成都新天地商业全程运营提案

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新天地

商业全程运营提案中国（成都）斯宝特房地产营销策划有限公司

保留所有版权AllRightsReserved内部资料敬请保密服务大纲：全程营销推广全程推广包装系统设计全程商业业态规划实施全程商家招商服务执行全程商业管理运行本案整体战略规划机构（中国·成都）斯宝特地产营销+(中国.成都)英邦不动产（战略构思及体系建设）整体营销机构（执行）整体招商及商管、物管机构（执行）斯宝特营销英邦百货英邦不动产英邦物业

在今天，商业的竞争较量已经发展成为一种专业服务力量的竞争。传统的沿街为市的商业形态，今天已经过时。也就是说，什么都可以经营的商业形态，也就是什么都可能死亡的商业形态。

我方对本项目的解决之道

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建立核心定位理念支撑的商业形态，并通过专业服务机构根据阶段性的市场竞争变化调整不同的业态来适应市场的变化，才能让商家发展起来，让投资者轻松赚钱，从而建立和维护整体商业的品牌价值.本项目我方建议项目名:沙河外滩沙河旺角商业整体战略目标方向目的:一方面来保证投资者的投资利益另一方面来强化整体商业环境长期稳定的竞争能力奠定基础保证目标的手段:1、项目核心竞争力：立足成都东门，将本项目打造成“城东沙河核心商业版块”。

2、版块唯一性：创建打造具有第一品牌路线的商业文化中心。——在成都率先推出“城东外滩文化中心”.3、业态可塑性：在整体业态规划与后期经营中，根据不同的市场价值功能由专业的经营管理公司作出阶段性的业态调整。本项目重要营销背景背景1：本项目是嘉祥地产大型商业之作背景2：商业部分肩负本项目的赢利重点背景3：本项目是该片区大型商业地产全现房第一盘,背景4：本区域商业发展刚起步背景5:成都整体的商铺投资回归理性背景6：“城东中产”概念及资源整合的深远意义背景7:临街二楼存在规划设计缺陷\本项目住宅已交房近一年、商业的销售仅5000平米背景8：斯宝特众多的投资客资源股票的牛市对本属于投资的商业地产是一大冲击重要营销命题命题1：“商”与“铺”的关系

---------进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提

命题2：招商时机的选定

------------如何制订“头羊突破”策略尤为关键命题3：商铺产权销售时机的选定

------------商业开业是商铺销售的终接命题4：商业经营推广对项目的价值提升

-------------“经营决定价值！”是商业地产根本价值规律

项目整合营销推广方案第一卷：

第一部分

第一部分内容纲要一、项目销售目标体系二、项目销售模式定位体系三、项目品牌推广定位体系四、项目营销推广策略体系一、项目销售目标体系销售售周周期期：：2007年7月----2008年8月底底市场场目目标标:为企企业业塑塑造造绝绝佳佳的的品品牌牌影影响响力力及及一一定定的的品品牌牌号号召召力力，，打打破破现现有有商商业业市市场场的的冰冰封封期期，，率率先先推推出出项项目目后后续续运运营营的的商商铺铺专专业业管管理理运运行行模模式式，，牵牵动动市市场场。。创创建建独独有有的的商商业业运运行行模模式式，，回回避避市市场场现现有有问问题题商商铺铺的的不不良良局局面面，，重重新新塑塑造造投投资资者者对对本本项项目目的的信信心心。。销售售目目标标:

