区位交通产品价格管理投资回报装修无客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素价格访谈综述

从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。因此，从客户需求出发提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。访谈综述卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。投资自住卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力投资投资本案目的(综合利益点)：1、看中其潜在商业价值；2、物业增长的升值潜力；3、物业后期租赁投资回报率。客户类型：1、专业投资客2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群年龄层：30-45周岁投资投资本案目的(综合利益点)：他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟社会阅历事业基础他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟社会阅历事业基础专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。企业主、公务员、企业管理层等人群喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。建议本项目将主要客户群体定位园区内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率价值支撑点(利益点)区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的卖点：固定投资回报率、高性价比、酒店服务1、专业投资客(无锡和上海)2、企业主、公务员、企业管理层等人群(园区内及无锡市内)投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值价值支撑点(自住选择本案驱动(综合利益点)：1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族年龄层：25-35周岁自住选择本案驱动(综合利益点)：自住客居住质量提升1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力投资驱动区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：区域地标、高档物业、时尚建筑1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族价值支撑点(利益点)自住客居住质量提升1、居住的舒适性投资驱动区域、交通、建筑贰照镜子贰照镜子我是谁项目SWOT分析项目交通网络便利；周边有良好的商业气氛；项目位于区域核心位置优势项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟；主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期；周边生活配套匮乏劣势区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔；市政配套逐步成熟、完善；项目为规划的核心区域，升值潜力大；市场具有较大的宏观调控风险；本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素机会威胁我是谁项目SWOT项目交通网络便利；优势项目周边仍处在起步阶我咋样本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。本项目主要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高；园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。本项目最佳定位：中档物业产品物业自身市场环境我咋样本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目主要我咋样绝对卖点提升卖点基础卖点5.5米层高买一层送一层135%得房率高性价比统一经营管理精装修酒店式公寓宜商宜住固定投资回报率园区核心位置区域良好的发展前景政府的大力投资我咋样绝提基5.5米层高精装修酒店式公寓园区核心位置国际团队统一管理高性价比酒店公寓项目核心卖点——人无我有足以打动消费者的卖点国际团队统一管理项目核心卖点——人无我有足以打动消费者的卖定位要素：产品不宜多样化作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。产品必须符合市场需求，进行准确定位我咋样定位要素：我咋样我咋样地下1-2层地下两层为车库地上1-4层为酒店，准三星标准，约120个客房地上5-6层预备层地上5-6层为挑高5.5米的酒店式公寓，约360个单元我咋样地下1-2层地下两层为车库地上1-4层为酒店，准三星标建议产品示意图：5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总高99.8m建议产品示意图：5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。增加使用面积建议酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件

考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。总体装修建议考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定

提供菜单式装修建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。提供菜单式装修装修风格建议——简约风格以简洁明白为主要特点重视室内空间的使用功能。室内布置案功能区分的原则来进行,家具布置与空间密切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件装修风格建议——混搭风格多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差美及空间层次感无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件公共大堂建议：大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足，建议采用仿大理石、大面积钢化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件配置建议：室内采用新风系统，具有恒温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申请煤气，如无法通过消防要求，可以使用多功能电磁炉无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件装修标准建议：室内部分装修标准650—800元/平方米（建筑面积）700元/平方米(参考方案)建材配置建议：进户门钢制门，IC卡门锁地板合资品牌复合地板墙、顶面“多乐士”乳胶漆卫生间墙面“诺贝尔”面砖厨房整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机油漆常春藤门/夹板工艺门/山毛榉木夹板电线熊猫牌水管合资PP-R冷热水管洁具科勒开关插座松下客厅吊顶石膏吊顶装修标准建议：650—800元/平方米（建筑面积）700元/线条

石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具苏州地区品牌设备标准建议：给水采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立水表空调赠送VRV分户计量中央空调电力系统每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统网络预留插口安防首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统；小区内设闭路电视监控系统；酒店公寓电梯使用专用身份卡；有线电视均有接口入内，设置卫星电视接受系统线条石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具智能化建议：在网络、通讯功能方面，建议配置无线宽带上网，使整栋建筑形成一个无线网络空间，并配合光纤直接连接桌面，客户可根据自身情况作出选择。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件叁齐步走叁齐步走推广方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势没有大空间、没有好地段……因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势是针对不在乎这些劣势的人群我们需要做到的是模糊居住和办公的概念通过主题概念的切入可以让我们更具投资及居住功能同时可以有更加个性化的体现