时间内容销售准备期（2007年6月）认筹阶段（2007年7月-9月）公开发售强销期（2007年10月）持续热销阶段（2007年11月-12月）持续热销阶段（2007年11月-12月）尾盘阶段（2008年4月后）销售目标销售率15%销售面积约3750平米销售率累30%累计销售面积约7500平米销售率累计50%累积销售面积约12500平米销售率累75%累计销售面积18750平米累计销售9022500平米二、、项项目目销销售售模模式式体体系系在本本项项目目实实施施———托管管式式商商铺铺模模式式！！三大大条条件件：：1）认认可可物物业业本本身身将将来来的的价价值值；；2）了了解解、、认认可可托托管管式式投投资资的的方方式式与与操操作作者者；；3）对对主主力力店店营营运运商商有有信信心心，，认认可可其其对对整整个个商商业业物物业业的的影影响响力力和和带带动动性性；；1）深深度度挖挖掘掘提提升升物物业业价价值值；；2）用用有有力力的的商商业业概概念念、、主主力力店店品品牌牌效效应应;3）传传播播投投资资模模式式理理念念，，化化不不利利为为有有利利。。释释放放投投资资热热情情；；4）为为客客户户推推出出托托管管模模式式的的优优势势，，安安全全，，稳稳定定。。为确保上述四四个方面的成成立，我们必必须确保的、、最重要的就就是——产权权！托管商铺运营营成功法则短时间的实行行经营权托管管。有稳定的品牌牌实力商家做做强有力支撑撑，委托有经经营卖场丰富富商业经验的的经营公司统统一经营，经经营公司和营营运商、各品品牌商家合作作，利用其先先进管理保证证投资者获得得稳定的回报报。独立产权经营营模式示意---低风险、高收收益。即买即返租金金回报，是产产权投资的主主要原动力。。一个可信的投投资方向和投投资载体，才才能吸引投资资者及消费者者。产权魅力商铺买卖开发商租赁方商铺租赁商业管理公司商铺租赁小业主可代交月供按揭银行委托管理交月供办理按揭租金代收托管商业的运运营图三、项目品牌定位位体系项目定位特色色：——打造“成都沙沙河外滩休闲闲文化特区””！核心表现：“沙河外滩滩”(沙河旺角）概概念的提出，，是以休闲/娱乐，加部分分特色经济为为基础，昼、、夜商业形态态为主体，与与即将出现的的万达商业,或乃至成都市市夜生活文化化形成互补的的关系,提供一站式服服务，发展为为特色经济。。项目生活方式式表现:特色经济消费据点（以特色经济为特征）社区经济（以白天为主要营业时间）“外滩“概念生活方式娱乐派经济（夜生活为主体）理念的特点：：倡导一种全新新的生活方式式，“全情工工作，休闲生生活”2适合休闲派经经济的消费特特点和消费心心理；3吃喝玩乐一应应俱全，享受受一站式消费费”，制造成成都城东市休休闲生活前沿沿领地其表现:在沙河外滩,给了人们一个个不归家的理理由,在风情熏得人人欲醉的酒吧吧释放都市的的压力,商务的繁杂;午夜的12点仍能在美食食街找到一家家风味菜馆,让唇齿充分享享受活色生香香的快感,让胃得到温暖暖的安抚,精致格调的小小店转动着个个性的魔方,诱惑深夜不睡睡的红男绿女女.其情也醇,其意也浓,白天与夜晚到到处弥散着各各种美丽的心心情,以及从不缺席席的都市情调调.本案营销理念念的市场环境境表现：区域经济+社区经济+教育文化经济济+特色经济＋校校园经济城东成人与儿童娱乐餐饮四大高校几大社区我们提出“沙沙河外滩”的的目的给投资者一个个实实在在的的购买理由——投资外滩产业业；给消费者一个个明确的服务务——经营外滩产业业；给市场一个标标准，引领时时尚生活方式式——生活在“外滩滩经济文化””的环境中。。通俗的讲，让让投资者对本本案的营业特特色立刻产生生浓厚的兴趣趣，满足他们们的投资欲望望。外滩概念经济济文化特区，，明确项目经经营特色，满满足投资者、、经营者、终终端消费者三三方利益需求求，引导整个个项目存在的的意义和价值值。将项目商业的的营销方向定定位在：即:城南有紫荆，，城西有双楠，，城东就有成仁仁让城东投资资资金流向核心心板打造“城东沙沙河核心商业业文化娱乐板板块，与万达达在产业链条条形成差异互互补”四、项目营销推广广策略一、整体产品定位位产品定位：商业功能形象定位：在成都，创建建具有外滩文文化特色的特特色经济板块块。功能特征：集娱乐、休闲闲、旅游、购购物、文文化、教育育、生活于于一体的区域域性综合性商商业中心。4市场定位：满足周边30万消费者的需需求5价值定位：投资回报稳定定、安全二、目标客户户群定位分析析1、自营型客户：：约占20%-30%比例，面积约约7000平方米2、投资型客户：：约占70%-80%比例，面积约约18000平方米3、客户类型汇汇总分析1、开发商的忠实实跟随者（主主要以住宅客客会会员为主主）2、有一定资金实实力的专业投投资人士3、政府公务员、、事业单位员员工4、城东工业基地地等周边高新新技术企业高高收入群体5、本地其有投资资能力的村民民及个体经营营户6、其他城市投资资联盟(浙江,西藏等民间团团体)7、斯宝特的长年年积累众多的的投资客4、投资心态分析析1、较为熟悉城城东周边环境境2、较注重投资资风险，看重重品牌实力3、之前可能投投资嘉祥开发发物业，从中中获得较大投投资收益4、看好片区整整体升值潜力力5、对本项目商商业的整体规规划非常认同同五、项目推广广渠道策略重要的营销售售渠道：重要通路1：嘉祥各社区客客户资源重要通路2：大型户外广告告,楼市周刊平台台重要通路3：新闻推广及适适当的报纸广广告配合重要通路4：老客户介绍新新客户其它通路：5、采用直销手手法低成本锁锁定周边目标标客户资源，，尤其是富裕裕的村民。