所以我们以产品为发力点以客户需求为导向以性价比为竞争突破口！推广方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二广告策略关键词：时尚+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。广告策略关键词：时尚+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简广告策略关键词：想像力+5.5米+空间精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。广告策略关键词：想像力+5.5米+空间广告策略关键词：杂志+封面+标题党前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑《新闻晨报》《租售情报》等异地报刊及商务类媒体。

广告策略关键词：杂志+封面+标题党推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命从本项目的各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作：

推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命关键词：高度空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生双倍深刻的印象。推广策略之宣传关键词：高度推广策略之宣传关键词：信心目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。关键词：信心关键词：介入正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。关键词：介入关键词：造势目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托，以可见的利好说明项目未来的价值关键词：造势关键词：形象以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项目品位及知名度。关键词：形象推广策略之产品力建设现场售楼处“魔方主题”以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感。推广策略之产品力建设现场售楼处“魔方主题”售楼处选址说明：1.现场接待：规划红线内的地块东北角。2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，增加与项目推广基调关联的园艺小品，商业用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。售楼处选址说明：售楼处外观概念示意图：售楼处外观概念示意图：售楼处装修风格示意图：售楼处装修风格示意图：现场样板房“全体验”做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！现场样板房“全体验”不同风格的户型模型利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。不同风格的户型模型2号线模型“动态演示”以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！2号线模型“动态演示”树立项目品牌为让客户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动产品品牌，未来对本项目的酒店式公寓进行统一管理，这主要是考虑到本项目特别在初期阶段，应保证较多的曝光度，卓有成效地造势，为树立品牌服务。树立项目品牌人文关怀《无锡信心》以公益为原则，联合媒体发布2010无锡青年生活信心指数报告！人文关怀《无锡信心》完全解析《魔方5.5生活数据》以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！完全解析《魔方5.5生活数据》推广策略之核心通路建设项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息工地部分：围墙接待中心：接待中心看板、道旗过渡部分：看房通道、小区内部导视系统

样板区域：样板房、导视系统

我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入户外媒体：项目形象及产品信息

发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗推广策略之核心通路建设项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息工销售策略采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期待，在此状态下低价入市。销售策略目标快速回笼资金，抢占市场份额、引领市场走势，占据市场主导者地位支持因素房地产业是市场价格敏感度极高的产业，低价格能迅速引起关注、抢占市场；低价格能降低和减少实际和潜在的竞争推盘方案先推低中区产品，当销售率达到70%时，推出高区产品销售策略采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期具体操作累计客户聚集人气

引导阶段发放任购号与所推产品比例为三比一发号阶段引爆阶段：30%+强销阶段：40%强销阶段正常正务接待模式销售

持续阶段未消化房源

清盘阶段具体操作累计客户引导阶段发放任购号发号阶段引爆阶段：30%强肆化红妆肆化红妆广告及视觉表现广告及视觉表现能让人冲动的有想像空间的似曾相识仿佛是自己的通俗易懂好传播一定要有价值感的梦想中要得到的看得出是小户型精装修的产品广告发散能让人冲动的有想像空间的似曾相识通俗易懂好传播一定要有梦想中广告总精神空间新思维，精英活力派阐释：因为“商业核心”的优势目前不能凸显，故本案应抓住其层高5.5的卖点，吸引客户。以“空间新思维”的概念来强调其独特之处，以“活力”来传达本案户型的可塑性，符合时尚的口味，“精英”一词，也在一定程度上揭示了本案的商住性质。