6、网络营销7、路过客户8、电台广告，，与电台联手手举办“音乐乐创富自驾游游”现场直播播9、斯宝特创富富俱乐部的客客户资源六、项目推广广策略流程要点：炒热概念、吸吸引关注、引引导消费、引引爆购买(一)、全程核心推推广策略——采用整合营销销传播的手法法，统一性。。——传播的主要力力量放在对投投资、盈利概概念以及信心心保证的大力渲染染。(二)整体推广计划划概要:确定销售模式式、营销策略略及营销计划划------------------2007年6月上旬完备销售物料料及法律文件件---------------------------------2007年6月下旬VIP优先登记认筹筹-------------------------------------------2007年8月-10月城东商业发展展研讨会---------------------------------------2007年9月-10月商业销售解筹筹并公开发售售---------------------------------2007年10月商业销售基本本结束，进入入尾盘阶段---------------------2008年4月四阶段推广主主要内容:1、销售准备期期时间:2007年6月---7月媒体推广：本本阶段以项目目的信息渗透透为主，引起起市场注意推广手段:7月份以新闻报报道的形式结结合招商进度度在主流媒体体上报道整个个项目的信息息；积累认认筹客户，销售工作：本本阶段主要进进行销售前的的准备工作2、认筹阶段时间:2007年8月---9月媒体宣传：本阶段在主流流媒体的报道道相应增加；；本阶段可以以发布认筹信信息；城东新天地商商业地产暨城城东商业发展展研讨会嘉祥祥开启“社区区商业地产产新模式”新新闻发布会;通过客户的信信息发馈为销销售策略进一一步完善提供供市场依据销售工作：充充分启动住宅宅资源；3、公开发售强销销期时间（2007年10月）媒体宣传：加强媒体广告告，本阶段主主要以硬性广广告和软文报报道相结合的的形式广告内内容以促销信信息为主户外外广告发布信信息；在成都电台发发布销售广告告；盛大的开盘仪仪式销售工作：确保解筹成功功率；市场反反馈信息的有有效分析及策策略的及时调调整客户资源源的有效利用用（老客户带带新客户的优优惠措施实施施）启动四川重点点二级市场投投资客；活动营销：盛大的开盘盘仪式4、持续热销阶阶段时间间:2007年11月-12月媒体宣传：本阶段销售进进入持续热销销期，通过硬硬性广告和软软文推广进一一步强化本项项目的市场地地位软文主要要以“热销解解读”的形式式，从项目的的几大卖点进进行分析；在在宣传中延续续项目的销售售信息；延续续用电台的销销售广告；销售工作：有效启动老客客户带新客户户优惠措施；；通过促销活活动进一步刺刺激销售工作作的快速开展展；活动营销:组织投资团““社区商业新新模式”二级级城市推介会会系列风情商商业街文化活活动(三)、总体促销策策略复合商业营销销模式、品牌牌营销、文化化营销、社区区文化和商业业互动、新／／老城区营销销手法、特许许经营加盟、、商铺拍卖、、经济适用铺铺模式、跨行行业联盟营销销、投资银行行新概念模式式、先经营后后销售、借““势”破竹、、化整为零、、经营式商铺铺营销。(四)价格策略1）“低开高走”策略：即以优惠甚至至以震撼价入入市，以优质质优价的形象象打入市场，，抢占人份额额，获得市场场关注，聚集集人气。实践践证明，这种种策略是最为为保险而且容容易造成楼盘盘热销效果的的方法。2）“特价单位””策略：以部分位置极极差且面积较较大的铺面以以最低起价出出售，作为“特价单位”，以超低价造造成热销、抢抢购场面。3）消化风险单单位促销策略略：在一定阶段对对质素较差的的单位制定一一套促销方法法，以低价限限时、限量的的形式轰动推推出，达到畅畅销的目的。。最终价格可根根据项目成本本因素和市场场供求因素确确定。根据商业价值差价价、楼层差价价、边间差价价、面积差价价、视野差价价、及口岸差差异等因素来决定定销售价格，，以获取利润润、回笼投资资资金为定价价目标，完成成整个项目的的营销推广策策略,具体价格体系系（本处暂略略）。整体商业规划划管理方案第二部分第二部分整体体商业规划管管理方案一、整体业态态规划执行系系统二、项目整体招商商策略体系三、项目商管实施施方案四、英邦不动产管管理组织图整体业态规划划执行系统“外滩”项目商商业布局规划划建议(如下图)市场功能：1，特色吃喝玩玩乐！2，休闲，泡吧吧文化！3，进一步实现现社区经济与与区域特色经经济的有效整整合。业态整合：1,特色餐饮；2，特色休闲;3,特色“吧”文文化产业；4，特色百货;5,社区生活配套套制造与消费欲欲望1外滩————川西走廊区区位：沿河川川西建筑主主题定位：外外滩——(河畔美食之都都)功能定位位：“餐饮娱乐”文化特色街区区1-8的道路入口建建造一个川西西文的大大牌坊,路铺上青青石石板,可以打造为锦锦里风格)客户群定位：：“餐饮，娱乐，，休闲”行业的经营者者、投资者消费群定位：城东区内的的公务员、收收入较为稳定定的时尚中青青年人档次定位位：健康、时尚、、特色的中档档消费、高档档享受服务定位位：坚持“消费者是上帝帝”的服务原则，，树立四星级级设施目标定位位：打造城东特色色消费文化街街区。2“外滩——时尚空间”项目业态定位位区位位：1—2,2---1,3--1的沿街商业主主题定位：：外滩——时尚空间功能定位：为为城东主主力消费群体体提供时尚消消费基地。业业态划分：：品牌家家居饰品，时时尚品牌服饰饰，时尚文化化空间（网吧吧，美体美容容中心等）档档次定位：：提供健康、、时尚、的服服务配套项目目以及特色商商品。