广告总精神空间新思维，精英活力派阐释：主推案名魔方5.5空间新思维，精英活力派阐释：有效突出了项目5.3米层高的独特卖点，强调了空间的实用性，容易与其他楼盘区隔开来。“魔方”既形象地表达了项目特点，又具有强烈的时尚感，引导客户产生更多的想像空间。主推案名魔方5.5空间新思维，精英活力派阐释：辅推案名astudio3空间新思维，精英活力派辅推案名astudio3空间新思维，精英活力派LOGOLOGO魔方5.5风格一魔方5.5风格一LOGOLOGO信封信封信封及信纸信封及信纸系列展板系列展板书签书签道旗道旗VIP卡VIP卡DMDM精神堡垒精神堡垒指示牌指示牌指示牌指示牌广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿RESTREST魔方5.5风格二魔方5.5风格二广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿无锡V-PARK项目销售价格定位及经济收益评估建议报告上海大通物业顾问有限公司无锡V-PARK项目上海大通物业顾问有限公司报告目录壹。项目销售价格定位贰。项目经济收益评估报告目录壹。项目销售价格定位贰。项目经济收益评估壹项目销售价格定位壹项目销售价格定位周边在售楼盘对比项目名称项目地址销售均价装修情况销售率万商美寓新区纺城大道288号6200毛坯20嘉饰茂国际广场崇安区锡沪东路99号9500装修18甲壳虫2933崇安区锡沪东路299号7000毛坯86名品城二期崇安区锡沪东路2号7000毛坯23D-PARK崇安区锡沪路华夏家居港对面9500装修98晶石国际中心锡山区东亭中路20号10000毛坯未开盘蔚未来锡山区华夏路、新明路交汇处7600毛坯90梅里新街口新区锡华路、锡甘路交汇处6000装修98上海第一广场新区锡士路6号19000装修未开盘长江一号新区旺庄路、长江路12000装修未开盘MARK铭城新区长江北路153号8000毛坯68周边在售楼盘对比项目名称项目地址销售均价装修情况销售率万商美从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。在售楼盘位置示意图1—红豆国际2—D-PARK3—名品城2期4—嘉饰茂5—蔚未来6—甲壳虫7—晶石国际8—万商美寓9—梅里新街口10—MARK铭城11—第一上海国际12—长江一号从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和项目销售价格制定思路根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。制定销售策略展开销售市场数据调查制定综合素质评定标准及评分项目销售平均价格的确定销售价格确定原则项目销售价格制定思路根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开项目销售价格制定原则评分规则对每个项目进行-1～2分的打分：

2分：很好

1分：较好

0分：较差

-1分：很差各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。No.要素满分评分原则1立地条件2分位于城市商业中心地块规整有利于商业布局及规划项目周边在建、拟建的住宅设施2交通状况2分紧邻城市主干道公共交通，易达性道路基础状况交通流量3商业竞争态势2分竞争对手比较少有一定客源基础竞争对手位置竞争对手规模4周边消费潜力2分人口增长率周边人口密度消费性支出5周边配套设施2分周边配套设施完善程度项目销售价格制定原则评分规则No.要素满分评分原则1立在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋项目名称立地条件交通状况商业竞争消费潜力配套设施综合得分评价万商美寓0.60.70.70.60.83.4项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。晶石国际中心0.910.90.80.84.4项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型较为单一，只有65平方米一种房型。嘉饰茂国际广场11.10.80.91.14.9项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢5.9米层高的LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。甲壳虫29330.91.10.80.914.7项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为3.9米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总价较低。名品城二期1.110.80.914.8项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。D-PARK11.30.90.91.15.2项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。本项目0.60.70.80.70.73.5本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。项立地交通商消配综评价万商0.60.70.70.60.83.项目销售价格的确定项目名称平均分比较值项目均价（元/㎡）比较均价（元/㎡

）项目权重（%）权重均价（元/㎡

）万商美寓3.41.0362006386201277晶石国际中心4.40.80100008000151200嘉饰茂国际广场4.90.7180005680251420甲壳虫29334.70.747000518015777名品城二期4.80.737000511015767D-PARK5.20.679500636510637本项目3.51-6078以上比较项目均是剔除装修后均价，得出本项目的当期销售价格在6078元/㎡，此价格仅为用市场比较法计数所得来。项目销售价格的确定项目名称平均分比较值项目均价比较均价项目权通过我司此次现场的市场调查来看，我们了解到，无锡区域内LOFT类产品与普通平层产品差价并不大，基本差价在14%左右；目前万商美寓的对外销售报价为6200元/平方米，但该项目为平层，根据无锡平层与LOFT产品市场差价比，得出项目的对外销售价格在7068元/平方米(毛坯)。

通过我司此次现场的市场调查来看，我们了解到，无锡区域内LOF楼层差价的制定根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，无锡在售酒店式公寓楼层差价基本在20-50元/平方米之间，个别楼盘尚未开盘销售，我司将不对其做数据统计。项目名称楼层差价最低价均价最高价万商美寓20611162006550嘉饰茂国际广场508900950010100甲壳虫293320-50690070007300名品城二期20-50550070008000D-PARK一期508800950011000楼层差价的制定根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为50元/平方米层次系数本项目各楼层定价50.95681860.96686870.97691880.98696890.997018101.007068111.017118121.027168131.037218141.047268151.057318161.067368171.077418181.087468191.097518201.107568211.117618221.127668231.137718根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为50元/平方南北朝向差价的制定对于本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我司对无锡市场目前在售酒店式公寓市场的朝向差价进行调研，该类项目在南北朝向上的差价相对较为统一，基本在700-1000元/平方米，个别项目为板式结构，我司将不纳入统计范围内，对于万商美寓项目，由于其南北户型面积相差较大，因此朝向差价相对较小，仅供参考。项目名称朝向差价项目均价万商美寓4006200嘉饰茂国际广场10009500甲壳虫29337007000名品城二期10007000根据市场数据得出，我司南北朝向差价将定在1000元/平方米。南北朝向差价的制定对于本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我定价说明2010年的4月是整个2010年楼市的一个分水岭，连续出台的房地产新政，从土地、投资、信贷、保障房等四个方面进行了房地产市场的调控，打压投机、投资性炒房是整个2010年宏观调控的主旋律，而对于酒店式公寓销售市场来说，受到宏观调控的影响，可能市场会出现销售放缓、价格滞涨的盘整态势。每个楼盘的价格测率都是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的制约和影响，因此楼盘价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。我司此次对无锡区域市场内的在售酒店式公寓的调研时间点是在一系列调控政策前进行的，而目前多条打压政策的出台，已经开始对投资类产品产生了一定的影响，投资客开始逐步退出市场，转而进入观望状态，因此我司对V-PARK项目的定价主要是基于目前市场的状况，所作出相应价格的调整。我司建议，V-PARK项目销售均价控制在7068元/平方米(毛坯)，装修后均价在7700-7900元/平方米。本文的观点意在抛砖引玉，希望能协助发展商制定出最有利于实现目标的价格体系。定价说明2010年的4月是整个2010年楼市的一个分水岭，连贰经济收益评估贰经济收益评估酒店式公寓(LOFT)配置700元/平方米标准的简单装修及提供增加100元/平方米的家电套餐供选择产权酒店及产权酒店预备层配置2000元/平方米标准的精装修，现房带租约形式对外销售裙房商业报建时完成切割，以现房形式对外销售销售方式配置700元/平方米标准的简单装修及提供增加100元/平方米项目成本表项目名称建筑面积(㎡)专业造价(万元)经济指标集智广场(地下室)25785土建70282725.62安装1771686.83小计87993412.45集智广场(酒店)44731土建91082036.17安装2354526.26小计114622562.43集智广场(办公)31589土建64812051.66安装41061299.82小计105873351.48总计102105308483021.20项目成本表项目名称建筑面积(㎡)专业造价(万元)经济指标土建项目销售预估可售产品可售面积(㎡)销售均价(元)销售额(元)备注酒店式公寓199207068140790000配700-800元/平方米装修产权酒店(裙房)约70001200084000000均价包括1000元返租租金产权酒店(预备层)26561700045150000均价包括2000元返租租金裙房商业70001200084000000商铺切割需提前报批合计约36576约9677353940000-项目销售预估可售产品可售面积(㎡)销售均价(元)销售额(元)项目推案顺序123产权酒店及酒店预备层酒店式公寓裙房商业项目推案顺序123产权酒店及酒店预备层酒裙房商业ThanksForYourTime!ENDThanksForYourTime!END无锡V-PARK项目营销建议书上海大通物业顾问有限公司无锡V-PARK项目上海大通物业顾问有限公司报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？我咋样？叁。齐步走怎么卖？怎么推？怎么做？肆。化红妆报告目录壹。找对象我在哪？我有啥？卖给谁？贰。照镜子我是谁？壹找对象壹找对象我在哪项目位于无锡市东部，锡东新城东南部项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地园区区位2小时经济圈内，有上海、南京等40个大中城市地处无锡东大门的锡山区位于锡东新城的西部板块项目区位位于高速公路东侧紧邻高铁核心区域位于轨道交通二号线的北部我在哪项目位于无锡市东部，锡东新城东南部园区区位我在哪沪宁线的“道口经济”三大产业区国际服务外包示范区现代服务业聚集区服务外包示范区企业入驻情况搜客天地现已入驻，规模企业逐步进入规模企业相继入驻，产业集聚效应日益显著我在哪沪宁线的“道口经济”三大产业区规模企业相继入驻，产业集我在哪生活配套目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场；宜家综合购物中心预计于2011年开业规划地铁二号线位于基地南部东安路项目紧邻高铁核心区我在哪生活配套我在哪我在哪我有啥总建筑面积106259平方米是两栋商场、办公、酒店为一体的综合型办公楼；酒店部分建筑面积43974平方米高98.9米，层数2+23层原产品定位：本案共分三段A：1—4F为配套裙房；B：5—15F为酒店，每层24个客房，共264个客房；C：16—23F为挑高5.5米的酒店式公寓，每层24个单元，共192个单元；D：附属设施：地下两层为车库。我有啥总建筑面积106259平方米23+2玻璃幕墙外观地标建筑单体楼55-60平方米一房绝对主体纯粹小户型我有啥配套商业商业裙房精装修酒店式服务创新LOFT复式空间超低首付超低月供超低总价项目效果图23+255-60平方米我有啥配套商业精装修创新LOFT超低产品价值点分析A5米左右挑空设计B全装修成品公寓拎包即可入驻C55-60平方米小户型酒店式空间D市场稀缺类产品产A5米左右B全装修C55-60平方米D市场仅有这些，是否足够仅有这些，是否足够先看客户关心什么先看客户关心什么