服务务定位：为为周边以及全全城区的休闲闲派，时尚派派人士创造时时尚元素经济济基础。3“外滩----名店坊”项目业态定位位区位：1---7,2—2部分地块主主题定位：外滩——名店坊功能定位：为为周边的消费费群体提供特特色的、知名名的商品，以以满足大众的的购物消费需需求。

客户户群定位：知知名品牌以及及特色商品的的经销商、投投资者。消消费群定位：：周边的居民民、公务员以以及来政府相相关部门办事事的外来消费费者。

档次次定位：销售售的商品档次次定位为国内内、国际知名名品牌或地方方特色产品。。

服务定位位：热情、耐耐心、细心的的为消费者服服务，坚持“消费者是上帝帝”的服务原则。。

目标定位位：打造城东东第一个高档档商品销售区区。4“外滩----休闲馆”项目业态定位位区位：1—7,2---2部分地块主主题定位：外滩——休闲馆(维也纳风情街街)功能定位：集集“快餐、休闲、、美体”为一体的休闲闲娱乐区。客客户群定位位：经营者、、投资者。消消费群定位位：城东城区区的时尚女士士、常住居民民、公务员，，广场上的休休闲人群。档档次定位：：中低档消费费、高档享受受。

服务定定位：坚守“消费者是上帝帝”的服务原则，，树立四星级级设施，五星星级服务的公公众形象。目目标定位：：打造城东“第一休闲区”的区域品牌。。5、“外滩-----文化馆”项目业态定位位1)区位：：3---6地块与2--12地块部分。2)主题定位：“外滩-----文化馆”3)功能定位：为为儿童、、青少年提供供娱乐、消费费的场所.