目标客户访谈分析

为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求，我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求，从而有针对性的进行本项目的市场定位。目标客户访谈分析为了进一步摸清目标客户群体的基本无锡客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)价格管理性价比产品访谈对象：园区工作者访谈内容：注重的购房要素(依次排序)性价比价格管理产品上海客户访谈表2访谈对象：上海地区访谈内容：注重的购房要素(依次排序)区位交通产品价格管理投资回报装修无客户访谈表1访谈对象：无锡城区访谈内容：注重的购房要素价格访谈综述

从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。因此，从客户需求出发提升产品性价比、解决未来经营管理问题，是项目产品修正的主攻方向。访谈综述卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。投资自住卖给谁公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力投资投资本案目的(综合利益点)：1、看中其潜在商业价值；2、物业增长的升值潜力；3、物业后期租赁投资回报率。客户类型：1、专业投资客2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群年龄层：30-45周岁投资投资本案目的(综合利益点)：他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟社会阅历事业基础他们常常被贴上这样的标签30-45岁成熟社会阅历事业基础专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。企业主、公务员、企业管理层等人群喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。建议本项目将主要客户群体定位园区内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。专业投资客对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值2、物业增长的升值潜力3、物业后期租赁投资回报率价值支撑点(利益点)区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素；本案主要突出的卖点：固定投资回报率、高性价比、酒店服务1、专业投资客(无锡和上海)2、企业主、公务员、企业管理层等人群(园区内及无锡市内)投资客高租金回报率投资驱动1、看重其潜在商业价值价值支撑点(自住选择本案驱动(综合利益点)：1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力客户类型：1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族年龄层：25-35周岁自住选择本案驱动(综合利益点)：自住客居住质量提升1、居住的舒适性2、临近工作地点3、综合物业价格优势4、未来物业保值、增值潜力投资驱动区域、交通、建筑、物业、户型、配套六大主要因素本案主要突出的卖点：区域地标、高档物业、时尚建筑1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主2、居住过度类型(城市白领)3、SOHO办公族价值支撑点(利益点)自住客居住质量提升1、居住的舒适性投资驱动区域、交通、建筑贰照镜子贰照镜子我是谁项目SWOT分析项目交通网络便利；周边有良好的商业气氛；项目位于区域核心位置优势项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟；主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期；周边生活配套匮乏劣势区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔；市政配套逐步成熟、完善；项目为规划的核心区域，升值潜力大；市场具有较大的宏观调控风险；本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素机会威胁我是谁项目SWOT项目交通网络便利；优势项目周边仍处在起步阶我咋样本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。本项目主要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高；园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。本项目最佳定位：中档物业产品物业自身市场环境我咋样本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。本项目主要我咋样绝对卖点提升卖点基础卖点5.5米层高买一层送一层135%得房率高性价比统一经营管理精装修酒店式公寓宜商宜住固定投资回报率园区核心位置区域良好的发展前景政府的大力投资我咋样绝提基5.5米层高精装修酒店式公寓园区核心位置国际团队统一管理高性价比酒店公寓项目核心卖点——人无我有足以打动消费者的卖点国际团队统一管理项目核心卖点——人无我有足以打动消费者的卖定位要素：产品不宜多样化作为3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。产品必须符合市场需求，进行准确定位我咋样定位要素：我咋样我咋样地下1-2层地下两层为车库地上1-4层为酒店，准三星标准，约120个客房地上5-6层预备层地上5-6层为挑高5.5米的酒店式公寓，约360个单元我咋样地下1-2层地下两层为车库地上1-4层为酒店，准三星标建议产品示意图：5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总高99.8m建议产品示意图：5.5米层高的酒店式公寓经济型酒店预备层总酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。增加使用面积建议酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过3米，隔断出的公共部分空无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件