4)客户群定位：：为儿童、青青少年提供服服务及商品的的经营者、投投资者5)消费群定位：：城东的儿童童、青少年以以及儿童、青青少年的父母母6)档次定位：提提供健康康、时尚、安安全的儿童、、青少年服务务项目以及及特色商品。。7)服务定位：为为周边边以及全城区区的儿童、青青少年提供健健康、热情、、细致的服服务。8)目标定位：打打造城东东第一个专为为儿童、青少少年提供健康康服务及娱乐乐场所的休闲闲娱乐街区。。项目整体招商商策略体系一、招商手段实施施在整体策略上上，实施：1、以品牌价值值策略(大压小)，2、放水养鱼策策略3、“倒计时免免租”的策略略4、行业业态区区域整体招商商——以大商家压小小商家，以免免租期来保证证高的单位租租金的策略，，来推动项目目的后期销售售利益！二、租金定位由于本项目商商业处于商业业开发的初级级阶段前三年整体租租金水平确定定在回报率达达到6%.主力\次主力商家签签约年限在5年或以上,如5年以上则租金金递增率每年年在6%以上小商户签约年年限控制在3年或以上,以上每年按5%以上递增主力或次主力力商家面积较较大,租金区域的商商铺租金价取取匀值免租优惠期:6个月-12个月装修期:2-3个月租金交纳原则则按:小商户一次性性交纳6个月或1年\主.次主力商家按按一次性交纳纳3个月至1年定金按照该铺铺租金的首月月租金数额交交纳,开业后定金自自动专为租金金保证金:小商户交纳5元/平方/户.主.次主力商家按按照该铺租金金的首月租金金数额交纳.三、对主力店店或者主题店店严格的商户户资质审核策策略(以餐饮为例)1、品牌选择：历历经市场洗礼礼、具有多年年营业历史的的、具有很强强市场生命力力的品牌餐饮饮2、菜系出品及及经营特色：：完整的美食食产品线，多多元化、全方方位的美食体体验3、人均消费：：多层次消费费结构，满足足多元化的消消费需求4、装修品位：：打造一个集集“美味体验验、审美体验验、文化体验验”于一体的的“体验式美美食之地”四、重要招商商促销策略概概要1、沙河外滩--------主力商家签约约仪式成仁片区—城东商业发展展研讨会2、充分整合第第三方资源，，与成都报业业集团、协会会、电台“美美味乐翻天天”联联合举办“成成都著名品牌牌餐饮评选””等活动3、举办“会员员有奖推荐商商户”活动4、在成都主流流媒体美食、、娱乐版冠名名5、举办一系列列风情的促销销活动五、招商流程项目商管实实施方案具体实施为为：街店联盟创造良好营营商环境设立商业服服务中心，，统一规划划、统一招招商、统一一管理统一宣传，，统一推广广，打造整整体商业品品牌路线，，创建后续续经营的稳稳定性，竞竞争性。商业服务中中心工作开开展基本要要求1、业态专业业化2、设计统一一化3、环境休闲闲化4、服务特色色化5、管理精细细化英邦不动产产管理组织织图商业地产运运营处商场管理物业管理商场服务部部企划部招商部资源部总经理项目筹备处处商业资讯处处财务部：英邦不动动产管理组组织图注：以上各各岗位人数数为平均总总面积为5000平方米商场场所需正式式员工人数数，根据商商业卖场的的规模大小小来调整所所需的人员员配置。英邦不动产产商业营运运处管理规规定卖场LAYOUT程序商铺招商程程序商场管理程程序企划程序财务程序卖场市调标标准卖场业种业业态规划业业务标准既有卖场业业种业态规规划业务标标准卖场管理业业务标准客户服务业业务标准卖场保安业业务标准卖场保洁业业务标准卖场机电管管理业务标标准商家甄别作作业细则招商入位作作业标准商铺管理作作业标准商家退位作作业标准月度企划案案作成标准准卖场文宣作作业标准英邦不动产产管理的目目标及理念念我们的理念念：专业为您准准备专心为您服服务我们的使命命：服务商业地地产服务流通事事业缩减投资风风险保障投资利利益提升物业价价值我们的目标标：物业价值的的提升人性价值的的服务我们的精神神资源整合让租户赚钱钱回报投资者者快速卡位随机应变汇报结结束谢谢谢！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。21:51:1621:51:1621:5112/11/20229:51:16PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2221:51:1621:51Dec-2211-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。21:51:1621:51:1621:51Sunday,December11,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2221:51:1621:51:16December11,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。11十二二月20229:51:16下下午21:51:1612月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月229:51下午午12月-2221:51December11,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/1121:51:1621:51:1611December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。9:51:16下午9:51下下午21:51:1612月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。