考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配置。在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。总体装修建议考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定

提供菜单式装修建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。提供菜单式装修装修风格建议——简约风格以简洁明白为主要特点重视室内空间的使用功能。室内布置案功能区分的原则来进行,家具布置与空间密切配合,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件装修风格建议——混搭风格多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差美及空间层次感无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件公共大堂建议：大堂：气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足，建议采用仿大理石、大面积钢化玻璃等建材；地面：仿大理石。局部仿古地砖拼花和地毯铺地，花岗岩踢脚线或木饰面踢脚；墙面：木饰面和乳胶漆，适当可采用金属板材和线材配以高级现代的壁灯和落地灯强化现代高雅的氛围。吊顶：石膏板乳胶漆，配高雅现代吊灯，局部射灯。走道：地砖木质踢脚线；墙面乳胶漆局部木饰面配镜框画和射灯；吊顶石膏板乳胶漆配射灯和节能灯。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件配置建议：室内采用新风系统，具有恒温恒湿及消毒功能，卫生间建议选用国外品牌卫浴产品，而厨房配置最好能申请煤气，如无法通过消防要求，可以使用多功能电磁炉无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件装修标准建议：室内部分装修标准650—800元/平方米（建筑面积）700元/平方米(参考方案)建材配置建议：进户门钢制门，IC卡门锁地板合资品牌复合地板墙、顶面“多乐士”乳胶漆卫生间墙面“诺贝尔”面砖厨房整体橱柜配欧式推拉脱排油烟机油漆常春藤门/夹板工艺门/山毛榉木夹板电线熊猫牌水管合资PP-R冷热水管洁具科勒开关插座松下客厅吊顶石膏吊顶装修标准建议：650—800元/平方米（建筑面积）700元/线条

石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具苏州地区品牌设备标准建议：给水采用变频式分区供水系统。提供24小时生活用水，每户设独立水表空调赠送VRV分户计量中央空调电力系统每户设独立卡式电表，室内均安排足够插座，弱电系统网络预留插口安防首层大堂出入口安装可视对讲门禁系统；小区内设闭路电视监控系统；酒店公寓电梯使用专用身份卡；有线电视均有接口入内，设置卫星电视接受系统线条石膏线、山毛榉木线空调春兰电视国内品牌19-21寸家具智能化建议：在网络、通讯功能方面，建议配置无线宽带上网，使整栋建筑形成一个无线网络空间，并配合光纤直接连接桌面，客户可根据自身情况作出选择。无锡VPARK小户型酒店公寓项目营销建议书课件叁齐步走叁齐步走推广方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势没有大空间、没有好地段……因此我们的概念方向，必然是需要模糊这些劣势是针对不在乎这些劣势的人群我们需要做到的是模糊居住和办公的概念通过主题概念的切入可以让我们更具投资及居住功能同时可以有更加个性化的体现

所以我们以产品为发力点以客户需求为导向以性价比为竞争突破口！推广方向拥有着一些对传统住宅而言的劣势策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二广告策略关键词：时尚+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简洁感为基调，贯穿前卫感觉，以表现本项目所突出的独特概念，以及锐意进取精神。把握好现代、体面、有品质感的平面效果，以传达项目的品位形象。LOGO、VI及硬广、DM、楼书等设计追求独特、奇异。广告策略关键词：时尚+活力+简洁总体包装以时尚感、活力感、简广告策略关键词：想像力+5.5米+空间精心包装售楼中心，以富有想像力的包装让来客产生被震撼的效果。除此之外，制作不同模型，表现分隔5.5米层高可产生的不同的利用空间，提示、强调卖点。广告策略关键词：想像力+5.5米+空间广告策略关键词：杂志+封面+标题党前期报刊硬广考虑同一期多版面投放，突出不同卖点，引爆受众关注焦点。广告媒体的选择除了安排无锡本地报刊外还应考虑《新闻晨报》《租售情报》等异地报刊及商务类媒体。

广告策略关键词：杂志+封面+标题党推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命从本项目的各细节考虑，可从以下多个方面作好宣传工作：

推广策略放大优势，弱化本项目的不足之处，是企划的重要使命关键词：高度空间魔方，层高越高，实惠越多。将本项目的最大优势力推，使其在客户心中产生双倍深刻的印象。推广策略之宣传关键词：高度推广策略之宣传关键词：信心目前的区域商业版块在建设阶段，在企划中应强调其未来的发展方向，渲染其发展目标，培养客户对该规划的认知，对该地区的认可，对项目前景的憧憬。关键词：信心关键词：介入正由于商业板块尚未成形，目前可以较低价位介入，降低持有成本。关键词：介入关键词：造势目前项目周边即将开业的宜家等知名商家，正是对项目未来发展态势的有力烘托，以可见的利好说明项目未来的价值关键词：造势关键词：形象以时尚、超前、个性的理念，将项目的精神、特色传达于公众，先声夺人，提升项目品位及知名度。关键词：形象推广策略之产品力建设现场售楼处“魔方主题”以魔方为主体，售楼中心要装修得时尚而有鲜明的个性，突显大厦的品质感。推广策略之产品力建设现场售楼处“魔方主题”售楼处选址说明：1.现场接待：规划红线内的地块东北角。2.指示明显：新锡沪东路往来车流量较大，指示作用明显。3.临街绿化：将沿街草坪绿植提前完成，增加与项目推广基调关联的园艺小品，商业用停车位置可为接访停车使用，车行入口设保安负责指引，增加接访的尊贵性和仪式感。4.便于看房：临近酒店项目，便于客户参观。售楼处选址说明：售楼处外观概念示意图：售楼处外观概念示意图：售楼处装修风格示意图：售楼处装修风格示意图：现场样板房“全体验”做到声音，味道，视觉，触觉，感觉全体验！现场样板房“全体验”不同风格的户型模型利用不同的户型装修模型，尽显不同风情的时尚与个性，吸引客户。不同风格的户型模型2号线模型“动态演示”以规划为蓝图，把轨道交通2号线经过站点以及楼宇全面展示！2号线模型“动态演示”树立项目品牌为让客户认知、了解本项目，应通过进驻裙房的酒店品牌带动产品品牌，未来对本项目的酒店式公寓进行统一管理，这主要是考虑到本项目特别在初期阶段，应保证较多的曝光度，卓有成效地造势，为树立品牌服务。树立项目品牌人文关怀《无锡信心》以公益为原则，联合媒体发布2010无锡青年生活信心指数报告！人文关怀《无锡信心》完全解析《魔方5.5生活数据》以省钱为原则，生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析！完全解析《魔方5.5生活数据》推广策略之核心通路建设项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息工地部分：围墙接待中心：接待中心看板、道旗过渡部分：看房通道、小区内部导视系统

样板区域：样板房、导视系统

我们上海及长三角地区已积累大量客户的导入户外媒体：项目形象及产品信息

发布形式：户外高炮、看板、沿街道旗推广策略之核心通路建设项目现场：展示项目形象，楼盘公开信息工销售策略采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期待，在此状态下低价入市。销售策略目标快速回笼资金，抢占市场份额、引领市场走势，占据市场主导者地位支持因素房地产业是市场价格敏感度极高的产业，低价格能迅速引起关注、抢占市场；低价格能降低和减少实际和潜在的竞争推盘方案先推低中区产品，当销售率达到70%时，推出高区产品销售策略采取市场渗透模式，通过先期炒作，引导目标消费群的高期具体操作累计客户聚集人气

引导阶段发放任购号与所推产品比例为三比一发号阶段引爆阶段：30%+强销阶段：40%强销阶段正常正务接待模式销售

持续阶段未消化房源

清盘阶段具体操作累计客户引导阶段发放任购号发号阶段引爆阶段：30%强肆化红妆肆化红妆广告及视觉表现广告及视觉表现能让人冲动的有想像空间的似曾相识仿佛是自己的通俗易懂好传播一定要有价值感的梦想中要得到的看得出是小户型精装修的产品广告发散能让人冲动的有想像空间的似曾相识通俗易懂好传播一定要有梦想中广告总精神空间新思维，精英活力派阐释：因为“商业核心”的优势目前不能凸显，故本案应抓住其层高5.5的卖点，吸引客户。以“空间新思维”的概念来强调其独特之处，以“活力”来传达本案户型的可塑性，符合时尚的口味，“精英”一词，也在一定程度上揭示了本案的商住性质。

广告总精神空间新思维，精英活力派阐释：主推案名魔方5.5空间新思维，精英活力派阐释：有效突出了项目5.3米层高的独特卖点，强调了空间的实用性，容易与其他楼盘区隔开来。“魔方”既形象地表达了项目特点，又具有强烈的时尚感，引导客户产生更多的想像空间。主推案名魔方5.5空间新思维，精英活力派阐释：辅推案名astudio3空间新思维，精英活力派辅推案名astudio3空间新思维，精英活力派LOGOLOGO魔方5.5风格一魔方5.5风格一LOGOLOGO信封信封信封及信纸信封及信纸系列展板系列展板书签书签道旗道旗VIP卡VIP卡DMDM精神堡垒精神堡垒指示牌指示牌指示牌指示牌广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿RESTREST魔方5.5风格二魔方5.5风格二广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿广告SHOW稿无锡V-PARK项目销售价格定位及经济收益评估建议报告上海大通物业顾问有限公司无锡V-PARK项目上海大通物业顾问有限公司报告目录壹。项目销售价格定位贰。项目经济收益评估报告目录壹。项目销售价格定位贰。项目经济收益评估壹项目销售价格定位壹项目销售价格定位周边在售楼盘对比项目名称项目地址销售均价装修情况销售率万商美寓新区纺城大道288号6200毛坯20嘉饰茂国际广场崇安区锡沪东路99号9500装修18甲壳虫2933崇安区锡沪东路299号7000毛坯86名品城二期崇安区锡沪东路2号7000毛坯23D-PARK崇安区锡沪路华夏家居港对面9500装修98晶石国际中心锡山区东亭中路20号10000毛坯未开盘蔚未来锡山区华夏路、新明路交汇处7600毛坯90梅里新街口新区锡华路、锡甘路交汇处6000装修98上海第一广场新区锡士路6号19000装修未开盘长江一号新区旺庄路、长江路12000装修未开盘MARK铭城新区长江北路153号8000毛坯68周边在售楼盘对比项目名称项目地址销售均价装修情况销售率万商美从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。在售楼盘位置示意图1—红豆国际2—D-PARK3—名品城2期4—嘉饰茂5—蔚未来6—甲壳虫7—晶石国际8—万商美寓9—梅里新街口10—MARK铭城11—第一上海国际12—长江一号从上述表格可以了解到，目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和项目销售价格制定思路根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。制定销售策略展开销售市场数据调查制定综合素质评定标准及评分项目销售平均价格的确定销售价格确定原则项目销售价格制定思路根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开项目销售价格制定原则评分规则对每个项目进行-1～2分的打分：

2分：很好

1分：较好

0分：较差

-1分：很差各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。No.要素满分评分原则1立地条件2分位于城市商业中心地块规整有利于商业布局及规划项目周边在建、拟建的住宅设施2交通状况2分紧邻城市主干道公共交通，易达性道路基础状况交通流量3商业竞争态势2分竞争对手比较少有一定客源基础竞争对手位置竞争对手规模4周边消费潜力2分人口增长率周边人口密度消费性支出5周边配套设施2分周边配套设施完善程度项目销售价格制定原则评分规则No.要素满分评分原则1立在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位置、规模、环境各有千秋项目名称立地条件交通状况商业竞争消费潜力配套设施综合得分评价万商美寓0.60.70.70.60.83.4项目位于新城纺城大道，距离本项目约1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。晶石国际中心0.910.90.80.84.4项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位置相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店，10年包租，房型较为单一，只有65平方米一种房型。嘉饰茂国际广场11.10.80.91.14.9项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢5.9米层高的LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。甲壳虫29330.91.10.80.914.7项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为3.9米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在29-33平方米，因此总价较低。名品城二期1.110.80.914.8项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。D-PARK11.30.90.91.15.2项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为5米层高的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。本项目0.60.70.80.70.73.5本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。项立地交通商消配综评价万商0.60.70.70.60.83.项目销售价格的确定项目名称平均分比较值项目均价（元/㎡）比较均价（元/㎡

）项目权重（%）权重均价（元/㎡

）万商美寓3.41.0362006386201277晶石国际中心4.40.80100008000151200嘉饰茂国际